INFORME DE AVANCE DE OBRA Nº 29- B AL 15 DE MAYO 2,011
PROMOTOR: INVERSIONES INMOBILIARIAS MAR DEL PLATA S.A. CONSTRUCTOR:IMAGINA GRUPO CONSTRUCTOR
PROYECTO
“EDIFICIO CONCEPTO ATLANTIS” TORRE B
ENTIDAD SOLICITANTE: BANCO INTERBANK
MAYO 2,011
INDICE
1. Resu Resume men n Ejecut Ejecutiv ivo. o. 2.
Antecedentes.
3.
Datos Generales del proyecto.
4.
Licencia de Obra y Póliza CAR.
5. Cron Cronog ogra rama ma de de Obra. Obra. 6.
Presupuesto de Obra Torre B.
7.
Valorización de Obra Nº 29.
8. Segu Seguri rida dad d de Obr Obra. a. 9. Línea Línea Aprob Aprobada ada por por el Banc Banco. o. 10.
Status de Ventas.
11.
Estado de Cuenta al 15.05.11.
12.
Conclusiones y Recomendaciones.
13.
Galería de Fotos.
2
1.- RESUMEN EJECUTIVO:
Se ha decidido utilizar una escala de evaluación para determinar el estado en que se encuentra cada rubro o aspecto relevante del presente informe: Las escalas serán:
VERDE
Cuando no hay problema y los rubros se encuentran dentro de lo programado. Cuando algunos de los rubros están fuera de lo programado, pero no afectarían la finalización del proyecto.
AMBAR
ROJO
Cuando se observan situaciones que afectarán la finalización del proyecto.
Con estas escalas podemos evaluar los siguientes rubros:
Legal
La obra cuenta con licencia de construcción definitiva y póliza CAR.
Cronograma La obra se encuentra fuera del plazo reprogramado.
Valorización
La
valorización
se
encuentra
debajo
de
lo
reprogramado, (1.22%).
Ventas
A
la
fecha
se
ha
reportado
la
venta
de
162
departamentos, 76 estacionamientos (Setenta y Dos
Seguridad
techados y Cuatro sin techar) y 29 depósitos. La obra se viene ejecutando con los estándares de seguridad.
Calidad
La obra se viene ejecutando con procesos constructivos adecuados.
2.- ANTECEDENTES:
3
Inversiones Inmobiliarias Mar del Plata S.A., es una empresa dedicada al rubro inmobiliario y ha iniciado un proyecto de viviendas multifamiliares en el terreno de su propiedad ubicado en la intersección de las avenidas Universitaria y La Mar, distrito de Pueblo Libre, Provincia y Departamento de Lima.
3.- DATOS GENERALES DEL PROYECTO: El proyecto se desarrolla sobre un terreno de 6,796.67 m2 y sobre el cual se construirán 4 edificios de vivienda multifamiliar de 20 pisos cada uno, el total de departamentos es de 684 unidades además de 412 estacionamientos distribuidos en 3 sótanos y 59 estacionamientos en primer piso, el total de depósitos es de 192 unidades. El proyecto se construirá en cuatro etapas, actualmente se está construyendo la segunda torre con sus áreas comunes que consta de 194 departamentos, 128 estacionamientos techados, 8 estacionamientos sin techar, de los cuales 4 son de visitas (no vendibles) y 107 depósitos. Las áreas comunes se están ejecutando dentro de la primera etapa (piscina, sala de cine más las áreas verde, casa Club, etc.). El área mínima de los departamentos de la torre “B” es 34.97 m2 y un máximo de 79.41 m2, siendo en promedio 61.28 m2.
4.- LICENCIA DE OBRA Y POLIZA CAR:
4
La Obra cuenta con Licencia de Construcción otorgada por las Municipalidad de Pueblo Libre, con Resolución de Sub Gerencia Nº 328-2009 MPL- GSV -SGLA de fecha de expedición 19.03.09 y con vigencia de 36 meses, el cual incluye además de la Torre A, la totalidad de los sótanos. De la Torre B ya se ejecuto los sótanos. Respecto a la licencia de Obra de la torre propiamente dicha ya se cuenta con esta, con fecha de emisión del 19.10.10 y vencimiento del 19.10.13, recordando además que el 2 de julio se emite la Póliza CAR con vigencia del 10-06-10 al 10-10-11.
