PanduanMembeliRumahIdaman

www.mahikatirta.com

E-BOOK:

PANDU ANDUAN AN MEM MEMBELI BELI RUMAH IDAMAN KUMPULAN LANGKAH-LANGKAH PRAKTIS YANG AKAN MEMANDU ANDA BERTRANSAKSI PROPERTI DENGAN AMAN

Oleh: Sumintong Wibowo M.B.A E-BOOK GRA GRATIS TIS MAHIKA TIRTA

E-BOOK GRATIS: PANDUAN MEMBELI RUMAH

MAHIKATIRTA.COM www.mahikatirta.com

Copyright © 2016 Mahika Tirta: Your Property Partner.

Silakan memperbanyak dan menyebarluaskan dokumen ini dengan dak mengubah apapun dari seluruh isi dokumen ini. Dilarang mengubah,

mengup, menjual dokumen ini tanpa seizin PT. PT. Mahika Tirta. E-book ini diberikan secara GRATIS kepada subscriber newsleer

www.mahikarta.com. Apabila anda membayar untuk produk ini berar anda sudah menjadi me njadi korban penipuan. peni puan. Harap segera sege ra laporkan ke PT. PT. Mahika Tirta melalui: info@mahikarta.com

PT. MAHIKA TIRTA Call Center 1: 0251-8326 110 Call Center 2: 0251-8326 117

E-mail: info@mahikarta.com info@mahikarta.com Website: mahikarta.com Alamat: Jl. Jend. Sudirman No. 22 Bogor, Jawa Barat 16121 Indonesia

Copyright © 2016 Mahika Tirta: Your Property Partner. All Rigths Reserved.

2



PT.. MAHIK PT MAH IKA A TIRT TI RTA A Dibentuk pada tanggal 11 Maret 2013 di Cibinong Bogor. Kalau itu

perusahaan memulai sepak terjang di dunia proper dari developer skala kecil. Sebagaimana layaknya layaknya developer maka perlu didukung oleh beberapa divisi yang berperan dalam bidangnya masing-masing dan demikian juga yang dibentuk pada perusahaan ini.

Secara umum Mahika Tirta memiliki divisi yang bergerak di divisi Markeng yang bertugas menyukseskan pemasaran dan penjualan perumahan. Divisi legalitas yang mengurus semua urusan legalitas yang dibutuhkan oleh

perumahan. Divisi Kontraktor yang mengatur proses pembangunan dan infrasturktur dan juga Divisi KPR yang bertugas mengurus pemberkasan dan pengajuan permohonan KPR di Bank. Pada akhir tahun 2015, berangkat dari pengalaman masing-masing divisi setelah mengelola lima perumahan dan berbekal jaringan yang luas baik dibidang legalitas, kontraktor, perbankan, notaris dan markeng akhirnya Mahika Tirta mengembangkan sayapnya menjadi konsultan proper yang dapat memberikan layanan terpadu dalam satu atap. Masing-masing divisi harus dapat memberikan pelayanan dak hanya lagi kepada developer (Business to Business) namun juga kepada konsumen perorangan (Business to Customer ) sesuai dengan kebutuhan konsumen masing-masing. Konsep ini adalah sebuah terobasan baru yang belum pernah ada sebelumnya. Karena pada umumnya masing-masing pelayanan di bidang

proper berdiri sendiri. Kantor pemasaran proper (broker proper) hanya bergerak penyediaan jasa pemasaran, Kantor notaris hanya bergerak di bidang penyediaan jasa pengurusan legalitas dan Kantor Arsitek dan Kontraktor hanya bergerak di bidang penyediaan jasa design, bangun dan renovasi. Sehingga saat seseorang membutuhkan beberapa pelayanan mereka harus mendatangi beberapa kantor yang berbeda sekaligus.


3



Pada kenyataanya semua bidang pelayanan tersebut memang selalu

berkaitan. Misalnya saja saat seseorang ingin menjual rumahnya pas membutuhkan jasa notaris baik dalam mengesahkan transaksi atau melengkapi legalitas yang belum lengkap misalnya penerbitan IMB atau

PBB. Begitu juga halnya dengan jasa kontraktor, saat ingin membangun rumah baru atau perluasan renovasi rumah tetap dibutuhkan penerbitan IMB atau revisi perluasan IMB. Atas dasar kebutuhan tersebut Mahika Tirta kini hadir menjadi “Your Property Partner” yang dapat memberikan pelayanan secara terpadu

dan menyeluruh dalam satu atap. Divisi Mahika Tirta terdiri dari “Your Markeng Partner” yang dapat membantu anda memasarkan proper

anda baik proper bekas (secondary ) ataupun baru. Mahika Tirta “Your Legal Partner” dapat memberikan pelayanan pengurusan semua legalitas

yang berhubungan dengan proper. Mahika Tirta “Your Contractor Partner” dapat membantu ada untuk melakukan renovasi atau bangun baru. Mahika Tirta “Your Mortgage Partner” dapat memberikan pelayanan pengurusan

permohonan KPR untuk proper yang anda ingin beli atau renancing dari proper yang sudah anda beli dengan agunan proper itus sendiri. Selain itu juga Mahika Tirta membentuk layanan “Your Investment Partner” yaitu sebuah layanan untuk memandu pelanggan kami dalam mengembangkan

portofolio investasi mereka di bidang proper. Salam,

Mahika Tirta, Your Property Partner


4



PENGANTAR Membeli rumah khususnya saat pembelian rumah pertama adalah salah satu keputusan besar dalam hidup seseorang. Oleh karena itu sering ada

islah beli rumah itu adalah “jodoh-jodohan” karena memang seper memilih pasangan hidup yang dipilih untuk hidup bersama sampai kelak

lanjut usia. Bahkan bisa diwariskan ke anak cucu. Memilih rumah yang akan anda beli memang mudah, tapi apakah pilihan

anda tersebut sudah tepat? Nah, ini pertanyaan penng yang harus anda jawab terlebih dahulu. Banyak pilihan yang menarik di luar sana, tapi dak semua pilihan rumah tersebut tepat untuk anda beli. Saat anda ceroboh

dalam memilih rumah resiko yang anda hadapi adalah terpu yang berujung kepada kerugian.

Tapi perlu diingat walaupun kita perlu banyak permbangan dalam membeli rumah, namun jangan terlalu lama dan berlarut-larut dalam mengambil keputusan karena semakin lama anda berkir, rumah yang bisa anda dapat akan semakin ke pinggir. Betul, karena faktanya harga proper di Indonesia


5



sepanjang sejarah negara ini selalu mengalami kenaikan yang angkanya selalu di atas inasi. Jika pendapatan anda seap tahunnya naik berkisar di inasi yaitu 5% - 7 % sedangkan proper naik dari 10% bahkan sampai 30% pertahun maka sudah dapat diprediksi semakin lama anda menunda maka

semakin lemah daya beli anda untuk membeli proper.

Saat anda memutuskan untuk membeli rumah maka ada beberapa alternaf yang anda bisa pilih: 1.

Membeli rumah baru dari developer

2.

Membeli rumah bekas (secondary )

3.

Membeli tanah lalu dibangun

Masing-masing alternaf memiliki kelebihan dan kekurangannya masingmasing. Saya akan coba berikan gambaran satu persatu. Namun, di bagian

pertama, saya akan menjelaskan mengenai panduan membeli rumah baru dari developer.


6



BAGIAN 1

PANDUAN MEMBELI RUMAH BARU DARI DEVELOPER Copyright © 2016 Mahika Tirta: Your Property Partner. All Rigths Reserved.

7



Seper penjelasan di awal bahwa seap pilihan memiliki keunggulan dan kelemahan, begitu juga jika anda memilih untuk membeli rumah baru dari developer. Secara garis besar, berikut keunggulan jika anda membeli rumah baru dari Developer:

1. FASILITAS Bila Anda memilih perumahan dari perumahan besar, apalagi oleh pengembang besar biasanya telah menyiapkan beragam fasilitas dan

area komersil. Hal ini tentu akan mempermudah kebutuhan rumah tangga Anda. Fasilitas standar perumahan di antaranya akses mobil

dengan lebar jalan yang cukup untuk mobil masuk dan papasan. Selain itu juga pada umumnya sudah dilengkapi dengan keamanan dan kebersihan. Fasilitas ekstra lainnya yang bisa anda dapatkan di antaranya adalah kawasan komersil, fasilitas olah raga, kolam renang, tempat ibadah dll.

2. KEMUDAHAN CARA PEMBAYARAN Anda dak terlalu pusing memikirkan anggaran seper layaknya saat anda membeli tanah yang harus menyiapkan dana tunai lunas di depan


8



atau rumah secondary yang kadang penjualnya pun dak bersedia jika calon pembeli meminta waktu mengurus KPR terlebih dahulu. Pada

umumnya developer memiliki banyak skema pembayaran yang dapat diatur sesuai dengan kondisi nansial anda. Di antaranya adalah:

A. Cash Keras Bagi anda yang siap dana besar, anda bisa saja mengambil skema cash keras. Pada umumnya anda bisa mendapatkan diskon yang lumayan.

B. Cash Bertahap Bagi anda yang memiliki penghasilan bulanan yang cukup besar

atau sudah memiliki DP yang besar dan dak ingin repot berurusan dengan perbankan, anda bisa menggunakan cash bertahap.

Developer biasanya memiliki tur cash bertahap mulai dari 6 bulan sampai 3 tahun bahkan ada juga yang bisa menyediakan periode cash bertahap sampai dengan 5 tahun.

C. KPR (Kredit Kepemilikan Rumah) Jika anda memang memiliki dana yang terbatas, anda bisa

mengambil tur KPR yang bisa dicicil sampai dengan 15 tahun untuk bank syariah dan 20 tahun bahkan sampai dengan 25 tahun

untuk bank konvensional.

D. Cicilan ke Developer Belakangan muncul trend baru khususnya developer yang

mengusung nilai syariah. Developer memberikan kemudahan anda untuk mencicil langsung ke developer tanpa melibatkan perbankan dengan periode selayaknya KPR sampai dengan 15 tahun. Namun


9



tentu saja harga yang ditawarkan akan berbeda jika anda membeli dengan cara cash. Karena walaupun dicicil langsung ke Developer, harga nilai rumah anda akan diperhitungkan sedemikian rupa

sehingga cicilan anda ke developer dak tergerus nilai inasi yang arnya nilai rumah akan dijual lebih mahal dibanding anda membeli cash.

3. INFORMASI SPESIFKASI YANG DETAIL. Saat anda membeli rumah baru dari developer, anda bisa mengetahui detail spesikasinya dan juga bisa mengetahui riwayat pembangunan rumah sedari awal sehingga anda dapat memaskan jenis material apa yang digunakan untuk membangun rumah baru itu. Lain halnya dengan membeli rumah second yang mungkin anda hanya bisa memeriksa

yang kasat mata saja.

4. BANYAK PILIHAN Perumahan besar pada umumnya memiliki berbagai jenis pilihan mulai dari jenis desain, luas bangunan dan luasan tanah. Selain itu anda juga memiliki keleluasan dalam menentukan posisi rumah yang anda inginkan. Apakah anda lebih suka di hook , di dekat taman, ingin

menghadap mur dan lain sebagainya.

5. TIDAK PERLU REPOT MENGURUS LEGALITAS Saat anda membeli rumah baru di developer, umumnya semua masalah legalitas akan diurus oleh developer. Mulai dari pemecahan SHGB atau SHM, penerbitan IMB, pemecahan PBB, dan legalitas lainnya. Begitu juga saat anda mengurus KPR, pihak developer pun akan membantu anda mengurus semuanya sehingga anda cukup duduk manis sampai dengan serah terima unit.


10



Lalu bagaimana kelemahan dalam membeli rumah melalui developer? 1. HARGA RELATIF LEBIH MAHAL In bisnis dari developer adalah mengembangkan suatu wilayah dan memberikan nilai tambah sehingga harga proper yang dijual bisa lebih mahal dibanding sebelumnya. Jika anda cerma dengan anggaran yang sama, anda bisa mendapatkan rumah yang lebih besar dan tanah yang lebih luas di pasar secondary . Di sisi lain anda juga perlu memiliki kemampuan lebih dalam menganalisa dan menilai pasar secondary tersebut. Memang dengan harga yang lebih nggi anda akan

mendapatkan bangunan baru, tapi perlu diingat juga bahwa pada kasus rumah baru, hanya bangunan saja yang berbeda, sementara kualitas tanah second dan tanah baru sama bagusnya.

2. RUMAH INDENT Walaupun memang ada beberapa developer yang berani untuk menyediakan unit ready stock yang sekaligus dijadikan rumah contoh,

namun pada umumnya untuk menjaga cashow perusahaan dan


11



juga menghindari biaya maintenance rumah, biasanya developer menggunakan sistem indent yang arnya rumah akan dibangun setelah ada yang beli atau membayar DP. Lama pembangunan rumah akan sebanding dengan luas bangunan yang anda beli. Biasanya untuk

menunggu membangun rumah pe 36 dan 45 membutuhkan proses sedaknya 3 bulan sampai dengan 6 bulan mulai dari akad sampai serah terima dan anda bisa menghuninya. Sedangkan untuk luasan yang lebih besar atau bahkan 2 lantai bisa memakan 6 bulan sampai dengan 1 tahun. Ini akan menjadi kendala bagi anda yang masih mengontrak rumah karena di awal anda akan dibebankan cicilan atau pembayaran DP sekaligus masih harus tetap membayar sewa rumah yang anda

tempa sekarang.

