Locación de cosas El artículo 1.493 dice: “habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar ejecutar una obra, o prestar un sericio! sericio! " la otra a pagar por este uso, goce, obra o sericio, un precio determinado de dinero. El contra contrato to de locac locación ión puede puede tener tener por objet objeto o la regul regulaci ación ón de cosas cosas mu muebl ebles, es, inmuebles, trabajo personal, pro#esional, artístico, cientí#ico, etc. El código ha tenido presente, principalmente la regulación re gulación de los lo s inmuebles, inmueb les, pues sobre ellos es $ue $u e legisla legis la e%tensiamente. Caracteres
&ilateral, ' partes locador " locatario (neroso, ha" contraprestaciones reciprocas )onmutatio, a la celebración las partes acuerdan las prestaciones $ue deben cumplir )onsensual, por el mutuo consentimiento de las partes *e tracto sucesio, +ominado o típico, tiene nombre n ombre " regulación legal +o #ormal, en principio no la re$uiere re $uiere emporáneo, siempre tiene un tiempo de duración ransmisible a los herederos, por el art. 149Comparación con otras figuras ocación de cosa /e transmite el uso " el goce, es consensual, " el locatario tiene derecho a los #rutos. )ompraenta /e trans#iere la propiedad de la cosa. )omodato Es un contrato real, esencialmente gratuito ocación de obra " sericios. Es la prestación de un sericio o la reali0ación de una obra, no ha" uso " goce *eposito Es un contrato real " no permite el uso /ociedad )uando un socio entrega una cosa para $ue la sociedad la use " goce no es en base a una contraprestación de terminada sino cómo un aporte. utuo Es un contrato real por el cual se entregan cosas #ungibles o consumibles, transmitiendo la propiedad para $ue en un lapso determinado de tiempo se deuela la misma cantidad mas los intereses #ijados. a transmisión de la propiedad " el carácter real lo aparta de la locación 2su#ructo )uando el usu#ructo es oneroso, la distinción es mas sutil, tanto el usu#ructuario como el arrendatario tienen el uso " goce de la cosa " deben pagar un precio en dinero. /egn los clásicos la di#erencia residiría en $ue uno es un derecho real " el otro es un derecho personal. odríamos se5alar algunas distinciones, tales como $ue la locación es esencialmente onerosa, el usu#ructo es esencialmente gratuito, aun$ue a eces es oneroso.
a locación no puede ser de mas de die0 a5os, personas jurídicas hasta einte a5os. El usu#ructo puede ser sin termino, incluso hasta la muerte a locación se reali0a solo por contrato, en el usu#ructo puede ser por contrato, por disposición de una oluntad, o cuando surge de la usucapión. '617. a locación se transmite por causa de muerte, el usu#ructo no. a locación es puramente consensual, salo los inmuebles, mientras $ue el usu#ructo debe constituirse por escritura publica. El uso " la habitación +o es una conención entre el titular " $uien ocupa el bien sino $ue surge de una disposición legal. +o se coniene un precio " es un contrato real Consentimiento *ebe recaer sobre los siguientes puntos 1. a naturale0a del contrato '. a cosa $ue se al$uila. 3. El precio. 4. El tiempo de duración del contrato. 8. El destino de la cosa.
/i no se e%presa la cosa, el contrato es nulo por #alta de objeto, igual $ue si no e%istiese acuerdo entre las partes acerca de la naturale0a del contrato. Modalidades Del Consentimiento a locación puede estar sujeta a: la0o, cierto o incierto )ondición, suspensia o resolutia )argo.
Es incierto en un ;arrendamiento hasta el momento de leantarse una cosecha;. ambi
os $ue tengan la administración de sus bienes pueden arrendar sus cosas, " tomar las ajenas en arrendamiento, salo las limitaciones $ue las le"es especiales hubiesen puesto a su derecho. ueden arrendar los administradores de bienes ajenos, salo tambi
uede hacerse erbalmente " por escrito, bajo la #orma de un instrumento pblico o priado. os elementos esenciales para su e%istencia son: el consentimiento de las partes, la cosa cu"o uso o goce se ha entregado a otro " el precio estipulado.
c) Objeto )osa ocada El principio general art. 1499 odos los inmuebles " muebles no #ungibles.
