ACTUALIZACION DEL PLAN MAESTRO DE LA COSTA VERDE Zonificación Volumétrica, Usos del Suelo, Parámetros Urbanos y Arquitectónicos Autoridad del Proyecto Costa Verde / APCV
VOLÚMEN 1 – Texto Consultores: Manuel Zubiate, Zubiate, arquitecto urbanista, BArq (UNI-Perú), Urb (Ox–UK) Raul Flórez, arquitecto planificador urbano, BArq (UNI Perú), MPhil (Edin–UK) Equipo: Luis Solari / Sylvia Vásquez / Alex Álvarez / Horacio Cornejo / Carolina Wimpón Percy Huamán / Rubén Rojas / Dante Yeckle
ACTUALIZACION DEL PLAN MAESTRO DE LA COSTA VERDE Zonificación Volumétrica, Usos del Suelo, Parámetros Urbanos y Arquitectónicos Autoridad del Proyecto Costa Verde / APCV
VOLÚMEN 1 – Texto Consultores: Manuel Zubiate, Zubiate, arquitecto urbanista, BArq (UNI-Perú), Urb (Ox–UK) Raul Flórez, arquitecto planificador urbano, BArq (UNI Perú), MPhil (Edin–UK) Equipo: Luis Solari / Sylvia Vásquez / Alex Álvarez / Horacio Cornejo / Carolina Wimpón Percy Huamán / Rubén Rojas / Dante Yeckle
SUMARIO Índice general Relación de láminas Relación de diagramas Relación de cuadros
INTRODUCCIÓN: LA NUEVA VISIÓN DE LA COSTA VERDE A. B. C. D. E.
Antecedentes y proceso de actualización actualización del Plan Maestro Maestro La situación actual actual en la Costa Verde Marco técnico y alcances alcances de la actualización del Plan Plan Lineamientos condicionantes Marco Conceptual del del Anteproyecto: Discusión Discusión de criterios y opciones
EL PROYECTO COSTA VERDE 1. Objetivos 2. Estrategia de intervención 3. Bases de la Propuesta y Dimensionamiento de Inversiones 3.1 3.2 3.3 3.4
Componentes del Proyecto Rol de la Playa en la Costa Verde Ideas rectoras rectoras de la propuesta propuesta urbanística Inversiones y financiamiento
4. PROPUESTA URBANÍSTICA 4.1 Lineamientos generales
4.1.1 El Proyecto Urbano en la Morfología de la Costa Verde 4.1.2 La Propuesta por Sectores Distritales (Láminas ) Chorrillos Barranco Miraflores San Isidro Magdalena San Miguel
4.2 Las Áreas de Inversión y Tratamiento 4.2.1 Áreas de Inversión - A I 4.2.2 Áreas de Tratamiento Especial - A T E 4.2.3 Resumen por Distritos de A I y A T E
4.3 Implementación Urbana 4.3.1 4.3.2 4.3.3. 4.3.4. 4.3.5. 4.3.6. 4.3.7
Parámetros volumétricos de las A I La provisión de Espacios de Uso Público Mobiliario y Equipamiento urbano Sistema Vial y Transporte Paisaje natural Defensa marina Acantilado y construcciones
4.4 Imágenes de la Propuesta Urbanística Perspectivas – Vistas de las A I y A T E
5. GESTIÓN E IMPLEMENTACIÓN DE LA PROPUESTA 5.1 Recomendaciones de regulación urbana 5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.1.4 5.1.5
Usos y Volúmenes Adecuación del sistema vial Provisión de servicios públicos Protección ambiental Normatividad pertinente
5.2 Rol de la Autoridad del Proyecto Costa Verde 5.2.1 Orientación general 5.2.2 Estrategia de promoción e instrumentación
5.3 Organización para la Gestión del Plan 5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.3.4
Situación Actual Ámbitos estratégicos de acción Objetivos, metas y roles institucionales en el marco del Proyecto Instrumentos de gestión adicionales para APCV
ANEXO 1
Evaluación de las posibilidades de construcción de edificaciones sobre y al pie de los acantilados y consolidación de los terrenos ganados al mar de la Costa Verde entre Chorrillos y San Miguel. Ingeniero Francisco Coronado. Diciembre 2006
ANEXO 2
Identificación de los Impactos del Cambio en el Uso del Suelo y Reducción de la velocidad promedio de circulación vehicular de la Costa Verde. Incluye aforo de vehículos realizado en noviembre 2006 y modelación de escenarios. CIDATT. Abril 2007
ANEXO 3
Encuesta de Opinión: Estudio del Nuevo Concepto de Desarrollo de la Costa Verde. Población ribereña, no ribereña, inversionistas, políticos. 6 volúmenes Dr. Fedor Larco Degregori, Nov-Feb 2007
ANEXO 4
“Los Usos y Ocupación del Litoral de Lima desde los primeros Asentamientos hasta el Proyecto Costa Verde” Maxime Desmond Salinas, Julio 2007
ANEXO 5
Esquemas viales, de estructuras e instalaciones en diversos tramos de la Costa Verde.