3. LINGKUNGAN BELUM TERBENTUK Saat developer membuka perumahan baru tentu jarang sekali terjadi semua unit langsung terjual habis dan langsung terisi. Apalagi jika pembeli perumahan tersebut kebanyakan adalah investor yang hanya membeli tapi dak menempa. Bagi anda pembeli pertama biasanya harus menunggu berbulan-bulan bahkan tahunan sampai perumahan

anda terisi penuh. Demikian juga dengan fasilitas komersial yang ada. Walaupun dalam rencana pembangunan di depan kompleks anda

akan dibangun ruko dan fasilitas komersil lainnya, biasanya developer akan menjualnya belakangan agar harga ruko tersebut akan meningkat dengan sendirinya saat pemukimannya terbentuk. Ditambah lagi jika developernya masih dalam proses pembangunan. Perumahan anda kerap kali dilalui mobil pengangkut material dan tukang bangunan yang berlalu lalang dengan suara-suara kendaraan dan alat-alat berat.

4. RESIKO TAMBAHAN Tidak jarang kita mendengar banyak konik bahkan sampai ke ranah hukum karena developer wanperstas (melanggar janji). Berbagai


12



skenario bisa saja terjadi mulai dari resiko kecil, misalnya ukuran tanah dan bangunan yang anda beli ternyata dak sesuai dengan yang ada di pricelist , resiko pembangunan yang mengalami keterlambatan sampai

resiko besar bahwa ternyata developernya bangkrut dan dak dapat melanjutkan pembangunan padahal anda sudah membayar DP bahkan sudah membayar lunas unit rumah yang dijual. Resiko lainnya adalah di dalam perjalanan developer dak dapat menyelesaikan legailtas sehingga anda mungkin memiliki rumahnya namun dak memiliki serkatnya. Nah untuk memaksimalkan keunggulan dan meminimalisir semua resiko

yang ada, berikut rangkuman ps dari kami:

1. PERHATIKAN KEMAMPUAN DAN KONDISI KEUANGAN ANDA Seper yang dijelaskan di awal bahwa walaupun developer memiliki banyak skema pembayaran. Paskan anda yakin dan mampu untuk menempuh skema tersebut. Karena jika anda gegabah dan di tengah jalan anda dak bisa menyelesaikan kewajiban anda maka anda harus siap dengan konsekuensi kehilangan uang tanda jadi (booking fee) bahkan termasuk DP yang anda keluarkan.

Pada umumnya seap jenis pembayaran memiliki syarat dan ketentuan dan memiliki beberapa tahap proses pembayaran. Di antaranya adalah booking fee yang biasanya akan hangus dengan alasan apapun jika

konsumen mengundurkan diri. Di sisi lain memang developer menuntut booking fee untuk kepasan dan sebagai tanda keseriusan anda. Tahap

berikutnya adalah DP (Down Payment ) untuk skema cicilan bertahap

maupun KPR. Nah, terkadang syarat dan ketentuan developer akan memotong DP bahkan menghanguskan DP jika di tengah jalan anda mundur sepihak sebelum pembayaran lunas atau jika ternyata KPR anda ditolak. Pada beberapa kasus, walaupun seandainya KPR anda diterima


13



namun anda harus menambah dana karena kurang plafond (kondisi

di mana bank dak bersedia membiayai sesuai dengan permohonan anda sehingga anda harus menambah DP), anda diwajibkan untuk memenuhi kekurangan plafond tersebut dan jika ternyata jumlah yang

perlu anda siapkan sangat besar maka anda akan terjepit pada kondisi anda harus menyiapkan dana tersebut dengan segera, atau mundur dengan konsekuensi booking fee hangus dan mungkin DP anda

dipotong. Salah satu cara yang bisa ditempuh pada kondisi seper ini adalah, anda bisa bernegosiasi ke developer untuk meminta waktu melunasi kekurang plafond anda. Namun, jika hutang yang dibebankan

ke developer dinilai terlalu nggi, biasanya developer juga enggan untuk bernegosiasi. Sebagai pengamanan diri anda sendiri sebaiknya anda dapat bertanya dulu kepada bank pemberi KPR di perumahan

yang anda ingin beli mengenai kelayakan anda untuk mengajukan KPR. Tips lebih detail mengenai panduan mendapatkan KPR akan dibahas di bagian selanjutnya.

2. Cermati semua biaya-biaya yang akan timbul Transaksi proper sarat dengan berbagai biaya dan pajak. Komponen biaya yang mbul pada transaksi proper, khususnya di perumahan baru, di antaranya adalah PPN (Pajak Pertambahan Nilai), BPHTB atau dikenal juga pajak beli, PPH atau dikenal juga dengan pajak jual, Bea AJB (Akta Jual Beli), BBN (Bea Balik Nama), Bea KPR yang komponennya adalah

bea administrasi bank, bea notaris yang mbul akibat permohonan KPR dan DP minimal yang diwajibkan oleh Bank (biasanya tercantum dalam pricelist), bea peningkatan serkat dari SHGB menjadi SHM,

PPnBM (Pajak pertambahan Nilai Barang Mewah) untuk kategori rumah mewah, dan kadang pada beberapa kasus, karena dak bisa dilakukan AJB di awal maka diperlukan PPJB. Biaya PPJB yang khas pada rumah subsidi adalah bea peningkatan mutu. Singkat kata, anda harus benar-

benar mengetahui biaya apa saja yang ditanggung oleh developer dan biaya apa saja yang anda tanggung pada saat bertransaksi sehingga


14



anda benar-benar bisa mempersiapkan semua kebutuhan biaya yang harus anda bayar di kemudian hari saat bertransaksi.

3. TENGGAT WAKTU SERAH TERIMA Seper yang dijelaskan di awal bahwa kebanyakan developer menganut sistem indent, yaitu setelah ada pembeli maka rumahnya baru dibangun. Dalam hal ini, biasanya di tahap awal setelah booking fee, anda akan menandatangi PPJB terlebih dahulu. Baik PPJB di bawah tangan antara

anda dengan developer atau PPJB notaril yang akan disaksikan notaris. Cerma baik-baik bur-bur PPJB yang anda sepaka apakah dalam bur PPJB tersebut diatur tenggat waktu maksimal serah terima unit dan apa konsekuensinya jika unit tersebut mengalami keterlambatan serah terima. Memang dalam kasus ini biasanya posisi konsumen

lemah karena PPJB dibuat oleh developer sehingga konsumen dak bisa melakukan perubahan sekalipun konsumen menilai ada pasal-pasal yang memberatkan konsumen. Dengan demikian, pilihan konsumen

adalah menerima PPJB developer tersebut atau menggagalkan transaksi (khususnya pada kasus developer besar). Dengan pengetahuan ini, sedaknya anda sudah dapat menganalisa sejak awal semua resiko yang mungkin terjadi jika di kemudian hari terhadi hal yang dak diharapkan berdasarkan PPJB tersebut.

4. STATUS LEGALITAS Proses pengurusan perizinan dan legalitas perumahan adalah hal yang sangat kompleks. Semakin besar kawasan perumahan maka semakin kompleks persayaratannya dan semakin membutuhkan waktu yang

lama untuk menyelesaikannya. Padahal, developer sudah dapat melakukan penjualan sejak mendapatkan izin prinsip atau izin lokasi (izin prinsip adalah perizinan tahap paling awal dari berbagai rangkain perizinan yang perlu ditempuh developer).


15



Di satu sisi, memang sangat mengungtukan bagi pembeli jika pembeli mendapatkan harga perdana saat developer pertama kali me-launching perumahan. Namun di sisi lain, resiko mengenai keamanan legalitas

pun lebih besar. Tidak jarang terdengar kasus setelah bertahun-tahun serah terima, konsumen masih belum mendapatkan serkatnya karena developer tersandung masalah legalitas. Bagi anda yang membeli melalui KPR, resiko ini bisa diminimalisir karena bank akan membantu anda menganalisa kelengkapan legalitas perumahan tersebut. Pada umumnya, saat ini hampir semua bank hanya

bisa menyetujui pengajuan KPR jika developer sudah melengkapai semua legalitas. Bahkan beberapa bank mewajibkan seap kavling sudah memiliki serkatnya masing-masing. Bagi anda yang membeli secara cash atau cash bertahap (yang dak melibatkan bank), sebaiknya anda meminta masukan dari pihak yang kompeten untuk menilai legalitas perumahan tersebut di antaranya

adalah konsultan proper atau juga pihak notaris kepercayaan anda sebelum anda memutuskan untuk membeli. Tidak ada salahnya juga anda meminta pihak developer untuk menunjukkan kelengkapan legalitasnya. Jika memang legalitasnya sudah selesai, biasanya sudah

ada SHGB atau SHM per kavling, IMB, dan PBB. Namun, jika anda ingin membeli di harga perdana di saat legalitasnya dalam pengurusan,

ada baiknya ada meminta pihak developer menunjukkan buk proses legalitasnya.

5. RIWAYAT DEVELOPER Walaupun ini dak menjadi patokan utama, ada baiknya anda juga melihat track record atau riwayat developer tersebut. Apakah developer tersebut sudah memiliki portofolio yang baik sebelumnya, atau pernah bermasalah di perumahan yang mereka kembangkan sebelumnya, atau mungkin ini merupakan proyek pertama mereka.


16



Developer dengan brand besar dan portofolio yang bagus mungkin jauh lebih aman. Sayangnya, harga yang mereka tawarkan umumnya lebih nggi dibandingkan dengan developer pemula skala kecil. Dalam hal ini, selama anda mampu menganalisa legalitas developer tersebut, dak ada salahnya untuk membeli rumah di developer skala kecil. Dalam beberapa kasus, justru developer skala kecil jauh lebih eksibel dan memiliki kelegaan ruang negosiasi terhadap konsumennya.

Salah satu yang bisa anda jadikan patokan sekali lagi adalah apakah perumahan tersebut sudah memiliki serkat per kavling atau belum. Sekalipun belum, sedaknya harus sudah dalam bentuk serkat induk yang kemudian akan dilanjutkan dalam proses pemecahan berdasarkan siteplan . Hal tersebut membukkan bahwa developer

tersebut sudah memiliki izin siteplan dan sudah menguasai lahan yang akan dikembangkan. Anda memiliki resiko yang nggi jika anda bertemu dengan developer yang berspekulasi menjual perumahan kepada konsumen pada saat tanah tersebut belum dibayar kepada pemilik tanah dengan harapan DP konsumen dapat melunasi tanah

tersebut. Saat developer dak berhasil mengejar target penjualan untuk menutup hutang dan biaya operasional maka dapat berujung kepada kebangkrutan.

6. FASILITAS PERUMAHAN Fasilitas perumahan tentu sebanding dengan harga yang ditawarkan. Semakin banyak dan mewah fasilitas perumahan tersebut maka

semakin nggi nilai jualnya. Saran kami, sedaknya perumahan yang anda incar memiliki syarat minimal perumahan. Beberapa syarat

tersebut adalah bebas banjir dan memiliki akses mobil dua jalur. Hal ini penng karena jika di kemudian hari anda ingin menjual kembali rumah anda maka pembeli rumah anda dapat membeli dengan KPR

karena bank dak mau memberikan pinjaman KPR kepada rumah yang dak memiliki akses mobil. Syarat standar bank yang berlaku saat ini


17



adalah jalan akses ke perumahan tersebut minimal 4 meter atau bisa ditandai dengan mobil bisa berpapasan dengan sepeda motor. Syarat standar berikutnya adalah perumahan tersebut memiliki

fasilitas keamanan dan kebersihan. Kalaupun dak ada, sedaknya bisa diadakan kerja sama dengan masyarakat sekitar perumahan untuk “patungan” membayar iuran kebersihan dan keamanan. Selanjutnya adalah fasilitas sebagai nilai tambah di antaranya adalah taman bermain, fasilitas ibadah di dalam perumahan, kolam renang, dan fasilitas lainnya. Semakin banyak fasilitas perumahan tersebut

maka nilai kenaikan proper tersebut semakin terjamin dengan catatan fasilitas tersebut memang terjaga dan selalu terawat.

7. PRICELIST DEVELOPER ADALAH SEBUAH ILUSTRASI DAN PENDEKATAN, BUKAN KEPASTIAN Saat anda datang ke markeng oce perumahan, pas anda akan disuguhi dengan dengan brosur dan pricelist yang berisi syarat dan

ketentuan developer serta kolom-kolom yang berisi besaran DP dan juga besaran cicilan per bulan berdasarkan periode waktu pinjaman melalui KPR. Kadang konsumen beranggapan bahwa pricelist tersebut adalah sebuah

kepasan. Mungkin untuk kasus pembayaran cash atau cash bertahap memang benar. Tapi untuk skema pembayaran KPR, pricelist tersebut

merupakan ilustrasi dan pendekatan saja. Karena sebetulnya anda hanya bisa mendapatkan kepasan pada saat Bank mengeluarkan surat persetujan kredit kepada anda lengkap dengan DP yang perlu anda siapkan dan juga besar cicilan anda termasuk lama periode pinjaman anda.


