PROGRAMA DE CATASTRO REGISTRAL – PROCAR – CONTRATO Nº 17/ 2007
NORMAS Y PROCEDIMIENTOS PARA LA FORMACIÓN Y ACTUALIZACIÓN CATASTRAL Y LA CREACIÓN DE UN REGISTRO HABILITANTE DE AGRIMENSORES DEL PARAGUAY ADMINISTRADO POR EL SNC
Cuarto Informe (3da. Versión) NORMAS PARA LOS PROCESOS CATASTRALES DE FORMACIÓN, MANTENIMIENTO Y ACTUALIZACIÓN DEL CATASTRO (Producto 1 - Parte I)
MAYO 2009
ÍNDICE 1 INTRODUCCIÓN ..............................................................................................3 1.1 El Levantamiento Catastral y la Mensura.................................................................... 5 1.2 Implicancias jurídicas .................................................................................................. 5 1.3 Definiciones................................................................................................................... 9
2 NORMAS DE LEVANTAMIENTO CATASTRAL ........................................... 11 3 NORMAS DE MENSURA................................................................................17 3.1 Tipos de mensuras...................................................................................................... 3.2 Posicionamiento.......................................................................................................... 3.3 Delimitación................................................................................................................. 3.4 Demarcación................................................................................................................
18 20 20 23
4 NORMAS DE GEORREFERENCIACIÓN DE PARCELAS RURALES E ISLAS.........................................................................................................25 4.1 Objetivos...................................................................................................................... 4.2 Alcances....................................................................................................................... 4.3 Identificación y reconocimiento................................................................................. 4.4 Levantamiento, determinación y materialización de vértices................................. 4.5 Representación cartográfica......................................................................................
25 25 26 26 29
5 NORMAS DE CARTOGRAFÍA CATASTRAL ................................................30 6 NORMAS DE PLANO DE MENSURA............................................................32 6.1 Formato y contenido de los planos de mensura...................................................... 32 6.2 Registro del plano de mensura en el SNC................................................................. 38 6.3 Disposiciones generales............................................................................................ 39
7 NORMAS DE NOMENCLATURA CATASTRAL ............................................40 7.1 Introducción................................................................................................................. 40 7.2 Exigencias previas para la implementación:............................................................ 41 7.3 Sectorización............................................................................................................... 42 7.4 Nomenclatura catastral............................................................................................... 42 7.5 Sistema de asignación de la nomenclatura catastral.............................................. 44
8 NORMAS DE ZONIFICACION........................................................................46 8.1 Delimitación de zonas urbanas ................................................................................. 46 8.2 Delimitación de áreas de dominio sobre tierras fiscales......................................... 47
9 NORMAS DE VALUACIÓN Y CAPTURA DE VALORES..............................49 9.1 Del levantamiento de datos........................................................................................ 49 9.2 De la valuación............................................................................................................ 51
10 ANEXOS........................................................................................................55 10.1 Ejemplos de asignación de la nomenclatura.......................................................... 55 10.2 Formulario Nº 1 : de Censo Catastral..................................................................... 64 10.3 Formulario Nº 2: de Caracterizacion de construcciones....................................... 65 10.4 Formulario Nº 3: de Levantamiento Catastral urbano por manzana..................... 66 10.5 Ejemplo de Plano Índice o Plano General de Manzanas según la R60................. 67 10.6 Ejemplo de Plano índice con lotes urbanos según la R60 .................................... 71 10.7 Ejemplo de Plano Manzanero según la R60............................................................ 72 10.8 Zonificación por puntuación.................................................................................... 73 10.9 Capas mínimas para la elaboración de la cartografía digital................................. 83 10.10 Formato de planos.................................................................................................. 87 10.11 Técnicas de Valuación de Inmuebles................................................................... 89 10.12 Ley N° 3239/2007 de los recursos hidricos del paraguay.................................... 93
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1 INTRODUCCIÓN El modelo catastral físico-jurídico-económico implementado en la gran mayoría de los países de América Latina ha sido eficiente durante mucho tiempo, pero el nivel de complejidad de la realidad territorial actual ha creado nuevas exigencias. Visualizar al catastro como instrumento de apoyo a la política tributaria no es una práctica nueva, no obstante, durante el proceso de creación de un nuevo modelo es necesario considerar la posibilidad de ampliar esa visión tradicional e ir hacia un modelo multifinalitario que viabilice, además de una mejora en la recaudación, beneficios en otras áreas de la administración tales como el soporte al planeamiento y a la tenencia de la tierra. El catastro debe mantener y actualizar sus bases de datos alfanuméricos y cartográficos y, ante un cambio en la estructura institucional, deberá tener la flexibilidad suficiente para ajustar esas bases, los procedimientos, la infraestructura computacional y las acciones de los agentes. La estructuración del nuevo modelo catastral debe iniciar con la identificación y convocatoria de todos los actores que potencialmente podrían aliarse en ese proceso. Esta estrategia invierte los procedimientos tradicionales de “mirar hacia y solucionar desde adentro” pues inicia con una “mirada al derredor para solucionar en conjunto”. Para
estructurar
el
modelo
propuesto
es
necesario
desarrollar
acciones
complementarias a las tradicionales, las cuales se basan en el significado estricto de la palabra “integral” pues objetiva integrar a todas las instituciones de la jurisdicción y a todas las temáticas que forman parte de un catastro multifinalitario. La integralidad busca la completitud y la unicidad de las bases de datos territoriales. Evidentemente la estructuración del nuevo modelo propone un cambio de paradigma desde el comienzo. Las acciones que deben desarrollarse para llegar a buen puerto son simples en su conceptualización, pero de no tan fácil materialización y requieren la puesta en práctica de una abertura administrativa y política fuerte. El análisis “hacia adentro” de la institución es muy importante, y si bien conocer lo que se tiene en calidad y cantidad permite reflexionar sobre los pasos a seguir, es inconveniente realizar diagnósticos atomizados. Antes de analizar el nivel de actualización, cobertura, escalas y estructura de la cartografía y de los datos en el catastro nacional y municipal, es necesario compilar lo que existe en otras reparticiones, yendo inclusive más allá de las premisas del PROCAR, contactando a 3
instituciones inicialmente no contempladas en el proceso. Desconsiderar bases de datos, muchas de las cuales ya están creadas, solo porque están dispersas o fuera de estándar, puede llevar a los administradores a tomar decisiones equivocadas. Si se decide “recabar y compatibilizar” en vez de “rehacer”, queda claro que el diagnóstico completo debe ser acompañado de un operativo que permita detectar a los actores que trabajan con datos territoriales en la jurisdicción, estimular el cruce de las bases y desarrollar un estudio completo y acabado de la realidad territorial. Ese es un paso fundamental para identificar sistemas, estándares y formatos adoptados por cada actor y principalmente para verificar con que datos cuenta cada uno. A partir de ese tipo de diagnóstico se podrá comenzar a trazar las líneas de la integración que evitan superposiciones de inversiones y de esfuerzos. Los convenios entre el los catastros nacional y municipales, los correos, las empresas de servicio (agua, electricidad, telefonía, servicios públicos, etc.), así como con los diferentes sectores de los gobiernos local y nacional, son fundamentales. La puesta en práctica del proceso de aproximación institucional trae como consecuencia el establecimiento de ligaciones que simplifican los acuerdos en el momento en que se deban realizar nuevos censos, vuelos aerofotogramétricos o coberturas con imágenes satelitales de alta resolución. El estudio cruzado de la documentación cartográfica debe derivar en un informe de datos existentes e inexistentes a partir del cual se concreten acuerdos estratégicos en términos financieros (cooperación) y técnicos (definición de escalas y formatos) para las coberturas. Si bien los municipios y el SNC serán siempre los más beneficiados con la actualización catastral, no deben ser ellos quienes afronten aisladamente la inversión (de tiempo y dinero) de la obra. Con aportes de las empresas de servicio y demás organismos públicos y privados usuarios de la cartografía y de los datos alfanuméricos se pueden elaborar mapas con mayor periodicidad y en escala conveniente para todos. En este contexto, entiéndase por mantenimiento al proceso cotidiano de captura y registro de datos territoriales en las bases catastrales, el cual es impulsado básicamente por la velocidad que imponga el tráfico inmobiliario. Paralelamente, se entiende por actualización al proceso periódico y masivo de captura y registro en las bases catastrales de datos territoriales de atributos correspondientes a las parcelas de un sector o de una jurisdicción completa. Los procesos se complementan, no son excluyentes y deben ser aplicados en paralelo.
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1.1
El Levantamiento Catastral y la Mensura
En esta sección en particular se establecen las directrices para el desarrollo de los trabajos catastrales a realizar sobre todas las parcelas y se describen los actos profesionales orientados a la formación, mantenimiento y actualización del inventario catastral. En términos generales la norma incluye las especificaciones técnicas para la ejecución de levantamientos catastrales y actos de mensura, los que se constituirán en requisitos básicos y necesarios para la aprobación de los documentos cartográficos a ser incorporados en el catastro. . Entiéndase por levantamientos catastrales a aquellos realizados de forma masiva bajo la responsabilidad de una municipalidad en coordinación el SNC y otras instituciones. Paralelamente, los actos de mensura son realizados por profesionales del catastro contratados por particulares, de acuerdo a las normas y procedimientos estipulados por el SNC. En ese contexto, los roles de los actores principales quedan definidos de la siguiente forma: Municipalidad: institución encargada de iniciar los procesos de (re)estructuración del catastro a través de la ejecución de los levantamientos generales del área urbana de su jurisdicción, organizando y estandarizando los datos de manera que puedan ser incorporados a los registros del SNC. Profesional del Catastro: profesional encargado de efectuar actos de mensura (y eventualmente los levantamientos
catastrales
en prestación de servicios a
municipalidades o al SNC), avalando con su firma la veracidad de los datos contenidos en los informes y los planos de mensura e informes que elabore, asumiendo en ese acto la total responsabilidad por los datos que en estos documentos consigne. Servicio Nacional de Catastro (SNC): organismo encargado de realizar el control técnico, de las mensuras y de los levantamientos catastrales, bien como de registrar los planos de mensura y catastrales y asignar la nomenclatura catastral.
1.2
Implicancias jurídicas
La implementación del nuevo sistema de gestión catastral propuesto traerá aparejada una serie de consecuencias de carácter jurídico. Dichas implicancias en el orden jurídico podrían ser consideradas desde varios puntos de vista dependiendo de los aspectos a ser específicamente tenidos en cuenta.
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Así, desde el aspecto del ordenamiento jurídico, el nuevo régimen ciertamente incidirá en la sistematización de las normas jurídicas aplicables a la gestión y a los procesos catastrales que se describen con harta minuciosidad en los capítulos subsiguientes. Por otra parte, la propuesta también modificará las atribuciones, competencias y funciones del Servicio Nacional de Catastro, que asumiría para sí, sobre todo, las facultades de reglamentación, control y registro de las mensuras judiciales y también de las mensuras no-judiciales – o “mensuras administrativas” o “mensuras abreviadas”, tal como se las denomina en este documento – , además de la regulación del ejercicio profesional del agrimensor público, quien en todos los casos será habilitado por el Servicio Nacional de Catastro, previa matriculación en un nuevo registro de agrimensores que será administrado exclusivamente por la antedicha entidad. Finalmente, la propuesta normativa expuesta en este documento también planteará la modificación del rol de las municipalidades de la República en su carácter de actores principales en los procesos de levantamiento catastral. Para explicar las implicancias jurídicas que podría significar la aplicación de la propuesta desarrollada en este documento-informe, previamente deben exponerse las circunstancias que conforman la línea de base a partir de la cual se acotan los problemas detectados, y se construyen y plantean soluciones mediante normas catastrales que conformarán el nuevo sistema de gestión y de procesos catastrales indicado. En efecto, los estudios preliminares realizados denotan la existencia de un confuso, enredado e incompleto régimen jurídico catastral diseminado en diversas leyes y otras normas reglamentarias que abarcan desde la organización y funciones del Servicio Nacional de Catastro –reguladas en un artículo de la ley orgánica del Ministerio de Hacienda del año 1991 y en otro artículo de la ley tributaria fiscal, reglamentadas básicamente en un decreto del Poder Ejecutivo del año 1992, pero con atribuciones que implícitamente emergen de indeterminadas “disposiciones de carácter catastral” previstas en un decreto-ley del año 1952 que, pese a todo el tiempo transcurrido, aún permanecen en vigor. En la misma línea explicada precedentemente, el otro aspecto que atañe a la propuesta desarrollada por nuestra parte en este documento y en sus documentos anexos se refiere a la normativización de los procesos de mensura, en sus distintos fines, los cuales – conforme se advertirá más adelante – tendrán una importancia
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preponderante en los procesos catastrales, más aún en el proceso de mantenimiento catastral. En la actualidad, los procesos catastrales –incluyéndose entre éstos a las mensuras judiciales – de alguna manera son autorizados, controlados, intervenidos, registrados, regulados, o visados, por diversos organismos o entidades públicos, tales como: el Servicio Nacional de Catastro dependiente del Ministerio de Hacienda (SNC – MH), la Dirección General de Obras Públicas del Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones (DOP – MOPC), las municipalidades de la República, el Instituto de Desarrollo Rural y de la Tierra (INDERT), la Dirección General de los Registros Públicos dependiente de la Corte Suprema de Justicia (DGRP – CSJ), entre otros más que son individualizados en el cuerpo de este documento. Por otra parte, los actos de mensura y el ejercicio de la profesión del agrimensor hoy se encuentran regulados por la Ley de Creación del Departamento Nacional de Ingenieros, dictada el 18 de agosto de 1888, por un Decreto del Poder Ejecutivo del 12 de julio de 1910, por una Ley N° 979/1964 y por otra Ley N° 167/1993, normas todas ellas que son exclusivamente aplicadas por el Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones, a través de su Departamento de Agrimensura y Geodesia dependiente de la Dirección Nacional de Obras Públicas, aunque su incidencia directa recaiga sobre datos de carácter catastral a cargo del SNC y/o registral-inmobiliario archivados por la DGRP. De este modo, teniendo en cuenta los tópicos aludidos precedentemente podemos señalar que la implementación de la propuesta de normas catastrales expuesta en los subsiguientes capítulos de este documento-informe, conjugada con la aprobación y efectiva puesta en vigencia del nuevo régimen legal catastro-registral preparado por la otra consultora contratada paralelamente a la nuestra, sin duda alguna implicará un cambio y una transformación substancial de todo el régimen jurídico relativo a los procesos catastrales tal como se concibe en la actualidad. En primer término, en materia de ordenamiento y sistematización de las normas jurídicas relativas a los procesos catastrales, el nuevo régimen implicará la creación de un sistema nacional de catastro y de registro inmobiliario, con una redefinición de los atributos y competencias del SNC como organismo de regulación, supervisión y aplicación del nuevo régimen catastral, incluyendo el control y registro de todos los actos de mensura que fueren realizados, así como la habilitación de los agrimensores públicos autorizados para el efecto.
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En segundo lugar, el nuevo régimen catastral propuesto – tal como se encuentra definido en este documento-informe – otorgará al Servicio Nacional de Catastro una mayor amplitud y autonomía de administración y de gestión en los asuntos de su competencia, que se verán incrementados por la asunción por parte de éste de las competencias administrativas que en materia de mensuras y profesionales agrimensores actualmente detenta el Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones, con el agregado de que el nuevo régimen propuesto incorpora la alternativa de realizar procesos de mensuras “abreviadas” (o no-judiciales) las que, aunque estarán a cargo y bajo la responsabilidad exclusiva de los agrimensores públicos que las tramitarán, no obstante serán visadas y registradas administrativamente por el Servicio Nacional de Catastro, vale decir, sin la intervención del órgano jurisdiccional de rigor según lo establecido por el Código Procesal Civil, cuyas normas – sin embargo – permanecerán vigentes y serán pertinentemente aplicadas cuando se trate de procesos relativos a juicios de mensuras y/o de deslindes judiciales. En último lugar, no puede dejar de remarcarse la presencia de normas sancionadoras para los agrimensores públicos que ejercieren su profesión o actuaren sin observar sus obligaciones establecidas en el nuevo régimen propuesto, normas que –por cierto– serán aplicadas por el Servicio Nacional de Catastro mediante una previa investigación sumarial que será realizada en a través de un proceso administrativo rodeado de todas las garantías constitucionales correspondientes. Finalmente, si bien podrían mencionarse varias otras implicancias jurídicas relativas a la implementación del nuevo régimen catastral propuesto, se destaca que sus principales consecuencias ya han sido resumidas precedentemente. No obstante, corresponde subrayar que la implementación de ciertas y determinadas normas relacionadas con los nuevos procesos catastrales (tales como aquéllas referidas a la regulación de los actos de mensuras y del ejercicio profesional del agrimensor público), necesariamente requerirán de la aprobación legal pertinente, aunque también debe advertirse que muchas de las demás normas propuestas en este documentoinforme y atinentes a los otros procesos catastrales determinados (levantamiento, mantenimiento y actualización catastral) podrían ser simplemente aprobadas por el Servicio Nacional de Catastro, en el ejercicio de las atribuciones y competencias que todas las leyes anteriormente apuntadas le otorgan a esta institución.
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1.3
Definiciones1
Art 1.El catastro es el inventario oficial y sistemático del territorio que toma como base el levantamiento de los límites de las parcelas, cada una de las cuales recibe una nomenclatura única. Art 2.El catastro territorial se constituye de: •
un archivo de documentos originales de levantamientos catastrales y títulos,
•
una base de datos alfanuméricos estructurada a nivel de parcela y
•
una base cartográfica catastral, la cual constituye la representación sistemática del territorio.
Art 3.El catastro territorial debe contener los datos necesarios para la correcta identificación, ubicación y valuación de las parcelas, los cuales deben ser seleccionados de manera que puedan ser mantenidos y actualizados de forma simple.
Art 4.El carácter de multifinalidad del catastro es asegurado por la integración de datos de otros sistemas de información territorial, de manera que se favorezca el mantenimiento y la actualización periódica.
Art 5.La menor unidad del catastro es la parcela catastral y se define como una porción continua de la superficie terrestre representada en un plano de mensura debidamente registrado, sobre la cual se ejerce un régimen jurídico único. Art 6.Toda porción de superficie territorial debe ser registrada como parcela catastral. Art 7.Los vértices que definen los límites de cada parcela deben constituir una figura geométrica cerrada.
Art 8.Los límites legales de las parcelas son los que determinados por un profesional del catastro habilitado, se utilizan para describir una propiedad a titular y deben ser obtenidos por medio de levantamientos topográficos o geodésicos.
Art 9.Los límites físicos tienen como finalidad viabilizar la representación de los inmuebles con fines de planeamiento o elaboración de cartografía temática y puesto que son determinados con precisión menor que los legales pueden ser obtenidos por levantamientos que proporcionen precisiones compatibles con la escala de representación. 1
Las definiciones presentadas fueron adaptadas de las utilizadas en algunos países de América Latina y en particular de las Directrices Nacionales para el Catastro Territorial Multifinalitario elaboradas por el Ministerio de las Ciudades de Brasil en 2008.
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Art 10.La nomenclatura catastral es el identificador único que, una vez atribuido, no puede ser asignado a otra parcela catastral. Art 11.La nomenclatura catastral es el nexo le ligación del catastro territorial con cualquier catastro temático estructurado por empresas de servicio, organizaciones privadas o instituciones públicas.
Art 12.La valuación de las parcelas es un proceso técnico que determina valores para fines fiscales, extra fiscales y cualquier otro fin que involucre valores de inmuebles. Art 13.La valuación debe retratar la situación económica de los inmuebles con relación al mercado inmobiliario. La correcta determinación de los valores permite fortalecer la recaudación y promover la justicia fiscal y social.
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2 NORMAS DE LEVANTAMIENTO CATASTRAL Art 14.Un levantamiento catastral masivo se orienta a la obtención de datos territoriales en distintos procesos, a través de las cuales se obtienen diferentes productos (Cuadro 1). Cuadro 1 PROCESOS
PRODUCTOS
(Re)estructuración de las bases de 1. Cartografía datos catastrales
2. Datos alfanuméricos 1. Zonificación 2. Marco de referencia
Levantamiento de campo
3. Delimitación de manzanas
4. Censo catastral 5. Fiscalización Estructuración de la documentación
1. Cartografía catastral 2. Datos alfanuméricos
Campañas de divulgación
1. Publicación
y
divulgación
a
la
ciudadanía 2. Exposición pública de resultados
Art 15.La formación de las bases alfanumérica y cartográfica de los catastros implica la puesta en práctica de diferentes procesos, el primero de los cuales consiste en reunir en gabinete la información gráfica y alfanumérica existente en instituciones públicas y privadas. La documentación podrá encontrarse en forma de cartografía o de datos alfanuméricos.
Art 16.Los municipios deberán compilar toda la información cartográfica disponible relativa a manzanas, lotes y loteos aprobados los cuales deben utilizarse como referencia para la planificación y ejecución del levantamiento catastral. Las principales fuentes a ser consultadas para la conformación de la base cartográfica son:
•
Servicio Nacional de Catastro, el cual tiene el registro de los planos de loteos correspondientes a los expedientes de solicitud de asignación de cuenta
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corriente catastral, además de la digitalización de parte de la cartografía urbana realizada en el marco del PROCAR.
•
Departamento de Agrimensura y Geodesia del Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones, donde se encuentran registrados planos de mensura.
•
Dirección General de Estadísticas Encuestas y Censos – DGEEC, la cual cuenta con cartografía de todo el país utilizada como apoyo para la realización de los censos. En esa base cartográfica urbana figuran los ejes de calles y la información más reciente de las manzanas urbanas, rasgos fundamentales para la (re)estructuración de los catastros (en ese nivel cartográfico no aparece la división en lotes).
•
Dirección Servicio Geográfico Militar – DISERGEMIL, encargada de la cartografía oficial del país, quien cuenta con mapas a escala 1:100.000; 1:50.000 y 1:10.000 en formato papel y ortofotocartas de gran parte del territorio nacional.
•
Información cartográfica generada por el Programa de Racionalización del Uso de la Tierra – PRUT.
•
Imágenes de Google Earth, para aquellas jurisdicciones en que la resolución de las imágenes las torne apropiada para la preparación de la base cartográfica catastral.
•
Empresas de servicios urbanos y de cartografía que ofrecen a nivel comercial imágenes digitales de ciudades con alta definición.
•
Cualquier otra institución que cuente con información territorial del municipio. Toda esta información, complementada con los planos y mapas del archivo municipal, es útil para elaborar la cartografía catastral, cuya precisión geométrica se ajustará en el momento de realizar los trabajos de levantamiento topográfico/geodésico y censo.
Art 17.La documentación alfanumérica provista por el SNC y la que conste en los registros parcelarios municipales deben ser relacionados a nivel de parcela antes de iniciar el levantamiento catastral. Además de las áreas tituladas es importante que se vinculen aquellas en las cuales se detecten ocupaciones. La información catastral debe ser relacionada a los derechos de propiedad y a las posesiones dado que su incorporación permite visualizar a la jurisdicción de forma completa y continua, lo cual es fundamental para el planeamiento y para el desarrollo de políticas tributarias.
Art 18.El levantamiento de campo contempla dos tipos de actividades:
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•
Levantamientos topográficos/geodésicos para la delineación de las zonas urbanas y de las manzanas (y eventualmente lotes) referenciadas a la red geodésica, y
•
censo catastral de caracterización.
Art 19.Los levantamientos catastrales deben ser precedidos de la correcta zonificación del municipio, la cual deberá ser ejecutada bajo los principios estipulados por esta norma. La zona urbana deberá ser definida y aprobadas por la municipalidad y por el SNC.
