NBR-08977-1985-Avaliação-de-máquinas-Equipamentos-Inst

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NBR 8977 Avaliação de máquinas, equipamentos, instalações e complexos industriais AGO 1985

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Procedimento

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Origem: ABNT- NB-901/1984 (Projeto 02:010.03-010) CB-02 - Comitê Brasileiro de Construção Civil CE-02:010.03 - Comissão de Estudo de Avaliação de Máquinas e Equipamentos, Instalações e Complexos Industriais NBR 8977 - Industrial machines, equipments, installations and plants Guidelines for evaluation - Procedure Descriptors: Industrial machines. Industrial equipments Palavra-chave: Equipamento industrial

SUMÁRIO

1 Objetivo 2 Documentos complementares 3 Definições 4 Classificação quanto à natureza 5 Notações, simbologia e convenções 6 Metodologia básica aplicável 7 Níveis de precisão 8 Condições gerais 9 Condições específicas 10 Apresentação de laudos

1 Objetivo 1.1 Esta Norma fixa as diretrizes para avaliação de máquinas, equipamentos, imóveis, instalações e complexos industriais, de seus rendimentos e dos direitos sobre eles; e ainda:

a) estabelece os critérios a serem empregados em trabalhos avaliatórios; b) define a metodologia básica aplicável às mesmas mesmas avaliações; c) fixa os níveis de precisão das avaliações em questão; d) classifica a natureza das máquinas, dos equipamentos, das instalações e dos complexos industriais;

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e) institui a terminologia, as convenções e as notações em trabalhos avaliatórios desta espécie; f) prescreve diretrizes para a apresentação de laudos. 1.2 Esta Norma é exigida em todas as manifestações escritas de trabalhos que caracterizam o valor das máquinas, dos equipamentos, equipamentos, dos imóveis, imóveis, das instalações e dos complexos industriais, de seus rendimentos ou de direitos sobre eles. Nota: Podem ser aplicadas, conforme o caso, além das diretrizes prescritas nesta Norma, diretrizes da NBR 5676.

1.3 A determinação do valor referido em 1.2 é da responsabilidade e da competência exclusivas dos profissionais legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, na conformidade de suas respectivas atribuições, tendo em vista a Lei 5.194 e Resoluções nº 205, nº 218 e nº 235 do CONFEA. 1.4 O valor a ser determinado corresponde sempre àquele que, num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse Esse valor corresponde também ao valor real que se definiria em um mercado de concorrência perfeita, caracterizado pelas seguintes premissas:

a) homogeneidade dos bens levados a mercado; b) número elevado de compradores compradores e vendedores, de tal sorte que não possam, individualmente individualmente ou em grupos, alterar o mercado;


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2 c) inexistência de influências externas; d) racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as tendências deste; e) perfeita mobilidade de fatores e de participantes oferecendo liquidez com plena liberdade de entrada e saída do mercado. 1.5 Em casos avaliatórios especiais, quando for solicitada a determinação de outro tipo de valor que não o real de mercado, o avaliador deve proceder à avaliação do valor real de mercado, conceituando previamente o outro tipo de valor e determinando assim ambos os valores. Nestes casos, é da alçada exclusiva dos clientes ou superiores do profissional avaliador a tomada de posição diante de um negócio que está para ser efetuado com base no trabalho avaliatório. 1.6 O avaliador pode, se necessário e em caráter facultativo:

a) arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o número final não exceda de 1% (um por cento) o valor apurado para mais ou para menos; menos; b) indicar a faixa de variação de preços do mercado, admitidos como toleráveis em relação ao valor final, respeitados os limites de confiança inferidos do tratamento estatístico; c) explicitar o prazo de validade da avaliação.

2 Documentos complementares(1) Na aplicação desta Norma é necessário consultar: NBR 5676 - Avaliação de imóveis urbanos - Procedimento Lei nº 5.194, 5.194, de 24 de de dezembro de 1966, que regula o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrônomo e dá outras providências, bem como a legislação complementar pertinente; Resoluções nº 218, de 29 de junho de 1973, e nº 235, de 09 de outubro de 1975, 1975, ambas ambas do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, que discriminam as atividades das diferentes modalidades profissionais da engenharia, da arquitetura e da agronomia, assim como outras resoluções posteriores que também versam sobre o mesmo assunto; Resolução nº 205 do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, de 30 de setembro de 1971, que adota o Código de Ética Profissional;

Prescrições sobre seguro do IRB - Instituto de Resseguros do Brasil

3 Definições Para os efeitos desta Norma são adotadas as definições definições de 3.1 a 3.20. 3.1 Avaliação

Determinação técnica do valor de um bem ou de seus rendimentos, gravames, frutos e direitos. 3.2 Aproveitamento eficiente

Aquele recomendável para o local, numa dada época, observada a tendência de uso nas circunvizinhanças, dentre os diversos permitidos pela legislação pertinente. 3.3 Benfeitorias

Qualquer obra incorporada permanentemente ao solo de modo que não se possa retirá-la sem destruição, modificação, fratura ou dano. 3.4 Campo de arbítrio

Faixa de variação de valores, determinada estatisticamente, dentro da qual o avaliador pode decidir. 3.5 Construção

Toda benfeitoria não enquadra na classificação “Edificação”. 3.6 Edificação

Toda benfeitoria coberta, destinada a atividades industriais e afins. 3.7 Equipamento

Qualquer unidade auxiliar de máquina, não projetada especificamente para o processo industrial. 3.8 Frente efetiva

Distância real, medida ao longo do alinhamento da via pública. 3.9 Gleba industrial

Grande extensão de terreno, terreno, cujo aproveitamento aproveitamento mais eficiente depende de arruamento ou subdivisão em lotes de destinação destinação industrial industrial e que, após receber receber os benefícios resultantes da implantação da infra-estrutura, pode ser absorvida por venda em prazo preestabelecido.

Esta Norma está compatibilizada com os seguintes documentos: . Constituição Constituição Federal, os Códigos Civil Brasileiro, de Processo Processo Civil, Penal, de de Processo Processo Penal, Penal, Comercial, Comercial, de Águas e de MineraMineração, a Lei das Contravenções Penais, bem como a legislação complementar pertinente; . Toda a legislação federal, estadual e municipal, relativa ao uso e à ocupação do solo para fins industriais e conexos, bem como à defesa do meio ambiente; . Decreto Federal nº 81.621, 81.621, de 03 de maio de 1978, que aprova aprova o quadro quadro geral das unidades unidades de de medida; medida; . Todas as normas existentes relativas a máquinas, máquinas, equipamentos, equipamentos, instalações instalações e complexos complexos industriais, industriais, inclusive inclusive as que regulam questões relacionadas com seguros. . NBR 12722 - Discriminação Discriminação de serviços serviços técnicos técnicos para construção construção de de edifícios edifícios - Procedimento Procedimento . NBR 8799 8799 - Avaliação Avaliação de imóvei imóveiss rurais rurais - Procedimen Procedimento to

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NBR 8977/1985 3.10 Instalação

3.17 Método involutivo

Conjunto de aparelhos, peças e componentes que integram qualquer utilidade destinada a portar fluidos, energias ou serviços ao processo industrial.

