Pendekatan Discounted Cash Flow
A. Pengertia Pengertian n pendekata pendekatan n discounte discounted d cash flow flow Analisis Discounted Cash Flow (DCF) adalah teknik pembuatan mode modell keua keuang ngan an yang yang dida didasar sarka kan n pada pada asums asumsii meng mengen enai ai pros prospe pek k pendapatan dan biaya atas suatu properti atau usaha. Pembuatan asumsi terseb tersebut ut berkai berkaitan tan dengan dengan kuanti kuantitas, tas, kualit kualitas, as, variab variabilit ilitas, as, waktu waktu serta serta durasi arus kas masuk dan arus kas keluar yang didiskontokan ke nilai kini. Analisis DCF yang dilakukan dengan data serta tingkat diskonto yang tepat tepat dan menduk mendukung ung adalah adalah salah salah satu satu metode metode penilai penilaian an yang yang dapat dapat diterima dalam pendekatan pendapatan. Penerapan analisis DCF secara luas antara lain disebabkan oleh kemauan teknologi komputer. Analisis DCF diterap diterapkan kan dalam dalam penilai penilaian an real proper properti, ti, bisnis bisnis dan aktiva aktiva tidak tidak berwuud! dalam analisis investasi! dan sebagai prosedur akuntansi untuk mengestimasi mengestimasi nilai dalam penggunaan. penggunaan. Penggunaa Penggunaan n analisis analisis DCF telah meningkat terutama dalam sektor penilaian institusi, properti investasi dan bisnis dan sering dipersyaratkan oleh pemberi tugas, penamin emisi, penasehat dan pengelola keuangan, dan manaer porto"olio porto"olio investasi. Penilaian DCF seperti penilaian berdasarkan pendapatan lainnya, didasarkan didasarkan pada analisis analisis data historis dan asumsi mengenai mengenai kondisi kondisi pasar di masa masa yang yang akan akan datang datang terhada terhadap p penawa penawaran ran (supply (supply), ), permin permintaan taan (dem (deman and) d),, pend endapat apatan an,, biay iaya, dan poten otensi si resi resiko ko.. Asum sumsi ini ini mempertimbangkan kemampuan penghasilan dari properti atau usaha di mana pendapatan dan pengeluarannya B. Anal Analog ogii sede sederh rhan ana a
#eba #ebaga gaii salah salah satu satu peran perangk gkat at awal awal untu untuk k berin berinve vesta stasi, si, meto metode de Discounted Cash Flow (DCF) atau Arus $as %erdiskon adalah sebuah piranti penting untuk mengukur apakah sebuah investasi menarik atau tidak. tidak. Analisa Analisa sekurit sekuritas as di media media massa massa atau atau dari dari perusa perusahaa haan n pialan pialang g biasanya uga mengaplikasi metode ini. %ulisan ini akan mengantarkan pembaca memahami konsep dasar DCF. DCF. &etode DCF akan menawab mana yang berharga, memiliki ' uta di masa masa seka sekara rang ng,, atau atau apak apakah ah uang uang ' ' uta uta ters terseb ebut ut lebi lebih h baik baik diinvestasikan untuk mendapatkan pembayaran secara rutin sebesar ',* uta selama ' tahun mendatang, ataukah lebih baik diinvestasikan di obligasi dengan suku bunga '+ $ita tahu ',* uta - ' '* uta. Apakah '* uta di masa ' tahun mendatang lebih baik dibanding ' uta di masa mas a sekarang Ataukah lebih baik di obligasi dengan bunga '+
/agaimana kira0kira awaban Anda$ita tidak bisa menawabnya dengan kira0kira. &ari kita buktikan secara matematis dengan DCF. Analogi #ederhana $ita semua tahu dari teori compounding interest, sebagai ilustrasi, uang 1p' uta saat ini lebih berharga dibanding 1p' uta pada (dua) tahun yang akan datang. 2ilai uang akan turun seiring waktu karena in"lasi. #elain itu pertimbangannya uga elas, dengan uang 1p ' uta saat ini Anda mungkin bisa tanam di deposito dengan bunga dibayar *+ per tahun, lalu bunganya ditanam ke pokok lagi, perhitungannya seperti di bawah3
' uta - '*+ '* uta (catatan3 '*+ asalnya adalah 3 ' (nilai pokok) 4 bunga '+ 4 *+ '*+) '* uta - '*+ '',* uta maka pada tahun yang akan datang Anda akan punya 1p '',* uta. Dengan menggunakan metode yang sama, uang 1p' uta akan menadi 1p '' uta dengan kupon '+ per tahun pada (dua) tahun mendatang.'