La Obra cuenta con La Licencia de Obra definitiva vigente hasta el 19 de Octubre del 2013 y Póliza CAR vigente hasta el 10 de Octubre del 2,011. 5.- CRONOGRAMA DE OBRA: La obra se inició el 01.02.09 y el plazo para la culminación era para esta segunda etapa 13 meses calendario, debiendo finalizar el
01.03.11. En vista de que no se
podrá concluir en el plazo previsto, se reprogramó la obra, presentándose en siguiente control en base de la nueva programación: A manera de control se presenta la curva “S” reprogramada para la Torre “B”. El avance real es lo valorizado al 15 de Mayo (VALORIZACION Nº 29) para la Torre B
•
El avance reprogramado acumulado al 30.04.11 es el 100%.
•
El avance real acumulado al 15.05.11 es del 98,78%.
Al 15.05.11 La valorización real acumulada se encuentra ligeramente debajo a lo reprogramado (1.22%). En este periodo, el avance de obra según lo programado debería estar al 100%, y lo que muestra la curva “S”, la obra no se ha concluido dentro del plazo. Por lo que se tiene que determinar una fecha de culminación de obra Paralelamente continúan las gestiones para la obtención de los servicios (principalmente la energía eléctrica) se encuentran avanzadas, gestión a la que se hace continuo seguimiento.
5
Las principales partidas ejecutadas siguen siendo los acabados: Pisos, Instalación de papel, puertas, ventanas, muebles, pintura interior, y exterior, instalaciones Sanitarias, Eléctricas, redes de Gas y obras en las áreas exteriores. El gráfico adjunto muestra la curva “S” proyectada y real.
6.- PRESUPUESTO DE OBRA TORRE “B”: La línea de Crédito para la Torre A y B (Estructura de Financiamiento para la primera etapa) asciende en COSTO DE OBRA a US$ 14, 577,705.00 y para la Torres A asciende en COSTO DE OBRA a US$ 7, 158,365.00 por lo que concluimos que: El presupuesto de Obra de la Torre “B” (COSTO DE OBRA según la línea de crédito aprobada) asciende a US$ 7, 419,340.00 o S/. 21, 516,086.00 incluido el IGV. (T/C 2.90)
El presupuesto de obra para la Torre B es más alto que lo aprobado por el banco
ITEM
PARTIDAS
PRESUPUESTO
% Incid./Ppto
6
1
OBRAS PRELIMINARES Y ESTRUCTURAS
S/. 7,313,649.37
2
ARQUITECTURA
S/. 6,523,705.19
3
INSTALACIONES ELECTROMECANICAS
S/. 120,000.00
4
INSTALACIONES DE REDES DE GAS
S/. 370,000.00
5
SISTEMA DE DETECCION Y ALARMA CONTRAINCENDIO
S/. 90,560.70
6
COMUNICACIONES
S/. 28,815.00
7
ALUMBRADO
S/. 38,000.00
8
INSTALACIONES ELECTRICAS
9
INSTALACIONES SANITARIAS
S/. 621,230.21
10
SISTEMA DE AGUA CONTRA INCENDIO
S/. 120,000.00
TOTAL COSTO DIRECTO
DIRECCION TECNICA Y GASTOS GENERALES
TOTAL (Sin IGV)
Nº Adicional
PRESUPUESTOS ADICIONALES (Sin IGV)
S/. 1,451,749.16
S/. 16,677,709.63 S/. 2,001,325.16
S/. 18,679,034.79
S/. 284,407.26
1
CONTRAPISOS
S/. 81,755.83
2
DUCTOS VENTILACION DE GAS
S/. 58,684.50
3
DEPOSITOS EN SOTANO 3
S/. 11,905.61
4
DUCTOS MONTANTES
S/. 9,003.96
5
TARRAJEO DE FACHADA EN TORRE 2 LIMITE CON TORRE 3.