Art 20.El marco de referencia de los levantamientos deberá ser la red geodésica oficial ya materializada, la cual deberá ser densificada a través de puntos fijos terrestres cuyas coordenadas deberán ser publicadas por el SNC. El municipio deberá coordinar con el SNC (y eventualmente con la DISERGEMIL) el proceso de materialización de puntos de la red geodésica con una densidad tal que los profesionales puedan relacionar sus trabajos de mensura y de levantamiento catastral dentro de la jurisdicción sin necesidad de transferir puntos a distancias mayores de 10 km.
Art 21.Las delimitación de las manzanas circundadas por vías de comunicación se dará a través de polígonos cerrados cuyos vértices deberán ser determinados y marcados a través de un punto en cada esquina, siendo sus coordenadas definidas en UTM y geográficas.
Art 22.Los vértices de manzana digitalizados en el marco del PROCAR que se encuentren georreferenciados deberán, eventualmente, ser ajustados al sistema de proyección oficial UTM. En ese proceso de transformación gráfica las parcelas existentes dentro de las manzanas quedarán debidamente georreferenciadas y las nuevas parcelas a ser creadas serán paulatinamente lanzadas dentro del polígono a medida que se desarrollen levantamientos parcelarios.
Art 23.Los municipios que no cuenten con el levantamiento de los vértices de las manzanas deberán proceder a realizarlo utilizando métodos e instrumentos de georreferenciación
GPS,
aplicando
métodos
diferenciales
que
propicien
la
determinación de las coordenadas post procesadas con 50 cm. de precisión.
Art 24.Los vértices de manzana deberán contar con su monografía, principalmente cuando no sea necesario amojonarlo debido al alto nivel de consolidación de las construcciones existentes. La monografía consistirá de una fotografía y de un croquis del punto, además de sus coordenadas, todo lo cual deberá ser incorporado a la base de datos de puntos para su publicación.
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Art 25.El censo catastral se orienta al levantamiento de datos físicos que permitan caracterizar y valuar las construcciones y el terreno, para lo cual serán utilizados los Formularios de Levantamiento Catastral:
•
Formulario Nº 1: de Ubicación y caracterización de la parcela. (Anexo 10.2)
•
Formulario Nº 2: de Caracterización de las Construcciones (Anexo 10.3)
•
Formulario Nº 3: Levantamiento catastral urbano por manzana o censo de lote rural (Anexo 10.4)
Art 26.El censo catastral se realizará mediante visitas individualizadas, realizadas por censistas catastrales a cada inmueble. En cada visita se levantarán datos correspondientes a las características del terreno, de las edificaciones y mejoras, realizándose las mediciones necesarias para su registro gráfico.
Art 27.Se relevarán datos relativos a cada manzana (Formulario N˚3) como tipo de vía; nombre; medidas de ancho de calzada y de vereda; infraestructura existente; servicio de transporte y de mobiliario urbano.
Art 28.Todos los datos alfanuméricos contenidos en los formularios de levantamiento catastral deberá ser digitada en el aplicativo informático desarrollado en el marco del PROCAR para los municipios. Esta base contendrá todos los datos referentes a las condiciones físicas, económicas y jurídicas de las parcelas y servirá de base – una vez integrada al SNC – para el sistema tributario del impuesto inmobiliario de la municipalidad2
Art 29.En el caso de ocupaciones espontáneas, la parcela deberá ser aproximadamente delimitada o sus dimensiones deben ser capturadas en las instituciones responsables por la regularización territorial. En ambos casos los polígonos de la ocupación deberán ser georreferenciados bajo el sistema de referencia UTM.
Art 30.Tanto el censo cuanto los levantamientos topográficos serán de responsabilidad del municipio. En el caso en que este contrate a una empresa prestadora de servicios profesionales, su desempeño podrá ser fiscalizado por la autoridad local y/o por la nacional (SNC), dependiendo del acuerdo de colaboración establecido. El municipio y/o el SNC verificarán a través de visitas a campo y mediciones realizadas por muestreo y al azar, las coordenadas de los vértices de delimitación de las zonas y de las manzanas, así como la veracidad de los datos lanzados en los formularios3. 2
Básicamente el Formulario deberá contener los datos exigidos por la Norma de Valuaciones de manera que tanto el terreno cuanto las construcciones puedan ser caracterizados con precisión. 3 El número de puntos a ser fiscalizado dependerá del tamaño de la ciudad y del número de manzanas, considerándose apropiada la visita y medición de 5% del total de vértices.
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Art 31.Verificadas diferencias, el Jefe o responsable del Equipo Técnico de fiscalización ordenará la ejecución de los ajustes y rectificaciones correspondientes. Realizados los mismos, deberá elaborar un Dictamen Técnico de Aprobación del levantamiento practicado.
Art 32.Al finalizar los trabajos de fiscalización de los levantamientos, los datos deberán ser elevados al SNC para su aprobación, estandarización e incorporación al catastro nacional de forma oficial. Los documentos a ser presentados son:
nota del municipio dirigida a la Dirección del SNC en la que solicita la aprobación del trabajo de levantamiento catastral,
archivos digitales vectoriales correspondientes a la cartografía digital, a las bases alfanuméricas y a las monografías de los vértices de manzana,
copias de los documentos cartográficos,
plano general del área urbana.
Art 33.Para la aprobación e incorporación al régimen de catastro de los datos generales levantados por el municipio, el SNC dictará una Resolución. La decisión tomará como base el dictamen técnico de aprobación del equipo técnico de fiscalización del SNC.
Art 34.Realizados los levantamientos por parte del municipio, y la compatibilización y estandarización por parte del SNC, la base cartográfica urbana se considerará constituida. Este documento cartográfico, en formato digital, deberá contener la totalidad de las manzanas identificadas y los inmuebles informalmente ocupados, así como las áreas de expansión. Deberá estar referenciado al Sistema de Proyección Cartográfica UTM (elipsoide WGS84) y cada polígono deberá contener la topología debidamente definida para su inmediata incorporación al SIG del SNC y del municipio. Copias en papel deberán ser impresas en escala 1:5.000 siguiendo las especificaciones de la Norma de cartografía en lo que se refiere a color, tipo y tamaño de letras, etc., las cuales deberán contener: •
el límite del municipio,
•
el polígono que delimita las áreas urbanas y rurales,
•
los polígonos correspondientes a cada manzana con su identificación conforme al levantamiento catastral practicado.
•
la denominación de las vías existentes (calles, avenidas, rutas, etc.)
•
datos o accidentes topográficos relevantes,
•
la cuadricula en UTM-WGS84 espaciada 500m,
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•
el rótulo con la indicación del municipio, escala, profesional o empresa que realizó el trabajo, etc.
Art 35.Los municipios que cuenten con levantamientos parcelarios, aún cuando fueren parciales, deberán elaborar también el Plano Índice con Lotes Urbanos4 en escala 1:1.000. Esta cartografía reunirá los mismos requisitos técnicos generales establecidos en el punto anterior y pasará a constituir la cartografía catastral siendo que cada manzana contendrá el diseño de los lotes que le pertenecen, con la indicación de su denominación técnica original de aprobación del loteo respectivo. El documento puede aún contener el croquis del área edificada dentro de cada lote.
Art 36.La divulgación de los trabajos catastrales es fundamental para dar transparencia a las acciones y confianza de la población. Las campañas deberán comprender acciones pre y pos levantamiento: •
Publicación y divulgación a la ciudadanía. Como actividad preparatoria para los trabajos de campo la municipalidad deberá emprender una campaña de publicación y divulgación del plan de trabajo a través de reuniones de carácter informativo entre autoridades locales, representantes de Comisiones Vecinales y todos aquellos actores de la sociedad que puedan colaborar para la coordinación, planificación y ejecución del levantamiento del catastro territorial. La correspondiente publicidad deberá implementarse a través de los medios masivos de comunicación; puntualizará el área de influencia de los trabajos a ser realizados y enfatizará las ventajas y beneficios que representa el catastro para la ciudadanía. Previo al levantamiento de campo y con una antelación mínima de 48 horas, se comunicará a los propietarios u ocupantes a través de circulares o avisos la fecha de inicio del levantamiento.
•
Exposición pública de resultados. Con el objeto de consolidar y depurar los resultados de las operaciones del levantamiento practicado, estos se deberán exponer públicamente en el local del municipio durante un mes para su revisión por parte de los propietarios u ocupantes. Las objeciones o reclamos presentados deberán ser atendidos y verificados para su corrección, si corresponde.
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Actualmente la R60 del SNC menciona Plano Índice o Plano general de manzanas que incluye: el diseño perimetral de todas las manzanas de la zona urbana identificada conforme al levantamiento catastral, denominación de vías existentes (calles, avenidas, rutas, etc.). El Plano Índice con lotes urbanos reúne los mismos requisitos del anterior pero además para cada manzana contiene el diseño de lotes que le pertenecen. (Art. 44); y los planos manzaneros en donde se representan cada manzana individualizada, parte de las adyacentes, y diseño de lotes. (Ver Anexos 10.5, 10.6 y 10.7)
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3 NORMAS DE MENSURA El acto profesional conocido como mensura constituye un concepto de carácter técnicolegal en el que se utilizan conocimientos jurídicos y de geomática5. Es una operación íntimamente relacionada con el catastro desarrollado con el objetivo de investigar, identificar, determinar, medir, ubicar, representar
y documentar en un plano a las
parcelas y sus límites conforme a las causas jurídicas que los originan. Consiste en la ubicación del título de propiedad sobre el terreno y en la delimitación de la posesión efectiva, en la determinación de las dimensiones lineales y angulares y en la representación de la situación en un plano de mensura. Este procedimiento es utilizado cuando los poderes públicos (Gobierno Central o Municipal) o las personas en general tienen interés legítimo en conocer la ubicación, forma y dimensiones de las parcelas y, en muchos casos, de resolver diversas cuestiones relacionadas con los derechos territoriales. La mensura es fundamental para dar transparencia al tráfico inmobiliario pues permite verificar:
•
si los inmuebles ofrecidos tienen existencia material y, en caso positivo, determinar su ubicación;
•
si hay pretensiones territoriales superpuestas;
•
en que medida los hechos con que se materializan los límites coinciden con las descripciones instrumentadas en los títulos, determinando en que grado se salva el principio de identidad verificable entre el derecho enunciado y la cosa material sobre la cual recae ese derecho (relación de hecho y derecho).
Los elementos principales que deben generar los actos de mensura para el catastro son: la identificación positiva y sin ambigüedad de cada parcela y el registro de todos los datos relativos a los derechos de posesión o dominio que sobre el mismo recaigan. Básicamente los actos de mensura objetivan:
•
medir los lados de las parcelas de forma directa o determinar coordenadas de tal manera que estos se puedan calcular,
5
Geomática es un término científico adoptado por la profesión agrimensora mundialmente. Comprende la ciencia, ingeniería y arte empleada en la obtención, análisis, interpretación, distribución y uso de información geográficamente referenciada. Es el campo de actividades en la cuales, usando un método sistemático, se integran los medios para adquirir y manejar datos terrestres, también conocidos cono datos espaciales. Estos datos provienen de múltiples fuentes, incluyendo satélites artificiales, sensores en bases aéreas y marinas, e instrumentos de medición terrenos.
17
•
determinar los ángulos internos o tomar direcciones o coordenadas de tal manera que estos se puedan calcular, y consecuentemente determinar la forma del polígono límite de la parcela,
•
determinar la superficie de la parcela, y
•
ubicar espacialmente a la parcela.
Art 37.Todo trabajo de mensura debe ser ejecutado por un profesional debidamente registrado y habilitado de acuerdo a las disposiciones que reglamenten el ejercicio de la profesión, siendo de su absoluta responsabilidad los datos consignados en documentos y planos aprobados.
Art 38.El SNC llevará un Registro de Profesionales del Catastro para ejecutar los citados actos de levantamiento. La matrícula profesional vigente es condición necesaria para la tramitación e inscripción de los planos de mensura en el SNC.
Art 39.En el desempeño de su cometido, el Profesional se ajustará a la presente norma, a las instrucciones especiales que hubiere recibido del SNC y/o de la oficina de catastro municipal y a las demás disposiciones vigentes. Deberá, además, tomar conocimiento previo de todos los antecedentes técnicos y legales de la parcela a mensurar y de los linderos, sean estos existentes en el SNC, en los catastros municipales, en el Registro de la Propiedad, en el Ministerio de Obras o en cualquier organismo que considere relevantes.
Art 40.Las personas que en cualquier carácter suscriban citaciones, actas, planos o cualquier otro documento relacionado con una operación de mensura se identificarán por su nombre y apellido y número de la cédula de identidad policial. El profesional se identificará con el número de matrícula en el registro del SNC.
3.1
Tipos de mensuras
Art 41.Los actos de mensura comprenden levantamientos parcelarios y trámites que, en términos generales, pueden consistir en mensuras de información parcelaria, mensuras de modificación parcelaria o mensuras de información posesoria.
Art 42.Las mensuras de información parcelaria se deben realizar cuando el título no contiene las localizaciones y/o dimensiones completas de la parcela, o estas se encuentran mal consignadas o confusas, impidiendo la certificación por parte del catastro.
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Art 43.El resultado de los actos de mensura será un plano con dimensiones y ubicación de la(s) parcela(s), el cual servirá para la efectiva certificación catastral.
Art 44.Las mensuras de modificación parcelaria pueden realizarse por medio de levantamientos:
•
Urbanización: consiste en la incorporación total o parcial de una parcela rural al área urbana, y loteo de la misma. Implica la apertura de calles, ampliación o modificación de la red vial, así como la provisión de espacios verdes y/o espacios libres para uso públicos de acuerdo con las disposiciones municipales.
•
Loteo: es la subdivisión de una parcela urbana en manzanas y lotes de acuerdo a las disposiciones municipales. Puede contemplar la transferencia de parcelas destinadas a vías públicas a favor del municipio6.
•
Colonización: es la subdivisión de una parcela rural en manzanas rurales y lotes de acuerdo a las disposiciones municipales y a la Ley Nº 854/63 Que Establece el Estatuto Agrario. Contempla la transferencia de parcelas destinadas a vías públicas a favor del municipio.
•
Fraccionamiento: contempla la subdivisión de una parcela urbana o rural en dos o más, sin que la misma implique una modificación de la red vial pública legalmente existente.
•
Propiedad por pisos y departamentos7: actos realizados bajo la normativa especial que regula el régimen de la propiedad horizontal.
•
Unificación: acto por medio del cual se produce la fusión de dos o más parcelas existentes, debidamente registradas en el SNC.
Art 45.Las mensuras para información posesoria se realizan antes de iniciar el proceso de regularización de una ocupación o como medio de prueba de una posesión.
Art 46.Los procesos de ejecución de los actos de mensura citados, así como los trámites orientados a la aprobación de los planos correspondientes, podrán seguir un proceso judicial (Mensuras Judiciales) o simplificado (Mensuras Abreviadas).
6
Si bien la Ley 1909/02 que deroga el Capitulo V de la Ley Orgánica Municipal en el Artículo 1 define “loteamiento” como toda división o parcelamiento de inmueble en dos o mas fracciones destinadas a la venta en zona urbana, suburbana o rural, con fines de urbanización., en la propuesta se entiende por loteo específicamente a la subdivisión de una parcela ya ubicada en la zona urbana. En cambio por urbanización se entiende a la subdivisión de una parcela rural a ser incorporada a la zona urbana. Ambos conceptos se diferencian del de fraccionamiento, pues este último no implica una modificación de la red vial pública en cambio las urbanizaciones y loteos contemplan una ampliación de la red vial 7 Libro IV, Titulo VI De la propiedad por pisos y departamentos, del Código Civil
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Art 47.Los actos mensura podrán ser realizados bajo cualquier método de medición, cuya precisión satisfaga la requerida por las tolerancias establecidas en esta normativa.
3.2
Posicionamiento
Art 48.El posicionamiento de cada parcela podrá ser realizado de forma relativa, utilizando un punto de arranque, o en forma absoluta, a través de georreferenciación. En las áreas urbanas podrán ser utilizados ambos métodos de posicionamiento, mientras que en las rurales solamente se deberá utilizar el posicionamiento absoluto, siguiendo la Norma de Georreferenciación de Parcelas Rurales e Islas.
Art 49.El punto de arranque para una mensura urbana será aquel que designen como tal los títulos de propiedad o los documentos que sirvan de antecedentes. También podrán ser amarradas de forma relativa a partir de medidas que consten en planos de mensuras registrados correspondientes a parcelas vecinas en las que se hubieran efectuado tales determinaciones. Ante la total indeterminación deberá adoptarse el vértice más próximo de la manzana definido por el catastro municipal. Si el profesional dudase de la ubicación del punto de arranque podrá adoptarlo a partir de información sumaria obtenida entre antiguos vecinos conocedores de la zona, la cual deberá constar en un acta firmada por los actuantes y testigos. En todos los casos, el amarre del polígono límite de la parcela deberá realizarse a algún hecho físico destacado que existan en las adyacencias de la parcela mensurada.
Art 50.Para el posicionamiento a través de georreferenciación, las parcelas urbanas y rurales deberá tener sus vértices referidos a coordenadas del sistema UTM (elipsoide WGS84).
Art 51.Los accidentes topográficos y las mejoras existentes dentro de la parcela que se mensura deberán ser levantados y representados en el plano. Este levantamiento podrá hacerse por métodos de precisión inferior a la de los requeridos para la medición de los límites.
3.3
Delimitación
Art 52.Para la delimitación de la parcela el profesional considerará todos los elementos contenidos en el título, en los antecedentes catastrales y en los planos de mensura. Las operaciones de mensura deberán estar desarrolladas de tal forma que permitan
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trazar sobre el terreno la posición del polígono límite de la parcela según título (estado de derecho) y según la ocupación efectiva (estado de hecho).
Art 53.Las parcelas urbanas deberán ser delimitadas por poligonales cerradas que presenten errores totales de cierre inferiores a las tolerancias estipulados por las fórmulas a seguir: Error angular:
ε = [Σ ángulos medidos] – [(N-2) x 180 ] 0
a
donde: N corresponde al número de vértices de la poligonal. Tolerancia Angular: Tl = b x (N)½, donde: b es el coeficiente que expresa la tolerancia para el error de medición de ángulos de la poligonal (se sugiere definir un valor entre 6” y 20”) y N corresponde al número de vértices de la poligonal.
ε = (ΔX
Error lineal:
l
2
+ ΔY2)½
donde: ΔX = error en la proyección sobre el eje de las abscisas y ΔY = error en la proyección sobre el eje de las ordenadas. Tolerancia Lineal: Tl = a x (L)½, donde: a es el coeficiente que expresa la tolerancia para el error de cierre lineal en m/km de desarrollo de la poligonal (se sugiere definir un valor entre 0,20 y 0,30 m)
y L corresponde a la extensión de la poligonal,
expresada en km..
Art 54.El profesional es absolutamente responsable por los datos consignados en el plano de
mensura,
no
estadísticamente
y
obstante, de
como
acuerdo
a
órgano sus
fiscalizador,
posibilidades,
el
SNC
algunos
verificará
documentos
cartográficos. En los casos en que, al contrastar el documento presentado con mensuras anteriores, verifique que no se respetan las tolerancias estipuladas en esta norma, podrá anular el plano de mensura mediante Resolución.
Art 55.En el estudio del deslinde se deberán tener en cuenta los mojones antiguos que existan, así como todos los objetos naturales o artificiales que permitan establecer deducciones fundadas respecto de sus verdaderos límites. Asimismo, el profesional tomará nota de todo cuanto comuniquen los propietarios y vecinos sobre la posible ubicación de los límites, efectuando las mediciones necesarias para determinar su posición.
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Art 56.El profesional no está autorizado a establecer lo que no pueda justificar con los títulos, con los antecedentes catastrales o con los hechos existentes en el terreno. No siéndole posible ubicar el título de acuerdo con las disposiciones que anteceden, presentará al SNC un informe detallado que sirva para ilustrar el caso, acompañado de un plano de los citados hechos, manifestando su criterio profesional fundado para mejor resolver el caso.
Art 57.Cuando hubiere un deslinde judicial aprobado que modifique uno o varios límites de una parcela, el profesional deberá respetarlos, procediendo con el acto conforme con los títulos y/o a sus antecedentes. Art 58.Cuando la parcela a mensurar esté integrada por varios títulos se establecerá el deslinde de cada uno de ellos por medio de sus respectivos antecedentes.
Art 59.Cuando dentro de la parcela hubiere posesiones u ocupaciones extrañas a las personas del propietario, se consignarán estos hechos junto a los nombres y domicilios de los poseedores u ocupantes haciéndola figurar en el plano la ubicación de las posesiones u ocupaciones.
Art 60.Cuando surja divergencia acerca de la delimitación entre los interesados, el profesional interpondrá sus buenos oficios en procura de un acuerdo. En caso de no lograrlo, demarcará en el terreno la línea que a su criterio corresponde, de lo cual se dejará constancia en actas. Al redactar la diligencia consignará los fundamentos de su proceder, abriendo juicio sobre lo que corresponda según los títulos y demás antecedentes del caso.
Art 61.El profesional no podrá, remover mojones que se encuentren en la parcela en que realiza la mensura, aun cuando los hallare mal colocados. Si esto último ocurre y todos los interesados convinieren en su remoción, ésta se llevará a efecto, y se labrará un acta que será firmada por el profesional, los interesados y dos testigos. En el acta se hará constar la ubicación que tenía el mojón y la nueva que se le de, relacionándola
a
otros
mojones
o
elementos
contundentes
próximos
bien
establecidos.
Art 62.Si a pesar de estar mal ubicados los mojones, los interesados no se pusieran de acuerdo en su remoción, deberá dejarse establecida la correcta línea de deslinde por medio de nuevos mojones, sin alterar los existentes. El profesional informará de ello en su diligencia de mensura para que la autoridad judicial determine la forma de proceder.
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3.4
Demarcación
Art 63.La demarcación consiste en la materialización por parte del profesional de los límites de la parcela, la cual debe ser duradera para asegurar el resultado de la mensura y salvaguardar los intereses de los titulares del dominio o poseedores, así como también de los propietarios linderos. El profesional debe ilustrar a los propietarios sobre las ventajas de un adecuado amojonamiento y la importancia de su conservación. Se deberá adoptar todas las precauciones necesarias a fin de hacer difícil la remoción de un mojón y facilitar su reposición en el mismo lugar donde fue colocado originariamente.
Art 64.Los límites de parcelas urbanas que coincidan con muros o cercos de buena mampostería se considerarán materializados. Cuando no se den esas condiciones y en los casos de fraccionamientos los vértices serán demarcados con trozos de varillas metálicas de hierro galvanizado de sección no menor de 10 mm y 500 mm de largo, debiendo quedar el extremo superior a nivel de la superficie del terreno.
Art 65.En urbanizaciones o loteos deberán marcarse vértices de parcelas de acuerdo a las disposiciones del Art 63, siendo que los marcos que materialicen vértices de manzana consistirán en varillas metálicas de sección no menor de 10 mm y 150 mm de largo, empotrados en bloques de hormigón cilíndricos o trapezoidales de 400 mm de profundidad y base de 100 cm2.
Art 66.Los límites naturales constituidos por ríos, arroyos, lagos, lagunas o, en general, líneas límites irregulares, deberán ser levantados con base en poligonales de apoyo. Como alternativa el profesional podrá realizar el levantamiento de los citados accidentes por medio de GPS, debiendo realizar las conversiones y ajustes de coordenadas de manera que las resultantes sean compatibles con las obtenidas por el levantamiento topográfico.
Art 67.La determinación de los límites de una parcela que linde con cursos de agua se realizará de acuerdo a las disposiciones del Art. 23 de la Ley Nº 3239/20078.
