CUPRINS
INTRODUCERE…………………………………………………………………...2 ASPECT CTE E I. ASPE
GENE GENERA RALE LE CU
PRIV PRIVIR IRE E
LA
STAN STANDA DARD RDEL ELE E DE
EVALUARE…………………………………………………………..…4 I.1. Istoricul și evoluția standardelor de evaluare…………………………..4 I.2. Esența și principiile principiile creării standardelor de evaluare…………………..6
Import rtan anța și obiectivele standardelor de evaluare…………………...11 I.3. Impo II. STRUCTURA
STANDARDELOR
EUROPENE
ȘI
INTERN INTERNA AȚIONALE IONALE……… ………………… ………………… ………………… ………………… ……………. ……...1 ..133 II.1. Esenţa şi conţinutul Standardelor Europene ș i Internaț ionale……...…13 II.2. Obiectivel Obiectivelee Standardel Standardelor or Europene Europene și Interna Internaț ionale……………. ionale……………..…..3 .…..311
diferenţe.................................. ......................... .......................... ...............35 ..35 II.3. Componenţa actuală, diferenţe...................... II.4. Standarele Americane de Evaluare........................ Evaluare..................................... .......................... ..................43 .....43
ANALIZ IZA A COMP COMPAR ARAT ATIV IVĂ Ă A STAN STANDA DARD RDEL ELOR OR EURO EUROPE PENE NE ȘI III. ANAL INTERANȚIONALE……………………………………………...……47 III.1.
Directivel Directivelee Standardel Standardelor or Europene Europene și a celor celor Interna Internaț ionale…….……4 ionale…….……477
III.2.
Interde Interdepen penden dența ș i distin distinccț ia EVS și IVS………………………...…...49
CONCLUZIE……………………………………………………………….…….53 BIBLIOGRAFIE………………………………………………………………….54
1
INTRODUCERE Activitatea de evaluare a căpătat în ultimile două decenii o importanţă tot mai mare pe plan internaţional, european şi naţional ca urmare a tendinţei de globalizare a pieţelor şi liberei circulaţii a capitalurilor pe întregul glob. În ultimii ani pe plan internaţional, dar mai ales european s-a constatat o preocupare sporită referitoare la existenţa şi eficienţa standardelor de evaluare. Grupul European al Asociaţiilor de Evaluatori (TEGoVA) ,organism paneuropean non profit care are drept scop promovarea prin mijloace specifice a profesiei de evaluator, a metodelor și
tehnicilor de evaluare a întreprinderilor (inclusiv a activelor necorporale), a
proprietãţilor imobiliare, a bunurilor mobile si a activelor financiare, vine în ajutorul specialiştilor lansînd Standardelor Europene de evaluare cu ajutorul cărora profesioni profesioniştii ştii din domeniu domeniu şi clienţii clienţii reuşesc a face faţă provocărilor provocărilor de evaluare într-o continua schimbare şi recesiunea a pieţei. Care este valoarea valoarea reală a unei proprietăţi proprietăţi este o întrebare întrebare foarte frecventă mai mai ales ales în ulti ultimu mull ti timp mp dato datori rită tă situ situaţ aţie ieii de criză criză în care care s-a s-a pome pomeni nitt într întreg eg mapa mapamo mond ndul ul.. Schi Schimb mbăr ăril ilee de pe piaţ piaţăă apar apar ca urmar urmaree a prob proble leme melo lorr banc bancar aree glob global alee lega legate te de presi presiun unil ilee de reces recesiu iune ne,, toat toatee aces aceste teea ea fiin fiindd şi adev adevăra ărate te provocări pentru evaluatori. Standardele Europene de Evaluare compatibile cu legislaţia UE şi adaptate la circumstanţele speciale predominante în Europa vin în ajutorul profesiei de evalua evaluator tor,ia ,iarr Standa Standardel rdelee Interna Internaț ionale ionale sunt utiliza utilizate te în toate toate ț ările ările de pe întreg întreg globul globul.. Princi Principal palele ele caracteri caracteristi stici ci şi partic particula ularit rităţi ăţi a acesto acestora ra sunt sunt cuprins cuprinsee în prezenta lucrare, scopul căreea a fost familiarizarea familiarizarea şi studiul studiul amplu a standardelor propriu-zise. Prezenta Prezenta lucrare s-a efectuat efectuat şi structuratat structuratat în 3 capitole, capitole, conț ine 6 figuri, 2 tabele și 55 pagini. Aspecte te genera generale le cu privir priviree la Standa Standarde rdele le de În primul capitol ,, Aspec evaluare ,, se desc descri riee
isto istori riaa formă formări riii stan standa darde rdelo lorr de eval evalua uare re , esen esenț a ș i 2
pri princ ncip ipii iile le creă creări riii stan standa dard rdel elor or ș i im impo port rtan anț a ș i obie obiect ctiv ivel elee stan standa dard rdel elor or de evaluare. Structura a Standardel Standardelor or Europene Europene ș i Intena Intenaț ionale ionale,, În al doilea capitol ,, Structur
se refl reflec ectă tă conținut inutul ul ,obie ,obiect ctiv ivel elee
și
comp compon onen ența stan standa dard rdel elor or euro europe pene ne ș i
interna internaționale ionale de evaluare. evaluare. În al treilea capitol ,, Analiza comparativă a Standardelor Europene şi compar arăă stand standar arde dele le euro europe pene ne ș i inter interna naț iona ionale le ș i se cele Internaţio Internaţionale nale,, se comp descriu diferen diferențele dintre dintre acestea. acestea. Toate capitole reflecta aspecte analitice în care se realizeaza cercetări şi stud studii ii ale ale Stan Standa darde rdelo lorr Europ Europen enee și Inte Interna rnaț iona ionale le de eval evaluar uare. e. Lucrare Lucrareaa este este final inaliz izat atăă cu o anal analiz izăă com compara parati tivă vă înt între Stan Standa dard rdel elee Europ uropen enee şi cel cele Internaţionale de evaluare cît şi cu concluzii aferente studiului realizat în cadrul întregii lucrări.
3
I. ASPECTE GENERALE CU PRIVIRE LA STANDARDELE DE EVALUARE
1.1
. Istoricul şi necesitatea apariţiei Standardelor de Evaluare
Pe măsura constituirii şi dezvoltării activităţii de evaluare devenea tot mai evidentă necesitatea stabilirii principiilor de bază şi a metodelor de evaluare, a regulilor de formalizare a relaţiilor dintre evaluator şi parteneri. Era necesar de asemenea, să se elaboreze reguli unice de conduită a evaluatorilor, cerinţe faţă de calificarea şi experienţa lor de lucru. Multe dintre ţările europene, cît şi cele din America de Nord au conştientizat necesitatea necesitatea strigentă de elaborarea elaborarea anumitor legi şi standarde standarde de evaluare evaluare pentru domeni domeniul ul relativ relativ nou de activita activitate. te. Un factor factor extrem de important în acest domeniu şi care a devenit în timp o problemă la nivel internaţional, a fost realizarea unei baze comune pentru organizaţiile naţionale si intern int ernaţi aţiona onale le si pentru pentru persoa persoanel nelee implic implicate ate în aceast aceastaa activi activitat tate, e, care, care, prin prin transparenţă, să asigure înţelegerea unitară a principiilor si conceptelor evaluării, a metodologiei de aplicare, a tehnicilor de evaluare şi a modului de raportare a evaluarii. Pornind de la aceasta aceasta cerinţă cerinţă stringentă la începutul anilor anilor 70 ai sec.XX sec.XX în multe ţări se crează organizaţii naţionale ale evaluatorilor şi are loc concomitent elaborarea primelor standarde ale activităţii de evaluare, în unele dintre acestea au fost elaborate şi coduri de etică profesională a evaluatorilor, cuprinzînd norme de conduită moral-etice a evaluatorilor. Acţiunea standardelor locale de evaluare nu întotdeauna era eficientă, diferenţele în ce priveşte metodele şi principiile de evaluare în diverse ţări generau neînţelegeri la nivel regional şi internaţional, existenţa unor modalităţi diferite de abordare a metodelor de evaluare, precum şi utilizarea unor terminologii de specialitate diferite, au făcut dificilă comunicarea între specialişti şi oameni de afaceri pe plan regional şi internaţional. Situaţia se complică şi mai mult odată cu globalizarea pieţelor de investiţii în anii 1980-1990. 4
A apăr apărut ut,, astf astfel el,, nece necesi sita tate teaa adop adoptă tării rii unor unor meto metode de şi termi termino nolo logi giii unani unanim m acceptate de specialişii în evaluare, oamenii de afaceri şi factorii de decizie pol polit itic ică, ă, care care să uşur uşurez ezee comu comuni nica carea rea într întree aceş aceşti tiaa indi indife feren rentt de bari barier erel elee lingvistice sau culturale. De aceea a fost bine primită iniţiativa Institutului Regal Britanic al Evaluatorilor Autorizaţi (R.I.C.S) şi a Institutului American de Evaluare de a înfiinţa în 1981 Comitetul Internaţional Pentru Standardele de Evaluare a Acti Active velo lorr (T.I. (T.I.A. A.V. V.S. S.C) C) care care ulte ulteri rior, or, în 1994 1994,, şi-a şi-a schi schimb mbat at denu denumi mirea rea în Comitetul Internaţional pentru Standardele de Evaluare (I.V.S.C). La nive nivell euro europe pean an s-a s-a acţi acţion onat at mult mult mai mai devre devreme me,, astf astfel el încî încîtt pent pentru ru aplicarea coerentă a metodelor de evaluare si elaborarea procedurilor profesionale unit unitar aree pent pentru ru acea aceast stăă zonă zonă geog geogra rafi fică că,, în anul anul 1977 1977 Grup Grupul ul Euro Europe pean an al Evaluatorilor de Active s-a unit cu Asociaţia Evaluatorilor Europeni si a format TEGo TEGoVA VA care care este este grup grupul ul euro europea peann al eval evalua uato toril rilor or si care care are ca memb membri riii asociaţiile profesionale din Europa. Unul din principalele obiective ale grupului TEGoVA a fost si este acela de a stabili standardele comune de evaluare care să exprim exprimee opinia opinia asocia asociaţii ţiilor lor profes profesion ionale ale în cadrul cadrul înt întreg regii ii Uniuni Uniuniii Europe Europene. ne. Aceste Standarde nefiind obligatorii pentru organizaţiile or ganizaţiile membre ale TEGoVA, dar se recomandă adoptarea lor pentru că reprezintă cea mai bună practică menită să reflecte legislaţia relevantă a Uniunii Europene ca şi cele mai importante direcţii de gîndire pe plan european şi internaţional. Aceste standarde oferi un răspuns de robust pentru a Comisiei Europene, ce urmăreş urmăreşte te armoni armonizare zareaa standar standardel delor or şi califi calificări cărilor lor de evalua evaluare re în toate toate ţările ţările Uniunii Europene. Rolul declarat al standardelor de evaluare este în principal: 1. să inst instit itui uiee proce procedu duri ri care care să perm permit ităă cert certif ific icare areaa valo valorii rii în cond condiţ iţii ii compara comparabil bilee cu legisl legislaţi aţiaa int internă ernă şi int intern ernaţi aţiona onală, lă, cu practi practică că evaluă evaluării rii şi cu standardele contabile; 2. să ajute evaluatorii prin definirea elementelor fundamentale ale evaluării, creându-se o bază precisă şi compatibilă în activitatea practică; 3. să asigure parametrii de calitate pentru beneficiarii evaluărilor. 5
În standardul de evaluare a întreprinderii elaborat de IVSC se precizează încă de la primul punct: Comitetul Internaţional pentru Standardele de Evaluare a adoptat acest Ghid de Aplicare şi Execuţie pentru a îmbunătăţi conţinutul şi calitatea evaluărilor de întreprinderi în cadrul comunităţii internaţionale în scopul orientării utilizatorilor declaraţiilor financiare şi ai evaluărilor de întreprinderi.
