1.1.1-UT9 La Dirección de La Obra 01092014

UNIDAD TEMÁTICA 9

LA DIRECCION DE LA OBRA

MÁSTER UNIVERSITARIO EN GESTIÓN Y DISEÑO

DE PROYECTOS E INSTALACIONES octubre 2014 ASIGNATURA GESTION Y DIRECCION DE PROYECTOS

UNIDAD 9. LA DIRECCION DE LA OBRA

ÍNDICE Página OBJETIVOS. ................................................................................................................................. 3 INTRODUCCION. ......................................................................................................................... 5 9.1. ACTUACIONES DE INICIO DE LA OBRA. ................................................................. 7 9.1.1. ACTA DE REPLANTEO.......................................................................................... 7 9.1.2. MODIFICACIONES DEL PROYECTO. PROYECTO REFORMADO. ................ 8 9.1.3. PLAN DE SEGURIDAD. ...................................................................................... 9 9.1.4. COMIENZO DE LA OBRA. PRESENTACION DEL PROGRAMA DE TRABAJO.9 9.2. CONTROL TECNICO DE LA OBRA. ........................................................................ 10 9.2.1. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONTROL TECNICO DE LA OBRA.......... 10 9.2.2. ACTUACIONES DE CONTROL TECNICO DE LA OBRA. ............................... 11 9.2.3. VALORACIONES DE LA OBRA........................................................................ 13 9.3. CONTROL DE COSTES. ........................................................................................... 14 9.4. CONTROL DE TIEMPOS. .......................................................................................... 17 9.5. CONTROL DOCUMENTAL........................................................................................ 18 9.6. LAS INCIDENCIAS EN LA OBRA. ............................................................................ 20 9.6.1. INCIDENCIAS QUE AFECTAN AL CONTRATO. ............................................. 20 9.6.2. MODIFICACIONES EN LOS PROYECTOS. .................................................... 21 9.6.3. REVISION DE PRECIOS. ................................................................................. 23 9.6.4. ALTERACIONES DEL TIEMPO DE EJECUCION DE LAS OBRAS. ............... 24 9.7. LA TERMINACION DE LA OBRA. RECEPCION Y LIQUIDACIÓN. RESPONSABILIDADES Y GARANTIAS............................................................................. 26 9.7.1. RECEPCIÓN DE LA OBRA. ................................................................................ 26 9.7.2. LIQUIDACION DE LA OBRA. .............................................................................. 26 9.7.3. PLAZO DE GARANTIA......................................................................................... 27 9.7.4. RESPONSABILIDAD POR VICIOS OCULTOS. .................................................. 27 RESUMEN................................................................................................................................... 28

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OBJETIVOS.  Conocer los aspectos básicos que el ingeniero debe seguir durante la dirección de la obra.  Establecer un orden de los diferentes pasos que conlleva la dirección de una obra de ingeniería  Conocer algunos aspectos prácticos de interés para realizar la dirección de obras de ingeniería  Conocer los distintos controles y seguimientos que el ingeniero director de obra ha de realizar durante la ejecución de la misma


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INTRODUCCION.

Durante la ejecución de la obra existen dos figuras de entre las que intervienen en todo proyecto que tienen una importancia predominante, por un lado está la empresa contratista, que ejecuta la obra, con o sin ayuda de otras empresas o trabajadores autónomos a los que pueda haber subcontratado algunas partes concretas de la misma, y por otro lado está el director de obra. También tiene una gran importancia en esta fase, sobre todo en lo relativo a la seguridad en la ejecución, el coordinador de seguridad y salud, pero es una figura que habitualmente se le considera incluido en la propia dirección de obra. Así pues, la figura del director de obra, habitualmente el proyectista, acapara un gran protagonismo en esta fase del proceso proyectual. A el corresponde la interpretación última del proyecto, en sus aspectos técnicos y de calidad, con sujeción al contrato firmado entre promotor y contratista, que debe conocer. También interviene en la marcha de la obra, en lo que se refiere a los ritmos de ejecución y el control de los costes de ejecución, aunque ciertamente en estos dos aspectos, suele estar muy supeditado a lo marcado por el contratista, que maneja sus medios y tiempos lógicamente con el objetivo puesto en maximizar sus beneficios, valiéndose por lo general de la optimización de medios humanos y materiales que pueda compartir con otros proyectos en ejecución, etc., teniendo en cuenta sus costes de oportunidad. En este sentido, es habitual la exigencia tanto por parte del contratista como del promotor, de una rápida y eficaz solución de los posibles problemas técnicos que puedan surgir durante la ejecución de la obra, con el objeto de no interferir en los plazos de ejecución pactados, y esto sí que recae directamente sobre el director de la obra, de ahí la necesidad de elevada solvencia profesional, tanto técnica como organizativa. Es obligación igualmente de la dirección de la obra, el realizar un control documental de la misma con sujeción a las normas legales, en defensa de la calidad de la obra, del cumplimiento de la legalidad vigente, y de su propia responsabilidad. En la presente unidad, se recogen pormenorizadamente las diferentes labores que corresponden al director de la obra durante la ejecución de la misma. Los aspectos reglados de la dirección de la obra, según la ley de contratos del sector público (RDL 3/2011 de 14 de noviembre) vienen recogidos en las UT 6 y UT 7, incluyéndose aquí aquellos aspectos considerados más generales y otros de carácter eminentemente práctico.


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9.1.

ACTUACIONES DE INICIO DE LA OBRA.

Después de la firma del contrato de obra, el primer paso para el inicio de la fase de ejecución del proyecto pasa por la firma del acta de replanteo.

9.1.1. ACTA DE REPLANTEO. Una vez adjudicada la obra y realizada la firma del contrato, el paso siguiente y previo a la iniciación de las obras es la comprobación del replanteo y en un plazo no superior al fijado en el Pliego de condiciones particulares. Tiene como objeto confrontar sobre el terreno el replanteo del proyecto, efectuado previamente a la licitación del contrato, para deducir así la viabilidad del mismo a juicio de las partes interesadas, Promotor y Contratista y para examinar también, la situación real de los terrenos y los servicios afectados. A veces, previo a la presentación de la oferta de ejecución de la obra, se procede a una comprobación del terreno, incluso del replanteo, con el objeto de no incurrir en errores de bulto en la oferta realizada. El personal encargado por el contratista, con el VºBº del Director de la obra procederá, en presencia de todas las partes interesadas (el propio contratista, el Director de obra, el promotor y el personal técnico municipal), a efectuar la comprobación del replanteo, extendiéndose acta del resultado que será firmado por todas las partes interesadas. Cuando el replanteo coincide sensiblemente con el proyecto, la obra ha de iniciarse seguidamente, empezándose a contar el plazo de ejecución de las obras desde el día siguiente de la firma del acta. Los puntos más importantes a comprobar serán: -

Situación definitiva de las obras.

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Naturaleza de los terrenos que ocupan las obras, especialmente los que sirvan de cimentación de las obras de fábrica.

-

Variaciones necesarias en el proyecto si las hubiese.

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Cambio de unidades de obra o nuevas unidades de obra, derivadas de las variaciones en el proyecto.

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Volumen definitivo de cada unidad.

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Otras variaciones respecto a las condiciones del contrato, etc.

Si las variaciones previsibles son solo de volumen de unidades resultante y el incremento o disminución respecto a las del proyecto está dentro de los márgenes establecidos en los pactos realizados libremente entre empresas privadas, la iniciación de las obras ha de hacerse igualmente a continuación del replanteo. Pero en ciertos casos, como consecuencia del replanteo, aparecen dificultades en la inmediata iniciación de las obras por diversas causas, como pueden ser: -

Dificultades de ocupación de terrenos necesarios para las obras.


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-

Aparición de mayores volúmenes de unidades de obra.

-

La necesidad de variar técnicamente algún aspecto del proyecto.

-

Necesidades de nuevos precios.

Si las dificultades son de ocupación de los terrenos, el promotor debe realizar las actuaciones necesarias para solventar el problema y al mismo tiempo conceder al contratista la consiguiente prórroga en el plazo de ejecución de la obra adecuada a la paralización prevista. Todo ello sin perjuicio de los derechos que le conceden al contratista las disposiciones vigentes por este tipo de paralizaciones ajenas a su voluntad. En los otros casos habrá que redactar un proyecto reformado, previa autorización y posterior aprobación técnica y económica del mismo.