Art 68.Si el punto a demarcar fuere inaccesible o inapropiado para la conservación de los marcos, deberán ser colocados mojones a lo largo de las alineaciones de los límites, haciendo constar en la memoria y en el plano de mensura el lugar de la colocación y su relación con el vértice que no pudo ser materializado. 8
De acuerdo al Art. 23 de la Ley Nº 3239/2007, las márgenes bajo dominio privado adyacentes a los cauces hídricos se sujetan a restricciones de uso público de 5m en las zonas urbanas y 10 en las zonas rurales. Define además la zona de protección de fuentes de agua con un ancho de 100 m a ambas márgenes. El profesional deberá interpretar esta ley y toda la legislación que implique en restricciones al dominio en su integridad.
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Art 69.Los datos obtenidos en un acto de mensura serán procesados y volcados en documentos cartográficos denominados Planos de Mensura, los cuales, para tener valor jurídico, deben ser elaborados de acuerdo a las disposiciones de las Normas de Planos de Mensura y encontrarse inscriptos en el SNC. Los profesionales firmantes serán absolutamente responsables por los contenidos de esos documentos cartográficos.
Art 70.Para el posicionamiento de la parcela el profesional se atendrá a todos los elementos contenidos en el título y en los antecedentes que de forma concurrente conduzcan a trazar su polígono límite sobre el terreno. Esa ubicación deberá derivar de la relación de linderos, del arranque o de la georreferenciación, de los accidentes geográficos y hechos existentes que, a criterio del profesional, surjan como relevante. Art 71.Cuando la parcela a mensurar esté integrada por varios títulos se establecerá la ubicación de cada uno de ellos por medio de sus respectivos antecedentes.
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4 NORMAS DE GEORREFERENCIACIÓN DE PARCELAS RURALES E ISLAS 9
4.1
Objetivos
La Norma tiene como objetivos principales: 1. Establecer un marco legal y técnico claro y conciso para el desarrollo de las mensuras de parcelas rurales e islas por parte de los profesionales habilitados por el SNC para tal fin. 2. Viabilizar la conformación de documentos cartográficos y literales que garanticen a los propietarios y poseedores la correcta ubicación y delimitación de sus parcelas.
3. Definir estándares cartográficos y de levantamiento que permitan describir los límites de las parcelas de tal forma que se eliminen la confusión y/o superposición de títulos.
4. Propiciar la certificación catastral y titulación de parcelas con base en límites georreferenciados representados en planos de mensura debidamente registrados.
4.2
Alcances
No obstante las acciones del SNC están orientadas a implementar un sistema catastral basado en un registro gráfico georreferenciado de todas las parcelas existentes en el país, el establecimiento de nuevos procedimientos y la implementación de las técnicas GPS exigen la definición de una estrategia de implementación paulatina, de manera que los actores involucrados se adapten a ella y el tráfico inmobiliario no se vea impactado de forma negativa.
Art 72.Será obligatoria la georreferenciación de las parcelas rurales que: i. posean área mayor o igual a 500 ha,
ii. tengan al menos un lado coincidente con un límite departamental, distrital, o este afectado por la Zona de Seguridad Fronteriza, iii. estén siendo sometidas a una urbanización o iv. corresponda a un club de campo, barrio cerrado, cementerio parque u otro tipo de urbanización especial.
9
La elaboración de la presente norma tomó como base la Norma Técnica para Georreferenciación de Inmuebles Rurales del Instituto de Colonización y Reforma Agraria de Brasil, Resoluciones del Servicio de Catastro e Información Territorial de la Provincia de Santa Fe, Argentina y normas de diferentes jurisdicciones latinoamericanas
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Art 73.Los casos no contemplados entre los puntos i a iv serán puestos a consideración del Director del SNC.
Art 74.A partir del 01 de enero de 20XX no se emitirán Certificados Catastrales de parcelas rurales que no cuenten con Planos de Mensura elaborados bajo esta norma.
4.3
Identificación y reconocimiento
Art 75.La identificación de la parcela a ser georreferenciada y de sus linderos deberá iniciar con la recopilación y análisis de los antecedentes cartográficos y documentales que consten en el SNC, Registro de la Propiedad, MOPC, INDERT y demás reparticiones públicas en las cuales el profesional pueda recabar datos. De forma similar, deberán ser solicitados antecedentes a los propietarios o poseedores de la parcela mensurada y sus linderos. La interpretación gráfica de los antecedentes corresponderá al croquis según antecedes que debe constar en el plano de mensura.
Art 76.El reconocimiento físico de la parcela a ser georreferenciada precede al levantamiento
propiamente
dicho
y
deberá
ser
preferentemente
realizado
inmediatamente después de la identificación.
4.4
Levantamiento, determinación y materialización de vértices
Art 77.Los límites de las parcelas podrán ser agrupados básicamente en: naturales, aquellos definidos por accidentes físicos o geográficos; o culturales, los que no correspondan a los naturales (cercas, canales, muros, caminos, entre otros).
Art 78.Los vértices que componen el polígono que delimita a una parcela rural son el objeto del levantamiento. Los lados y ángulos internos se determinarán a partir de las coordenadas de los vértices, una vez que las levantadas hayan sido sometidas a la reducción al elipsoide y expresadas en coordenadas UTM. Art 79.Las coordenadas de los vértices deberán ser referidas al huso UTM que corresponda a la ubicación de la parcela. Para aquellas parcelas que posean vértices en los dos husos 20 y 21 que envuelven al Paraguay, el profesional deberá proceder a extender el que sea más conveniente de manera que todas las coordenadas se encuentren bajo el mismo huso.
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Art 80.Las parcelas rurales quedarán definidas por uno o más de los siguientes tipos de vértices: físico (F), punto (P) o virtual (V), cada uno de los cuales deberá ser perfectamente identificado por el profesional en el plano y en la memoria de mensura (Figura 1).
Figura 1 P
P
P
P
P P
P
Laguna T
V
F T
F
F
F
Art 81.Art 81.Los vértices físicos pueden encontrarse ya materializados o ser materializados en el acto de mensura por parte del profesional. Sus coordenadas se determinan por medición directa mediante posicionamiento de la antena GPS y el post procesamiento de los datos colectados.
Art 82.Los puntos definen límites de la parcela junto a cursos de agua, vías férreas, curvas de caminos y otros elementos curvos, debiendo ser materializados e identificados de acuerdo a las disposiciones de la presente norma. Los puntos serán utilizados también para materializar las líneas de transmisión eléctrica así como los ductos que atraviesen la parcela rural.
Art 83.Los vértices virtuales tienen sus coordenadas determinadas de forma analítica y se acude a ellos cuando es imposible proceder a su determinación directa.
Art 84.Cada vértice deberá ser codificado por el profesional en el plano y en la memoria de mensura de acuerdo a la siguiente fórmula: DDDD V NNNN donde: DDDD corresponde al código atribuido por el SNC al profesional en función de las iniciales de sus nombres y apellidos, V es el tipo de vértice (F, P, T o V) y NNNN es un número correlativo y único para cada plano de mensura.
Art 85.En los vértices físicos que no se encuentren materializados se deben colocar marcos de hierro galvanizado de 50 mm y 900 mm de largo, base puntiaguda con
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dispositivos transversales que dificulten su extracción. En el extremo superior deberá contener una chapa de metal en la cual consten los datos de identificación del vértice (Figura 2).
Identificación del profesional
DDDD
F 0001
Tipo y número de vértice
Figura 2
Art 86.Las técnicas de levantamiento de las coordenadas de los vértices mediante GPS serán determinadas por el profesional, debiendo ser alguna de las que permitan definir el posicionamiento del vértice por métodos relativos o diferenciales, quedando totalmente descartados los métodos aislados (“de navegación”).
Art 87.Son apropiadas para la georreferenciación de vértices de parcelas rurales con fines catastrales las soluciones basadas en :
i. el código C/A y/o fase de la portadora con corrección diferencial obtenida en post procesamiento con utilización de técnicas basadas en suavización del código a través de la portadora, o
ii. la fase de la portadora con solución de ambigüedades y con corrección diferencial post procesada o a través de link de comunicación para solución en tiempo real (RTK).
Art 88.Las coordenadas de los vértices de las parcelas rurales deben ser determinadas con precisión de 50 cm. (68,7%, 1σ) con post procesamiento diferencial o tiempo real. Los receptores GPS deberán ser de precisión o de alta precisión de una frecuencia.
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Art 89.Los métodos recomendados para levantamientos orientados a la georreferenciación de parcelas rurales (más allá de los que vengan a desarrollarse) y sus características son el relativo rápido estático y el relativo pseudoestático (o stop-and-go), ambos utilizando la fase de la portadora.
Art 90.Deberán ser tomados como referencia los puntos que componen la Red Nacional GPS y su densificación, debiendo sus coordenadas estar disponibles a los profesionales en el sitio Internet del SNC.
Art 91.El profesional es absolutamente responsable por las coordenadas consignadas en el plano de mensura, no obstante, como órgano fiscalizador, el SNC verificará estadísticamente y de acuerdo a sus posibilidades, algunas planillas de post procesamiento, y al verificar que no se respetan las tolerancias estipuladas en esta norma, podrá anular el plano de mensura mediante Resolución.
4.5
Representación cartográfica
Art 92.La representación cartográfica de las parcelas rurales e islas georreferenciadas se materializan en un documento cartográfico que debe ser confeccionado de acuerdo a las normas estipuladas en la Norma de Plano de Mensura.
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5 NORMAS DE CARTOGRAFÍA CATASTRAL Art 93.La base cartográfica catastral es el continuo de las parcelas urbanas y rurales del país, representadas bajo el sistema de coordenadas UTM. Art 94.Su estructuración en hojas para impresión seguirá los paralelos y meridianos del sistema de coordenadas UTM. Art 95.En el área urbana la base cartográfica de cada ciudad será conformada por las manzanas georeferenciadas en el PROCAR. Art 96.Las ciudades que no formaron parte del PROCAR deberán conformar sus bases a través de la georeferenciación de los vértices de las manzanas ubicadas en su zona urbana.
Art 97.La base cartográfica urbana se compondrá, inicialmente, de las capas establecidas en el cuadro del Anexo 10.9. Art 98.El mantenimiento de las bases catastrales urbanas se dará a través de las mensuras
de
información
parcelaria
o
de
los
fraccionamientos,
loteos
o
urbanizaciones que se realicen y registren en el SNC, siendo ajustados los archivos digitales presentados en el expediente de tramitación del plano de mensura, a la base existente. Art 99.El ajuste de los polígonos correspondientes a las parcelas que consten planos de mensura implica la inmediata actualización de la base cartográfica catastral y es condición previa y obligatoria para el registro del plano. Art 100.El SNC deberá estructurar la Dirección de Cartografía la cual será responsable por la ejecución de las disposiciones de la presente norma. Art 101.En el área rural la base cartográfica deberá estructurarse inicialmente con las representaciones elaboradas en el marco del PRUT.
Art 102.El mantenimiento de las bases catastrales rurales y de islas se dará a través de la incorporación directa de los planos de mensura por ser estos georreferenciados bajo el mismo sistema de la base cartográfica.
Art 103.Los polígonos que formen parte de la base cartográfica deberán tener precisión gráfica compatible con la escala general 1:2.000, razón por la cual los datos consignados en los planos de mensura deberán ser generalizados (los urbanos) y eventualmente ampliados (los rurales). En este último caso no habrá pérdida de
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calidad en la base general puesto que los planos rurales y de islas ser confeccionan a partir de levantamientos GPS con 50 cm. de precisión.
Art 104.Tanto las hojas catastrales urbanas cuanto las rurales deberán ser actualizadas por el SNC, el cual deberá tornarla disponible para los municipios y usuarios a través de su sitio de Internet en formato vectorial y/o raster.
Art 105.Cualquier transferencia de información del municipio al SNC en formato digital se deberá establecer organizadamente en capas (layer) o figuras (shape). Aquellos municipios que no cuenten con conexiones Internet banda ancha podrán entregar/recibir los archivos en medios magnéticos siguiendo los Procedimientos de Transferencias de Datos, bajo la responsabilidad del Encargado Municipal de Catastro
Art 106.La frecuencia de transferencia de los archivos cartográficos del SNC a los municipios dependerá del volumen del tráfico inmobiliario y deberá constar en los acuerdos de colaboración entre ambos. Cuando el SNC implemente un SIG que permita publicar cartografía a través de un servidor de mapas estarán dadas las condiciones para implementar la Infraestructura de Datos Espaciales del Paraguay, adoptando como base de la misma la cartografía parcelaria catastral.
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6 NORMAS DE PLANO DE MENSURA La norma de elaboración de Planos de Mensura deberá ser observada por los profesionales del catastro, así como por los funcionarios del SNC y los Encargados de los Catastros Municipales10.
6.1
Formato y contenido de los planos de mensura
Art 107.Los planos de mensura solo podrán confeccionarse en láminas de formatos establecidos en el Anexo 10.10 de estas normas.
Art 108.Los planos contarán con un rotulo en el que consten el acto de mensura, la identificación antigua y nueva de la parcela, su ubicación, la identificación del propietario o poseedor, antecedentes consultados, sellos y firmas correspondientes. El resto del documento cartográfico se denominará cuerpo del plano de mensura.
Cuerpo del plano
rotulo
Cuerpo del plano
rotulo portada
portada
Figura 3 Art 109.La portada contará con las dimensiones y elementos representados en la Figura 4:
10
La elaboración de la presente tomó como base diferentes normas vigentes en América Latina, así como los documentos cartográficos ejemplificados en: ERBA, Diego A. El Catastro Territorial en los Países Latinoamericanos. Lincoln Institute of Land Policy, Cambridge, MA, EEUU. 2008. 428p. ISBN 978-85906701-3-1. Disponible en: http://www.lincolninst.edu/pubs/PubDetail.aspx?pubid=1373.
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ACTO DE MENSURA Padrón o Cuenta Corriente
Ubicación
Nomenclatura Catastral
Propietario o Poseedor
Antecedentes consultados:
Sellos
Firm a y fecha
Figura 4 Art 110.El acto de mensura indica el carácter de la operación de mensura: judicial o abreviada, bien como su finalidad: urbanización, loteo, fraccionamiento, propiedad horizontal o de información posesoria.
Art 111.La ubicación corresponde a la referencia completa de la jurisdicción político administrativa en que está(n) localizada(s) la(s) parcela(s): Departamento, Municipio, compañía o barrio, o el que corresponda, con su nombre oficial.
Art 112.La identificación de la(s) parcelas(s) deberá darse a través del formato vigente antes de la presente norma: padrón o cuenta corriente, así como a través de la nomenclatura catastral única asignada por el SNC, lo cual permitirá mantener correlacionados a los registros catastrales antiguos y nuevos. Tratándose de una unificación se consignarán las cuentas corrientes o padrones de todas las parcelas así como la nueva nomenclatura asignada a la parcela.
Art 113.Se identificará como propietario(s) a los titulares del dominio, consignándose los nombres y apellidos de cada uno más los porcentajes de acuerdo al título de propiedad. Cuando se trate de mensura para información posesoria, se consignará el nombre del poseedor.
Art 114.Como antecedentes consultados deberán referenciarse: la identificación de los títulos de propiedad en el Registro General, indicación del archivo, legajo o protocolo y folio donde se hallaren los planos o antecedentes de mensura que correspondan, su número y fecha de aprobación e institución de registro, así como datos catastrales y toda la información que el profesional haya consultado y considere relevante para la correcta identificación de la parcela, su ubicación y dimensionamiento.
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Art 115.El área de sellos es reservada al SNC y al Catastro Municipal para que certifiquen el registro del plano y en el de firmas deberán constar la de los propietarios o poseedores, dependiendo el caso, y la del profesional, junto a sus datos de domicilio, matrícula en el SNC y fecha.
Art 116.En el cuerpo del plano de mensura constan los elementos consignados en la figura 5.
N
Representación gráfica según antecedentes
Dibujo de la mensura y detelles
Escala Sistema Coordenadas
Balance de superfícies
Referencias cartográficas
Figura 5 Art 117.Los dibujos y croquis deberán ser siempre orientados con el Norte apuntando a la parte superior del plano. Esta indicación debe quedar formalizada mediante símbolo ubicado en el extremo superior izquierdo del mismo.
Art 118.En el área de dibujo de la mensura el profesional adoptará el criterio que considere más apropiado para representar de forma clara y precisa a la(s) parcela(s) mensurada(s) y su entorno, de manera que los polígonos y sus dimensiones sean legibles y no dejen dudas. Todos los vértices que definen a la parcela deberán identificarse por medio de números arábigos, representándose mediante símbolos especiales a aquellos en los cuales se hayan colocado mojones de demarcación. El polígono de límites de las parcelas deberá ser descrito de tal forma que los ángulos (consignados en grados, minutos y segundos) y las distancias (consignada con precisión de cm.) sean los resultantes de las compensaciones correspondientes o de las determinaciones realizadas a partir de las coordenadas de georreferenciación. Las medidas lineares deberán consignarse a lo largo de los lados y las angulares en la bisectriz correspondientes a cada vértice. Cuando los límites de la parcela se 34
encuentran materializados por hechos existentes como muros, cercos, etc., el plano deberá contener los detalles gráficos necesarios para dejar claramente establecida las posiciones relativas de todos ellos. Cuando los límites sean líneas curvas deberán definirse polígonos que las acompañen o consignarse los parámetros que las determinan. En esta área de dibujo de la mensura deberán constar también los siguientes elementos de posicionamiento:
•
Parcelas urbanas: su ubicación será relativa a los vértices de las manzanas existentes, razón por la cual deberán consignarse las distancias de ligación a las esquinas. A criterio del profesional la ubicación podrá ser absoluta a través del proceso de georreferenciación.
•
Parcelas rurales: de acuerdo a la Norma de Georreferenciación de Parcelas Rurales e Islas, todos los vértices de las parcelas deberán ser consignados en coordenadas UTM.
Aún en el área de dibujo deberán ser representados los elementos complementarios, entendiendo por tales a:
•
detalles: dibujo ampliado de elementos materiales existentes como muros, construcciones o componentes de redes o áreas restringidos que sean relevantes para la mensura, pero que por su tamaño no puedan ser representados a la escala del plano. Podrán ser dibujados uno o más detalles, situándose estos lo más próximos de su posición en el dibujo de la mensura, siendo relacionado ambos a través de una flecha que referencie su ubicación.
•
calles y caminos: se indicará su nombre o la designación que le corresponda, ancho (mensurado y oficial según normas municipales vigentes), clase de material y, en el caso de mensuras rurales, mojones kilométricos y el sentido en que se ubican las localidades o poblaciones más próximas.
•
ferrocarriles: se indicará su nombre, trocha, kilometraje y el sentido hacia las estaciones más próximas.
•
elementos especiales: todo elemento relevante, pero que por su importancia no merezca un detalle en particular, deberá ser dibujado mediante un símbolo específico y referenciado en la leyenda.
35
Art 119.Las escalas a utilizar serán aquellas que relacionen la unidad con los números 10, 25 o 50, multiplicados por 10 elevado a la potencia que resulte conveniente para la correcta representación de los elementos que constan en el área de dibujo del plano.
Art 120.La representación gráfica según antecedentes es la que surja de la interpretación de:
•
los títulos de propiedad, consignando la ubicación, medidas, linderos y designación, y/o
•
los planos de mensura existentes y aprobados correspondientes a la(s) parcela(s) mensuradas(s).
En el área de croquis podrán dibujarse ambos, pero si existe título registrado, el croquis según título es obligatorio. Si el título presenta errores u omisiones el profesional deberá hacer mención de los mismos junto a su representación gráfica. Cuando la descripción de la parcela no permite su representación gráfica debido a la carencia o incongruencia de datos, se deberá consignar una descripción literal.
Art 121.Los resultados de un acto de mensura en cuanto a la determinación de las áreas de la(s) parcela(s) se establecerán por medio de un balance de superficies en el cual, comparándose el área determinada por la mensura con el área que consignen el título o el plano antecedente, se evidenciará las diferencias en más o en menos. Art 122.La superficie de la parcela dada por sus antecedentes será uno de los siguientes valores, enumerados en el siguiente orden de prioridad: •
Superficie según títulos: Es la consignada explícitamente en el título de propiedad de la parcela.
•
Superficie según suma de títulos: Es la total que corresponde a la suma de las superficies consignadas explícitamente en cada uno de los títulos que integran el dominio de la parcela.
•
Superficie calculada en base a títulos: Se denomina la que resulta por cálculo, de acuerdo con las dimensiones lineales y angulares eventualmente expresadas en el título. Si al calcularse esta superficie, ésta resulta diferente a la superficie consignada en el mismo, deberá dejarse de ello constancia en la memoria y en el plano de mensura.
Art 123.La superficie según mensura es la que resulta de las mediciones efectuadas, la cual pasará a ser definitiva para la certificación catastral y consecuentemente para la titulación en el caso en que las diferencias se encuentren dentro de las tolerancias. Art 124.Los valores de superficie deberán consignarse al decímetro cuadrado.
36
Art 125.Las diferencias encontradas en el balance pueden ser: •
en menos, cuando la superficie según mensura sea inferior a la dada por el título o los antecedentes de mensura, o
•
en más, cuando la superficie según mensura sea superior a la dada por el título o sus antecedentes de mensura.
Art 126.Para las parcelas urbanas que tengan todos sus deslindes materializados fijase en 5% el valor máximo de discrepancia entre la superficie resultante de la mensura respecto a la obtenida por antecedentes. Art 127.Para las parcelas rurales fijase en 3% el valor máximo de la discrepancia entre la superficie resultante de la mensura respecto a la obtenida por antecedentes. Cuando los límites sean accidente naturales (curso de aguas, cumbre de cerros, barrancas u otros) se aceptará el valor máximo de tolerancias del 5%.
Art 128. Excediéndose las discrepancias citadas en los Art. 127 y 128 el profesional deberá justificar, de acuerdo a su criterio, el motivo de la diferencia dejando constancia en la memoria de mensura y, en los casos en que la diferencia pueda ser espacializada, en el plano de mensura a través de la representación gráfica del polígono correspondiente. Art 129.Las afectaciones y restricciones al dominio deberán constar en el balance de superficies y en el plano de mensura. Art 130.Los signos convencionales que componen las referencias cartográficas deberán seguir las determinaciones de la Norma Cartográfica vigente.
Art 131.Las mensuras con fines de identificación de parcelas rurales o de creación de nuevas mediante fraccionamiento se hará conforme la norma de georreferenciación vigente. La designación de las parcelas podrá ser alfabética o numérica según el criterio del profesional. Art 132.Las parcelas urbanas creadas por fraccionamiento o loteos acotados a una manzana podrán recibir designación alfabética o numérica por parte del profesional según su criterio. Cuando se realicen urbanizaciones o loteos mayores, en los que se creen más de una manzana, se deberá asignar a las parcelas resultantes una identificación correlativa sin solución de continuidad. Por ejemplo Manzana A lotes 1 al 30, Manzana B lotes 31 al 58, Manzana C lotes 59 al 70, etc.
Art 133.Las designaciones de parcelas en los planos de mensura serán correlacionadas con la nomenclatura catastral que al registrar el plano, cree y asigne el SNC.
37
Art 134.Las parcelas colindantes a la(s) parcela(s) mensurada(s) deben ser identificadas por sus padrones o cuentas corrientes y, cuando exista, por su nomenclatura catastral, siendo optativo el agregado de otras designaciones que les correspondiera o del nombre de los titulares de las mismas.
Art 135.Las áreas destinadas a dominio público como plazas, parques, espacios verdes, calles, etc., quedarán determinadas por polígonos en los cuales, además de las medidas, deberá consignarse su destino. Estas áreas también constituirán parcelas catastrales, razón por la cual recibirán nomenclatura catastral y valuación.