1.2.Esența și principiile creării standardelor de evaluare
Evaluarea patrimoniului este un domeniu relative nou de activitate nu numai pentru țările cu economie de tranziție ,dar ș i pentru ț ările dezvoltate. La etapa inițială evaluarea purta un caracter local și prezenta interes doar pentru locuitorii unei anumite țări sau regiuni, fără să se manifeste la nivel internațional. La începutul anilor 40 ai secolului XX în multe țări au fost elaborate principii și metode de bază ale evaluării, care se asemănau mult între ele, dar abia în anii 70 evaluarea a început să se dezvolte ca profesie independentă. În cursul anilor 60-70 ,o serie de organizaț ii naț ionale ale evaluatorilor au elaborate pentru membrii lor standarde ale activităț ii de evaluare. Imaginea evaluatorilor în diferite țări ra destul de uniformă: studii universitare sau medii de specialitate, experiență de lucru, obiectivitate, competenț ă, probitate, o bună reputație. În unele țări au fost elaborate ș i coduri de etică profesională a evaluatorilor, cuprinzînd norme de conduită moral – etică a evaluatorilor. În diferite țări există diferențe de principiu în ceea ce priveș te obligativitatea aplicării standardelor de evaluare. În unele ț ări, standardele de evaluare se prezintă ca acte normative, pe care toț i evaluatorii trebuie să le respecte și
să le aplice în mod obligatoriu. Pe cînd în alte țări standardele de evaluare sunt
elaborate de organizațiile profesionale ale evaluatorilor ș i sunt obligatorii de a fi aplicate numai pentru membrii acestor organizaț ii. Organizaț iile profesionale ale evaluatorilor au elaborate o serie de procedure de verificare ș i executare, care 6
permit a-i retrage evaluatorului statutul profesionist pentru încălcarea standardelor de evaluare și a normelor de conduită. Pe măsura dezvoltării economiei mondiale, a răspîndirii proceselor integraționiste în toate ramurile activității economice, apariț iei și dezvoltării formelor interanaționale de organizare a muncii, a apărut necesitatea unificării activității de evaluare la nivel internațional. Acțiunea standardelor locale de evaluare nu întotdeauna erau eficiente, diferențele în ceea ce priveș te metodele ș i principiile de evaluare în diferite ț ări generau neînț elegeri la nivel internaț ional. Procesele integraționiste au constituit un puternic stimulant pentru conjugarea eforturilor evaluatorilor din diferite țări și regiuni. A apărut necesitatea de a fi elaborate standarde internaț ionale de evaluare a bunurilor imobile. Principalele centre internaționale de asociere metodică a evaluatorilor în present sunt: - Comitetul Internațional pentru Standarde Internaț ionale (IVSC) care reunește principalele organizaț ii ale evaluatorilor din America, Europa Occidentală, Australia și Noua Zelandă – organizațiile a 35 de țări în calitate de membri active și 14 țări cu titlu de membri asociați și observatori; -
Grupul European al Asociațiilor Evaluatorilor TEGoVA care a reunit circa 40 de organizații obștești ale evaluatorilor în țările europene. Grupul European al Asociațiilor Evaluatorilor TEGoVA a luat fiinţă în
1977 şi are ca principale obiective: a. Să recomande standarde şi procedure de evaluare care să fie adoptate în
ţările Uniunii Europene; b. Să promoveze necesitatea acestor standarde de evaluare în interesul public şi
al evaluatorilor din ţările UE; c. Să acorde asistenţă şi îndrumare evaluatorilor privind legislaţia UE.
În anul 1988 TEGoVA a elaborate 17 standarde, 23 recomandări şi 5 articole reunite în aşa numita ,,Carte albastră,,. Comitetul Internațional pentru Standarde Internaț ionale a luat fiinţă în anul 1981 şi s-a transformat în IVSC şi are drept obiective: 7
a. Să dezvolte adevăratele standarde internaţionale de evaluare care să satisfacă necesităţile pieţii internaţionale; b. Să dezvolte standarde de evaluare care să satisfacă necesităţile ţărilor în curs de dezvoltare sau nou industrializate; c. Să identifice situaţiile în care standardele locale sau regionale sunt diferite şi să acţioneze pentru o mai mare compatibilitate între cerinţele locale şi standardele internaţionale de evaluare. Pînă în 1991 această organizaţie a elaborate 15 standarde de evaluare şi 12 recomandări. Ambele aceste organizații au elaborate și perfecț ionează permanent standardele lor, urmărind consecvent armonizarea ș i unificarea standardelor organizațiilor obștești din țările participante. În anul 1992 se constituie o altă organizaţie - EUROVAL având rolul de interfaţă între evaluatorii practicieni încadraţi în asociaţiile profesionale din ţările UE şi Comisia Europeană, printre obiectivele sale numărându-se: a. Să conlucreze cu grupul TEGOVOFA, cu alte grupuri, în elaborarea
standardelor de evaluare; b. Să contribuie la stabilirea cursurilor de pregătire pentru evaluatori; c. Să ofere evaluatorilor îndrumare, asistenţă şi informare.
În anul 1997 prin fuziunea dintre TEGOVOFA şi EUROVAL a rezultat altă organizaţie profesională a evaluatorilor The European Group of Valuers' Associations(TEGoVA) , creată cu sarcina de a prelua activitatea legată de standardizare, de evaluare şi de profesia de evaluator. În prezent există 3 grupe de standarde care pot fi raportate la categoria celor internaționale: 1. Standardele Europene de Evaluare; 2. Standardele Americane de Evaluare; 3. Standardele Internaționale de Evaluare. Fiecare din aceste grupuri de standarde acț ionează exclusive într-o anumită regiune. De menționat că procesul de implementare a standardelor este destul de 8
complex, neunivoc și probabil va dura un timp îndelungat. Chiar și țările member ale Uniunii Europene ,care acționează în cadrul unei multitudini de directive și acte normative unice se caracterizează printr-un grad diferit de dezvoltare a pieț ii imobiliare, prin cultură și tradiții diferite. Fostele țări socialiste ,care deasemenea sunt membri active ai TEGoVA se caracterizează prin deosebiri ș i mai mari în abordarea aplicării Standardelor Europene de Evaluare. Multe ț ări neeuropene manifestă un interes deosebit față de standardele americane, care diferă considerabil de standardele europene. Pe de altă parte ,există o tendință obiectivă de apropiere a tuturor standardelor internaționale de evaluare de Standardele Internaț ionale pentru Rapoartele Financiare, legate de anumite aspecte ale activităț ii de evaluare. Care este rolul standardelor de evaluare în ț ările cu economie de tranziț ie? În primul rînd trebuie spus că în aceste țări activitatea de evaluare este relativ nouă, nu s-a constituit o terminologie unică ,nu există recomandări clare de aplicare a metodelor pentru determinarea valorii diverselor tipuri de bunuri imobiliare ș i pentru diverse scopuri de evaluare. În toate ț ările foste socialiste ,fără excepț ie, rolul reglementării de stat este foarte mare. De aceea, problemele creării standardelor naționale de evaluare sunt nemijlocit fixate în acte legislative. Spre exemplu, articolul 20 al Legii federale cu privire la activitatea de evaluare în Federația Rusă nr. 135-F3 din 29 iulie 1998 spune: ,,Standardele de evaluare ,cu aplicarea obligatory pentru subiecț ii activității de evaluare, se elaborează ș i se aprobă și se aprobă de către Guvernul Federaț ie Ruse în conformitate cu legislaț ia Federației Ruse,,. Legea cu privire la evaluarea patrimoniului , a drepturilor patrimoniale ș i activitatea profesională de evaluare în Ucraina nr.2658-III din 12 iulie 2001,art.9, prevede că reglementarea metodică a evaluării patrimoniului se efectuiază conform actelor normative-juridice respective, inclusive regulamentele de evaluare a bunurilor immobile, aprobate de Cabinetul de Miniștrii al Ucrainei. Regulamentele privind evaluarea bunurilor imobiliare urmează a fi respectate în mod obligatoriu de către subiecții activității de evaluare la efectuarea lucrărilor de evaluare a bunurilor imobiliare de orice formă de proprietate . 9
În Legea Republicii Moldova nr.989-XV din 18 aprilie 2002 cu privire la activitatea de evaluare , în art.18 se spune că standardele naț ionale de evaluare se elaborează de către autoritățile centrale de specialitate în comun cu asociaț iile obștești ale evaluatorilor și se aprobă în conformitate cu legislația. Standardele naționale se aplică de către evaluatori în mod obligatoriu, indifferent de scopul ș i obiectul evaluării. Deși în majoritatea cazurilor (în țările în care există numai standardele organizațiilor profesionale ale evaluatorilor )
standardele nu au un caracter
obligatoriu, abaterea de la standarde poate genera riscuri legale ș i financiare atît pentru evaluatori ,cît ș i pentru utilizatorii serviciilor de evaluare. În aceste cazuri pot apărea următoarele probleme: - evaluatorul implicat nu are suficiență experienț ă ș i competenț ă în sectorul respectiv; - sunt prezentate informații inadecvate sau greș ite ,în formă opacă, cu conț inut confuz; - nu se asigură evaluări și consultanț ă corespunzător cu cerinț ele clientului ș i nu se cade de accord asupra unui memorandum –angajament care duce la aceiași consecință; - investigație neadecvată; - metodologie îndoielnică; - nu sunt eliminate responsabilități care conduc la acț iuni legale pentru plata depăgubirilor; - evaluatorul nu are o asigurare profesională adecvată sau are una inadecvată; - etica profesională nu este respectată generînd, de exemplu, pericolul unor conflicte de interese nedeclarate; - publicarea opiniei de evaluare confuze sau greș it exprimate, fără a se face trimitere la rezultatele evaluării, în dauna reputației și intereselor de afaceri a evaluatorului însuși, cu potențiale repercusiuni dăunătoare asupra clientului. Din punctul de vedere al creării și dezvoltării standardelor naț ionale de evaluare, studierea diversității Standardelor Internaț ionale, Europene ș i Americane, 10
precum ș i a standardelor naț ionale de evaluare ale altor ț ări este necesară ș i utilă pentru o înț elegere oiectivă a lor de către evaluatori, reprezentanț ii structurilor regulatorii de stat și regionale, utilizatorii serviciilor de evaluare.
1.3.Importanța și obiectivele standardelor de evaluare Standardele reprezintă nişte documente tehnice, elaborate de către toate
parţile interesate (producători, consumatori, autorităţi publice, utilizatori) pe baza unor principii consacrate (cum ar fi: consens și ancheta publică). Spre deosebire
de reglementari, acestea nu sunt adoptate de catre o autoritate publica, ci în cadrul unor organizatii de standardizare private, independente. Deci, standardele în general reprezintă punctul de vedere al specialiştilor într-un anumit domeniu, iar dacă ne referim la standardele de evaluare trebuie arătat faptul că obiectul principal îl reprezintă îmbunătăţirea si menţinerea calităţii lucrărilor de evaluare, în beneficiul profesiei de evaluator si al utilizatorilor rezultatelor evaluării. În mod practic, destinaţia standardelor este de a asigura un ghid pentru profesioniştii în domeniu în efectuarea lucrărilor de evaluare a întreprinderii, ceea ce presupune ca, înainte de a alege metoda de evaluare, evaluatorul trebuie să stabilească standardele de evaluare cele mai potrivite. Standardele sunt nişte norme profesionale ce prevăd un minim de cerinț e care trebuie respectate de evaluatori, recomandând cea mai bună practică de evaluare. De bună înţelegere şi aplicare a procedurilor de estimare a valorilor prezentate în respectivele standarde depinde calitatea:
raportului de evaluare care poate fi solicitat unui evaluator de către diverşi beneficiari
relaţiei dintre evaluator şi client (beneficiar), care discută în aceeaşi termeni.
Standardele de evaluare sunt destinate a fi un ghid pentru evaluatori în efectuarea lucrărilor de evaluare şi prevăd un minim de cerinţe ce trebuie respectate de către evaluatori. Dacă anumite situaţii particulare necesită o deviere 11
de la cerinţele standardelor se impune, expres, menţionarea acestui aspect în raportul de evaluare.