S/. 4,090.93
6
TARRAJEO DE FACHADA EN TORRE 1 LIMITE CON TORRE 2.
S/. 4,135.83
7
LAVADERO DE UNA POZA Y ESCURRIDERO DE GRANITO EN DPTOS 5 Y 6.
S/. 12,988.74
8
MODIFICACION EN CELOSIAS Y VENTANAS
S/. 30,508.12
9
REPISAS EN DEPARTAMENTO - 9
10
ALIMENTADORES PARA DEPARTAMENTOS
S/. 53,138.06
11
SISTEMA DE EXTRACCION HAHH PREVIO
S/. 12,277.18
12
DRYWALL PARA MONTANTES DE DESAGUE 1er NIVEL
S/. 2,908.19
13
CERAMICO EN CUARTO DE BASURA
S/. 1,286.45
Nº Deductivo
PRESUPUESTOS DEDUCTIVOS (Sin IGV)
1
ESPEJO DE E=4 mm. CON MARCO DE ALUMINIO DE E=1.00 cm.
2
ESPEJO DE SOBREPONER E=4 mm.
TOTAL COSTO ADICIONALES – DEDUCTIVOS TOTAL COSTO DE OBRA TOTAL COSTO ADICIONALES - DEDUCTIVOS
TOTAL COSTO IGV (15%)
100.00%
1.71%
S/. 1,723.87
-S/. 53,108.38
-0.32%
-S/. 49,172.16 -S/. 3,936.22
S/. 231,298.88
1.39%
S/. 18,679,034.79 S/. 231,298.88
S/. 18,910,333.67 S/. 2,836,550.05
TOTAL GENERAL
S/. 21,746,883.72
LINEA DE CREDITO
S/. 21,516,086.00
7.- VALORIZACION DE OBRA Nº 29
7
La valorización del primer periodo de mayo 2,011, asciende a S/. 163,830.05 incluido el IGV y representa el 0.76 % del presupuesto de la Torre “B”, respecto a la línea de crédito aprobada.
PARTIDAS
PRESUPUESTO
ACUMULADO AL 30.04.11
PERIODO ACTUAL
ACUMULADO AL 15.05.11
SALDO POR VALORIZAR
% Avance
1
OBRAS PRELIMINARES Y ESTRUCTURAS
S/. 7,313,649.37
S/. 7,309,846.33
S/. 216.10
S/. 7,310,062.43
99.95%
S/. 3,586.94
2
ARQUITECTURA
S/. 6,523,705.19
S/. 6,331,758.44
S/. 98,220.31
S/. 6,429,978.75
98.56%
S/. 93,726.43
3
INSTALACIONES ELECTROMECANICAS
S/. 120,000.00
S/. 114,382.67
S/. 3,000.00
S/. 117,382.67
97.82%
S/. 2,617.33
4
INSTALACIONES DE REDES DE GAS
S/. 370,000.00
S/. 363,200.00
S/. 3,000.00
S/. 366,200.00
98.97%
S/. 3,800.00
5
SISTEMA DE DETECCION Y ALARMA CONTRAINCENDIO
S/. 90,560.70
S/. 86,183.69
S/. 3,000.00
S/. 89,183.69
98.48%
S/. 1,377.01
6
COMUNICACIONES
S/. 28,815.00
S/. 23,869.78
S/. 3,000.00
S/. 26,869.78
93.25%
S/. 1,945.23
7
ALUMBRADO
S/. 38,000.00
S/. 3,572.00
S/. 7,500.00
S/. 11,072.00
29.14%
S/. 26,928.00
8
INSTALACIONES ELECTRICAS
S/. 1,451,749.16
S/. 1,375,793.39
S/. 10,000.00
S/. 1,385,793.39
95.46%
S/. 65,955.78
9
INSTALACIONES SANITARIAS
S/. 621,230.21
S/. 613,259.97
S/. 3,000.00
S/. 616,259.97
99.20%
S/. 4,970.24
10
SISTEMA DE AGUA CONTRA INCENDIO
S/. 120,000.00
S/. 117,313.33
S/. 2,000.00
S/. 119,313.33
99.43%
S/. 686.67
S/. 16,677,709.63
S/. 16,339,179.60
S/. 132,936.41
S/. 16,472,116.01
98.77%
S/. 205,593.62
S/. 2,001,325.16
S/. 1,962,553.36
S/. 16,000.00
S/. 1,978,553.36
98.86%
S/. 22,771.80
98.78%
S/. 228,365.41
TOTAL COSTO DIRECTO DIRECCION TECNICA Y GASTOS GENERALES
TOTAL SIN IGV IGV
S/. 18,679,034.79 S/. 2,801,855.22
TOTAL OBRA LINEA DE CREDITO
S/. 21,480,890.01