/ila kita tahu uang ' uta akan bernilai '' uta pada (dua) tahun mendatang dengan asumsi suku bunga '+, bila situasi dibalik, seandainya Anda tahu akan mendapatkan '' uta dua tahun lagi, berapakah nilai uang tersebut saat ini Pertanyaan yang sama adalah berapa nilai investasi saat ini untuk mendapatkan nilai '+ pada dua tahun yang akan datang 5ntuk menawabanya, kita harus tahu bahwa nilai saat ini pasti lebih rendah dari nilai dua tahun mendatang. 5ntuk mendapatkan nilai saat ini, kita akan mendiskonnya dengan suku bunga patokan kita. $ita akan bagi nilai uang selama tahun hingga ke nilai saat ini. 2ilai uang tersebut akan berkurang setiap tahunnya. 6ni selaras dengan teori nilai waktu uang, semakin ke depan nilai uang akan semakin kecil. %api menguranginya dengan cara apa %entu saa dengan suku bunga diskon patokan (discount rate), pada contoh tadi '+, perhitungannya akan seperti di bawah3 '' uta 7 ''+ '' uta
(catatan3 ''+ asalnya adalah3 ' (nilai pokok) 4 suku bunga diskon '+ 4 '+ ''+. Perhitungan menadi pembagian karena ini adalah proses berkurangnya nilai investasi, bukan mendapatkan investasi) '' uta 7 ''+ ' uta 8asilnya adalah sama ' uta, seperti ilustrasi di awal tadi. Dengan melihat hasil perhitungan ini, kita akan bisa menawab pertanyaan pertama tadi3 tawaran investasi terbaik kemungkinan adalah dari obligasi '+ karena nilainya pasti auh lebih tinggi dibanding '* uta di masa ' tahun mendatang. $enyataannya uang ' uta akan bernilai *9,:; pada investasi bersuku bunga '+ selama ' tahun.
Aplikasi ke /isnis &emakai analogi yang sama, dengan keahlian Anda mendiskon arus kas seperti di atas, Anda akan bisa menilai apakah sebuah bisnis bagus atau tidak. &isalnya, ada sebuah bisnis ditawarkan pada Anda seharga ' &. $atakanlah dengan proyeksi pertumbuhan konservati" maka di masa ' tahun asetnya akan menadi : &. Dengan suku bunga diskon '+ yang sama, kita tahu ' akan bernilai *9,:;, maka : tentu angka yang lebih menarik. $ita bisa katakan bisnis tersebut diual murah karena seharusnya nilai saat ini lebih mahal /erapa nilai saat ini /ila kita gunakan suku bunga diskonto '+ maka nilainya saat ini seharusnya ''*,<< &. %awaran ' & sudah elas murah, tapi seandainya Anda bisa menawar lebih murah tentu lebih baik lagi. Aplikasi ke #aham 5ntuk aplikasi ke investasi saham atau obligasi atau investasi apa pun, metodenya sama persis. &aha guru investor seperti =raham dan /u""ett uga menerapkan analogi yang sama dalam menilai investasi saham atau obligasi, yaitu membandingkannya dengan obligasi teraman, mana yang menawarkan suku bunga lebih baik &ereka mengandaikan membeli utuh sebuah perusahaan, lalu dengan memilikinya apakah arus kas masuk dari dividen dan arus kas dari capital gain>seandainya ia ual>lebih baik dibanding investasi di obligasi teraman (biasanya pemerintah). /agi yang penasaran, kan capital gain tidak bisa dihitung &emang, tapi kita bisa hitung nilai kapitalisasi pasar perusahaan. 6tulah harga yang ditawarkan oleh pasar bila kita ingin membeli sebuah bisnis. 