Obiectivul principal al
standardelor de evaluare îl constituie
îmbunătăţirea şi menţinerea calităţii activităţii de evaluare, a consacrării şi recunoaşterii sociale a profesiei liberale de evaluator. Standardele de evaluare au rolul: •
de a institui proceduri care să permită certificarea valorii în condiţii comparabile cu legislaţia internă şi internaţională;
•
•
să ajute evaluatorii prin definirea elementelor fundamentale ale evaluării; asigurarea parametrilor de calitate pentru beneficiarii lucrărilor. Standardul îşi propune să asigure cadrul în care evaluatorul poate executa
lucrări de evaluare pentru instituţii specializate în acordarea şi garantarea creditelor sau pentru instituţii care asigură finanţarea şi care solicită garantarea rambursării cu active specifice. Importanţa
standardelor în
activitatea de evaluare rezultă din
aplicabilitatea si scopul lor si se regăseste în următoarele aspecte:
ajută evaluatorii, prin recomandări clare, în elaborarea rapoartelor de evaluare;
promovează compatibilitatea prin utilizarea unor definiţii standard ale valorii de piaţă si a metodelor de evaluare;
asigură o calitate standard cu privire la validarea, calificarea recunoscută si cea mai bună practică, ca un etalon pentru beneficiarii evaluărilor;
asigură o bază precisă pentru analiza economică a utilizării eficiente a resurselor întreprinderii;
promovează în rândul evaluatorilor metodele adecvate clientului sau problemei;
sporesc preocuparea privind rolul evaluatorului;
instituie proceduri care să conducă la o certificare a valorii, precisă, fără ambiguităţi,compatibilă cu legislaţia Uniunii Europene. 12
II. STRUCTURA STANDARDELOR EUROPENE ȘI INTERNAȚIONALE
2.1. Esenţa şi conţinutul Standardelor Europene ș i Internaț ionale Standardizarea activităţii de evaluare este absolut necesară şi în mod general standardele au în vedere: - terminologia evaluării; - conţinutul raportului de evaluare; - metode de evaluare; - analiza si interpretarea informaţiilor economico-financiare si a rezultatelor evaluării; - responsabilitatea evaluatorilor; - problema previziunilor în evaluare; - documentele evaluării.
2.1.1. Standardele Europene La 15 noiembrie 2008 în cadrul adunării generale a Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor (TEGoVA) care a avut loc în Bucureşti, a fost ratificat noul standard de evaluare, ediţia a 6-a, urmînd ca acesta să fie finalizat şi lansat în lectură finală pînă la sfîrşitul anului şi să intre în vigoare de la 1 ianuare 2009. Lansarea oficială şi în lectură finală a avut loc la data de 1 aprilie în cadrul conferinţei internaţionale de evaluare de la Varşovia. Publicaţia reprezentă o revizuire completă şi raţionalizată a EVS (Standardele Europene de Evaluare) din 2003 , o rescriere completă cu contribuţia nemijlocită a celor mai respectaţi şi experimentaţi evaluatori din Europa. EVS-urile sunt cuprinse în aşa numita „ Blue Book ”(Ghidul Albastru) care a fost proiectul iniţial şi forma finală publicată a
celei de-a patra Directive a Consiliului Europei din 25 iulie 1978. Această directivă 13
,reflectînd diferenţele care apar în practica statelor member, a stabilit regulile de evaluare a activelor corporale sub forma unor opţiuni disponibile pentru companiile care cad sub incidenţa Directivei. O definiţie detaliată a valorii de piaţă pentru active corporale nu este prevazută . Ediţia recentă are o structură diferită faţă de ediţiile precedente şi se prezintă în felul următor: prefaţa semnată de către Roger Messenger, directorul
Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor
(TEGoVA), urmează o descriere a membrilor editori, introducerea, prima parte a ghidului formată din cinci standarde şi partea a doua cu alte 5 aplicaţii, glosarul şi în final membrii Grupul TEGoVA. Capitolul de introducere
oferă o privire de ansamblu asupra originii
standardelor, asupra necesităţii apariţiei noii ediţii şi a importanţei acesteea, asupra activitatii
și
asupra contextului general al standardelor. Explică, de asemenea,
organizarea și aria de aplicabilitate a acestora. După introducere ghidul este împărţit în două părţi, după cum urmează: Partea1- Standardele Europene de evaluare-
EUROPEAN VALUATION
STANDARDS(EVS) care este format din: EVS1:Valoarea de piaţă EVS2: Altele valorii de bază altele decât valoarea de piaţă EVS3: Calificarea evaluatorilor EVS4: Procesul de evaluare EVS5: Rapoartele de evaluare Secţiunea EVS1, respectiv EVS2 furnizează comentarii cu privire la conceptul de bază asupra valorii de piaţă, respectiv a altor tipuri. EVS3 prezintă cerinţele de etică şi competenţa solicitate evaluatorilor în practica lor profesională. Conduita etică serveşte interesului general, stă la baza încrederii instituţiilor financiare şi a tuturor utilizatorilor în serviciile de evaluare şi lucrează în beneficiul profesiei de evaluator. Conduita etică garantează că rezultatele evaluarilor sunt credibile, consecvente şi imparţiale. EVS4 şi 5 abordează mai mult aspectele de ordin tehnic, procesul de evaluare şi însuşi raportarea evaluării. Aceste standarde sunt ulterior dezvoltate în partea a doua, la rîndul ei constituită din 5 aplicaţii. 14
EVS 1: Valorea de piaț ă – în conformitate cu acest standard valoarea de
piață reprezintă ,, suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată la data evaluării între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte acţionează în cunoştinţă de cază, prudent şi fără constrângeri ”.
Capitolul EVS 1 este format din următoarele: 1. Introducere 2. Scopul 3. EVS 1: Definiția valorii de piață 4. Definiția valorii de piață în UE și Legislația EEA 5. Comentarii EVS2: Altele valorii de bază altele decât valoarea de piaţă – evaluatorul
este obligat să determine scopul pentru care evaluare este necesară înainte de a utiliza și determina valoarea (alte valori de bază decît valoarea de piaț ă). Bazele recunoscute de evaluare și raportarea practică care sunt compatibile cu practica internațională , Europeană și națională , reglementările și nevoile clienț ilor trebuie să fie adoptate ținînd cont de principiul transparenței, consecvenț ă ș i coerenț ă. Astfel de ,,alte valori de bază,, sunt necesare de a fi folosite în cazul în care legislația o cere, circumstanțele sau instrucț iunile clientului. Astfel
valoarea
determinată nu va fi valoarea de piață. Din aceste valori fac parte: a) Valoarea de utilizare . Valoarea pe care o anumită proprietate o are pentru
o utilizare specifică și pentru un anumit utilizator și de aceea nu este în relație cu piața. Acest tip de valoare se referă strict la valoarea cu care o anumită proprietate contribuie în întreprinderea din care face parte, fără a avea în vedere cea mai bună utilizare a proprietății sau suma de bani ce poate fi obținută în urma vânzării sale. b) Valoare de investitie sau subiectivă . Este valoarea proprietății pentru un
anumit investitor sau pentru o categorie de investitori sau pentru obiective (scopuri) de investiții identificate. Acest concept subiectiv face legătura dintre o proprietate anumită ș i un anumit investitor, grup de investitori sau entitate. 15
Valoarea de investiț ie sau valoarea subiectivă a unui activ al proprietății poate fi mai mare sau mai mică decât valoarea de piaț ă a acelui activ. Conceptul valoarea de investiț ie sau valoarea subiectivă nu trebuie confundat cu valoarea de piaț ă a
unei investiții imobiliare. Totuși, valoarea de piaț ă poate sa reflecte o plajă de estimări individuale a valorii de investiț ie sau valorii subiective, a unui activ particular. c) Valoarea de exploatare continuă . Valoarea unei întreprinderi în ansamblul
ei. Conceptul presupune evaluarea unei întreprinderi care-ș i va continua activitatea și
a cărei valoare de exploatare continuă poate fi alocată pe părț ile sale
componente, reflectând astfel contribuția acestora la valoarea totală; dar valoarea unei componente, astfel determinată, nu reflecta valoarea sa de piaț ă . Ca urmare, conceptul valoare de exploatare continuă poate fi aplicat numai pentru proprietatea care reprezintă o parte a unei întreprinderi sau entităț i. d) Valoarea de asigurare. Valoarea proprietății dată de unele definiții conținute
într-o poliță sau contract de asigurare. e) Valoarea de impozitare, de impunere sau valoarea impozabilă este o valoare
care se bazează pe definițiile conț inute în legile ce se referă la evaluarea, aprecierea și/sau impozitarea proprietăț ii. Deș i unele jurisdicț ii pot cita valoarea de piaț ă ca baza de evaluare, metodele prin care se estimează valoarea pot produce
rezultate diferite de valoarea de piaț ă, așa cum aceasta este definită în IVS 1. Ca urmare, valoarea de impozitare, de impunere sau impozabilă nu poate fi considerată ca fiind aceeași cu valoarea de piaț ă , așa cum aceasta este definită în IVS 1, dacă nu se indică în mod explicit contrariul. f)
Valoarea de recuperare. Valoarea unei proprietăți, cu excepția terenului,
dată mai degrabă de valorile materialelor pe care le conț ine decât de continuarea utilizării, fără a necesita reparații sau adaptări speciale. Poate fi redată în forma brută sau netă, în a doua situație prin scăderea costurilor de vânzare din valoarea de recuperare brută. În ultimul caz, aceasta poate fi egală cu valoarea realizabilă netă . În orice situație, elementele incluse sau excluse trebuie sa fie identificate. 16
g) Valoarea de lichidare sau valoarea de vânzare forț ată . Suma care ar putea fi
primită, în mod rezonabil, din vânzarea unei proprietăți, într-o perioada de timp prea scurtă pentru a fi conforma cu perioada de marketing necesară, specificată în definiția valorii de piaț ă . În unele țări, valoarea de vânzare forț ată , în particular poate implica, de asemenea, un vânzator obligat să vândă și un cumpărător sau niște cumpărători care cumpără, fiind conștienți de dezavantajul vânzatorului. h) Valoarea specială . Un termen legat de un element extraordinar al valorii,
peste valoarea de piaț ă . Valoarea specială poate proveni, de exemplu, ca urmare a asocierii fizice, funcționale sau economice a proprietăț ii cu orice altă proprietate, de exemplu cu una învecinată. Este un supliment de valoare care poate fi aplicabil unui anumit proprietar sau utilizator, sau unui potențial cumpărător sau utilizator al proprietății, mai degrabă decât pieței în general; cu alte cuvinte, valoarea specială este aplicabilă numai unui cumpărător cu interese speciale. i)
Valoarea de garantare a creditului ipotecar . Valoarea proprietății
determinată de evaluator printr-o estimare prudentă a vandabilităț ii viitoare a proprietății, prin luarea în considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietăț ii, condiț iilor normale ș i locale de piaț ă, utilizării curente ș i utilizarilor alternative adecvate ale proprietății. La estimarea valorii de garantare a creditului ipotecar nu vor fi luate în considerare elementele speculative. Valoarea de garantare a creditului ipotecar trebuie fundamentată într-o manieră clară ș i transparentă. Valoarea de garantare a creditului ipotecar este definită în Directiva Uniunii Europene 89/647/ECC și aprobată prin Directiva 98/32/EC. Aceste directive sunt corelate cu reglementările bancare ș i stabilesc rata minimă a solvabilității pentru creditorii implicați în credite garantate cu proprietăț i. Valoarea de garantare a creditului ipotecar este o componentă a tehnicii analizei riscului, cu
care poate fi calculată mărimea riscului aferent unei garanții deținute de o bancă, în conformitate cu aceste directive. Aceasta este o tehnică de estimare a riscului pe termen lung și nu o bază pentru stabilirea valorii la un anumit moment. Ca urmare, diferă în mod esențial de alte baze de evaluare din aceste standarde. EVS 2 e format din: 17
1. Introducere 2. Scop 3. Funcția de valoare 4. Valoarea de utilizare
5. Valoarea de investiție 6. Valoarea de creditare ipotecară 7. Valoarea de asigurare 8. Valoarea de utilizare 9. Valoarea de vînzare forțată EVS3: Calificarea evaluatorilor - Fiecare evaluare efectuată
în
conformitate cu aceste standarde trebuie să fie efectuate de către, sau sub stricta supraveghere, a unui evaluator calificat. Evaluatorii se vor menţine la cele mai înalte standarde de onestitate şi integritate şi își vor desfăşura activităţile lor într-o manieră care nu va fi în detrimentul clienţilor lor, publicul, profesiei lor, sau organismului naţional de evaluare profesională. Toț i evaluatorii calificaț i şi organizaţiile lor reprezentative profesionale sau tehnice sunt obligaţi să adere la Codul Profesional de Conduită al TEGoVA , şi în Codul de conduită al asociației din care fac parte. Un evaluator calificat (inclusiv evaluatori ce lucrează pentru companii de evaluare ) sunt responsabili pentru pregătirea şi supervizarea evaluărilor, poartă răspundere pentru ele inclusive în situaţiile financiare şi în alte scopuri autorizate, este o persoană de bună reputaţie. EVS 3 este format din: 1. Introducere 2. Scop 3. Generalități 4. Evaluatorul calificat 5. Comentarii
18
EVS4: Procesul de evaluare - Termenii de angajament şi de bază în baza
căreia va fi efectuată evaluarea vor fi stabilite în scris. Evaluarea trebuie să fie cercetată, întocmite şi prezentată în scris, la un standard profesional înalt. EVS 4 este format din: 1. Introducere 2. Scop 3. Condiții de angajare 4. Legături cu clienții 5. Comentarii 6. Sprijinirea evaluării 7. Recenzii de evaluare EVS5: Rapoartele de evaluare – Rezultatele evaluării trebuie să fie
prezentate în formă clară scrisă la un standard profesionist, să fie transparente cu privire la instruire, scop, baza, metodă, încheierea şi utilizarea în perspectivă a evaluării. EVS 5 este format din: 1. Introducere 2. Scop 3. Raportarea evaluării 4. Rapoartele de evaluare și certificatele de evaluare 5. Conținutul rapoartelor de evaluare Partea a 2- Standardele Europene de Aplicaţii în Evaluare-
EUROPEAN
VALUATION APPLICATIONS(EVA) este format din: EVA1: Evaluarea în scop financiar EVA2: Evaluarea în scop de împrumut EVA3: Evaluarea în scop de securitate EVA4: Evaluarea în scop de asigurare EVA5: Evaluare în scop de investiţii
19
Aplicaţii de la 1 la 5 iau în considerare punerea în aplicare a standardelor din prima parte a ghidului, prin urmare descriu modalităţile de evaluare în diferite scopuri: financiar, de împrumut, asigurare, securitate, investiţii. Cu acordul Grupului European al Asociaţiilor Evaluatorilor ghidul a fost tradus în trei limbi, respectiv: 1.