18



Catatan yang perlu digarisbawahi adalah bahwa besaran Down Payment yang tercetak pada pricelist developer juga bukanlah sebuah

kepasan. Besaran DP dalam pricelist tersebut hanyalah sebuah ilustrasi dan pendekatan. Oleh Karena itu di dalam brosur biasanya

selalu tercantum developer dak menjamin KPR pemohon disetujui dan jika terjadi turun plafond maka konsumen wajib untuk menambah DP untuk menutupi kekurang plafond . Besaran DP ditentukan oleh beberapa faktor yang secara umum

dipengaruhi oleh nilai rumah yang anda ajukan dan status kepemilikan rumah anda sebelumnya. Jika anda sudah memiliki rumah yang dibeli dengan menggunakan KPR dan masih dalam proses pelunasan maka transaksi pembelian anda tercatat sebagai transaksi kepemilikan rumah

kedua dan diwajibkan membayar DP lebih besar. Faktor berikutnya adalah analisa bank terhadap keuangan anda. Jadi, saat dalam ilustrasi pricelist menyatakan bahwa nilai rumah yang

akan anda beli senilai 1 Miliar, bukan berar anda pas akan membayar DP sebesar 300 juta. Hal itu dimungkinkan jika semua persyaratan dan semua faktor di atas terpenuhi. Namun jika bank menilai anda belum layak mendapatkan pinjaman sebesar 700 juta (untuk digabungkan dengan DP anda menjadi 1 Miliar) maka bank akan meminta anda menambah DP agar pinjaman bank menjadi lebih kecil. Hal ini dimungkinkan karena menurut analisa bank, dengan pinjaman sebesar 700 juta, anda dinilai akan kesulitan dalam mengangsur. Jika ternyata Bank hanya mau meminjamkan sebesar 500 juta arnya anda harus menambah DP sebesar 200 juta lagi di luar 300 juta awal yang anda sediakan.

Selain DP yang sudah dijelaskan di atas, anda juga perlu cerma kembali ilustrasi cicilan di pricelist yang di tawarkan oleh developer.

Terkadang ada kedaksamaan antara cicilan di pricelist dengan cicilan yang sebenarnya akan diberikan oleh bank. Hal ini terjadi karena acuan


19



suku Bunga yang digunakan sebagai ilustrasi pricelist tersebut ternyata berbeda dengan acuan suku Bunga Bank yang memberikan fasilitas KPR kepada anda. Misalkan anda membeli rumah senilai 1 Miliar dengan menggunakan DP

20%. Di dalam pricelist-nya , developer menyatakan bahwa cicilan anda selama 15 tahun dengan acuan bunga KPR sebesar 10% adalah sebesar 8,6 juta per bulan. Ternyata Bank yang memberikan fasilitas KPR kepada anda memiliki suku bunga 12%. Arnya, cicilan real yang perlu anda bayar akan menjadi sebesar 9,6 juta per bulan. Hal ini mungkin bukan kesengajaan yang dibuat oleh developer karena memang terkadang suku bunga bank bisa berubah seap bulannya. Bisa saja saat pricelist dicetak, suku bunga bank tersebut memang di angka 10%. Namun, saat pengajuan KPR, bank menaikkan suku bunganya. Atau bisa juga memang developer tersebut bekerja sama dengan berbagai bank yang memiliki suku Bunga yang berbeda-beda namun menggunakan suku bunga acuan rata-rata pada pricelist nya.

Semakin besar nilai rumah yang anda ajukan melalui KPR, akan semakin besar nominal perbedaan cicilannya saat suku bunga bergerak naik.

Oleh karena itu ada baiknya anda juga melakukan konrmasi ulang siapa bank pemberi fasilitas KPR anda, berapa suku bunga terkininya,

dan mintalah markeng tersebut memberikan ilustrasinya jika acuan suku bunga yang digunakan di dalam pricelist berbeda dengan acuan suku bunga bank yang akan anda gunakan.

8. KENALI CARA MAIN BANK YANG MEMBERIKAN FASILITAS KPR ANDA Secara umum ada 2 kategori Bank yang membiayai KPR yaitu Bank

Konvensional dan Bank syariah. Kedua Bank tersebut memiliki cara main yang berbeda. Perbedaan paling nyata yaitu bank syariah

menerapkan sistem cicilan tetap (x) selama masa angsuran namun


20



besaran cicilan nya pada umumnya lebih nggi dari cicilan tahap awal di bank Konvensional. Di sisi lain Bank konvensional menggunakan sistem Bunga oang yang akan x pada tahap awal cicilan (pada umumnya selama 1 tahun sampai dengan 3 tahun) setelah itu akan

mengiku acuan suku bunga Bank Indonesia (BI) sebagai bank sentral yang besarannya dipengaruhi oleh keadaan ekonomi negara. Saat

keadaan ekonomi kondusif dan acuan suku bunga relaf rendah maka kenaikan cicilan anda pun relaf rendah. Namun, jika keadaan ekonomi sedang dak bersahabat, ada resiko cicilan anda melonjak nggi. Kedua pilihan bank tersebut memiliki faktor keunggulan dan kelemahannya masing-masing semua dikembalikan lagi kepada anda sesuai dengan kebutuhan anda sendiri. Selain itu, ada baiknya anda mengetahui berbagai skenario yang

mungkin terjadi selama periode cicilan. Di antaranya adalah: apa yang akan terjadi kalau anda telat membayar cicilan, berapa denda yang harus anda bayar per hari jika anda terlambat, berapa besar pinal yang harus anda bayar jika anda ingin melunasi semua cicilan, bagaimana jika saat periode angsuran, anda ingin menjual rumahnya kembali. Dengan demikian, anda sudah mendapatkan gambaran tentang syarat dan ketentuan bank yang memfasilitasi KPR anda.

9. BANDINGKAN DENGAN HARGA SEKITAR Walaupun pada umumnya harga perdana saat developer membuka perumahan pertama kali adalah harga termurah, anda dak perlu terburu-buru untuk membayar tanda jadi. Anda tetap perlu membandingkan harga sekitar dengan developer yang menjual pe dan rumah serupa karena belum tentu harga perdana di sebuah perumahan baru lebih murah dari perumahan sekitar. Perlu diingat pula bahwa

luas tanah dan ukuran bangunan dak bisa semata-mata dijadikan pembanding harga. Anda perlu menyesuaikan dan mempermbangkan fasilitas yang disediakan oleh developer, spesikasi bangunan yang


21



digunakan, dan nilai tambah lainnya yang disediakan developer. Anda juga perlu mempermbangkan kemampuan nansial anda seper yang sudah dijelaskan pada poin-poin sebelumnya. Semua orang pas ingin memiliki rumah bagus dengan fasilitas yang lengkap. Sayangnya

dak semua orang bisa untuk memilikinya. Tetaplah realiss dan pilihlah dengan bijak antara rumah yang anda inginkan sesuai dengan kebutuhan dan kondisi keuangan anda.

Demikan rangkuman ps dari kami sebagai panduan anda untuk membeli rumah baru dari developer. Semoga bermanfaat. Salam,

Sumintong Wibowo Mahika Tirta: Your Property Partner


22



MAHIKA TIRTA Your Property Partner Kami dapat menjadi rekan terpercaya dan handal dalam semua hal yang berkaitan dengan bisnis proper secara menyeluruh dalam satu atap. Baik dalam penyediaan jasa pemasaran, pengurusan legalitas, jasa kontraktor/ pembangunan, pengajuan KPR, sampai dengan membantu dalam hal pengelolaan investasi di dunia proper, khususnya di daerah Bogor dan sekitarnya. Berikut beberapa jasa kami yang berhubungan dengan transaksi proper rumah baru.

JASA PEMASARAN RUMAH BARU - Markeng dan SWOT Analysis - Jaringan Broker Terluas di Bogor

- Jaringan Perbankan Konvensional & Syariah - Markeng Plan yang Efekf & Esien - Online Markeng Berbasis Teknologi Terkini


23



JASA KONTRAKTOR - Terpercaya - Bergaransi - Anggaran Fleksibel

- Gras Biaya Survey - Berpengalaman Lebih dari Ratusan Proyek

- Dapat Membantu Pengajuan Pinjaman (Renovasi / Bangun Baru)

JASA PENGURUSAN KPR - Memandu Nasabah Melengkapi Semua Persyaratan - Memberikan Gambaran Perhitungan Biaya Transaksi

- Memandu Anda Memilih Skema Pinjaman Terbaik - Jaringan Luas Perbankan Konvensional & Syariah - Analisa Keuangan Sesuai Kondisi Finansial Anda


24



JASA PENGURUSAN LEGALITAS - Spesialis Legalitas di Bidang Proper - Didukung Konsultan Proper Profesional - Kecepatan Penyelesaian Dokumen - Jaminan Keaslian Dokumen

- Biaya Pengurusan yang Kompef - Jaringan Notaris di Bogor dan Sekitarnya

PT. MAHIKA TIRTA Call Center 1: 0251-8326 110 Call Center 2: 0251-8326 117 E-mail: info@mahikarta.com Website: mahikarta.com Alamat: Jl. Jend. Sudirman No. 22 Bogor, Jawa Barat 16121 Indonesia


25



BAGIAN 2

PANDUAN MEMBELI RUMAH BEKAS Copyright © 2016 Mahika Tirta: Your Property Partner. All Rigths Reserved.

26



Anggapan barang bekas itu selalu lebih jelek dari barang baru dak selalu tepat, khususnya pada kasus proper. Tidak ada yang namanya tanah baru atau tanah bekas karena tanah tetaplah tanah. Tanah sama bagusnya sekalipun sudah puluhan tahun atau ratusan tahun dipakai. Sedangkan untuk nilai sebuah bangunan memang betul mengalami penyusutan

tetapi bukan berar bangunan tersebut dak bisa diperbaiki. Bahkan jika bangunan tersebut direnovasi, rumah tersebut dapat menjadi seper baru. Membeli rumah bekas (second ) juga memiliki kelebihan dan kelemahan. Mari kita simak kelebihan membeli rumah bekas berikut:

1. RUMAH SUDAH SIAP HUNI Saat anda membeli rumah bekas apalagi sudah dalam keadaan kosong

di hari setelah anda bertransaksi, anda bisa langsung menempanya. Sekalipun rumahnya masih dihuni oleh pemilik sebelumnya, mungkin hanya butuh 1 sampai 2 minggu, maksimal 1 bulan untuk tenggat waktu mengosongkan rumah. Berbeda saat anda memutuskan bangun sendiri atau mengambil rumah indent dari developer yang mau dak


27



mau meminta anda menunggu berbulan-bulan untuk menyelesaikan pesanan anda. Itupun anda masih memiliki resiko keterlambatan serah terima.

2. ANDA DAPAT MELIHAT BENTUK JADINYA SECARA LANGSUNG Saat anda membeli rumah bekas/second, apa yang anda lihat, anda pegang, dan anda rasakan, itulah yang anda bayar. Jadi anda dak perlu susah-susah menggunakan daya imajinasi anda untuk membayangkan rumah yang ingin anda beli. Tidak seper halnya saat anda membangun sendiri atau membeli indent rumah baru dari developer. Yang baru

anda dapatkan adalah gambar ilustrasi saja yang bisa saja dak sesuai dengan imajinasi anda.

3. LINGKUNGAN SOSIAL SUDAH TERBENTUK Rumah second apalagi di dalam perumahan yang sudah lama

paslah sudah memiliki semua infrastruktur mulai dari jalan, taman, sambungan listrik, air, internet, dan fasilitas lainnya. Selain itu, anda sudah langsung bisa memiliki tetangga dan keramaian kompleks. Bagi anda yang memang ingin memiliki rumah siap huni, memilih rumah second bisa menjadi alternaf terbaik.

4. HARGA BISA NEGO Pada saat transaksi rumah secondary maka proses negosiasi pada

umumnya terjadi antara perorangan dengan perorangan. Sehingga anda memiliki posisi tawar dan ruang negosiasi yang lebih luas dibanding

anda membeli melalui developer. Sah-sah saja anda melakukan penawaran harga kepada pemilik rumah. Dalam situasi penjual butuh uang cepat, dak menutup kemungkinan harga rumah bisa turun jauh lebih rendah dari harga permintaan awal.


28



5. RESIKO LEBIH MINIMAL Tidak seper membeli rumah baru dari developer anda masih memegang beberapa resiko yang mungkin saja bisa terjadi mulai dari developer wanprestas, keterlambatan serah terima unit, atau bahkan developernya bangkrut dan proyek disita oleh bank. Pada saat anda membeli rumah second, khususnya di dalam perumahan,

pada umumnya semua legalitas sudah terjamin dan terhindar dari kemungkinkan gagal bangun. Adapun kekurangan dalam membeli rumah bekas adalah sebagai berikut:

1. PILIHAN TERBATAS Saat anda ingin membeli rumah bekas, pilihan anda terbatas pada penawaran yang memang sudah ada di pasaran dengan desain rumah, luas tanah dan bangunan yang tersedia di pasar second. Tdak seper

ketersediaan perumahan baru dengan beragam pe, lokasi, dan harga jual.