8arga kapitalisasi pasar ini kita bandingkan dengan nilai sesungguhnya perusahaan di masa sekarang. /ila harga pasar lebih besar, berarti perusahaan diual terlalu mahal, sebaliknya bila harga pasar lebih murah maka inilah perusahaan yang undervalued. 6nvestor mencari investasi di perusahaan semacam ini. $apitalisasi pasar pasti akan berubah bila kinera perusahaan makin baik, artinya harga saham akan naik, maka arus kas masuk kit abisa bertambah bila kita menual sahamnya. &aka perilaku investor yang benar adalah membeli ketika suatu perusahaan dihargai lebih murah oleh pasar (baca3 diual lebih murah). Perlu diingat, untuk perhitungan DCF dalam analisa saham kita biasanya menumpai banyak prediksi, misalnya3 prediksi arus kas bebas, prediksi beban penualan, prediksi belana modal, paak, prediksi in"lasi, dst. #ebagaimana kita tahu prediksi tidak selalu tepat. &aka kelemahan DCF
terletak di sini, sekali perusahaan tidak mencapai angka prediksi maka penilaian saham kita akan meleset auh. #eyogyanya investor memakai prediksi yang paling sederhana dengan variabel yang paling konservati" dan akurasinya paling dekat. 6tulah makanya investor seperti /u""ett sangat menyukai perusahaan yang bisa diprediksi dengan pertumbuhan stabil dari tahun ke tahun, karena dia akan bisa memprediksi arus kas secara mudah dan hampir tepat C. GAMBARAN UMUM
Cash"low 8idup dan bisnis merupakan pilihan0pilihan. misalnya memutuskan apakah ingin membeli mobil baru atau tetap memelihara yang lama. /erikut ini adalah da"tar pengeluaran kedua pilihan tersebut, termasuk pengeluaran tahunannya3
2ah, sekarang, kita perlu menual mobil (dan membeli mobil baru), atau tetap memelihara yang lama
%ernyata ika membeli mobil baru, pengeluaran kita selama : tahun adalah ?;@*. #edangkan kalau tetap memelihara mobil lama, pengeluaran dalam : tahun itu adalah ?;:. ika ingin lebih ringkas, bisa uga hanya dibuat perbedaannya3
Discounted Cash"low Coba perhatikan tabel '.;. %erlihat bahwa setiap tahun kita menerima (receivable) ?', selama : tahun. Adalah benar bahwa kita menerima uang yang harga nominalnya ?' pada tahun , tahun ' dan tahun . %api apakah benar bahwa ?' pada tahun0tahun tersebut memiliki nilai yang sama %idak
Cost o" &oney
5ang itu ada Bongkosnya. $alau didiamkan saa, sayang tidak ada gunanya. 5tilitas waktu pada uang sangatlah bermakna. #ebagai contoh, kalau kita menabung di bank dengan bunga '+, maka dengan ?', pada tahun depan kita akan mendapatkan ?''. adi kalau uangnya didiamkan saa di bawah bantal, yang tidak bisa berkembang. $ita bisa mengatakan bahwa Bcost o" money dalam kasus tersebut adalah '+ per tahun. Present alue $alau kita lihat lagi tabel '.;, para pakar keuangan menggunakan istilah3
A. "uture value (F)3 nilai nominal uang yang mereka terimaEkeluarkan di masa depan /. present value (P)3 nilai uang kalau semisalnya uang tersebut diterimaEdikeluarkan sekarang. adi kalau kita asumsikan bahwa cost o" money '+, maka sebenarnya nilai ?' (F) yang diterima tahun depan hanya bernilai ?9.9' (P) (?' ('E'')) GH adi kalau dikatakan F di0Bdiscounted at '+, sebenarnya bukan dikurangi '+, tetapi dikurangi 'E'' (.99'). 5ntuk mudahnya sudah dibuatkan tabel Bpresent value dari ?' yang dikeluarkanEditerima n0tahun dari sekarang.