S/. 18,301,732.96 S/. 2,781,976.95 S/. 21,083,709.91
S/. 21,516,086.00
97.99%
S/. 148,936.41 S/. 14,893.64 S/. 163,830.05
S/. 18,450,669.37 S/. 2,779,989.57 S/. 21,230,658.94
0.76%
S/. 21,865.65 S/. 250,231.06
98.67%
Los trabajos realizados durante este periodo por el Constructor son los siguientes:
-
Continuación de Pintura exteriores.
-
Continuación del Cableado eléctrico hasta el nivel 20, en todos los sectores.
-
Continuación de pintura en interiores, hasta el nivel 20.
-
Instalación de Puertas hasta el piso 20, en todos los sectores.
-
Continuación de la instalación de Marcos de aluminio y Vidrios hasta el nivel 20.
-
Continuación de la instalación de muebles en cocinas hasta el piso 20.
-
Continuación de la instalación de las mesas de granito hasta el nivel 20.
-
Instalación del piso Laminado hasta el 20 piso y alfombra hasta el piso 20.
-
Instalación de Papel tapiz hasta el 20 piso.
8
Constructivamente los pisos de la Torre “B” se han dividido en seis sectores, los cuales se muestran en los esquemas adjuntos.
8.- SEGURIDAD DE OBRA: La seguridad en obra se viene controlando de acuerdo a lo señalado en el manual de seguridad elaborado por la empresa OTTIS, el cual se implementando constantemente, con apoyo de la supervisión técnica la Obra. Como principales medidas tenemos:
1.
Medidas de Prevención.
a.- Supervisión b.- Capacitación c.- Análisis de Riesgos 2. Medidas de Protección. 3.
Medidas de Contingencia y Mitigación.
4.
Comprobación y Medición.
9
Respecto a estas medidas, presentamos resultados de medición durante el segundo período de Marzo:
A la fecha en la obra se están cumpliendo los estándares de seguridad
9.- LINEA APROBADA POR EL BANCO: La entidad que financia el proyecto es el Banco Interbank, el cual ha aprobado la siguiente línea de crédito (Información tomada de la Estructura de financiamiento aprobada por Interbank:
Para la Primera Etapa (TORRE A Y TORRE B)
10
Para la TORRE A
DESCRIPCION
TOTAL US$
INCIDENCIA
Costo del Terreno
3,593,333
30.3%
Arquitectura
2,030,400
17.1%
Estructuras
1,942,150
16.4%
Sótanos y Áreas Comunes
1,316,667
11.1%
Instalaciones Sanitarias
294,750
2.5%
Instalaciones Eléctricas
416,550
3.5%
6,000,517
50.6%
Gastos Generales
0
0.0%
Utilidad de la Constructora
0
0.0%
1,142,932
9.6%
14,916
0.1%
7,158,365
60.4%
COSTO DIRECTO
IGV Constructora Instalaciones de Servicios TOTAL COSTO DE OBRA
0.0%
COSTOS INDIRECTOS
Honorarios del Proyecto
326,667
2.8%
0
0.0%
Gasto de Venta
280,000
2.4%
Gastos Administrativos
133,333
1.1%
Aportes, derechos y permisos
Gerencia de Proyectos
0.0%
IGV Otros gastos Supervisión Comisión de Estructuración TOTAL COSTO INDIRECTO TOTAL
155,400
1.3%
96,667
0.8%
116,471
1.0%
1,108,538
9.3%
11,860,236
100.0%
