Módulo ADMINISTRACIÓN de los PROCESOS CONSTRUCTIVOS
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GUÍA ORGANIZACIÓN DE OBRA 1- GLOSARIO Inicio de Obra. Plazo de Garantía. Fondo de Garantía. Liquidación. Certificado de Obra. Cláusula Penal. Ajuste de Contestaciones. Daño Emergente. Lucro Cesante. Libro de Órdenes de Servicio. Libro de Nota de Pedido. Vigilancia de Obra. Obr a. Superintendencia de Obra. Policía de Obra. Derecho de Retención. Retenci ón. Privilegio. Gastos Imprevistos. Vicios Ocultos. Entrega Provisoria. Entrega Definitiva. Definiti va. Diagrama de Gantt. Curva de Inversiones. Trabajos Adicionales. Trabajos Imprevistos. Documentación Técnica. Especificaciones Técnicas. Licitación. Contratos. Conductor Técnico. Director de Obra. Persona de Existencia Visible. Persona Jurídica. Contratados. Subcontratados. Hipotecas. Medianería. Pliego de Condiciones. Recibo de Sueldos 2- ¿En qué consiste organizar una obra y de que depende? ORGANIZAR UNA OBRA consiste en: PLANIFICAR:
TAREAS EN EL GABINETE: Antecedentes – Consultas – Diseño – Croquis – Anteproyecto – Proyecto – Planos – Aprobación – Especificaciones Técnicas – Cómputos y Presupuestos TAREAS PREVIAS A LA CONSTRUCCIÓN: CONSTRUCCIÓN: Licitación – Presupuesto Definitivo – Contratación – Planificación Planifi cación TAREAS EN EL TERRENO: TERRENO: Iniciación – Conducción Técnica Técnica – Dirección de Obra – Administración – Trámites – Terminación ( Entrega Provisoria y Definitiva) TENIENDO COMO METAS:
EFICIENCIA CUMPLIR CON LOS TIEMPOS ECONOMÍA SIMPLICIDAD PARA OBTENER LOS BENEFICIOS:
TRANQUILIDAD BUENAS RELACIONES 1
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DEPENDIENDO de:
FUNCIÓN: Viviendas (Unifamiliares – Colectivas). Edificios Públicos (Escuelas, Bibliotecas, etc.) Edificios de Recreación (Clubs, Plazas, etc.) MAGNITUD: m2 cubiertos QUIÉN EJECUTA LA OBRA: Con Empresa – Sin Empresa TIPOS DE CONTRATOS: Con Empresa ( Ajuste Alzado, Coste y Costas, Por Unidad, Por Administración) - Sin Empresa (Administración a cargo del profesional, Administración a cargo del propietario) 3- ¿En el Proceso de Construcción, explicar los tipos de Contratos que se establecen? CONTRATO DE TAREAS PROFESIONALES:
OBJETO: Realizar el Proyecto y la Conducción Técnica (si se conviene) SUJETOS:
Profesional: (MMO, Arquitectos, Ingenieros) Comitente: (Persona de existencia Visible – Persona de Existencia Jurídica)
OBLIGACIONES de las PARTES:
Profesional (Realizar el Proyecto de acuerdo a la función, terreno, programa de necesidades, etc. y la Conducción Técnica, si se conviene) Comitente (Pagar HONORARIOS por las tareas encomendadas)
CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN:
OBJETO: Ejecución de la Obra de acuerdo a los planos, especificaciones técnicas e indicaciones del profesional a cargo de la Conducción técnica. SUJETOS:
Empresa Constructora – Contratista de obras Comitente: (Persona de existencia Visible – Persona de Existencia Jurídica)
OBLIGACIONES de las PARTES:
Empresa Constructora o Contratista de Obra ( ejecutar la obra, control del trabajo del personal, provisión y control de la calidad de los materiales) Comitente: Pagar el Costo Final del Producto de Construcción
En los Contratos de Tareas Profesionales, de Construcción y de Gremios, completarlos y distinguir las partes que los componen 2
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4- ¿Cuáles son las diferencias en las funciones del Conductor Técnico y del Director de Obra? CARGO CONDUCCIÓN TÉCNICA
DIRECCIÓN DE OBRA
VISITA de OBRA
RELACIÓN
RESPONSABILIDAD
PAGOS
ORGANIZACIÓN
Esporádicamente: una vez por semana, cada 15 días
Directa: con la Empresa (Director de Obra) Confección del Libro de Órdenes de Servicio
Indirecta de los trabajos de la Empresa Constructora
Nada
Organización pequeña en Estudio con asesoramiento administrativo y menor número de colaboradores técnicos (dibujantes, calculistas, etc.)