2ah, kalau demikian, tabel '.; ika dikenakan discount '+, maka adinya adalah seperti tabel '.9 di bawah ini. Perhatikan bahwa 0nya hanyalah ?;:.**, meskipun di atas kertas kita menerima ?:.
2ah, sekarang kita bisa kembali ke contoh pilihan investasi3 B/eli mobil baru atau tidak %api kini kita pergunakan discount "actor ':+.
%ernyata, kalau ternyata discount "actor ':+ (dengan kata lain bunga bank ':+), maka sebenarnya lebih menguntungkan kalau kita tidak membeli mobil baru. &engapa bisa berbeda sekali dengan perhitungan cash "low yang tidak pakai discount. '. ':+ adalah discount "actor yang besar . Pengeluaran terbesar adalah pada tahun (sekarang) I yang tidak didiskon sama sekali. #edangkan pemasukan paling besar teradi pada tahun ketiga yang mendapat discount yang amat besar. Patut dicatat bahwa pada umumnya dapak proyek0proyek uga sama3 pengeluaran besar di awal, penerimaan besar di akhir. Jleh karena itu discount "actor menadi sangat penting. Kihat kalau misalnya discount "actor cuma *+.
6n"lasi $alau kita lihat, mungkin pada tahun uang ?' dapat ditukar dengan ' kg bulir gandum, tetapi tahun mungkin cuma tinggal laku untuk L kg gandum saa. 6nilah yang disebut dengan in"lasi3 untuk
barang yang sama dengan umlah yang sama, nilau uang yang dibutuhkan untuk membelinya meningkat. $ita ambil contoh andaikan discount rate '+ dan in"lasi *+, dalam sebuah proyek. Agregatnya adalah ''E'* +.
CJ2%J8 PM186%52=A2 (D6#CJ52%MD CA#8 FKJN AK5A%6J2) Arus $as =anda I 2ilai &endatang (multiple cash "low I "uture value) yang dimaksud dengan arus kas ganda adalah arus kas yang terdiri dari lebih satu periode. Contoh ' 3 &isalkan anda menginvestasikan uang sebesar 1p * uta saat ini dan 1p < uta setahun lagi. Dengan tingkat pengembalian sebesar 9+ per tahun, berapa yang akan anda peroleh tahun lagi
'
0000000000000000000000000000000000000 O
O
O
< uta 0001p <*@ dari periode ' ke periode (t')
uta (dibungakan selama ' periode
* uta 0000000000000000000001p *9@,* uta (dibungakan selama periode dari periode ke periode (t)
00000000000000000 %otal
1p '.@L,* uta
2ilai &endatang tahun kedua (F) 1p * uta ('49+) 4 1p < uta ('49+) ' 1p *9@,* uta 4 1p <*@ uta 1p '.@L,* uta
/erapa banyak yang akan anda miliki di akhir tahun kelima ika anda tidak melakukan tambahan investasi Cara pertama 3
' : @ * 000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 O
O
O
O
O
O
* uta 000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000001p ;<9,:' uta (t*) < uta 0000000000000000000000000000000000000000000000000000001p L@<,9* uta (t@)
00000000000000000 %otal
1p
'.<'<,< uta
2ilai &endatang tahun kedua (F*) 1p * uta ('49+)Q* 4 1p < uta ('49+) Q@ 1p ;<9,:' uta 4 1p L@<,9* uta 1p '.<'<,< uta
Cara kedua 3
:
@
*
0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 O
O
O
O
'.@L,* uta 000000000000000000000000000000001p'.<'<,< uta (dibungakan selama : periode dari periode ke periode * (t:)