as )osas =ndeterminadas art. 18>> as cosas indeterminadas pueden ser objeto de contratos de locación a indeterminación debe ser relatia, debiendo ser determinada al menos en su especie. 117>. Ejemplo: El caso de al$uilar un auto en otro país para utili0arlo, lo nico $ue re$uiere es $ue sea til )ontrato *e ocacion *e )osas =ne%istentes ? *e )osas @uturas as cosas ine%istentes no pueden constituir materia de contrato de locación as cosas #uturas, si, supeditado a $ue lleguen a e%istir )osas @uera *el )omercio ara le le" no juega igual el arrendamiento $ue la enajenación. a le" no prohíbe arrendar cosas $ue prohíbe ender 18>1., la limitación esta para los $ue estuieran #uera del comercio por ser nocias al bien publico u o#ensias a la moral " buenas costumbres. ueden ser locadas por lo tanto los de inajenabilidad absoluta " relatia. Ejemplo: una pla0a publica no puede arrendarse, si se podría espacios pe$ue5os, $ue serian permisos de ocupación, $ue son precarios. a le" orgánica de la )apital, no permite el arrendamiento de sepulcros. Aespecto de los padres: cómo tienen el usu#ructo de los bienes de los hijos hasta la ma"oría de edad de estos, pueden darlos en arrendamiento Aespecto a los curadores o tutores: pueden dar en arrendamiento sin perjuicio de tener $ue rendir cuentas Brrendamiento *e *erechos +uestra le" admite arrendar solo cosas materiales Brrendamiento *e @ondos *e )omercio Es un problema de *erecho )omercial a complejidad de los elementos $ue integran el #ondo de comercio con#igura la imposibilidad de incluirlo cómo un contrato de locación. En el caso $ue el local sea propiedad de $uien pretende dar en locación un #ondo de comercio, no e%istiría un obstáculo legal, pero cómo además e%isten los cr
arcialmente ajenas: el condominio Brt. '-6' El condómino no puede enajenar, constituir seridumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o al$uiler hecho por alguno de ellos es de ningn alor /alo, segn el art. '-63 $ue lo hiciese en su lote. )osa Bjena Estos arrendamientos " sus e#ectos están relacionados con el consentimiento, del titular de la cosa " la buena o mala #e de las partes contratantes ambi
d) El destino de los inmuebles
El uso para el cual una cosa sea al$uilada o arrendada, debe ser un uso honesto, " $ue no sea contrario a las buenas costumbres. *e otra manera el contrato no tiene alor. )uando el uso $ue debe hacerse de la cosa estuiera e%presada en el contrato, el locatario no puede serirse de la cosa para otro uso. /i no estuiese e%presado el goce $ue debe hacerse de la cosa, será el $ue por su naturale0a est< destinada a prestar, o el $ue la costumbre del lugar le hace serir. El locador puede impedir al locatario $ue haga serir la cosa para otro uso. )uando se estipuló el uso de la cosa, el locador tendrá derecho a oponerse a $ue el locatario la emplee para uso distinto al conenido, so pena de pagar los da5os " perjuicios $ue le cause. e)Plazo de locación
El má%imo de tiempo por el cual pueda arrendarse legalmente una cosa, es de die0 a5os. El $ue se hiciere por ma"or tiempo $uedará concluido a los die0 a5os. )uando el arrendamiento es de una heredad cu"os #rutos se recojan cada a5o, " no estuiese estipulado el tiempo de locación en el contrato, se reputará hecho por el t
las locaciones de iiendas con muebles $ue se arrienden con #ines de turismo, las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, ehículos u otros objetos, las locaciones de puestos en mercados o #erias, las locaciones en $ue los Estados +acional o roincial, los unicipios o entes autár$uicos sean parte como in$uilinos. f)Obligaciones del locador
El locador esta obligado a entregar la cosa al locatario con todo los accesorios $ue dependa de ella al tiempo de contrato, en buen estado para ser propia al uso para el cual ha sido contratada, salo si se coniniesen en $ue se entregue en el estado en $ue se halle. *espu
)uando al concretar el contrato de locación se estableció el uso de la cosa no puede usarse sino para ese #in! pero cuando no se estipulo el uso o el goce, será a$uel para el cual siren regularmente las cosas semejantes, atendiendo a las naturale0a de la cosas, " las costumbres del lugar. El uso o goce reali0ado #uera de los t