Art 136.Las superficies edificadas se indicarán por su silueta dentro de las(s) parcela(s) mensuradas, la que se dibujará a escala. La figura así determinada se rayará con trazo fino oblicuo, debiendo consignarse el área total en su interior en una planilla específica que conste en el plano. Art 137.El contenido mínimo obligatorio indicado en los artículos precedentes no impide que el profesional incorpore toda la información cartográfica y literal que crea conveniente para permitir la mejor interpretación del plano.
6.2
Registro del plano de mensura en el SNC
Art 138.El expediente que conforma la presentación del plano de mensura para registro estará compuesto por los siguientes documentos, organizados en la secuencia transcripta. •
Solicitud de inscripción firmada por el profesional y por el propietario o poseedor, estas últimas debidamente certificadas.
•
Copia debidamente certificadas de los documentos que avalen el dominio o condominio.
•
Actas de linderos con firmas certificadas, cuando fueren labradas.
•
Constancia de no existencia de deuda de impuesto inmobiliario, cuando corresponda.
•
Memoria de mensura.
•
Memoria de georreferenciación, en el caso de parcelas rurales e islas.
•
Copia de los antecedentes obtenidos en el SNC, en el Registro General u otra repartición.
•
Documentación con intervención de otras reparticiones estatales que deban hacerlo.
38
•
Tres copias físicas del plano de mensura, una en poliéster indeformable y dos en papel.
•
Archivos digitales correspondientes al plano de mensura.
Art 139.Cuando al menos una de la(s) parcela(s) involucradas en el acto de mensura presente deudas correspondientes al impuesto inmobiliario, no se procederá al registro del plano de mensura de información o modificación parcelaria.
Art 140.El SNC deberá aportar todos los datos gráficos y alfanuméricos referidos a la(s) parcela(s) a ser mensuradas y a las linderas siempre que el profesional actuante lo solicite. Los costos de la información y el medio de transferencia (Internet o analógico) serán definidos mediante Resolución del Director del SNC.
Art 141.Deben incluirse las visaciones de todos los entes nacionales y municipales que, por legislación vigente, deban intervenir previamente al registro de un plano de mensura que modifique a la parcela. La intervención municipal en los planos atenderá a las restricciones, afectaciones y servidumbres administrativas dispuestas por ordenanzas, y a la verificación de las normas urbanísticas locales. Art 142.Deberá presentarse copia de ordenanza de aceptación de donaciones, desafectación o afectación por leyes u otras normas en transferencia de áreas para el dominio público.
Art 143.El soporte digital del plano de mensura estará compuesto básicamente de dos archivos.
Uno
en
formato
.DXF
conteniendo
solamente
los
polígonos
correspondientes a los límites de las parcelas mensuradas, el cual será utilizado para el mantenimiento de la cartografía catastral, y un archivo en formato vectorial (preferentemente.DWG o .DGN) con el plano completo organizado en capas.
Art 144.La asignación de la nomenclatura catastral a las parcelas involucradas en el acto de mensura y los desgloses correspondientes a mensuras de modificación (por fraccionamiento, loteo, urbanización o división en propiedad horizontal), serán actos realizados por el SNC de forma previa al registro del plano de mensura.
6.3
Disposiciones generales
Art 145.Solamente serán emitidos Certificados Catastrales para aquellas parcelas que se encuentren desglosadas y cuenten con la nomenclatura catastral asignada por el SNC.
39
Art 146.El último plano de mensura inscripto es el plano vigente y el SNC sólo emitirá el Certificado Catastral correspondiente a las parcelas que consten en este documento.
Art 147.El SNC procederá a registrar los planos de mensura de acuerdo al ingreso de solicitaciones mediante expediente. La inscripción no crea derechos y eventuales superposiciones o confusiones de límites deberán ser resueltos en la esfera judicial. Art 148.El profesional que efectúe la presentación pidiendo el registro del plano, es el único autorizado para intervenir en el diligenciamiento del expediente y retirar los planos registrados. Cualquiera otra persona que invoque representación deberá acreditarla por escrito ante la mesa de entrada del SNC.
Art 149.El profesional, en la ejecución y registro de planos de mensura, debe considerarse como auxiliar del Catastro. Art 150.Los casos no previstos en la presente norma o los que generen dudas sobre interpretación de la misma serán resueltos por el SNC.
7 NORMAS DE NOMENCLATURA CATASTRAL 7.1
Introducción
La nomenclatura y su implementación presentan las siguientes características
Identificador con estructura única para todas las parcelas: Se genera un identificador con estructura única para todas las parcelas del país, (urbanas y rurales) y desaparecen las sub-cuentas. Este identificador de parcelas se denomina “nomenclatura catastral”.
Una nomenclatura
estable no sujeta a los cambios de límites distritales o
zonales: Aún cuando haya cambios de límites de los municipios o de las zonas urbanas, la nomenclatura no cambiará, pues los atributos de localización de la parcela en el municipio y en la zona esta indicados en la base alfanumérica y no forman parte de la nomenclatura catastral.
Correspondencia con la nomenclatura vigente: La nueva nomenclatura toma como base la nomenclatura vigente conectada a la división administrativa del país. En la propuesta, las capas originales de zonificación y sectorización son tomadas como base para la definición de la nueva nomenclatura.
40
Ubicación geográfica de la parcela: La ubicación geográfica de cada parcela se da mediante la conexión de la base alfanumérica con la cartográfica a través de un identificador predeterminado, el cual justamente puede ser la nomenclatura.
Implementación gradual: se debe cambiar la nomenclatura corriente por la nueva de forma paulatina, a medida que las parcelas entran en el mercado inmobiliario o cambian su estatus jurídico. Cada vez que se produzca una alteración, los Certificados Catastrales pasan a ser emitidos bajo la nueva nomenclatura, de esta forma los nuevos títulos a ser generados se adaptarán paulatinamente y no será necesario alterar los existentes. Los certificados catastrales generados a partir de la aplicación de la nueva normativa serán referidos a la nueva nomenclatura,
Seguridad: Es necesario establecer un sistema de seguridad de entrada de datos y de autocontrol de la nomenclatura para evitar errores groseros que traerían grandes complicaciones futuras.
7.2
Exigencias previas para la implementación: Se
debe
analizar
cuidadosamente
la
legislación
de
creación
de
los
Departamentos y Municipios y sus los límites se deben dibujar con precisión en un mapa oficial georreferenciado del país. La actual falta de claridad en la delimitación de los municipios tornaría inviable su utilización en la nomenclatura catastral. Aún trabajando en representaciones cartográficas en escala pequeña, la confusa descripción de los límites municipales verificada actualmente impediría que sean dibujados con precisión. En ese sentido, es esencial que los límites sean definidos antes de implementar el nuevo sistema de nomenclatura. El SNC deberá definir una estrategia de trabajo junto a los municipios para que proceda a la delimitación de las jurisdicciones, lo cual deberá desarrollarse durante el período previo a la implementación del nuevo código. Llegado el plazo de implementación, los límites no definidos serán trazados paulatinamente, a medida que surjan planos de mensura de parcelas situadas en zonas indefinidas.
Se debe definir la zonificación y se debe dibujar con precisión la zona urbana en un mapa oficial georeferenciado, el cual será tomado como base para la sectorización.
Sobre el mapa oficial de unidades administrativas y zonas, se deben dibujar los Sectores Catastrales como capa separada.
41
Se debe conformar el catastro oficial de calles y se deben trazar sus ejes en la cartografía. Para las ciudades que ya cuenten con cartografía digital, se podrá trazar la red vectorial de calles, incorporando a cada vector la denominación de la calle en la base alfanumérica a él conectada.
El SNC creara un grupo de trabajo para que junto a los municipios pueda definir sus límites y zonas, el cual estará activo hasta que todo el país sea sectorizado.
El SNC debe contar con por lo menos un profesional dedicado exclusivamente a la actualización de zonas urbanas y suburbanas, quien trabajará de forma integrada con los técnicos municipales.
7.3
Sectorización
Además de la división política y de la definición de las Zonas, el territorio requiere otro nivel de subdivisión para su mejor administración. La adopción de Sectores Catastrales para asignación del código, no necesariamente debe presentar correlación ni con las zonas definidas por el planeamiento ni con las zonas tributarias, especialmente si el nuevo catastro de Paraguay incorpora la valuación masiva por modelos econométricos. Definiendo la sectorización con buen criterio, no será necesario crear nuevos Sectores por un largo tiempo, no obstante, es posible que el tráfico inmobiliario y la dinámica urbana exijan alteraciones de los Sectores en algún momento determinado. Art 151.Los Sectores Catastrales son de uso interno del SNC y deben ser definidos y mantenidos por un equipo de profesionales de la institución. Sus límites deben ser ampliamente difundidos y publicados en forma de mapas georreferenciados, principalmente a través del sitio Internet del SNC. Art 152.Los Sectores Catastrales ubicados fuera del área urbana deberán seguir accidentes geográficos, elementos naturales inconfundibles o la red vial. Los límites de los Sectores Catastrales dentro de las áreas urbanas deberán ser trazados siguiendo los ejes de calles.
7.4
Nomenclatura catastral
Art 153.La nomenclatura catastral es el identificador único que, una vez atribuido, no puede ser asignado a otra parcela catastral.
42
Art 154.La nomenclatura catastral se organiza bajo un sistema de árbol y presenta la siguiente estructura:
división política DD – MMM
división catastral – SC – XXXXX – LL – BB - PP – UUU
Donde:
•
DD: es el número atribuido al Departamento.
•
MMM: es el número atribuido al Municipio existente en el momento de implementar la nueva nomenclatura.11
•
SC: es el número de Sector Catastral dentro del municipio.
•
XXXXX: en las áreas urbanas este código representa el número de manzana dentro de cada Sector Catastral, mientras que en las áreas rurales corresponde al número de parcela dentro del Sector.
•
LL: en las áreas urbanas este código representa el número de lote (terreno) dentro de la manzana, mientras que en las áreas rurales tendrá siempre el valor “0 0”.
•
B: bloque (edificio) de la propiedad horizontal. En caso de barrios cerrados o clubes de campo este campo será “0”.
•
PP: en las áreas urbanas este código representa el número de piso de un edificio en propiedad horizontal. Será “00” (único) para los casos en que todas las unidades se encuentren en la planta baja. En las áreas rurales también tendrá siempre el valor “00”.
•
UUU: este código representa a las unidades catastrales. Pueden ser departamentos en propiedad horizontal o unidades de clubes de campo o barrios cerrados. En las áreas rurales tendrá siempre el valor “00”12. (Ver Anexo)
11
Es importante destacar que si bien MMM “corresponde” inicialmente a un municipio determinado, pero este número no cambiará aunque surjan nuevas jurisdicciones locales. El surgimiento de nuevas jurisdicciones locales implicará cambios el campo correspondiente a municipios en la base alfanumérica, pero no en la nomenclatura que identifica a la parcela. Eventualmente puede atribuirse otro nombre a este número para evitar confusiones. 12
En esta estructura desaparecen las subcuentas. Esto da claridad al sistema y simplifica la identificación para la valuación siendo que, no obstante, los inmuebles que se encuentren ubicados en clubes de campo, barrios cerrados o cementerios privados no serán certificados para titulación de forma independiente. En esos casos el Certificado Catastral deberá explicitar esta condición.
43
Art 155.La nomenclatura catastral es el nexo le ligación del catastro territorial con cualquier catastro temático estructurado por empresas de servicio, organizaciones privadas o instituciones públicas.
7.5
Sistema de asignación de la nomenclatura catastral
Art 156.Cuando la parcela se divide, desaparecerá la “nomenclatura madre”, generándose tantas nuevas nomenclaturas catastrales como parcelas sean creadas (Ver ejemplos de asignación de nomenclatura en el Anexo)
Art 157.Cuando las parcelas se unifica, desaparecen las nomenclaturas originales de los predios a fusionarse y se generará una nueva nomenclatura catastral para la nueva parcela. Art 158.Los certificados catastrales correspondientes a las nuevas parcelas serán emitidos de acuerdo a la nueva nomenclatura. Art 159.En los cambios de zona por urbanización cada parcela creada recibirá la nueva nomenclatura. Art 160.Cuando los cambios de zona urbana se realice de oficio de los municipios, junto al SNC las nuevas parcelas incorporadas a la misma mantendrán su nomenclatura hasta que se proceda a su modificación mediante un acto de mensura. Art 161.La asignación de la numeración de las manzanas urbanas se realiza en forma consecutiva dentro del distrito siguiendo el orden de entrada del expediente.
Art 162.El principio de enumeración de las parcelas dentro de una manzana es el siguiente: el punto de inicio es la esquina noreste a cuya parcela se le asigna el numero 1 y se continua con la asignación en forma consecutiva en el sentido de las agujas del reloj (dextrorso). Art 163.Cuando la parcela presenta frentes sobre dos o más calles (sin formar esquinas) se procede de la siguiente manera:
a.
Caso de frente iguales: se asigna el identificador al primer frente encontrado en el recorrido de la secuencia numérica
b.
Caso de frente desiguales: se asigna el identificador al frente con mayor extensión aún cuando el otro frente se encuentre primero en el recorrido de la secuencia numérica.
44
Art 164.Cuando la manzana presenta una calle interna, las parcelas internas se enumerarán partiendo de uno de los extremos y continuando en forma consecutiva en el sentido de las agujas del reloj (dextrorso).
Art 165.Para la asignación de la nomenclatura catastral en el caso de manzana de acople se procede de la manera descripta abajo según el caso.
.a
Cuando la porción de terreno a lotear no se encuentra totalmente rodeada de calles y se encuentra adosada a una parcela para un futuro loteo. En dicho caso: Se asigna el numero de manzanas según Art. 10 Se define la esquina de arranque según orientación Se comienza la numerar según el principio de enumeración Art. 11.
.b
No se reserva numero para el futuro acople. Cuando una manzana es loteada a continuación de una existente (acople) se mantiene el número de la manzana a la que se acopla y, se procede como sigue:
.b.1Cuando la manzana existente esta a la izquierda: Se define la esquina de arranque según orientación Se comienzan a enumerar los lotes de manera correlativa a partir del siguiente número al último número de lote existente Se sigue el sentido de las agujas del reloj
.b.2Cuando la Manzana existente esta a la derecha: Se comienzan a numerar los lotes de manera correlativamente a partir del siguiente número al último número de lote existente Se sigue el sentido de las agujas del reloj.
Art 166.14. La asignación de la numeración del predio rural se realiza en forma consecutiva dentro del distrito siguiendo el orden de entrada del expediente .
45
8 NORMAS DE ZONIFICACION 8.1
Delimitación de zonas urbanas
Un punto básico para emprender cualquier tipo de (re)organización en términos de identificación y registro de los objetos territoriales es contar con los límites de las unidades que componen la división política, los cuales deben estar perfectamente materializados en la cartografía catastral y en las bases de datos. En el caso paraguayo, los límites de los Departamentos y de los Distritos aún presentan incertidumbre y deben ser prioritariamente analizados y dibujados, especialmente si los mismos van a ser utilizados en la nomenclatura catastral. Sin dudas es una obra delicada y compleja, pero necesaria si se decide seguir una estrategia de trabajo “de lo general a lo particular” en la reorganización de los datos territoriales. Además de las citadas unidades administrativas, el perímetro urbano también debe ser bien descrito puesto que este polígono es fundamental para el desarrollo de la política tributaria y el planeamiento de acuerdo a la realidad. Se denomina zonificación justamente al trazado del límite de las áreas urbanas que hayan sido creadas por disposiciones municipales y/o que de hecho califiquen para ser consideradas como parte de la ciudad. La zonificación puede ser realizada siguiendo métodos cuantitativos basados en índices, o de oficio, a través de la fiscalización de la evolución del uso del suelo por parte de agentes públicos.
Art 167.Las zonas urbanas de cada distrito deberán delimitarse de acuerdo a la legislación vigente y, a partir de ese momento, se deberá proceder al mantenimiento de los límites y a su actualización periódica.
Art 168.Los procesos de mantenimiento serán desarrollados mediante trabajos coordinados entre catastro municipal y el SNC, mientras que las actualizaciones serán realizadas por equipos técnicos de la municipalidad, del SNC y del INDERT.
Art 169.El mantenimiento de los límites de las zonas urbanas se dará a través del registro de las urbanizaciones. Los cambios de zona por urbanización exigen la aprobación de planos de mensura en los cuales cada parcela creada es ubicada y dimensionada, siendo valuadas por el SNC durante el proceso de registro.
46
Art 170.A partir del registro del plano de urbanización las nuevas parcelas se identifican y valúan como urbanas, consignando su valor catastral y nueva nomenclatura en los Certificados Catastrales.
Art 171.La actualización de los límites de las zonas urbanas se realizarán de oficio (por decisión administrativa) a través de fiscalizaciones periódicas realizadas con productos satelitales y/o visitas a campo, debiendo los trabajos ser coordinados entre los equipos técnicos de la municipalidad y del SNC.
Art 172.Las parcelas registradas como rurales pero identificadas como urbanas durante el proceso de actualización serán incorporadas de oficio al catastro urbano registrándose inicialmente como una unidad (parcela madre). Las construcciones en ella detectadas, medidas y categorizadas, serán integralmente cargadas a la parcela madre hasta el momento en que se formalice su urbanización.
Art 173.La adopción de la nomenclatura catastral en formato de árbol implica la necesidad de delimitar Sectores Catastrales los cuales complementarán a las divisiones políticas en Departamentos y Distritos, debiendo ser definidos por el SNC.
Art 174.La sectorización no necesariamente debe presentar correlación ni con las zonas definidas por el planeamiento ni con las zonas tributarias. En el área rural los límites de los Sectores Catastrales deben seguir accidentes geográficos, elementos naturales inconfundibles o la red vial, mientras que en las áreas urbanas deberán ser trazados siguiendo los ejes de calles oficiales13. Art 175.Los límites de las zonas y sectores deberán representados en formato digital en la base cartográfica catastral. Art 176.Las parcelas incorporadas al perímetro urbano deberán tener sus datos alfanuméricos actualizados en términos de ubicación y valuación.
8.2
Delimitación de áreas de dominio sobre tierras fiscales
El dominio sobre las parcelas sin dueño actualmente queda definido a partir de la delimitación de zonas urbanas. Ese polígono determina hasta donde la municipalidad podrá reclamar dominio sobre tierras fiscales y a partir de donde el gobierno central (a través del INDERT) tiene esa potestad. Si bien en estas Normas ambos procedimientos son independientes, para la definición de las áreas de dominio sobre tierras fiscales se toma como base la actualización de oficio de las zonas urbanas. Los procedimientos incluyen a la Dirección de 13
Los artículos 174, 175 y 176 solo tendrán vigencia con el código en sistema de árbol
47
Gobiernos Sub Nacionales del Ministerio del Interior ya que culminan con la aprobación por Decreto del Poder Ejecutivo. Art 177.Para la determinación de la delimitación de las áreas de dominio municipal y nacional se deberán cumplir los siguientes pasos:
Recopilación y análisis de los antecedentes jurídicos de la delimitación de zonas urbanas: Decretos y Ordenanzas,
En base a la actualización de oficio de zonas urbanas realizada por la Municipalidad en coordinación con el SNC – cuyos documentos son: los planos, el informe pericial correspondiente y la resolución del SNC conteniendo el dictamen técnico de aprobación –
se elaborara un anteproyecto de delimitación del
polígono.
El Proyecto es presentado a la Junta Municipal y esta, aprueba en plenaria, o lo envía a las comisiones de Obras Públicas y Servicios y a la de Planificación Física y Urbanística si tales instancias están conformadas. Las Comisiones estudiarán y dictaminarán, informando a la plenaria para su aprobación, con o sin modificación.
La Plenaria acepta y redacta la Ordenanza.
La Intendencia promulga la Ordenanza y publica de acuerdo a la ley y,
La Intendencia remite una copia de la Ordenanza a la Dirección de Gobiernos Subnacionales del Ministerio del Interior para la redacción del decreto correspondiente.
Art 178.Los planos serán enviados en formatos establecidos en la presente Norma en forma física y digital y establecida según procedimiento de envío adjuntando pedido de aceptación de delimitación de las áreas de dominio sobre terrenos fiscales
48
9 NORMAS DE VALUACIÓN Y CAPTURA DE VALORES La precariedad en que se encuentran las bases de datos del SNC, especialmente la que conforma el catastro económico, junto a la falta de un organismo y profesionales que desarrollen específicamente valuaciones masivas bajo las técnicas modernas en el SNC, llevan a proponer una norma con artículos de aplicación real y a corto plazo, la cual deberá ser revisada una vez que se hayan consolidado los procesos propuestos. Para atender a estos objetivos será necesario implementar un Departamento Técnico de Valuaciones conformada por un número reducido de profesionales bien preparados en estadística (mas específicamente en geoestadística), asi como en valuación de construcciones con capacidad de analizar modelos econométricos que expliquen el funcionamiento del mercado.
9.1
Del levantamiento de datos
La inexistencia de un sistema que registre datos inmobiliarios de manera continua y que permita construir una base sobre transacciones y operaciones del mercado inmobiliario en Paraguay es esencial para que los procedimientos de avaluación arrojen resultados con un mínimo de precisión deseable. A largo plazo se deberán prever la formación de estructuras técnicas para tal efecto. Una solución alternativa para la captura de datos de mercado, inicialmente para municipios grandes, es la creación de Observatorios de Valores coordinados por las unidades de catastros municipal y el SNC, junto a otras instituciones. Esta solución es particularmente apropiada si se decide sistematizar y procesar los datos de valor del terreno a través del SNC, pues permitiría racionalizar esfuerzos y costos, dando mayor homogenización a la información en el territorio y uso intenso de la tecnología y de los métodos avanzados, independiente del tamaño del municipio. Una vez implementada en el SNC, la estructura del Departamento Técnico de Valuaciones permitiría desarrollar observatorios también en municipios menores mediante transferencia de experiencias, usando los mismos recursos, tecnologías y sistemas operativos. Los observatorios pueden estar compuestos de distintos actores, los datos que allí se almacenan
pueden
tener
diferentes
características,
precisiones
y
grados
de
confiabilidad, por esta razón, cada institución que provea datos a su base deberá ser lo más detallada posible en su descripción. Solo así será posible que la Dirección de Valuaciones sepa como utilizarlos.
49
Entre los actores principales de un observatorio pueden mencionarse: el catastro municipal, el SNC, las inmobiliarias, el sector bancario ligado a préstamos inmobiliarios, las empresas de construcción, las cámaras de construcción, entre otros. En esta estructura cada institución mantiene su independencia técnica, de opinión, de publicación y de acción. Los Observatorios de Valores son, en definitiva, una herramienta, un recurso para generar información. Los datos (tanto los obrantes en el sector público cuanto en el sector inmobiliario y bancario) se mantienen protegidos y confidenciales para lo cual se requiere que los miembros que producen valores firmen un convenio que defina aspectos técnicos y tipo de datos a compartir y a aportar para el observatorio. Los
datos
puntuales
provenientes
de
tasaciones
y
transacciones
se
deben
georreferenciar y publicar en un sitio con acceso restringido a los miembros, pueden utilizarse en el proceso de determinación de la valuación masiva y en ese mismo ámbito, colocarse los mapas de valores generados por el grupo de valuación de manera que las instituciones miembros no vean afectadas sus misiones y funciones. Paulatinamente se deja de lado el intercambio de archivos de forma periódica para ingresar en un ambiente de Infraestructura de Datos Espaciales que eventualmente sea conformada en Paraguay. La estructuración de un observatorio de valores trae aparejadas las posibilidades de generar mapas de valores con mayor periodicidad y calidad (precisión), información de referencia para el mercado y para las expropiaciones, menor incertidumbre, información en línea a través de mapas actualizados, gráficos y datos alfanuméricos. En América Latina existen observatorios ya consolidados, como el de la ciudad de Bogotá, y otros en formación en ciudades argentinas y brasileñas. En Europa, el observatorio estructurado por la Dirección General de Catastro de España es uno de los más destacados.
