Depreciação de bens Um método para determinação da depreciação de edif icações Osmar Sadi Nether (*)
[email protected] A depreciação dos bens não é fato novo e está presente no dia-a-dia
de todas as pessoas, seja na utilização do automóvel, da moradia, dos equipamentos de informática e todos os demais. A princípio, todos os bens possuem durabilidade limitada. Sua melhor utilização ou eficácia ocorre enquanto novos, e, com a utilização, vão gradualmente perdendo características materiais, seja por desgaste, seja por decadência física dos seus componentes, até chegar ao ponto da utilização ser inviável economicamente. Este período denominamos de vida útil e é quantificado usualmente em anos. No tocante à importância da depreciação, a Legislação Brasileira (Lei 9.249/95 – art. 13) prevê que as empresas podem deduzir para efeito de determinação do lucro real e da base de cálculo da Contribuição Social sobre o lucro líquido, as despesas de depreciação e amortização de bens móveis ou imóveis, desde que estejam intrinsecamente relacionados com a produção ou comercialização dos bens e serviços. Os planejadores econômicos necessitam conhecer informações relativas à vida útil provável do maquinário industrial, instrumentos, equipamentos, instalações e edificações, para determinar e dimensionar o projeto de produção e a viabilidade econômica da planta industrial. Percebe-se a importância do conhecimento a priori do comportamento provável da depreciação do capital físico de produção no tempo. Nos contratos de risco que as empresas seguradoras oferecem ao mercado, em geral estão previstas indenizações limitadas ao valor dos bens à época do sinistro. No caso dos automóveis, a importância segurada em geral está limitada ao valor dos mesmos no momento da contratação
do risco, portanto, limitado ao valor, já considerando a depreciação dos mesmos, em comparação com automóveis novos. No caso dos imóveis, a importância segurada pode estar atrelada ao valor do custo de reposição novo ou ao valor no estado que se encontra à época da contratação, ou seja, valor depreciado em comparação com o novo. Porém, é a determinação do valor depreciado (ou valor atual dos bens imóveis) que tem gerado, muitas vezes, "discussões acaloradas" entre segurados e seguradoras, por ocasião da indenização, por divergirem dos valores calculados, sendo muitas vezes estas discussões levadas ao Judiciário para uma solução definitiva do impasse gerado por interpretações divergentes. Para uma visão mais ampla da depreciação dos imóveis e sugerir um critério prático na determinação deste cálculo, passamos a alguns conceitos usuais: Avaliação: Determinação técnica de valor de um imóvel ou de um direito sobre o imóvel. Valor: Expressão monetária do bem à data de referência da avaliação. Benf eitoria: Qualquer melhoramento incorporado permanentemente ao solo pelo homem, de modo que não se possa retirá-lo sem destruição, fratura ou dano. Depreciação (D): Perda da aptidão de servir ao fim a que se destina. É a de cadência do valor intrínseca do bem. No caso das edificações representa perda de interesse, de comodidade, diminuição da demanda e conseqüentemente do valor. Vida útil de um bem (n): Período decorrido entre a data em que foi concluída a edificação e o momento em que deixa de ser utilizado devido à necessidade de reformas de grande monta. Idade real (x): Período decorrido entre a data que foi concluído o prédio e a data de referência da avaliação.
Vida remanescente de um bem (Vre): Tempo estimado entre a data de referência da avaliação e o fim da vida útil (Vu). Vu = x + Vre Valor residual (Vr): é o valor de demolição ou de reaproveitamento de parte dos materiais no fim de sua vida útil. Valor novo: é o custo de reprodução de uma edificação nova. (Por orçamento). (Vn) Valor depreciável (Vd): é o valor novo menos o valor residual. Vd = Vn – Vr Os quadros a seguir visam ilustrar o comportamento da depreciação e a visualização do comportamento da depreciação pelo método da linha reta:
Quadro I Resumo da depreciação em edif icações e suas causas
Quadro II Ilustração da depreciação pelo Método da Linha Reta
Depreciação de ordem física: é decorrente do desgaste das várias partes que constituem a edificação e que pode ser devido ao uso normal, falta de manutenção ou emprego de materiais de baixa qualidade. A depreciação de ordem física teve diversas formulações como os métodos da linha reta (Quadro II – utilizada junto ao fisco, limitado aos percentuais fixados na Lei 9.249/95 – Art. 13) e o método de Ross, que possui a seguinte formulação: 1 x x 2 D = + 2 • Vd 2 n n Ambos os métodos combinam idade da edificação com vida útil provável da mesma. No entanto, o método que ao nosso ver tem explicado melhor a realidade do valor depreciado é o Método de Ross – Heidecke, que combina Ross com vários estados de conservação com a seguinte formulação. 1 x x 2 1 x x 2 D = + 2 + 1 − + 2 x • c x Vd 2 n n 2 n n
onde c = Coeficiente do estado de depreciação, com definição no quadro III a seguir:
O critério de Heidecke considera como princípios básicos os seguintes: •
a depreciação é perda de valor que não pode ser recuperada com
gastos de manutenção; •
as reparações podem apenas dilatar a durabilidade;
um bem regularmente conservado deprecia-se de modo regular, enquanto que um bem mal conservado deprecia-se mais rapidamente. •
Com base nestes princípios estabelece cinco categorias de estado de conservação, com quatro categorias intermediárias, atribuindo a cada uma delas coeficiente próprios, conforme o Quadro III.