2. ANDA SULIT MEMERIKSA DETAIL SPESIFIKASI BANGUNAN Anda mungkin masih bisa melihat kondisi bangunan yang masih terlihat

kasat mata misalnya kusen, daun pintu, tembok, dan atribut sik lainnya. Tapi untuk spesikasi detailnya belum tentu pemilik rumah bisa menjelaskan secara detail. Misalnya berapa kedalaman sumur bor yang ada saat ini, kedalaman sepc tank , ketebalan besi pondasi, jenis

bata yang digunakan, dan spesikasi teknis lainnya.


29



3. PERLU RENOVASI Saat membeli rumah second, anda perlu menyediakan cadangan anggaran biaya untuk merekondisi beberapa bagian krusial, misalnya

untuk melakukan pengecetan ulang, menggan gagang pintu yang rusak, memperbaiki instalasi listrik yang rusak, memoles ulang fasad rumah, dan perbaikan-perbaikan lainnya. Terkadang dalam beberapa

kasus, anda perlu melakukan renovasi besar seper menggan rangka atap yang sudah rusak dan menggan semuanya dengan rangka baja ringan, mengubah struktur ruangan atau menambah ruangan kamar yang baru.

4. mengurus kPr sendiri Jika melalui kPr Karena transaksi antara pembeli dan penjual adalah pihak perorangan, maka hal ini akan menjadi kendala bagi anda yang memiliki keterbatasan pengetahuan mengenai proses permohonan KPR. Di satu sisi, andapun

dak mungkin merepotkan yang punya rumah untuk mengurus KPR. Seandainya pun pihak penjual bersedia membantu, pihak penjual belum tentu paham mengenai proses permohonan KPR.

Kendala berikutnya adalah, terkadang pembeli dak mau menunggu kepasan dari bank apakah permohonan KPR anda disetujui atau dak. Kecuali anda memberikan tanda jadi sebagai ikatan. Di satu sisi, jika anda dak paham mengenai KPR, anda memiliki resiko kehilangan tanda jadi tersebut jika ternyata pihak Bank dak menyetujui permohonan anda. Akhirnya sang pemilik rumah menganggap transaksi gagal dan uang

tanda jadi hangus.


30



5. HARGA YANG DISETUJUI BANK BUKANLAH HARGA YANG ANDA TRANSAKSIKAN Selain dana ekstra untuk melakukan biaya renovasi anda juga perlu menyiapkan pos dana cadangan untuk menambah DP jika ternyata hasil penilaian bank terhadap rumah yang akan anda beli dak sesuai dengan hasil penilaian bank. Walaupun pada saat buku ini ditulis pada

umumnya Bank meminta anda menyiapkan DP sebesar 30% dari harga rumah, namun perlu anda ketahui bahwa harga rumah yang dimaksud oleh bank adalah harga rumah menurut pihak bank. Bukan harga rumah berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak.

Contohnya saja saat anda ingin membeli rumah second dan disepaka antara pembeli dan penjual bahwa harga transaksinya senilai 1 Miliar. Maka saat proses pengajuan KPR, bank akan mengirim perwakilan Bank. Baik bagian analisa kredit atau KJPP independent untuk melakukan

survey terhadap rumah anda dan melakukan penafsiran harga. Jika ternyata hasil dari penilaian Bank rumah yang anda beli dinilai memiliki

harga 900 Juta maka skenario yang akan terjadi adalah bank hanya mau memberikan pinjaman sebesar 70% dari 900 juta atau sebesar 630 juta. Sehingga DP yang perlu anda persiapkan menjadi lebih besar, yaitu sebesar 370 juta yang seharusnya jika mengacu pada harga transaksi DP yang anda siapkan sebesar 300 juta. Jika skenario ini terjadi mau dak mau anda harus bersedia menambah DP sebesar 70 juta atau berujung kepada gagal transaksi.

6. CARA PEMBAYARAN TERBATAS Dalam kondisi tertentu khususnya saat penjual rumah betul-betul sedang butuh dana cepat terkadang mereka dak bisa menunggu terlalu lama. Pada beberapa kasus kadang penjual juga hanya ingin menjual proper mereka dengan cara cash keras. Hal ini akan menjadi kendala jika anda dak dapat menyiapakan dana tunai segera atau


31



masih membutuhkan waktu dapam proses permohonan KPR yang bisa

memakan waktu 2 minggu sampai dengan 1 bulan. Anda beruntung jika peminat rumah tersebut ternyata hanya anda sendiri. Tapi jika banyak peminatnya, tentu anda akan kalah bersaing dengan konsumen yang mampu menyiapkan dana untuk membayar dengan cara cash keras.

Setelah penjabaran kelebihan dan kekurangan ps membeli rumah bekas, kami dapat menyimpulkan dalam bentuk beberapa ps berikut:

1. TENTUKAN HARGA YANG REALISTIS SESUAI DENGAN KEMAMPUAN FINANSIAL ANDA Banyak ahli proper mengklaim permbangan utama dalam membeli proper adalah lokasi, lokasi, dan lokasi. Bagi kacamata investor yang punya dana berlebih dan si tuan berkantong tebal mungkin tepat. Tapi

bagi kacamata sebagai pembeli pertama kami lebih setuju berangkat dari harga yang mampu dicapai oleh kondisi nansial anda. Karena belum tentu lokasi yang anda inginkan dapat dicapai oleh kemampuan

nansial anda. Semua orang pas ingin beli rumah di tengah kota dengan lokasi yang strategis dengan lingkungan yang nyaman. Tapi pada kenyataannya


32



dak semua orang mampu membelinya. Sebagai contoh jika seorang karyawan dengan gaji 5 jutaan memiliki dana tunai yang terbatas ngotot ingin membeli rumah di pusat kota. Misalnya di perumahan Vila Indah

Pajajaran, Kota Bogor. Anda tunggu yang jual butuh sebutuh-butuhnya pun dak akan ada yang jodoh karena memang harga pasaran rumah di sana sudah Milyaran.

Lalu bagaimana cara menentukan harga yang sesuai dengan kondisi fnansial saya? Kalau anda punya dana cash berlebih atau mungkin baru saja mendapat

warisan berlimpah dari mertua dan orang tua anda dan anda dak ingin mencicil, ya jawabannya suka-suka anda saja mau beli rumah harga berapa selama dana anda tunai anda cukup. Betul?!

Nah masalahnya bagaimana kalau saya gak bisa beli cash? Gimana cara menghitungnya? Tenang saja. Anda dak sendirian. Bank Indonesia sendiri mencatat 70% lebih transaksi proper di Indonesia memang menggunakan fasilitas KPR. Tapi kalau di rinci lagi, khususnya untuk transaksi proper di bawah 1 Miliar tentu jauh lebih dari 70% transaksi menggunakan KPR.

Lalu apa hubungannya harga rumah, kondisi fnansial, dan KPR? Oke.. jadi secara sederhana, bank punya aturan main dalam menentukan besar cicilan maksimal yang bisa anda ajukan berdasarkan penghasilan anda. Berdasarkan cicilan itu pula, kita bisa prediksi berapa harga rumah yang ideal untuk anda.


33



Bank memberikan plafond cicilan sebesar 30 % sampai dengan 40% dari total penghasilan bersih anda. Pada umumnya hitungan standarnya

adalah 1/3 (seperga) penghasilan. Maksudnya penghasilan bersih di sini adalah penghasilan anda setelah dipotong berbagai cicilan

yang sedang berjalan (misalnya cicilan mobil, motor, KTA, atau cicilan lainnya). Penghasilan anda juga bisa digabungkan dengan pasangan anda dalam hal ini, anda sudah berpasangan sebagai suami istri. Bukan masih tunangan atau pacaran. Terlebih lagi masih PDKT yah =).

Misalnya saja penghasilan anda 10 juta dan penghasilan pasangan anda 5 juta. Pada saat anda mengajukan KPR anda sudah memiliki cicilan mobil sebesar 3 juta per bulan. Jadi penghasilan bersih anda adalah 10 juta + 5 juta - 3 juta = 12 juta. Nah berdasarkan angka tersebut maka cicilan yang bisa ajukan adalah 12 juta x 1/3 = 4 juta per bulan. Setelah mendapatkan nilai maksimal cicilan per bulan, nggal anda tentukan berapa lama periode cicilan yang ingin anda ambil. Pada umumnya periode cicilan KPR mulai dari 5 tahun sampai 20 tahun.

Perlu diingat juga bahwa lama cicilan dibatasi dengan usia anda saat ini. Pada umumnya Bank memiliki kebijakan untuk karyawan, cicilan harus selesai pada saat usia 55 tahun atau 60 tahun untuk pengusaha.

Jadi kalau usia anda misalnya 40 tahun dan berstatus sebagai karyawan maka cicilan terlama yang bisa anda ambil adalah 15 tahun, yaitu 55

tahun (batas maksimal) – 40 tahun (usia anda). Dengan menggunakan kedua kombinasi inilah anda dapat menghitung

besar pinjaman yang bisa anda dapatkan dari Bank. Jika kedua kasus di atas digabungkan, arnya anda dapat mengajukan pinjaman yang bisa dicicil sebesar 4 juta per bulan dengan periode 15 tahun. Jika diasumsikan dengan bunga rata-rata KPR pada saat e-book ini ditulis

(10%) maka pinjaman maksimal yang bisa anda dapatkan adalah sekitar Rp 370 juta.


34



Jika ternyata pada kasus di atas status anda adalah sebagai pengusaha

dengan usia 40 tahun, anda masih bisa mencicil selama 20 tahun. Maka, dengan perhitungan yang sama dengan besar cicilan 4 juta per bulan dengan periode 20 tahun, anda dapat mengajukan pinjaman sekitar Rp 410 juta. Untuk mendapatkan hitungan akuratnya, anda bisa menggunakan kalkulator KPR yang ada di website kami. Namun jika ingin menghitung

secara kilat dengan asumsi bunga rata-rata KPR 10 %, pinjaman yang bisa anda ambil selama 15 tahun sekitar 93x lipat dari maksimal cicilan anda. Sedangkan untuk jangka waktu 20 tahun adalah sebesar 102 x lipat dari maksimal cicilan anda. Sekali lagi, cara mudah menghitung

maksimal cicilan adalah 1/3 dari jumlah penghasilan bersih anda yah. Nah kalau sudah tau besar pinjaman yang bisa anda ambil, nggal anda tambahkan dengan dana tunai yang anda punya sebagai DP (Down Payment ). Itulah harga ideal yang bisa anda jadikan patokan dalam memilih rumah. Perlu diingat dalam transaksi rumah, anda

dak hanya menyiapkan DP tapi juga perlu menyiapkan biaya KPR, bea BPHTB dan bea AJB (Akte Jual Beli) dan BBN (Bea Balik Nama). Bea KPR besarannya sekitar 6 % dari nilai pinjaman anda, Bea BPHTB sekitar 5% dari nilai transaksi anda, dan Bea AJB BBN adalah sekitar 1 hingga 2 % dari nilai transaksi anda. Jika disederhanakan, selain DP, anda harus

menganggarkan 10 % dari nilai rumahnya sebagai persiapan biayabiaya yang mbul selain dana yang anda siapkan untuk DP. Kalau disambungkan kembali dengan cerita di atas, misalnya diketahui

bahwa maksimal pinjaman yang bisa anda dapatkan dari Bank adalah 410 juta. Sedangkan dana tunai yang sudah anda siapkan di awal sebesar 90 juta. Maka, bisa dihitung secara kasar seandainya anda mengambil rumah senilai 450 juta, maka biaya-biaya yang akan anda tanggung adalah 10 % dari 450 juta, yaitu sebesar 45 juta. Sedangkan sisanya bisa anda gunakan sebagai DP 10% sebesar 45 juta.


35



Jadi kalau di perinci lebih detail adalah, jika anda membeli rumah seharga 450 juta dengan menggunakan DP sebesar 10% atau 45 juta maka pinjaman yang anda ajukan ke bank adalah 90% dari 450 juta, yaitu sebesar 405 juta. Sedangkan 45 juta lainnya anda gunakan sebagai dana cadangan untuk membayar bea KPR, Bea BPHTB atau dikenal juga dengan nama pajak pembeli dan juga bea AJB dan BBN. Nah, kalau disimpulkan dengan cara perhitungan yang sederhana maka step menghitunganya adalah: 1.

Hitung penghasilan gabungan bersih anda

2.

Penghasilan dikali 1/3 maka dapat angka cicilan maksimal

3.

Tentukan besar pinjaman yang bisa anda dapat ( 93x lipat untuk 15 tahun) dan (102x lipat untuk 20 tahun)

4.

Dari besaran pinjaman itu yang anda gunakan untuk membiayai maskimal 90% nilai rumah yang ingin anda beli.

5.

Siapkan Dana total ideal sebesar 20% dari nilai rumah yang ingin anda beli. 10 % untuk DP dan 10% untuk bea lain-lain.


36



YMENT NT  yang CukuP untuk 2. siaPkan siaPk an dP DOWN PAYME MEMINANG MEMINAN G PROPERTI YANG YANG ANDA IMPIKAN DP (Down Payment ) adalah dana yang harus anda keluarkan sendiri yang besarannya tergantung dari beberapa ketentuan. Di antaranya adalah:

A. Berdasarkan Kepemilikan Rumah Jika anda adalah pembeli rumah pertama kali maka DP yang anda

siapkan mulai dari 10% sampai dengan 20%. Yang dimaksud rumah pertama adalah rumah pertama yang sedang dalam periode

cicilan KPR. Jadi, jika anda sebelumnya sudah pernah membeli rumah secara cash atau cash atau mungkin secara KPR namun sudah lunas

dan anda ingin mengajukan KPR lagi maka anda masih termasuk dalam kategori sebagai pembeli rumah pertama.