Por lo podemos concluir que la línea de financiamiento para la TORRE B respecto al COSTO DE OBRA, asciende a:
TORRE A + B
COSTO DE OBRA US$ $14,577,705.00
A
$7,158,365.00
B
$7,419,340.00
11
10.- STATUS DE VENTA: El cuadro de ventas aprobado en la estructura de financiamiento para la segunda torre (TORRE B) es la siguiente:
VENTAS TORRE "B" Unidade s Área
Descripción
Ingresos US$
Departamentos
12,9 195 62
Estacionamientos techados
120
723,834
6
31,742
63
74,754
Estacionamientos sin techar Depósitos
TOTAL VENTAS
11,498,611
12,328,942
(*) Información tomada de la Estructura de financiamiento aprobada por Interbank
Según el reporte de la promotora, las unidades vendidas entre el 01.05.11 y el 15.05.11 se muestran en el cuadro adjunto: VENTAS TORRE "B" Unidade Vendidos s (*)
Descripción Departamentos Estacionamientos techados Estacionamientos sin techar Depósitos
194 128 4 96
7 4 3
TOTAL VENTAS
Ingresos S/.
% de Venta
1,450,437 74,400
3.61% 3.13% 0.00% 3.13%
11,500
1,536,337
(*) Vendidos entre el 01.05.11 y el 15.05.11
Descripción
VENTAS ACUMULADAS TORRE "B" Unidade Vendidos Ingresos s (*) S/.
Departamentos Estacionamientos techados Estacionamientos sin techar Depósitos
194 128 4 96
TOTAL VENTAS
162 72 4 29
31,247,826 1,370,000 49,200 105,500
% de Venta 83.51% 56.25% 100.00% 30.21%
32,772,526
(*) Vendidos al 15.05.11
La venta acumulada al 15.05.11 entre departamentos, estacionamientos y depósitos asciende a S/. 32, 772,526 (Treinta y Dos Millones Setecientos Setenta y Dos Mil Quinientos Veinte y Seis Nuevos Soles).
12
En el reporte de la inmobiliaria entre el 01.05.11 y el 15.05.11 se puede ver que habido
venta de siete (7) departamentos, cuatro (4) estacionamientos y tres (3)
depósitos. La distribución de las unidades inmobiliarias disponibles y vendidas a la fecha es la siguiente:
Estacionamientos
Departamentos Torre B
Disponibles
Vendidos
%
Sótano 3
46
21
Sótano 2
45
Sótano 1 1er Piso
Disponibles
Vendidos
Depósitos
%
Disponibles
Vendidos
%
46%
33
7
21%
25
56%
33
10
30%
37
26
70%
30
12
40%
4
4
100%
96
29
30%
4
4
100%
2do Piso
10
8
80%
3er Piso
10
9
90%
4to Piso
10
8
80%
5to Piso
10
10
100%
6to Piso
10
8
80%
7mo Piso
10
8
80%
8vo Piso
10
9
90%
9no Piso
10
7
70%
10mo Piso
10
9
90%
11mo Piso
10
8
80%
12mo Piso
10
8
80%
13er Piso
10
8
80%
14to Piso
10
7
70%
15to Piso
10
7
70%
16to Piso
10
8
80%
17mo Piso
10
8
80%
18vo Piso
10
9
90%
19no Piso
10
10
100%
20mo Piso
10
9
90%
194
162
84%
TOTAL
132
76
58%
Como se ve, la diferencia con cuadro de ventas aprobado en la estructura de financiamiento para la segunda torre (TORRE B) se debe a la modificación del proyecto. El gráfico adjunto muestra la evolución de las ventas entre Febrero del 2,010 y el 15 de Mayo del 2,011.