Aquele situado em zonas de destinação industrial, legal e/ou econômica, com características compatíveis com essa finalidade.

Geralmente utilizado para a avaliação de glebas suscetíveis de urbanização, cuja vocação é marcantemente marcantemente industrial, consistindo na apuração da receita total auferida com a venda de todas as unidades que correspondem ao seu máximo e mais eficiente aproveitamento, aproveitamento, e deduzindo-se todos os gastos diretos e indiretos envolvidos na execução do empreendimento, assim como os lucros respectivos, e involuindo-se até o custo inicial do bem cujo valor se deseja determinar.

3.12 Máquina

3.18 Método residual

3.11 Lote industrial

Todo e qualquer aparelho destinado a executar uma ou mais funções específicas a um trabalho ou à produção industrial. 3.13 Melhoramento do terreno

Benfeitoria introduzida no terreno com a finalidade de dotá-lo de melhores condições para o seu aproveitamento industrial. 3.14 Método comparativo

Aquele em que o valor de um bem ou de suas partes partes constituintes é obtido através de dados de mercado, relativos a outros de características similares. Consiste na determinação do valor de um bem pela sua comparação direta com outros similares, através através de seus preços preços de venda, tendo em vista as características comuns e/ou semelhantes, e admitindo-se que todos os que produzem os mesmos rendimentos têm valor igual ou guardam entre si proporcionalidade linear. No processo comparativo a comparação entre o bem em exame e os pesquisadores é feita levando-se em conta as características intrínsecas de cada um e adaptando-se às diversas condições através de critérios e fórmulas próprios. Consideram-se também os coeficientes dos diversos fatores que valorizam ou desvalorizam o bem avaliando. 3.15 Método do custo

Aquele em que o valor dos bens resulta de orçamento sumário ou detalhado ou da composição do custo de outros iguais ao avaliando (custo de reprodução) ou equivalente (custo de substituição). Em Em alguns casos, pode lançar mão do método comparativo comparativo e da previsão de encargos.

Consiste na apuração do valor global de um determinado determinado bem ao qual se integra o componente avaliando, apurando-se o valor desse último último pela sucessiva dedução dos valores de todos os outros componentes, assim como de seus respectivos encargos, gastos, lucros e outros itens ou despesas pertinentes. 3.19 Posta-em-marcha ou despesas pré-operacionais

Montante das despesas realizadas durante a fase que vai desde o término término da construção construção e montagem montagem de uma unidade industrial até a sua operação, a um nível aceitável de capacidade de produção e custo operacional. 3.20 Vistoria

Exame circunstanciado de um bem, objetivando a sua descrição minuciosa e a sua respectiva avaliação.

4 Classificação quanto à natureza 4.1 Bens imóveis 4.1.1 Terrenos

a) glebas suscetíveis de urbanização, com vocação marcantemente industrial; b) glebas que integram distritos industriais, assim definidos em planos diretores ou em legislação específica de uso e ocupação do solo; c) lotes de destilação industrial. 4.1.2 Melhoramentos do terreno

a) muros e cercas de vedação; b) redes de drenagem e construções acessórias;

3.16 Método da renda

c) desvios e ramais ferroviários;

Aquele em que o valor do bem ou de suas partes constituintes é obtido pela capitalização da sua renda líquida, real ou prevista. A apuração apuração é feita como se o valor fosse aplicado no mercado normal, mediante a utilização de taxas convenientes de renda e de operação. Dada a sua grande sensibilidade, posto posto que pequenas oscilações nas taxas empregadas empregadas podem apresentar grandes grandes variações no valor obtido, não se recomenda a aplicação deste método sem a utilização dos demais, prevalecendo esta observação como regra. Os casos especiais devem ser amplamente justificados pelo avaliador.

d) vias de circulação interna, para veículos e pedestres, pavimentadas ou não; e) muros de arrimo e construções destinadas a contenção; f) gramados, canteiros com plantas e árvores ornamentais e paisagismo em geral; g) áreas de lazer; h) pátios de manobra e de estacionamento.

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4.1.3 Benfeitorias

a) poços artesianos, semi-artesianos e freáticos; b) reservatórios enterrados, semi-enterrados e elevados; c) construções para tratamento tratamento de esgotos esgotos sanitários e/ou industriais, enterrados ou em nível; d) fundações e estruturas especiais para máquinas, equipamentos e instalações; e) fundações e estruturas destinadas à instalação de pontes rolantes; f) portarias; g) construções destinadas a balanças para veículos e vagões;

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g) sistemas de prevenção e combate a incêndio e/ ou de proteção em geral; h) outros sistemas e/ou redes. 4.3 Máquinas e equipamentos

Compreendem todas as unidades necessárias à produção, à manutenção, à conservação, aos diversos controles e às atividades de apoio. 4.4 Ferramentas e acessórios

Compreendem todo os itens destinados à produção, à manutenção, à conservação, aos diversos controles e às atividades de apoio. 4.5 Veículos e bens semoventes

h) edificações destinadas a centrais de sistemas de gás, ar comprimido, vapor e outras utilidades;

Compreendem todas as unidades necessárias à produção, à manutenção, à conservação, aos diversos controles e às atividades de apoio.

i) chaminés;

4.6 Móveis e utensílios

j) torres de resfriamento de água;

Compreendem todos os itens destinados à produção, à manutenção, à conservação, aos diversos controles e às atividades de apoio.

k) subestações abaixadores de energia elétrica, cabines primárias e de distribuição em geral; l) tanques, tanques, silos e torres torres de armazenage armazenagem m de comcombustíveis e materiais diversos; m) coberturas e galpões para uso industrial ou de atividades de apoio; n) edificações industriais simples; o) edificações industriais com características funcionais especializadas;

4.7 Rendimentos 4.7.1 Rendas de exploração direta:

a) produtos fabricados; b) prestações de serviços; c) outras. 4.7.2 Rendimentos em geral:

p) armazéns e edificações destinadas a almoxarifados e a estocagem de matérias-primas, produtos semi-acabados ou acabados;

a) aluguéis;

q) edificações destinadas a setores ou departamentos de ferramentaria, manutenção, laboratórios, inspeções e controles, refeitórios, vestiários, ambulatórios e garagens;

c) outros. 4.8 Gravames

r) edificações destinadas a escritórios;

construções e edificações, benfeitorias em geral e instalações fixas ou estáticas):

s) construções especiais e outras. 4.1.4 Terrenos com melhoramentos e/ou benfeitorias

4.2 Instalações

a) redes de água potável e de uso industrial; b) redes de energia elétrica (luz, força e iluminação externa);

b) arrendamentos mercantis (leasing ); );

4.8.1 Bens imóveis (terrenos, melhoramentos melhoramentos do terreno,

a) hipoteca; b) anticrese; c) leasing ; d) servidão; e) renda constituída sobre imóveis;

c) galerias e redes de águas pluviais;

f) enfiteuse;

d) redes de esgotos sanitários e industriais;

g) comodato;

e) sistemas de ventilação industrial industrial e de ar condicionado;

h) locação;

f) redes de ar compri comprimido, mido, gás, gás, vapor e outras outras utiliutilidades;

i) concessão de uso; j) outros.