Sedangkan untuk pemilikan rumah kedua diwajibkan membayar DP sebesar 30% dan akan lebih besar lagi untuk kepemilikan kepemilikan rumah kega dan seterusnya.

B. Berdasarkan Luasan Bangunan Sesuai dengan ketentuan ketentuan BI mengenai KPR, besaran DP juga diatur berdasarkan luasan bangunan yang ingin anda beli. Jika luasan bangunan yang anda ingin beli masih di bawah 70 meter persegi maka DP yang perlu anda siapkan bisa lebih rendah. Mulai dari

10% (tergantung (tergantung kebijakan masing-masing Bank). Sedangkan untuk luasan bangunan lebih dari 70 meter, DP minimal sebesar 20%. Yang diatur adalah luas bangunan, bangunan, bukan luas tanah. Jadi kalau

anda membeli rumah dengan luas bangunan 45 meter persegi di atas tanah 100 meter, maka tetap dianggap sebagai pengajuan KPR dengan luasan bangunan di bawah 70 meter persegi.


37



C. Berdasarkan Nilai Aprasial Bank. Seper yang sudah dijelaskan sebelumnya di atas, persentase DP dihitung berdasarakan nilai yang dikeluarkan aprasial Bank. Jika ternyata nilai transaksi anda berada di atas nilai aprasial maka

anda diwajibkan menambah DP.

D. Berdasarkan Kemampuan Finansial Anda Prinsipnya sama dengan poin pertama saat bank menilai

penghasilan anda misalnya hanya mampu mencicil sebesar 3 juta per bulan, sedangkan cicilan rumah yang anda inginkan dengan DP

30% ternyata sebesar 4 juta per bulan, maka Bank akan meminta penambahan DP sehingga setelah penambahan DP tersebut,

cicilan anda menjadi 3 juta per bulan.

3. Cari sebanyak-banyaknya informasi rumah yang DIJUAL DI AREA YANG YANG ANDA INGIN INGI N BELI Poin pertama dan kedua di atas adalah analisa nansial anda sendiri sehingga sebelum mencari anda sudah dapat menentukan target harga

rumah yang ideal untuk anda. Selanjutnya carilah informasi rumah yang berada pada kisaran target harga yang sudah anda tentukan dan

alternaf daerah mana saja yang bisa anda dapat dengan anggaran yang anda punya.

Setelah mendapatkan beberapa target wilayah, kerucu kembali wilayah mana saja yang ingin menjadi fokus pencarian anda, yang menurut anda paling sesuai dengan kebutuhan anda. Banyak sumber informasi yang bisa anda gunakan sebagai bahan referensi. referensi. Berikut beberapa sumber informasi yang dapat anda gunakan:


38



A. Internet Banyak marketplace penyedia informasi rumah dijual. Anda bisa

sorr semua iklan di wilayah yang anda inginkan dan bisa langsung menghubungi contact person person yang ada di iklan tersebut untuk

menanyakan ketersedian rumah tersebut dan juga menanyakan apakah pihak penjual mau jika rumah tersebut dibeli melalui KPR.

B. a Pp  f  a t  a Inginkan Anda bisa datang ke markeng gallery kantor agen proper di

area sekitar anda untuk menanyakan daar rumah yang dijual dan anda bahkan bisa meminta tolong kepada kantor proper tersebut untuk mencarikan proper sesuai dengan kategori yang anda inginkan.

C. Koran Salah satu referensi lainnya yang bisa anda gunakan adalah info

iklan rumah dijual di koran lokal setempat. Memang kelemahan iklan koran adalah informasi yang sangat singkat dan dak ada foto rumah tersebut jika iklan tersebut hanya iklan baris.

4. LAKUKAN SURVEY BERSAMA KELUARGA ANDA Setelah anda memang sudah mendapatkan beberapa informasi rumah

yang dijual, sebaiknya untuk mempercepat keputusan, ada baiknya anda dapat langsung mengajak pasangan anda untuk survey bersama dengan anda. Karena bisa saja saat anda menemukan me nemukan rumah yang ideal, rumah tersebut juga sudah banyak peminat lainnya yang mengincar sehingga jika anda dak dapat memutuskan secara cepat, maka anda akan kalah bersaing oleh peminat lainnya. Dengan mengajak pasangan


39



anda, sedaknya proses pengambilan keputusan bisa diambil lebih cepat.

5. CEK LEGALITAS PROPERTI YANG INGIN ANDA BELI Setelah anda menemukan rumah yang menurut anda adalah pilihan

terbaik untuk anda, tahap selanjutnya adalah teli terlebih dahulu semua legalitas proper tersebut. Pengecekan standar yang perlu dilakukan di antaranya adalah:

A. s (shm/shgb) Pp t Apakah serkat tersebut sudah ditangan pihak penjual atau masih dalam agunan pihak perbankan atau dijaminkan ke pihak lain nonperbankan. Sebisa mungkin penjual bisa menunjukkan serat aslinya kepada anda. Sekalipun memang ternyata sedang diagunkan, anda perlu untuk meminta buk keterangan dari Bank yang bersangkutan yang menyatakan serkat tersebut memang ada pada bank. Hal yang perlu anda ketahui jika memang SHM tersebut sedang dalam agunan bank, paskan bahwa Serkat tersebut sudah pecah dan sudah berbalik nama atas nama penjual. Kasus ini sering terjadi pada saat anda membeli rumah second pada perumahan baru. Bisa saja pemilik rumah membeli dari developer saat serkat developer masih dalam proses pemecahan SHM induk dan dilanjut pada proses balik nama. Jika ternyata demikian adanya, maka anda dak bisa melakukan take over ke bank lain.

B. IMB IMB adalah buk bahwa memang rumah tersebut memang boleh didirkan bangunan. Karena pada beberapa kasus, khususnya rumah di perkampungan (nonperumahan), bangunan berada pada

lahan yang dak boleh dibangun, namun pemiliknya membangun


40



bangunan di atas tanah tersebut. Ini akan berbahaya bagi anda di

kemudian hari jika bangunan anda dibongkar karena dak memiliki izin. Serkat dan IMB adalah syarat mutlak yang diwajibkan perbankan jika anda ingin mengajukan permohonan KPR. Dalam beberapa kasus, kadang yang menjadi kendala, sekalipun bangunan sudah memiliki IMB, luas bangunan yang tertera dalam IMB dak sesuai dengan luas bangunan sik aslinya. JIka perbedaannya dak terlalu jauh terkadang bank masih mentolerir. Namun jika di IMB tercantum pe 36 namun pemilik rumah sudah merenovasi menjadi bangunan 2 lantai seluas 200 meter maka itu akan menjadi masalah dalam proses pengajuan KPR. Pada umumnya Bank masih mentolerir jika luasan asli sik bangunan dak lebih dari ga kali luasan bangunan yang tertera pada IMB. Jika melebihi angka tersebut, anda diwajibkan merevisi IMB terlebih dahulu atau proses dilanjutkan tapi dengan konsekuensi bank akan menurunkan jumlah pinjaman anda dan berakibat kepada penambahan DP.

C. PBB Selain itu anda perlu memaskan bahwa PBB rumah tesebut sudah pecah per kavling dan luasan tanah dan bangunan yang tertera

pada PBB juga sebaiknya sesuai dengan luasan tanah pada SHM dan luasan bangunan pada IMB. Memang dimungkinkan saja transaksi terjadi sekalipun kadang ada perbedaan antara PBB dengan SHM dan IMB namun sebaiknya PBB dapat direvisi terlebih dahulu demi kenyamanan transaksi.

D. Status Kepemilikan Maksud status kepemilikan di sini adalah pada saat penjual ingin menjual propernya, ada beberapa skenario yang bisa saja terjadi di antaranya:


41


1.


Rumah tersebut memang miliknya sehingga dak perlu melibatkan pihak lain saat menjual.

2.

Rumah tersebut adalah warisan orang tuanya dan

serkatnya masih atas nama almarhum orang tuanya. 3.

Rumah tersebut adalah hibah dari orang tuanya dan

serkat tersebut masih atas nama orang tuanya (orang tua masih hidup).

4.

Rumah tersebut dibeli setelah menikah dan arnya rumah tersebut adalah harta bersama antara pemilik dengan

pasangan (suami/istri). Dalam hal ini perlu dipaskan bahwa pasangan pemilik memang sudah mengetahui dan

sudah menyetujui transaksi tersebut dan bisa dihadirkan saat akad. 5.

Rumah tersebut dibeli setelah menikah dan dijual saat cerai ma di mana serkat tersebut masih atas nama almarhum suami/istri.

6.

Rumah tersebut dibeli setelah menikah dan djiual saat status cerai hidup di mana serkat tersebut masih atas nama suami/atau istri yang bercerai.

7.

Rumah tersebut milik badan hukum (bukan atas nama perorangan)

Dari semua skenario di atas, perlakuan transaksi masing-masing memiliki perlakuan yang berbeda-beda. Sebaiknya anda melibatkan

ahli baik dari sisi notaris atau konsultan proper untuk membantu anda menganalisa legalitas proper tersebut. Selain dari sisi legalitas, notaris atau konsultan proper juga akan membantu anda untuk menghitung komponen-komponen biaya yang mbul atas terjadinya transaksi tersebut.


42



6. CEK KONDISI BANGUNAN Salah satu faktor penentu keputusan saat membeli rumahsecond adalah

anda harus dapat menilai bangunan proper tersebut dan mengesmasi biaya yang akan anda keluarkan saat anda akan merenovasi rumah tersebut. Jika anda salah berhitung, bisa saja setelah anda membeli rumah tersebut, setelah ditambahkan dengan biaya renovasi malah jadi jauh lebih mahal jika anda membeli rumah baru di area serupa. Saran kami ajaklah konsultan bangunan atau kontraktor kepercayaan anda untuk memeriksa dan menilai kelayakan bangunan tersebut dan

mendapatkan informasi paling detail tentang spesikasi rumah yang ingin anda beli.

Selain itu anda perlu juga mengecek fasilitas pendukung yang ada pada rumah tersebut di antaranya adalah daya listrik, instalasi listrik, sumber

air, sirkulasi udara di seap ruangan, intensitas cahaya, serta aliran air atau irigasi rumah.

7. BAYAR TANDA JADI SEWAJARANYA Jika anda memang sudah terlanjur suka dengan rumah yang anda lihat, jangan langsung segera membayar tanda jadi dalam jumlah besar. Apalagi anda belum melakukan langkah-langkah dari poin 1 sampai ke

poin 6. Memang di satu sisi anda merasa khawar jika ada pihak lain yang lebih cepat membuat kesepakatan dengan pihak penjual. Tapi di sisi lain anda juga perlu menjaga keamanan anda sendiri. Pada kondisi demikian anda bisa saja mengikat penjual dengan tanda jadi sewajarnya dan meminta waktu untuk masuk ke tahap selanjutnya. Jangan lupa juga untuk meminta kwitansi atas tanda jadi yang anda bayarkan. Tetapkan juga ketentuan jika ternyata terjadi kegagalan transaksi apakah tanda jadi dikembalikan sebagian atau hangus.


43



Jika memang semua langkah sudah anda jalankan dan anda sudah mantap anda bisa masuk kelangkah selanjutnya yaitu membayar DP yang lebih besar. Semua kembali lagi kepada negosiasi kedua belah

pihak. Karena kadang pihak penjualpun dak mau menerima ikatan tanda jadi jika jumlah yang anda jaminkan terlalu kecil atau waktu tunggu yang anda minta terlalu lama.

Saran kami jika memang anda terpaksa menyetorkan jumlah DP yang terbilang besar, sebaiknya dilakukan pengikatan yang lebih nggi dalam bentuk PPJB di notaril sehingga legalitasnya kesepakatan menjadi lebih kuat. Di PPJB inilah kesepakatan kedua belah pihak dituangkan

sebagai pegangan kedua belah pihak sampai dengan terjadi AJB (Akad Jual Beli). Jika perlu hal-hal kecil sekalipun perlu dituangkan ke dalam

PPJB misalnya saja semua tagihan listrik, air PAM, telepon, dan iuran lainnya tetap menjadi tanggungan pihak penjual sampai dengan hari AJB berlangsung.

8. aJukan kPr ke beberaPa bank sekaligus Jika anda mengaJukan kPr Setelah anda mendapatkan tanda jadi dan mendapatkan semua copy legalitas proper dan juga data diri penjual, tahap selanjutnya jika anda menggunakan KPR adalah pengumpulan semua persyaratan KPR dan

pengajuan KPR ke Bank. Berdasarkan penjelasan poin 1 dan poin 2 atas dasar berbagai resiko yang mungkin terjadi pada saat pengajuan KPR, seper terjadinya penurunan plafond karena analisa keuangan anda sendiri atau karena pihak bank menilai rumah tersebut nilainya di bawah nilai transaksi anda, sebaiknya anda memohon KPR ke beberapa bank sekaligus. Memang di satu sisi anda akan keluar biaya adminsitrasi yang lebih banyak namun di sisi lain anda bisa mencari penawaran terbaik dari

semua bank yang anda ajukan. Karena memang sangat mungkin


44



terjadi di penawaran Bank pertama nilai kredit anda maksimal namun suku bunganya lebih nggi, di bank berikutnya suku bunganya rendah namun anda diwajibkan menambah DP, dan ada bank yang ternyata bisa memberikan suka bunga kompef dengan kredit penuh sesuai permohonan anda.