13
Ubicación y cantidad de departamentos vendidos conforme al Proyecto Modificado y presentados por informe:
Nº de Piso
Departamentos Torre B
1 DOR
3 DOR
3 DOR
3 DOR
101 3 DOR
102 2 DOR
103 2 DOR
104 3 DOR
3 DOR
3 DOR
3 DOR
2 DOR
3 DOR
1 DOR
2
201
202
203
204
205
206
207
208
209
210
3
301
302
303
304
305
306
307
308
309
310
4
401
402
403
404
405
406
407
408
409
410
5
501
502
503
504
505
506
507
508
509
510
6
601
602
603
604
605
606
607
608
609
610
7
701
702
703
704
705
706
707
708
709
710
8
801
802
803
804
805
806
807
808
809
810
9
901
902
903
904
905
906
907
908
909
910
10
1001
1002
1003
1004
1005
1006
1007
1008
1009
1010
11
1101
1102
1103
1104
1105
1106
1107
1108
1109
1110
12
1201
1202
1203
1204
1205
1206
1207
1208
1209
1210
13
1301
1302
1303
1304
1305
1306
1307
1308
1309
1310
14
1401
1402
1403
1404
1405
1406
1407
1408
1409
1410
15
1501
1502
1503
1504
1505
1506
1507
1508
1509
1510
16
1601
1602
1603
1604
1605
1606
1607
1608
1609
1610
17
1701
1702
1703
1704
1705
1706
1707
1708
1709
1710
18
1801
1802
1803
1804
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19
1901
1902
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1909
1910
20
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
1
14
0 0 0 1 2 0 7 2 7 7 0 17 2 18
1 10 10 9 0 14 9 13 0 0 7 9 9 1 7
Al 15.05.11
Informe 01 Informe 02 Informe 03 Informe 04 Informe 05 Informe 06 Informe 07 Informe 08 Informe 09 Informe 10 Informe 11 Informe 12 Informe 13 Informe 14 Informe 15 Informe 16 Informe 17 Informe 18 Informe 19 Informe 20 Informe 21 Informe 22 Informe 23 Informe 24 Informe 25 Informe 26 Informe 27 Informe 28 Informe 29
Al 15.03.10 Al 31.03.10 Al 15.04.10 Al 30.04.10 Al 15,05.10 Al 31,05.10 A l 15,06.10 A l 30,06.10 A l 15.07.10 Al 31.07.10 Al 15.08.10 Al 31.08.10 A l 15.09.10 A l 30.09.10 A l 15.10.10 A l 31.10.10 A l 15.11.10 A l 30.11.10 Al 15.12.10 A l 31.12.10 Al 15.01.11 A l 31.01.11 Al 15.02.11 Al 28.02.11 A l 15.03.11 A l 31.03.11 A l 15.04.11 Al 30.04.11 Al 15.05.11
se registra la venta de 162 departamentos, 76 estacionamientos (72
techados y 4 sin techar) y 29 depósitos. El cuadro adjunto muestra la evolución del precio de venta por m2 promedio por mes. Meses feb-10 mar-10 abr-10 may-10 jun-10 jul-10
S/. S/. 0.00 S/. 0.00 S/. 3,091.51 S/. 2,817.94 S/. 2,876.99 S/. 3,011.38
US$ $ 0.00 $ 0.00 $ 1,030.50 $ 971.70 $ 992.06 $ 1,038.41
15
ago-10 sep-10 oct-10 nov-10 dic-10 ene-11 feb-11 mar-11 abr-11 may-11
S/. 3,037.11 S/. 3,316.07 S/. 3,216.92 S/. 3,309.84 S/. 3,390.88 S/. 3,378.06 S/. 0.00 S/. 3,101.94 S/. 3,377.55 S/. 3,380.97
$ 1,047.28 $ 1,143.47 $ 1,148.90 $ 1,182.09 $ 1,211.03 $ 1,206.45 $ 0.00 $ 1,107.84 $ 1,206.27 $ 1,207.49
11.- ESTADO DE CUENTA AL 15.05.11: El estado de cuenta entre el 01.05.11 y 15.05.11 presentado por la
promotora y
constructora es la siguiente: RUBROS GASTOS DE OBRA GASTOS DE CAJA CHICA SUBCONTRATOS GASTOS NO OBRA MANO DE OBRA COMPRAS DIRECTAS
TOTAL
S/.