Ungară;
2.
Română;
3.
Spaniolă.
Opţiunea engleză a ghidului albastru poate fi descărcat gratuit de pe site-ul oficial al a Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor (TEGoVA), respectiv www.tegova.org , precum şi procurat pe suport de hârtie, putînd fi comandat pe
acelaşi site, preţul de achiziţie este de 20 €. Varianta spaniolă a fost tradusă de către membrii spanioli ATASA şi a fost lansată în Seviile, cea română şi ungară de către membrii români şi ungari de la MAISZ şi ANEVAR, ediţiile lansate fiind la Bruxell. În figura de mai jos prezentăm coperta ghidului şi succintă prezentare a acestuia: Titlul: European Valuation Standards 2009 , Standardele Europene de Evaluare; Autor şi Editura : Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor-TEGoVA; Data lansării : Aprilie 2009; Pagini: 100; Nr. ISBN : 978-90-9024138-8. Fig.1. Coperta „Blue Book”(Ghidul Albastru), ediţia 2009
Ediţia anterioara-2003, poate fi doar achiziţionată de pe site-ul oficial al a Grupul
European
al
Asociaţiilor
Evaluatorilor
(TEGoVA),
respectiv
www.tegova.org , preţul fiind de 75£. În Rusia aceasta poate fi cumparată la un preţ
ce variază între 300-400 ruble. Ediţia 2003 este tradusă în 9 limbi: 20
1.
Franceză;
2.
Germană;
3.
Greacă;
4.
Ungară;
5.
Italiană;
6.
Lituaniană;
7.
Spaniolă; 8.
Română;
9.
Rusă.
Varianta electronică nu poate fi descărcată. În figura de mai jos prezentăm coperta ghidului şi o succintă prezentare a acestuia: Titlul: European Valuation Standards 2003 , Standardele
Europene de Evaluare; Autor şi Editura : Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor-TEGoVA; Data lansării : Aprilie 2003; Nr. ISBN0 7282 0414 2 Fig.2. Coperta „Blue Book”(Ghidul Albastru), ediţia 2003
Înţelegerea şi utilizarea acestor standarde este importantă, în totalitatea lor, fiecare dintre ele fiind o componenţă a întregului, chiar dacă standardele considerate individual pot fi publicate ca secţiuni distincte. Astfel, definiţiile, introducerea, conceptele şi principiile de evaluare şi alte elemente comune trebuie intelese ca avînd legatură cu fiecare componentă.
2.1.2. Standardele Internaţionale Elaborarea şi aplicarea Standardelor Internaţionale de Evaluare sunt relative recente. Buna experienţă profesională în domeniul evaluării a asociaţiilor profesionale din SUA şi a celor britanice a servit ca model pentru înfiinţarea de 21
asociaţii profesionale în domeniul evaluării şi în alte state, între care şi în România. Totuşi, existenţa unor modalităţi diferite de abordare a metodelor de evaluare, precum şi utilizarea unor terminologii de specialitate diferite, au făcut dificilă comunicarea între specialişti şi oameni de afaceri pe plan internaţional. Situaţia se complică şi mai mult odată cu globalizarea pieţelor de investiţii în anii 1980-1990. A apărut astfel necesitatea adoptării unor metode şi terminologii unanim acceptate de specialişii în evaluare, oamenii de afaceri şi factorii de decizie politică, care să uşureze comunicarea între aceştia indifferent de barierele lingvistice sau culturale. De aceea a fost bine primită iniţiativa Institutului Regal Britanic al Evaluatorilor Autorizaţi (R.I.C.S) şi a Institutului American de Evaluare4 de a înfiinţa în 1981 Comitetul Internaţional Pentru Standardele de Evaluare a Activelor (T.I.A.V.S.C) care ulterior, în 1994, şi-a schimbat denumirea în Comitetul Internaţional pentru Standardele de Evaluare (I.V.S.C) . Rolul acestui organism este de: - a elabora standarde de evaluare cu recunoaştere internaţională, care să faciliteze întocmirea rapoartelor financiare, a rapoartelor de evaluare pe piaţa internaţională a proprietăţilor şi comunicarea în cadrul comunităţii internaţionale a afacerilor. Efectele pozitive ale apariţiei acestor standarde sunt uşurarea tranzacţiilor transfrontaliere, transparenţa rapoartelor financiare pentru tranzacţii ce implică imprumuturi şi ipoteci, transfer de proprietate, impozite, taxe, asigurări; - a elabora standarde de evaluare cu recunoaştere internaţională, care să îndeplinească nevoile statelor în curs de dezvoltare şi nou industrializate şi să le sprijine în introducerea şi aplicarea acestora; - armonizarea standardelor naţionale cu cele internaţionale, identificarea şi aplanarea diferenţelor dintre acestea. Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare ( IVSC )
recunoaşte complexitatea procedurilor profesionale de evaluare , diversitatea de tipuri de proprietăţi, dificultăţile generate de modul de interpretare a evaluării de către alte discipline, problemele care apar în utilizarea şi traducerea terminologiei de specialitate, precum şi nevoia primordială a publicului pentru evaluări profesioniste, bine fundamentate şi elaborate în conformitate cu standarde general 22
acceptate. În consecinţă, conţinutul şi formatul Standardelor a fost elaborat având în vedere aceste considerente, înţelegerea structurii Standardelor fiind astfel importantă pentru aplicarea lor. Modul de organizare a Standardelor este prezentat în cele ce urmează (figura 3): 1. Introducere – Introducerea oferă o privire de ansamblu cu privire la
originile Standardelor Internaţionale de Evaluare, la activitatea Comitetului pentru Standarde Internaţionale de Evaluare şi la contextul general al Standardelor. De asemenea, este explicată organizarea standardelor şi aria de aplicabilitate a acestora. 2. Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate – O analiză completă a corpului de cunoştinţe referitoare la metodele şi
practicile de evaluare depăşeşte aria de aplicabilitate a acestor standarde. Pentru a sprijini înţelegerea acestor standarde de către alte discipline şi pentru a diminua dificultăţile generate de barierele lingvistice, această secţiune încearcă să furnizeze comentarii cu privire la cadrul juridic, economic şi conceptual pe care se bazează disciplina evaluării şi Standardele sale. Detalierea acestor concepte şi principii este esenţială
pentru
înţelegerea
evaluării
şi
aplicarea
acestor
standarde.
3. Codul Deontologic – Un Cod Deontologic conţine cerinţele de etică şi
competenţă solicitate evaluatorilor în practica lor profesională. Conduita etică serveşte interesului general, stă la baza încrederii instituţiilor financiare în serviciile de evaluare şi lucrează în beneficiul profesiei de evaluator. Conduita etică garantează că rezultatele evaluărilor sunt credibile, consecvente şi imparţiale. 4. Tipuri de proprietate – Proprietatea imobiliară este distinctă de celelalte
categorii de proprietate, cum ar fi: bunurile mobile (corporale şi necorporale), întreprinderile şi activele financiare. În standarde sunt prezentate, în mod detaliat, aceste patru tipuri de proprietate, precum şi diferenţele dintre ele. 5. Introducerea la Standarde – Secţiunea introductivă tratează diferenţele
dintre valoarea de piaţă şi tipurile de valoare diferite de valoarea de piaţă, precum şi
importanţa
comunicării
clare
şi
concise
a
rezultatelor
evaluării.
După finalizarea evaluării, evaluatorul va trebui să explice clar rezultatele şi modul 23
în
care
acestea
au
fost
obţinute.
6. Standardele – În organizarea Standardelor Internaţionale de Evaluare,
de Aplicaţii în Evaluare şi de Practică în Evaluare, cele trei standarde sunt considerate ca fiind de bază şi permanente. Astfel, Standardele IVSC 1 şi 2 tratează valoarea de piaţă ca tip de valoare şi respectivi tipurile de valoare diferite de valoarea de piaţă. Standardul 3 se referă la cerinţele de prezentare a raportului de Evaluare. De asemenea, cele trei standarde servesc ca bază pentru cele trei Standarde Internaţionale de Aplicaţii în Evaluare (IVA), care prezintă modalităţile de realizare a evaluărilor în scopuri de raportare financiară şi de garantare
a
împrumuturilor.
7. Standarde Internaţionale de Aplicaţie în Evaluare – Evaluările sunt
realizate pentru diverse scopuri. În cadrul acestor standarde sunt descrise modalităţile de realizare a evaluărilor de active aparţinând sectorului public sau privat, în scopul utilizării acestora în cadrul raportărilor financiare sau pentru adoptarea
deciziilor
de
acordare
a
împrumuturilor
garantate.