Ing. Enrique Arévalo Quino, Julio 2007 VOLÚMEN 2 Índice Relación de láminas Relación de diagramas Relación de cuadros I
Chorrillos: zonificación, volumetría, equipamiento & mobiliario urbano
II
Barranco: zonificación, volumetría, equipamiento & mobiliario urbano
III Miraflores: zonificación, volumetría, equipamiento & mobiliario urbano IV San Isidro: zonificación, volumetría, equipamiento & mobiliario urbano V
Magdalena: zonificación, volumetría, equipamiento & mobiliario urbano
VI San Miguel: zonificación, volumetría, equipamiento & mobiliario urbano
INTRODUCCIÓN: LA NUEVA VISIÓN DE LA COSTA VERDE A. Antecedentes y proceso de actualización del Plan Maestro La actuación urbana sobre la Costa Verde ha estado regida desde 1995 por el Plan Maestro aprobado en ese año, el cual contiene valiosos elementos y fue realizado por prestigiosos expertos luego de una amplia discusión con participación de varios colegios profesionales. El Plan Maestro está plasmado en un reglamento y en planos en 1:5,000, que muestran el trazo de la vía y la zonificación de usos de toda la Costa Verde desde Chorrillos hasta San Miguel. La información respectiva está contenida en ocho volúmenes y un sumario con el reglamento, que pueden revisarse en la página Web de la Autoridad del Proyecto de la Costa Verde (APCV). Al cabo de diez años de evolución de la ciudad y cambios en las condiciones para el desarrollo de la Costa Verde, la Municipalidad de Lima liderada por el alcalde metropolitano, aprobó la Ordenanza No. 950 del 08-062006 con el fin de actualizar el Plan Maestro y adecuarlo a las condiciones actuales, confirmando o modificando los lineamientos de 1995 y su calidad de documento rector del futuro de la Costa Verde, considerada un área urbana estratégica de Lima Metropolitana. La labor de revisión, actualización y aprobación técnica del Plan fue encargada a la APCV, con cargo a dar cuenta y obtener aprobación del Concejo Provincial de Lima Metropolitana. La APCV encargó la realización del estudio denominado “Nueva Visión para el Corredor Ribereño de la Costa Verde” , dirigido por el arquitecto Raúl Flórez García-Rada, como elemento de base para la actualización del Plan Maestro. Dicho estudio fue aprobado por el Directorio de la APCV en fecha 31-08-2006, y luego de su difusión, sustentación y discusión, fue finalmente aprobado por el Concejo Metropolitano mediante la Ordenanza 998 del 15 de febrero del 2007, estableciendo un plazo de 120 días para la presentación de un anteproyecto definitivo. A partir del mes de noviembre 2006 el equipo autor del presente documento fue convocado para plantear, sobre la base de la Nueva Visión, el presente estudio, con el que debe culminar la etapa de actualización. El documento que se presenta servirá de base para realizar los estudios complementarios especializados a ser encargados por la Autoridad, con los cuales se llegará al nivel equivalente a pre-factibilidad, completándose así la actualización del Plan.