Jika anda merasa kerepotan dalam mengurus KPR, anda juga bisa menggunakan jasa pengurusan KPR yang biasanya sudah memiliki kerjasama

dengan

pihak-pihak

perbankan.

Sehingga

andapun

mendapatkan panduan yang tepat dan gambaran yang lebih lengkap mengenai proses pengurusan KPR.

9. GUNAKAN AGEN PROPERTI PROFESIONAL DI TARGET AREA YANG ANDA BELI Setelah anda membaca poin 1 sampai dengan poin 8, mungkin di benak anda terpikir bahwa proses yang ditempuh dalam transaksi rumah,

khususnya jika anda membeli melalui KPR begitu kompleks. Jika memang anda memiliki keterbatasan waktu dan tenaga untuk melakukan semua

perkerjaan di atas, kami sarankan anda untuk menggunakan jasa agen proper profesional yang spesialis di area tersebut. Gunakanlah jasa agen proper profesional yang kredibel, memiliki kantor markeng yang jelas, sudah berbadan hukum, bekerja dalam bentuk m dan memiliki networking yang luas. Keuntungan dalam menggunakan agen

proper, yaitu:

A. m P Pp  l lp Semua agen proper profesional pada umumnya sudah mendapatkan training mengenai ilmu-ilmu dasar proper.

Di antaranya mengenai pengetahuan legalitas proper, cara menilai harga proper, serta perhitungan komponen biayabiaya yang mbul dalam transaksi proper anda. Selain itu, anda


45



juga mendapatkan panduan dan tempat untuk bertanya untuk semua proses yang anda tempuh dalam proses transaksi jual beli. Sehingga anda akan terbantu mendapatkan gambaran yang lebih lengkap dan meminimalisir semua kemungiknan resiko yang dapat merugikan anda.

B. Memberi Informasi Pasaran Harga Sekitar Sebagai agen proper yang berpengalaman di suatu wilayah, tentu saja mereka lebih menguasai harga pasaran sekitar wilayah tersebut. Sehingga anda juga mendapat gambaran apakah harga rumah yang ingin anda beli tersebut memang sesuai dengan harga pasar, di bawah harga pasar, atau di atas harga pasar.

Selain itu seorang agen proper profesional pas bekerja dalam bentuk m dan memiliki jaringan yang luas. Sehingga jika memang anda masih belum yakin memutuskan untuk membeli rumah

tersebut, agen proper anda dapat memberikan rekomendasi proper lain dengan kategori yang serupa sebagai pembanding. Sumber informasi tersebut bisa didapatkan dari agen proper anda, atau melalui networking m markeng agen tersebut.

C. Membantu Anda Melakukan Negosiasi Dengan Pihak Pembeli Agen proper juga dapat memberikan “bocoran informasi” mengenai seberapa banyak peminat yang ingin membeli rumah

yang anda targetkan dan sudah berapa nggi penawaran yang sudah masuk. Selain itu, anda mendapatkan latar belakang

kenapa proper ini dijual dan seberapa urgent kebutuhan pemilik untuk menjualnya dan berapa boom price yang bisa diajukan


46



kepada penjual. Prinsipnya anda akan mendapatkan informasi lebih lengkap mengenai posisi tawar anda sehingga anda dapat menentukan strategi penawaran yang paling menguntungkan.

D. Menguasai Lingkungan Selain mengenai informasi harga pasaran, agen proper juga dapat memberikan informasi yang lebih lengkap mengenai lingkungan

dari rumah yang ingin anda beli. Apa saja plus minus lingkungan tersebut dan bagaiamana prospek ke depan lingkungan tersebut.

E. Memiliki Networking yang Luas Seper penjelasan di atas, dalam melaksanakan transaksi, anda perlu melibatkan pihak lain baik pihak notaril atau pihak perbankan.

Agen proper yang sudah berpengalaman pas memiliki jaringan yang luas sehingga dapat merekomendasikan anda kepada notaris atau perbankan yang mereka kenal untuk membantu anda. Salam, Sumintong Wibowo Mahika Tirta: Your Property Partner


47



MAHIKA TIRTA Your Property Partner Kami dapat menjadi rekan terpercaya dan handal dalam semua hal yang berkaitan dengan bisnis proper secara menyeluruh dalam satu atap. Baik dalam penyediaan jasa pemasaran, pengurusan legalitas, jasa kontraktor/ pembangunan, pengajuan KPR, sampai dengan membantu dalam hal pengelolaan investasi di dunia proper, khususnya di daerah Bogor dan sekitarnya. Berikut beberapa jasa kami yang berhubungan dengan transaksi proper rumah second .

JASA PEMASARAN RUMAH SECOND - Memberi Informasi Harga Pasaran - Strategi Pemasaran Online dan Oine - Membantu Proses KPR ke Berbagai Bank - Memandu Legalitas Transaksi

- Jaringan Markeng Terluas di Bogor - Otomas Terlisng di www.jualbogor.com


48



JASA KONTRAKTOR - Terpercaya - Bergaransi - Anggaran Fleksibel

- Gras Biaya Survey - Berpengalaman Lebih dari Ratusan Proyek

- Dapat Membantu Pengajuan Pinjaman (Renovasi / Bangun Baru)




49





JASA PENGELOLAAN INVESTASI PROPERTI - Periode Investasi yang Singkat di Bawah 1 Tahun - Potensi Prot Bisa Mencapai 30% - Investasi Terjamin dan Aman - Didukung Konsultan Proper Professional - Terpercaya dan berpengalaman

- Didukung Tim Kontraktor, Legal dan Markeng yang Solid


50



PT. MAHIKA TIRTA Call Center 1: 0251-8326 110 Call Center 2: 0251-8326 117 E-mail: info@mahikarta.com Website: mahikarta.com Alamat: Jl. Jend. Sudirman No. 22 Bogor, Jawa Barat 16121 Indonesia


51



BAGIAN 3

TIPS PANDUAN PENGAJUAN PERMOHONAN KPR Copyright © 2016 Mahika Tirta: Your Property Partner. All Rigths Reserved.

52



: p://www... Berdasarkan data Bank Indonesia Pembiayaan Konsumen dalam hal membeli

rumah, yang menggunakan fasilitas KPR perbankan adalah lebih dari 70% dari total pembiayaan konsumen. Presentase ini berlaku untuk semua harga

rumah namun jika dirinci lebih dalam lagi, untuk perumahan menengah ke bawah hampir seluruhnya menggunakan fasilitas KPR. Berhubung pemberi

KPR adalah pihak perbankan sudah dipaskan pengajuan KPR memiliki berbagai persyaratan yang harus anda persiapkan. E-book ini ditulis untuk membantu anda mengenal lebih dalam mengenai KPR dan panduan dalam permohonan KPR. Semua persyaratan KPR yang dimiliki masing-masing Bank pada prinsipinya serupa dan mengacu kepada prinsip 5C Bank yaitu: Character, Capacity,

Capital, Condion, Collateral. Kami jelaskan masing-masing penjelasan 5C bank sebagai berikut:

1. CHARACTER Karakter seseorang dianggap salah satu penentu paling krusial dalam pemberian kredit. Analoginya sangat sederhana. Saat anda ingin


53



meminjamkan uang ke orang yang dak anda kenal tentu anda juga mencari tau karakter orang itu. Jika ternyata misalnya saja anda tahu bahwa orang yang ingin meminjam uang kepada anda tersebut pernah juga berhutang ke teman anda dan dak dibayar atau dibayarnya dak tepat waktu tentu anda akan enggan meminjaminya bukan? Sama halnya dengan bank, cara bank mengechek kelancaran pembayaran anda adalah dengan melihat status BI checking anda. Dari

sana akan terlihat semua status hutang anda yang sedang berjalan dan kelancaran pembayaran anda. Jika didapa ternyata BI checking anda bermasalah, bank akan enggan menyetujui permohonan kredit anda. Saran kami jika memang anda memiliki hutang yang terkoneksi ke OJK entah KTA, cicilan leasing mobil atau motor bahkan sampai cicilan rice cooker anda yang menggunakan credit card bermasalah sebaiknya anda selesaikan terlebih dahulu. Anda bisa datang ke bank atau lembaga nance yang bermasalah dengan anda untuk melunasi semua hutang anda. Minta surat keterangan lunas secara tertulis yang dicap

dan ditandatangani oleh pejabat berwenang. Surat itu bisa digunakan sebagai keterangan kepada Bank bahwa anda sudah melunasi kewajiban anda yang tertunda dipihak lain. Memang biasanya dak bisa instan anda perlu menunggu waktu 1 sampai dengan 3 bulan sampai data

BI checking anda dibersihkan terhitung sejak anda mendapatkan surat keterangan lunas tersebut.

2. CAPACITY Begitu juga dengan kapasitas (Capacity ). Saat anda ingin meminjamkan ke orang yang dak anda kenal pas anda juga akan melihat kemampuan orang tersebut. Jangan sampai saat anda meminjamkan sejumlah dana tertentu orang tersebut kewalahan membayar cicilannya.


54



Sama halnya dengan Bank, saat anda mengajukan kredit kepada Bank, maka bank memiliki ketentuan bahwa cicilan anda sebisa mungkin

dak boleh lebih dari 30% sd 40% dari penghasilan anda sehingga resiko gagal bayar cicilan kepada bank dapat diminimalisir. Satu hal lagi yang perlu digarisbawahi bahwa penghasilan yang dimaksud

di sini adalah penghasilan bersih dan dapat diakui dan dibukkan kepada bank. Penghasilan bersih arnya adalah penghasilan anda atau penghasilan gabungan anda bersama istri (jika sudah menikah) setelah dikurangi dengan semua cicilan berjalan yang ada. Jadi misalnya saja anda dan istri memiliki gabungan penghasilan sebesar 15 juta dan saat mengajukan KPR anda masih memiliki cicilan mobil sebesar 3 juta per bulan maka penghasilan bersih anda sebesar 12 juta. Dengan demikian maksimal cicilan anda per bulan adalah sebesar Rp 12 juta dikali 1/3 yaitu 4 juta per bulan. Faktor kedua adalah penghasilan dapat diakui dan dibukkan arnya penghasilan tersebut memang memiliki buk yang jelas. Jika anda sebagai karyawan maka buknya adalah dari slip gaji anda. Jika anda sebagai pengusaha arnya dibukkan melalui rekening koran anda atau dokumen pendukung lainnya seper laporan keuangan dan neraca laba rugi serta kelengkapan legalitas usaha anda. Legalitas yang dimaksud di antaranya adalah TDP dan SIUP.

3. Collateral Jaminan Pada umumnya, hampir semua bentuk pinjaman bank, apalagi dengan jumlah relaf besar, akan menggunakan agunan. Memang ada beberapa fasillitas tanpa Agunanan di antaranya KTA dan credit card. Namun itupun jumlahnya relaf terbatas dan bunganya relaf

nggi. Dalam hal permohonan KPR, jaminan pinjaman anda adalah dokumen legalitas proper anda sendiri. Bank akan menunjuk notaris


55



yang tujuannya memeriksa legalitas jaminan anda dan membuat akta perjanjian anda kepada bank atas agunan pinjaman anda. Sebenarnya ini menjadi keuntungan bagi konsumen yang ingin membeli rumah secara KPR karena secara dak langsung, bank akan memeriksa semua legalitas rumah yang ingin dibeli. Hal ini secara otomas mengamankan debiturnya juga dari masalah legalitas di kemudian hari. Perlu diingat sekali lagi bahwa yang menentukan nilai jaminan adalah bank bukan nilai transaksi anda. Jadi ada kemungkinan nilai jaminan anda di mata bank lebih kecil dari nilai transaksi anda yang berakibat kepada penurunan plafond dan berujung kewajiban anda dalam menambah DP.

4. CaPital modal Sebagai buk keseriusan anda, tentu bank meminta anda juga memiliki modal yang dijadikan DP untuk membeli rumah tersebut sehingga Bank dak memberikan sepenuhnya pinjaman yang sesuai dengan nilai harga rumah yang anda beli karena dikhawarkan anda dak mempunyai rasa memiliki (sense of belonging) dan tanggung jawab

jika seluruh biaya dikucurkan oleh bank. Capital dalam KPR dipengaruhi oleh Regulasi Bank Indonesia. Dalam hal

ini adalah LTV (Loan to Value), yaitu presentase maksimum pinjaman dari agunan anda.

Rao tersebut dipengaruhi beberapa faktor: 1.

Luas Bangunan rumah

2.

Tipe bangunan rumah

3.