9.1.2.

MODIFICACIONES DEL PROYECTO. PROYECTO REFORMADO.

Como en el resto de apartados de la presente UD, el procedimiento en el caso de proyectos de promoción pública, está perfectamente reglado en el RDL 3/2011 de 14 de noviembre sobre contratos del sector público. Esta norma sirve habitualmente de base para establecer en los pliegos de condiciones particulares del resto de proyectos, las condiciones por las que han de regirse las situaciones en las que se hace necesaria la realización de proyectos reformados, y que por lo general suelen seguir las siguientes pautas, que en particular habrán de estar reguladas en los mencionados pliego de condiciones particulares: Por lo general, la necesidad de redacción de un proyecto reformado, se da cuando se cumple alguna de las siguientes circunstancias, o las dos al mismo tiempo: 1.- Que las variaciones en el presupuesto de ejecución material de las obras e instalaciones incluidas en el proyecto exceda en un determinado porcentaje sobre las recogidas en el presupuesto del proyecto inicial. Usualmente este porcentaje se sitúa en el 10% (conforme se recoge en la mencionada norma que regula los contratos del sector público). No obstante, si los excesos sobre el original proyecto se deben a elementos o partidas muy evidenciadas y definidas, y existe acuerdo entre promotor y constructor para su ejecución, este porcentaje puede ser superior. Cuando los excesos se deben a muy diferentes elementos que conviene sean minuciosamente medidos y valorados con anterioridad a su ejecución, suele ser imprescindible la redacción de dicho proyecto reformado. 2.- Que los excesos en el presupuesto, aun siendo menores de los porcentajes mencionados (incluso cabe la posibilidad de existir reducciones del presupuesto), puedan deberse a modificaciones necesarias de algunos aspectos técnicos de relevancia en el proyecto, como pueden ser cambios en las tipologías estructurales utilizadas, o en los tipos de cimentación, o de los parámetros urbanísticas que han servido de base para la obtención de las necesarias licencias (superficies ocupadas, volúmenes, edificabilidades, etc.) que aún cumpliendo con las normas vigentes, requieren de un nuevo acto de concesión de licencia por parte de la administración municipal. Por lo que respecta al desarrollo de las obras del proyecto en estos casos, también pueden darse dos circunstancias en función de si éstas ya habían o no comenzado cuando se detectó la necesidad de redactar el proyecto reformado. Si no

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lo habían hecho, lo normal sería esperar a disponer del nuevo proyecto, y de la actualización de las licencias administrativas necesarias para comenzar las obras. Si por el contrario, las obras ya habían comenzado, se estaría a las instrucciones en este sentido por parte del director facultativo de las obras, que optará entre proseguir con la parte de las obras que no se vean afectadas por las modificaciones introducidas sobre el proyecto original, o por el contrario, paralizará la ejecución en tanto no se terminé con la redacción del reformado del proyecto y en su caso se obtengan las necesarias autorizaciones administrativas necesarias. Puesto que el mantenimiento de los plazos de ejecución en los proyecto suele ser primordial para su buen fin, es frecuente la necesidad de encontrar una solución de compromiso por parte de la dirección de la obra, que por un lado mantenga la legalidad en cuanto al ajuste de lo ejecutado a las condiciones de las autorizaciones concedidas, sin que ello retrase la marcha de la obra y los plazos marcados para su ejecución, de manera que se puedan ir ejecutando fases de la misma compatibles con las modificaciones planteadas en el proyecto reformado, y que estuviesen recogidas en los términos de las licencias iniciales, con el objeto antes mencionado del ajuste a las condiciones de dichas licencias. Lógicamente esto requiere tener la certeza de ajuste de las modificaciones planteadas en el reformado a la legalidad, sobre todo en lo que se refiere a los parámetros y condiciones urbanísticas. A veces puede incluso haberse contrastado estas nuevas condiciones del proyecto de manera verbal con el correspondiente servicio urbanístico municipal con el objeto de confirmar el ajuste a la legalidad del nuevo proyecto.

9.1.3. PLAN DE SEGURIDAD. En aplicación del Estudio de Seguridad y Salud, o en su caso, del Estudio Básico, el contratista elaborará un Plan de Seguridad y Salud en el Trabajo, en el que se analicen, estudien, desarrollen y complementen las previsiones contenidas en el estudio o estudio básico, en función del sistema de ejecución de la obra por el contratista. El plan de seguridad y salud deberá ser aprobado antes del inicio de la obra por el coordinador en materia de seguridad y salud durante la obra. En las obras para la Administración el plan se elevará para su aprobación por la Administración pública que haya adjudicado la obra, conforme a lo recogido en la UD anterior sobre contratos del sector público. El Coordinador de Seguridad y Salud es el técnico competente designado por el promotor, que deberá comunicar a la autoridad competente su nombramiento, y será el responsable durante la ejecución de la obra de aplicar y coordinar los principios generales de prevención en materia de Seguridad y Salud (RD. 16271997 de 24 de Octubre).

9.1.4. COMIENZO DE LA OBRA. PRESENTACION DEL PROGRAMA DE TRABAJO. Una vez realizadas las anteriores actuaciones, y obtenidos todos los permisos y licencias administrativas previas por parte del promotor, comenzarán los trabajos de la


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obra. Previamente a éstos, el contratista habrá comunicar al promotor la fecha de inicio de las obras y presentarle un programa de trabajo de las mismas. El programa de trabajo no puede contravenir en ningún punto las cláusulas del contrato y su no presentación puede dar motivo a la no tramitación, por el Director, de las certificaciones de obra. En estudio de un programa de trabajo consta de las fases siguientes: 1. Ordenación en partes de la obra, expresando el volumen de cada una. 2. Determinación de los medios necesarios (personal, instalaciones, equipos y materiales), indicando sus rendimientos medios. 3. Estimación en días del calendario de los plazos de ejecución. 4. Valoración mensual y acumulada de la obra programada. 5. Gráficos de las diversas actividades.

9.2.

CONTROL TECNICO DE LA OBRA.

9.2.1. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONTROL TECNICO DE LA OBRA. Para realizar correctamente el control técnico de la obra por parte del Director de la misma, es muy importante que éste tenga conocimiento pormenorizado de las condiciones del contrato de obra, firmado entre Contratista y Promotor, pues es posible que éste albergue ciertas diferencias respecto del proyecto de ejecución previamente redactado, con el objeto de no dar órdenes durante la dirección de la obra que pudieran ser contradictorias con el mismo. En el contrato de adjudicación de la obra deben figurar los plazos a cumplir, el programa de obra aceptado por el Contratista y las posibles cláusulas de penalización. Una vez que la obra comienza, el Director de obra la vigila personalmente o por medio de delegados o vigilantes de obra para comprobar que la ejecución se ajusta a lo establecido en el proyecto (y/o contrato de obra), que no se incumplen las reglamentaciones y que la seguridad en la obra, es correcta. No obstante, para este último quehacer existirá normalmente en la obra otra figura perteneciente al equipo de dirección de obra, denominado Coordinador de seguridad y salud durante la obra, normalmente persona diferente del propio Director de obra. El Coordinador de seguridad y salud realizará sus propias visitas a la obra para controlar los aspectos relacionados con la seguridad y salud de los trabajadores que intervienen en la misma. En ciertas actividades de la misma, las que se considera que implican riesgos especialmente graves según el RD 1627/97, requerirán siempre de su presencia. El citado Coordinador de seguridad y salud en la obra realizará sus anotaciones relacionadas con la seguridad en el denominado Libro de incidencias de seguridad (generalmente conocido como libro verde) que se ubica en la caseta de obra junto con el Libro de órdenes de la Dirección de obra y resto de la documentación necesaria. En lo referido al Director de obra, sus visitas a la obra deben ser frecuentes, aunque no periódicas para evitar que se conozca el momento de su llegada dentro de lo posible.