Art 179.El SNC debe promover junto a las Unidades de Catastro Municipal y a las diferentes instituciones actuantes en el mercado inmobiliario, la conformación de Observatorios de Valores, los cual tendrán como fuente de datos: •
declaraciones realizadas en el momento del pago del impuesto a las transacciones inmobiliarias;
•
tasaciones realizadas con fines de garantía de inmuebles financiados por bancos que otorguen créditos inmobiliarios,
•
agencias y corredores inmobiliarios y 50
•
diarios y periódicos.
Art 180.El observatorio de valores debe trabajar de forma continua y su base de datos sobre transacciones inmobiliarias debe incluir la fecha de captura, las características del inmueble y el precio negociado. Art 181.La base de datos del Observatorio de Valores debe incluir a todos los tipos de inmuebles y ante la gran diversidad se deberán elaborar estándares para la estructuración
de la base,
los cuales
deben permitir dar
consistencia y
representatividad a los datos.
Art 182.El número de atributos que caracterizan a los inmuebles deberá ser tal que, sin sobredimensionar a la base de datos, permita producir estimativas consistentes de valor de mercado.
Art 183.Los municipios en los cuales el volumen de tráfico inmobiliario no justifique inicialmente la estructuración de un Observatorio de Valores en coordinación con otras instituciones, deberán realizar los levantamientos a través de sus Unidades de Catastro siguiendo las condiciones establecidas en los artículos precedentes.
Art 184.El monitoreo del crecimiento urbano y la fiscalización realizados de forma permanente por las Unidades de Catastro Municipal con apoyo del SNC a través inspecciones in situ deberá ser precedido siempre por el uso de herramientas de teledetección como fotografías aéreas, imágenes satelitales y fotos de fachadas tomadas por los valuadores, así como imágenes distribuidas en Google Earth.
9.2
De la valuación
Las valuaciones desarrolladas con fines tributarios tienen como objetivo estimar el valor del conjunto de inmuebles de una determinada jurisdicción. A diferencia de las tasaciones individuales, la valuación masiva es el proceso que permite estimar el valor de un gran número de unidades en la misma fecha usando métodos estandarizados y análisis estadísticos, siendo por lo tanto apropiadas para valuaciones desarrolladas con fines tributarios. Para desarrollar este tipo de valuaciones se debe contar con un número considerable de muestras dentro de un área previamente establecida en un periodo determinado. La valuación masiva consiste en el desarrollo de uno o más modelos genéricos, los cuales son aplicados para las diferentes categorías de inmuebles que serán evaluados. Para determinar la riqueza de una jurisdicción el catastro debe practicar, además de las valuaciones
masivas,
valuaciones
puntuales
de
inmuebles
con
características
51
particulares. Para atender a todos los objetivos del catastro económico los tres métodos más utilizados son: el Método Comparativo de Datos del Mercado; el Método de Costo de Reposición y el Método de Capitalización de la Renta, los cuales se orientan al mercado.
Art 185.El SNC desarrollará preferentemente valuaciones masivas bajo el Método Comparativo de Datos de Mercado14 con soporte en su Sistema de Informaciones Geográficas en todas aquellas situaciones en que los datos registrados en el Observatorio de Valores permitan estructurar una muestra estadísticamente significativa para el modelaje. Art 186.El SNC desarrollará preferentemente modelos de regresión múltiple lineal para las valuaciones masivas, diferenciándolos para segmentos de inmuebles tales como baldíos, viviendas, apartamentos, oficinas y cualquier otro que considere relevante. Art 187.El SNC deberá, antes de oficializar la valuación masiva, analizar los datos que compondrán las muestras obtenidas del Observatorio de Valores, seleccionando aquellos que permitirán: identificar la relación entre precios y atributos, estudiar y definir su segmentación, construir el modelo de regresión múltiple y finalmente aplicar las pruebas de consistencia. Art 188.Los datos deberán ser agrupados en una muestra a ser empleada en la formulación del modelo de valuación y otra para testearlo, verificando que los resultados sean satisfactorios en lo que se refiere a la precisión de las estimativas.
Art 189.El SNC desarrollará valuaciones puntuales para inmuebles no convencionales que sean determinantes en términos de ingresos tributarios, así como de aquellos que, siendo patrimonio público o privado, permitan conformar la riqueza de cada jurisdicción.
Art 190.El SNC podrá valuar los inmuebles de acuerdo al Método de Capitalización de la Renta cuando disponga de datos referentes a los ingresos derivados de su uso y se trate de unidades de naturaleza única que no respondan a la aplicación de modelos de valuación masiva.
Art 191.El SNC podrá valuar los inmuebles de acuerdo al Método del Costo de Reposición calibrado con datos de mercado de acuerdo al modelo representado por la siguiente ecuación: VM = VT + VC x (1-d) 14
Los métodos de Valuación de inmuebles, están descritos en el Cuadro de Técnicas de Valuación de Inmuebles (Ver ANEXO)
52
donde: VM es la estimativa del valor de mercado del inmueble; VT es la estimativa del valor del terreno; VC es el costo de construcción y d es el factor de depreciación.
Art 192.Para la determinación del valor del terreno, el SNC deberá estructurar una muestra compuesta de baldíos disponibles en el Observatorio de Valores, ajustando los precios a través de factores extraídos de modelos de regresión simple desarrollados entre los precios unitarios de terrenos y los atributos que los influencian, tales como: forma, dimensiones, relieve, posición en la manzana, tipo de calle, servicios públicos y proximidad a puntos de valuación o cualquier otro que la experiencia detecte como relevante.
Art 193.Después de procesar los modelos masivos en ambiente SIG y determinar la ecuación continua que explica las diferencias en los precios generadas por la localización, el SNC determinará el valor de 1 m2 promedio de terreno por manzana o por zona homogénea, de acuerdo a las necesidades de cada municipalidad. Art 194.En aquellas zonas urbanas muy consolidadas donde no existan suficientes datos correspondientes a baldíos, el SNC deberá proceder a identificar inmuebles estadísticamente bien distribuidos sobre los cuales aplicará el Método de Reposición para determinar el valor del terreno deduciendo el valor de la construcción al valor del inmueble.
Art 195.El valor de las construcciones será determinado a partir de declaraciones o por métodos masivos dependiendo del convenio que el SNC establezca con las Unidades de Catastro Municipal.
Art 196.La valuación puntual de las construcciones se realizará a partir de los datos colectados por las Unidades de Catastro Municipal, las cuales serán responsables por el mantenimiento de los datos a través de de la fiscalización permanente y la recepción de los formularios de auto-declaración. Art 197.Las ciudades que no hayan sido valuadas o que no hayan tenido sus catastros actualizados de forma masiva en los últimos 5 años desde la implementación de la presente norma, deberán proceder a solicitar auto-declaraciones a los propietarios o poseedores de todos los inmuebles de su jurisdicción, referidas a las características de las construcciones en ellos existentes. Art 198.La auto-declaración consistirá en el llenado del formulario de “Caracterización de las construcciones”, el cual será distribuido y posteriormente recolectado y compilado
53
por la Unidad de Catastro Municipal. Cada formulario deberá contener la firma certificada de los propietarios o poseedores del inmueble. Art 199.En los casos en que no se presenten los formularios de auto-declaración, la Unidad de Catastro deberá realizar visitas para el levantamiento de los datos y llenado del formulario de “Caracterización de las construcciones”. Art 200.La documentación alfanumérica y cartográfica compilada a partir de las autodeclaraciones será enviada al SNC y su contenido será responsabilidad del Encargado de la Unidad de Catastro Municipal
Art 201.La determinación masiva del valor de cada tipología de construcción será realizada por el SNC a partir de una muestra de datos compuesta de inmuebles registrados en el Observatorio de Valores, deduciendo el valor estimado para el terreno de acuerdo a esta norma y calculando el valor de 1 m 2 de construcción de la tipología al dividir su valor estimado por la superficie. El valor final del m 2 de construcción para la tipología seleccionada será la mediana de los valores determinados individualmente para cada inmueble de la muestra.
Art 202.Tanto en las determinaciones masivas cuanto en las puntuales la depreciación, expresada en porcentaje deberá ser determinada a través de un modelo de regresión simple.
Art 203.El SNC deberá definir junto a los municipios los ciclos de re-valuación en función del desarrollo urbano (horizontal y vertical) estipulándose inicialmente un ciclo de revaluación de entre 2 y 4 años para las ciudades, pudiendo ser de hasta 5 años para las áreas rurales. Art 204.El SNC procederá a reajustar los valores anualmente a través de modelos de regresión simple determinado a partir de índices de variación de precios de inmuebles en cada jurisdicción.
54
10 ANEXOS 10.1 Ejemplos de asignación de la nomenclatura La tabla abajo muestra el ejemplo de la parcela ubicada en el Departamento 02, “Municipio” 130, Sector Catastral 03, Parcela 00005, la cual no cuenta con subdivisión en lotes, pisos ni unidades por ser rural. El ID (identificador) es el campo de conexión de la base alfanumérica con la cartografía digital en ambiente SIG. El campo Zona se mantiene inalterado hasta que se produzca la modificación. El campo Municipio no se altera sino hasta que sea creado algún Distrito, pero aún cuando esto ocurra, la nomenclatura no se altera, sino que lo hace solamente la base alfanumérica. El ID y los otros campos que conforman la nomenclatura solo se alteran cuando haya creación de nuevas parcelas mediante fraccionamiento o urbanización, en cuyo caso surgirán nuevos ID y valores diferentes de 00 en el campo Lote (LL). DD 02
MMM 130
SC 03
XXXXX 00005
LL 00
B 00
PP 00
UUU 00
ID 021300300005000000
Zona Rural
Municipio Concepción
Entre las modificaciones que puede sufrir una parcela se encuentran las de cambio de zona o cambio de municipio. A seguir un ejemplo de cada situación. Si la parcela en cuestión se incorpora de oficio al área urbana, su nomenclatura no cambia, solamente se alteraría el campo ”zona” en la base de datos alfanumérica: DD 02
MMM 130
SC 03
XXXXX 00005
LL 00
B 00
PP 00
UUU 00
ID 021300300005000000
Zona Urbana
Municipio Concepción
Cuando esa parcela se urbanice mediante plano de mensura, desaparecerá la “nomenclatura madre”, generándose tantas nuevas cuantas manzanas o lotes sean creados: DD 02 02 02 02
MMM 130 130 130 130
SC 03 03 03 03
XXXXX 00001 00001 00001 00002
LL 01 02 03 01
B 00
PP 00 00 00 00
UUU 00 00 00 00
ID 021300300001010000 021300300001020000 021300300001030000 021300300002010000
Zona Urbana Urbana Urbana Urbana
Municipio Concepción Concepción Concepción Concepción
55
Fig. 1 Principio de asignación de nomenclatura en manzanas urbanas
Variaciones de la esquina de inicio de la nomenclatura Referencias: Esquina de partida de la secuencia numérica Sentido de la secuencia numérica
56
NOMENCLATURA CATASTRAL: DD 01
MMM 013
SC 03
XXXXX 00071
LL 02
BB 00
PP 00
UU 00
ID 00130030007102000000
Zona Urbana
Municipio Concepción
Fig. 2. Parcela con frente a dos o mas calles (sin formar esquinas)
Ejemplo 1
NOMENCLATURA CATASTRAL:
MANZANA CON CALLE INTERNA
57
NOMENCLATURA CATASTRAL: DD 01
MMM 013
SC 03
XXXXX 00017
LL 08
BB 00
PP 00
UU 00
ID 01013030001708000000
Zona Urbana
Municipio Concepción
UU 00
ID 01013030000602000000
Zona Urbana
Municipio Concepción
Ejemplo 2
NOMENCLATURA CATASTRAL: DD 01
MMM 013
SC 03
XXXXX 00006
LL 02
BB 00
PP 00
58
Fig. 3 Acople de Manzanas - Manzanas acopladas a una gran parcela Ejemplo 1
NOMENCLATURA CATASTRAL:
DD 01
MMM 013
SC 03
XXXXX 00022
LL 02
BB 00
PP 00
UU 00
ID 01013030002202000000
Zona Urbana
Municipio Concepción
59
Ejemplo 2
NOMENCLATURA CATASTRAL: DD 01
MMM 013
SC 03
XXXXX 00017
LL 08
BB 00
PP 00
UU 00
ID 01013030001708000000
Zona Urbana
Municipio Concepción
Fig. 4: Acople de Manzanas - Manzana existente a la izquierda
60
MANZANA DE ACOPLE
MANZANA CON SALIDA A DOS CALLE
NOMENCLATURA CATASTRAL: DD 01
MMM 013
SC 03
XXXXX 00045
LL 11
BB 00
PP 00
UU 00
ID 01013030004511000000
Zona Urbana
Municipio Concepción
61
Fig. 5: Acople de Manzanas – Manzana existente a la derecha
MANZANA DE ACOPLE
NOMENCLATURA CATASTRAL:
DD 01
MMM 013
SC 03
XXXXX 00147
LL 08
BB 00
PP 00
UU 00
ID 01013030014708000000
Zona Urbana
Municipio Concepción
62
Fig. 4 Parcelas rurales
NOMENCLATURA CATASTRAL: (DEL PADRON 2318) DD 01
MMM 013
SC 03
XXXXX 02318
LL 00
BB 00
PP 00
UU 00
ID 010130231800000000
Zona Urbana
Municipio (DEL Concepción PADRON
DD 01
MMM 013
SC 03
XXXXX 02319
LL 00
BB 00
PP 00
UU 00
ID 010130231900000000
Zona Urbana
Municipio Concepción
2319)
(DEL PADRON 5028) DD 01
MMM 013
SC 03
XXXXX 05028
LL 00
BB 00
PP 00
UU 00
ID 01013030502800000000
Zona Urbana
Municipio (DEL Concepción PADRON
DD 01
MMM 013
SC 03
XXXXX 01897
LL 00
BB 00
PP 00
UU 00
ID 01013030189700000000
Zona Urbana
Municipio Concepción
1897)
63
10.2 Formulario Nº 1 : de Censo Catastral Ficha Nº
Fecha
NOMENCLATURA CATASTRAL Dpto.
Distrito
S.C.
Manzana/lote
lote
piso
unidad
UBICACIÓN DE LA PARCELA CUENTA CORRIENTE CATASTRAL
Departamento Municipio
SECTOR
ZONA
MANZANA
LOTE
PISO
Barrio/Compañía
PADRÓN
Proviene del
Calle/Avenida
PADRÓN
Matriz del distrito
Nº de casa
DEPARTAMENTO
UNIDAD
Si es de malla urbana Fracción o loteo
manzana
lote
Res. Nº
DATOS DEL PROPIETARIO U OCUPANTE TIPO DE TENENCIA PROPIETARIO OCUPANTE
NOMBRES Y APELLIDOS O RAZÓN SOCIAL DEL PROPIETARIO
TIPO DE PROPIEDAD ESTATAL MUNICIPAL PRIVADA OTROS
CIP Nº
DATOS DEL PROPIETARIO U OCUPANTE DIRECCIÓN
RUC Nº
TELÉFONO
CELULAR
DATOS DE TENENCIA Finca Nº Finca Nº
del Distrito:
Folio Nº Año:
Matriz
DATOS DE LA PARCELA Y OTROS DATOS CROQUIS DE LA PARCELA
Dimensiones
M2
cm.
M2
años
Frente Costado Der. Fondo Costado Izq. Superficie Superficie construida y antigüedad Bloque A Bloque B Bloque C Bloque D Superficie total construida
TIPO DE PARCELA
ACCESO
FORMA DEL LOTE
UBICACIÓN
TIPO DE PAVIMENTO
BALDÍO
DIRECTO
REGULAR
ESQUINA
Asfalto/cemento
CONSTRUIDO
PASAJE VEHICULAR
IRREGULAR
MEDIO
Empedrado
PASAJE PEATONAL
MUY IRREGULAR
PASAJE
Tierra/no tiene
REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE PERÍMETROS LOTE (NEGRO)
2º PISO (ROJO)
1er. PISO (NEGRO)
3er PISO (AZUL)
ESCALA
OBSERVACIONES:
64
10.3 Formulario Nº 2: de Caracterizacion de construcciones Ficha Nº
Fecha
NOMENCLATURA CATASTRAL Dpto.
Distrito
S.C.
Manzana/lote
lote
piso
unidad
CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES PTS
A
HORMIGÓN ARMADO HO CICLÓPEO (TINGLADO) MAMP. DE PIEDRA BRUTA SIN CIMIENTO (P/EST. MADERA)
HORMIGÓN ARMADO (HASTA 2 P) METÁLICA LADRILLO MADERA ADOBE
PIEDRA CORTADA/VIDRIO LADRILLO BLOQUES PREFABRICADOS MADERA ADOBE
E
C 10 8 6 4 2
ALUMINIO VIDRIO METÁLICA MADERA CORRIENTE OTROS
10 8 6 5 4 2
CERÁMICA LUJOSA
SERVICIO
J
CERÁMICA COMÚN ALFOMBRADO MACHIMBRE /BALD. CALCÁREA ALISADO CEM. /LADR. COMÚN
AIRE ACONDICIONADO MURALLA, VERJA SENCILLA QUINCHO SENCILLO PISCINA PEQUEÑA SENCILLA MURALLA DE LUJO, VERJA ARTÍSTICA ASCENSOR COCHERA MÚLTIPLE AIRE ACONDICIONADO CENTRAL PISCINA GRANDE LUJOSA QUINCHO DE LUJO CANCHA DE DEPORTES
CERÁMICA TEJA COMÚN FIBROCEMENTO/ ZINC PALMA/ PAJA/ OTROS
ENCUESTADOR: NOMBRE
6 10 10 10 15 15 15
ANTIGÜEDAD EDIFICACIÓN MENOS DE 5 AÑOS DE 6 A 15 AÑOS DE 16 A 25 AÑOS DE 26 A 35 AÑOS DE 36 A 50 AÑOS MAS DE 50 AÑOS
10 8 6 5 3 CÓDIGO
2 2 2 4 4
AÑO DE LA CONSTRUCCIÓN
TECHO O CUBIERTA LOSA DE HORMIGÓN ARMADO
4 4 4
MEJORA COCHERA SIMPLE
H
D
10 8 6 3 1
I
INSTALACIÓN SANITARIA
10 9 7 6 4 2
C
ESTADO DE CALIDAD Y CONSERVACIÓN EXCELENTE 8 BUENO 6 REGULAR 3 MALO 1
PROVISIÓN DE AGUA
TIPO DE PISO
B
H
INSTALACIÓN ELÉCTRICA
10 9 7 5 4 4
BLOQUES
A
TIPO DE ABERTURAS MADERA ESPECIAL
REVESTIMIENTO PAREDES EXTERNAS MÁRMOL/GRANITO 10 VIDRIO 9 CERÁMICA/PIEDRA 7 LADRILLO VISTO 6 AZULEJADO/LADRILLEJO 5 REVOQUE 2 CAPAS 4 REVOQUE CAL/CEMENTO 3 SIN REVESTIMIENTO 1 MÁRMOL/ GRANITO/ PARQUET
F
PTS
D
PAREDES HORMIGÓN ARMADO
D
C
ESTRUCTURA HORMIGÓN ARMADO (3 O MAS P)
C
B
CIMIENTOS HORMIGÓN ARMADO (EDIFICIO)
B
BLOQUES
A
0 -2 -4 -6 -8 -10
TOTAL DE PUNTOS
D
M
A
USO DE LA EDIFICACIÓN NUMERO DE PISOS EDIFICACIÓN SIN TERMINAR EDIFICACIÓN EN DEMOLICIÓN OBSERVACIÓN SI SE PERMITIÓ EL CENSO SUPERVISOR: NOMBRE
CÓDIGO
NO FIRMA
65
10.4 Formulario Nº 3: de Levantamiento Catastral urbano por manzana FORMULARIO N° 3 DE CENSO CATASTRAL FICHA N°…………………… FECHA………………………………… ………. NOMENCLATURA CATASTRAL DEPARTAM DISTRITO SECTOR
SC
MANZANA/LOTE
LOTE
IMPRESIÓN EN ESCALA 1:1000/1:500 (urbano) RURAL escala según Normas de cartografía catastral
OBSERVACION: se deberá indicar y corregir los datos de cada manzana (urbano) o lote (rural) Impresor
DIA MES AÑO Supervisor
CODIGO
FIRMA
66
10.5 Ejemplo de Plano Índice o Plano General de Manzanas según la R60
67
68
69
70
10.6 Ejemplo de Plano índice con lotes urbanos según la R60
71
10.7 Ejemplo de Plano Manzanero según la R60
72
10.8 Zonificación por puntuación La propuesta se desarrolla a partir la determinación Zonas Homogéneas Físicas basada en el relevamiento de características existentes. Los criterios aplicados para la propuesta de zonificación por puntuación son los siguientes:
dividir todo el territorio del municipio en zonas de diferentes características que van de lo urbano a rural.
considerar las características actuales del municipio, es decir, no incluir como variables condiciones previstas en planes de desarrollo a futuro. En otras palabras, no se consideran como variables que influyen en la puntuación aquellas áreas donde la municipalidad tiene previsto generar algún tipo de condiciones a futuro. Estas serán consideradas solamente una vez implementadas.
definir la zonificación a partir de la sumatoria de puntos asignados por un modelo de valorización de indicadores.
La determinación de zonas son realizadas por las municipalidades y los resultados representados ya sea en formato digital – a través de un sistema de información geográfica –
u otro medio de acuerdo con la capacidad técnica de las oficinas
técnicas. Estos resultados podrán a su vez ser utilizados como herramientas para la elaboración de diagnósticos para la planificación municipal ya que son mecanismos para la identificación del comportamiento de la ciudad en diferentes clasificaciones zonales. La presente propuesta de zonificación por puntos se compone de las siguientes partes: La primera parte consiste en la selección y justificación de las variables e indicadores que son elegidas para la caracterización de las zonas y la segunda es la metodología para la asignación de valores a los indicadores y el procedimiento para establecer los rangos zonales. La tercera parte es un glosario de términos que son empleados en esta sección, algunos de los cuales son definiciones existentes en leyes nacionales, mientras que otras se aclaran la acepción que será utilizada.
