Maestria en Gestión y Desarrollo Inmobiliario TRABAJO APLICATIVO FIN DE CURSO EN ESTRUCTURA DE LOS MERCADOS INMOBILIARIOS Título: MERCADO DE LOS STRIP MALLS Autores: 1. CURISINCHE ESTRELLA, PAUL 2. FUENTES ROCHA, PAMELA 3. MEJIA ARNAEZ , CESAR 4. MOZO MERCADO, SHIRLEY Lima, 24 de Enero de 2013 INDICE
1. Marco de referencia 1.1. Evolución y perspectivas de la economía peruana
1.2. Evolución del sector construcción 2. El formato STRIP MALL
3. Evolución y perspectivas de la actividad inmobiliaria de Strip Malls en Lima Metropolitana y el Callao 4. Análisis comparativo de la dinámica del segmento en Lima versus otras ciudades del Perú
4.1. Propuesta de Negocio de negocio 1
4.1.1.
Ubicación
4.1.2.
Zonificación
4.1.3.
Descripción del entorno
4.1.4.
Propuesta
5. Conclusiones y recomendaciones de políticas de intervención
1. Marco de Referencia 1.1. Evolución y perspectivas de la economía peruana Tradicionalmente, la economía de nuestro país se ha basado en la explotación y exportación de sus recursos naturales, principalmente mineros, agrícolas y pesqueros. No obstante, en los últimos años se observa una muy importante diversificación y un notable crecimiento en sectores como agroindustria, servicios e industrias ligeras. Luego de casi 15 años de la correcta aplicación por parte de los gobiernos democráticos que sucedieron al régimen de Alberto Fujimori (drástica política de apertura neoliberal y
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corrección de las cuentas fiscales que lograron sanear la economía del país en los 90’s), de medidas económicas saludables y frente a una economía mundial en expansión, empezaron a aparecer resultados positivos apoyados por la coyuntura internacional, pero también por un adecuado ordenamiento en las cuentas internas: la economía creció más de 4% al año entre el 2002 y el 2006, con una tasa de cambio estable y una baja inflación. El crecimiento saltó para 9% al año entre el 2007 y 2008, ayudado por el alza de los precios internacionales de los metales y las agresivas políticas de liberalización. Las exportaciones lo hicieron en más de 27,0% llegando a US$31 500 millones, la inversión privada y pública alcanzó el 21,0% del PBI, las reservas internacionales netas (incluido el oro) llegaron a los US$35131 millones, los ingresos del Estado por recaudación de impuestos aumentaron en 33,0%, la deuda respecto al PBI se redujo notablemente del 50,0% el 2000 al 24,0% el 2 008, y el presupuesto nacional creció en 50,0% en los últimos cinco años, hasta llegar a los US$32500 millones. Sin embargo, el 2009 hubo una caída del crecimiento en 1%, como resultado de la recesión mundial. El rápido crecimiento del país ayudó a reducir en 26% la pobreza desde el 2002, a pesar de permanecer el desempleo relativamente alto. A finales del 2006 el gobierno estableció un paquete de medidas económicas, las que incluyeron la reducción radical de los aranceles de importación de materias primas, bienes y equipos productivos, que permitieron establecer y fortalecer las bases de un crecimiento económico más fuerte y orientado a la productividad y competitividad para mejorar los niveles de inversión expandiendo la producción y exportaciones y permitiéndonos superar relativamente bien la crisis financiera mundial del año 2009. Las perspectivas de la economía mundial y local han mejorado respecto de las condiciones del 2009; aunque aún persiste una elevada incertidumbre acerca del entorno internacional en los próximos años, principalmente debido a la persistente crisis europea. De continuar la recuperación mundial, el Perú crecerá alrededor de 5,5% en el período 2010-2013. En este escenario de expansión de la actividad económica, el déficit fiscal irá reduciéndose gradualmente desde 1,9% del PBI en el 2009, a 1,6% en el 2 010, 1% en el 2011, hasta alcanzar un ligero superávit en el 2013. Esta disminución del déficit fiscal se sustentará en dos factores. Por un lado, los mayores precios de los metales de exportación, respecto a los niveles observados en el 2009 y la fuerte recuperación de la actividad económica, en especial de la inversión privada, impulsarán los ingresos fiscales. Para los próximos 10 años se esperan inversiones de US$ 78000 millones para actividades mineras; US$35000 millones para inversiones en energía y petróleo; US$40000 millones en industria; US$12000 millones en comercio; US$ 8000 millones en agroindustria; y más de US$8000 millones en turismo, así como más de US$40000 millones en inversiones en infraestructura en autopistas, carreteras, aeropuertos, puertos, comunicaciones, etc. Debido a grandes descubrimientos de reservas de gas entre otros recursos, es de esperarse que para el año 2011 el Perú se convierta en un país con un
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pequeño excedente exportador de hidrocarburos, después de haber sido importador neto desde hace décadas.