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En la visita, el Director de obra se hará acompañar del representante del Contratista que deberá ir tomando nota de las sucesivas indicaciones que le haga el técnico. Al terminar el recorrido por la obra, en la caseta de obra se redactará en el Libro de órdenes de la Dirección de obra, la nota con las indicaciones necesarias dadas. De las órdenes e incidencias se dejará constancia en el citado Libro de órdenes, de forma que por cada visita haya al menos una hoja de órdenes. Es muy importante lo anterior, puesto que el Libro de órdenes para el Director de obra y el de Incidencias de seguridad para el Coordinador de s.s., puede ser el único documento probatorio en los Tribunales si se produce algún percance en cuya responsabilidad pudieran participar el Director de las obras o el Coordinador de s.s. respectivamente. Es recomendable que el Director de obra pase revista metódicamente a las obras siguiendo un determinado plan. Sistemáticamente se comprobará el cumplimiento del programa de obra previsto y acordado, y en caso de no cumplimiento, se harán en primer lugar las advertencias necesarias, y en segundo si es necesario, se aplicarán las cláusulas de penalización si las hay.

9.2.2.

ACTUACIONES DE CONTROL TECNICO DE LA OBRA. El plan de visitas puede seguir cualquier orden como la relación siguiente:  Acopios. Comprobará la calidad de todos los materiales acopiados, en especial lo que hace referencia a aglomerantes y acero, pero también materiales cerámicos, pétreos, tuberías, saneamiento y sanitarios, cerrajería y carpintería, vidriería, electricidad, pintura etc. Es importante vigilar el correcto almacenamiento de los materiales de obra que pueden resultar dañados por una estiba improcedente en forma o lugar. ,

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 Obras de tierra. Excavaciones. Vigilará que los taludes sean adecuados al terreno. Que las rasantes alcanzadas en las excavaciones son las especificadas. Cuidará que se dejen los testigos (trozos de terreno inalterado) necesarios para asegurar la medición posterior. Comprobará que los productos de excavación reciben el tratamiento previsto. Si se producen excavaciones excesivas, aplicará el procedimiento previsto en el Pliego de condiciones. Si no estuviese previsto, decidirá lo conveniente de acuerdo con las circunstancias del caso. En el caso de los terraplenes, comprobará la cantera de productos y se cerciorará una vez utilizada, que se cumple lo establecido en materia de impacto medio-ambiental. La calidad del terraplén se controlará por su composición cuantitativa y cualitativa y por la compactación alcanzada mediante la realización de los ensayos necesarios que deberían venir prescritos en el Pliego de condiciones. Si faltase tal especificación, el Director de la obra informará al Contratista, antes de comenzar la obra cual será el nivel exigido y los procedimientos de prueba. Un caso muy particular son las ataguías que se suelen utilizar para la construcción de puentes, presas, embalse de riego, etc. Será preciso contar con las autorizaciones de préstamos y con la Confederación


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hidrográfica correspondiente si se hace en el cauce de un río o rambla. Pero puede ser necesario convenir y controlar que se cumplen ciertas medidas, con la Comisión de desembalses de ese río. Al finalizar con el uso de la ataguía, habrá que eliminarla controlando el destino de los materiales inútiles.  Cimentaciones. Comprobará que la resistencia del terreno es la adecuada. Comprobará la profundidad y taludes de los pozos y zanjas, así como la preparación de los fondos. Verificará las dimensiones y solidez de los encofrados. Comprobará las dimensiones, calidad y colocación de las armaduras. Se cerciorará de que la ejecución es correcta comprobando dosificaciones, relación agua-cemento, vibración, etc. Sobre la toma de muestra en probetas, verificará que el resultado de su ensayo es bueno. De todas formas, aunque la obtención de probetas, y su ensayo, disminuye el riesgo de un fallo, no puede confiarse exclusivamente en esta comprobación para asegurar la calidad de una obra, toda vez que otros elementos pueden influir decisivamente. Si en la cimentación se utilizasen técnicas especiales, tales como pilotajes o muros-pantalla, se deberá extremar la vigilancia. Será preciso verificar la calidad de los pilotes, sus dimensiones y el hincado si son de tal sistema o la colocación de armaduras y el hormigonado si se hacen "in situ". En el caso de los muros-pantalla, habrá que verificar que el grueso del muro es uniforme y sus dimensiones y calidad adecuadas. Que lleva la armadura prevista. En este caso son de especial importancia los apuntalamientos y entibaciones de estas estructuras durante su ejecución, que habrán de estar perfectamente calculadas y aseguradas. Que durante la ejecución de la cimentación, que no se producen alteraciones en el entorno, tales como desprendimientos, agrietamiento de edificios contiguos, rotura de conducciones, etc. Suele ser frecuente al realizar una cimentación, que en el vaciado o durante el relleno o pilotaje, para prevenir accidentes o daños exteriores, se haga una protección circundando a la obra, sobre todo si hay tráfico pesado en las inmediaciones. Esta protección debe ser también objeto de cuidadoso control por parte de la dirección de las obras.  Estructura y muros resistentes de hormigón. Será necesario comprobar primeramente los encofrados, luego la ferralla y su colocación y finalmente la confección y puesta en obra del hormigón. Habrá que vigilar muy especialmente la colocación cuidadosa y la indeformabilidad de los moldes. Respecto de las probetas para control de calidad, se tendrán las mismas precauciones que se aconsejaron para el hormigón de cimientos.  Estructura de acero. Habrá que comprobar perfiles, soldaduras o fijaciones, protecciones antioxidantes y colocación, así como la protección pasiva contra incendios si está prevista.  Obras de albañilería. La vigilancia insistirá en las formas, verticalidad y calidad de materiales. Un aspecto que se suele descuidar so pretexto de que se cubre con los enlucidos es el correcto rejuntado de las piezas cerámicas por lo que deberá vigilarse adecuadamente.  Carpinterías, cerrajería y vidriería. Se controlará la calidad de los materiales para que sea la descrita en el proyecto, y su colocación, así

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como las protecciones o tratamientos superficiales, pintura etc. El acabado y limpieza de la obra terminada es especialmente importante en este tipo de obra porque obreros poco cuidadosos pueden estropear unos materiales de verdadera calidad.  Revestimientos. Las pinturas y los alicatados pueden sufrir deterioros si se almacenan o se aplican o colocan indebidamente. La calidad de los materiales debe ser inspeccionada y aceptada antes de su colocación. La elección de los revestimientos pétreos o alicatados debe ser muy cuidadosa porque la calidad puede resultar fácilmente falseada durante la colocación, mediante el empleo de piezas de menor calidad o defectuosas en lugares menos visibles.  Instalaciones. Todo el material de las instalaciones debe ser aceptado antes de su puesta en obra, por lo que hay que pedir al Contratista que presente muestras de lo que piensa instalar, aceptarlas y controlar después que lo colocado es idéntico a lo que se aceptó. Determinados materiales o aparatos pueden exigir su prueba en laboratorios ajenos a la obra. Si no son laboratorios oficiales, habrá que contrastar que la prueba es correcta por lo que puede concertarse una visita para verificar los ensayos. En otro sentido, y aunque no se trata en este caso de un aspecto puramente técnico de la obra, hay que hacer mención de la importancia que tiene en las obras los aspectos relacionados con el vandalismo y las sustracciones de materiales, herramientas, etc., sobre todo en los últimos años de agravamiento de la situación económica de ciertos sectores de la población, y con el incremento de valor de determinados materiales (acero, cobre, etc.) En el caso de obras de mucha envergadura, en las que se cuenta con vigilancia nocturna y en periodos de inactividad, esta situación suele estar controlada, pero en otras de menor tamaño, no suele existir este control, por el coste que supone. Aquí adquiere mayor importancia la existencia de un buen cerramiento de la obra (vallado) no solo por motivos de seguridad y salud. Incluso, para materiales, herramientas y sobre todo en el caso de equipos pertenecientes a instalaciones pendientes de montar, se recomienda su ubicación en espacios con una especial protección, a ser posible completamente cerrados y bajo llave.