Diariamente
Directa con: Conducción técnica, Obreros (contratados y subcontratados), proveedores de materiales. Confección del Libro de Notas de Pedidos
Directa de los trabajos de los contratados y subcontratados. Confección del Certificado de Obra
Directa cuando el Contrato de Construcción es con Empresa e Indirecta cuando es sin Empresa
Mayor Organización técnica y administrativa. El Nº de colaboradores está en función de la importancia de la obra
5- Formas de los Contratos para la Ejecución de Obra El CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN: destinado para la ejecución de:
La OBRA TOTAL: Con Empresa (AA, CC, Unidad y Administración), Sin Empresa (Administración a cargo del profesional o el Comitente) La OBRA PARCIAL: Con Empresa (AA, CC, Unidad y Administración), Sin Empresa (Administración a cargo del profesional o el Comitente)
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6- Explicar de cada uno de los Contrato de Ejecución de Obra: bases y condiciones, variables, ventajas y desventajas TIPO
AJUSTE ALZADO
BASES Y CONDICIONES
VARIABLES
VENTAJAS Y DESVENTAJAS
Precio predeterminado Necesita proyecto definitivo Cómputos y Presupuestos Especificaciones Técnicas detalladas La Empresa entrega la obra por un precio global y cobra por su trabajo presentando Certificado de Avance de Obra
AJUSTE ALZADO RIGUROSO: La obra se presupuesta sobre un proyecto definitivo y el precio es único y no admite modificaciones, en caso de producirse se debe realizar otros contratos AJUSTE ALZADO RELATIVO: Admite modificaciones: en el proyecto, por trabajos imprevistos, por trabajos adicionales, fijándose para ambos una variación porcentual (10%)
VENTAJAS: Para el Comitente conoce con exactitud el precio de la obra terminada y el tiempo y forma en que debe realizar los pagos Para la Empresa si tiene una eficiente organización, personal competente, acopio de materiales, equipos adecuados y las obras se terminan en los tiempos estipulados, se evitan riesgos y se obtienen mayores beneficios. DESVENTAJAS: En apocas de inflación (inestabilidad de recios de materiales y jornales), en obras de larga duración, es impracticable por que se deben preveer grandes recargos perjudicando al comitente Para salvar este inconveniente se aplica AA con precios unitarios básicos, con valores actuales de material i mano de obra, aclarando que los mayores costos estarán a cargo del comitente
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Módulo ADMINISTRACIÓN de los PROCESOS CONSTRUCTIVOS TIPO BASES Y CONDICIONES No tiene precio predeterminado(solo una idea global aproximada) Pago a la Empresa de honorarios que puede ser una suma fija o un % sobre los trabajos ejecutados Costas (honorarios) en función del Coste (costo de la obra) COSTES Y COSTAS
UNIDAD
Tiene precio predeterminado Presupuesto en base a una unidad técnica Establecer con precisión las formas de medición: en revoques, mampostería de elevación, revestimientos, se aclara si se computa vacíos por llenos y hasta que superficie. En superficie cubierta de Hº, si se computa los huecos de las escaleras, cajas de ascensores, etc.
VARIABLES No tiene
UNIDAD SIMPLE (parte más pequeña de un rubro) 5m2 de revoque 10m2 de mampostería de elevación de 0.15m de espesor 15m3 de HºAº UNIDAD DE MEDIDA (medida de un rubro que se repite) Tipo de vivienda a ejecutar en un barrio Revestimiento de un baño que se repite en un edificio
Arq. Dina Graciela Bairos VENTAJAS Y DESVENTAJAS VENTAJAS: Para el Comitente el precio de la obra es su costo real y puede introducir modificaciones Para la Empresa, menor riesgo, ya que todos los aumentos de precios son a cargo del propietario DESVENTAJAS: El control de la obra (Dirección de Obra)es complejo, se debe fiscalizar en forma estricta la calidad y cantidad de materiales, presentismo de los obreros, cantidad de fletes, etc. de lo contrario se perjudica al comitente por el aumento de jornales y materiales No ofrece grandes beneficios VENTAJAS Si no se fija las cantidades de unidades a ejecutar, se puede rescindir el contrato, por razones económicas o por no satisfacer los trabajos, en caso contrario se debe pagar daño emergente y lucro cesante DESVENTAJAS Para el comitente no sabe si el contratista ejecutará toda la obra y mantendrá el precio convenido Para la empresa, si no se establece las unidades a ejecutar, le trae graves perjuicios en la contratación del personal, traslado de los equipos, estando expuesto a la rescisión del contrato sin derecho a indemnización 7
Módulo ADMINISTRACIÓN de los PROCESOS CONSTRUCTIVOS TIPO BASES Y CONDICIONES No tiene precio predeterminado del total de la obra Se realizan varios Contratos de Construcción El comitente contrata a los obreros para la ejecución total o parcial de los trabajos, estipulando la ADMINISTRACIÓN forma de ejecución, tipo de materiales, detalles técnicos, duración de las obras, derechos y obligaciones de las partes.
VARIABLES ADMINISTRACIÖN A CARGO DE UNA EMPRESA ADMINISTRACIÓN A CARGO DE UN PROFESIONAL ADMINISTRACIÓN A CARGO DEL COMITENTE
Arq. Dina Graciela Bairos VENTAJAS Y DESVENTAJAS VENTAJAS: Para el Comitente el precio de la obra es su costo real se pueden introducir modificaciones DESVENTAJAS: Si el comitente administra la obra debe tener capacidad profesional y conocimientos técnicos, de lo contrario se perjudica, tanto en la calidad de los trabajos y en lo económico. Si la Administración de la Obra está a cargo de una Empresa o de un Profesional, se debe realizar un control estricto de los trabajos, de la calidad y cantidad de los materiales, del presentismo de los obreros, de la cantidad de fletes de lo contrario se perjudica al comitente
7- ¿Cuáles son las funciones que corresponden al profesional y a la empresa en las formas de: Ajuste Alzado, Administración con Empresa y Administración a cargo de un profesional PROFESIONAL
Proyecto y Conducción Técnica
OBRA POR AJUSTE ALZADO
EMPRESA
Ejecución de Obra
Elaboración de la Documentación Técnica Control de la Dirección de Obra de la Empresa Control de la Calidad de los Trabajos Dirección de obra Control del Avance y Calidad de la Obra Confección de Certificados Responsabilidad civil con contratistas y subcontratistas (pago de sueldos)
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