1.2.
Evolución del sector construcción
En Agosto de 2011 el sector construcción creció en 6,66%, acumulando un crecimiento anualizado enero-agosto de 3,56%, muy inferior al del año 2010 cuando el sector construcción retornó a las tasas de crecimiento que venía mostrando durante los años previos a la crisis financiera internacional de 2008 - 2009. Así, el 2010 el sector creció a una tasa de 17,4%, nivel que no se observaba desde 1995, y que refleja la realización de una gran cantidad de proyectos en la minería, el desarrollo de infraestructura y el crecimiento de la oferta inmobiliaria, en su gran mayoría provenientes del sector privado. Sin embargo, el avance de obras viales decreció en 19,55%. TABLA: EVOLUCION DEL SECTOR CONSTRUCCION 2 010
ACTIVIDAD ECONOMICA CONSTRUCCION
AGOSTO
ENE-AGO
14,50
17,56
2 011 ANUAL
AGOSTO
ENE-AGO
6,66
3,56
17,40
El crecimiento del consumo interno de cemento (7,26% a agosto 2011) se explica por la recuperación del ritmo de obras de construcción en empresas mineras como unidades de producción San Cristóbal, Andaychagua y Mahr Túnel en Junín, y Shotcrete vía Húmeda en la mina Cobriza de Ica; obras en las plantas de gas en Chilca (Cañete); transvase Huascacocha (para la canalización de aguas de esta laguna hacia la cuenca del río Rímac entre Junín Pasco); construcción del reasentamiento de la nueva ciudad de Morococha (ex hacienda Pucará) en el Km. 148 de la Carretera Central; planta de tratamiento de aguas residuales Taboada en el Callao; edificación de la planta de tratamiento Proyecto Pariachi en Ate; las obras de Centros Comerciales como Mass Home Center en Chorrillos; Plaza Vea en el CC. Real Plaza La Venturosa en Chorrillos; el nuevo local de la Volvo en Lurin; ampliación del Hospital Almenara segunda etapa en La Victoria; asimismo, continuaron las obras de condominios, conjuntos habitacionales y departamentos. Por el contrario, el avance de obras viales decreció en 19,55%, determinado por el menor gasto en obras, como mejoramiento y rehabilitación de la carretera Sullana El Alamor del eje vial N° 2 de la interconexión vial Perú Ecuador; rehabilitación de la carretera Huambutio Paucartambo Atalaya en su tramo I: Huambutio Paucartambo en el Cusco; rehabilitación de la carretera Puente Pallar El Molino Chagual, en La Libertad; Atico Caravelí en Arequipa; carretera Santo Tomás Colquemarca, Cusco; carretera Cusco
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Occopata; construcción de la trocha carrozable Occoropampa Pueblo Nuevo Pallqapampa Santa Rosa de Llillinta en Huancavelica y mejoramiento de la carretera departamental Chulucanas Tambogrande en Piura, entre otras obras. Sin embargo, aumentó la inversión en las obras de rehabilitación y mejoramiento de las carreteras Chongoyape Cochabamba Cajamarca en Lambayeque y Cajamarca; Ayacucho Abancay; Casma Yaután Huaraz; Camaná desvío Quilca MataraniIlo Tacna; Cusco Quillabamba; Lunahuaná desvío Yauyos Chupaca; carretera Churín Oyón. En el tema de la energía se tiene la construcción de la central térmica de Kallpa IV (en el sur de Lima) a cargo de un consorcio peruano-israelí y de la central hidroeléctrica de Chaglla (en Huánuco) a cargo de Odebrecht. En transporte, destaca la segunda ampliación del gaseoducto de Camisea, así como los trabajos de banda ancha (internet) de Telefónica del Perú. Finalmente, se tuvo también inversiones en el rubro comercial con las obras de construcción de nuevos centros comerciales en Lima (Mall Aventura Plaza en Santa Anita) y en otras ciudades (en las regiones de Ancash, Cusco, Ica y Piura) y hotelero, principalmente en las ciudades de Cusco y Lima. Según el analista senior de Proyecta Scotiabank, Sr. Pablo Nano, durante el primer trimestre del año 2012, el sector Construcción mostró un mayor desarrollo y habría crecido 10%, este desempeño es resultado de la mayor inversión pública, principalmente de los gobiernos regionales y locales y al dinamismo del sector privado. Sin embargo, el pronóstico de Proyecta Scotiabank que estimaba un crecimiento de 8.7% del sector al finalizar el 2012 no se cumplió y apenas alcanzó un 3.4% de crecimiento respecto a 2011.