9.2.3. VALORACIONES DE LA OBRA. Periódicamente, casi siempre con periodicidad mensual, la Dirección de la obra hará un repaso de lo ejecutado y una relación valorada. Normalmente se hace en las siguientes condiciones:  Cada relación valorada o certificación parcial se hace al origen, es decir de la totalidad de lo construido desde el comienzo. El importe de la valoración de lo efectuado en el período considerado se obtiene al restar del total, lo certificado anteriormente.  El importe de las certificaciones parciales que se abonan se considera como cantidades entregadas a buena cuenta, o sea tiene la consideración de un anticipo a deducir del pago final de la obra terminada.


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 Al comenzar la obra o en cualquier otra circunstancia, el contratista puede percibir anticipos sobre acopios realizados. Los acopios tienen entonces la característica de prenda sin desprendimiento o sea responden de la cantidad percibida aún cuando continúan en poder del Contratista que no puede retirarlos de los almacenes de la obra sin consentimiento de la Dirección de las obras. Si los retira sin tal consentimiento, se considera como un alzamiento de bienes. La cantidad máxima a certificar como acopios no debe superar, por lo general, el valor del 80% de la totalidad del material de cualquier clase previsto en la obra ni el 80% del valor acopiado. No obstante, en el caso de las obras de promoción privada, salvo que se haya previsto lo contrario en el Pliego de condiciones particulares o el contrato de obra, no suele ser frecuente la entrega de anticipos por acopios en materiales de construcción. No ocurre lo mismo en cambio sobre los equipamientos, instalaciones y maquinaria, sobre los que, debido a su elevado coste, es habitual realizar anticipos por parte del Promotor incluso antes de su depósito en obra.  El importe de los acopios debe deducirse proporcionalmente a lo consumido, al ir efectuando las certificaciones mensuales de manera que no queden pendientes anticipos sin amortizar una vez que se haya abonado toda la obra a realizar con aquellos materiales. Por ejemplo: si se trata de un acopio de cemento que se ha certificado como anticipo, deberá haberse amortizado en las certificaciones parciales una vez se hayan terminado todas las obras de hormigón y enlucidos.  La certificación parcial de una parte de la obra no significa su aceptación definitiva, teniendo por lo general un carácter económico y financiero de la obra y no tanto técnico en lo que se refiere a la aceptación de la calidad de lo ejecutado. Esta aceptación se produce tras la inspección final que debe ser lo suficientemente meticulosa.

9.3.

CONTROL DE COSTES.

El control de costes durante la ejecución de la obra tiene una enorme importancia en tanto que ha de procurar ajustarse lo más posible al presupuesto del proyecto previo. La responsabilidad sobre este control recae sobre diversas figuras de las intervinientes en el proyecto, pero existe una diferencia fundamental relacionada con el tipo de contrato de obra que se haya firmado entre Promotor y Contratista, es decir entre si se trata de un contrato de ejecución conocido como “por administración”, o si se trata de un contrato convencional bien sea a “precio cerrado o cierto” o “por mediciones y precios unitarios”. Podríamos incluir en este grupo incluso, y a estos efectos, los contratos conocidos como de “llave en mano”. En cualquiera de los casos, la figura del Director de la obra, si bien tiene su importancia desde el punto de vista técnico, y puede influir mediante su trabajo diligente en la optimización de los costes del proyecto (y también sobre el cumplimiento de los plazos de ejecución), su influencia sobre los costes de ejecución está, en cambio, muy limitada, ya que no es una figura directamente vinculada por el contrato de obra, siendo, como arriba se ha comentado, las figuras del Promotor y generalmente el Contratista, de los que depende una adecuada gestión de dichos costes.

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Este aspecto de la ejecución de las obras tiene tal importancia que, por lo general, suele ser la principal fuente de controversias entre Promotor y Contratista, en la que es precisamente el Director de obra, la figura que a veces ejerce de “intermediario” en la resolución de conflictos que puedan surgir, limando asperezas entre las anterior figuras. En cualquiera de los tipos de contrato privado de obra realizado, el control real de costos se realiza de manera muy similar, la diferencia radica en la figura que realiza este control, así mientras en las obras ejecutadas “por administración”, es el Promotor quien controla la ejecución d el gasto tanto de materiales como de mano de obra, para optimizar ambos; en el resto de los casos, será el constructor quien realiza dicho control, en tanto que su ingreso precede de las mediciones de unidades de obra realizadas a los precios contratados, con unas determinadas especificaciones técnicas y calidades, así pues, su labor, y en definitiva, su mayor o menor beneficio, estribará en la ejecución de dichas unidades de obra con el menor empleo de medio materiales, humanos y equipamiento posible, todo ello sin perder de vista siempre, como acabamos de decir, ajustado a las prescripciones técnicas de la obra, y además guardando las obligadas mediadas de seguridad y salud, y respetando los plazos convenidos. El control de costes tiene como horizonte inicial el cumplimiento de los presupuestos determinados en el proyecto. Con este objetivo, el primer cometido estriba en la pronta detección de cualquier desviación que pueda producirse sobre los mismos, para lo que es recomendable realizar controles en múltiples y diferentes momentos del proceso: -

Previamente a la adjudicación del proyecto

-

En el momento de la adjudicación

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Antes del comienzo de la obra

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Durante la ejecución de la obra, de forma continuada

-

Después de su terminación

En el primer caso, previamente a la adjudicación del proyecto, más bien se trata de la detección de posibles errores u omisiones del mismo, que de alguna manera habría de corregirse o, de no ser posible, incluirse en el contrato de obra. Durante la adjudicación se trata más bien de un ajuste de la empresa adjudicataria sobre los precios de proyecto, en base por lo general, a una reducción de sus márgenes de beneficios, más que a una real reducción de costes de ejecución, aunque sí representa una reducción de la inversión desde el punto de vista del Promotor. A lo largo de todo el proceso, más cuando más dilatado sea éste en el tiempo, se irá produciendo una revisión de precios para el Contratista relacionada con la inflación, que resulta por lo general perjudicial, al ser esta habitualmente positiva, por lo que el cumplimiento de los plazos previstos, en este sentido, y más aun si es posible una reducción de los mismos, irá en el sentido de una disminución de los costes totales de ejecución de la obra para el Contratista. El control de costes durante la ejecución de la obra tiene varias finalidades: por un lado el disponer de una medida real de las unidades de la obra ejecutadas que sirva de base para la confección de las certificaciones parciales que el Promotor debe ir abonando; y por otro lado el de llevar un control sobre las posibles desviaciones de lo ejecutado realmente respecto de lo que había proyectado o contratado. El hecho de disponer con prontitud de estas desviaciones sobre lo proyectado y la transmisión de


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dicha desviación al Promotor facilita la comprensión por parte de este de dichas desviaciones, evitando en parte posteriores malentendidos. Tiene especial importancia para el control de costes durante la ejecución, la consideración en el contrato de la ejecución de determinadas partidas del proyecto por el sistema de administración. Esta circunstancia viene asociada normalmente a partidas alzadas de los presupuesto, a veces difíciles de valorar, o a partidas cuya medición por parte del promotor no está clara o determinada a priori (por ejemplo la parte de una parcela que se pretende asfaltar para tránsito de vehículos en el entorno de las construcciones, puede quedar pendiente en cuanto a su dimensión, fijando un precio unitario, ya que además se ejecuta por lo general al final de la obra). Igual de importante es para el control de costes, la determinación de los precios contradictorios de las partidas no incluidas en el proyecto, con la mayor prontitud posible, para lo que resulta de vital trascendencia su pronta detección, como en el anterior párrafo se ha resaltado. El continuo control de los costes durante la ejecución y su comunicación a la propiedad (Promotor) evita que se produzcan “sorpresas” sobre el presupuesto en el momento de la certificación final de la obra, que a veces pueden tener consecuencias fatales sobre las relaciones entre Promotor y Contratista, incluso con consecuencias sobre la interposición de pleitos, etc. Así pues, el control continuo y la comunicación entre Contratista, Director de obra y Promotor hace a éste último partícipe de las decisiones y consecuencias de las mismas a los largo de toda la obra, evitando los problemas en la liquidación final de la misma. Desde el punto de vista profesional, el bagaje adquirido por los diferentes implicados en el proceso de ejecución, y en especial por el Director de obra, en la resolución de este tipo de conflictos y situaciones, resulta del máximo interés para su aplicación en posteriores situaciones, que por lo general, y salvando las peculiaridades de cada proyecto, suele tener una base de elementos y situaciones comunes muy amplia. Desde otro punto de vista, el del Contratista, el control de costes, como en cualquier actividad empresarial, pero con ciertas peculiaridades propias de las empresas constructoras, se basa por lo general en los siguientes pilares:

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Control de precios de materiales y suministros en general, por la gestión de diferentes suministradores y la adquisición de grandes partidas (de materiales comunes en diferentes obras).