10.8.1 Selección de variables e indicadores Para la delimitación de zonas físicas homogéneas, se toman tres grupos de indicadores: de infraestructura, formales y de usos. El primero se refiere a características cuya extensión define un polígono hasta donde abarcan determinados servicios, independientemente que las parcela estén conectadas a dichos servicios. 73
Los otros indicadores, se refieren a particularidades de las parcelas o que se dan al interior de una manzana y que por extensión definen las características de una zona. Para la recolección de datos del último grupo de indicadores se parte de la información de usos por parcelas y, de acuerdo al predominio, estos usos definirán las características de la manzana. Estas finalmente se agruparán por similitud de usos definiendo los respectivos polígonos. Los indicadores están agrupados de la siguiente manera: 1. Indicadores de forma o morfológicos
a. Trama. Es el primer indicador de la forma en que se estructura el territorio. En áreas rurales la trama debe analizarse como compuesta a partir de la división parcelaria ya que excepcionalmente podrán distinguirse manzanas. Estas excepciones son los asentamientos coloniales urbanos donde podrán aparecer divisiones que puedan sugerir alguna concentración de población urbana, para lo cual se analizarán otros indicadores – la división parcelaria, por ejemplo – que podrán indicar la presencia de estos núcleos rurales parcialmente urbanizados. En áreas urbanas, el indicador de la trama constituye la red de calles y manzanas que por estas quedan definidas. La división parcelaria complementa o refuerza este indicador ya que una
subdivisión estaría
indicando fines de urbanización - con lotes de tamaño mínimo exigido por las regulaciones –, o de colonización rural – con subdivisiones de la manzana en cuatro “solares” como en los asentamientos coloniales. La trama de calles y manzanas es el primer indicador de la ocupación del territorio con proyección futura a urbanización.
b. Densidad de ocupacion15. La densidad de ocupación se refiere a la cantidad de lotes ocupados o construidos por manzanas. Es un indicador que mide el nivel de consolidación urbana de los diversos sectores de una ciudad. Este análisis se aplica solamente en los loteos con fines de urbanización y no a las zonas urbanas de los asentamientos coloniales agrícolas. En estos últimos, debido a la división de las manzanas en 4 parcelas16, el indicador de densidad constructiva no es relevante debido a que no definirá grados de consolidación urbana. 2. Indicadores de Infraestructura: 15
Si bien la densidad constructiva refleja la modalidad de ocupación del suelo, cuando se refiere uso en este informe, se refiere a la función o cometido de la unidad constructiva. 16 Art. 27 de la Ley 1.863/01 Que Establece el Estatuto Agrario
74
a. Pavimento. El tipo de pavimento de las vías de circulación vehicular es – cuando superpuesto a la trama de manzanas y calles – un indicador que diferencia físicamente a sectores de un asentamiento poblacional. Al mismo tiempo que afecta positiva o negativamente a los frentes de las parcelas, es una variable que define no solamente la accesibilidad y la comunicación entre diferentes partes de la ciudad sino también es el que posibilita las extensiones de otros servicios (recolección de residuos, extendido eléctrico, trasporte público, etc.) que van caracterizando como urbanos a determinados sectores. Quedarán indicadas según la siguiente clasificación: i. Tierra o enripiada ii. Empedrado
iii. Asfalto o pavimento de hormigón. b. Servicios i. Alumbrado público. Como indicador también podría utilizarse la extensión de la red de energía eléctrica; pero en determinados sectores tener escasa relevancia debido a debido a que el suministro de dicha energía a diversos sectores de la población es casi independiente al grado de desarrollo urbano. Sin embargo, la existencia o no de alumbrado público, implica la presencia de concentración de población o núcleo urbano.
ii. Agua corriente. Se refiere a la extensión de la red pública de suministro de agua potable. Esta extensión define la zona de cobertura sin que implique específicamente la
conexión domiciliaria. Se debe incluir en el análisis
tanto las redes que son ofrecidas por entidades públicas (ESSAP, Juntas de Saneamiento, Municipalidad, etc.,) o por privados.
iii. Red de alcantarillado sanitario. Este indicador también se refiere a la cobertura de la red pública y no los sistemas individuales de tratamiento de los efluentes cloacales. iv. Recolección de residuos sólidos 3. Indicadores de Uso. A diferencia de los indicadores anteriores que quedan definidos por la extensión de características externas a las parcelas, los indicadores de uso se basa en relevar dichos usos en cada parcela para trasladar posteriormente de acuerdo a la predominancia – o cuando aparece en cantidades mayores de 50% en una manzana – como características a las manzanas. 75
La caracterización de un sector como residencial se extiende a toda la manzana mientras que las zonas comerciales podrán abarcar las medias manzanas de los frentes sobre las calles principales formando corredores que adquieren características comerciales.
a. Residencial. Para caracterizar diferentes zonas residenciales, se aplica el concepto de densidad referido a la cantidad de unidades residenciales por lote. El criterio así adoptado, la densidad, se refiere principalmente a densidad constructiva que puede ser registrada a partir de un reconocimiento visual externo. Por lo tanto se propone tres tipos de densidad:
i. Baja densidad: cuando existe una unidad residencial por lote. ii. Media densidad: dos o más unidades de vivienda por lote. Este indicador incluyen duplex, condominios y multifamiliares de poca altura.
iii. Alta densidad: edificios de departamentos por pisos (propiedad horizontal) b. Comercial/servicios. Además de los comercios y servicios privados, en este indicador se incluyen las instituciones públicas estatales, municipales o entes descentralizados.
10.8.2 Glosario Uso: el aprovechamiento genérico que tiene cada unidad diferente de construcción al momento de valuarse un inmueble. Dicho aprovechamiento genérico se define básicamente a partir de la actividad principal que se desarrolla dentro de ella, indistintamente del tipo y cantidad de actividades que la complementan, de acuerdo con la tipología predeterminada de usos. Zonas Homogéneas: Delimitación de un área territorial de una localidad, cuyo ámbito lo constituyen básicamente inmuebles con o sin construcciones y en donde el uso del suelo actual, la existencia y disponibilidad de servicios públicos e infraestructura, tienen el nivel de homogeneidad cualitativa y cuantitativa requerido en los términos y condiciones que para el caso se establezca. Zonas Homogéneas Físicas: Se entiende por Zonas Homogéneas físicas a áreas o conjuntos de predios con características similares cuando se conjugan variables morfológicas, tipológicos, densidad, equipamiento y usos de suelo. Zonas
Homogéneas
Geoeconómicas:
Se
entiende
por
zona
homogénea
geoeconómica un área de superficie terrestre con características similares de valor económico, que se establecen a partir de puntos de investigación económica dentro de
76
las zonas homogéneas físicas. Estas zonas se establecen a partir de un análisis económico de las zonas homogéneas físicas, Partiendo de las zonas homogéneas físicas (ZHF), son áreas o conjunto de predios con valores de terreno similares (dentro de dichas ZHF) como resultado del análisis económico que involucra todos los aspectos que inciden en la valoración del suelo y que pueden constituirse en focos de afectación positiva o negativa. Área Silvestre Protegida: Se entiende por Área Protegida toda porción del territorio nacional comprendido dentro de límites bien definidos, de características naturales o seminaturales, que se somete a un manejo de recursos para lograr objetivos que garanticen la conservación, defensa y mejoramiento del ambiente y de los recursos naturales involucrados. Las Áreas Silvestres Protegidas podrán estar bajo dominio nacional, departamental, municipal o privado. Reserva Forestal: Son aquellos bosques y tierras forestales calificados y declarados como reserva por el Ministerio de Agricultura y Ganadería y son parte del dominio privado del Estado. Bosques de Protección: Son aquellos que por su ubicación cumplen fines de interés para: 1) regularizar el régimen de aguas; 2) Proteger el suelo, cultivos agrícolas , explotación ganadera, caminos, orillas de ríos, arroyos, lagos, islas, canales y embalses; 3) Prevenir la erosión y acción de aludes e inundaciones y evitar los efectos desecantes de los vientos; 4) Albergar y proteger especies de la flora y de la fauna cuya existencia se declara necesaria; 5) Proteger la salud pública; y 6) Aquellos que para el logro de objetivos científicos, educativos, recreativos o turísticos, no convenga eliminar y corresponda restringir o impedir su aprovechamiento. La calificación como “bosques de protección” podrá ser recomendada por el Servicio Forestal Nacional al Poder Ejecutivo, quien deberá proceder a su declaración17. Superficie agrológicamente útil: Superficie útil resulta de descontar de la superficie total del inmueble: a) los suelos marginales no aptos para el uso productivo, conforme al criterio de uso potencial de los mismos; b) las áreas de reserva forestal obligatoria dispuestas por las Leyes 422/73 y 542/95 “Forestal” y “De Recursos Forestales respectivamente; c) las áreas Silvestres Protegidas bajo dominio privado, sometidas al régimen de Ley 352/94 “De áreas Silvestres Protegidas”; d) las áreas de aprovechamiento y conservación de bosques naturales, aprobados por autoridad administrativa competente, bajo términos de las Leyes Nºs 422/73 y 542/95 y e) los
17
Art. 6º y 7º– Ley 542/95 – De los recursos forestales
77
bosques naturales y áreas destinadas a servicios ambientales declarados como tales por la autoridad competente18. La aptitud del suelo se clasifica, a efectos de este trabajo en baja, media o alta según la siguiente clasificación: Clase I: Se incluyen tierras que no presentan ningún tipo de limitaciones para la producción agrícola, pecuaria o forestal adaptada ecológicamente a la zona, sin deterioro de la capacidad productiva de la tierra Clase II: Permiten el desarrollo de casi cualquier actividad agropecuaria o forestal ecológicamente adaptada al lugar, pero con ligeras limitaciones que pueden reducir en algunos casos la elección de cultivos. Clase III: Permiten el desarrollo de cultivos limpios pero con prácticas muy intensas de manejo y/o conservación Clase IV: Esta tierra debe usarse en vegetación permanente y semi permanente debido al grado de limitaciones que presenta para el desarrollo de cultivos limpios y fuertes prácticas de manejo y/o conservación de suelos. Clase V: Permite el desarrollo de vegetación permanente especialmente para la ganadería. Clase VI: Terrenos utilizables para la producción de cultivos perennes y forestería con prácticas intensivas de manejo y conservación de suelos. Clase VII: Por su alto riesgo de degradación sólo se permite la obtención en forma controlada de productos derivados de su vegetación natural, como el manejo del bosque. Clase VIII: Tierras que no reúnen las condiciones mínimas para ninguna actividad agropecuaria o forestal. Tienen utilidad como zonas de preservación de flora y fauna, captación de acuíferos y belleza escénica. Aprovechamiento productivo: se entiende por aprovechamiento productivo, la utilización del inmueble en actividades agrícolas, granjeras, pecuarias, de manejo y aprovechamiento de bosques naturales de producción, de reforestación o forestación, o utilizaciones agrarias mixtas19 . Asentamientos coloniales agro-ganaderos: Asentamientos creados para la colonización de tierras exclusivamente en la Región Occidental o Chaco en lotes de entre tres UBEF y hasta cuatro mil hectáreas20.
18
Art. 5º - Ley 2002/02 – Que modifica varios artículos de la Ley Nº 1863 del 30 de enero de 2002, que establece el Estatuto Agrario. 19 Art. 4. Ley 1.863/01 – Que Establece el Estatuto Agrario 20 Art. 26. Ley 1.863/01 – Que Establece el Estatuto Agrario
78
Asentamientos Coloniales Agrícolas: asentamientos coloniales promovidos por la Autoridad de Aplicación del Estatuto Agrario en la Región Oriental y la Región Occidental, cuyos lotes contarán con una superficie de entre una y tres UBEFs, según las características físicas y agrológicas del área afectada.21 Se compone de las siguientes zonas22: Urbana (con sub-zonas de servicio, industrial y habitacional), con manzanas de una hectárea divididas en cuatro solares y separadas por calles de 25 metros; Suburbanas: con divisiones de lotes quintas de superficie media de dos hectáreas; y colonial dividida en lotes entre una y tres UBEF23 Trama Urbana: Parte del territorio conformado por un conjunto de calles y manzanas a su vez fraccionadas con divisiones mas pequeñas o lotes destinados principalmente a uso residencial y actividades relacionadas al ámbito urbano.
10.8.3 Aplicación de variables a la definición de zonas Las variables definen zonas físicas homogéneas que deben graficarse en mapas temáticos. Este mapeo, posibilitará distinguir o identificar las variables que van influyendo en la asignación zonal para cada parcela. Considerando que no todas las variables tienen el mismo peso para definir las zonas, a cada una de ellas se asigna un puntaje que establece su relevancia de acuerdo a lo establecido en las tablas siguientes. Finalmente, la asignación de la parcela a una determinada zona, quedará establecida por el rango en que se ubica la sumatoria de puntos de las variables que la definen.
21
Art. 24. Ley 1.863/01 – Que Establece el Estatuto Agrario Art. 27. Ley 1.863/01 – Que Establece el Estatuto Agrario 23 Art. 27. Ley 1.863/01 – Que establece el Estatuto Agrario 22
79
Indicadores y criterios de asignación de Puntajes INDICADORES Y VARIABLES
PTS.
A USO COMERCIAL Y SERVICIO MIXTO RESIDENCIAL
10 8 6
B ÍNDICE CONSTRUCTIVO ALTA BAJA
10 5
CRITERIOS PARA ASIGNACION DE PUNTAJES SI EN UNA PARCELA SE DA UNA ACTIVIDAD COMERCIAL ADEMAS DE SU USO ADICIONAL COMO UNIDAD HABITACIONAL Cuando en la manzana existe una densidad igual o mayor al 70% de unidades (parcelas) con programas de comercio o servicio Cuando la parcela esta en una manzana donde la es 60% Y 40 % es comercial Cuando la media manzana es 40% mayor de vivienda de eso residencial RELACION ENTRE EL ÁREA DEL TERRENO Y LA SUPERFICIE CONSTRUIDA Cuando la manzana tiene parcela en un 50% mayor de parcela con índice constructivo alta .ídem pero con 49 o menos
C PAVIMENTO ASFALTO HORMIGÓN EMPEDRADO ADOQUINADO TIERRA
D E F G H
AGUA CORRIENTE ALUMBRADO PUBLICO ALCANTARILLADO SANITARIO RECOLECCIÓN DE RS DENSIDAD DE OCUPACIÓN MAYOR DE 80% ENTRE 79% Y 50% MENOR DE 49%
I
10 8 6 10 8 6 4 10 7 4
Son las parcelas con afectación del tipo de pavimento
RELACION ENTRE PARCELAS BALDÍAS Y CONSTRUIDAS EN LA MANZANA .-manzana de 80% o mas de parcelas con construcción .-manzana de 79% y 50% de parcelas con construcción .-manzana de 49% o menos de parcelas con construcción
TRAMA MANZANA Y CALLE COLONIA AGRÍCOLA EXTENSIÓN MAYOR
20 7 4
PARCELAS RURALES J TIPO DE EXPLOTACION MECANIZADA NO MECANIZADA K APTITUD AGRICOLA ALTA MEDIA BAJA L TIERRA DE PROTECCIÓN AMBIENTAL
.-La definición de trama de calle y manzana define la una separación entre una zona y otras
Cuando la tierra se convierte en productiva son de característica diferencial para marcar zona 10 5
La sumatoria que se asigna a cada parcela de acuerdo a su característica de manzana par determinar la zona a que pertenece
10 8 6 4
80
6 8 10
6 8 10
4 5 5 5 10 10 10
20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20
7 20
4
4 4 4 4
4 4 4 4 6
6 6 6 6 6 6 6 6 6 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 7 7
4 10
4 7 10 10
7 7
7 10
6 6
4 6 6 6 8
6 8
4 4 8 10
10 10
6 8 8 10
5 5 5 5 5 10 10
5 5 5 10
10 10
5
5 10
8
4 4 4 4 4 4 4 6 6 6
6 6 10
8 8 8
8 10
10 10 10 10
USO
8 15 17 19 20 22 24 49 52 53 66 69 70 74 74 76 77 78 79 81 81 83 83
zona de pertenencia
puntaje
comercial , servicio , industrial
I. CONST.
Mixto
residencial
ALTA
PAV.
BAJA
OCUP.
asfalto hormigón
DENSIDAD DE
adoquinado_ empedrado
Tierra
Mayor de 80 %
entre 79% y 40 %
SERVICIO
menor de 39%
agua corriente
alumbrado público
TRAMA
alcantarillado sanitario
recolección de residuos s.
EXPLOT.
Calles y manzanas
AGRICOLA
Colonias agrícolas
TIPO
extensión mayor
MECANIZADA
NO MECANIZADA
ALTA
MEDIA
BAJA
PROTECCION AMBIENTAL
APTITUD
Z12
Z11
Z10 Z9
Z8
Z7
Z6
Z5
Z4
Z3
Z2
81
4
6
8
10
5
7
20 20
4 4
6 6
8 8
10 10
20
4
6
8
10
4
7
10 10
6
10
6
10 10
10
8
10
5
10
6
8
10 10
84 88
10
PUNTOS
Z1
82
DESCRIPCION 1
10
LIMITE DEPARTAMENTAL
POLY
RED
1
POLY
11
0.8
ANNOTATION
56
POINT
10
POLY
25
POINT
10
ANNOTATION
64
POLY
65
POINT
10 84
1
11
M-DELIMIT-DIS
1
12
M-TEXT-DIS
NOMBRE DISTRITO
13
2
21
2 2
22 23
M-VERTICE-DIS M-DELIMIT-URB M-VERTICE-URB M-TEXTO-URB
2
24
M-ZUI
2 2
25 26
M-ZUI-PTO
3 3
31 32
COLOR DE CAPA ANCHO
M-DELIMIT- DEP
LIMITE DISTRITAL SEGÚN MUNICIPALIDAD
1
TIPO DE ENTIDAD
PUNTOS GEORREFERENCIADOS QUE CONFORMAN EL POLIGONO DEL LIMITE DISTRITAL LIMITE ZONA URBANA SEGÚN MUNICIPALIDAD ZONA URBANA, PUNTOS GEORREFERENCIADOS QUE DEFINEN EL POLIGONO TEXTO INDICATIVO ZONA URBANA ZONA URBANA IMPOSITIVA, POLIGONO DELIMITADOR ZONA URBANA IMPOSITIVA, PUNTOS QUE DEFINEN LOS VERTICES
M-ZUI-TXT
ZONA URBANA IMPOSITIVA, TEXTOS
ANNOTATION
M-EJE-CALLE
EJE DE CALLE DIGITALIZADO POR MUNICIPALIDAD
LINE
M-TEXTO-CALLE
NOMBRE Y/O CODIGO DE CALLE DIGITALIZADA POR MUNICIPALIDAD
ANNOTATION
GREEN RED
FUENTE
ALTO
LEVANTAMIENTO CATASTRAL
DENOMINACION
UNIFICACION
MENSURA
CAPAS MÍNIMAS PARA ELABORACION DE CARTOGRAFIA CATASTRAL
LOTEOFRACCIONAMIENTO
10.9 Capas mínimas para la elaboración de la cartografía digital
X ARIAL
1500
0,6
ARIAL
200
X X
X X
X X
X X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X X
X X
X X X
0,6
ARIAL
4
X X X
1 ARIAL
7
X
83
10
COLOR DE CAPA ANCHO
M-DELIMIT- DEP
LIMITE DEPARTAMENTAL
POLY
RED
1
POLY
11
0.8
1
11
M-DELIMIT-DIS
LIMITE DISTRITAL SEGÚN MUNICIPALIDAD
1 4
12 41
M-TEXT-DIS
NOMBRE DISTRITO
ANNOTATION
56
M-DELIMIT-MAN
MANZANA SEGÚN MUNICIPALIDAD
POLY
45
ANNOTATION
4
42
M-TEXTO-MAN
4
43
M-MNZ-TXT-LOT
NUMERO DE MANZANA SEGÚN MUNICIALIDAD NUMERO DE MANZANA SEGÚN PROYECTO ORIGINAL DEL LOTEADOR
ALTO
X ARIAL
1500
210
ARIAL
16
ARIAL
16
ARIAL
16
85
ANNOTATION
10
POLY
72
ANNOTATION
76
ARIAL
2
ANNOTATION
85
ARIAL
2
ARIAL
2
ARIAL
20
4 5
44 51
M-TEXTO-NC M-DELIMIT-LOT
TODO LOTE DE LA MUNICIPALIDAD
5
52
M-TEXTO-LOT
5
53
M-LOTE-TXT-LOT
5 6 6
54 61 62
M-TEXTO-NC
NOMENCLATURA CATASTRAL
ANNOTATION
10
M-HIDROGRAFIA
CAUCES HIDRICOS PRESENTES
POLYLINE
50
M-HID-TXT
NOMBRE DE LOS CAUCES HIDRICOS
8
81
M-CONSTRUCCION
8
82
M-EDI-DIM
ANNOTATION TODA EDIFICACION ENCONTRADA EN LOS LOTES URBANA Y RURAL POLYLINE DIMENSIONES DE LAS SILUETAS DE LAS EDIFICACIONES DIMMENSION
10
X X
X X X
X X X
X
X
X
X
X
X
X
X
X X
0,1
0,3
50 201
X X
0,3
ANNOTATION
NUMERO DE MANZANA DE NOMENCLATURA CATASTRAL NUMERO DE LOTE SEGUN MUNICIPALIDAD NUMERO DE LOTE SEGUN PROYECTO ORIGINAL DEL LOTEADOR
FUENTE
LEVANTAMIENTO CATASTRAL
DESCRIPCION 1
TIPO DE ENTIDAD
UNIFICACION
DENOMINACION
LOTEOFRACCIONAMIENTO
MENSURA
CAPAS MÍNIMAS PARA ELABORACION DE CARTOGRAFIA CATASTRAL
0,1 ARIAL
2
X X
X
X
X X X
X X X
X X X
X X X
X
X
X
X
X
X
X
X
84
10
COLOR DE CAPA ANCHO
M-DELIMIT- DEP
LIMITE DEPARTAMENTAL
POLY
RED
1
POLY
11
0.8
FUENTE
X
1
11
M-DELIMIT-DIS
LIMITE DISTRITAL SEGÚN MUNICIPALIDAD
1
12
M-TEXT-DIS
NOMBRE DISTRITO
ANNOTATION
56
ARIAL
M-EDI-TXT
IDENTIFICACION DE LOS BLOQUES EDIFICADOS
ANNOTATION
201
M-LINDE-TXT
TEXTO DIMENSIONES Y RUMBOS DE LOS LINDEROS (con dos decimales)
TEXTO
253
M-BAR
LIMITE BARRIOS SEGÚN MUNICIPALIDAD
POLILINEA
31
M-BAR-TXT
NOMBRE BARRIO
TEXTO
72
10 101 10 102
M-IMG
ORTOFOTOCARTA EN ESCALA 1/25.000
IMAGEN
BLAMCO
M-IMG-ID
ID DE LA ORTOFOTOCARTA
TEXTO
10
10 103
M-IMG-MAR
POLILINEA
10
11 111
M-LOT-ID
TEXTO
241
11 112
M-LOT-PER
POLILINEA
41
11 113
M-LOT-PLA-EP
POLILINEA
110
12 121
M-REF
TEXTO
10
12 122
M-UTM-PTO
PUNTO
10
8 8 9 9
83 84 91 92
MARCO CONTENEDOR DE LA ORTOFOTOCARTA NOMBRE DE LA FRACCION, PROPIETARIO PERIMETRO DE LA PROPIEDAD LOTEADA LOTES DESTINADOS A PLAZAS Y ESPACIOS PUBLICOS REFERENCIAS NOTABLES. EJ: IGLESIAS, CLUBES, HOSPITALES, ETC PUNTOS NOTABLES DE GEORREFERENCIAMIENTO
ALTO
LEVANTAMIENTO CATASTRAL
DESCRIPCION 1
TIPO DE ENTIDAD
UNIFICACION
DENOMINACION
LOTEOFRACCIONAMIENTO
MENSURA
CAPAS MÍNIMAS PARA ELABORACION DE CARTOGRAFIA CATASTRAL
1500
X X
X X
X X
X X
ARIAL
1
X
X
X
X
ARIAL
1,6
X
X
X
X
ARIAL
200
X X
ARIAL
500
X X
0,3
X
0,1
X
X
0,4
X
X
0,2
X
X
ARIAL
ARIAL
30
20
X
X
X
X
X
X
X
X
85
10
COLOR DE CAPA ANCHO
FUENTE
ALTO
X
M-DELIMIT- DEP
LIMITE DEPARTAMENTAL
POLY
RED
1
POLY
11
0.8
ANNOTATION
56
ARIAL
TEXTO
10
ARIAL
1
11
M-DELIMIT-DIS
LIMITE DISTRITAL SEGÚN MUNICIPALIDAD
1
12
M-TEXT-DIS
NOMBRE DISTRITO
M-UTM-TXT
NOMBRE DE LOS PUNTOS NOTABLES, CON COORDENADAS GEOGRAFICAS, UTM (X e y),( DATUM W84)
M-RUR
POLIGONOS DE PARCELAS RURALES MENSURADA
POLILINEA
82
M-RUR-ID
TEXTO IDENTIFICATORIO DE LAS PARCELAS RURALES MENSURADA
TEXTO
254
ARIAL
20
M-RUR-TEX
TEXTO DE MEDIDA Y RUMBO DE LA PARCELAS RURALES MENSURADA
TEXTO
241
ARIAL
20
12 123 13 131 13 132 13 133
LEVANTAMIENTO CATASTRAL
DESCRIPCION 1
TIPO DE ENTIDAD
UNIFICACION
DENOMINACION
LOTEOFRACCIONAMIENTO
MENSURA
CAPAS MÍNIMAS PARA ELABORACION DE CARTOGRAFIA CATASTRAL
1500
X X
X X
X X
X X
10
X
X
X
X
0,1
X
X
X
X
86
10.10Formato de planos Los Formatos de Dibujo y su archivado. Se llama Formato a la lamina de papel u otra sustancia (vegetal, poliéster...) cuyo tamaño, dimensiones y márgenes esta normalizado. Las dimensiones de los Formatos se encuentran normalizados por las normas UNE 1011 y DIN 823. Según las dimensiones de las piezas a representar se han de elegir los formatos necesarios para su representación grafica. Las principales ventajas de utilizar un formato de dibujo normalizado son: • • • • • •
La unificación del tamaño de los formatos para su posterior archivado. La construcción de posteriores muebles, del tamaño de los formatos normalizados para un aprovechamiento total del espacio. Facilitar su manejo. Adaptar los dibujos a los diferentes tamaños. La reducción de un formato se realiza de forma uniforme y el formato resultante aclara totalmente la definición del elemento representado. La gestión de planos se realiza de forma eficiente y su plegado se realiza sin ningún problema.