2. El formato STRIP MALL Los Strip Malls son un pequeño grupo de tiendas de conveniencia que se ubican en una superficie no superior a una manzana y en las cercanías de una zona residencial. Son centros comerciales vecinales, de fácil acceso y parqueo, que poseen una tienda ancla y otras tiendas menores de servicios alrededor de esta, que le proporcionan a los consumidores una experiencia de compra moderna y placentera. Los Strip Mall son un formato importado, ampliamente exitoso en otros mercados -en USA el 80 % de los centros comerciales son Strip Malls anclados en supermercados-, que permite resolver las necesidades crecientes de los operadores comerciales locales de
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encontrar plazas disponibles válidas y donde los metros cuadrados son administrados y promovidos pero no vendidos. La ubicación natural de un Strip Mall es el cruce de vías locales, aprovechando de este modo la natural ventaja de poseer dos frentes. En los Strip Malls el periodo de permanencia es menor que en los grandes Malls y sus estacionamientos son de alta rotación por lo que su implantación en esquina permitirá la entrada y salida rápida de autos por cualquier frente. Se recomienda resolver el Strip Mall en un solo nivel, aunque el costo del suelo de algunas ubicaciones obligue al conductor a buscar una rentabilidad en dos o más niveles. Sobre el primer nivel irán aquellos negocios que ofrecen una atención rápida al público y sobre el segundo, aquellos locales comerciales de destino y algunas facilidades complementarias al conjunto comercial; recomendando integrar en la oferta comercial alguna actividad estructurante que atienda en horario extendido diferente a los de los otros negocios y que "anime" el Strip. Este nuevo concepto de Centro Comercial Vecinal que permite integrar varias operaciones en un solo lugar, nos ofrece la oportunidad de constituir puntos de encuentro y recuperar vida de barrio alrededor de comercio organizado con todas las facilidades necesarias para finalmente mejorar la calidad de vida del vecindario.
3. Evolución y perspectivas de la actividad inmobiliaria de Strip Malls en Lima Metropolitana y el Callao El formato de Strip Mall aparece en nuestro medio a mediados de la década pasada. Uno de los primeros exponentes de este formato en nuestro medio es el Centro Comercial Molina Plaza ubicado en la Av. Raúl Ferrero en el distrito de La Molina, inaugurado en 2005 y diseñado por el arquitecto José Orrego para el Grupo Brescia.
La escasez de terrenos de envergadura para el desarrollo de grandes proyectos comerciales y el cada vez mayor costo del suelo, sumado a la prácticamente inexistente oferta comercial vecinal en Lima; han influido para que desarrolladores e inversionistas vean al formato Strip Mall como una respuesta natural y su implantación en nuestra ciudad de unos años al presente haya empezado a cambiarle el rostro. Oferta Actual Penta Mall es una empresa inmobiliaria peruana establecida en el 2006. Tiene como
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visión ser considerado como el mejor desarrollador de centros comerciales vecinales (Strip Malls. Penta Mall trabaja con diversos perfiles de inversionistas, desde personas naturales hasta Fondos de Inversión Locales e Internacionales.. Los activos bajo administración (AUM) de Penta Mall superan $ 50 millones de dólares en la actualidad. EL Grupo Penta tiene planeado invertir 20 Mio de dólares para el desarrollo de 5 proyectos más a nivel nacional. El 50% de esta inversión está destinada fuera de Lima y el otro 50% está destinado al Cono Norte de la capital. Actualmente operan en Trujillo y en esta ciudad se plantea la construcción de 2 Strip centers más, además del que se inicia este año en Mansiche.