Riesgos y pasivos ambientales: El “balcón sobre el mar”, que genera el acantilado desde arriba, es una gran ventaja comparativa de Lima respecto a la mayoría de ciudades costeras de América; desde abajo, sin embargo, el acantilado se percibe como amenazante: no está consolidado y el desprendimiento de piedras es un riesgo permanente. Un alto porcentaje de la población le concede un valor estético, pero sólo para ser observado de lejos, pues es incómoda la sensación al acercarse a menos de 40 metros, distancia a la que se revela la urgente necesidad de protección y tratamiento adecuado. El mar, por el otro flanco, tiende a recuperar el terreno ganado, y ya no está depositando arena en las playas, como consecuencia de alteraciones en la dinámica marina y – en opinión de algunos expertos – (ver Anexo de Ing. F.Coronado) por las obras en La Herradura y alteraciones por el desarrollo de playas privadas del sur de Lima. Una seria limitación la constituyen los colectores de desagüe urbano distrital que siguen vertiéndose directamente al mar generando un gravísimo problema ambiental en playas y agua, y que en opinión de algunos analistas, posiblemente sea la causa principal del estancamiento del desarrollo de la Costa Verde. (mencionamos 4: Colector La Chira, Magdalena como principales mas las antiguas acequias Huatica y río Surco)
•
Finalmente, la aplicación exitosa de este esquema se constituirá en un elemento de demanda combinada y de presión social para la atracción de fondos públicos adicionales, tanto para ganar más terreno al mar, (playa y/o parque) como para resolver el tema de las emisiones de aguas servidas y de seguridad ciudadana.
El PROYECTO EN LA NUEVA VISION DE LA COSTA VERDE 1. Objetivos Competitividad de la costa de Lima Metropolitana Posicionar Lima a nivel internacional y nacional como ciudad de litoral , potenciando su atractivo paisajístico y su acceso al mar con actividades permanentes, a lo largo de todo el año, que contribuyan decididamente al desarrollo del eje metropolitano para la población y como destino turístico internacional.
Costa Verde: espacio público para todos Facilitar su uso para todo el público metropolitano con equipamiento para todos los niveles económicos, con acceso irrestricto y permanente a toda hora, superando la imagen actual de “corredor vial de paso” para convertirla en un “destino”, en especial a partir de cada uno de los distritos que la comparten.
Integración espacial y funcional con Lima y el Callao Generar una articulación y relación vital con la ciudad que se desarrolla en la parte alta, con usos heterogéneos, y .quebrar el obstáculo longitudinal que representa actualmente el conjunto del acantilado con la actual vía, desarrollando una relación transversal con los polos de atracción de Lima Central, Miraflores y el Callao.
Armonía ambiental •
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Optimizar el recurso agua y evitar su contaminación , integrando usos y servicios básicos mediante las más modernas técnicas de reciclamiento de aguas servidas, y de uso energía renovable. Prever e implementar medidas de seguridad en relación al mar y al acantilado Implementar sistemas de transporte público local eficiente y con energía limpia Realzar las condiciones espaciales naturales del acantilado, y el potencial estético de sus diversos sectores y quebradas de acceso a lo largo del litoral.
4.