É importante salientar que: •
O estado da edificação é obtido em vistoria pormenorizada
interna e externa; • A vida útil de edificações similares deverá ser objeto de estudo específico; •
O valor residual (ou de demolição) e decorrente da composição
material, do estado da edificação e da demanda. A tabela a seguir relaciona os cinco estados de conservação mais utilizados, contemplando a incidência da depreciação em termos percentuais e o correspondente coeficiente de valor atual ou valor depreciado da edificação, a ser aplicado sobre o valor novo.
Depreciação funcional pode ser decorrente dos fatores: •
Por inadequação – devido falha de projeto ou na execução que
resultam em inadequação à finalidade para a qual foi concebido. Exemplo: residência de padrão luxo construído em zona de padrão predominante popular – Projeto mal concebido ao fim a que se destina a edificação. • Por superação – devido ao surgimento de novos métodos construtivos ou materiais. Exemplo para edificações – casa com piso em ladrilhos hidráulicos em zona de padrão luxo, onde são utilizados para pisos materiais como cerâmica vitrificada, mármore, granito etc. Por anulação – inaptidão a fins diferentes para os quais foi concebido. Exemplo: impossibilidade de uso de determinada edificação •
para o fim que foi concebido devido alteração na legislação de uso e ocupação do solo. •
O cálculo de depreciação de ordem funcional não possui
equacionamento que possibilita enquadrar em formulações matemáticas genéricas, devendo cada caso ser estudado à parte, com levantamentos estatísticos adequados ou através de consulta a profissional especializado da engenharia de avaliações. •
A determinação fundamentada da depreciação, pautada em
metodologia científica, é fundamental e necessária para estabelecer com clareza os valores efetivamente em risco, como é o caso de contratos de cobertura de seguros. O método permite estabelecer com fundamentação técnica e precisão o valor dos prejuízos ocorridos na propriedade sinistrada e propiciar o cálculo do justo valor da indenização.
Bibliografia •
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Avaliações e Perícias de Engenharia. São Paulo, Pini, 1974. •
CANTEIRO, João R. – Construções: Seus Custos de Reprodução na
capital de São Paulo de 1939 a 1979; Terrenos: Subsídios à Técnica de Avaliação. São Paulo, Pini, 1981.
•
LOPES, J. T. Doubek – Depreciação de Edificações – VIII Congresso
Brasileiro de Avaliações e Perícias. Florianópolis, 1995. •
FERRARO, A. M. Pedro – Depreciação de Equipamentos – VIII Congresso
Brasileiro de Avaliações e Perícias. Florianópolis, 1995. •
CASAROTTO Filho, Nelson e Kopittke, Bruno Hartmut – Análise de
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WOILEER, Sansão e Mathias, W. Franco – Projetos, Planejamento,
Elaboração e Análise – Ed. Atlas, 1996. •
Lei Federal 9.249/95
•
NBR 5.676/89 – Avaliação de Imóveis Urbanos.
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NBR 12.721/92 – Avaliação de Custos Unitários e Preparo de
Orçamento de Construção para Incorporação de Edifício em Condomínio. (*) Engenheiro e Bacharelando em Ciências Econômicas Ex-Presidente do IBAPE/RS Instituto de Perícias e Engenharia de Avaliações de Rio Grande do Sul Diretor da Avalbrás S/C Ltda. Empresa Brasileira de Estudos Patrimoniais e Pesquisas Imobiliárias S/C Ltda.