En Lima, Penta Mall espera iniciar operaciones en 4 lugares de Lima; Cruceta (Surco); Canto Grande y Campoy. La tienda ancla en Canto Grande será la chilena Unimarc y en Campoy será Plaza Vea.
Parque Arauco Es una empresa inmobiliaria, centrada principalmente en la explotación de centros comerciales. Originaria de Santiago de Chile, tiene presencia en Argentina y Perú y se encuentra construyendo sus primeras sedes en Colombia. Parque Arauco posee diversos centros comerciales. En conjunto con el grupo Wiese opera Mega Plaza Norte, y los strip center Mega Express Villa y Villa el Salvador en Lima, mientras opera de forma independiente Larcomar en el distrito limeño de Miraflores, el mall Parque el Agustino en el agustino, Parque Lambramani en Arequipa y Mega Plaza Chimbote. Estos 4 recintos totalizan 80 mil m² de superficie, con una afluencia anual de 34 millones de personas .
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Dentro de los proyectos futuros se espera la construcción de Parque El Golf en Lima. Dueña de Mega Plaza, Mega Plaza Express y Parque Larcomar, Parque Arauco ha ofrecido la construcción de 10 strip centers en los próximos 10 años, con una inversión aproximada de 50 millones de dólares.
Multimercados Zonales. La empresa peruana Multimercados Zonales, empresa perteneciente al grupo Romero. Multimercados Zonales desarrolló en 1999 un concepto nuevo en el Perú: Minka. Este conglomerado, ubicado en el Callao, empezó con 150 locales en 50,000 m2 y hoy cuenta con más de 1,500 en un área de 128,510 m2.
Sol Strip Centers Esta es la nueva apuesta de Multimercados Zonales. Los Strip Center son centros comerciales de carácter vecinal, con ambientes cálidos, familiares y cercanos a las zonas residenciales.
Esta alternativa permite organizar mejor el comercio en los barrios, pues brinda servicios especialmente desarrollados para la zona. Los Sol Strip Centers contarán con minimarkets, gimnasios, restaurantes, bancos, farmacias, salones de belleza, lavanderías, cafés, librerías, entre otros, en una zona moderna y segura con facilidades de accesos y parqueos que le permitan realizar una compra rápida, cómoda y segura. Próximamente se inaugurarán Sol San Juan, Sol Dominicos, Sol Villa y Sol Caquetá.
Cubica En el cruce de las Avenidas 28 de Julio y Paseo de la Republica en el distrito de Miraflores, esta
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empresa inmobiliaria , gestora inmobiliaria del Grupo Brescia, edificara sobre un terreno de 3,200 m2 un strip center que demandará una inversión de 16 Mio. Dólares aproximadamente; deberá estar construida a finales del Marzo del 2013; tiendas anclas serán Tottus, gimnasio Body Tech y restaurantes.
MRBT Empresa inmobiliaria de capitales peruanos, plantea la construcción de un strip center en las esquinas de la Av. La Marina y Universitaria, la inversión es de S/ 2.8 Mio Soles.
Pentarama. El Grupo Pentarama que maneja también las cadenas de cines Cinerama, adquirió un terreno de 2,000 m2 en Moyobamba para desarrollar el primer Strip center en esa ciudad, Este proyecto ubicado en la Plaza de Armas dispondrá de dos niveles y albergara un complejo de cines, juegos y patio de comidas. La inversión supera los 3 Mio de dólares y se concretará durante el 2013.