US$
8,300.45 0.00 124,411.86 120,322.22 51,737.87 0.00
22,585.38 0.00 2,929.35 536.51 0.00 0.00
304,772.40
26,051.24
A continuación se describen los conceptos de cada uno de los rubros presentados en el estado de cuenta:
Gastos de Obra: Son todos los gastos realizados desde el 01.05.11 al 15.05.11 y comprenden principalmente materiales como acabados pisos, puertas y materiales varios. Estos gastos en Nuevos Soles (S/.) y en Dólares Americanos (US$) están sustentados en los reportes: Nº30 del 02/05/11 Nº31 del 09/05/11 Nº32 del 09/05/11
Gastos de Caja Chica: Son todos los gastos de obra menores que por rapidez se ejecutan con la caja chica que se tiene en la obra, comprenden principalmente combustible, fotocopias, útiles de escritorio, útiles de limpieza, rotura de probetas, etc. En el presente informe NO se presenta la rendición de caja.
16
Sub contratos: Son los gastos de obra, pero que por ser trabajos especializados se decidió subcontratar a empresas que realizan dichas actividades, entre los trabajos subcontratados tenemos la instalación de pisos, instalación de papel, instalación de muebles,
puertas,
pinturas,
ventanas,
instalaciones
eléctricas,
instalaciones
sanitarias, instalaciones de gas, etc. Estos gastos están sustentados en los reportes: Nº38 del 02/05/11 Nº39 del 02/05/11 Nº40 del 09/05/11 Nº41 del 09/05/11
Gastos No Obra: Son los gastos correspondientes a proyectos, licencias, sueldos de asesores comerciales, pólizas de seguro CAR, pólizas SCTR, gastos notariales, alcabala, registrables, marketing, etc. Estos gastos están reportados en una valorización (Nº 29).
Mano de Obra: Son los gastos de la mano de obra (planilla) de todo el personal con que cuenta la constructora para realizar trabajos específicos, incluidos el staff técnico administrativo. Estos gastos están reportados en: *Semana 17 del 25/04/11 al 01/05/11 *Semana 18 del 02/05/11 al 08/05/11 * La fecha de los reportes se deben por el tiempo necesario para procesar dichas planillas.
Cada uno de estos rubros ha sido llevado tanto a costos directos como indirectos, los cuales son los siguientes: Del 01.05.11 al 15.05.11 COSTO DIRECTO
S/.
US$
GASTOS DE OBRA GASTOS DE CAJA CHICA SUBCONTRATOS MANO DE OBRA
8,300 0 124,412 51,738
22,585 0 2,929 0
TOTAL COSTO DIRECTO
184,450
25,515
184,450
25,515
S/.
US$
95,254
537
GASTOS GENERALES TOTAL COSTO DE OBRA
COSTOS INDIRECTOS
SALA DE VENTAS Y PILOTO ALCABALA PROYECTOS Y LICENCIAS GASTOS GENERALES / ADMINISTRATIVOS PUBLICIDAD COMISIONES DE VENTA
17
GASTOS DE VENTAS SUPERVISON DE OBRA COMISION DE ESTRUCTURACION
25,068
TOTAL COSTOS INDIRECTOS
120,322
537
TOTAL GASTOS
304,772
26,051
A solicitud del banco y en coordinación con el promotor constructor (IMAGINA) se ha decidido uniformizar en una sola moneda el cuadro de gastos realizados. La moneda a utilizar será en Nuevos Soles (S/.) y el tipo de cambio utilizado para la conversión de lo reportado en Dólares Americanos (US$) es de: S/. 2.78 (Dos y 78/100 Nuevos Soles). Con lo indicado en el párrafo anterior el cuadro se convierte en lo siguiente: Al 15.05.11 COSTO DIRECTO
S/.