8. Standarde Internaţionale de Practică în Evaluare – Probleme
referitoare la aplicarea Standardelor apar frecvent din practica de evaluare sau din partea celor care apelează la serviciile de evaluare. Standardele de practică în Evaluare furnizează instrucţiuni referitoare la probleme specifice de evaluare şi la modalităţile de aplicare a standardelor în diverse situaţii şi domenii de activitate specifice. Aceste Standarde de Practică în Evaluare completează şi dezvoltă Standardele de Evaluare şi cele de Aplicaţii în Evaluare având aceeaşi importanţă ca şi acestea. Respectarea Standardelor Internaţionale de Evaluare precum, a celor de Aplicaţii şi celor de Practică în Evaluare este obligatorie pentru toţi
evaluatorii
care
elaborează
rapoarte
de
evaluare
în
conformitate cu IVS-urile. 9. Glosar – Acest glosar face trimitere la toţi termenii definiţi în
Standardele de Evaluare, în Standardele de Aplicaţie şi în Standardele de Practică în Evaluare.Cele trei elemente principale, componente ale Standardelor Internaţionale de Evaluare, adică Standardele Internaţionale de Evaluare, 24
Standardele Internaţionale de Aplicaţii în Evaluare şi Standardele Internaţionale de Practică în Evaluare au aceeaşi importanţă, iar evaluările realizate în baza IVSurilor trebuie să fie în conformitate cu principiile şi procedurile prezentate în toate. Structura Standardelor. 1
Aspecte Istoric, introducere, act constitutive, prezentarea standardelor fundamentale internaţionale, concepte şi principii generale de evaluare CODUL DEONTOLOGIC 2 Tipurile de Proprietatea Bunuri Întreprinderi Active proprietate imobiliară mobile financiare Valoarea de Tipuri de valori diferite de Comunicarea piaţă valoarea de piaţă evaluării 3 Standarde Standardul 1 Standardul 2 Standardul 3 Evaluări la Evaluări diferite faţă de Raportarea valoarea de piaţă valoarea de piaţă evaluării 4 Standarde Evaluarea pentru raportarea financiară Evaluarea pentru internaţionale garantarea de aplicaţii în împrumutului evaluare 5 Standarde Evaluarea Evaluarea Evaluarea Evaluarea internaţionale imobiliară pentru instalaţiilor activelor de practică în închiriere ,maşinilor şi necorporale evaluare leasing echipamentelor Evaluarea Evaluarea întreprinderii Consideraţii bunurilor mobile privind substanţele periculoase şi toxice în cadrul evaluării Costul de Analiza Evaluarea Verificarea înlocuire net fluxurilor de proprietăţilor evaluării (CIN) numerar agricole actualizat 6 Studiul Evaluarea pe pieţe în dezvoltare internaţional 7 Anexă Glosarul pe termeni Fig. 3. Formatul Standardelor de practică în evaluare GN – adaptare după IVSC 2003
25
După cum se constată din figura 3, Culegerea de standarde de evaluare a IVSC pe anul 2007 are în structura sa şapte părţi . În prima parte sunt prezentate elementele introductive ale lucrării: -
o introducere care prezintă utilitatea standardelor în practica evaluării şi importanţa constituirii IVSC ca generator de standarde profesionale în domeniu;
- istoricul constituirii IVSC şi modul de organizare a acestuia; - principiile şi conceptele generale folosite în evaluare.
Prezentarea conceptelor este justificată prin rolul pe care îl au în uşurarea comunicării dintre specialiştii în domeniul evaluării, indiferent de limba utilizată, precum şi între ei şi beneficiarii lucrărilor de evaluare şi alte părţi interesate. În accepţiunea IVSC principalele concepte şi principii în evaluare sunt clasificate astfel: 1.Concepte referitoare la teren (liber şi construit). Evaluarea terenului este considerată un concept economic, iar deţinerea acestuia un concept juridic. 2. Propietatea, este tratată ca un concept jurdic cu referiri la toate avantajele, drepturile şi beneficiile legate de deţinerea acesteia. Propietatea este clasificată în proprietate imobiliară şi proprietate mobiliară. Prima este considerată ca fiind alcătuită din teren şi elementele ataşate, iar a doua cuprinde toate celelante elemente care nu sunt ataşate terenului şi care sunt grupate în elemente corporale şi elemnete necorporale. Drepturile de proprietate sunt considerate elemente necorporale. 3. Active. În cazul în care obiectele de proprietate imboiliară şi mobiliară se
constituie în resurse ale unor activităţi economice desfăşurate de organizaţii, acestea vor fi abordate ca active. În consonanţă cu Standardele Internaţionale de Contabilitate, IVS recunosc clasificarea în active curente (active circulante cu referiri la stocuri, creanţe, investiţii pe termen scurt, disponibil în bancă, dar şi proprietatea imboiliară deţinută în stoc pentru vânzare) şi active imobilizate (active fixe). 26
Activele imobilizate sunt grupate după percepţie în active corporale şi necorporale, iar în funcţie de continuitatea utilizării în imobilizări corporale cu referire la terenuri, construcţii, maşini, toate activele fizice identificabile (mai puţin amortizarea cumulată) şi alte active imobilizate cu referiri la imobilizări necorporale investiţii pe termen lung, creanţe, fondul comercial (goodwill), mărci, brevete, drepturi de autor, francize, contracte. Se face, de asemenea, distincţia între activele în exploatare, văzute ca active necesare desfăşurării normale a activităţii economice a unei organizaţii, şi active în investiţii imobiliare ce se constituie întrun surplus faţă de necesităţile de exploatare. 4. Preţ, cost, piaţă, valoare . Preţul, corespunzător standardelor, constituie o indicaţie asupra unei valori relative
şi reprezintă suma cerută, oferită sau plătită pentru un bun sau serviciu. Preţul de vânzare constituie un fapt istoric indiferent dacă este prezentat sau confidenţial. Costul este, de asemenea, un fapt istoric şi reprezintă preţul plătit de cumpărător
pentu un bun sau serviciu. Valoare reprezintă o estimare a uni preţ probabil. Aceasta nu este un fapt istoric ci
reflectă optica pieţei la momentul evaluării. 5.Valoarea de piaţă, valoarea de non-piaţă.
În conformitate cu IVS valoarea de piaţă este definită ca ,,suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată la data evaluării între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte acţionează în cunoştinţă de cază, prudent şi fără constrângeri”. În standarde se face menţiunea că deoarece valoarea de piaţă se întâlneşte şi sub denumirea de valoare justă de piaţă , aceasta din urmă nu trebuie să fie confundată cu valoare justă utilizată în contabilitate. Ca o noutate în standardele ediţiei a şasea, 2003 se introduce Cosutl de Înlocuire Net (CIN) ca element surogat, care să facă legătura între valoarea de piaţă a unui bun şi raritatea acestuia. Metoda CIN este utilizată pentru proprietăţile specializate. 6. Cea mai bună utilizare . Conceptul este folosit în evaluarea imobiliară pentru
determinarea valorii celei mai ridicate cu referire la îndeplinirea criteriilor de 27
evaluare în ceea ce priveşte existenţa fizică, motivaţia, legalitatea, fezablitatea (sub aspect financiar). 7 . Utilitatea 8. Alte concepte importante , cu referiri la echivalarea sau non-echivalarea valorii
de piaţă cu valoarea justă. În ceea ce priveşte tratarea altor valori decât cea de piaţă, IVS ediţia 2003, recunoaşte următoarele tipuri (figura 4)
Fig. 4. Valori diferite de valoarea de piaţă (schemă adaptată după modelul IVS Ediţia 2003)
În figurile 5 şi 6 sunt prezentate structura standardelor de evaluare şi de practică în evaluare. 28
Fig. 5. Formatul standardelor de evaluare (IVS) – schemă adaptată după IVSC 2003
29
Fig. 6. Formatul standardelor de practică în evaluare
IVSC a realizat opt revizuiri ale Standardelor Internaţionale de Evaluare, care au fost publicate în anii 1985, 1994/97, 2000, 2001, 2003, 2005 şi 2007. 30
Evoluţia acestor Standarde atestă importanţa pe care IVSC o acordă faptului că schimbarea este inevitabilă şi continuă, chiar şi atunci când este graduală şi abia perceptibilă. Perfecţionarea continuă a Standardelor de evaluare reflectă angajamentul IVSC de a garanta că definiţiile şi cerinţele evaluării sunt actualizate permanent, în funcţie de evoluţiile pe plan mondial.
2.2. Obiectivele Standardelor Europene şi Internaţionale 2.2.1. Standardele Europene
Iniţial, sarcina principală a TEGoVA în elaborarea standardelor a fost de a prezenta Comisiei Europene, Parlamentului European şi altor organisme care funcţionau în cadrul Comunităţii Economice Europene a viziunii comune a evalutorilor asupra diferitelor aspecte privind determinarea valorii activelor corporale(fonduri fixe) pentru situaţiile(dările de seamă) financiare. Pe parcursul anilor, însă, standardele au fost revăzute, completate, schimbate, extinzîndu-şi astfel aria de aplicare dincolo de evaluarea pentru situaţii financiar-contabile, incluzînd evaluarea pentru o gamă diversă de scopuri. În continuare prezentăm obiectivele primordiale care stau la baza celei mai recente ediţii (2009) a Standardelor Europene de evaluare : •
•
asistarea evaluatorilor în elaborarea unor rapoarte de evaluare coerente; promovarea coerentei ș i transparenț ei prin utilizarea definiţiilor standard a valorii şi a metodelor de evaluare;
•
de a oferi suport utilizatorilor/clienţilor pentru o bună înţelegere a termenilor şi definiţiilor specifice;
•
de a furniza un standard în legatură cu ceea ce trebuie să reprezinte un evaluator calificat;
•
oferirea unei baze sigure pentru analiza economică a utilizării eficiente a resurselor proprietăţilor; 31
•
de a furniza standarde concordante cu legislaţia naţională şi europeană, cu standardele internaţionale de evaluare şi de contabilitate;
•
pentru sectorul de investiţii în proprietăţi imobiliare,să ofere standarde de promovare a coerenţei în evaluările utilizate în calculul indicilor de performanţă financiară;
•
promovarea coerenţei pentru reglementările naţionale si recomandări de buna practică.
2.2.2. Standardele Internaţionale
Ritmul rapid al schimbărilor economice din anii '70 a contribuit la sporirea recunoaşterii date de participanţii pe piaţă importanţei evaluării proprietăţii în mod profesional. Globalizarea pieţelor investiţionale a accentuat necesitatea unor standarde recunoscute pe plan internaţional, pentru evaluarea proprietăţii. Devenise evident că, fără existenţa unor standarde de evaluare recunoscute pe plan internaţional, probabilitatea de apariţie a confuziilor era ridicată. Diferenţele între punctele de vedere ale organizaţiilor profesionale naţionale în domeniul evaluării, pot conduce la dezacorduri involuntare. Ca răspuns la această situaţie, membrii unei comisii tehnice a Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) şi reprezentanţi ai organismelor din domeniul evaluării din Statele Unite au demarat un dialog, spre sfârşitul anilor '70, care a dus la înfiinţarea, în anul 1981, a Comitetului pentru Standarde Internaţionale de Evaluare a Activelor (TIAVSC). În anul 1994, Comitetul şi-a schimbat denumirea, iar în prezent este cunoscut sub denumirea de Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare (IVSC). Obiectivele IVSC se împart în două categorii: •
Să elaboreze şi să publice, în interesul public, standarde pentru evaluarea proprietăţii şi să promoveze adoptarea lor la nivel global; şi
•
Să armonizeze standardele de evaluare între ţările lumii, să identifice şi să dezvăluie, pe măsură ce apar, diferenţele în interpretarea şi/sau aplicarea prevederilor standardelor de evaluare. 32
International Valuation Standards (IVS) reflectă cea mai bună practică
din domeniul evaluării în conformitate cu principiile general acceptate pentru această activitate. În elaborarea IVS s-au urmărit trei obiective principale: a)
facilitarea afacerilor pe pieţele internaţionale prin promovara transparenţei în rapoartele financiare, cu efecte directe asupra micşorării riscului la creditare sau asigurarea ipotecilor;
b)
să se constituie în instrumente de apreciere şi evaluare a corectitudinii afacerilor în cadrul comunităţii internaţionale;
c)
să reînnoiască periodic câmpul de cunoştinţe din domeniul evaluării, în concordanţă cu nevoile rezultate din practica evaluării.