Jumlah rumah yang anda sedang KPR sebelumnya


56



Semakin kecil Rao LTV nya maka semakin besar Capital (modal) yang perlu anda siapkan (Down Payment ). Sebaliknya, semakin besar LTV

nya maka semakin kecil modal yang wajib anda siapkan. Beberapa kasus developer memiliki kerjasama khusus dengan Bank pemberi KPR sehingga dimungkinkan dapat memberikan LTV yang lebih besar

sehingga modal DP yang anda perlu siapkan menjadi lebih kecil. Secara umum LTV yang ditentukan oleh Bank Indonesia digambarkan dalam tabel berikut:

sumber: hp://www.bi.go.id/id/peraturan/ssk/Pages/pbi_171015.aspx Cara membacanya mudah saja. Tabel sebelah kiri menggambarkan pe proper yang anda ajukan sedangkan tabel di sebelah kanan adalah penjelasan LTV atau persentase yang bank bisa pinjamankan dari nilai proper anda. Sedangkan angka I, II, dan III adalah berdasarkan status anda saat mengajukan KPR. Apakah kepemilikan rumah ke I, ke II, atau ke III. Jadi misalnya saja anda membeli rumah ke II dengan luasan 90 meter persegi maka pinjaman yang bisa anda dapatkan sebesar 70%


57



dari nilai agunan anda. Arnya anda wajib menyiapkan DP sebesar 30%. Kebijakan ini terkadang berbeda dengan kebijakan bank di lapangan. Anda perlu memaskan untuk melakukan konrmasi ulang kepada bank tersebut. Pada beberapa bank, kadang ada yang memberi

keleluasan DP 10% untuk rumah pertama, ada juga yang memukul rata semua DP rumah minimal 30%. Dari gambaran tabel tersebut, dapat dilihat bahwa pembeli rumah pertama yang memiliki keterbatasan DP sebaiknya membeli rumah

dengan luasan di bawah 70 meter persegi agar rao pinjaman anda menjadi lebih besar.

5. CONDITION C yang terakhir adalah gambaran kondisi anda saat mengajukan KPR. Karena KPR adalah sebuah fasilitas kredit dalam jangka waktu yang relaf lama, bahkan beberapa bank bisa memberikan pinjaman sampai dengan 25 tahun maka bank akan mempermbangkan kondisi anda yang berhubungan dengan kepasan cicilan.


58



Beberapa poin gambaran kondisi yang diatur oleh Bank adalah:

A. Perorangan Jika dijabarkan secara detail maka yang dimaksud di sini adalah bahwa pengajuan KPR dak bisa menggunakan nama PT, CV, atau Yayasan tapi harus menggunakan nama perorangan individu

B. Warga Negara Indonesia (WNI) Berikutnya adalah status warga Negara yang mewajibkan pemohon KPR adalah WNI. Ini akan menjadi masalah bagi seorang istri WNI yang bersuamikan WNA. Walaupun istri bisa mengajukan KPR namun penghasilan yang diakui adalah penghasilan dia sendiri. Bukan penghasilan suaminya. Jika ternyata hanya sang suami yang

bekerja maka untuk kasus ini mereka dak bisa mengajukan KPR.

C. Berdomisili di Indonesia. Berdomisili di Indonesia arnya pemohon nggal di Indonesia dan lebih sering berada di Indonesia. Ini kerap kali menjadi kendala bagi pemohon yang berstatus sebagai TKI di luar negeri. Juga bagi yang

bekerja di pelayaran luar negeri karena sekalipun mereka memiliki rumah di Indonesia mereka termasuk kategori dak berdomisili di Indonesia. Namun berdasarkan pengalaman kami, ada beberapa bank di

Indonesia yang dapat memberikan kebijakan tersendiri bagi TKI yang bekerja di luar negeri dan memiliki penghasilan yang cukup besar. Mereka masih dapat dipermbangkan permohonannya selama mereka membuka tabungan di bank tersebut. Sehingga penghasilan mereka di luar negeri, sebagian harus ditransfer ke rekening bank di dalam negeri.


59



D. Usia Minimum 21 Tahun atau Sudah Menikah Bagi pemohon di bawah 21 tahun, bank akan menolak permohonan kredit kecuali pemohon sudah menikah.

E. Pada Saat Kredit Lunas Usia Maksimum 56 Tahun (untuk karyawan) dan 60 Tahun (untuk pengusaha) Usia anda akan berpengaruh terhadap maksimal periode

pinjaman yang bisa anda ajukan. Semakin tua usia pengajuan akan semakin singkat periode pinjamannya dan berdampak kepada jumlah pinjamannya, yakni pinjamannya akan semakin kecil. Sebagai gambaran misalnya bagi karyawan yang berusia 25

tahun dibandingkan dengan karyawan usia 40 tahun. Walaupun penghasilannya sama, namun besar pinjaman yang mereka dapatkan akan berbeda. Misalnya saja penghasilan mereka berdua sama-sama 15 juta per bulan maka karyawan berusia 25 tahun dapat mencicil 5 juta per bulan selama 20 tahun. Sedangkan karyawan berusia 40 tahun hanya bisa dapat mencicil 5 juta per bulan selama 10 tahun.

F.

Memiliki Pekerjaaan dan Penghasilan Tetap Ar poin ini adalah bahwa yang boleh mengajukan KPR hanyalah karyawan yang berstatus pegawai tetap. Pada umumnya bank

menetapkan minimal pengalaman kerja selama 2 tahun. Untuk profesional dan pengusaha, diwajibkan minimal profesi atau usahanya sudah berjalan minimal 2 tahun. Selain itu usaha harus memiliki perizinan badan usaha di antaranya adalah SKDU (Surat Keterangan Domisili Usaha), TDP (Tanda Daar Perusahaan) dan SIUP (Surat Izin Usaha Perdagangan). Poin ini akan menjadi kendala bagi anda yang bekerja sebagai pegawai kontrak atau pegawai lepas ( freelance), markeng MLM atau pengusaha kecil.


60



Saran kami bagi anda yang berstatus pengusaha atau profesional,

sedaknya 3 sampai 6 bulan sebelum merencanakan membeli rumah, catat baik-baik semua transaksi anda dan membuat laporan

neraca keuangan sederhana per bulannya. Seap transaksi yang bersifat cash sebaiknya disetorkan ke bank agar terdata di dalam

rekening anda sebagai buk bahwa transaksi tersebut valid. Selain itu mulailah urus legalitas usaha anda sampai dengan mendapatkan TDP dan SIUP.

Perbedaan antara Bank Syariah dan Bank Konvensional

Pengetahuan selanjutnya yang perlu anda pahami dalam mengajukan KPR di Indonesia, adalah pilihan jenis Bank, yaitu Bank konvensional dan Bank Syariah. Mengenai perbedaan kedua Bank tersebut, selanjutnya akan kami ulas di bawah ini. Kami menjelaskan perbedaan Bank Syariah dan Konvensional berdasarkan kaidah umum secara obyekf tanpa mencampur adukan dengan nilai-nilai agama.


61



1. AKAD Semua transaksi yang dilakukan di bank syariah harus berdasarkan akad

yang dibenarkan oleh Syariah Islam berdasarkan Al-Qur’an dan Hadist dan telah difatwakan oleh Majelis Ulama Indonesia (MUI), seper akad al-mudharabah (bagi hasil), al-musyarakah (perkongsian), al-musaqat

(kerja sama tani), al-ba’i (bagi hasil), al-ijarah (sewa-menyewa), dan al-wakalah (keagenan). Sedangkan untuk bank konvensional, surat

penjanjian dibuat berdasarkan hukum posif yang sedang berlaku di Indonesia.

2. KEUNTUNGAN Bank Syariah mengunakan pendekatan bagi hasil (al-mudharabah) untuk

mendapatkan keuntungan, sementara Bank Konvensional justru mengunakan konsep biaya bunga untuk menghitung keuntungan.

Pada Bank Konvensional, keuntungan yang didapatkan oleh bank adalah selisih bunga antara bunga yang diberikan kepada nasabah yang

menabung di bank tersebut dengan bunga yang diminta dari peminjam dana (dalam hal ini pemohon KPR).

3. FAKTOR PERSETUJUAN Bank Syariah akan menolak untuk menyalurkan kredit yang

diinvestasikan pada kegiatan bisnis yang melanggar hukum Islam, seper perniagaan barang-barang haram, bunga (riba), perjudian (maisir), dan bisnis manipulaf (ghahar). Sementara bank konvensional akan menyalurkan kredit selama debitur diniliai memenuhi kategori 5C

seper yang dijelaskan di atas dan dak menyalahi hukum negara. Bagi anda yang bekerja atau memiliki usaha yang mungkin melanggar hukum Islam atau sekedar berada dalam ranah abu-abu menurut hukum

Islam akan menjadi kendala jika mengajukan KPR ke Bank Syariah.


62



Contoh kecilnya saja anda pengusaha retail , kafe atau restoran yang menjual bir di toko anda. Walaupun sebenarnya anda dak melanggar hukum negara karena memiliki izin, tapi menurut kaidah islam tetap salah. Bank Syariah akan menolak permohonan KPR anda. Begitu juga dengan beberapa jenis pekerjaan yang masuk ranah abu-abu seper DJ (Disk Jokey), karyawan di spa atau pan pijat, hotel mela, dunia hiburan malam, dll.

4. SISTEM CICILAN Salah satu perbedaan yang jelas antara Bank Kovensional dengan Bank Syariah adalah mengenai sistem cicilan. Bank konvensional menganut sistem bunga oang atau anuitas sedangkan syariah menganut sistem margin (bagi hasil) yang sudah ditentukan di awal kredit sampai dengan selesai. Oleh karena itu cicilan di bank syariah selalu tetap dari mulai cicilan sampai dengan selesai. Sedangkan Pada bank

konvensional akan x pada periode awal (biasanya antara 1 sampai 3 tahun), namun setelah melewa masa x cicilan tersebut, cicilan anda akan naik dan dipengaruhi oleh suku bunga Bank Indonesia. Jika suku

bunga BI mengalami kenaikan maka cicilan anda juga akan ikut naik dan sebaliknya.

5. BESARAN CICILAN Walaupun seper penjelasan di poin 4 bahwa besaran cicilan pada bank syariah adalah tetap dengan jumlah pinjaman yang sama, namun jika dibandingkan dengan besaran pinjaman yang sama pada bank konvensional, maka pada umumnya cicilan di bank konvensional pada periode awal akan lebih kecil dibandingkan cicilan pada bank syariah. Sebagai gambaran, pada saat e-book ini ditulis, di awal tahun 2016,

rata-rata suku bunga bank konvensional berada pada kisaran 9% sampai dengan 11%. Sedangkan jika besaran cicilan syariah dikonversi


63



ke suku bunga konvensional, maka nilainya akan setara dengan 13 % sampai dengan 14.5%. Nah, pada saat melewa periode x bunga bank konvensional biasanya akan naik antara 12.5 sd 13.5% yang notabene besaranya kurang lebih sama dengan syariah. Memang pernah tecatat saat perekonomian sedang mengalami krisis, BI menaikkan acuan suku

bunga bank konvensional sampai dengan 18%. Tapi hal ini juga dapat berlaku sebaliknya, yaitu saat keadaan ekonomi membaik. Bisa saja bunga cicilan anda berada di kisaran 10%. Jika kita hanya melakukan rujukan dengan angka, nasabah syariah memang membayar lebih mahal, tapi nasabah mendapatkan kepasan. Namun bagi nasabah bank konvensional, cicilan di awal bisa lebih hemat. Namun bisa jadi cicilannya menjadi lebih besar atau juga lebih kecil dari cicilan bank syariah saat mengalami turbulensi kondisi ekonomi.

6. TENOR Tenor adalah lama periode cicilan. Pada Bank konvensional, anda dimungkinkan untuk mengambil lama periode cicilan sampai dengan 20 tahun bahkan 25 tahun. Sedangkan pada bank syariah hanya bisa

sampai 15 tahun. Hal ini tentu akan berpengaruh terhadap besaran pinjaman yang dapat anda terima. Dengan penghasilan yang jumlahnya sama, anda bisa mendapatkan pinjaman yang lebih besar pada bank konvensional dibandingkan jika anda meminjam kepada bank syariah. Sebagai contoh saja seseorang yang berumur 30 tahun dan memililki kapasitas cicilan sebesar 4 juta per bulan, jika dia mengajukan pinjaman ke bank syariah dan bank konvensional maka besarnya pinjaman yang bisa diperoleh di bank konvensional selama 25 tahun dengan asumsi bunga sebesar 9.5% adalah sebesar 450 juta. Sedangkan jika mengajukan pinjaman ke bank syariah (dikonversi setara dengan bunga 14%) dengan tenor selama 15 tahun maka pinjaman yang bisa diperoleh adalah sebesar 300 juta. Jika dibandingkan head to head dengan tenor yang sama selama 15 tahun, maka orang tersebut bisa


64



mendapatkan pinjaman sebesar 370 juta jika pinjaman diajukan kepada bank konvensional.

7. PINALTI Pinal adalah kompensasi yang perlu anda bayar jika anda melunasi sebelum masa kredit selesai. Jika saja di kemudian hari anda mendapatkan rejeki lebih dan ingin melunasi sebelum masa kredit anda selesai di bank konvensional, biasanya anda akan dikenakan pinal. Besaran pinal biasanya berkisar di angka 1% dari nilai pokok hutang yang tersisa. Sedangkan pada bank syariah anda dak akan dikenakan biaya pinal.