GASTOS DE OBRA GASTOS DE CAJA CHICA SUBCONTRATOS MANO DE OBRA
71,088 0 132,555 51,738
TOTAL COSTO DIRECTO
255,381
GASTOS GENERALES
0
TOTAL COSTO DE OBRA
255,381
COSTOS INDIRECTOS
S/.
SALA DE VENTAS Y PILOTO ALCABALA PROYECTOS Y LICENCIAS GASTOS GENERALES / ADMINISTRATIVOS PUBLICIDAD COMISIONES DE VENTA GASTOS DE VENTAS SUPERVISON DE OBRA COMISION DE ESTRUCTURACION
0 0 0 96,746 0 0 25,068 0 0
TOTAL COSTOS INDIRECTOS
121,814
TOTAL GASTOS
377,195
El cuadro adjunto muestra los reportes de gastos acumulados al 15 de mayo 2,011. Al 30.04.11 COSTO DIRECTO
Informe 29
Acumulado al 15.05.11
S/.
S/.
S/.
GASTOS DE OBRA GASTOS DE CAJA CHICA SUBCONTRATOS MANO DE OBRA
6,650,859 40,057 12,309,243 2,599,178
71,088 0 132,555 51,738
6,721,947 40,057 12,441,798 2,650,916
TOTAL COSTO DIRECTO
21,599,337
255,381
21,854,718
708,854
0
708,854
22,308,191
255,381
22,563,572
S/.
S/.
S/.
0 0 394,476
0 0 0
0 0 394,476
GASTOS GENERALES TOTAL COSTO DE OBRA
COSTOS INDIRECTOS
SALA DE VENTAS Y PILOTO ALCABALA PROYECTOS Y LICENCIAS
18
GASTOS GENERALES / ADMINISTRATIVOS PUBLICIDAD COMISIONES DE VENTA GASTOS DE VENTAS SUPERVISON DE OBRA COMISION DE ESTRUCTURACION
2,680,487 0 0 1,056,548 191,906 449,799
96,746 0 0 25,068 0 0
2,777,233 0 0 1,081,616 191,906 449,799
TOTAL COSTOS INDIRECTOS
4,773,216
121,814
4,895,030
27,081,407
377,194.85
27,458,602
TOTAL GASTOS
Los gastos acumulados al 15.05.11 son S/. 27, 458,602 (Veintisiete Millones Cuatrocientos Cincuenta y Ocho Mil Seiscientos Dos Nuevos Soles).
12.- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES. Después de haber revisado la información proporcionada por el promotor, así como haber verificado el avance de la obra, podemos concluir y recomendar lo siguiente:
-
La obra al 15 de mayo se encuentra al 98.78% de avance, no cumpliendo así el 100% de obra como se tenía programado al 30 de abril
-
La fecha para culminación de obra, se programa para el 15 de junio.
-
El costo de construcción de la segunda torre y sus áreas comunes se encuentra más alto a lo aprobado en la estructura de financiamiento.
-
Se viene cumpliendo los estándares de seguridad en cada uno de los trabajos que se realizan en la obra.
-
En el presente informe
se ha reportado la venta de siete (7) departamentos,
cuatro (4) estacionamientos y tres (3) depósitos. -
Al 15.05.11 las ventas de los departamentos, estacionamientos techados, estacionamientos sin techar y depósitos, representan el 83.51%, 56.25%, 100% y 30.61% respectivamente.
-
Se ha verificado los gastos presentados por la promotora en Costo Directo y Costos Indirectos entre el 01 de Mayo y el 15 de Mayo del 2,011 y estos ascienden a S/. 377,194.85 (Trescientos Setenta y Siete Mil Ciento Noventa y Cuatro y 85/100 Nuevos Soles)
19
_____________________ Ing. Adrián Cumpa Walter Zeña Gerente General
_____________________ Arq. Supervisor de Obra
20