Cuadro de Strip Malls en Lima, operativos y en proyecto (en color rojo), según año de ingreso y desarrollador. 2010
Grupo Penta
2011
2012
2013
Viñedos
Canto Grande
Crucetas
Conquistadores
Campoy
La Molina Gamarra
Pueblo Libre
Chorrillos
Cercado (Paseo Center)
Chosica
9
MPE VES
MPE Chorrillos
Sol San Juan Sol Dominicos Sol Villa Sol Caquetá Manco Capac Caminos Inca
del
Paso Julio Paso Plaza
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de Brasil
4. Análisis comparativo de la dinámica del segmento en Lima versus otras ciudades del Perú Lima cuenta con 8 Strip Malls y provincias sólo con uno, pero será aquí donde el crecimiento de este formato será explosivo los próximos años. Por lo pronto ya existen proyectados 11 Strip Malls los que se prevé entren en operación este año 2013; significando un crecimiento del segmento del 1100% frente al 65% en Lima Metropolitana y el Callao. El Grupo Penta es el únicio operador de este formato en provincia. Opera actualmente el Penta Mall Mansiche en la ciudad de Trujillo y para el próximo año la idea del grupo es tener de dos a tres Strips Malls en provincia. La Inmobiliaria Berty tiene proyectados dos centros comerciales vecinales también en el norte del país, en Sullana y en Paita. Parque Arauco planeó tener operativos dos Strip Malls el año que pasó pero aún no los pone en operación. Son los Strip Malls Mega Plaza Express de Chincha y Chimbote. Para este 2013 proyecta tres más para Pisco, Cañete y Barranca. Cúbica, la gestora inmobiliaria del Grupo Brescia, a puesto sus ojos sobre Huancayo y Huánuco donde espera operar este año sendos Strip Malls. El holding inmobiliario EOM Group, prepara para el primer trimestre del 2013 un nuevo Strip Mall en Piura. En una extensión de 700 metros cuadrados, la tienda ancla junto a 42 tiendas, conformarán la nueva apuesta de la empresa. EOM replicará la propuesta en Ica
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-bajo el mismo modelo-, en donde el Strip Mall se construirá al lado de su proyecto San Idelfonso, el cual cuenta con 1,280 viviendas. Ambos proyectos demandarán
una
inversión conjunta de US$ 40 millones. Cuadro de Strip Malls en provincias, operativos y en proyecto (en color rojo), según año de ingreso y desarrollador. 2010
2011
2012
2013
Mansiche (Trujillo) Grupo Penta
Sullana Paita Paseo Center Chincha
Pisco
Chimbote
Cañete Barranca
Paso Huancayo Paso Huánuco
EOM Group
Piura Ica
En los gráficos siguientes vemos resumido estadísticamente lo que ha venido ocurriendo en el segmento Strip Mall, tanto en Lima como en provincias año por año desde 2010 a la fecha, observando lo siguiente: Que la presencia en Lima ha venido dándose sustentadamente los últimos años pero que de concretarse la oferta proyectada su crecimiento se disparará 300% Que la presencia en provincias es apenas destacable pero sin embargo la oferta proyectada de concretarse se elevará al 1100%
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Que de los 9 Strip Malls operando actualmente, 8 se encuentran en Lima y apenas 1 en provincias (Trujillo), concentrando Lima el 89% del mercado del ssegmento.
Gráfico de Strip Malls en Lima
Gráfico de Strip Malls en Provincias
Propuesta de Negocio Con el propósito que se pueda ver reflejado el trabajo realizado, queremos realizar un aporte adicional proponiendo un Strip Mall.
Ubicación El terreno se encuentra ubicado en el distrito de Chorrillos, frente al lugar conocido como el Ovalo “La Curva”; comprende 3 propiedades las cuales poseen en conjunto 8,300 m2.
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Zonificación Según la Zonificación vigente en la Municipalidad de Chorrillos, a los terrenos en cuestión le corresponde por su ubicación y entorno la Zona de Comercio metropolitano.
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Descripción del entorno Como se mencionó anteriormente, la propuesta contempla 3 propiedades, la primera con 2,800 m2 aprox, la segunda con 3,000 m2 y finalmente la propiedad que tiene vista frontal al Ovalo “La Curva” que le pertenece a la Municipalidad de Chorrillos. El distrito de Chorrllos a experimentado un crecimiento inmobiliario muy alto,
Propuesta Se propone la construcción de un Strip Mall con las siguientes características. 1. Tres tiendas anclas Debido a la oferta actual en la zona, se proponen las siguientes: •
Oechsle
•
Sodimac
•
Plaza Vea
Ancla 1
Ancla 2
Ancla 3 14
15