8. DENDA Sebaliknya pada saat anda mengalami keterlambatan pembayaran,

baik bank konvensional maupun bank syariah akan mengenakan denda. Besaran denda di bank konvensional pada umumnya lebih kecil daripada bank syariah. Jika disimpulkan ke dalam bentuk Tabel, maka kesimpulan perbedaan

antara Bank Syariah dan Bank Konvesional adalah sebagai berikut:

Keterangan

Konvensional

Syariah

Keuntungan Bank

Bunga

Margin (bagi hasil)

Rate

Fix dan Floang

Rate awal Tenor

Lebih kecil

Fix Langsung besar

Bisa s.d. 25 tahun

Max 15 tahun

Pinalty pelunasan

Ada

Tidak ada

Denda

Kecil

Besar


65



akad murabahah

(jual beli), akad Musyarakah Akad

AJB

Mutanaqishah (akad kepemilikan bertahap), akad

Sewa Beli (Ijarah Muntahia Biamlik/ Kondisi BI rate Faktor Persetujuan

Berpengaruh

IMBT) Tidak Berpengaruh

Hukum Islam

Hukum Negara

Berdasarkan penjelasan di atas, masing-masing pilihan memiliki kelemahan dan keunggulannya masing-masing. Bagi anda yang ingin memiliki kepasan besaran cicilan dan terhindar dari resiko melonjaknya cicilan di waktu yang akan datang, maka pinjaman syariah adalah solusi terbaik. Sedangkan bagi anda yang memililki penghasilan terbatas sehingga membutuhkan tenor

yang lebih lama agar bisa mendapat pinjaman yang lebih besar dan juga mendapatkan keringanan cicilan di tahap awal bisa menggunakan bank

konvensional.

kp b t Pp m kPr Setelah anda yakin dengan kondisi 5C anda (seper dijelaskan di awal) dan sudah menentukan jenis pinjamannya (syariah atau konvensional). Hal yang perlu anda ketahui berikutnya adalah komponen biaya yang mbul saat anda melakukan transaksi proper anda. Komponen biaya dalam transaksi proper adalah sebagai berikut:

1. PPn PaJak Pertambahan nilai PPn adalah pajak yang hanya ada pada saat anda melakukan transaksi dengan perumahan baru. PPn sebenarnya memang dibebankan kepada


66



konsumen. Tapi kebanyakan developer saat ini sudah menetapkan harga proper termasuk PPn. Jika proper yang dijual belum termasuk PPn maka anda diwajibkan untuk membayar PPn sebesar 10% dari nilai transaksi.

2. PPH DAN BPTHB PPh adalah pajak penghasilan atau dalam dunia proper dikenal juga sebagai pajak jual. Dalam kasus perumahan baru, PPh dibayarkan oleh developer, yaitu sebesar 5% dari nilai transaksi. Tapi dalam kasus transaksi rumah second bisa saja skenarionya berbeda. Misalnya saja owner yang menjual rumah kepada anda menjual dengan harga bersih.

Arnya dia dak ingin dipotong biaya apa-apa lagi. Dalam kasus seper ini, anda akan menanggung pajak double baik pajak jual maupun BPHTB (Bea Peralihan Hak Tanah dan Bangunan) atau dalam dunia proper biasa dikenal dengan pajak beli. BPHTB besarannya adalah sebesar 5% dari nilai transaksi (atau dari NJOP jika nilai transaksi lebih rendah daripada NJOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). NPOPTKP berbeda-beda di ap daerah. Sebagai gambaran NPOPTKP Jakarta adalah sebesar 80 juta rupiah sedangkan di Bogor sebesar 60 juta rupiah.

3. AJB DAN BBN AJB (Akte Jual Beli) adalah buk terjadinya transaksi jual beli antara penjual (dalam hal ini perorangan atau developer) dengan pembeli. Dengan berbekal AJB ini, notaris dapat mengubah nama kepemilikan

yang sebelumnya adalah nama penjual menjadi nama pembeli dengan mengenakan BBN (Bea Balik Nama). Pada saat membeli rumah

baru anda perlu melihat ketentuan developer. Apakah bea AJB dan BBN sudah termasuk ke dalam harga atau menjadi kewajiban anda. Sedangkan pada transaksi rumah bekas/second ary, semua kembali kepada kesepakatan kedua belah pihak. Bea AJB dan BBN pada


67



umumnya ditanggung oleh pembeli atau dibagi dua. Tidak ada aturan baku siapa yang menanggung bea tersebut.

Biasanya besaran nilai AJB dan BBN berkisar antara 1% sampai dengan 2% dari nilai transaksi. Pada poin ini biasanya anda masih bisa melakukan negosiasi harga dengan notaris anda. Terlebih lagi jika notaris tersebut adalah notaris langganan anda.

4. BEA KPR Bea KPR terdiri dari berbagai komponen. Baik bea yang dibebankan

bank kepada konsumen maupun bea notaris yang mbul karena proses KPR, dapat di-breakdown menjadi komponen-komponen yang lebih kecil. Bea yang dibebankan bank kepada konsumen pada umumnya

adalah: Bea administrasi, Bea Provisi, Bea Asuransi Jiwa, Bea Asuransi Kebakaran, angka minimal setoran untuk membuka tabungan di bank tersebut, dan saldo mengendap sebesar 1 kali besaran cicilan. Pada

beberapa bank terkadang mewajibkan konsumennya untuk menaruh saldo mengendap sebesar 2 kali besaran cicilan bulanan. Sedangkan

Bea Notaris yang mbul karena proses persetujuan KPR atau biasa dikenal juga dengan nama Akad Bank adalah Bea Akte Perjanjian Kredit, SKMHT, APHT, Bea Chek SHM, dan Bea administrasi. Untuk memudahkan hitungan secara sederhana, bea KPR Bank pada

umumnya berkisar antara 6% sampai dengan 7% dari nilai besaran kredit anda (bukan dari nilai transaksi). Bea KPR akan lebih mahal bagi anda yang sudah berusia tua karena salah satu faktor bea KPR adalah

Bea Asuransi Jiwa sehingga semakin besar pinjaman anda dan semakin tua usia anda, akan semakin mahal biaya asuransi jiwa anda. Berlaku juga sebaliknya bagi usia muda sehingga bea KPR bisa jadi lebih kecil.


68



Maka jika disimulasikan ke dalam transaksi, misalnya dalam transaksi rumah baru di Bogor yang harganya 1 Miliar dengan DP sebesar 30% dan harga sudah termasuk PPn maka skema perhitungannya adalah: 1.

PPn 10% dari 1 Miliar sebesar 100 juta ditanggung developer

2.

Pph 5% dari 1 Miliar sebesar 50 juta ditanggung developer

3.

BPHTB 5% dari (1 Miliar – 60 juta) sebesar 47 juta ditanggung pembeli

4.

Bea AJB dan BBN 1% dari 1 Miliar sebesar 10 juta ditanggung pembeli

5.

Bea KPR 7 % dari 700 juta (besar Pinjaman setelah dipotong DP) sebesar 49 juta ditanggung pembeli

6.

Down payment 30% dari 1 Miliar atau sebesar 300 juta ditanggung pembeli

Semua penjelasan di atas dapat kita simpulkan dalam bentuk ps yang kami anjurkan jika anda mengajukan KPR, yaitu: 1.

Paskan Status BI checking anda clear. Jika masih ada masalah, segera selesaikan kepada bank yang bersangkutan dan minta

tanda buk lunasnya. 2.

Siapkan DP yang cukup dan juga dana cadangan jika ternyata bank meminta anda menambah DP (berlaku baik untuk rumah secondary maupun rumah baru dari developer)

3.

Siapkan biaya-biaya lainnya untuk membayar pajak, bea adminstrasi, bea KPR, dan bea lainnya yang dijelaskan di atas.

4.

Ajukan permohonan KPR ke beberapa bank sehingga anda bisa mendapatkan penawaran terbaik, baik dari sisi besaran pinjaman dan juga suku bunga (atau margin) yang paling kompef.

5.

Siapkan legalitas dokumen yang lengkap baik dari sisi dokumen

pribadi anda (ktp, kk, npwp, surat nikah) dan paskan masih berlaku, dokumen legalitas usaha anda (jika sebagai pengusaha), buk penghasilan seper slip gaji untuk pengusaha atau neraca keungan


69



dan rekening keuangan untuk profesional dan pengusaha. Bagi anda yang membeli rumah second maka anda akan berkoordinasi

dengan penjual untuk melengkapi persyaratan dokumen agunanan seper SHM/SHGB, PBB, dan IMB. Jika anda membeli rumah baru biasanya developer yang akan mengurus dokumen agunannya. 6.

Bagi anda yang ingin membeli rumah second, paskan rumah

tersebut sudah lengkap legalitasnya (Serkat, PBB, IMB) dan juga memiliki akses mobil sampai ke rumah. 7.

Jika anda memang merasa kerepotan dalam menjalani semua proses pengajuan KPR, anda bisa menggunakan jasa pengurusan KPR terpercaya di kota anda. Biasanya penyedia jasa pengurusan KPR sudah memiliki kerjasama dengan berbagai bank dan dapat memberikan informasi kepada anda secara menyeluruh sehingga

dapat merekomendasikan bank yang tepat dan skema pijaman yang paling sesuai dengan kebutuhan anda.

f Pj b   pp Selain KPR, sebenarnya banyak fasilitas pinjaman yang bisa anda ajukan ke bank dengan menggunakan agunan proper. Di antaranya adalah:


70



1. TAKE OVER KPR Take over KPR adalah proses pemindahan agunan anda dari 1 bank kepada bank lainnya. Take over biasanya dilakukan karena anda menjual

proper anda saat masih dalam proses pinjaman KPR dan pembeli baru ingin membelinya dengan sistem KPR juga. Alasan lainnya adalah karena anda ingin meminjam dana dengan agunan anda yang masih dalam periode cicilan KPR.

2. KREDIT PEMBIAYAAN RENOVASI Pembiayaan Renovasi sama dengan renancing dengan mengagunkan kembali proper anda yang sudah lunas untuk memperoleh biaya renovasi rumah anda.

3. kredit Pembiayaan bangun baru kyg KYG adalah fasilitas pinjaman bank dengan mengagunkan tanah (SHM/ SHGB) milik anda untuk digunakan sebagai biaya membangun rumah baru yang kemudian dicicil dengan skema sama seper KPR.

4. KREDIT MODAL KERJA Kredit Modal Kerja adalah fasilitas pinjaman bank kepada pengusaha skala kecil menengah. Pada umumnya besar pinjaman maksimal sebesar Lima Ratus Juta Rupiah dengan periode waktu pinjaman sampai dengan 5 tahun.

5. kredit multi guna / refinanCing Renancing atau mulnance adalah pinjaman proper dengan agunan

proper milik anda sendiri yang sudah lunas, baik dengan tujuan


71



untuk penambahan modal usaha atau kebutuhan lainnya seper biaya pendidikan, atau biaya lainnya.

6. ALTERNATIF COLLATERAL Alternaf collateral adalah fasilitas pinjaman bank dengan mengagunkan proper anda yang sudah lunas untuk membeli proper lainnya. Hal ini biasanya digunakan saat anda ingin membeli sebuah proper namun proper tersebut dak bisa mendapatkan pembiayaan bank. Oleh karena itu proper anda yang layak diagunkanlah yang dijadikan sebagai jaminan.

7. PINJAMAN REKENING KORAN Pinjaman Rekening Koran adalah fasilitas pinjaman Bank yang bisa anda dapatkan dengan mengagunkan proper anda untuk dijadikan dana stand by di Bank. Selama dana tersebut dak digunakan, maka

anda dak perlu membayar bunganya. Saat dana tersebut digunakan, baru anda diwajibkan membayar bunga berjalan yang dihitung per hari pemakaian. Dalam masa pemakaian, yang perlu anda bayarkan hanya

bunga berjalan tanpa perlu mengembalikan pokok hutangnya. Bunga akan berhen saat pokok hutang sudah anda kembalikan seluruhnya bersama dengan bunga berjalan.


72



Pada prinspinya, sama seper dengan pengajuan KPR, anda memberikan agunan proper ke bank untuk mendapatkan pinjaman. Namun penggunaannya untuk keperluan lain sesuai dengan penjelasan di atas. Bagi anda yang membutuhkan pinjaman dana tunai dengan agunan proper, anda dapat datang ke bank-bank kerpercayaan anda, atau bisa juga menggunakan Jasa Pengurusan Pinjaman dengan Agunan Proper di kota anda. Salam,

Sumintong Wibowo Mahika Tirta: Your Property Partner


73



MAHIKA TIRTA Your Property Partner Kami dapat menjadi rekan terpercaya dan handal dalam semua hal yang berkaitan dengan bisnis proper secara menyeluruh dalam satu atap. Baik dalam penyediaan jasa pemasaran, pengurusan legalitas, jasa kontraktor/ pembangunan, pengajuan KPR, sampai dengan membantu dalam hal pengelolaan investasi di dunia proper, khususnya di daerah Bogor dan sekitarnya. Berikut beberapa jasa kami yang berhubungan dengan KPR.




74





JASA PENGELOLAAN INVESTASI PROPERTI - Periode Investasi yang Singkat di Bawah 1 Tahun - Potensi Prot Bisa Mencapai 30% - Investasi Terjamin dan Aman - Didukung Konsultan Proper Professional - Terpercaya dan berpengalaman

- Didukung Tim Kontraktor, Legal dan Markeng yang Solid


75

PanduanMembeliRumahIdaman

Recommend Documents