Cómo comprar, reparar y vender Bienes Raíces con ganancias. [Por. Migdoel Rodríguez, PE,MBA,SRA]
Entre las posibilidades de inversión en bienes raíces están las siguientes:
Comprar propiedades de alquiler y convertirse en un arrendador a largo plazo Comprar hipotecas a descuento y luego venderlas Prestar dinero para comprar bienes raíces (Banco Hipotecario o Banco Comercial) Comprar, arreglar y vender bienes raíces
La pregunta es: ¿Cuál representa la mejor oportunidad para usted como corredor o inversionista? ¿Cuál representa una nueva oportunidad para que los bancos puedan vender el inventario de propiedades que necesitan muchas reparaciones? Hace varios años atrás el presidente de una firma de adiestramiento en corretaje de bienes raíces, en la que colaboro como recurso, me preguntó si tenía alguna idea nueva para un seminario sobre algún tema de interés para los corredores. Luego de evaluar algunas ideas concluí que un buen seminario podía ser uno en el que se presentara la estrategia para “comprar, reparar y vender bienes raíces con ganancias”. Consideré que este podía ser un buen seminario ya que las ideas a presentarse podían ser de provecho para los bancos, para los corredores y para los inversionistas que están buscando ideas nuevas para seguir haciendo negocios en este tiempo de tantos retos en los que todo el mundo se está “reinventando”. Por lo tanto, en este artículo me voy a concentrar en como usted puede beneficiarse de la compra, reparación y venta de bienes raíces que necesitan arreglos, muchos arreglos. La esencia de esta estrategia de inversión es “velocidad”. Velocidad en comprar en un precio debidamente calculado una propiedad que necesita muchos arreglos; arreglar la propiedad rápidamente, y venderla también rápidamente. La ganancia se hace cuando se compra al precio justo, se aumenta en el proceso de reparación, y se convierte en efectivo, “cash”, cuando la propiedad se vende. Según he podido observar en mi trabajo como tasador, la estrategia de comprar, reparar y vender bienes raíces con ganancia puede aplicarse tanto a propiedades residenciales como comerciales e industriales. El negocio de comprar, arreglar y vender puede ser uno a prueba de recesión. Independiente de las condiciones económicas, mucha gente necesita y está dispuesta a pagar por un bien raíz relativamente económico pero que esté en excelentes condiciones.
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Suponga que usted identifica una propiedad que necesita muchas reparaciones y que usted cree que es ideal para trabajarla usando la estrategia de comprar, repara y vender con ganancias. Entre los pasos importantes en la estrategia está el que consiste en determinar el precio máximo a pagar por la propiedad que se identificó. El precio de compra se determina usando una fórmula que incorpora la ganancia deseada más todos los costos de comprar, mantener en inventario, reparar y vender la propiedad. El punto de partida es el precio de venta máximo que se puede conseguir luego de que todas las reparaciones se han completado. Este precio puede estar basado en las comparables más recientes en el vecindario. También se puede conseguir haciendo una tasación o consultando con los corredores de bienes raíces que conocen el mercado donde está localizada la propiedad. Una vez se determina el precio de venta máximo, se restan todos los costos previamente identificados y la ganancia deseada para llegar al precio de compra máximo a pagar por la propiedad. La siguiente tabla ilustra los números de un caso real y que sigue la fórmula a utilizarse para estimar el precio máximo a pagar:
Otro punto importante en la estrategia consiste en que luego de reparada, la casa debe verse, como a veces se dice en el lenguaje de los corredores, de “show”. En otras palabras, debe verse como si fuera nueva. Veamos las fotos del “Antes” y el “Después” del caso real que ya les mencioné.
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Antes
Después La casa del ejemplo quedó como la más bonita de las 27 casas que se estaban vendiendo en su vecindario en el momento en que se acabó con las a reparaciones. De hecho, fue la primera que se vendió de ese grupo. La pregunta final, y que es clave es: ¿Y cómo usted puede participar en este negocio? Pues hay varias formas. La primera es que usted compre, arregle y venda una propiedad. Usted se encarga de conseguir el capital para la adquisición de una propiedad, para las reparaciones y los demás gastos y corre con todo el riesgo. Por supuesto, usted se queda con toda la ganancia. La segunda posibilidad es que usted refiera la propiedad identificada a alguna compañía que se dedica a este negocio, una propiedad que usted sabe que cumple con los requerimientos de la estrategia para comprar, reparar y vender bienes raíces con ganancias. En esta alternativa usted se puede ganar un buen “referral fee”. La tercera posibilidad es que usted se una a un socio que contribuya con capital y que esté dispuesto a dividirse con usted las responsabilidades y los riesgos del negocio. Resumiendo: en estos tiempos de retos los corredores, los desarrolladores, los contratistas, y los bancos están buscando nuevas oportunidades de negocio. Esta
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estrategia de comprar, reparar y vender con ganancias no es nueva. Hay ya un buen grupo que la está implementando con muy buenos resultados. Sin embargo sigue siendo una buena alternativa para todos los corredores, inversionistas y desarrolladores que estén viendo sus ingresos reducirse y que estén dispuestos a aprender un nuevo negocio. También es importante es que los bancos entiendan la estrategia. Muchas de las propiedades en su inventario de propiedades reposeídas, las cuáles necesitan muchas reparaciones, se podrían mover mucho más rápido si la tasación se hace apropiadamente. Por el otro lado, los tasadores de bienes raíces debemos entender la estrategia y usar la fórmula que se presentó para estimar el precio máximo a pagar como base para valorar las propiedades que tienen muchas reparaciones y que su mejor cliente es un inversionista que tiene el objetivo de comprar, reparar, y vender la propiedad con ganancia. ______________________________________________________________________ Nota: El Ingeniero Migdoel Rodríguez, PE, MBA, MAI, SRA es el fundador de la firma Appraisal Advisors Group la cual brinda servicios de consultoría y tasación de bienes raíces residenciales y comerciales. Para cualquier pregunta, comentario o consulta puede llamar al 787-439-1396, al 787-746-3219, o escribir a
[email protected]. También puede visitar la página www.appraisaladvisorspr.com.
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