Standardele de evaluare internaţionale mai sunt denumite şi standarde de bună practică. Apariţia IVS a facilitat extinderea aplicaţiilor în materie şi clarificări conceptuale, care au făcut mai accesibilă activitatea de evaluare. Pe lângă facilitare comunicării între specialişti şi oameni de afaceri, standardele internaţionale au rolul şi de clarificare terminologică – conceptuală. Spre exemplu, evaluarea proprietăţii este interpretată diferit faţă de evaluarea activelor. În timp ce prima are un sens mai cuprinzător cu referire la orice tip de proprietate (imobiliară, personală, intelectuală), aparţinând persoanelor fizice sau juridice, cea de a doua are un sens mai restrâns cu utilizare în special în raportarea financiar-contabilă a persoanelor fizice şi juridice care desfăşoară activităţi lucrative. De asemenea, se face distincţie între evaluatorul profesionist de proprietăţi, considerat o persoană calificată cu abilitate şi experienţă în estimarea valorii bunurilor imobile şi mobile ce aparţin persoanelor juridice sau fizice, cu scopul unei acţiuni de vânzarecumpărare, garanţie pentru împrumuturi şi ipoteci, litigii, taxe, asigurări etc. şi evaluatorul profesionist de active care tratează obiectele evaluării (terenuri,construcţii, maşini, brevete, mărci, fondul comercial sau goodwill), din punctul de vedere al apartenenţei acestora la patrimoniul unei organizaţii sau presoane juridice. 33
Remarcăm, totodată, progresul conceptual înregistrat pe măsura evoluţiei IVS, de la conceptul de evaluare a activelor, ce avea ca bază de plecare sistemul contabil de evaluare, la cel de evaluare a proprietăţii, concept mult mai cuprinzător, iar în prezent la cel de evaluare a afacerii, bazat pe o abordare financiară. IVSC recunoaşte diversitatea de scopuri pentru care sunt solicitate evaluările proprietăţii, şi anume: utilizarea evaluărilor la întocmirea situaţiilor financiare, adoptarea deciziilor cu privire la acordarea împrumuturilor garantate cu o proprietate (garanţii, gajuri, ipoteci), realizarea tranzacţiilor care implică transferul dreptului de proprietate, soluţionarea litigiilor şi stabilirea taxelor. În plus faţă de standarde, IVSC a început să publice Standarde de Aplicaţie pe tema evaluării pentru raportarea financiară şi în scopul garantării împrumuturilor, dar şi Standarde de Practică în Evaluare, care se referă la tratarea anumitor probleme specifice evaluării şi la aplicarea Standardelor în situaţii specifice, care apar în acordarea de consultanţă în diferite domenii de afaceri. În mod deosebit, IVSC a urmărit ca Standardele Internaţionale de Evaluare (IVS-uri) să fie recunoscute în standardele de contabilitate precum şi în alte standarde de raportare, astfel încât evaluatorii să cunoască ce li se solicită din partea standardelor altor discipline. În anul 2003, IVSC a devenit o asociaţie înregistrată, cu un statut propriu, care cuprinde asociaţii profesionale de evaluare din întreaga lume.
2.3 .Componenţa actuală, diferenţe între ediţia precedentă şi actuală a Standardelor Europene şi Internaţionale 34
2.3.1. Standardele Europene
Toată lumea ştie la ce sunt bune lucrurile utile, dar nimeni nu ştie la ce sunt bune lucrurile inutile. Standardele sunt mai degraba încadrate la lucruri utile. Pentru a-şi păstra utilitatea ele trebuie să se alinieze la evoluţia lumii proprietăţilor. Schimbările care apar în sectoarele ce au legatură directă ș i indirectă cu activitatea evaluatorilor (legislație, construcț ii, tehnologie, economie, finanțe, IT și încă multe altele conexe), plus natura dinamică a profesiei de evaluator impun TEGoVA să depună eforturi susţinute pentru a actualiza şi perfecţiona în mod continuu standardele europene de evaluare. Pînă în prezent au fost elaborate şase ediţii a Standardele Europene de Evaluare
cuprinse în aşa numita „ Blue Book ”(Ghidul Albastru). Punctul de
plecare în pregătirea primei şi celei de-a doua ediţii a Ghidului Albastru denumit Guidance Notes on the Valuation of Fixed Assets a fost proiectul iniţial şi forma
finală publicată a Celei de a patra Directive a Consiliului Europei din 25 iulie 1978. A treia ediţie a lucrării 1997, cunoscută acum sub numele de Approved European Propertz Valuation Standards (EVS-uri) este complet revăzută şi
actualizată, pentru a reflecta atît schimbările care au loc, cît şi pentru a extinde aria de aplicare dincolo de evaluarea pentru situaţiile financiar-contabile, incluzînd evaluarea pentru o gamă diversă de scopuri comerciale, a urmat ediţia a patra în anul 2000 şi ulterior şi ediţia sub numărul cinci, elaborată în anul 2003. EVS 2009 servește : 1. pentru a sprijini evaluatorii să pregătească rapoarte coerente pentru a a
fi prezentate clienților și a le furniza orintări clare asupra standardelor de evaluare; 2. pentru a promova coerenț a prin utilizarea definiț iilor standard de
valoare și abordări pentru evaluare;
35
3. pentru a permite utilizatorilor să cunoască și să înțeleagă mai bine prin termeni și definiții și să utilizeze evaluările ce au fost efectuate în conformitate cu scopul lor; 4. pentru a oferi un punct de reper pentru evaluatorul calificat; 5. creșterea gradului de conștientizare a publicului cu privire la rolul unui evaluator; 6. de a furniza standarde care atunci cînd vor fi adoptate vor asigura
rapoarte clare și justificate și certificate care sunt în concordanță cu legislația UE, standardele de contabilitate și de evaluare; 7. pentru a promova consecvenț a în evaluări ce sunt utilizate de către sectorul de investiții
imobliare în scopul formării indicilor ce
reprezintă performanț ele financiare; 8. pentru a promova coerența în reglementările UE ș i recomandări de bune practice. Ghidul din 2003 cuprindea 9 standarde de evaluare, 14 standarde de practica în evaluare si 8 anexe, ș i trata: probleme de conformitate cu standardele de evaluare imobiliară, metodele
și
tehnicile de evaluare aplicabile, etica
evaluatorului, evaluarea proprietăț ilor imobiliare specializate, elementele care afectează valoarea proprietăț ilor, evaluarea proprietăț ilor pe baze diferite de valoarea de piață, verificarea evaluărilor, legislaț ia specifică în anumite ț ări din UE, etc. Ultima şi cea mai recentă ediţie a Ghidului Albastru a fost lansată la 1 aprilie în cadrul conferinţei internaţionale de evaluare ce a avut loc la Varşovia. Această ultimă ediţie nu este o actualizare a ediţiei precedente, ci o rescriere completă cu contribuţia nemijlocită a celor mai respectaţi şi experimentaţi evaluatori din Europa, aceştea oferind o abordare armonizată a evaluării de bunuri imobiliare în Europa într-un moment de criză financiară şi de incertitudine pe piaţă. Ulterior ghidul a fost redactat şi revizuit de către colegiul redacţional, asigurîndu-i un conţinut de calitate, stil şi coerenţă. Ghidul acestei ediţii nu face 36
referinţă la problemele specifice fiecărei ţări în parte. Capitolele care conţin detalilii despre specificul legislativ şi practica naţională a unei sau altei ţări din Europa vor fi publicate în decursul anului acesta şi a anului viitor. În comparaţie cu ediţiile anterioare, EVS-urile s-au schimbat semnificativ, cele mai evidente schimbări fiind la capitolul structură, diferă de asemenea modul, expunerea şi stilul de abordare, cît şi unele aspecte în ceea ce priveşte conţinutul. Dacă ediţia 2003 conţinea 9 standarde, atunci ediţia 2009 include doar 5, în continuare prezentăm un tabelul 1 în care standardelor din 2003 i se atribuie cele din 2009. Tabelul 1. Analiza comparativă a Standardelor Europene de Evaluare ediţia 2003 cu cea din 2009
2003
2009 -
Standardul 1.Aspecte de conformitate
Tratează conformitatea EVS- Nu există standard sau aplicaţie aparte urilor cu Standardele Internaţionale de care să trateze aceste aspecte. Evaluare,
cu
Directivele
Uniunii
Europene, legislaţia şi standardele naţionale. Standardul 2. Evaluatorul calificat.
EVS3
Se examinează chestiuni privind Sunt expuse practic aceleaşi aspecte ce acreditarea europeană, recunoaşterea ţin de calificarea evaluatorului, însă cu reciprocă,
reglementarea
locală
şi anumite
specificaţii
şi
modificari
autorizarea activităţii de evaluare, neînsemnate de conţinut. certificarea TEGoVA. Acest standard mai cuprinde şi definiţia evaluatorului, competenţa, calificarea şi relaţia cu clientul;
cu
auditorul;
condiţiile
principale care trebuie incluse în contractul
de
angajare;
codul
profesional. Standardul 3. Condiţiile de angajare
37
În
cadrul
acestui
standard
se Nu există standard sau aplicaţie aparte
examinează importanţa expunerii clare care să trateze aceste aspecte. şi neambigue în scris a condiţiilor de angajare; informaţia care trebuie inclusă în condiţiile de angajare; efectuarea evaluării în circumstanţe deosebite: evaluare în condiţii de informaţie limitată; evaluare incompatibilă cu standardele; enumerarea altor variante de
îndeplinire
a
lucrării;
subcontractarea lucrării de evaluare; rezultatele evaluării unor terţi. Standardul4. Bazele de evaluare
EVS1
Sunt expuse principiile de evaluare şi Se dau diferite definiţii ale valorii: practica raportării, scopul evaluării şi valoarea de piaţă; valoarea de piaţă pe bazele de evaluare uniforme. Se dau bază de arendă; diferite definiţii ale valorii: valoarea de EVS2 piaţă; valoarea de piaţă pe bază de Găsim definişiile valoarii de piaţă ca arendă; valoarea de piaţă în definiţiile cea mai bună utilizare; valoarea corectă; Uniunii Europene; valoarea de piaţă ca valoarii pentru existenţă; valoarii de cea mai bună utilizare; valoarea utilizare alternativă; costul de înlocuire corectă; valoarea pentru existenţă; net; evaluarea pentru garanţii ipotecare; valoare de utilizare alternativă; costul evaluarea
afacerilor
şi
evaluarea
de înlocuire net; evaluarea pentru capitalului. garanţii ipotecare; evaluarea afacerilor şi evaluarea capitalului. Standardul
5.
Evaluarea
rapoarte financiare.
pentru EVA1
De
asemenea,
sunt
examinate
Se examinează clasificarea activelor clasificarea activelor; principiile de imobiliare; principiile de alegere a alegere a bazei corespunzătoare de 38
bazei corespunzătoare de evaluare; evaluare; repartizarea valorii între teren repartizarea valorii între teren şi clădiri; şi clădiri; particularităţile evaluării particularităţile
evaluării
imobiliare imobiliare specifice.
specifice. Standardul 6. Evaluarea bunurilor imobiliare pentru depunerea în gaj, Nu există standard sau aplicaţie aparte precum şi a altor obiecte de gaj în care să trateze aceste aspecte. cazul creditării ipotecare.
Standardul
examinează
importanţa
evaluării coordonate în Europa, baza de evaluare; valoarea de piaţă şi de creditare
ipotecară,
metodele
de
determinare a lor; responsabilitatea şi obligaţiile evaluatorului; independenţa evaluatorului;
proprietăţile-investiţie;
evaluarea în scop de vînzare forţată. Standardul 7. Evaluarea prealabilă, EVS2
La fel se tratează noţiunile legate de
prognozele şi alte feluri de evaluare.