2ilai &endatang tahun kedua (F*) 1p '.@L,* uta ('49+)Q: 1p '.<'<,< uta
Contoh 3 &isalkan anda merencanakan untuk menyimpan uang sebesar 1p ' uta pada tahun pertama dan 1p : uta pada tahun ketiga. /erapa uang anda pada akhir tahun kelima di tabungan ika tingkat bunga L+
'
:
@
*
00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 O
O
O
O
O
O
' uta 0000000000000000000000000000000000000000000000000000000 1p ':<,* uta (t@) : uta 000000000000000 1p :@9,9 uta (t)
00000000000000000 %otal
1p
@L*,9; uta
2ilai &endatang tahun kedua (F*) 1p ' uta ('4L+) @ 4 1p : uta ('4L+) 1p ':<,* uta 4 1p :@9,9 uta 1p @L*,9; uta
Arus $as /erganda I 2ilai #ekarang (&ultiple Cash Flow I Present alue)
Anda sedang mempertimbangkan suatu investasi yang akan membayar anda sebesar 1p ' miliar pada akhir tahun pertama, 1p miliar pada akhir tahun kedua dan 1p : miliar pada akhir tahun ketiga. ika anda ingin memperoleh hasil sebesar '+ atas uang anda, seberapa banyak yang anda akan bayarkan
'
:
000000000000000000000000000000000000000000000000000000 O
O
1p 99,9 uta R0 1p ' mE(',')
O
O
'
1p'.<*,L9uta R00000000000000001p m E(',') 1p.*:,9@uta R000000000000000000000000000000000000 1p : mE(',') : SSSSSSSSSSSS
[email protected]'*,9:uta
2ilai sekarang yang anda bersedia bayar P 1p ' miliar E (',') ' 4 1p miliar E (',a) 4 1p : miliar E (',')
:
1p ' miliar ,99' 4 1p miliar ,L<@ 4 1p : miliar ,;*': 1p 99,9 uta 4 1p '.<*,L9 uta 4 1p .*:,9@ uta 1p @.L'*.9: uta
$eputusan atas dasar Arus $as %erdiskonto Pialang anda menelpon dan memberitahu bahwa dia memiliki peluang investasi yang menarik. ika menginvestasikan 1p ' uta sekarang, anda akan memperoleh 1p @ uta pada akhir tahun pertama dan 1p ;* uta pada akhir tahun kedua. ika anda menginginkan hasil sebesar '*+ pada investasi tersebut, apakah anda akan mengambil investasi tersebut P (nilai sekarang) P cash in"low I PF cash out"low P cash in"low nilai sekarang dari dana yang diterima. 1p @ uta E ('4'*+)' 4 1p ;* uta E ('4'*+)
1p @ uta ,L<9<* 4 1p ;* uta ,;*<'@ 1p :@,;L uta 4 1p *<,;' uta 1p 9',@9 uta P cash ou"low nilai sekarang dari dana yang dikeluarkan 1p ' uta P 1p 9',@9 uta I 1p ' uta 01p L,*' uta. $arena nilai sekarang dari investasi tersebut negative (artinya nilai sekarang dari pengeluaran dana lebih besar dari nilai sekarang dari dana yang diterima) maka anda tidak akan mengambil investasi tersebut.
&enabung untuk Pensiun Anda ditawarkan peluang dengan menyisihkan uang anda untuk pensiun. Anda akan menerima pembayaran tahunan sebesar 1p * uta setiap tahun selama lima tahun mulai tahun ke0@. /erapa yang anda bayar untuk investasi tersebut, ika anda menghendaki bunga sebesar '+ P 1p * utaE('4'+) @ 4 1p * uta E('4'+) @'41p * utaE('4'+) @41p * uta('4'+)@: 4 1p * uta ('4'+) @@ P 1p * uta,'; 4 1p * uta,9< 4 1p * uta ,L*; 4 1p * uta ,;<* 4 1p * uta,