-

Control de costes de la mano de obra, basado en los aspectos organizativos de los diferentes equipos de trabajo, su oportunidad de utilización en diferentes obras, en momentos convenientes, lo que suele requerir de una adecuada coordinación.

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Control de costes de maquinaria y equipos, basada en un adecuado estudio sobre la oportunidad e la compra de los mismos o su arrendamiento, así como su amortización en caso de compra, mediante el empleo de diversas obras, etc.

-

Control de tiempos de ejecución, no solo para evitar posibles penalizaciones pactadas con el Promotor sino también con el objeto de reducir los denominados gastos generales, que aumentan considerablemente conforme se prolonga la ejecución de una obra.



9.4.

CONTROL DE TIEMPOS.

El control de tiempos en la ejecución de la obra tiene dos repercusiones bien diferenciadas: - por un lado en lo que se refiere a la posible existencia de cláusulas en el contrato de obra que penalicen la demora en la ejecución de la misma por parte del Contratista; - y por otro lado respecto de la repercusión que sobre los costes tienen los posibles retrasos, tanto en el conjunto del proyecto (duración total del proyecto) como de cada una de las actividades en las que éste se suele descomponer. La primera de las repercusiones es habitual en los proyectos de promoción pública y para su estudio y seguimiento nos remitimos a los recogido en la correspondiente UD, mientras que es menos frecuente en los proyectos de promoción privada, aunque por supuesto que puede definirse libremente en los contratos privados de obra ciertas cláusulas para procurar evitar el retraso en la ejecución, sobre todo en aquellos proyectos en los que un posible retraso puede tener unas graves consecuencias para los promotores, de diverso tipo, pero sobre todo industriales y agroindustriales, que han de programar sus producciones, etc. con el objeto de satisfacer las demandas de productos de sus clientes en unas determinadas fechas, y que éstas pueden depender directamente de la puesta en funcionamiento de sus nuevas instalaciones. En estos casos, incluso se podría hablar de indemnizaciones por parte del contratista que no cumple sus plazos, respecto de los daños y perjuicios ocasionados por los retrasos, o incluso, yendo más lejos, hasta del “lucro cesante” que el Promotor podrían dejar de percibir por el retraso en la explotación de su actividad, aunque ciertamente no se trata de una situación frecuente. La segunda de las repercusiones recogidas está relacionada sobre todo con la repercusión para el propio contratista o constructor, en lo que se refiere a los aumentos de costes, sobre todo generales, que supone la prolongación de la obra más allá de lo previsto, en el sentido que en el anterior apartado se ha comentado. Es habitual la utilización de alguna herramienta informática para realizar el control de tiempos durante la ejecución de la obra, normalmente manejada por el Jefe de obra (responsable de la obra por parte del Contratista), que suele basarse en alguno de los métodos conocidos como de grafos, entre los que destaca el conocido como método PERT (Program Evaluation and Review Technique), que por un lado, y mediante la información de partida necesaria, nos proporciona la duración total del proyecto y el llamado “camino crítico” o secuencia de “actividades críticas”, cuyo retraso ocasiona directamente el retraso del proyecto en su conjunto. El encargado del control de tiempos en la obra, prestará especial atención a la ejecución de esas “actividades críticas”, aunque sin perder de vista al resto de actividades, pues éstas pueden convertirse también en críticas tras determinados retrasos. Con este objeto, el seguimiento de los tiempos de ejecución de la obra habrá de hacerse por lo general diariamente, actualizando en cada momento las nuevas condiciones de la ejecución de cada actividad, para detectar lo antes posible los retrasos de todas las actividades y recalcular el nuevo camino crítico, si se da esta circunstancia. Sobre el funcionamiento del mencionado método nos remitimos a la literatura específica, no siendo objeto de esta UD tal detalle.


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9.5.

CONTROL DOCUMENTAL.

Durante la ejecución de la obra es necesario llevar un control sobre determinados documentos, tanto desde el punto de vista técnico y organizativo relacionado con el “buen hacer” en la gestión de la obra (aparte de lo que desde el punto de vista del Contratista sea necesario en relación con su propia contabilidad y la relación con cada uno de sus proveedores), como desde el punto de vista reglamentario y legal, en cumplimiento de las diferentes normativas que nos puedan exigir el disponer de ciertos documentos relacionados con el proyecto y la obra. En este último sentido podemos tomar como referencia el Anexo II sobre Documentación del seguimiento de la obra del RD 314/2006 de 17 de marzo del Código Técnico de la Edificación, referenciado en el art. 7 de dicha norma sobre Condiciones de ejecución de las obras, en el que se hable en particular del control de la calidad de la obra y su repercusión en el control documental de ésta. En el mencionado Anexo II se recoge la exigencia de la siguiente documentación, en la que se distingue por un lado la de seguimiento de la obra, y por el otro la de control de la obra: 1. Documentación obligatoria de seguimiento de la obra: a. Libro de órdenes y asistencias, en el que consignarán sus instrucciones el Director de obra y en su caso el director de ejecución. b. Libro de incidencias en materia de seguridad y salud, en el que consignará sus instrucciones el coordinador de seguridad y salud. c. El proyecto, sus anexos y modificaciones debidamente autorizados por el Director de obra. d. La licencia de obras, la apertura del centro de trabajo y, en su caso, otras autorizaciones administrativas. e. A la finalización de la obra, se incluirá igualmente la Certificación final de obra. Cabría añadir aquí, aunque no venga recogido en el CTE, la necesidad de disponer, habitualmente en la caseta de obra, del Plan o planes de seguridad y salud (como traducción/adaptación del Estudio de seguridad y salud, del que también se debería disponer copia). Igualmente hacemos mención a la necesidad, aunque en este caso es incluso previa a la redacción de propio proyecto, de disponer de un estudio geotécnico del terreno, como base necesaria para el correcto diseño de los elementos de cimentación de la obra, la selección de los materiales a emplear, etc. 2. Documentación del control de la obra: a. Documentación de calidad de los productos empleados en la obra, junto con instrucciones de uso y mantenimiento y las correspondientes garantías. Dentro de este grupo de documentación, distinguimos por un lado la documentación facilitada por los diferentes fabricantes de materiales (como certificados de fabricación o marcas), entre los que podemos relacionar los siguientes: materiales básicos de construcción (cemento, áridos, yeso, acero de diferentes tipos, ladrillos, bloques, pavimentos, etc.), materiales de carpintería, cristalería, saneamiento,