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4.8.2 Bens móveis (máquinas, equipamentos, ferramentas

e acessórios, móveis e utensílios, veículo, semoventes e instalações móveis): a) penhor civil; b) alienação fiduciária;

5 Notações, simbologia e convenções 5.1 Para os fins desta Norma Norma são adotadas as notações, os símbolos gráficos e as convenções literais constantes em normas brasileiras, complementadas pelas seguintes convenções literais:

c) marcas e patentes;

Ab = área área da benfei benfeitor toria ia

d) leasing ;

A c = área área da constr construçã uçãoo

e) transferência de tecnologia;

At = área área do do terr terren enoo

f) outr outros os..

Fe = frente frente efeti efetiva va do terre terreno no

4.9 Outros frutos, direitos e/ou obrigações

Caracterizam-se como: a) rendas diversificadas; b) usufrutos; c) direitos de locação e/ou de leasing ;

FC = valor valor do fund fundoo do comérc comércio io L = lucr lucros os líquid líquidos os prov prováve áveis is e acu acumu mulad lados os no triênio futuro de recuperação, considerados na avaliação do fundo de comércio n = perí períod odoo de temp tempoo expr expres esso so em em mes meses es

d) direitos hereditários;

n 1 = expoente expoente do módulo módulo de de profundida profundidade de

e) direitos possessórios;

n 2 = expoente expoente do módulo módulo de frente

f) outros não especificados na presente classificação.

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4.10 Complexos industriais

Integrados por diversos componentes, como terreno, benfeitorias, instalações, máquinas, equipamentos, ferramentas, acessórios, veículos, semoventes, móveis, utensílios e outros, constituindo-se em conjunto fabris.

= taxa taxa infl inflac acio ioná nári ria, a, inf infer erid idaa com com bas basee na infl inflaç ação ão dos doze meses anteriores à data da avaliação

v = valo valorr bás básic icoo uni unitá tári rioo do do bem bem aval avalia iand ndoo vb = valor total da benfeit benfeitoria oria

4.11 Titulação dos bens avaliandos

v c = valor valor total total da constr construçã uçãoo

O avaliador deve adotar a cautela de de examinar a titulação dos bens avaliandos, nos casos de avaliação de complexos industriais.

vm = valor total total dos melhoram melhoramentos entos do do terreno terreno vt = valor valor total total do do terren terrenoo

4.11.1 Titulação provisória

6 Metodologia básica aplicável

Caracterizam-se como:

6.1 Na avaliação de máquinas, equipamentos, instalações e complexos industriais são utilizados os métodos diretos e/ou indiretos.

a) promessa de compra e venda; b) promessa de cessão; c) outros títulos não definitivos, contratos ou instrumentos particulares. 4.11.2 Titulação definitiva

Caracteriza-se como: a) compra e venda; b) cessão; c) doação; d) permuta; e) doação em pagamento; f) usuca usucapi pião; ão; g) outros outros títulos definitivos. definitivos.

6.2 Os métodos diretos classificam-se em:

a) método comparativo; b) método do custo. 6.3 Os métodos indiretos classificam-se em:

a) método da renda; b) método involutivo; c) método residual. 6.4 Na avaliação de terrenos industriais são empregados os métodos diretos e/ou indiretos. 6.4.1 O único método direto permitido para a avaliação de

terrenos industriais é o comparativo de dados de mercado.

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6.4.2 Os métodos indiretos recomendáveis são:

a) método da renda; b) método involutivo; c) método residual. 6.5 Na avaliação de edificações, construções e benfeitorias industriais, deve ser utilizado o método de custo, determinando-se determinando-se o valor de cada unidade isoladaisoladamente, observadas as recomendações constantes de cada nível de precisão. 6.6 Para a avaliação de instalação, aplica-se aplica-se a mesma metodologia recomendada em 6.5. Nos casos de instalações de pequeno porte e quando padronizadas, pode ser adotado o método comparativo, desde que existam eventos comparáveis no mercado. 6.7 Na avaliação de máquinas e equipamentos, podem ser utilizados os seguintes métodos:

a) o comparativo direto, desde que existam no mermercado dados comparáveis ao bem avaliando; b) o direito do custo, observando-se as recomendações feitas em 6.5, sendo permitida a avaliação simultânea de mais de uma máquina e/ou equipamento, sempre que as diversas unidades integrarem um conjunto único; c) o indireto da renda, quando o bem avaliando estiver gerando rendimento (locação ou leasing ) e desde que seja possível fixar com segurança a taxa de renda líquida respectiva. Nota: A mesma metodologia é aplicável aos demais bens referidos de 4.4 a 4.9.

6.8 Na avaliação de complexos industriais, os seus diversos componentes componentes devem ser avaliados isoladamente, de conformidade com a metodologia aplicável à natureza de cada um, acrescentando-se à somatória somatória dos diversos valores calculados as importâncias correspondentes correspondentes aos bens incorpóreos ou intangíveis e ao valor em marcha, se for o caso. A adição adição de tais parcelas deve ser sempre precedida de minuciosa análise por parte do avaliador que, obrigatoriamente, a inclui no laudo de avaliação, de forma amplamente fundamentada.

7 Níveis de precisão Estão condicionados condicionados à quantidade, à confiabilidade e ao tratamento tratamento dos elementos pesquisados, sendo ordenados em três níveis de rigor. 7.1 Avaliações rigorosas

São avaliações detalhadas, em que está expressamente caracterizado cada um dos elementos que contribuem para formar a convicção do valor, impondo-se ainda que: 7.1.1 Para terrenos:

a) a confiabilidade de cada um dos elementos utilizados seja assegurada quanto: - à idoneidade idoneidade e à completa completa identificaçã identificaçãoo das fontes de informação;