Las Reglas de Referencia La referencia de los planos se hace por letras y por números; con la letra se indica la norma (A, B ó C, según la serie) y por un numero su formato (0, 1, 2, 3 ó 4, según el tamaño). Ejemplo: DIN A3 Indica el formato según la norma DIN el tamaño es un A3, que es 420 mm de ancho y 297 mm de alto. Tipos de Formatos Todos los formatos se obtienen doblando en dos el anterior. Serie principal DIN 476 Los formatos de la serie principal se denominan por la letra A y seguido de un numero. Estos números son correlativos entre sí. A continuación se indican algunos de los formatos mas utilizados: Formato UNE 1011 Serie A
Laminas Cortadas
Lamina en Bruto
Ancho de rollo utilizable
A0
841 x 1189
880 x 1230
900
A1
594 x 841
625 x 880
900 / 660
A2
420 x 594
450 x 625
900 / 660
A3
297 x 420
330 x 450
660 / 900
A4
210 x 297
240 x 330
660
87
Como norma general en el formato A4 se toma como norma la posición vertical. Se toma como norma en los cajetines la medida en lo ancho de 185 mm. Serie Auxiliar Para los tamaños de sobres, carpetas, archivadores, etc. se utilizan las series auxiliares B y C. La serie B esta formada por los Formatos cuyos lados son los respectivos medios geométricos de cada dos consecutivos de la serie A. Los medios geométricos entre las series A y B corresponden a la serie C. A continuación se indican algunos de los formatos auxiliares mas utilizados: Formato
Medidas (mm.)
Formato
Medidas (mm.)
B0
1000 x 1414
C0
917 x 1297
B1
707 x 1000
C1
648 x 917
B2
500 x 707
C2
458 x 648
B3
353 x 500
C3
324 x 458
B4
250 x 353
C4
229 x 324
Plegado de Planos Los planos mayores al A4 se reducen a este tamaño por medio del plegado. Los originales no se doblan nunca, esto se debe a que si desea realizar copias del original no salgan con marcas de plegado.
88
10.11 Técnicas de Valuación de Inmuebles24 MÉTODO COMPARATIVO DE DATOS DE MERCADO
Descripción
Cuando se emplea esta técnica, el valor del inmueble es estimado
básica
con base en el análisis de los precios de un grupo semejante de inmuebles que han sido comercializados en una fecha próxima de aquella de la valuación. La teoría detrás de esta técnica es que el valor de la propiedad esta relacionado directamente con los precios de venta de propiedades comparables. Los principales ajustes que se llevan a cabo incluyen los relacionados con las características físicas del terreno, su ubicación fuera del terreno, condiciones de venta
(motivación
de
comprador/
vendedor
y
condiciones
financieras) y el tiempo que tomara la operación a partir de la fecha de venta
Modelo
El análisis de regresión múltiple [ARM] es la técnica más utilizada
básico de
en el área de valuación para identificar los principales factores que
cálculo
influencian la determinación de los precios y estimar el valor del mercado de las propiedades no comercializadas en el período. A través del ARM se busca identificar la relación existente entre dos o más variables independientes y una variable de interés que es, en la mayoría de los casos, el valor del mercado de los inmuebles. Los atributos que son supuestos a influenciar la formación del valor del tipo de inmueble en análisis son las variables independientes testeadas.
Formas de
La selección de las variables y la definición de la forma funcional
aplicación
de los modelos y de las propias variables pueden ser a través de tentativas, o basa en hipótesis preconcebidas por los valuadores o aún en la opinión extraída de especialistas. Después de definir la estructura
general
de
los
modelos,
se
emplean
rutinas
computacionales para determinar las ecuaciones de regresión, seleccionándose aquellas con mejor desempeño estadístico.
Aplicabilidad El empleo del método comparativo es recomendable siempre que sea
posible formar una muestra de datos representativa pues,
cuando apropiadamente aplicado, provee más confiabilidad a los 24
Elaborado en base a Valuación de inmuebles para fines fiscales. Claudia M. De Cesare. Documento: Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria, Lincoln Institute of Land Policy
89
resultados obtenidos. Se debe percibir aún que no es rara en el mercado de inmuebles la completa falta de evidencias sobre transacciones envolviendo algunos tipos de propiedades
MÉTODO COSTO DE REPRODUCCIÓN
Descripción
El método es basado en la suposición de que costo y valor son
básica
fuertemente relacionados. Se busca por lo tanto, estimar el valor del inmueble a través de la verificación del costo de reproducir el mismo bien. Con este método se hace una estimación del costo actual que significaría reproducir la casa, mas cualquier otra mejora que se le haya añadido, como si fuera nueva. Resta luego cualquier pérdida de valor causada por la depreciación de las mejoras. Factores de depreciación son comúnmente aplicados al costo total estimado, con el fin de contemplar la reducción del valor causada por la edad, obsolescencia física o funcional y el estado de conservación de las construcciones. El razonamiento detrás de método es que el comprador bien informado no pagará más por una casa que el costo que le significaría construir otra casa parecida, en un lote similar y en condiciones semejantes.
Modelo
La ecuación siguiente describe la forma básica del modelo de
básico de
valuación.
cálculo
VM = VT + CC * (1 - d) VM es la estimativa del valor de comercialización total VT es la estimativa del valor del terreno CC es el costo de construcción y mejora d es la tasa o factor depreciativo
Formas de
Para la determinación del valor del terreno, es empleado el método
aplicación
comparativo de datos de mercado. Para la estimación del costo de reproducción son empleadas estimativas medias de costo relativas a las diferentes tipologías constructivas. En cuanto a la depreciación, si bien siempre es una dificultad
90
estimar la reducción del valor causado por la edad, estado de conservación u obsolescencia, existen tablas ya estandarizadas.
Aplicabilidad Existe amplia evidencia de que la ecuación no resultará en una estimativa consistente del valor de comercialización para la mayor parte de las propiedades, pues el costo es apenas uno de los factores que puede influir la formación de los precios. Entretanto, este método es de gran utilidad práctica para valuar inmuebles que no generan renta y cuya venta es bastante escasa, tales como escuelas, hospitales e industrias.
MÉTODO DE LA RENTA O CAPITALIZACION POR INGRESOS
Descripción
Se basa en la relación entre el porcentaje de rendimiento que un
básica
inversionista o comprador espera o requiere de una propiedad y el ingreso neto que produce la misma. El método busca identificar lo cuanto un inversionista pagaría por un bien en función del retorno potencial esperado. El valor del inmueble es apropiado por la capitalización presente de su renta líquida (real o estimada). En términos económicos, hay pleno consenso de que el valor de comercialización de un bien es el valor presente capitalizado del flujo de renta futura que puede ser generada por su explotación económica. Por lo tanto, es posible calcular el valor de un inmueble con base en la renta que la propiedad produce anualmente, o sea, que puede ser extraída de su uso. Para el cálculo, puede ser considerado tanto el uso real como el potencial del inmueble.
Modelo
El modelo de cálculo más aplicado es el de la capitalización
básico de
directa, que consiste en dividir el valor de la renta líquida (L) por la
cálculo
tasa de capitalización del negocio
RL VM = TC Donde: VM es la estimativa del valor de mercado total; RL es renta líquida; TC es la tasa de capitalización normal de mercado para el
91
tipo de negocio en análisis.
Formas de
La renta líquida es establecida con base en valores unitarios
aplicación
promedios calculados para cada clase de inmuebles multiplicados por el tamaño o capacidad de cada emprendimiento. La renta líquida resulta de la renta bruta estimada, deducidos los gastos necesarios para su operación.
Aplicabilidad El método de la renta es usualmente elegido para valuar propiedades explotadas para fines de inversión, o sea, su aplicación es común para inmuebles comerciales que no se encuentran a la venta en el mercado con frecuencia y que presenten potencial para generar renta, tales como hoteles, moteles, flats, teatros, cines y shopping centers
92
10.12Ley N° 3239/2007 de los recursos hidricos del paraguay
EL CONGRESO DE LA NACION PARAGUAYA SANCIONA CON FUERZA DE LEY: CAPITULO I OBJETIVO Artículo 1°.- La presente Ley tiene por objeto regular la gestión sustentable e integral de todas las aguas y los territorios que la producen, cualquiera sea su ubicación, estado físico o su ocurrencia natural dentro del territorio paraguayo, con el fin de hacerla social, económica y ambientalmente sustentable para las personas que habitan el territorio de la República del Paraguay. CAPITULO II PRINCIPIOS Artículo 2°.- Todas las relaciones jurídico-administrativas y la planificación en torno a la gestión del agua y las actividades conexas a ella serán interpretadas y, eventualmente, integradas en función a la Política Nacional de los Recursos Hídricos y a la Política Ambiental Nacional. Artículo 3°.- La gestión integral y sustentable de los recursos hídricos del Paraguay se regirá por los siguientes Principios: a) Las aguas, superficiales y subterráneas, son propiedad de dominio público del Estado y su dominio es inalienable e imprescriptible. b) El acceso al agua para la satisfacción de las necesidades básicas es un derecho humano y debe ser garantizado por el Estado, en cantidad y calidad adecuada. c) Los recursos hídricos poseen usos y funciones múltiples y tal característica deberá ser adecuadamente atendida, respetando el ciclo hidrológico, y favoreciendo siempre en primera instancia el uso para consumo de la población humana. d) La cuenca hidrográfica es la unidad básica de gestión de los recursos hídricos. e) El agua es un bien natural condicionante de la supervivencia de todo ser vivo y los ecosistemas que los acogen. f) Los recursos hídricos son un bien finito y vulnerable. g) Los recursos hídricos poseen un valor social, ambiental y económico. h) La gestión de los recursos hídricos debe darse en el marco del desarrollo sustentable, debe ser descentralizada, participativa y con perspectiva de género. i) El Estado paraguayo posee la función intransferible e indelegable de la propiedad y guarda de los recursos hídricos nacionales.
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Artículo 4°.- La Política Nacional de los Recursos Hídricos se abocará a los siguientes objetivos básicos: a) Impulsar el uso sustentable, racional e integral de los recursos hídricos, como elemento condicionante de la supervivencia del género humano y de todo el sistema ecológico, promoviendo con amplio sentido proteccionista su mejor disfrute, el de los otros recursos naturales y del ambiente. Para ello, deberá tenerse en cuenta la unidad del recurso en cualquiera de las etapas del ciclo hidrológico, la interdependencia entre los distintos recursos naturales y entre los distintos usos del agua, el condicionamiento del ambiente, la protección, conservación y restauración de territorios productores de agua controlando y manejando las influencias que es capaz de producir la acción humana. b) Garantizar el acceso de todos los habitantes al agua potable, dado que es un derecho humano. c) Impulsar y mantener un adecuado conocimiento integral de los recursos hídricos en cuanto a cantidad, calidad y oportunidad en su aprovechamiento, así como de su carácter condicionante de las actividades humanas, dinamizando la investigación científica, sistemática, operativa y tecnológica, a través o en colaboración con los organismos competentes. d) Instrumentar el aprovechamiento de los recursos hídricos a través de la unidad de gestión de cuenca, como elemento de integración territorial de la República y de imposición de una justa orientación del desarrollo social, económico, cultural y demográfico acorde con las respectivas políticas generales, coordinando la actividad de los distintos sectores, procurando un grado de equilibrio armónico entre los intereses privados y el interés público. e) Desarrollar un sistema de planificación del conocimiento y aprovechamiento de los recursos hídricos y promover su coordinación con la planificación general del país. f) Impulsar el aprovechamiento de los recursos hídricos en forma racional y conforme a un adecuado ordenamiento jerárquico de los valores, usos esenciales, socioeconómicos e individuales a satisfacer. Para ello es conveniente fijar las prioridades vitales y aquellos criterios que han de aplicarse para definir un orden objetivo para jerarquizar los otros usos, según las circunstancias que determinen la selección de las respectivas demandas, evaluadas por las características regionales y dentro del complejo de las políticas contenidas en esta Ley y la política general. g) Propender al uso múltiple de los recursos hídricos y a la integración coordinada desde el punto de vista funcional entre todos ellos mediante el manejo racional y administración común a toda manifestación hídrica, asignando valor prioritario a los proyectos de usos múltiples sobre los de uso singular, siempre que ello esté justificando técnica, social y económicamente y minimicen los efectos o daños al ambiente.
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h) Tender a la economía en el uso de los recursos hídricos, a través de su utilización racional y eficiente, posibilitando, así la disponibilidad para otros usos, previendo sobre su derroche, contaminación y degradación. i) Exigir la preservación integral de los recursos hídricos, actuando fundamentalmente sobre las causas de contaminación o degradación y, en forma consecuente, sobre sus efectos, con un enfoque sistémico en las cuencas hídricas, las áreas de recarga de los acuíferos, y los humedales. j) Gestionar los territorios productores de agua en forma ambiental y culturalmente adecuada, a través de autoridades integradas en cada caso por gobiernos locales representantes de comunidades locales y técnicos, con facultades de investigación, planificación, coordinación y resolución de conflictos extrajudiciales, que asegure la sustentabilidad del agua. k) Promover en el seno de la sociedad el conocimiento de los métodos y tecnologías necesarias para el adecuado manejo, uso y conservación de los recursos hídricos, en atención a que ellos, más que cualquier otro recurso natural, están destinados al uso de todos. l) Coordinar, promover y definir las acciones de los organismos públicos, incluidos los descentralizados, y privados que tengan como objeto la defensa de los predios y del ambiente contra los efectos del cambio climático sobre las aguas, en especial las inundaciones y salinización. ll) Disponer la revisión integral de la legislación y las reglamentaciones existentes y mantener su permanente actualidad, con el fin de armonizarlas con los tratados y convenios internacionales ratificados por nuestro país, adecuar su comprensión, mejorar su alcance y simplificar su aplicación, ello fundamentalmente, en cuanto al conocimiento y aprovechamiento de los recursos hídricos a través de la aplicación de la ciencia, la técnica y la tecnología que resulten apropiadas, para promover e impulsar un conveniente desarrollo del sector. m) Disponer la ejecución y la permanente actualización de un inventario de los recursos hídricos disponibles y potenciales y la organización de un banco de información que disponga de un método ágil de almacenamiento, procesamiento y consulta de datos, a tal fin deberá establecerse un conveniente grado de coordinación y complementación recíproca entre los distintos organismos nacionales que, según el caso y oportunidad, tengan competencia o injerencia sobre el particular. n) Promover en forma gradual el desarrollo y operatividad del gobierno y administración de los recursos hídricos a través de unidades de gestión de cuencas, dentro del concepto y marco de la unidad jerárquico-funcional superior que ejerza la autoridad política y ejecutiva en forma orgánica y coordinada con otros sectores igualmente involucrados; dentro de tal unidad, promover el desarrollo de la autoridad y del sistema de planificación hídrica nacional, coordinándolos en los distintos niveles locales, municipales, regionales, nacional y con los países limítrofes, contemplando el
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cumplimiento de todas las obligaciones que el Estado paraguayo ha asumido con la Comunidad Internacional a través de los tratados y convenios que ha ratificado o a los que se ha adherido. ñ) Propiciar y desarrollar, gradual pero activamente, la participación de los usuarios, a través de las organizaciones propias de las comunidades o las que se creen y se reconozcan como tales dentro del marco de esta Ley, tanto en la programación del desarrollo de los recursos hídricos, como en la misma administración y control de las utilizaciones. CAPITULO III DEFINICIONES Artículo 5°.- Para los efectos de esta Ley, los siguientes conceptos tendrán los significados que se expresan a continuación: a) Acuacultura: Actividad productiva que utiliza al agua como sustrato y principal insumo. b) Acuífero: Unidad geológica subterránea de estructura permeable que permite el almacenamiento y movimiento apreciable del agua a través de los materiales que la constituyen. Se compone de una o más capas subterráneas de roca o de otros elementos geológicos saturados que tienen la suficiente porosidad y permeabilidad como para almacenar y trasmitir aguas subterráneas en cantidades aprovechables mediante pozos y nacientes. c) Agua atmosférica: Agua en estado líquido, sólido o gaseoso que se encuentra en la atmósfera mezclada con el aire o cayendo al suelo por efecto de la gravedad. d) Agua subterránea: Agua o recurso hídrico que se encuentra bajo la superficie de la tierra. e) Agua superficial: Agua o recurso hídrico que permanece o escurre sobre la superficie de la tierra, en estado líquido o sólido. f) Agua: Compuesto componente del ambiente y recurso natural relativamente renovable formado por dos partes de hidrógeno y dieciséis partes de oxígeno en peso. g) Aprovechamiento: Derecho no transmisible concedido por Ley, a través de un permiso o concesión, para utilizar el agua de dominio público. h) Area de recarga: Es el área geográfica o porción de superficie del territorio que, debido a su permeabilidad y cobertura vegetal, permite la infiltración del agua alimentando a los acuíferos. i) Balance hídrico: Flujo que debe mantenerse en cada sector hidrográfico, para permitir que no exista alteraciones significativas en la dinámica del ecosistema y mantener sus componentes esenciales. j) Calidad de agua: Estándares técnicos que establecen las autoridades competentes con el fin de asegurar las características del recurso para diferentes usos. k) Capacidad de carga: Caudal máximo que puede aportar una fuente de agua.