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grifería, sanitarios, revestimientos, etc. La documentación correspondiente a estos materiales ha de incluir su ajuste a las normas de obligado cumplimiento de referencia (CE en su caso, normas EN, UNE, etc.) o bien las utilizadas para su diseño y fabricación. Por otro lado, está la documentación referida a materiales cuya fabricación, elaboración o puesta en obra, ha de ser testada mediante algún tipo de ensayo de laboratorio (habitualmente laboratorio acreditado). Este es el caso por ej. del hormigón, acero para armar, soldaduras en el acero de las estructuras metálicas, o ensayos granulométricos y de compactación del terreno en zonas de relleno o terraplén, etc. b. Documentación de calidad de la ejecución de determinadas unidades de obra, que haya podido realizar el constructor y haya sido aprobada por la Dirección de obra. 3. Certificado final de obra: a. En el CFO, el director de la ejecución de la obra certificará haber dirigido la ejecución material de las obras y controlado cuantitativa y cualitativamente la construcción y la calidad de lo edificado de acuerdo con el proyecto, la documentación técnica que lo desarrolla y las normas de la buena construcción. b. El Director de la obra certificará que la ejecución ha sido realizada bajo su dirección, de conformidad con el proyecto objeto de licencia y la documentación técnica que lo complementa, hallándose dispuesta para su adecuada utilización con arreglo a las instrucciones de uso y mantenimiento. c. Al CFO se le unirán como anejos los siguientes documentos: i. Descripción de las modificaciones que, de conformidad con el promotor, se hubiesen introducido durante la obra, haciendo constar su compatibilidad con las condiciones de la licencia. ii. Relación de controles realizados durante la ejecución y sus resultados. Junto con el CFO mencionado, necesario para la puesta en marcha de proyectos relacionados con alguna actividad industrial, se hace imprescindible la disposición de determinados certificados de tipo parcial, correspondientes por lo general con las diferentes instalaciones o equipos que pueda haber incluido el proyecto, como por ej. algunas sujetas a reglamentación de seguridad industrial: instalaciones industriales de B.T. A.T. (líneas de alta tensión, centros de transformación, centros de seccionamiento y medida…), instalaciones frigoríficas, instalaciones petrolíferas, de almacenamiento de líquidos corrosivos, de GLP, instalaciones de protección contra incendios, instalaciones térmicas, maquinaria, etc., y otras relacionadas con los aspectos medioambientales, como instalaciones de tratamiento de vertidos (fosas sépticas, estaciones depuradoras prefabricadas, reactores de oxidación biológica, etc.) o de control de ruidos y emisiones atmosféricas. Por lo general, las certificaciones relacionadas con las instalaciones de control medioambiental pueden ir acompañadas por certificados realizados por laboratorio acreditado, sobre los resultados de las diferentes emisiones (vertidos, ruidos, emisiones atmosféricas) obtenidos tras un periodo de pruebas de la instalación.


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La generación de residuos, por su parte, solo podrá confirmarse tras el funcionamiento real del proceso. 9.6.

LAS INCIDENCIAS EN LA OBRA.

Las incidencias en la obra, consideradas éstas como las alteraciones producidas en la misma fuera de su normal desarrollo, pueden resolverse de diversas formas, siendo muy determinante en este sentido el tipo de promotor de la obra, es decir si se trata de obras de la Administración, o por el contrario, de obras de promoción privada. En el primer caso, el procedimiento está perfectamente reglado por la normativa de contratación del sector público, recogida en anterior UD, mientras que en el segundo, el procedimiento a seguir en estas situaciones queda mucho más diluido, teniendo en estos casos muchas importancia la figura del Director de la obra en tanto que, mediante su saber hacer, debe intentar resolver estas situaciones, a veces limando asperezas entre Promotor y Contratista, con el objetivo siempre de llevar a buen fin la obra, según, como resulta lógico, su leal saber y entender. Como hemos comentado, es en el caso de las obras promovidas por la Administración, en las que el procedimiento está bien reglado, y por lo tanto nos servirá en el caso de obras de promoción privada como guía para comprender los caminos a seguir en la resolución de estas situaciones imprevistas.

9.6.1. INCIDENCIAS QUE AFECTAN AL CONTRATO. Son aquellas circunstancias o acontecimientos que dan lugar a la resolución o modificación de los términos del contrato. Este nuevo contrato, refleja los cambios que se introducen, y en el caso de las obras promovidas por la Administración, se tramita mediante procedimiento reglado. Las incidencias son hechos naturales y actos humanos que repercuten jurídicamente (retrasos en la entrega de terrenos por parte de la Administración o del promotor privado, incumplimiento de plazos por parte del Contratista o un terremoto que causa daños a la obra). Podemos hablar de dos clases de incidencias: a) Incidencias genéricas. Se derivan, por lo general, de una diferencia en la interpretación de alguno de los términos del contrato entre Promotor y Contratista, incluido lo relacionado con el propio proyecto de construcción. Corresponde en este caso al Director de obra la labor, más allá de la puramente técnica, consistente en intermediar entre las anteriores figuras para intentar alcanzar un punto de acuerdo o solución de compromiso, que salve la continuidad del proyecto sin necesidad de alcanzar una indeseable fase de litigio en los tribunales que resulta siempre más traumática, costosa y por supuesto más lenta.

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b) Incidencias específicas. Se consideran incidencias específicas aquellas que, por ser habituales, suelen estar previstas bien en las cláusulas del contrato o bien en el propio Pliego de condiciones particulares del proyecto, de manera que su resolución aparece de alguna manera regulada. Son las siguientes: - Modificaciones del proyecto -

Modificaciones o reformados de las unidades de obra

-

Obras accesorias o complementarias

- Revisión de precios. - Alteraciones del tiempo de ejecución de las obras - Reajuste de mensualidades (certificaciones parciales) - Suspensiones. - Resolución del contrato - Cesiones y subcontratos. - Demoras prórrogas y penalidades

9.6.2. MODIFICACIONES EN LOS PROYECTOS. Las modificaciones en los proyectos de promoción privada por causa imputable al Promotor, una vez realizado el contrato de obra, suelen afrontarse de común acuerdo entre Promotor y Contratista. Siempre que dichas modificaciones no causen ningún perjuicio económico grave al Contratista, no suelen requerir de indemnización alguna, y por lo general, suelen ser ejecutadas por el mismo Contratista. 9.6.2.1.

Modificaciones de las unidades de obra.

Distinguiremos las siguientes modificaciones: - Modificaciones cuantitativas - Modificaciones cualitativas Las modificaciones cuantitativas implican aumento, disminución, supresión o cambio de unas por otras de las unidades de obra existentes. Son modificaciones cualitativas cuando aparecen nuevas unidades de obra o cuando se modifican las características de una unidad de obra, que en definitiva significa la creación de una unidad de obra diferente. En el caso de modificaciones cuantitativas, no existe ningún problema ya que afectan a la medición final de dichas unidades, con unos precios ya acordados. En cambio en el caso de modificaciones cualitativas, se hace necesario el establecer unos precios contradictorios y llegar a una cuerdo sobre los mismos para que puedan ser ejecutadas por el mismo Contratista. En caso contrario podría incluso ejecutarse éstas por parte de otro nuevo contratista o directamente por el Promotor, pero interesa evitar


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por todos los medios esta situación, labor que corresponde, como en otras ocasiones al Director de obra.

9.6.2.2.

Obras accesorias o complementarias.

Como siempre, en el caso de proyectos de promoción pública, el procedimiento de en estos casos está perfectamente dirigido. En cambio en el caso de proyectos de promoción privada, este tipo de obras suelen afrontarse sin mayor problema desde el punto de vista administrativo, de común acuerdo entre Promotor y Contratista, siempre que las citadas obras no contravengan o alteren las condiciones de la licencia de obras. Como es lógico, al no estar incluidas en el contrato previo de obra, es precisa llegar a un acuerdo en los precios de las unidades de obra, o partidas alzadas en su caso, correspondientes a estas nuevas obras, para lo que se suele seguir un procedimiento similar al descrito en el apartado anterior para el caso de inclusión de nuevas unidades de obra no incluidas en el proyecto.

9.6.2.3.

Modificaciones en el documento Proyecto.

A veces, debido a ciertas modificaciones sobre un proyecto inicial, advertidas con posterioridad al contrato de obra o durante la propia ejecución, se hace precisa la redacción de un nuevo proyecto, el cual debe recoger las modificaciones necesarias sobre el inicialmente redactado. Ya se ha visto en el apdo. 9.1.2 los motivos por los que a veces se hace necesaria la redacción de un proyecto reformado, y que en ocasiones éste se redacta con carácter previo al inicio de la obra, y en otras una vez empezada ésta. Por lo general, corresponderá al Director de obra la determinación de si las modificaciones pueden solventarse únicamente mediante las certificaciones parciales y final de la obra, o por el contrario, si es necesaria la redacción de un Proyecto Reformado. Existen otras denominaciones relativas a modificaciones del proyecto original, que proceden habitualmente de la literatura de las normas de contratos públicos, como Proyecto modificado, cuando las modificaciones se realizan previamente a la contratación de la obra, reservándose la denominación de Proyecto Reformado para cuando éste se redacta una vez firmado el contrato de obra entre Promotor y Contratista. Existe además el denominado Proyecto de terminación de obra, cuando tras producirse una resolución o rescisión de un contrato de obra, estando ésta sin concluir, ha de volverse a contratar el resto de obra pendiente para alcanzar su terminación. En este caso, como es lógico, solo se incluirán los elementos y partidas pendientes de ejecutar. Desde le punto de vista documental, tanto el proyecto Modificado o Reformado, pueden incluir en exclusiva aquellas partes del proyecto que se ven afectadas por las modificaciones incluidas, de manera que han de ir acompañados por el proyecto original. Los documentos del proyecto no afectados por las modificaciones pueden obviarse, haciéndose referencia a los correspondientes del proyecto original, aunque a veces, puede resultar más práctica la redacción de un nuevo proyecto completo, incluyendo las modificaciones, y con el presupuesto completo modificado, lógicamente deben encabezarse por las justificaciones que avalan las modificaciones incorporadas.