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- à sua atualidade; - ao detalhamento da descrição das suas características; - à sua semelhança semelhança com o terreno objeto da avaliação, no que diz respeito à situação, à destinação, à sua efetiva vocação e ao aproveitamento industrial, às suas formas e dimensões, à sua localização em relação aos pólos de de valorização urbanos e aos centros de consumo, à presença de fácil acesso às vias de escoamento da produção, de desvios ferroviários e, em alguns casos, casos, de cursos d’água, às características características físicas e à adequação ao meio, devidamente verificados; b) a confiabilidade do conjunto de elementos que atendem aos requisitos da alínea anterior seja assegurada por: - uniformidade dos elementos entre si; - contemporaneidade dos elementos; elementos; - número número de dados da mesma mesma natureza, natureza, efetiva efetiva-mente utilizados, maior ou igual a cinco; c) o tratamento dispensado aos elementos, para torná-los homogêneos, possibilite conferir a eles: - equivalência financeira, nos casos de valor a prazo, mediante a transformação em valor à vista, pelo desconto composto dos juros, usuais, acrescidos da previsão de inflação inferida com base nos doze meses anteriores; - equivalência no tempo, mediante a transposição dos valores dos elementos, considerando-se a desvalorização monetária; em casos de insuficiência de eventos de mercado de imóveis assemelhados contemporâneos, permite-se a utilização de dados pretéritos, desde que corrigidos monetariamente e considerada a sua valorização real, mediante tratamento estatísticoeconômico e respectiva abordagem dedutiva, fundamentada teoricamente por modelo matemático (equação de regressão), efetuando-se nestes casos casos o cotejo com elementos contemporâneos colhidos em mercados similares; - equivalência de situação, pela transposição dos elementos, obedecendo a critérios tecnicamente consagrados e comprovados por instrumental matemático, e que levam em consideração a proximidade de pólos de valorização valorização urbanos e de centros de consumo, consumo, assim como a facilidade de acesso às vias de escoamento da produção; - equivalência de características, usando-se critérios técnicos técnicos comprovados, comprovados, coeficientes, índices, fatores, gráficos ou tabelas, sempre sempre com a citação da fonte e dos pressupostos teóricos de sua elaboração, dirigidos especificamente a terrenos industriais;


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d) o valor arbitrado pelo avaliador esteja compreendido por um intervalo de confiança máximo de 80%, em torno torno do valor mais provável calculado através através de método estatístico, e, nos casos de regressão, testada a hipótese da variância amostral ao nível de confiança mínima de 90%; e) as taxas de capitalização, quando empregados métodos indiretos, sejam justificadas e comprovadas estatisticamente; f) o valor final seja o resultado resultado do uso uso de mais de um método, método, sempre que que possível e/ou necessário, necessário, com atendimento dos requisitos de precisão exigidos nos itens anteriores; na impossibilidade da utilização de mais de um método ou no caso da adoção do resultado obtido obtido em apenas um deles, torna-se obrigatória a justificação fundamenfundamentada. 7.1.2 Para benfeitorias (Edificações):

a) sejam executados orçamentos qualitativos e quantitativos que considerem, no mínimo, mínimo, os custos e/ou os unitários de: - terrap terraplen lenage agem; m; - fund fundaç açõe ões; s; - bases ou fundações de máquinas máquinas e equipaequipamentos; - tanques tanques e reservatóri reservatórios; os; - estruturas estruturas,, com subdivisões subdivisões em normais, normais, especiais, de coberturas e internas; - contra contrapis pisos; os; - pinos, inclusive inclusive os das estrutur estruturas as internas; internas; - cobert cobertura uras; s; - forr forros os;; - fechamento fechamentoss laterais; laterais; - revestimen revestimentos, tos, com subdivisões subdivisões em internos, internos, externos e de estruturas internas; - instalações instalações elétricas; elétricas; - ilumi iluminaç nação; ão; - instalações instalações hidráulicas; hidráulicas; - instalações instalações sanitárias; sanitárias; - instalações diversas, diversas, com as suas várias subdivisões (incêndio, vapor, ar comprimido, ar condicionado, gás, etc.); - esquadrias, com subdivisões em portas, caixilhos e vidros, portas especiais e vidros especiais;

- pintura; - serviços diversos, com suas distintas subdivisões (demolições, projetos, etc.); b) sejam apresentados os seguintes valores para para cada unitário e/ou total: - de reprodução: com base nos custos de reprodução de construção nova, sem uso, equivalente à benfeitoria avalianda, considerando-se as mesmas finalidade e utilidade; - de depreciação: com base no uso que a benfeitoria avalianda teve até a data da vistoria ou do laudo e levando em conta os aspectos físicos e funcionais, a vida econômica útil, a idade aparente e o estado geral de conservação; devem ser utilizados os unitários e as depreciações depreciações adequadas a cada uma das das diversas fases construtivas, relacionados na alínea “a”; - líquido: com base na diferença entre os valores de reprodução e de depreciação, sendo que a soma dos diversos valores líquidos equivale ao valor de mercado à vista, para a benfeitoria avalianda e na data-base adotada como referência, considerando-se as mesmas finalidade e utilidade; c) a confiabilidade de cada um dos unitários utilizados seja assegurada quanto: - à idoneidade e à completa identificação das fontes de informação; - à sua atualidade; - ao detalhamento da descrição das suas características respectivas; - à contemporaneidade dos unitários; d) o tratamento dispensado aos unitários, para tornálos homogêneos, possibilite conferir a eles; - equivalência financeira, nos casos de valor a prazo, mediante a transformação em valor à vista, pelo desconto composto de juros usuais, acrescidos da previsão de inflação inferida com base nos seis meses anteriores; - equivalência equivalência no tempo, tempo, mediante mediante a transpos transposição ição dos unitários, considerando-se a desvalorização monetária e/ou as variações de custos na construção civil; em casos de insuficiência de eventos eventos de mercado de custos assemelhados contemporâneos, permite-se a utilização de dados pretéritos, desde que corrigidos monetariamente monetariamente e considerada a sua valorização real, mediante tratamento estatístico-econômico e respectiva abordagem dedutiva, fundamentada teoricamente por modelo matemático (equação de regressão), efetuando-se efetuando-se nestes casos o cotejo com unitários contemporâneos colhidos em mercados similares;

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- equivalência equivalência de situação situação pela transposição transposição dos unitários, obedecendo a critérios tecnicamente consagrados, comprovados por instrumental matemático, e que levam em consideração as variações de custos de materiais de construção e de serviços nas diferentes regiões do País, fazendo-se obrigatória a citação das publicações especializadas ou das fontes de informação; - equivalência de características, usando-se critérios técnicos comprovados, coeficientes, índices, fatores, gráficos ou tabelas, sempre com a citação da fonte e dos dos pressupostos teóricos de sua elaboração, dirigidas especificamente a benfeitorias, edificações e construções industriais; e) as taxas de capitalização, quando empregadas, sejam justificadas e comprovadas. 7.1.3 Para outras benfeitorias e instalações:

a)sejam executados orçamentos qualitativos e quantitativos que considerem os custos e/ou os unitários das diversas fases construtivas em que podem ser subdivididos cada melhoramento do terreno, construção, benfeitoria especial ou instalação, sempre que utilizado o método de custo; b) sejam apresentados apresentados os seguintes valores para para cada unitário e/ou total do melhoramento do terreno, da construção, da benfeitoria especial ou da instalação avaliandos, quando aplicado o método do custo; - de reprodução: com base nos custos de reprodução de bem similar novo, sem uso, equivalente ao melhoramento do terreno, à construção, à benfeitoria especial ou à instalação avaliandos, considerando-se as mesmas finalidade e utilidade; - de depreciação: com com base no uso que que o melhoramento do terreno, a construção, a benfeitoria especial ou a instalação avaliandos tiverem até a data da vistoria ou do laudo e levando em conta os aspectos aspectos físicos e funcionais, funcionais, a vida econômica útil, a idade aparente e o estado geral de conservação e/ou de manutenção; devem ser utilizados os unitários e as depreciações adequados a cada uma das diversas fases construtivas pertinentes ao item avaliando; - líquido: com base na diferença entre os valores de reprodução e de depreciação, sendo que a soma dos diversos valores líquidos equivale ao valor de mercado à vista, para o item avaliando e na data-base adotada como referência, considerando-se as mesmas finalidade e utilidade; c) sejam observadas as mesmas exigências constantes das alíneas “c”, “d” e “e” de 7.1.2, devidamente adaptadas ao melhoramento do terreno, à construção, à benfeitoria especial e/ou à instalação avaliandos, sempre que empregado o método do custo;