Se tratează noţiunile legate de concepţia concepţia valorii: valoarea de investiţie; valorii: valoarea de investiţie; costul de costul de înlocuire; valoarea de vînzare înlocuire; valoarea de vînzare forţată; forţată; valoarea construcţiei; mai puţin valoarea
construcţiei;
prognoze; sunt descrise prognozele şi evaluări
evaluări retrospective. Standardul companii
de
8.
Evaluări
retrospective. pentru -
investiţii-asigurări
şi Nu există standard sau aplicaţie aparte
fonduri de pensii.
care să trateze aceste aspecte.
Se examinează directivele Uniunii Europene privind evidenţa anuală şi consolidată, determinarea valorii de piaţă, sunt tratate tipurile de active; 39
întocmirea rapoartelor de evaluare; valoarea tranzacţiilor; cerinţele faţă de evaluatorul calificat, certificatul de evaluare şi metodologia evaluării.
Standardul 9. Rapoartele de evaluare .
EVS 5
Acest standard examinează tipurile şi Nu diferă ca semnificativ ca conţinut. conţinutul
raportului
de
evaluare, Sunt descrise aceleaşi aspecte legate de
diverse aspecte legate de prezentarea rapoartele de evaluare. rezultatelor evaluării şi formele de certificate de evaluare.
2.3.2. Standardele Internaţionale
Apariţia IVS a facilitat extinderea aplicaţiilor în materie şi clarificări conceptuale, care au făcut mai accesibilă activitatea de evaluare. Pe lângă facilitare comunicării între specialişti şi oameni de afaceri, standardele internaţionale au rolul şi de clarificare terminologică – conceptuală. Spre exemplu, evaluarea proprietăţii este interpretată diferit faţă de evaluarea activelor. În timp ce prima are un sens mai cuprinzător cu referire la orice tip de proprietate (imobiliară, personală, intelectuală), aparţinând persoanelor fizice sau juridice, cea de a doua are un sens mai restrâns cu utilizare în special în raportarea financiar-contabilă a persoanelor fizice şi juridice care desfăşoară activităţi lucrative. De asemenea, se face distincţie între evaluatorul profesionist de proprietăţi, considerat o persoană calificată cu abilitate şi experienţă în estimarea valorii bunurilor imobile şi mobile ce aparţin persoanelor juridice sau fizice, cu scopul unei acţiuni de vânzarecumpărare, garanţie pentru împrumuturi şi ipoteci, litigii, taxe, asigurări etc. şi evaluatorul
profesionist
de
active
care
tratează
obiectele
evaluării
(terenuri,construcţii, maşini, brevete, mărci, fondul comercial sau goodwill), din punctul de vedere al apartenenţei acestora la patrimoniul unei organizaţii sau 40
presoane juridice. Remarcăm, totodată, progresul conceptual înregistrat pe măsura evoluţiei IVS, de la conceptul de evaluare a activelor, ce avea ca bază de plecare sistemul contabil de evaluare, la cel de evaluare a proprietăţii, concept mult mai cuprinzător, iar în prezent la cel de evaluare a afacerii, bazat pe o abordare financiară. Structura Standardelor Internaț ionale de Evaluare, ediț ia 2007
este
următoarea: 1. Introducere 2. Comitetul Internaț ional pentru Standarde de Evaluare
- introducere - membri și organizare - realizări ale IVSC - sediul central 3. Standarde Internaț ionale de Evaluare
- obiective și arie de aplicabilitate - prezentarea Standardelor Internaț ionale - structura Standardelor - datele adoptării Standardelor 4. Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate
- introducere - conceptul de teren și de proprietate - concepte de proprietate imobiliară, proprietate și activ - preț, cost, piață și valoare - valoarea de piață - cea mai bună utilizare - utilitatea - alte concepte importante - abrodările în evaluare - rezumat 5. Codul deontologic
41
- introducere - arie de aplicabilitate - definiții - etică - competență - prezentarea informaț iilor - raportarea valorilor 6. Tipuri de proprietate
- introducere - proprietate imobiliară - bunuri imobile - întreprinderi - active financiare 7. Standarde Internaț ionale de Evaluare
- introducere la Standardele Internaț ionale de Evaluare - IVS 1 Valoarea de piață –tip de valoare - IVS 2 Tipuri e valoare diferite de valoarea de piață - IVS 3 Raportarea evaluării 8. Standarde Internaționale de Aplicaț ii în Evaluare
- IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiară - IVA 2 Evaluarea pentru garantarea împrumutului - IVA 3 Evaluarea activelor din sectorul public pentru raporatrea financiară 9. Standarde internaț ionale de Practică în Evaluare -
GN 1 Evaluarea proprietăţii imobiliare
- GN 2 Evaluarea drepturilor de închiriere/leasing - GN 3 Evaluarea mijloacelor fixe mobile - GN 4 Evaluarea activelor necorporale - GN 5 Evaluarea bunurilor mobile - GN 6 Evaluarea întreprinderii -
GN 7 Considerații privind substanțele periculoase și toxice în evaluare 42
-
GN 8 Abordarea prin cost pentru raportarea financiară – (CIN)
-
GN 9 Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evaluările bazate
- pe piaţă şi pentru analiza investiţiei; -
GN 10 Evaluarea proprietăţilor agricole
-
GN 11 Verificarea evaluărilor
-
GN 12 Evaluarea proprietăţii generatoare de afaceri
-
GN 13 Evaluarea globală pentru impozitarea proprietăţii
-
GN 14 Evaluarea proprietăţilor din industria extractivă
-
GN 15 Evaluarea proprietăţii istorice
2.4. Standardele Americane de Evaluare Standardele unice ale practicii de evaluare profesională (USPAP) sînt obligatorii pentru aplicare în țările Americii de Nord ( Canada, SUA, Mexic). Aceste standarde se elaborează ș i se aprobă de către Consiliul pentru Standarde de evaluare al Fondului de evaluare – organizaț ie non-profit de învăț ămînt înființ ată în anul 1987 de principalele organizații profesionale din SUA pentru realizarea uniformătății și profesionalismului în activitatea de evaluare a bunurilor imobile. USPAP au fost inițial elaborate de Comitetul special pentru elaborarea standardelor unice în 1986-1987 și transmise Fondului de evaluare în 1987. Către acel moment Fondul și-a instituit drepturile sale de autor asupra USPAP. În 1989 Consiliul pentru standardele de evaluare a adoptat și a aprobat USPAP în calitate de primele 2 standarde de evaluare elaborate de Consiliul pentru standardele de evaluare. Standardele USPAP sunt destinate evaluatorilor și utilizatorilor serviciilor de evaluare, care sunt obligați să respecte standardele ș i să ceară efectuarea evaluării în conformitate cu standardele date. Legea privind reformarea istituțiilor financiare, ridicarea economiei ș i respectarea legislației, adoptată de Congresul SUA în 1989 , stabilește standarde 43
minime de efectuare a evaluării în SUA și include următoarele cerințe pentru evaluarea tranzacț iilor, efectuate conform legislaț iei: a) Conformitatea cu standardele general acceptate de evaluare a proprietăț ilor (USPAP) , publicate de Consiliul pentru standarde de evaluare, dacă principiile de efectuare a unor operaț iuni bancare sigure ș i fundamentate nu cer conformitatea cu standarde mai drastice; b) Rapoartele de evaluare trebuie făctute în scris ș i să conț ină informaț ie suficientă și o analiză pentru a susține decizia clientului de a participa la tranzacție; c) În rapoartele de evaluare trebuie să fie făcută analiza ș i să se conț ină informații despre concesiile și respectivele reduceri de preț uri la cobstrucț ia sau reconstrucț ia ipotetică, închirierea parț ială a clădirilor , termenul de închiriere non-profit sau dezvoltarea terenurilor pe care se află proprietăț ile nevîndute; d) Evaluările trebuie efectuate pe bază valorii de piață;
e) Valoarea bunului imobiliar e determinată de către evaluatori care au obț inut licență sau certificat de la autoritățile statului repectiv. Conț inutul USPAP
În USPAP sînt expuse condițiile ce trebuie urmate la efectuarea unei evaluări, întocmirea raportului și acordarea serviciilor de consultanț ă , precum ș i metodele de efectuare a evaluării , reviziei sau prestare a serviciilor de consultanț ă. În partea introductivă a standardelor se examinează cerinț ele etice ș i de calificare față de evaluatori, abateri de la reguli, cazuri specifice de abateri de la lege, definiție. USPAP este alcătuit din 10 standarde:
Standardul 1 tratează concepția evaluării bunuilor imobiliare; Standardul 2 conține cerințe față de întocmirea rapoartelor de evaluare; Standardul 3 stabilește normele de recenzare a rapoartelor ș i prezentare a
recenziilor; 44
Standardul 4 examinează funcțiile de cnsultare ale evaluatorului de bunuri imobile,
în special clădiri și construcții; Standarul 5 stabilește normele de întocmire a raportului privind serviciile de
consultare ale evaluatorului bunurilor imobile; Standardul 6 examinează regulile de efectuare a evaluării masive și a întocmirii
rapoartelor respective; Standardul 7 și 8 conțin reguli de efectuare a evaluării și întocmirea rapoartelor de
evaluare a proprietății personale; Standardul 9 și 10 examinează reguli principale a evaluării și prezentarea
rapoartelor de evaluare a afacerilor. USPAP conține și Regulamente cu privire la standardele de evaluare pentru explicarea și interpretarea textului de bază al standardelor. Aceste regulamente trataează următoarele chestiuni: a) Recenzarea raportului de evaluare; b) Esența ș i reguli de bază de efectuare a analizei fluxurilor financiare scontate; c) Metodele de efectuare a evaluărilor retrospcetive , metodele de efectuare a evaluării pentru perspectivă; d) Cerințe privind confidențialitatea ș i respectarea regulilor de consuită profesională; e) Abateri admise de la recomandările standardelor; f) Transmiterea raportului în variantă electronică; g) Determinarea utilizării ipotetice a proprietății de către beneficiar la întocmirea raportului privind dezvoltarea proprietăț ii imobiliare ș i evaluarea. O bună parte din volumul USPAP revine comentariilor, elaborate de ABS (Advisory Standards Board). Scopul acestor comentarii e de a ilustra aplicarea practică a standardelor în diferite situații specifice concrete ș i pentru a oferi sfaturi din partea ABS în soluționarea problemelor pe care le implică evaluarea. Aceste comentarii se referă la cele mai diverse chestiuni , de exemplu, inspectarea obiectului evaluării, acordarea de ajutor la întocmirea raportului de evaluare, determinarea valorii de piață în raport cu valoarea corectă, relaț iile ditre evaluator 45
și
client, evaluarea caselor subvenționate, evaluarea bunurilor imbiliare cu
îmbunătățiri impotetice.Standardele se încheie cu un glosar desfăș urat al celor mai des întîlniți termeni. O mare importanță în activitatea evaluatorului o au obligațiile etice. Standardele cuprind comentarii lămuritoare care încep cu Regulile de etică, avînd 4 compartimente: conduita, managmentul, confidențialitatea, rapoartele. Obligațiile etice determină cerințele de probitate, obiectivitate, independenț ă ș i conduită etică.