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Los motivos que, en la promoción privada y por lo general, pueden determinar la necesidad de la redacción de un Proyecto Reformado, son tres: -

Variaciones en el presupuesto global, por encima de un determinado porcentaje que suele estar por encima del 10%

-

Modificaciones consideradas de importancia sobre el proyecto original, como pueden ser las de tipo estructural, que afecten a la seguridad, a la finalidad del proyecto, etc.

-

Modificaciones que pueden alterar las condiciones de la licencia de obras, en cuyo caso será necesario, además de la redacción del Proyecto Reformado, obtener una nueva licencia de obra.

En cualquier caso, aunque las modificaciones introducidas no contravengan los términos de la licencia de obras, habrá de tramitarse administrativamente el nuevo proyecto, siendo adjuntada copia al expediente municipal de licencia y demás documentación que por la Administración pueda ser requerida, sobre todo a los efectos de emisión de la correspondiente liquidación complementaria de tasas e impuestos (ICIO, etc.) 9.6.2.4.

Precios contradictorios.

Cuando se juzgue necesario emplear materiales o ejecutar unidades de obra que no figuren en el proyecto, el director de la obra realizará una propuesta sobre los nuevos precios seguirá el siguiente procedimiento: a) Cuando resulten de aplicación los costes elementales fijados en la justificación o descomposición de los precios unitarios que figuran en el proyecto aprobado, su cálculo se basará en estos precios b) De no existir precios en el proyecto en los que basarnos, el Director de obra realizará la valoración de las nuevas unidades de obra basándose en los precios de mercado de la zona, tanto de materiales, mano de obra y maquinaria que compongan dichas unidades. Esta propuesta, con la aceptación del Promotor, habrá de ser trasladada al Contratista que podrá discutir con la dirección de la obra en caso de no estar conforme con alguna de sus términos. Si finalmente se llega a un acuerdo, como es de esperar, dichos precios han de ser firmados por los tres agentes (Promotor, Contratista y Director de obra), pasando a formar parte del contrato de obra. Si además se ha redactado un Proyecto Reformado que incluye las modificaciones del proyecto inicial, estos precios contradictorias de las nuevas unidades de obra, habrán de ser incorporados a dicho Proyecto Reformado.

9.6.3. REVISION DE PRECIOS. Nuevamente hay que decir que se trata de una situación perfectamente regulado en los contratos del sector público, en los que, además suele ser bastante frecuente una duración prolongada de ciertas obras públicas, etc. En el caso de los contratos sobre proyectos de promoción privada, va a depender de la duración prevista de la ejecución el considerar, tanto en los pliegos de condiciones del proyecto como en las cláusulas del contrato de obra, alguna indicación sobre la revisión de los precios de las unidades de obra incluidas en el proyecto.


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Cuando se incluyen dichas cláusulas, éstas se deben a las posibles variaciones de los precios como consecuencia de la inflación, con el paso del tiempo, de materiales, mano de obra, maquinaria y equipos, etc., tanto al alza como a la baja, que ocasionan sobre el contratista las necesarias correcciones en sus costes de producción, y que se reconoce que necesariamente ha de repercutir al promotor de la obra. La revisión de precios se basa en la teoría del riesgo imprevisible y con ello se pretende prevenir los efectos de la inflación antes de que éstos se produzcan. Cuando se conviene la inclusión de la revisión de precios en el contrato de obra entre Promotor y Contratista, se ha de definir la fórmula en que éstos han de alterarse con el tiempo. Pueden acordarse para ello diversas fórmulas, o remitirse a los índices y fórmulas utilizadas por la propia Administración para las obras del sector público, que son públicas por diferentes organismos públicos. Por lo general se trata de fórmulas de tipo polinómico de primer grado, que reflejan la participación en el precio del contrato de la mano de obra y de los elementos básicos que integran los distintos tipos de obras, utilizándose diferentes fórmulas en función del grupo en que se incluya cada unidad de obra (estructuras, cimentaciones, obras de fábrica, cubiertas, etc.) En las fórmulas se incluyen diferentes índices correspondientes los distintos elementos básicos que integran la unidad de obra (mano de obra, energía, cemento, etc.), y sus valores tanto en el momento de la firma del contrato y en el de la revisión de precios realizada. Los coeficientes de las fórmulas representan la proporción en cada uno de esos componentes participan en la configuración de ese grupo de unidades de obra, por término medio. La revisión de precios en los contratos privados de obra se aplicará conforme a loa anteriormente expuesto, a partir de la fecha en que por ambas partes se haya acordado que debe aplicarse dicha revisión.

9.6.4. ALTERACIONES DEL TIEMPO DE EJECUCION DE LAS OBRAS. Consideración aparte de los casos de proyecto de promoción pública, en el sector privado, las alteraciones en el tiempo de ejecución del contrato de obra suele producirse por demoras en la terminación de la obra por lo general imputable al Contratista. Pueden darse otras situaciones como la no disponibilidad de terrenos (imputable al Promotor), o las llamadas causas de fuerza mayor (inundaciones, terremotos, etc.) en cualquier caso no imputable al Contratista, pero estos son casos mucho más infrecuentes. También se originan demoras por la aparición de imprevistos en algunos proyectos que, en principio resultara muy difícil de preveer por parte del proyectista. La aparición de condiciones en el terreno de cimentación poco frecuentes a pesar de haberse realizado el correspondiente estudio geotécnico (corrientes subterráneas de aguas, o terrenos fangosos en localizaciones puntuales, etc.) entran dentro de estos casos, como la necesidad de consolidar en mayor medida los terrenos colindantes que puedan verse afectados por nuestra obra. El encuentro de instalaciones de servicios públicos o comunitarios a través de la parcela afectada por el proyecto (instalaciones enterradas de gas o electricidad, o

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redes de riego tradiciones de comunidades de regantes, que corresponde mantener), suele ser otro motivo de retraso en la ejecución del proyecto. También la obtención de determinadas autorizaciones administrativas que podemos considerar de menor importancia en comparación con la principal licencia de obra, pero que, para alguna parte concreta de la obra se hace imprescindible (autorizaciones administrativas para líneas de AT, para instalaciones de depuración, paso de cauces públicos u obras ejecutadas en las proximidades de carreteras incluidas en las zonas de afección de las mismas según la correspondiente normativa) pueden retrasar el transcurso de la obra y convertirse en críticas en la programación de la misma. En proyectos de rehabilitación, en los que resulta muy difícil, por no decir imposible, hacer una previsión precisa sobre determinadas actuaciones de tipo estructural, etc., hasta que no se realiza durante la obra una exposición cierta de las condiciones del edificio (a pesar de haberse podido efectuar previamente catas o sondeos en este sentido), pueden producirse retrasos, además de fuertes sobrecostes, debidos a la necesidad de acometer actuaciones no previstas a priori. Estas situaciones han de ser muy bien delimitadas en el contrato de obra entre Promotor y Contratista, para evitar malos entendidos y situaciones indeseables o indefinidas en las que a veces se termina litigando y generando unos retrasos desproporcionados. Aparte de las anteriores situaciones específicas que suelen originar retrasos en la duración de la ejecución de un proyecto, existen retrasos originados de forma genérica que suelen ir asociados a un control laxo de la programación de la obra por parte del Contratista, aunque generalmente la prolongación de las obras siempre va en detrimento de sus beneficios. No obstante, la gestión conjunta de medios por parte de los constructores en diversas contratas, junto con otros motivos, hace que se puedan producir retrasos concretos en alguna de sus obras. Los retrasos debidos a esté último grupo de motivos denominados genéricos, mientras no supere ciertos límites insoportables para el Promotor y si vienen siendo asumidos por éste de manera tácita a lo largo de la obra, no suele ser motivo de disputa. Por el contrario, si son en exceso prolongados o afectan a las previsiones productivas o empresariales del Promotor, pueden provocar la imposición de penalidades que deberían estar recogidas en el contrato de obra. Por último, puede ocurrir que durante la ejecución de la obra, se produzcan impagos por parte del Promotor de alguna o algunas de las certificaciones parciales que se hayan acordado en el contrato, lo cual puede derivar en retrasos en la ejecución por parte del Contratista, que a veces no tienen porque ser intencionados en forma de presión al Promotor, sino que pueden reducir la liquidez necesaria en el constructor para pagar a sus trabajadores y proveedores y así proseguir con la obra. Si los impagos por parte del Promotor perduran, se puede llegar a la suspensión de la obra por parte del Contratista, en las condiciones prevista en el contrato de obra, y reclamar el pago de las obras ejecutadas y materiales puestos en obra, incluso solicitar la indemnización por daños y perjuicios si se considera perjudicado por este hecho. Del mismo modo puede solicitarse por parte del Promotor la suspensión de la obra si se han generado retrasos en la misma en las condiciones recogidas en el contrato, o bien si la ejecución no responde a las prescripciones del proyecto y contrato, para lo que se precisará el correspondiente informe sobre el incumplimiento de dichas prescripciones técnicas y de calidad por parte del Director de obra, y la reiterada negativa del Contratista a rehacer las unidades de obras mal ejecutadas.