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d) sejam apresentadas cotações ou orçamentos dos fabricantes dos bens avaliandos, originais ou similares, no caso da avaliação de instalações pelo método comparativo direto de dados de mercado. 7.1.4 Para máquinas, equipamentos e outros bens:

a) a confiabilidade de cada um dos elementos utilizados, quando empregado o método comparativo direto de dados de mercado, seja assegurada quanto: - à idoneidade e à completa identificação da fonte de informação; - à sua atualidade; - ao detalhamento da descrição das suas características; - à sua sua semelhança semelhança com a máquina máquina,, o equipaequipamento ou o outro bem (referido em 4.4 a 4.9) objeto da avaliação; b) a confiabilidade do conjunto de elementos que atendem aos requisitos da alínea anterior, ainda quando da aplicação do método comparativo direto, seja assegurada por: - uniformidade dos elementos entre si; - contemporaneidade dos elementos; c) o tratamento dispensado aos elementos, para torná-los homogêneos, possibilite conferir a eles; - equivalência financeira, nos casos de valor a prazo, mediante a transformação em valor à vista, pelo desconto composto dos juros usuais, acrescidos da previsão de inflação inferida com base nos 12 meses anteriores; - equivalência equivalência no tempo, tempo, mediante mediante a transposição transposição dos valores dos elementos, considerando-se a desvalorização monetária; em casos de insuficiência de eventos de mercado de máquinas, equipamentos e outros bens (referidos em 4.4 a 4.9) assemelhados contemporâneos, permite-se a utilização de dados dados pretéritos, desde que corrigidos monetariamente e considerada a sua valorização real, mediante tratamento estatísticoeconômico e respectiva abordagem dedutiva, fundamentada teoricamente por modelo matemático (equação de regressão), efetuando-se nestes casos o cotejo com elementos contemporâneos colhidos em mercados similares; - equivalência equivalência de característi características, cas, usando-se usando-se critérios técnicos comprovados, coeficientes, índices, fatores, gráficos gráficos ou tabelas, sempre com a citação da fonte e dos pressupostos teóricos de sua elaboração, dirigidos especificamente a máquinas, equipamentos e outros bens (referidos em 4.4 a 4.9);


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d) sejam executados orçamentos qualitativos qualitativos e quanquantitativos que considerem os custos e/ou os unitários das diversas fases construtivas em que podem ser subdividos cada máquina, equipamento ou outro bem (referidos em 4.4 a 4.9), sempre que utilizado o método do custo; e) sejam apresentados os seguintes valores para cada unitário e/ou total da máquina, máquina, do equipamento ou do outro bem avaliando, quando aplicado o método do custo: - de reprodução: com base nos custos de reprodução de bem similar novo, sem uso, equivalente à máquina, ao equipamento ou ao outro bem avaliando, considerando-se as mesmas finalidade e utilidade; - de deprec depreciação: iação: com base no uso uso que que a máquina, o equipamento ou outro bem avaliando tiveram até a data da vistoria ou do laudo e levando em conta os aspectos físicos e funcionais, a vida econômica útil, e idade aparente, o estado geral de conservação e/ou de manutenção; devem ser utilizados os unitários e as depreciações adequados a cada uma das diversas fases construtivas pertinentes ao item avaliando; - líquido: líquido: com base na diferenç diferençaa entre os valores valores de reprodução e de depreciação, sendo que a soma dos diversos valores líquidos equivale ao valor de mercado mercado à vista, para para o item avaliando e na data-base adotada como referência, considerando-se as mesmas finalidade e utilidade; f) sejam observadas as mesmas exigências constantes das alíneas “c”, “d” e “e” de 7.1.2, devidamente adaptadas à máquina, ao equipamento ou ao outro bem avaliando, sempre que que empregado o método do custo; g) sejam apresentadas cotações ou orçamentos dos fabricantes de máquinas, equipamentos ou outros bens avaliandos originais ou similares, no caso da avaliação pelo método comparativo direto de dados de mercado; h) as taxas de capitalização, quando empregados empregados métodos indiretos, sejam justificadas, citando-se as fontes respectivas. 7.2 Avaliações normais

Aqueles em que os elementos que contribuem para formar a convicção de valor estão indicados de forma forma resumida ou que, respeitados os demais, atendem apenas parcialmente os seguintes requisitos das avaliações rigorosas. 7.2.1 Para terrenos:

a) quanto à atualidade dos elementos; b) quanto à semelhança dos elementos com o terreno avaliando, no que concerne à situação, à destinação, à sua efetiva vocação e ao aproveitamento industrial, às suas formas e dimensões, à sua localização em relação aos pólos de valorização

urbanos e aos centros de consumo, à presença de fácil acesso às vias de escoamento da da produção, de desvios ferroviários, e, em alguns casos, de cursos cursos d’ água, às características características físicas e à adequação ao meio, devidamente verificados; c) quanto à confiabilidade do conjunto de elementos, seja assegurada por: - homogeneidade dos elementos entre si; - contemporaneidade dos elementos; - número número de elementos elementos de mesma mesma naturez natureza, a, efetiefetivamente utilizados e não descartados, maior ou igual a cinco; d) quando do emprego de mais de um método, o valor final deve estar contido entre os valores extremos encontrados ou coincidir com o resultado obtido com a utilização do método mais confiável. 7.2.2 Para benfeitorias (Edificações):

a) sejam considerados os mesmos orçamentos qualitativos e quantitativos, facultando-se o cálculo da depreciação das diversas fases construtivas através de um único coeficiente para todas elas; b) a confiabilidade de cada um dos unitários utilizados seja assegurada quanto: - à idoneidad idoneidadee e à complet completaa identificaçã identificaçãoo da fonte de informação; - à sua atualid atualidade ade;; - ao detalhamen detalhamento to da descrição descrição das suas caraccaracterísticas respectivas; - à contemporaneidade dos unitários. 7.2.3 Para outras benfeitorias e instalações:

a) sejam considerados os mesmos orçamentos orçamentos qualitativos e quantitativos que levam em conta os custos e/ou unitários das diversas fases construtivas em que podem ser subdivididos cada melhoramento do terreno, construção, benfeitoria especial ou instalação, sempre que utilizado o método do custo, facultando-se facultando-se o cálculo da depreciação das diversas etapas construtivas através de um único coeficiente; b) seja observada a mesma exigência constante da alínea “b” de 7.2.2, devidamente devidamente adaptada ao melhoramento do terreno, à construção, à benfeitoria especial e/ou à instalação avaliandos, sempre que empregado o método do custo; c) seja identificada a fonte fonte que cotou ou orçou o bem original ou similar ao avaliando, no caso de avaliação pelo método comparativo direto de dados do mercado.