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l) Cauce: Depresión natural de longitud y profundidad variable en cuyo lecho fluye una corriente de agua permanente o intermitente, definida por los niveles de las aguas alcanzados durante las máximas crecidas ordinarias. ll) Caudal ambiental: Es aquel no derivable de una fuente, producto de la particularidad hidrográfica de cada región, de tal forma a garantizar siempre un flujo mínimo contínuo y permanente, que permita en toda la extensión de su cauce, una estabilidad funcional del ecosistema y la satisfacción de usos comunes. m) Concesión: Es el acto administrativo por medio del cual la Autoridad correspondiente otorga a un solicitante público o privado, un título jurídico de uso y aprovechamiento de los recursos hídricos, en las condiciones establecidas en esta Ley, y en los términos y condiciones convenidos en el respectivo contrato de concesión. n) Cuenca hidrográfica: Es el área geográfica o porción de superficie dentro de la cual escurre un sistema hidrográfico formado por diversos aportes hídricos, sean estos de precipitación o del subsuelo, que en su conjunto o separadamente, discurren a expensas de su energía potencial y por medio de colectores de distinto rango hacia un colector principal ubicado en un nivel de base. ñ) Cuerpo hídrico receptor: Es todo aquel manantial, zona de recarga, río, arroyo, permanente o no, lago, laguna, embalse natural o artificial, estuario, turbera, pantano, agua dulce, salobre o salada, donde se vierten aguas residuales. o) Ecosistema: Los componentes del aire, suelo, agua y organismos vivientes que interactúan y son esenciales para la sustentabilidad de la vida y la diversidad biológica. p) Fuente de Agua o de recursos hídricos: Corriente o masa de agua. q) Humedal: Las extensiones cubiertas de agua en la forma en que están definidas en la Ley N° 350/94 “QUE APRUEBA LA CONVENCION RELATIVA A LOS HUMEDALES DE IMPORTANCIA INTERNACIONAL, ESPECIALMENTE COMO HABITAT DE AVES ACUATICAS” y las interpretaciones y actualizaciones que se resuelvan en las Conferencias de las Partes del citado Convenio. r) Inventario Nacional del agua: Es el conjunto de informaciones sobre todos los aspectos relacionados con los recursos hídricos, tanto en cantidad como de su calidad, conteniendo los registros de todos los usos por sectores y generar por medio de ella, el balance hídrico por regiones o cuencas. s) Lago: Cuerpo de agua que posee estratificación térmica y corrientes subsuperficiales, originado en aguas atmosféricas, superficiales y subterráneas y puede drenar por la superficie terrestre o de manera subterránea. t) Laguna: Cuerpo de agua que no posee estratificación térmica, y originada en aguas atmosféricas, superficiales o subterráneas y que puede drenar por la superficie terrestre o de manera subterránea. u) Permiso: Es el acto administrativo por medio del cual la Autoridad correspondiente confiere a un solicitante público o privado, una facultad jurídica para el uso y aprovechamiento de los recursos hídricos, en las condiciones establecidas en esta
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Ley, y en los términos y condiciones de la respectiva resolución administrativa que lo otorga. v) Plan Nacional de Recursos Hídricos: Es un instrumento del Estado para la gestión de los recursos hídricos que ayuda a la actualización y consolidación de planes de menor dimensión que son elaborados en el ámbito de la cuenca hidrográfica y que permite insertar los cambios y ajustes al avance del desarrollo del país. w) Política Nacional de los Recursos Hídricos: Es el conjunto ordenado de objetivos, medidas y acciones para el gobierno y administración de los recursos hídricos nacionales, insertos en el marco de las políticas generales de desarrollo de la Nación. x) Recursos hídricos: Comprende el total de las aguas superficiales, subterráneas, atmosféricas, y agua útil generada por tecnologías nuevas tales como: aguas desalinizadas, regeneradas y otras, en sus diferentes estados físicos, incluidos sus cauces, lechos, álveos y acuíferos y que pueden ser utilizadas de alguna forma en beneficio del hombre. y) Unidad hidrográfica: Es una unidad establecida con fines de ordenamiento y administración, y esta compuesta por una cuenca hidrográfica, una porción de esta o por un conjunto de estas, con base a características físicas, sociales, ambientales y económicas similares o comunes. z) Uso: Derecho no transmisible concedido por Ley, destinado a percibir el producto de los recursos hídricos ajenos en la medida en que abastezcan a las necesidades del usuario y de su familia. aa) Uso para fines domésticos: Es la utilización de los recursos hídricos destinados exclusivamente a la satisfacción de necesidades de núcleos familiares humanos en los límites necesarios a la alimentación, a los cuidados de la higiene, al lavado y a la producción agraria básica para el consumo del núcleo familiar. CAPITULO IV MARCO JURIDICO Artículo 6°.- En la República del Paraguay los recursos hídricos superficiales y subterráneos son bienes del dominio público del Estado. Artículo 7°.- El uso y el aprovechamiento de los recursos hídricos serán regulados por el Estado, dentro del marco de la Ley, en función de la soberanía de la Nación y atendiendo los intereses sanitarios, sociales, ambientales y económicos del país, privilegiando la sustentabilidad de los recursos y respetando la prelación de usos de los mismos. Artículo 8°.- La gestión de los recursos hídricos compartidos con otros países, se regirá y/o normará por los tratados, convenios y acuerdos internacionales aprobados y ratificados por el Congreso Nacional y que se encuentren en vigencia. La gestión de los recursos hídricos dentro del territorio nacional debe contemplar el cumplimiento de todas las obligaciones que el Estado paraguayo ha asumido con la
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comunidad internacional a través de los tratados y convenios que ha ratificado o a los que se ha adherido; en particular, los de derechos humanos. CAPITULO V MARCO TECNICO Artículo 9°.- El manejo de los recursos hídricos en el Paraguay contará con un Plan Nacional de Recursos Hídricos, que será elaborado con base en la Política Nacional de los recursos hídricos. El Plan Nacional de Recursos Hídricos será actualizado permanente y sistemáticamente. Artículo 10.- La autoridad de los recursos hídricos elaborará un Inventario Nacional del agua, que permitirá generar el balance hídrico nacional, que será la herramienta fundamental del Plan Nacional de Recursos Hídricos. El balance permitirá conocer la disponibilidad de los recursos hídricos con la que cuenta el país para determinar la factibilidad de otorgar permisos y concesiones de usos y aprovechamientos. Estos usos y aprovechamientos estarán permitidos en función del caudal ambiental, y la capacidad de recarga de los acuíferos. Artículo 11.- La autoridad de los recursos hídricos establecerá el Registro Nacional de Recursos Hídricos a fin de conocer y administrar la demanda de recursos hídricos en el territorio nacional. En el Registro deberán inscribirse todas las personas físicas y jurídicas, de derecho público y privado, que se encuentren en posesión de recursos hídricos, o con derechos de uso y aprovechamiento o que realicen actividades conexas a los recursos hídricos. Artículo 12.- La autoridad de los recursos hídricos arbitrará los medios necesarios para elaborar e implementar el Plan Nacional de Recursos Hídricos, para calcular y actualizar permanente y sistemáticamente el Balance Hídrico Nacional, y para establecer y administrar el Registro Nacional de los Recursos Hídricos. CAPITULO VI DERECHOS DE USO Y APROVECHAMIENTO DE LOS RECURSOS HIDRICOS Artículo 13.- Todo habitante de la República del Paraguay es sujeto de derecho de uso y aprovechamiento de los recursos hídricos con diversos fines, en armonía con las normas, prioridades y limitaciones establecidas en la presente Ley, con excepción a lo establecido en la Ley N° 1614/00 “GENERAL DEL MARCO REGULATORIO Y TARIFARIO DEL SERVICIO PUBLICO DE PROVISION DE AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO SANITARIO PARA LA REPUBLICA DEL PARAGUAY”. Artículo 14.- El derecho de uso y aprovechamiento de los recursos hídricos, no podrá ser otorgado ni transferido a un Estado extranjero o sus representantes. Artículo 15.- Los recursos hídricos superficiales y subterráneos de uso para fines domésticos y de producción familiar básica que sean utilizados de manera directa por el
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usuario, sin intermediación de ningún tipo, son de libre disponibilidad, no están sujetos a permisos ni concesiones ni impuestos de ningún tipo y deberán estar inscriptos en el Registro Nacional de Uso y Aprovechamiento de los Recursos Hídricos, al solo fin de su contabilización en el Balance Hídrico Nacional. Se reglamentará el control de este tipo de uso. Artículo 16.- Toda persona física tiene derecho a acceder a una cantidad mínima de agua potable por día, suficiente para satisfacer sus necesidades elementales. La cantidad mínima de agua potable por día, por persona, será establecida por vía reglamentaria por el Ministerio de Salud Pública y Bienestar Social. Artículo 17.- El derecho de uso y aprovechamiento de los recursos hídricos está sujeto a las evaluaciones técnicas que realice la autoridad de los recursos hídricos, conforme al Plan Nacional de Recursos Hídricos. Artículo 18.- Será prioritario el uso y aprovechamiento de los recursos hídricos superficiales y subterráneos para consumo humano. Los demás usos y aprovechamiento seguirán el siguiente orden de prioridad: a) Satisfacción de las necesidades de los ecosistemas acuáticos. b) Uso social en el ambiente del hogar. c) Uso y aprovechamiento para actividades agropecuarias, incluida la acuacultura. d) Uso y aprovechamiento para generación de energía. e) Uso y aprovechamiento para actividades industriales. f) Uso y aprovechamiento para otros tipos de actividades. Cada tipo de uso y aprovechamiento demandará un tipo de calidad de agua diferente. Artículo 19.- El derecho de acceso al uso y aprovechamiento de los recursos hídricos solo podrá ser modificado, suspendido, o revocado conforme a las disposiciones de la presente Ley y sus reglamentaciones. Artículo 20.- Se podrá modificar un derecho de uso y aprovechamiento de los recursos hídricos, por causa de utilidad pública. El titular de un derecho modificado, tiene derecho a beneficiarse de una fuente alternativa de recursos hídricos, a una reposición o a una indemnización, según prelación de usos. El titular de un derecho de uso y aprovechamiento de los recursos hídricos podrá en todo momento solicitar la reconsideración de las condiciones de utilización concedida, presentando un nuevo pedido a la autoridad de los recursos hídricos. Los permisos y concesiones otorgados a personas físicas o jurídicas extranjeras llevan implícita la renuncia del beneficiario a toda reclamación por vía diplomática. Artículo 21.- En casos de emergencia, desastre natural o catástrofe nacional, declaradas por el Poder Ejecutivo, se podrá suspender, por resolución debidamente fundamentada de las autoridades competentes, los derechos de uso y aprovechamiento de los recursos hídricos. La duración de la suspensión debe estar en relación con las condiciones que la causaron.
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Artículo 22.- El respeto y la preservación de los derechos consuetudinarios de uso, aprovechamiento y conservación de los recursos hídricos por parte de las comunidades indígenas tienen prioridad sobre cualquier otra utilización de los mismos. CAPITULO VII DE LAS RESTRICCIONES AL DOMINIO Artículo 23.- Las márgenes bajo dominio privado adyacentes a los cauces hídricos estarán sujetas, en toda su extensión, a las siguientes restricciones: a) Una zona de uso público con un ancho de cinco metros para zonas urbanas y de diez metros para zonas rurales. Dentro de las actividades que la reglamentación defina como de uso público, no podrá imponerse los usos recreativos, derecho reservado al propietario. Quedará a cargo de las municipalidades definir y reglamentar los alcances de la zona de uso público sin perjuicio de las competencias que puedan ejercer las demás autoridades públicas en ejercicio de sus atribuciones. b) Una zona de protección de fuentes de agua de un ancho de cien metros a ambas márgenes, en la que se condicionará el uso del suelo y las actividades que allí se realicen, conforme a lo que establezcan las normas jurídicas ambientales. La zona de policía no incluirá a la zona de uso público y estará adyacente a ésta. c) A los efectos del inciso “b”, los propietarios ribereños cuyos inmuebles hubieran tenido o hubieran debido tener bosques protectores deberán restablecerlos o reforestar la superficie necesaria para recuperarlos y conservarlos. CAPITULO VIII DEL REGIMEN LEGAL AMBIENTAL DE LOS RECURSOS HIDRICOS Artículo 24.- Las normas legales que prevengan o tiendan a prevenir la ocurrencia de daños al ambiente prevalecerán sobre las normas de la presente Ley, y sobre las normas legales referidas al ordenamiento del territorio. Artículo 25.- Se privilegiará la declaración de áreas protegidas en: las zonas de nacientes o manantiales de agua, los ecosistemas de humedales, las zonas de recarga de acuíferos y las zonas necesarias para la regulación del caudal ambiental de las aguas. Artículo 26.- Corresponderá a la Secretaría del Ambiente (SEAM) la determinación del caudal ambiental de todos los cursos hídricos del país, así como la delimitación de las zonas de recarga de los acuíferos. También corresponderá a la Secretaría del Ambiente (SEAM) el establecimiento de áreas restringidas a la utilización de las aguas subterráneas. Las Resoluciones que establezcan las medidas precedentes deberán estar fundadas en estudios técnicos previos. Artículo 27.- Corresponderá a la Secretaría del Ambiente (SEAM) en coordinación con el Ministerio de Salud Pública y Bienestar Social la determinación de los niveles de calidad que
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deberán tener las aguas superficiales, subterráneas y atmosféricas, según las distintas clasificaciones que al efecto realice. También corresponderá a la Secretaría del Ambiente (SEAM) en coordinación con el Ministerio de Salud Pública y Bienestar Social la determinación de los niveles de calidad, a los que deberán ajustarse los vertidos que se realicen desde fuentes móviles o fijas a cuerpos receptores de agua. Para ello, se tendrá en cuenta los niveles de calidad que deberán tener las aguas, la capacidad de dilución de las aguas, la sustentabilidad de la biodiversidad y los potenciales usos que se pueda hacer de estos cuerpos receptores de agua. Artículo 28.- Previo a su realización, todas las obras o actividades relacionadas con la utilización de los recursos hídricos deberán someterse al procedimiento de Evaluación de Impacto Ambiental previsto en la Ley Nº 294/93 “EVALUACION DE IMPACTO AMBIENTAL” y sus reglamentaciones. Quedan exceptuados de esta obligación los usos relacionados con el ejercicio del derecho previsto en el Artículo 15 de la presente Ley. CAPITULO IX DE LA CONSERVACION Y MANEJO DE HUMEDALES Artículo 29.- El Estado reconocerá a los humedales como ecosistemas de gran importancia para la sociedad, para los procesos hidrológicos y ecológicos que en ellos ocurren y la diversidad biológica que sustentan, y que proporcionan, mantienen y depuran las aguas, siendo el agua el factor fundamental que controla el ambiente. Por lo tanto, su conservación y manejo sustentable posibilitará el adecuado funcionamiento de los recursos hídricos en general. Artículo 30.- La conservación y manejo de los humedales requerirá de los conceptos siguientes: a) La necesidad de desarrollar su uso sustentable. b) Bajo la perspectiva de un enfoque integrado. c) El desarrollo de Planes de Manejo. Artículo 31.- Serán reconocidas las funciones de los humedales relacionadas con el ciclo hidrológico las siguientes: 1. El almacenamiento de agua: retención de aguas superficiales, regulación de caudales, mitigación de las inundaciones, recarga de aguas subterráneas y descarga de aguas subterráneas. 2. El control de la calidad del agua: purificación del agua, retención de nutrientes, retención de sedimentos y retención de agentes contaminantes. 3. La regulación del clima local: estabilización del clima local, regulación de las precipitaciones y la temperatura y la reducción de la evapotranspiración. La protección y, en caso necesario, la restauración de los humedales será uno de los medios de mantener el suministro de agua para diversos usos del ser humano.
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CAPITULO X DE LOS PERMISOS Y LAS CONCESIONES Artículo 32.- El uso de los recursos hídricos o sus cauces sólo podrá otorgarse mediante un permiso o una concesión. El permiso y la concesión serán los únicos títulos idóneos para el uso de los recursos hídricos regulados por esta Ley, así como sus cauces. Por lo tanto, queda prohibida la utilización de los cauces hídricos y/o el vertido a estos sin contar con permiso o concesión. La utilización de los recursos hídricos para la prestación de los servicios de agua potable y alcantarillado sanitario se regirá por las normas de la Ley Nº 1614/00 “GENERAL DEL MARCO REGULATORIO Y TARIFARIO DEL SERVICIO PUBLICO DE PROVISION DE AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO SANITARIO PARA LA REPUBLICA DEL PARAGUAY”. Sólo podrá otorgarse concesiones y permisos para la prestación de los servicios de agua potable y alcantarillado sanitario en función de la disponibilidad del recurso determinado por el Balance Hídrico Nacional y el cupo que le asigne la autoridad de los recursos hídricos. La utilización de las aguas para los fines previstos en el Artículo 15 de la presente Ley no estará sujeta a ningún permiso o concesión. Artículo 33.- Los permisos y concesiones se emitirán tomando en consideración: a) La disponibilidad y la demanda existente en la cuenca hidrográfica o subterránea en cuestión. b) El caudal ambiental de la fuente de agua a ser utilizada, y la cantidad y la calidad del recurso hídrico disponible; deberán limitarse al volumen del recurso hídrico y a la fuente de agua para la cual se ha otorgado el permiso, atendiendo la permanencia del caudal ambiental y la capacidad de recarga de los acuíferos. c) Seguridad de que no causarán contaminación o derroche de agua. d) El orden de prioridad de uso y aprovechamiento previsto en la presente Ley. e) El tipo de uso y aprovechamiento solicitado. f) Los esfuerzos previos del solicitante de utilizar con suma eficiencia el agua que ya dispone y las necesidades reales de la ampliación de su uso. Artículo 34.- Para solicitar o modificar un derecho de permiso o una concesión de uso y aprovechamiento de recursos hídricos se deberá realizar el pedido ante la autoridad de los recursos hídricos. Artículo 35.- Previo al otorgamiento de la Declaración de Impacto Ambiental emitida por la Secretaría del Ambiente (SEAM), la autoridad de los recursos hídricos emitirá un certificado de disponibilidad de recursos hídricos, en la calidad y la cantidad requerida por la actividad y en la zona de emplazamiento del proyecto. Artículo 36.- Previo al otorgamiento de las Concesiones y los Permisos de uso y aprovechamiento de los recursos hídricos se deberá estar en posesión de la Declaración de Impacto Ambiental.
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SECCION I DE LOS PERMISOS Artículo 37.- Se podrá otorgar permiso de uso de los recursos hídricos para: a) Pequeñas utilizaciones de agua. b) Usos de carácter transitorio. c) Vertidos de efluentes. Las utilizaciones pequeñas o transitorias son las que no implican la derivación de agua por canales u otras obras fijas o las que no son superiores a lo que por vía reglamentaria determine la autoridad competente. Artículo 38.- Los permisos para uso de los recursos hídricos estarán sujetos a las siguientes reglas básicas: a) Deberán limitarse al volumen del recurso hídrico y a la fuente de agua para la cual se ha otorgado el permiso, atendiendo a la permanencia del caudal ambiental y la capacidad de recarga de los acuíferos. b) La duración del permiso se determinará teniendo en cuenta la naturaleza de la inversión, el impacto sobre el recurso hídrico utilizado y la utilidad social del emprendimiento. c) Por el otorgamiento del permiso se abonará un canon que será establecido sobre la base de la naturaleza de la inversión, el impacto sobre el recurso hídrico utilizado y la utilidad social del emprendimiento. d) Son personales e intransferibles, salvo lo previsto en el Artículo 43 de la presente Ley. e) La presente Ley y sus reglamentaciones, y a los términos y condiciones previstos en la respectiva resolución administrativa que lo otorgare. Artículo 39.- El titular de un permiso adquiere un derecho precario de carácter público al uso del agua, aunque no el dominio ni ningún otro derecho de propiedad sobre las mismas. Artículo 40.- El permiso es revocable. Su suspensión o revocación no dará lugar a indemnización alguna cuando fuere por causa justificada. Artículo 41.- Los permisos se otorgarán a través de Resolución en un plazo de 180 (ciento ochenta) días, se reputará denegado el permiso que no obtuviese respuesta en dicho plazo. La Resolución será el título que otorgará el derecho de uso y aprovechamiento de las aguas y deberá anotarse en el Registro Nacional de Recursos Hídricos a cargo de la autoridad de los recursos hídricos. Artículo 42.- El permiso se extingue por: a) Caducidad, la que se configurará una vez transcurridos tres meses sin que el titular haga uso de los derechos que le otorga el permiso. b) Falta de cumplimiento de alguna de las obligaciones esenciales inherentes al permiso que sea imputable al permisionario. c) Incumplimiento grave o reiterado de las normas sobre preservación de las aguas. d) Vencimiento del plazo.
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e) Rescisión, quiebra, concurso de acreedores, disolución y liquidación de la persona física o jurídica titular del permiso, y por los demás hechos y circunstancias previstas en la resolución administrativa que lo otorgue. f) Renuncia del titular del permiso, notificada a la autoridad concedente en debida forma. Artículo 43.- En el caso de permisos concedidos para el provecho de inmuebles rurales, la traslación de dominio de éstos o la constitución de usufructo sin limitación sobre los mismos, implicará la cesión de los derechos que surjan del permiso a favor del nuevo titular de dominio o del usufructuario. Esa cesión deberá ser comunicada por el Escribano autorizante a la autoridad concedente dentro de los 30 (treinta) días hábiles de producida; a tal fin, el Escribano expedirá testimonio de la escritura respectiva para que se tome razón en el Registro Nacional de Recursos Hídricos. SECCION II DE LAS CONCESIONES Artículo 44.- Se podrá otorgar concesión de uso de los recursos hídricos para todos aquellos usos que no deban ser otorgados mediante permiso. Artículo 45.- Las concesiones para uso de los recursos hídricos con fines de utilización en el país, serán otorgadas a través de un contrato, previa licitación pública, por tiempo determinado. Toda concesión de uso de los recursos hídricos deberá estar basada en el Plan Nacional de Recursos Hídricos y será inscripta en el Registro Nacional de Recursos Hídricos. Las concesiones para uso de los recursos hídricos con fines comerciales de exportación en cualquiera de sus formas, serán autorizadas por Ley. Artículo 46.- Las concesiones de uso de los recursos hídricos estarán sujetas a las siguientes reglas básicas: a) Deberán limitarse al volumen del recurso hídrico y a la fuente de agua para la cual se ha otorgado el permiso, atendiendo la permanencia del caudal ambiental y la capacidad de recarga de los acuíferos. b) Las aguas no podrán ser utilizadas para fines distintos a los previstos en los pliegos de licitación y en el contrato de concesión. c) La duración de la concesión se determinará teniendo en cuenta, la naturaleza de la inversión, el impacto sobre el recurso hídrico utilizado y la utilidad social del emprendimiento. d) Por el otorgamiento de la concesión se abonará un canon que será establecido sobre la base de la naturaleza de la inversión, el impacto sobre el recurso hídrico utilizado y la utilidad social del emprendimiento. e) Las concesiones pueden ser cedidas a terceros previa autorización por Decreto del Poder Ejecutivo en la forma establecida en la reglamentación de esta Ley; y a los términos y condiciones previstos en el respectivo contrato de concesión. Artículo 47.- El titular de la concesión adquiere un derecho subjetivo de carácter público al uso del agua, aunque no el dominio ni ningún otro derecho de propiedad sobre las mismas.
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Artículo 48.- Una concesión podrá expropiarse por causa de utilidad pública, calificada en cada caso, y a favor de otro uso que le preceda, según el orden de prioridad establecido en el Artículo 18 de la presente Ley. Artículo 49.- La concesión se extingue por: a) Caducidad, la que se configurará una vez transcurridos dos años sin que el titular haga uso de los derechos que le otorga la concesión. b) Falta de cumplimiento de alguna de las obligaciones esenciales inherentes a la concesión que sea imputable al concesionario. c) Vencimiento del plazo contractual. d) Los hechos o circunstancias previstos en el Pliego de Bases y Condiciones, en el Contrato de Concesión y en el Código Civil. e) Incumplimiento grave o reiterado de las normas sobre preservación de las aguas. f) Renuncia del titular de la concesión, notificada a la autoridad concedente en debida forma. En caso de extinción anticipada, por cualquier causa, el titular de la concesión no tendrá derecho a indemnización del lucro cesante. CAPITULO XI DEL AGUA ATMOSFERICA Artículo 50.- En los casos de estado de emergencia declarada por Ley, y en tanto dure la misma, la autoridad de los recursos hídricos se encuentra habilitada a disponer de manera temporal y para usos humanos, de aquellos cuerpos de agua provenientes de recursos hídricos atmosféricos, independientemente del dominio de los mismos. CAPITULO XII DE LAS INFRACCIONES Y SANCIONES Artículo 51.1. La infracción o incumplimiento de cualquiera de las obligaciones establecidas en la presente Ley, así como de cualquiera de las normas técnicas de calidad que se emitan, será sancionada por las autoridades que resulten competentes, previa instrucción administrativa que garantizará al presunto infractor el derecho de defensa. 2. La autoridad competente para sancionar la infracción o incumplimiento de cualquiera de las obligaciones establecidas en la presente Ley será la Autoridad concedente o la Secretaría del Ambiente (SEAM), según el tipo de infracción de que se trate. 3. Las sanciones que podrán aplicarse serán: apercibimiento, suspensión o revocación de permisos o concesiones, decomiso y/o multa de hasta cuarenta mil jornales mínimos para actividades no especificadas en la Capital. 4. El procedimiento para la aplicación de estas sanciones, las circunstancias de la comisión de los hechos y/o conductas que las generen, su gravedad y el monto
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máximo que corresponda aplicar por multa para cada infracción, dentro del límite fijado en el punto 3 de este Artículo, así como la procedencia de las demás sanciones, será reglamentado por el Poder Ejecutivo. Dicha reglamentación deberá incluir un plazo no inferior a 5 (cinco) días hábiles para recurrir las sanciones ante el Tribunal de Cuentas. 5. La aplicación de cualquiera de estas sanciones será independiente de las demás sanciones administrativas, civiles y/o penales que pudieran corresponder. Asimismo, serán independientes de la eventual cancelación de la Declaración de Impacto Ambiental que pudiera disponer la Secretaría del Ambiente (SEAM) en uso de sus facultades. CAPITULO XIII DISPOSICIONES TRANSITORIAS Artículo 52.- La Secretaría del Ambiente (SEAM) será la Autoridad de Aplicación de la presente Ley, hasta tanto se defina el marco institucional que se encargará de aplicar todas las disposiciones de la presente Ley. Artículo 53.- El Plan Nacional de los Recursos Hídricos, el Inventario Nacional del Agua y el Balance Hídrico Nacional deberá realizarse en un plazo no mayor a los cinco años de la entrada en vigencia de la presente Ley. La determinación del caudal ambiental de todos los cursos hídricos del país, así como la delimitación de las zonas de recarga de los acuíferos deberá ser llevada a cabo en un plazo no mayor a los tres años de la entrada en vigencia de la presente Ley. Artículo 54.- El Poder Ejecutivo realizará las gestiones necesarias para la reglamentación de la presente Ley, en un plazo máximo de un año. Artículo 55.- Deróganse las Leyes, Decretos y Resoluciones que se contrapongan a la presente Ley. Artículo 56.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.
Aprobado el Proyecto de Ley por la Honorable Cámara de Senadores, a ocho días del mes de marzo del año dos mil siete, quedando sancionado el mismo, por la Honorable Cámara de Diputados, a catorce días del mes de junio del año dos mil siete, de conformidad a lo dispuesto en el Artículo 207 numeral 2), de la Constitución Nacional. Víctor Alcides Bogado González
Enrique González Quintana
Presidente
Presidente
H. Cámara de Diputados
H. Cámara de Senadores
Zacarías Vera Cárdenas
Jorge Oviedo Matto
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Secretario Parlamentario
Secretario Parlamentario Asunción, de
de 2007
Téngase por Ley de la República, publíquese e insértese en el Registro Oficial. El Presidente de la República Nicanor Duarte Frutos
Alfredo Silvio Molinas Maldonado Ministro de Agricultura y Ganadería
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