PROPUESTA URBANISTICA 4.1 Lineamientos generales 4.1.1 El Proyecto Urbano en la Morfología de la Costa Verde El Proyecto se enmarca de manera orgánica en el condicionamiento espacial y geografía de la Costa Verde, y de los diversos espacios y paisajes que se generan a lo largo de la misma. El paisaje de la Costa Verde puede apreciarse a diferentes escalas espaciales, tanto observando desde arriba o desde el nivel del mar: La mayor escala, es la propia bahía de que abarca 20 kilómetros, y cuya visibilidad de lado a lado en días claros nos permite comprenderla en su conjunto y nos ubica en el mapa del Perú. Un segundo nivel espacial está formado por la vista desde las diversas playas, que se limitan según las salientes del acantilado, y a las que se suman las zonas más estrechas en donde solo existe el mar y la pared del acantilado. Una tercera escala espacial son los recodos del acantilado que definen espacios que protegen a los visitantes en cada punto de recorrido, y permite percibir su propia textura, sus lugares para escalar, o para sentarse que podrían permitir acercarse a menos de 40 metros de distancia, si fuese posible consolidar y domesticar el abandonado acantilado. Esta última escala, que permite usar y vivir el acantilado, puede conquistarse induciendo el establecimiento de usos y facilidades previstas por el presente proyecto. La morfología de la Costa Verde define las características de la volumetría, la densidad y la extensión de las construcciones. Se puede distinguir tres sectores en la Costa Verde, en términos de su interés visual y vocaciones de uso: •
Sector Sur, desde Chorrillos hasta la frontera Miraflores-San Isidro, que cuenta con playas (con la excepción de Los Delfines) y es más abrigada contra el viento y el mar, dando lugar a playas aptas para familias y niños, y un microclima excepcional en la ciudad. En este sector el Morro Solar focaliza de la perspectiva hacia el sur y contribuye a definir claramente el límite sur de la bahía, con las playas como prioridad de uso. El acantilado genera también identidades espaciales de referencia. En función de este marco espacial se plantea un malecón-parque en la zona de Chorrillos y un malecón lineal en la zona de Barranco, adecuado a las condiciones planteadas por las concesiones vigentes; y al mismo tiempo se plantean mayores facilidades para la integración transversal con la ciudad.
Paisaje
APCV-AV-I aVI-C-7 Caracterización paisajística, Demanda potencial por Niveles socio económicos y Tipología de Malecón Mar y Vientos
DISTRITOS Chorrillos
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Playas aptas para familias con niños El mejor clima de Lima
Paisaje
Acantilado genera identidades espaciales de referencia El Morro Solar genera un espacio definido Acantilado genera identidades espaciales de referencia El Morro Solar genera un espacio definido
Valor Inmobiliario y Nivel S-E
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Sector A-B-C-D •
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Barranco
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Playas aptas para familias con niños
Tipología de Malecón
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Sector A +, B •
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Miraflores
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Playas para jóvenes y expertos
Acantilado genera identidades espaciales de referencia El Morro Solar genera un espacio definido
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Sector A, B •
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San Isidro
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Mar para observación
2 niveles de acantilado de calidad El mar abierto y los hitos extremos no constituyen referencia Acantilado recto sin variación, pendiente uniforme. Calidad baja Mar abierto , sin referencia espacial a los hitos extremos Acantilado mas bajo pero sin mayor variación. Calidad baja Isla San Lorenzo genera espacio definido
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Sector A+
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Magdalena
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Mar para observación
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Sector B, C
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San Miguel
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Mar para observación
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Sector C, D
La Mejor calidad espacial. Malecón Lineal Malecón Parque Buena calidad espacial. La arquitectura no determina la calidad espacial Malecón Lineal Buena calidad espacial Malecón y facilidades para jóvenes y familias de paseo Malecón Lineal Malecón Parque Parque para familias y consumo de precio alto Malecón Parque Parque-Lineal longitudinal con atractivos para equilibrar falta de referencias en el paisaje. Parque Lineal Doble con relación vertical fluida hacia nivel superior de Av. Costanera
4.1.2 La Propuesta por Sectores Distritales
La propuesta general, aunque manteniendo los lineamientos rectores de la concepción de diseño urbano, tiene una manifestación particular en función de las características propias y vocaciones de cada uno de los distritos y sectores del conjunto. Se describen brevemente en las láminas que siguen los principales criterios de aproximación al tratamiento de cada sector.
Chorrillos Barranco Miraflores San isidro Magdalena San Miguel
Nota: Las perspectivas de detalle de cada propuesta de sector distrital se encuentran bajo el acápite 4.4 de láminas Imágenes por Áreas.