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7.2.4 Para máquinas, equipamentos ou outros bens:

a)confiabilidade de cada um dos elementos utilizados, quando empregado o método comparativo de dados de mercado, seja assegurada quanto: - à idoneidade idoneidade e a completa completa identificaçã identificaçãoo das fontes de informação; - à sua atuali atualidad dade; e; - ao detalhamen detalhamento to da descrição descrição das suas caraccaracterísticas; - à sua semelhança semelhança com com a máquina, máquina, o equipaequipamento ou o outro bem avaliando; - à homogeneida homogeneidade de dos elementos elementos entre entre si; - à contemporan contemporaneidade eidade dos dos elementos; elementos; b) sejam considerados os mesmos orçamentos qualitativos e quantitativos, facultando-se o cálculo da depreciação das diversas etapas construtivas em que podem ser subdivididos cada mámáquina, equipamento ou outro bem, através de um único coeficiente, sempre que utilizado o método do custo; c) seja observada a mesma exigência constante da alínea “b” de 7.2.2, devidamente devidamente adaptada à mámáquina, ao equipamento, equipamento, ou a outro bem avaliando, sempre que empregado o método do custo; d) seja informada a fonte que cotou o bem original ou similar ao avaliando, no caso de avaliação pelo método comparativo direto de de dados de mercado; mercado; e) seja citada a fonte que informou a taxa de capitalização, quando empregados empregados os métodos métodos indiretos. 7.3 Avaliações expedidas

São aquelas que se louvam em informações e na escolha arbitrária do avaliador, avaliador, sem se pautar por metodologia desta Norma e sem a comprovação expressa dos elementos ou métodos que levaram levaram à convicção do valor; são igualmente aquelas que não podem ser classificadas como avaliações rigorosas ou normais. Nota: Só devem ser utilizadas em casos especiais, sempre justificada a sua utilização, devidamente acompanhada do respectivo termo de responsabilidade, sendo expressamente mencionado o engenheiro responsável por elas e seu respectivo registro no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA).

8 Condições gerais 8.1 Desenvolvimento do processo avaliatório 8.1.1 Pressupostos

As seguintes condições devem ser observadas e preceder o processo avaliatório: a) caracterização do objetivo da avaliação, para permitir ao avaliador estabelecer o grau de detalhamento das atividades básicas, o nível de preci-

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são compatível com a finalidade da avaliação e as demais circunstâncias que podem influir no valor de cada item avaliando; b) individualização do objeto da avaliação, obtida através de seu cadastro, cadastro, compreendendo plantas, memoriais descritivos e documentação fotográfica, em grau de destacamento compatível com o nível de precisão exigido pela finalidade da avaliação, englobando a totalidade do item avaliando - terreno, edificações, construções, benfeitorias especiais e em geral, instalações, máquinas, equipamentos e outros bens - e propiciando a coleta de todos os elementos que influem na fixação de seu valor respectivo; c) informações complementares: complementares: sempre sempre que necessário ao desenvolvimento do trabalho avaliatório, devem ser também conhecidos os elementos relativos ao estado de cada item avaliando, objetivando a consideração dos fatores valorizantes ou desvalorizantes dele decorrentes. 8.2 Atividades básicas 8.2.1 Vistoria

Visa a permitir a individualização de cada item item avaliando, em relação ao universo a que pertence, além da verificação e da complementação dos elementos relativos aos pressupostos, devendo abranger: a) para terrenos: - a caracterização física da região: topografia, superfície e vegetação, natureza do subsolo, ocupação predominante, predominante, meio ambiente e outros fatores de importância; - os melhorament melhoramentos os públicos existentes existentes na região, região, tais como vias de acesso principais e secundárias, existência de guias, sarjetas e pavimentação, presença de redes de energia elétrica (principalmente força), de água potável, de esgotos sanitários, de telefone, telefon e, de gás e de águas pluviais, iluminação pública, sistema viário e outros; - os serviços comunitários da região, tais como transporte coletivo, rede bancária, proximidade de núcleos residencias compatíveis com a natureza da mão-de-obra necessária, segurança, saúde, lazer, ensino, cultura e outros; - o potencial de utilização da região definido por planos diretores e pela legislação específica do parcelamento do solo, assim como pelas restrições físicas, legais e sócio-econômicas de uso, pela estruturação do sistema viário e outros; - a classificação da região; - a caracterização física do terreno avaliando, com destaque para a topografia, a superfície, a vegetação, a natureza do subsolo, a ocupação e outros fatores intrínsecos;


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- os acessos acessos às principais principais vias vias de escoamento escoamento da produção, os serviços e melhoramentos públicos que beneficiam o terreno avaliando, os desvios ferroviários e a presença de cursos d’água; - as utilizações utilizações atual, potencial, potencial, legal e econôeconômica do terreno avaliando; - outros outros fatores fatores valorizantes valorizantes ou desvaloriza desvalorizantes ntes do terreno avaliando; b) para benfeitorias (edificações): - a caracterização caracterizaç ão física da região, os melhoramentos públicos nela existentes, os seus serviços comunitários, o seu potencial de utilização e a sua classificação, clas sificação, de conformidade com as referências feitas na alínea 8.2.1-a); - a caracterização física de cada edificação avalianda, com destaque para a composição e o acabamento das diversas fases construtivas; - a caracterização dos estados de conservação e das idades real e aparente; - as utilizações atual, potencial, legal e econômica da edificação avalianda; - a determinação de sua vida útil; - outros outros fatores valorizant valorizantes es ou desvalorizante desvalorizantess da edificação avalianda; c) para outras benfeitorias e instalações: - a caracterização física da região, os melhoramentos públicos nela existentes, os seus serviços comunitários, o seu potencial de utilização e a sua classificação, de conformidade com as referências feitas na alínea 8.2.1-a); - a caracterização física do melhoramento do terreno, da construção da benfeitoria especial ou da instalação avaliandos, com destaque para a composição e o acabamento das fases construtivas pertinentes; - a caracte caracterizaçã rizaçãoo dos dos estados estados de conservação conservação e de manutenção, bem como das idades real e aparente de cada item avaliando; - as utilizações utilizações atual, atual, potencial, potencial, legal e econômica do melhoramento do terreno, da construção, da benfeitoria especial ou da instalação avaliandos; - a determinação da vida útil de cada item avaliando; - outros outros fatores valorizant valorizantes es ou desvalorizante desvalorizantess do melhoramento melhoramento do terreno, da construção, da benfeitoria especial ou da instalação avaliandos;