os derechos concedidos por la le" al locador son restringidos por las disposiciones legales $ue declaran la inembargabilidad de ciertas cosas, como por ejemplo los sueldos $ue no pasen de D ! el lecho cotidiano de la gente. i)ección locati!a
Aige el principio general de $ue todos los derechos pueden cederse salo $ue sean propios de las personas. El locatario puede subarrendar en todo o en parte, o prestar o ceder a otro la cosa arrendada si no le #uese prohibido por el contrato o por le". a cesión importa un traspaso de cr
E%iste sublocación cuando el locatario subarrienda parte de la cosa, pasando el locatario, a ser sublocador, con respecto a su in$uilino. El sublocador go0a de los derechos " priilegios del arrendador, sobre todas las cosas introducidas en el predio arrendado. El locatario, en relación al subarrendatario, contrae las obligaciones " ad$uiere los derechos de locador. ")Diferencias entre cesión locati!a # sublocación de inmuebles
a cesión es un traspaso mi%to de derechos " obligaciones, en irtud del cual el cesionario $ueda constituido en el lugar " grado del in$uilino. En la sublocación, al contrario, el tercero es tan solo locatario del locatario. En la cesión de la locación e%iste un traspaso de los derechos a la e0 $ue de las obligaciones " en la sublocación, se produce un nueo arrendamiento. l)Obligaciones de restituir
El deudor tiene responsabilidades por la #alta de restitución de la cosa! de ello se deduce $ue a$uel deberá conserarla hasta el cumplimiento de la obligación asumida. a inclusión del deber de conseración entre el momento de la #ormación de la obligación " la restitución constitu"e un deber complementario " primordial. El “contenidoF está re#erido al mantenimiento de la cosa en el estado en $ue se encontraba en el momento de concretarse la relación obligatoria. m)E$tinción del contrato de locación
El contrato de locación puede e%tinguirse: por cumplimiento, incumplimiento, anticipadamente por acuerdo de partes, disposición legal o acaecimiento de #enómenos de la naturale0a.
a )umplimiento: puede acaecer de dos #ormas, se puede de#inir la primera como pla0o cierto cuando #ue #ijado en terminar o comen0ar en una #echa determinada " la segunda como pla0o incierto cuando es #ijado con relación a un hecho #uturo necesario. b =ncumplimiento: el incumplimiento de las obligaciones del locatario hace nacer en el locador en derecho de solicitar la conclusión de la locación. c Bnticipadamente por acuerdo de partes, disposición legal o acaecimiento de #enómenos de la naturale0a: a locación será #inali0ada la #echa estimada en el contrato correspondiente, por disposición legal por$ue las le"es establecidas acatan su e%tinción " por #enómenos de la naturale0a proocados por causas e%ternas del contrato.
Locación de servicios
)oncepto: Es un contrato consensual, aun$ue el sericio hubiese de ser hecho en cosa $ue una de las partes debe entregar. iene lugar cuando una de las partes se obligare a prestar un sericio, " la otra a pagarle por ese sericio un precio en dinero. os e#ectos serán ju0gados por sobre las obligaciones de hacer. a importancia tambi
Locación de obras 1 Generali0aciones )oncepto: Habrá locación de obras cuando dos partes se obliguen recíprocamente la una a ejecutar una obra " la otra a pagar por esa obra, un precio determinado en dinero. *istinción de las otras locaciones: a obligación principal, del locador aria segn la especie " no consiste solo en el pago de un precio en dinero! tanto la prestación de un sericio como la ejecución de una obra son obligaciones de hacer di#erenciadas de las de dar. /e distinguen dos clases de obligaciones: las obligaciones de medios de las de resultado, si lo prometido es un trabajo o sericio se trata de una obligación de medios! si lo esperado por el locatario es la ejecución de una obra se estaría en presencia de una obligación de resultado. En la locación de obra el locador ejecuta un trabajo para una persona sin estar a su sericio ni bajo su dependencia " sin poner a su disposición el tiempo de trabajo. ambi
)ontrataciones complejas: /e re#iere a la ejecución de obras complejas o $ue re$uieren precisión en cada uno de los detalles 8 E#ectos del acuerdo: (bligaciones de las partes El locador es $uien tiene a cargo la ejecución de la obra aportando el trabajo " los materiales necesarios. Es $uien asume la obligación del resultado, comprendiendo al pro"ectista " al director de la obra, tambi