III. ANALIZA COMPARATIVĂ A STANDARDELOR EUROPENE ŞI INTERANŢIONALE
3.1. Directivele standardelor europene şi a celor internaţionale
46
O mare parte a Directivelor Uniunii Europene(UE) şi alte instrumente legale ale UE, care formează cadrul general al unui corp tot mai larg de legislaţie supranaţională, au impact asupra principiilor şi practicii de evaluare în domenii variate ca sistemul bancar, mediul înconjurător, politica socială, domeniul financiar-contabil, emisiuni de titluri şi prospecte de emisiuni, domeniu fiscal şi al concurenţei. Legislaţia naţională, reglementările şi uzanţele sunt încă diferite în cadrul Uniunii Europene, în pofida tendinţei de armonizare şi necesită a fi înţelese de către evaluatorii locali şi consultanţii internaţionali. Pe baza principiului subsidiarităţii, guvernele naţionale vor continua să emită reglementări detaliate. În mod similar, asociaţiile membre au elaborat, în multe cazuri, standarde naţionale bazate pe sau identice cu Standardele Europene, aşa cum au fost acestea modificate. Pe cît posibil, problemele specifice unei ţări sunt acoperite de EVSurile generale. Pentru a evita confuzia în caz de conflict între orice capitol al EVSurilor şi legislaţia naţională, politica publică sau legislaţia supranaţională a Uniunii Europene, acestea din urmă vor prevala, iar partea relevantă a recomandării va fi nulă pentru jurisdicţia respectivă. În conformitate cu Articolul 110 al Tratatului de la Roma din anul 1957 şi cu Tratatele ulterioare, TEGoVA s-a angajat să elaboreze standarde, care să fie compatibile cu internaţionalizarea activităţilor economice şi a comerţului. GATT recomandă în mod precis ca standardele internaţionale să fie respectate ori de cîte ori este posibil, astfel încît să existe transparenţă şi nediscriminare, respectiv cele două aspecte cheie ale liberalizării comerţului. Evaluatorii au un interes esenţial în a se asigura că exercită cea mai bună practică. Nerespectarea standardelor se reflectă negativ asupra profesiei şi generează pentru evaluatori riscul unor achiziţii de neglijenţă profesională. Standardele furnizează un etalon(nivel minim) sau un instrument de control al calităţii faţă de care evaluatorii ar trebui să-şi măsoare rezultatele. În mod similar, beneficiarii evaluărilor au o bază faţă de care să-şi măsoare aşteptările lor rezonabile privind calitatea raportului, standardele etice şi de competenţă. 47
Standardele Europene si cele Internaţionale, deşi nu sunt obligatorii în mod explicit pentru asociaţiile membre sau pentru membrii acestora, au autoritatea Grupului de lucru, garantată acestuia de către asociaţiile membre din întreaga UE şi respectiv lumea întreagă. Grupul atrage atenţia ca orice abatere de la recomandările implicite ale EVS-urilor şi a IVS-urilor poate duce la sancţiuni legale sau comerciale , care depăşesc puterea Grupului de a impune disciplina sau de a pune în aplicare vre-o anumită prevedere obligatorie. Invers, respectarea standardelor poate constitui o parte a unei apărări întemeiate, care va fi o primă probă importantă în cazul unei acţiuni legale de constatare a unei pretinse neglijenţe. La nivel fundamental, lipsa condiţiilor contraactuale corespunzătoare şi, astfel a unei baze de evaluare adecvate, duce la ignorarea nevoilor reale ale clienţilor şi în final la neobţinerea de către aceştia a ceea ce aşteaptă sau au nevoie. Există circumstanţe în care, fie standardele nu sunt aplicabile, fie opţiunea de neaplicare este rezonabilă datorită unor situaţii speciale. Această abatere rebuie precizată atît în contractul format de angajament, cît şi în raportul de evaluare. Abaterile specifice de la Standardele Internaţionale sau de la Standardele Europene, impuse de legislaţia sau practica locală ar trebui prezentate explicit de către evaluator în raportul sau în certificatul de evaluare, inclusiv motivul care a generat abaterea, pentru a respecta principiul transparenţei. Standardele Europene de Evaluare şi cele Internaţionale prezintă o serie de asemănări şi deosebiri.
3.2
. Interdependenţa şi Distincţia dintre EVS şi IVSC
Pentru desfăşurarea activităţii de evaluare şi aplicarea tehnicilor specifice, asociaţiile profesionale cu vocaţie europeană şi internaţională au elaborat standarde 48
care, după sfera de aplicabilitate să depăşească limitele unei ţări sau regiuni precum şi care să se regăsească, să se coreleze cu standardele naţionale atăt a ţărilor din Europa, cît a ţărilor din întreaga lume. Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor TEGoVA- este responsabil pentru elaborarea Standardele europene de Evaluare ce se numesc EVS-uri, iar Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare IVSC, recunoscut pe plan
internaţional- este delegat să se ocupe cu elaborarea standardelor de evaluare internaţionale, care sa fie prezentate si apoi adoptate la nivel global. Primele care au ieşit de sub tipar au fost standardele europene, ulterior cele internaţionale şi după cum afirmă unii autorii bazele standardelor internaţionale au fost puse de cele europene. EVS-urile pot diferi de standardele internaţionale numai în mod excepţional, caz în care diferenţele vor fi subliniate în text. Cu toate acestea, diferenţele se regăsesc în privinţa accentului si a atenţiei acordate unor aspecte. EVS-urile sunt asemănătoare standardelor internaţionale, cu unele menţiuni ce ţin de specificul local al unor state europene. Prin urmare, standardele europene sunt mai explicite decât standardele internaţionale, fără a diferi însă ca intenţie. Colaborarea dintre acesteea fiind foarte mare, asigurandu-se astfel o corelare a acestora sub diferite aspecte. Ediţia a opta a Standardelor Internaţionale de Evaluare a fost elaborată în strînsă colaborare dintre IVSC şi TEGoVA, ambele susţinînd principiul liberei concurenţe şi al dezvoltării comerţului mondial. TEGoVA s-a angajat să desfăşoare acţiuni de lobby pentru ca Standardele Europene de Evaluare să fie considerată cea mai bună practică globală. Se recunoaşte faptul că standardele, ca şi pieţele pe care le reflectă, nu sunt bătute în cuie, ci trebuie să se schimbe pentru a reflecta dinamica în continuă schimbare a circumstanţelor. În prezent asistăm la o încercare tot mai intensă a IVSC de a impune si la nivelul întregii Uniuni Europene Standardele Internaţionale de Evaluare în locul celor europene de acelasi tip. Ultima ediţie a EVS-urilor 2009 sunt în conformitate şi au multe aspecte comune cu Standardele Internaţionale de Evaluare IVS-2007 şi RICS (”Cartea 49
Roşie”a evaluatorilor din Marea Britanie), însă accentul şi stilul diferă oarecum. Structural vorbind acesteea diferă semnificativ. Analiza comparativă a structurii standardelor este prezentată mai jos: Tabelul 2. Analiza comparativă a Standardelor Europene de Evaluare 2009 cu Standardele Internaţionale de Evaluare 2007
Standardele Europene de Evaluare, ediţia a şasea, 2009 • • • •
•
• •
Prefaţa; Membrii editoriali; Introducere; Partea I, Standardele Europene de Evaluare: EVS 1 Valoarea de piaţă; EVS 2 Altele valorii de bază altele decât valoarea de piaţă; EVS 3 Calificarea evaluatorilor; EVS 4 Procesul de evaluare; EVS 5 Rapoartele de evaluare. Partea II, Standardele Europene de Aplicaţii în Evaluare: AVS 1 Evaluarea în scop financiar; AVS 2 Evaluarea în scop de împrumut; AVS 3 Evaluarea în scop de securitate; AVS 4 Evaluarea în scop de asigurare; AVS 5 Evaluare în scop de investiţii. Glosar; Membrii TEGoVA.
Standardele Internaţionale de Evaluare, ediţia a opta, 2007 Introducere; Comitetul Internaţional pentru Standarde de Evaluare; Standardele Internaţionale de Evaluare Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate (GAVP) Codul deontologic Tipuri de proprietate Standardele Internaţionale de Evaluare IVS 1 Valoarea de piaţă – tip de valoare IVS 2 Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă IVS 3 Raportarea evaluării Standardele Internaţionale de Aplicaţii în Evaluare 1 Evaluarea pentru IVA raportarea financiară 2 Evaluarea pentru IVA garantarea împrumutului IVA 3 Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiară Standardele Internaţionale de Practic ă în Evaluare 1 Evaluarea proprietăţii GN imobiliare GN 2 Evaluarea drepturilor de închiriere/leasing GN 3 Evaluarea mijloacelor fixe • •
•
•
• • •
•
•
50
mobile GN 4 Evaluarea activelor necorporale GN 5 Evaluarea bunurilor mobile GN 6 Evaluarea întreprinderii 7 Considerații privind GN substanțele periculoase și toxice în evaluare GN 8 Abordarea prin cost pentru raportarea financiară – (CIN) 9 Analiza fluxului de GN numerar actualizat pentru evaluările bazate pe piaţă şi pentru analiza investiţiei; GN 10 Evaluarea proprietăţilor agricole GN 11 Verificarea evaluărilor GN 12 Evaluarea proprietăţii generatoare de afaceri GN 13 Evaluarea globală pentru impozitarea proprietăţii GN 14 Evaluarea proprietăţilor din industria extractivă GN 15 Evaluarea proprietăţii istorice Glosar Index. • •
Aşa deci, EVS-urile conţin cîte 5 standarde şi aplicaţii, pe cînd IVS-urile doar trei, în schimb acesteea din urmă includ alte 15 standarde de practică foarte asemanătoare cu reglementările din ediţia 2000, 2003 a EVS-urilor, reglementări care au fost omise în noua ediţie a standardelor europene. Fapt ce trebuie specificat, este că în EVS-2009 se face referinţă directă la IVS-uri, multe dintre definiţiile tipurilor de valori sunt preluate direct din IVS, şi anume: valoarea de piaţă, valoarea justă, valoarea specială, valoarea sinergetică, valoarea de investiţie, valoarea de depreciere, cost de depreciere.
51
Interdependenţa dintre aceste două standarde este evidentă, acestea stimulează inovarea avînd directive similare; scopul este oarecum similar: înlesnirea tranzacţiilor internaţionale şi promovarea transparenţei în raportările de evaluare; pentru a servi ca un etalon profesional pentru evaluatorii din întreaga Europa şi respectiv întreg mapamondul. Unul din obiectivele sale principale este acela de a elabora și promova norme comune pentru reglementarea activităț ii de evaluare a proprietăț ilor imobiliare utilizabile de către asociațiile profesionale de experț i evaluatori imobiliari de pe teritoriul Uniunii Europene şi întreaga lume.
CONCLUZII
52
Activitatea de evaluare este o profesiune caracterizată prin faptul că experienţa şi cunoştinţele sunt însuşite şi transmise din generaţie în generaţie şi că se respectă standardele profesionale, cunoaşterea acestora permite evaluatorilor de a folosi aceeaşi terminologie, aparat conceptual şi metodele de evaluare. Specialiştii din domeniu au remarcat în mod repetat că Standardele Europene de Evaluare şi cele Internaţionale joacă un rol important în dezvoltarea de evaluare a bunurilor ca o activitate profesională independentă la nivel european. În acest caz, există o înţelegere generală ca Standardele Europene şi Internaţionale de Evaluare trebuie să aibă o bază comună, nu doar cel mai mic numitor comun, şi de o bază solidă, reprezentând unitatea de principii economice, care sunt forţa motrice a relaţiilor de piaţă şi sunt independente de graniţele politice. Evaluarea este un aspect cheie pentru integrarea pieţelor imobiliare europene. După faptul cum e dezvoltată activitatea de evaluare şi piaţa imobiliară a unei sau altei ţări putem să deducem gradul de dezvoltare economică a ţării.În Republica Moldova ,Standardele Europene de Evaluare li se dă prioritate. În multe ţări cu o economie dezvoltată din Europa piaţa imobiliară este una dezvoltatată, spre deosebire de ţările în curs de dezvoltare în care piaţa imobiliară nu este atît de bine dezvoltată şi practica de evaluare nu este pusă la punct. EVS-uri oferă toate evaluatori o comună abordare oferind beneficiarilor finali încredere în rapoartele de produs la nivel local, asigurarea calităţii şi a eticii în cadrul pieţei serviciilor de evaluare a proprietăţilor imobiliare. Aşa deci, putem concluziona că, pe de o parte, Standardele europene de Evaluare reprezintă un set de reguli uniforme de evaluare a proprietăţii, dar, pe de altă parte, Standardele Europene de Evaluare poate fi privit ca un "cod de conduită" a unui evaluator .
BIBLIOGRAFIE Cărți și monografii 53