d) para máquinas, equipamentos e outros bens: - a caracter caracterização ização física da região, região, os melhor melhoraamentos públicos nela existentes, os públicos seus serviços comunitários, o seu potencial de utilização e a sua classificação, de conformidade com as referências referências feitas na alínea 8.2.1-a); quando necessário; - a descrição descrição sumária sumária do comple complexo xo ou da unidade unidade produtiva industrial, quanto à localização, à área, à construção, à produção predominante, ao meio ambiente e a outros fatores característicos; - o potencial de utilização do bem avaliando, quanto às condiçðes de mão-de-obra, de energia, de matérias-primas, de suprimentos de mercado em geral e de transporte; - a caracteriza caracterização ção física do bem avaliando, avaliando, com especial destaque para sua qualidade e seus detalhes construtivos; - a caracteriza caracterização ção dos estados estados de conservação conservação e de manutenção, bem como das idades real e aparente de cada item avaliando; - a determinação da vida útil de cada máquina, equipamento ou outro bem avaliando, em função do desenvolvimento histórico dos tópicos anteriores; - outros outros fatores valorizante valorizantess ou desvalorizantes desvalorizantes da máquina, do equipamento ou do outro bem avaliando. 8.2.2 Pesquisa de valores

De acordo com a natureza natureza da avaliação, o nível de precisão desejado e a disponibilidade de elementos deve abrangir; a) para terrenos: - avaliações e/ou estimativas anteriores confiáveis; - transações de ofertas de terrenos; - transações transações de ofertas ofertas de terrenos terrenos comparáveis comparáveis,, situados nas circunvizinhanças; - valor dos frutos; - custos dos insumos e serviços; b) para benfeitorias (edificações): - avaliações e/ou estimativas anteriores confiáveis; - custos unitários unitários de construção construção civil (materiais (materiais e serviços); - custos financeiros; - despesas diretas e indiretas e lucros do construtor; c) para outras benfeitorias e instalações: - avaliações e/ou estimativas anteriores confiáveis;


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12 - custos unitários unitários de construçã construçãoo civil (materiais (materiais e serviços); - custos financeiros; - custos de montagem e instalação; - despesas diretas e indiretas e lucros do construtor; d) para máquinas, equipamentos e outros bens:

9.1.3 Ainda no caso da aplicação do método comparativo

direto de dados de mercado, o tratamento de homogeneização deve ser levado a efeito efeito com o auxílio de fatores de ajuste ou de ponderação, extraídos de trabalhos consagrados ou estabelecidos através de estudos matemáticos e/ou estatísticos, de equações de regressão linear ou múltipla, e/ou com o apoio em outras análises técnicas desenvolvidas desenvolvidas pelo avaliador. É terminanteterminantemente vedada a utilização de fatores subjetivos.

- avaliações e/ou estimativas anteriores confiáveis;

9.2 Benfeitorias e instalações

- custos unitários do setor;

9.2.1 As avaliações rigorosas de edificações, construções, construções,

- custos de montagem e instalação; - custos acessórios (fretes, impostos, taxas, etc.). 8.2.2.1 Escolha e justificativa dos métodos e critérios de

avaliações em função dos dados obtidos em pesquisa, adotando-se a metodologia e as diretrizes que permitam conferir a maior consistência da manifestação acerca do valor. 8.2.2.2 Tratamento dos elementos de acordo com os cri-

térios escolhidos e em função da metodologia adotada; os dados obtidos devem ser tratados tratados por meio meio de parâmetros e cálculos, de modo a colocar-se em evidência e a freqüência e a influência dos atributos na formação dos preços, as relações que causem efeito, a regularidade das ocorrências e a qualidade das amostras. 8.2.2.3 Cálculo do valor de cada item (terreno, edificações,

construções, benfeitorias especiais e em geral, instalações, máquinas, equipamentos equipamentos e outros bens) com base nos critérios estabelecidos e de acordo com os resultados dos tratamentos efetuados, definindo-se também o nível de precisão da avaliação, segundo o Capítulo 7. 8.2.2.4 Considerações finais e conclusão com a apresentação das peculiaridades de cada item avaliando, das condicionantes não explicitadas no corpo do trabalho e das considerações inerentes ao valor e ao contexto em que este se definiu.

9 Condições específicas 9.1 Terrenos 9.1.1 Na avaliação de terrenos industriais devem ser

utilizados o método comparativo direto de dados de mercado ou os indiretos da renda, involutivo e residual. O emprego de fatores de gleba é terminantemente vedado, inclusive nos tratamentos de homogeneização. 9.1.2 Quando da utilização do método comparativo direto

de dados de mercado, mercado, deve ser empregado o critério do metro quadrado quadrado médio, obtendo-se o valor do terreno através da multiplicação direta de sua área pelo valor básico unitário adotado. Neste caso, devem ser cuidadosamente analisados os fatores valorizantes ou desvalorizantes de correntes das características dos fatores relativos aos pressupostos, relacionados em 8.2.1-a). Não são consideradas as influências de testada, de profundidade, de esquina e de frentes mútiplas, mas deve-se levar em conta a existência ou não de área de expansão industrial.

melhoramentos do terreno, benfeitorias especiais e em geral, e instalações, quando aplicado o método do custo, devem ser feitas através de orçamentos qualitativos e quantitativos, determinando-se o valor de cada unidade isoladamente. 9.2.1.1 Nestes casos, o coeficiente de depreciação deve

ser aplicado a cada fase construtiva pertinente ao bem avaliando, com com base no uso que teve até a data da vistoria ou do laudo e levando em conta os aspectos físicos e funcionais, a vida econômica útil, a idade aparente aparente e o estado geral de conservação e/ou de manutenção. 9.2.2 Nas avaliações normais, permite-se permite-se o emprego emprego de

custos unitários retirados de publicações consagradas ou de tabelas tecnicamente tecnicamente fidedignas, obrigando-se o avaliador a citar as fontes respectivas. Neste caso, o coeficiente de depreciação também pode ser assumido com base em trabalhos tecnicamente idôneos. 9.2.3 Nas instalações, quando utilizado o

método comparativo direto de dados de mercado, devem ser apresentados os orçamentos e as cotações de intalações similares ou simplesmente citada a fonte de informação, na dependência do nível de precisão que o avaliador desejar atingir. 9.2.4 A vida útil das instalações deve ser estabelecida

em função das máquinas e dos equipamentos que dela se utilizam. 9.3 Máquinas, equipamentos e outros bens 9.3.1 Todos os equipamentos equipamentos não duráveis devem ser

avaliados individualmente. determinação eterminação da vida útil útil de máquinas isoladas 9.3.2 A d deve levar em conta o seu potencial de comercialização, devidamente justificado pelo avaliador. 9.3.3 Sempre que a máquina ou o equipamento avaliando se constituir em componente importante importante de um complexo ou de uma uma unidade industrial, a sua vida útil respectiva não pode ser superior à do complexo ou da unidade a que pertence.

outros 9.3.4 A depreciação de máquinas, equipamentos e outros bens pode ser calculada através de progressões geométricas ou de outros métodos métodos consagrados, obrigandose o avaliador a explicitar fundamentadamente o critério utilizado.