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9.7.

LA TERMINACION DE LA OBRA. RESPONSABILIDADES Y GARANTIAS.

RECEPCION

Y

LIQUIDACIÓN.

Se considera que la obra correspondiente a un proyecto ha terminado cuando se han ejecutado todas las unidades de obra previstas en el proyecto y ésta se encuentra lista para ejercer la función para la que ha sido concebida. No obstante, desde el punto de vista formal y administrativo y legal, es preciso realizar una serie de actuaciones para que el proceso se pueda considerar cerrado. En este ámbito se incluye la denominada recepción de la obra, la certificación final de obra y liquidación, el establecimiento de plazos de garantía y la devolución de las fianzas impuestas en su caso. 9.7.1. RECEPCIÓN DE LA OBRA. Una vez terminada la obra, con el visto bueno del Director de obra, se comunica al Promotor por parte del Contratista, la disposición de la obra para ser entregada, fijándose una fecha para tal acto. En el día acordado, que no debe demorarse en exceso desde la terminación real de la obra, se realizará la recepción provisional de la obra. Desde este momento empieza a contar el periodo de garantía de la misma. Si antes de la recepción provisional de la obra hubiese alguna objeción desde el punto de vista técnico por parte del Director de la obra, se concederá al Contratista un periodo para subsanar dichas objeciones o defectos, para concretar después fecha para la citada recepción provisional. Las discrepancias en este punto entre Contratista y dirección de obra, hacen imposible la recepción y solo pueden resolverse en tribunal, originando la resolución del contrato, no estando obligado el Promotor a recibir una obra sin certificar por el Director de la misma. Si la obra se recibe provisionalmente, suele ser habitual el plazo de un año de garantía, tras el cual, si no se han detectado imperfecciones o deterioros, puede realizarse la recepción definitiva de la obra por parte del promotor, con el final de las garantías, si bien existen otras responsabilidades derivadas de la legislación vigente en el ámbito de la construcción. Si en el periodo del año de garantía, se observase algún desperfecto o deterioro en lo construido, el Contratista está obligado a su subsanación con cargo a la mencionada garantía. 9.7.2. LIQUIDACION DE LA OBRA. La liquidación de la obra es un documento mediante el cual se constata, especifica y valora la obra realmente ejecutada, fijándose un saldo económico a favor o en contra del Contratista. Dicho documento contará de Memoria, mediciones, revisión de precios si los hay, y acta de recepción de la obra, que han de firmar Contratista y Director de obra. El Director de obra realizará una medición de la obra completa en presencia del Contratista, sobre lo realmente ejecutado, para lo que puede valerse de documentación ya existente sobre la obra, como el acta de replanteo inicial, las mediciones correspondientes a certificaciones parciales de obra, libro de órdenes, etc.

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En base a esa medición general y de los precios contratados y contradictorios acordados durante la obra, y sus revisiones si han tenido lugar, el Director de obra realizará una relación valorada de la obra completa terminada. Realizada la relación valorada del conjunto de la obra, el Director de obra podrá emitir el certificado final de obra y la liquidación de la misma. En dicha liquidación, se deducirán, de la anterior relación valorada, las valoraciones correspondientes a las certificaciones parciales que con anterioridad se hayan podido ir realizando sobre lo ejecutado, y que por lo general, el Promotor habrá ido satisfaciendo al Contratista, con lo que dicha diferencia se corresponderá con lo realmente adeudado por parte del Promotor al Contratista al momento de finalizar la obra, aparte garantías, etc. 9.7.3. PLAZO DE GARANTIA. Durante el periodo de garantía, establecido entre la recepción provisional de la obra y la definitiva, como se ha comentado en el apartado correspondiente, el Contratista cuidará de la conservación de la obra, a no ser que se haya acordado en contra en el contrato de obra. Además responderá de los daños o deterioros que puedan aparecer, a no ser que estos se deban a un mal uso de las instalaciones por parte del Promotor, si este a asumido la posesión y uso de la obra. Como también se ha comentado con anterioridad, este plazo suele ser no inferior a un año, dependiendo de las condiciones pactadas en el contrato de obra. A su terminación, el Director de la obra redactará informe sobre el estado de las mismas, que si es favorable, servirá de base para la devolución o cancelación de las garantías y en su caso, para la liquidación final si existiese algo pendiente. En caso de informe desfavorable, se dará un plazo al Contratista para la subsanación con cargo a la garantía, que será devuelta una vez se obtenga el VºBº del Director de obra. 9.7.4. RESPONSABILIDAD POR VICIOS OCULTOS. Cumplido el plazo de garantía, tras la fecha de la recepción definitiva de la obra, queda extinguida la responsabilidad del Contratista con cargo a dicha garantía, con lo que ésta ha de ser devuelta o cancelada. Si posteriormente la obra se arruina debido a la aparición de vicios ocultos de la construcción en el momento de la recepción de la obra, por no cumplir las condiciones de ejecución o calidad fijadas en el contrato, el Contratista está obligado a responder por los daños y perjuicios debidos a dichos vicios ocultos. Si se trata de una obra de promoción pública, esta responsabilidad se prolonga durante 15 años después de terminada la obra. En el caso de obras de promoción privada, se estará a lo dispuesto en la Ley 38/1999 de Ordenación de la edificación, que establece para los agentes que intervienen en la edificación los siguientes plazos de responsabilidad civil: -

10 años para elementos estructurales que comprometan la estabilidad del edificio

-

3 años para los daños materiales que ocasionen incumplimiento de los requisitos de habitabilidad

-

1 año para los elementos de terminación y acabado de las obras


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RESUMEN. En este tema se ha realizado un repaso de los aspectos más relevantes relacionados con la ejecución material de los proyectos, comenzando por las actuaciones previas al inicio de la obra hasta la consideración de las responsabilidades establecidas sobre lo ejecutado al finalizar la obra, pasando por supuesto, por las actuaciones llevadas a cabo por el Director de obra relacionadas con el seguimiento de la obra en sus diferentes facetas: control técnico, documental, control de tiempos de ejecución, resolución de incidencias y conflictos, etc. Se ha dedicado una especial atención a las situaciones durante la ejecución que se salen de las condiciones pactadas en el contrato de obra. Estas alteraciones están normalmente relacionadas con tres aspectos como son: las modificaciones llevadas a cabo durante la ejecución respecto de lo que figuraba en el proyecto, con la revisión de los precios contratados, y con los retrasos en el tiempo de ejecución de la obra.

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1.1.1-UT9 La Dirección de La Obra 01092014

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