Barranco
El sector de Barranco tiene un valor propio, centrado en sus áreas residenciales, valor histórico y arquitectónico en la parte alta, en tanto que en la parte baja su valor es casi independiente de las articulaciones longitudinales con la Costa Verde. El tratamiento en este sector, por otra parte, está condicionado por las concesiones ya otorgadas que son consideradas Áreas de Tratamiento Especial- ATE y tienen derechos adquiridos - y se basa en integrar la superficie de las concesiones al nuevo contexto del Proyecto, permitiendo el uso peatonal continuo y de ciclovía sin interferencia de la vía vehicular. La estructura vial se mantiene, y su sección incluye un separador central mínimo. Se incluyen en este sector dos Áreas de Inversión- AI en las playas Los Yuyos y Los Pavos, siguiendo el patrón asumido por el Proyecto a lo largo de la Costa Verde. Éstas ocupan en área construida sólo 1/16 de la superficie del acantilado en el sector y en longitud (ver láminas Vol 2) En Barranco se plantea insertar en la trama urbana conexiones verticales integradas con las avenidas principales y el sistema COSAC (Corredor Segregado de Alta
Velocidad) de manera tal que el flujo peatonal no perturbe el carácter residencial de las zonas de borde del distrito. Las conexiones, que se suman a la única existente actualmente de la Bajada de los Baños, son: (i) teleférico en el pasaje Sucre (en reposición del antiguo funicular), integrado al conjunto tradicional del Puente de los Suspiros y conectado al Parque Central, y al eje peatonal desde el Paradero COSAC (Av. Bolognesi) hasta el pasaje Sucre y finalmente hasta la playa, con el teleférico, en el sector de la ATE del restaurante Rústica; (ii) teleférico desde el borde del malecón en el eje de la Av, Saenz Peña, uno de los espacios residenciales más representativos del distrito, directamente accesible desde la Av. Grau; (iii) bajada peatonal desde la Av. Grau, al borde del Museo de Arte Contemporáneo, a media ladera entre la vía actual y el malecón superior, con miras a un nuevo puente peatonal que llegue al ATE Concesiones (ver plano respectivo); y, finalmente, (iv) bajada peatonal en el cruce del malecón superior y el Jr. Independencia, con conexión al paradero COSAC proyectado.
Miraflores
En el Distrito de Miraflores el tratamiento se basa en la articulación de su amplio sector de la Costa Verde, con los principales centros y ejes de atracción distrital, a partir del Ovalo de Miraflores, el Parque Central y la zona central turística comercial: La Av. Larco, la Av. Pardo, y la Bajada Balta conformarán un triángulo con el eje de la Costa Verde; en tanto que la Av. Del Ejército y la Quebrada de Armendáriz conformarán los ejes de integración con los distritos vecinos, además de conectar las vías del distrito con el eje vial de la Costa Verde. El centro Larco Mar, los clubes, Playa Redondo, en el centro - y las zonas de Los Delfines y La Pampilla - quedan
enlazados; por otra parte, se tiene un paralelismo entre la vía del malecón superior, con los parques en sucesión, y el malecón y vía al nivel del mar, que enriquece la accesibilidad y oportunidades de atracción turística, recreacional y comercial, tanto para el público metropolitano como para la población del distrito. Las áreas de inversión que se generan en la parte baja (Redondo, Área de Clubes, La Pampilla y Los Delfines) son áreas privilegiadas en términos de conexión y accesibilidad, y tienen en conjunto la mayor disponibilidad de área edificable.
Magdalena
En el sector de Magdalena, la menor altura y morfología del acantilado da lugar a dos estratos de altura utilizables para desarrollo y edificaciones. La propuesta toma ventaja de esta singularidad, y de los desarrollos existentes planteando una regeneración urbana del Barrio Medalla Milagrosa, y una adecuación de las áreas libres del Conjunto Marbella, que se mantiene y se pone en valor, para articularlo con el espacio público de la Costa Verde, como se expresa en el esquema adjunto. En la parte alta se plantea una integración con la Av. Brasil y un nuevo parque de borde; y la integración del malecón con la
Av. Espinar, abriendo el Centro Deportivo Municipal al espacio urbano. En la parte intermedia hacia abajo se plantea un desarrollo inmobiliario paralelo al conjunto del Puericultorio. La parte baja de este sector contiene las mejores y más extensas áreas para inversión en desarrollo inmobiliario, con ventajas comparativas en términos de costos y retorno de la inversión, accesibilidad y conectividad con las áreas de altura intermedia del acantilado y los conjuntos residenciales existentes.