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9.4 Complexos industriais 9.4.1 Na avaliação de complexos industriais, deve ser in-

cluída uma minuciosa análise do desempenho da empresa, no que concerne ao fluxograma implantado, à produtividade, à existência de mercado e de concorrência, ao estado de conservação e de manutenção manutenção gerais, aos eventuais planos de expansão, aos bens incorpóreos ou intangíveis e às demais características peculiares à indústria avalianda. 9.4.2 Para fins de cálculo de depreciação, a vida útil do complexo industrial avaliando avaliando deve ser fixada em função função de uma projeção que considere as condições de mercado, os estados gerais de conservação e de manutenção do setor industrial industrial (bem como de todos os bens que o integram) e dos demais fatores referidos no subitem anterior, obrigando-se o avaliador a apresentar a respectiva justificativa. 9.4.3 O resultado final deve englobar as considerações

de valor sobre os bens intangíveis ou incorpóreos, o fundo de comércio e o valor em marcha, este definido como aquele excesso de valor que uma empresa empresa industrial em operação, produzindo e apresentando lucro, possui sobre outra similar em estágio não tão avançado. 9.4.4 Ainda, na avaliação de complexos industriais, devem ser devidamente considerados e integrar o resultado final:

L = lucros lucros líquidos provávei prováveiss e acumulado acumuladoss no triênio futuro de recomposição, considerados como série uniforme uniforme de pagamentos mensais para fins de aplicação do fator de valor presente n = número número de meses meses do do triênio triênio = 36 36 r = taxa mensal mensal que abrange abrange os juros normais normais e a correção inflacionária; está inferida com base na inflação dos 12 meses anteriores à data do laudo 9.5 Rendimentos e frutos

São, preferivelmente, avaliados por comparação direta. 9.6 Direitos e gravames 9.6.1 Servidões

São avaliadas em função dos riscos, das restrições e dos incômodos que acarretam ao bem avaliando considerado como um todo. 9.6.2 Usufrutos

São avaliados em função da renda real ou estimativa, durante o prazo estabelecido ou previsto de sua duração.

a) os custos financeiros durante o período de reprodução ou de montagem do complexo avaliando;

9.6.3 Concessões e comodatos

b) as despesas da posta-em-marcha; c) os custos de inventários;

A avaliação resulta da transformação em valor presente dos rendimentos futuros a serem obtidos durante o prazo da concessão ou do comodato.

d) o valor em marcha;

9.6.4 Direitos hereditários e possessórios

e) o fundo de comércio.

A avaliação leva em conta o valor do bem com a sua situação dominal regularizada, deduzida a parcela correspondente às despesas e ao tempo necessário à sua regularização.

9.4.5 Os custos financeiros durante o período de repro-

dução e/ou de montagem montagem são apurados através de momodelo de fluxo de caixa justificado pelo avaliador. 9.4.6 As despesas da posta-em-marcha e o valor em mar-

cha são avaliados através da aplicação de modelos típicos e tradicionais do setor, devidamente fundamentados pelo avaliador. 9.4.7 O fundo de comércio deve ser avaliado avaliado mediante a

análise da rentabilidade verificada nos últimos cinco anos imediatamente anteriores à data do laudo. Os lucros líquidos retirados dos balanços desse qüinqüênio passado de observação, devidamente atualizado para a data do trabalho avaliatório, avaliatório, devem permitir permitir o traçado de uma curva média, cuja tendência é projetada para os três anos seguintes à data do laudo. Os lucros prováveis acumulados nesse triênio futuro são considerados como série uniforme de pagamentos e devem ser transformados em valor presente (para a data do laudo), recomendando-se o emprego da seguinte fórmula: FC =

L n

x

(1 + r )

n

- 1 n

r (1 + r )

Onde: FC = valor do fundo de comércio que se deseja apurar

9.6.5 Seguros

As avaliações para fins secundários devem obedecer principalmente às prescrições instituídas pelo IRB - Instituto de Resseguros do Brasil, bem como às prescrições desta Norma (quando se fizer necessário), sendo sempre imprescindível indicar claramente o texto e a designação numérica dos documentos (IRB) ou a referência desta Norma, aplicadas em cada caso. 9.6.6 Desapropriações

As avaliações para fins fins expropriatórios devem considerar o valor individual de cada bem atingido pelo ato público, assim como todos os demais danos dele decorrentes, tais como prejuízos de mutilação, desvalorização de bens remanescentes, paralisações temporárias ou permanentes da produção produção industrial, remoções remoções e remontagens de máquinas, equipamentos e instalações, aluguéis de armazéns e outros imóveis destinados à estocagem ou à guarda de máquinas, equipamentos, matérias-primas, produtos acabados e semi-acabados, etc., dispensa forçada de pessoal, perdas parciais ou totais de fundo de comércio, e outros, de modo a se atingir um resultado final que expresse a justa e reparadora indenização.


14 9.7 Hipotecas, penhores e garantias em geral

São avaliados com base na metodologia exposta nesta Norma, devendo o avaliador fundamentar tecnicamente o coeficiente de liquidez aplicado a cada item.

10 Apresentação de laudos

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g) as pesquisas de valores, com a indicação das fontes e demais informações relacionadas em 8.2.2; h) os métodos e critérios utilizados, com a justificativa da escolha;

10.1 A apresentação dos laudos deve obedecer às prescrições desta Norma.

i) a homogeneiza homogeneização ção dos elementos elementos pesquisa pesquisados, dos, com o atendimento das prescrições referentes ao nível de precisão da avaliação, constantes do Capítulo 7;

10.2 Na apresentação dos laudos devem constar, obrigatoriamente, os seguintes tópicos:

j) a sequência dos cálculos avaliatórios de cada item ou bem avaliando;

a) o interessado, pessoa física ou jurídica que encomendou o trabalho avaliatório; b) o proprietário, proprietário, quando possível;

k) a determinação do valor final, com a indicação da data de referência; l) as conclusões, com os fundamentos resultantes da análise final;

c) o objetivo do trabalho, segundo a informação prestada por quem o solicitou;

m) a data da vistoria e do laudo, o nome, a assinatura, o número do registro no CREA e as credenciais do avaliador;

d) o nível de precisão da avaliação, com a indicação da categoria em que se enquadra, segundo a classificação constante do Capítulo 7 desta Norma;

n) os anexos, tais como plantas, documentação fotográfica, pesquisas de valores e outros.

e) os pressupostos, pressupostos, observadas as condições consconstantes de 8.1.1; f) o relato relato das vistorias, vistorias, com com as informa informações ções relaciorelacionadas em 8.2.1;

10.3 A apresentação do resultado final pode constar de um relatório em forma de anexo, no qual qual são relacionados os resultados obtidos para cada item e a somatória respectiva, ainda que o valor seja nulo. A critério do avaliador podem ser acrescentados outros detalhes ou esclarecimentos, como considerações finais.

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