San Miguel En el caso de San Miguel, la propuesta se basa en reproducir a futuro un eje a lo largo del malecón en la parte alta, en paralelo con el eje de la Av. La Marina, cuyo gran auge comercial y recreativo puede replicarse hacia el mar, con potencial para complementarse en calidad de atracción con el sector de la Costa Verde, y contribuir a vitalizar un amplio sector del distrito, comprendido entre ambos ejes. Para el efecto es necesario reforzar las conexiones perpendiculares entre estos dos ámbitos, mediante las Avenidas Escardó, Inclán y Universitaria. Esto conlleva la valorización de los barrios circundantes alrededor de la Av. La Paz. En este sector se producirá el empalme con la Av. Costa Verde Callao, creando un continuo vial con el resto de la Costa Verde y estableciendo un eje longitudinal de compensación con el de la Av. La Marina.
El Área de Inversión San Miguel 2, prevista en la parte baja tiene características particulares a las planteadas en los otros distritos. Debido a la menor altura del acantilado, el desarrollo (que se espera fundamentalmente comercial y actividades lúdicas) se implanta sobre acantilado, que tiene menor altura en este sector. Para la inversión será necesario mover el relleno hacia el mar para obtener la sección que se muestra (ver información en el Vol2) con su respectiva defensa marina. A partir de allí hacia el mar se considera un Area de Tratamiento Especial (ATE) San Miguel 2 que requerirá rellenos adicionales y la bajada ya prevista por la Av. Escardó. El desarrollo de este sector se producirá en dos etapas, que se visualizan en las láminas correspondientes (vol 2)
4.2 Las Áreas de Inversión y de Tratamiento 4.2.1 Áreas de Inversión - A I El desplazamiento de la vía en los lugares donde existe el espacio suficiente (44% de su recorrido) permite generar 11 Áreas de Inversión, o AI, que abarcan todos los distritos (ver plano resumen), con una mayor concentración en Magdalena. Cada AI responde en su dimensionamiento y características a las particularidades espaciales y morfológicas del sector, pero se mantienen los lineamientos rectores de la concepción urbanística general. Estas AI o macro-lotes serán asignadas por las autoridades municipales a empresas privadas seleccionadas a través de un concurso público bajo el actual marco legal de iniciativa privada y de licitación y subasta de terrenos - para financiar y construir las obras privadas y de habilitación para uso público previstas. El Proyecto Urbano plantea compensar el costo de las obras públicas con un precio realista del metro cuadrado para construcción privada, con base en los costos actuales de terrenos urbanos en áreas ribereñas de Lima de valor comparable a la Costa Verde. Las empresas podrán financiar las obras públicas debido a que en estos casos será posible construir una mayor cantidad de pisos en las áreas cercanas al acantilado sin obstaculizar las vistas actuales y preservando la escala del paisaje. Dentro de cada Área de Inversión, el acantilado representa no menos del 60% de la superficie proyectada en elevación, manteniéndose con ello la proporción establecida por el Plan Maestro. Se propone que las construcciones no sobrepasen el 75% de la altura del acantilado; por tanto, considerando la proyección en elevación, ocuparían en total un máximo de aproximadamente 18% del frente visual del acantilado. Considerando los desarrollos en terreno ocupado en planta, se cubre aproximadamente entre 14 a 16 % de las hectáreas disponibles. Pero con estos porcentajes se financia el 100% del área, y se genera así más de un 80% de área de uso público, entre vías y áreas de esparcimiento y servicio. El Resumen de cifras por AI y por Distrito que se presenta a continuación contiene las cifras de:
