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Cámara Inmobiliaria de Carabobo

Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario

CAPÍTULO 1 – AVALÚO INMOBILIARIO 1.1 Introducción El actual material didáctico está preparado y resumido en función de los objetivos planteados por el programa básico de formación del corredor inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela. Ha sido una tarea un tanto difícil poder condensar en dieciocho (18) horas académicas los aspectos valuatorios y de estadística básica aplicada, que el profesional inmobiliario, optante a la certificación o ya certificado, debe no solo tener presente, sino que está en la obligación de conocer y manejar para su mejor desempeño. El participante debe interiorizar que emitir juicios u opiniones de valor sustentables es una de las disciplinas más complejas, que lleva implícita una enorme responsabilidad y compromiso ético y profesional que obliga a poseer un vasto conocimiento multidisciplinario, pero que también constituye uno de los mundos del saber más interesantes y apasionantes. No podemos pretender en tan corto tiempo nadar holgadamente en las aguas de la Ingeniería de Tasación, pero si podemos sumergirnos un poco - al menos hasta los tobillos - en sus orillas.

1.2 Conceptos Generales

Los términos valor, precio y costo siempre han estado sujetos a diferentes interpretaciones que en no pocos casos se han confundido sus significados y que es conveniente precisar antes de iniciarnos en el apasionante mundo de la ingeniería de tasaciones. De manera sucinta podemos apuntar:

Precio Es la cantidad, generalmente en moneda, pagada por un comprador a un vendedor por un determinado bien o servicio.

Costo Óptica del Consumidor/Comprador: Es el precio pagado más todos los otros gastos en que incurre un comprador en la adquisición de un determinado bien o servicio, en otras palabras, todo lo que pago por la adquisición de la nueva propiedad. Óptica del Productor/Vendedor: Es la cantidad total, expresada en moneda, que un vendedor ha invertido para la producción de un determinado bien o servicio sin adicionarle aún su margen de ganancia o comercialización.

Valor Es un término subjetivo usado en teoría económica para indicar la importancia que el hombre le concede a un bien o a un servicio. Depende de muchos factores y por ello se habla de: valor sentimental, valor histórico, valor de mercado, valor contable, valor expropiatorio, valor para fines sucesorales, fiscales o de registros, valor intangible, plusvalía, justiprecios, etc.

Valor de Mercado: Existiendo un bien, un servicio, o en nuestro caso una propiedad, el valor de mercado es el valor máximo posible, expresado en moneda, que un vendedor que esta realmente interesado y deseoso de vender y sin estar forzado hacerlo, puede obtener de un comprador también interesado y deseoso de comprar, teniendo ambas partes pleno conocimiento de las condiciones de compra-venta y de la utilidad de la propiedad sujeta a negociación. Ing. Arturo Facchin Olavarría

Avalúo Inmobiliario 5



Bienes Inmuebles. Se considera como un bien todo lo que al relacionarse con el hombre genera una relación de no-indiferencia, es decir, comienza a tener valor para él. Los bienes pueden ser tangibles cuando pueden ser tocados o intangibles cuando no pueden ser tocados. Con base a esta definición, para nosotros los Inmuebles en general son bienes tangibles y a los que nos concentraremos en esta oportunidad son: •

Terrenos – Parcelas y Lotes

•

Bienhechurías – edificaciones y otras

•

Terrenos con bienhechurías

Algunas consideraciones sobre Terrenos y Bienhechurìas las podemos analizar en el siguiente cuadro:

Descripción

Terrenos

Bienhechurías

Movilidad

Ninguna

Posible pero dificultosa

Durabilidad

Mayor

Menor

Vida Útil

Relativamente Infinita

Finita

Depreciación Física

Relativamente poca o ninguna

Importante/ uso y mantenimiento

Depreciación Funcional

Ninguna

Significativa / Adecuación

Obsolescencia Tecnológica

Ninguna

Cada día más significativa

Plazo de ejecución

Relativamente menor (Urbanismo)

Relativamente mayor (Construcc.)

Valor y Costos de ejecución

En general menores

En general significativamente Mayores

Diagnostico del Mercado Inmobiliario. Todo mercado tiene implícito tres componentes: • PRODUCTO o SERVICIO o en general los bienes expuestos en dicho mercado • VENDEDORES o las partes deseosas en venderlos y • COMPRADORES o las partes interesadas en adquirirlos. Ahora cuando hablamos de bienes inmuebles, estos tres componentes forman un mercado inmobiliario. Por supuesto el mercado inmobiliario lo podemos segmentar en tantos sub-mercados como nuestro interés de investigación así lo requiera, como por ejemplo: sub-mercado de terrenos, de locales comerciales, de apartamentos, de oficinas etc. Podemos también considerar el mercado de alquileres y el mercado de compra y venta. Para realizar un diagnóstico del mercado inmobiliario deben tomarse en consideración tres aspectos fundamentales: la estructura, la conducta y el desempeño del dicho mercado.

Ing. Arturo Facchin Olavarría




Estructura del Mercado Inmobiliario. Deben analizarse los siguientes aspectos: a. Grado de concentración de los vendedores – Cuantos son y como están distribuidos. b. Perfil del universo de compradores – posibles compradores reales y potenciales; clasificación y distribución; gustos y preferencias. c. Grado de diferenciación del producto – Portafolio de productos ofrecidos por los vendedores, diferenciados bajo la óptica de los compradores. d. Condiciones de entrada – Facilidades y dificultades de entrada en el mercado por vendedores y compradores. Conducta del Mercado Inmobiliario Debemos atender a: a. Políticas de precios de los vendedores y formas de pagos adoptadas; nuevos productos y sus ventajas comparativas; estrategias promociónales, de intermediación y de comercialización. b. Procesos de adecuación constante de los vendedores, en virtud de la interacción con la capacidad de adquisición, gustos y preferencias de los compradores. Desempeño del Mercado Inmobiliario Para poder realizar una evaluación del desempeño de nuestro mercado o sub-mercado inmobiliario que estemos estudiando, requerimos de un Monitoreo Sistemático de los siguientes aspectos: a. b. c. d. e. f. g. h. i.

Tendencias del mismo Resultados finales alcanzados por los promotores, intermediarios y/o comercializadores Nuevas inversiones Velocidad de colocación del inmueble Perspectivas reales y proyectadas de la ocupación del suelo urbano Incorporación de servicios de infraestructura y de equipamientos urbanos Dinámica urbana y los niveles de consolidación de sectores y/o urbanizaciones Programas, proyectos y políticas gubernamentales en estudio o ya implantadas que afectan positiva o negativamente el mercado. Otros.





Premisas de Valoración Inmobiliaria. Llegado este momento, nos preguntamos por qué las cosas en general, los bienes y los servicios tienen valor. La respuesta es relativamente simple: porque el hombre les atribuye valor. Ahora bien por que el hombre les atribuye valor. Esa si que es una respuesta nada simple y que tiene que ver directamente con la naturaleza misma del ser humano, con su forma de organización social y con la capacidad de relacionarse e interactuar. Sin entrar en muchas consideraciones o en profundidades humanísticas precisemos entonces que el hombre tiene necesidades, expectativas y aspiraciones que requieren ser satisfechas y esto lo conduce a un proceso complejo de valorización en primera instancia y consecuentemente lo lleva a establecer los valores. Más allá de estas consideraciones debemos tener presente que el hombre es el único animal que transforma su medio ambiente para satisfacer sus propios requerimientos y que además dentro de esos requerimientos, en muchas ocasiones, también está lo superfluo. Otro aspecto importante lo constituye la normativa jurídica, el marco legal y el estado de derecho. En Venezuela, nuestro Código Civil establece que, la propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley (Propiedad Privada). De allí se desprenden infinidad de condiciones que influyen directamente sobre el valor de nuestras propiedades, que serían motivo de interesantes análisis y que no son contemplados en este módulo por razones obvias de tiempo. Sin embargo vamos a tratar de manera muy resumida ciertos principios que son básicos y nos ayudan en el proceso valuatorio.

Principios Básicos de Valuación. Enmarcado dentro de un sistema de organización en donde están garantizadas las plenas libertades económicas y sociales, los mercados en general están regidos por unos principios que resultan muy útiles a la hora de valorar cualquier tipo de bien o servicio, y especialmente los inmuebles. Podemos apuntar doce (12) y están íntimamente relacionados entre sí, tan es así, que parecieran fusionarse y ser uno solo: Principio de Cambio. Todo cambia con el transcurrir del Tiempo. Los bienes inmuebles, al igual que los otros bienes, están sujetos a variaciones en su condición, oferta y demanda con el transcurrir del tiempo. Los cambios que se producen en la vida económica, social, política y cultural de la comunidad, se reflejan en el valor de una propiedad. Principio de Integración y Desintegración. Los asentamientos humanos durante su existencia pasan por distintas etapas: Integración Estabilidad Desintegración. Por tanto una propiedad tendrá un determinado valor en función de la etapa en que se encuentre al momento del avalúo. Principio de Conformidad. El uso de la tierra o cualquier bien inmueble debe cumplir con las disposiciones que norman el desarrollo urbano (uso conforme).





Principio de Predicción. La potencialidad o desvalorización de una propiedad puede verse afectada por acciones específicas en el futuro inmediato o mediato previsible. Conocimiento y experiencia nos ayudan a predecir el FUTURO, es decir, nos transformamos en cierta medida en ¿Brujos o Gurùs?. Principio del Mayor y Mejor Uso. Todo bien inmueble tendrá un uso conforme que producirá los ingresos netos más altos durante un período determinado. En otras palabras dicho uso genera el mayor valor presente de una propiedad. Principio de Sustitución. Siempre que existan por lo menos dos propiedades en igualdad de condiciones, el comprador elegirá aquella que tenga mejor precio. “No es lo que el dueño estime que vale su propiedad, sino lo que los compradores estén dispuestos a pagar en comparación con otras propiedades igualmente deseables”. Principio de Utilidad. Todo bien tendrá mayor valor en la medida que sea útil y satisfaga necesidades en un mercado de escasez. Principio de Oferta y Demanda. Para que un bien tenga valor deben cumplirse dos condiciones simultáneamente: HABER ESCASEZ RELATIVA DEL BIEN Y HABER DEMANDA EFECTIVA DEL MISMO. Principio de Competencia. Toda nueva edificación o desarrollo tendrá efectos sobre los ya existentes dentro del sector. “Generalmente la competencia tenderá a nivelar la rentabilidad en una primera etapa y luego la bajará si la demanda no es igualmente creciente”. Principio de Nivel de Precios (o Costos). Todo cambio genera variaciones en los niveles de costos de los factores de producción y estos afectarán el rendimiento de un bien inmueble y por consiguiente su valor presente será susceptible a dichos cambios. Principio de los Rendimientos Crecientes y Decrecientes. En la medida en que se agreguen (inviertan) recursos: capital, trabajo, tierra, tecnología, servicios administrativos, etc., los ingresos y rentabilidad deben aumentar. “No debe hacerse ninguna inversión cuya rentabilidad sea menor que el costo de oportunidad del capital”. Principio de Balance o Equilibrio. Dentro de todo proyecto, desarrollo o inversión debe procurarse una equilibrada participación de los distintos factores de producción (tierra, capital, tecnología, recursos humanos, etc.), la cual genere la mayor rentabilidad. También debe evitarse el sacrificio de cualquiera de dichos factores, sino se desvirtuará el concepto del proyecto original traduciéndose generalmente en una baja de la calidad de la obra y/o en su rentabilidad. (Caso típico de la subutilización del terreno). “El negocio debe ser sano y bueno para todos”.





Ingeniería de Tasación. En este momento estamos en capacidad de entender que la Ingeniería de Tasaciones es una especialidad compleja que involucra una gama de disciplinas y que requiere que el especialista posea un amplio conjunto de conocimientos no solo en el área de la ingeniería, construcción, arquitectura, planificación urbana, estadística, matemáticas financieras, etc.; Si no también, conocimientos actualizados de muchas áreas de las ciencias sociales y humanísticas tales como: aspectos jurídicos, cultura tributaria, sociología, psicología, mercadeo, contabilidad, administración, metodología de investigación, economía, econometría, y muchas más. Es importante comprender que todo proceso valuatorio, entiéndase avalúo, constituye un trabajo de investigación, que lleva implícito la aplicación y combinación de metodologías científicas y algunas otras empíricas, tratando de integrar criterios lo más objetivos posible y universalmente aceptados. Todo ello con la finalidad de proporcionar una opinión inteligente o un juicio fundamentado, del rango en el cual se encuentra el valor de un determinado bien para una fecha específica. El acto mismo de valuar no crea valor. El tasador, profesionalmente capacitado y éticamente consolidado, no tiene la posibilidad de realizar una tasación que se pueda considerar exacta. Toda tasación en esencia es una estimación. Así pues que el tasador en su trabajo de investigación, lo que puede concluir es que con un grado significativo de probabilidad, el valor del bien en estudio, se encuentra comprendido entre un límite inferior y uno superior. En países con economías sólidas y estables, por lo general poseen mercados llamados de “competencia perfecta”, en los cuales hay una correspondencia entre los términos: precio y valor. En la práctica, en nuestros mercados, y en especial el inmobiliario, generalmente lo que se transa es el precio y no el valor. De esta manera, y dependiendo de las circunstancias y condiciones del mercado en un momento determinado, podemos apreciar con gran frecuencia, transacciones que implican variaciones del valor de un determinado bien que están en un determinado porcentaje, ya sea hacia abajo o hacia arriba del valor tasado de referencia, y que desde el punto de vista técnico son perfectamente sustentables. Hasta aquí podemos evidenciar la importancia de la Ingeniería de Tasación y del proceso valuatorio como tal. Entonces también podemos comprender lo útil que para nosotros representa los servicios profesionales de un tasador debidamente capacitado y certificado. Entre muchas otras situaciones el tasador ayuda a: • • • • • •

Los Compradores potenciales - a precisar un precio y una estrategia de oferta conveniente Los vendedores - a precisar un precio y una estrategia de venta satisfactoria. Los Inversionistas y Promotores - en la toma de decisiones referentes a Inversión Inmobiliaria Las Corporaciones - a apuntalar negocios, fusiones y alianzas. Las Entidades Financieras - en la factibilidad de constitución de garantías hipotecarias y de crédito. Personas naturales, jurídicas y/o organismos involucrados en procesos: Expropiatorios; Sucesorales; Tributarios en general; Establecimiento de primas de seguros; Establecimiento de canon de arrendamiento, entre otros.





Avalúo. Todo avalúo es un trabajo de investigación por medio del cual un tasador proporciona una opinión técnica e inteligente del valor de un determinado bien, o de una propiedad y que generalmente se expresa a través de una declaración escrita para una fecha específica (Informe de Avalúo).

1.3 Informe de Avalúo El informe de avalúo o Informe técnico de tasación, como también se le conoce, constituye la materialización escrita de todo el proceso valuatorio de investigación, y como tal debe cumplir con todos lo requerimientos de elaboración, redacción, edición y presentación de informes profesionales de este tipo. Adicionalmente, todo informe de tasación constituye un reflejo específico, particular y único de una situación en un momento determinado, en tal sentido, la fecha en la cual se emite y firma un informe técnico de tasación constituye una de las variables más importantes y significativas del mismo. Existen países como Brasil, que tienen normado tanto el proceso de valoración, el nivel de rigor empleado y la elaboración del informe de tasación. En Venezuela, aún no se ha logrado normar al respecto, pero si se han dado los primeros pasos y existe un anteproyecto formal que en futuro mediato se convertirá en una realidad. Sin embargo, existe una estructura básica de informe que ha venido siendo utilizada con bastante éxito, y que varía mayormente en función del alcance del trabajo y del estilo propio de cada tasador. En este caso, a continuación y a manera de referencia se describen las partes básicas que conforman el contenido de un típico informe de tasación.





ESTRUCTURA DE UN INFORME TÍPICO DE TASACIÓN RESUMEN EJECUTIVO DEL INFORME Solicitante; Propietario; Objeto; Topología, Ubicación y Superficie del inmueble; Metodologías Empleadas; Valor del Inmueble; Tasador(es) Responsable(s); Fechas de Cálculo y del Informe. MOTIVO DEL INFORME Objeto del avalúo DECLARACIÓN DE IMPARCIALIDAD Identificación del solicitante y del profesional(es) responsable(s) IDENTIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD Descripción y Ubicación; Propietario; Superficie; Linderos; Tradición Legal INSPECCIÓN Y CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DEL INMUEBLE Características del terreno; Características de las construcciones; Instalaciones; Revestimientos y acabados; Puertas y ventanas; Artefactos sanitarios; Otras; Calidad de construcción; Estado actual del inmueble. FACTORES DE LOCALIZACIÓN DE LA ZONA Accesibilidad; Usos predominantes; Zonificación; Servicios existentes en la zona; Calidad ambiental; Dinámica urbana; Consolidación del sector. FORMACIÓN DEL VALOR Metodologías valuatorias empleadas; Conceptos básicos; Cálculos y resultados. CONCLUSIÓN DEL VALOR Valor en letras y en números Especificando nuevamente la fecha COMENTARIOS FINALES Referencias e Indicadores (Bs. /$, UT, otros) Firma del tasador Estampilla de Seguridad SOITAVE ANEXOS Memoria fotográfica; Planos de ubicación, croquis, áreas, distribución; Respaldos cálculos estadísticos computarizados y otros; Gráficos; Copias de documentos de propiedad, títulos supletorios, condominio, opciones; arrendamientos; Currículo y Certificaciones profesionales (SOITAVE, SUDEBAN, FOGADE, UPAV, TSJ, CIV, otras)





1.4 Metodologías Valuatorias Para la selección de la metodología científica más idónea en la investigación valuatoria, el profesional tasador toma en consideración en primera instancia, obviamente el bien objeto de tasación y sus características generales; las condiciones del mercado que rigen en ese momento; el alcance de la investigación; el nivel de rigor que se exige, entre otros aspectos y seguidamente, evalúa la disponibilidad y factibilidad de recolección de la información que requiere para realizar dicha investigación. Una vez realizado este análisis preliminar, se escoge entre los métodos disponibles universalmente aceptados, ya sean los llamados métodos directos o indirectos o una combinación de ellos, si fuera necesario. También es importante puntualizar la importancia de la metodología científica, ya que el tasador se apoya en ella y en su estructura para canalizar adecuadamente el estudio del bien objeto de investigación; para planificar y realizar el trabajo de campo y las inspecciones de rigor; para recolectar, procesar y analizar los datos necesarios; para interpretar, explicar y concluir acerca de los resultados obtenidos y para plasmar en forma escrita toda esa investigación. En este módulo nos dedicaremos a estudiar un poco más los métodos directos y solo conceptualizaremos lo referente a los métodos indirectos.

1.4.1 Métodos Directos. Son aquellos que como su nombre lo indica, no dependen de otros métodos para la obtención de resultados. Así tenemos a disposición por un lado el método de comparación directa, también conocido como método de mercado; y por otro, el método de comparación de costos de reproducción, o método del costo de reposición a nuevo o simplemente método del costo.

A) Método de Comparación Directa (Método de Mercado) Es un método directo cuya filosofía se basa en la comparación del bien que es objeto de investigación, con bienes que sirvan de referencia (referenciales), es decir, lo más similares posible en cuanto a sus características tanto intrínsecas como extrínsecas. Así pues tenemos la necesidad de analizar entre muchas otras: características intrínsecas características extrínsecas Superficie de terreno

Ubicación – Situación - Localización

Superficie de construcción

Nivel de Consolidación

Nivel de equipamiento

Dinámica Urbana

Estado de conservación del conjunto

Calidad Ambiental

Estado de conservación del bien

Zonificación y Usos

Edad de la construcción

Accesibilidad

Calidad de los acabados

Servicios de Redes

Tipología

Servicios de Equipamiento

Mejoras y ventajas particulares, otras

Otras





Homogeneización de Datos. Siempre surge la inquietud, que por más que se quiera, en la gran mayoría de los casos los datos recolectados que van a conformar la muestra de análisis, son siempre en mayor o menor medida datos de inmuebles con características heterogéneas. Entonces se hace indispensable la utilización de un proceso de homogeneización de los datos o referenciales, con respecto al inmueble a tasar. Antes de continuar es conveniente definir el significado de lo que para nosotros representa un referencial. Referencial o Referenciales: Con este término se define a cada operación de compra – venta de inmuebles debidamente protocolizada en la oficina subalterna de registro público respectiva y que en general debe constar de la siguiente información para que sea confiable: a) Fecha de Registro b) El número del expediente y el número del tomo en donde quedó registrado en la oficina de registro respectiva; c) Tipología del Inmueble (apartamento, casa-terreno, aparto-quinta, local comercial, oficina, terreno, u otros); d) Localización del inmueble (Estado, Municipio y Parroquia); e) Situación del Inmueble (Zona, Urbanización, Calle, Avenida, Sector, otros.); f) Ubicación e identificación del Inmueble (Conjunto residencial, manzana, parcela, piso, número del inmueble, otros.); g) Precio Transado y/o estimado por el registro; h) Área(s) del Inmueble; i) Precio unitario transado; j) Identificación del Comprador y del Vendedor; k) Otros Datos de interés (financiamiento, hipotecas, daciones en pago, pactos de retracto, venta de derechos, otros). Siguiendo con el tema de la homogeneización de datos, existen dos (2) procedimientos para hacerlo: Homogeneización Tradicional o Semi-Empírica. Se realiza a través de formulas y criterios ampliamente utilizados, pero que pudieran no adaptarse a todas las situaciones. Generalmente se aplican estos criterios para ajustar los datos por: • Criterio de Actualización – Contemporaneidad o ajuste por tiempo: Los referenciales obtenidos en el Registro Subalterno correspondiente, pueden o no, ser de fecha cercana a la del avalúo, por lo tanto se requiere actualizarlos, y esto se hace trayendo a valor presente, por medio de la aplicación de conceptos de matemática financiera, el precio unitario de los referenciales. Conociendo la ecuación que nos permite calcular el valor a futuro de una suma de dinero colocada a una tasa de interés en un periodo determinado tenemos: Va = Vr x (1+ i) n Donde: Va= Valor actualizado a la fecha del avalúo del precio unitario del referencial. Vr = Valor del precio unitario del referencial para la fecha del registro. i = Tasa de incremento de los precios de los inmuebles en el periodo. n= Números de periodos considerados. Y en donde el factor (1+ i) n= FcF = Factor de Corrección por Fecha





• Criterio de Ajuste por Área: Sabemos que el valor unitario (PU) de un inmueble es función inversa de la magnitud de su área, en la mayoría de los casos, a mayor área menor precio unitario, y viceversa. Es recomendable seleccionar referenciales cuyas áreas no superen una diferencia de ± 30% al compararla con el área del inmueble a valuar. En caso de no conseguir referenciales que cumplan esta condición es necesario corregir por área y pueden utilizarse las siguientes fórmulas: Fórmula de Meyer: Plantea dos fórmulas cuya aplicación depende de sí el área del referencial es mayor o menor que la del inmueble objeto del avalúo, no debería ser utilizada para diferencia de superficies muy grandes. Área del referencial menor que el área del inmueble a valuar: Aref < Ainm FcA = [ 1 – (Ainm / Aref) * X ] + X Área del referencial mayor que el área del inmueble a valuar: Aref > Ainm FcA = [ 1 + (Aref / Ainm) * X ] - X Donde: FcA = Factor de corrección por área Aref = Área del referencial Ainm= Área del inmueble objeto del avalúo X = porcentaje de afectación entre el 5% y el 10% Fórmula Empírica: Otro criterio al respecto es el siguiente: FcA = (Aref/Ainm) 0,25 Si la diferencia entre ambos es menor o igual a 30%, es decir, │Ainm – Aref │ Ainm

≤ 0,30

o FcA = (Aref/Ainm) 0,125 Ing. Arturo Facchin Olavarría




Si la diferencia entre ambos es mayor a 30%, es decir, │Ainm – Aref │ Ainm

> 0,30

• Criterio de Ajuste por Fuente: En el caso que se requiera la utilización de datos provenientes de la oferta existente, usualmente se le aplica un factor de ajuste por negociación entre el 0,80 hasta 1,00. Equivaliendo este último valor a los datos provenientes de los registros o en el caso que estemos muy seguros que el vendedor tiene blindado el valor y no es susceptible de negociación. De todas formas los datos provenientes de la oferta disponible siempre deben ser analizados muy cuidadosamente ya que generalmente estas negociaciones se realizan con planes de pagos, pueden ser proyectos en pre-venta y convendría entonces conocer el valor de contado del mismo. Resumiendo FcFO = Factor Oferta = 0,80 a 1,00 FcFR = Factor Registro 1,00 • Otros criterios: Existen muchos otros criterios de homogeneización que se utilizan en Ingeniería de Tasaciones tales como: Ajuste por frente, por profundidad, por zonificación, por esquina o varios frentes, por equipamiento, por topografía, por accesibilidad, por calidad ambiental, etc.

Homogeneización Científica. Se realiza a través de modelos particulares sustentados en la inferencia estadística - análisis de regresión lineal - que nos permite observar el comportamiento de las variables estudiadas. En esencia graficando los valores de los precios unitarios de inmuebles (variable dependiente) en función de la variable independiente escogida (frente, fondo, fecha, año de construcción, ubicación, etc.) podemos obtener información valiosa acerca del comportamiento del mercado inmobiliario estudiado, como lo son el tipo de curva que lo rige ya sea lineal, exponencial, polinómica, u otra; su pendiente o intensidad, su tendencia, el rango de dispersión de los datos, su grado de homocedasticidad, entre otras.





Pasos para obtener el valor de un inmueble a través del Método de Comparación Directa Como se observa hasta el momento el proceso valuatorio es más complejo de lo que la mayoría de las personas pueden imaginar. La complejidad en el análisis dependerá también del nivel de rigor exigido: Expedito, Normal, Riguroso o inclusive Especial. En una significativa proporción los Informes de Avalúo que circulan en el mundo inmobiliario se consideran en un Nivel de Rigor Normal, en donde se aplican modelos determinísticos para el tratamiento de los datos apoyados en la estadística descriptiva y con un número de referenciales preferiblemente mayor a quince (15). Tomando en consideración estos comentarios de seguidas se resumen los pasos para la aplicación del presente método: a. Estudio preliminar del inmueble objeto de avalúo y su entorno. b. Análisis del expediente respectivo – Documentos de Propiedad, Condominio, Hipotecas, Catastro, Tradición Legal, Solicitante, Propietarios, etc. c. Inspección del inmueble - levantamiento in situ de características, planos, croquis, fotos. d. Observación de su entorno – Factores de Localización, otros datos. e. Investigación de Campo - Oficina de registro correspondiente. Recolección de referenciales de compra - venta de inmuebles similares de la zona. f.

Análisis y depuración inicial de los referenciales.

g. Determinación de la tasa de variación intermensual inmobiliaria. h. De ser necesario elaborar matriz de comparación de sectores – Matriz de Vecindario. i.

Corrección de los referenciales por fecha, área, ubicación, etc. (Homogeneización).

j.

Determinación de los precios unitarios corregidos (Bs. / m2).

k. Aplicación Estadística Descriptiva - Medida de tendencia central de la muestra y su respectivo estimador y rango de dispersión. l.

Obtención del valor del Inmueble – Conclusión del Tasador para la fecha del informe.

m. Elaboración, Redacción, Edición e Impresión del Informe.





Ejemplo de Aplicación del Método de Comparación Directa Problema: Un cliente nos solicita realizar un avalúo de un apartamento del cuál es propietario para afianzar una operación de crédito personal ante una entidad financiera para obtener un préstamo como capital de trabajo en su actividad profesional. El inmueble esta ubicado en la Urb. Los Mangos de Valencia y tiene una superficie de 56,80 m2; consta de 2 habitaciones; 2 baños; 1 puesto de estacionamiento; Salón-Comedor; Cocina italiana con tope de granito; Área de lavandero; Pisos y baños de cerámica de primera; closets de madera; puertas de vidrio en los baños; Puerta principal en madera maciza y protector de seguridad, Ventanas panorámicas; Molduras de yeso en techo de sala; etc. Solución: No hay duda que para poder realizar el objetivo descrito en el punto e – Investigación de Campo / Recolección de Referenciales -, es indispensable tener cubiertos los puntos a, b, y c; y por supuesto, no podemos obviar el estudio del entorno de nuestro inmueble (punto d) para poder establecer los criterios de levantamiento de nuestra materia prima: la data registral y/o la data de ofertas, es decir, nuestros referenciales. Entonces antes de continuar vamos a ver, cuales serían nuestras posibles fuentes primarias de información, donde la podemos obtener, como realizamos nuestra búsqueda, que información nos interesa y debemos levantar, que criterios aplicamos para seleccionar o rechazar referenciales (proceso de depuración), que otras fuentes alternativas tenemos a nuestra disposición y cuales serían sus bondades y sus limitaciones.





OBTENCIÓN DE INFORMACIÓN FUENTES PRIMARIAS

REGISTRO Oficina Subalterna de Registro Público Fuente Directa Principal Más Sustanciosa Más Confiable Tradición Legal 3 VERTICES TRIANGULO

NOTARÌAS Oficinas de Notarías Fuente Directa Certifican Firmas /Actos Arrendamientos Confiable Sin Tradición Legal 3 VERTICES TRIANGULO

CATASTRO Dirección de Catastro de las Alcaldías Fuente Indirecta No tan expedita Planta de Valores Cédulas Catastrales UN SOLO VERTICE

OFERTA Promotoras Corredores Publicidad / Prensa Fuente No Validada Abundante/Escasa Criterios muy variables 2 VERTICES TRIANGULO

OFICINAS DE REGISTROS LIBROS Trimestres Protocolo 1ro. (Operaciones Compra-Venta Inmuebles / Hipotecas) Protocolo 2do. (Familia /Divorcios/ Matrimonios) Protocolo 3ro. (Poderes/Acciones/Comercio) Protocolo 4to. (Sucesiones/Testamentos/Defunciones)

BUSQUEDA DE LA DATA – PROTOCOLO 1º

- Oficina de Registro Jefe de Archivo Libro Índice - Tomo • Fecha de Registro • El número del expediente y el número del tomo en donde quedó registrado • Tipología del Inmueble (apartamento, casa-terreno, aparto-quinta, local comercial, oficina, terreno, u otros) • Localización del inmueble (Estado, Municipio y Parroquia) • Situación del Inmueble (Zona, Urbanización, Calle, Avenida, Sector, otros.) • Ubicación e identificación del Inmueble (Conjunto residencial, manzana, parcela, piso, número del inmueble, otros.) • Precio Transado y/o estimado por el registro • Área(s) del Inmueble • Identificación del Comprador y del Vendedor • Otros Datos de interés (financiamiento, hipotecas, daciones en pago, pactos de retracto, venta de derechos, otros).





OBTENCIÓN DE INFORMACIÓN FUENTES ALTERNATIVAS BASES DE DATOS CONSOLIDADAS Operaciones de Compra – Venta de Inmuebles Debidamente Protocolizadas en las Oficinas de Registro Público

ORGANIZACIÒN AKROS

CINPRONET

SISTEMA SCR

WWW.REFERENCIALES.COM

Grupo ConValor

OTRAS / PARTICULARES

SELECCIÓN Y DEPURACIÓN REFERENCIALES

Operaciones entre Familiares Operaciones entre Empresas Filiales Operaciones provenientes de Ofertas en PRE-VENTA Adjudicaciones Venta de Derechos Pactos de retracto Data insuficiente Data inconsistente Otros criterios





Supongamos que de nuestra investigación del registro correspondiente obtuvimos una muestra representativa y tomamos los siguientes tres referenciales para realizarles el proceso de homogeneización: Referencial No. 1: Inmueble: Apartamento Urbanización: Los Mangos Conjunto Residencial: El Tuyuyo. Torre A. Piso 5. Apto. 5-C Área: 60 m2 Año: 2002 Precio transado: 72 MM Bs. Fecha protocolización: 14/02/2005 (No. 5 – Tomo 10 – Protocolo 1°) Vendedor: Antonio Javier Del Alamo Comprador: Silvia Ramos PU: 1.200.000 Bs. / m2

Referencial No. 2: Inmueble: Apartamento Urbanización: Los Mangos Conjunto Residencial: La Berraquera. Piso PB. Apto. PB-2 Área: 50 m2 Año: 1999 Precio transado: 50 MM Bs. Fecha protocolización: 07/05/2005 (No. 35 – Tomo 2 – Protocolo 1°) Vendedor: Yelixa Lugo Comprador: Rafael Armas PU: 1.000.000 Bs. / m2 Referencial No. 3: Inmueble: Apartamento Urbanización: Los Mangos Conjunto Residencial: Mercuriocromo. Piso 3. Apto. C-3D Área: 56,80 m2 Año: 2004 Precio transado: 71 MM Bs. Fecha protocolización: 20/07/2005 (No. 2 – Tomo 20 – Protocolo 1°) Vendedor: Cesar Alfaro Comprador: Elías Chávez PU: 1.250.000 Bs. / m2





Ejemplo Corrección por Área Referencial No. 1: Área del Inmueble a Tasar:

Ainm = 56,80 m2

Aref1 = 60 m2 1) Aplicando Meyer Aref > Ainm 60 m2 > 56,80 m2 FcA = [ 1 + (Aref / Ainm) * X ] - X FcA = [ 1 + (60/ 56,80) * 0,10 ] – 0,10 = 1,006

2) Aplicando Formula Empírica: │Ainm – Aref │ Ainm

FcA = (Aref/Ainm) 0,25


= ABS (56,80 – 60) / 56,80 = 0,06 ≤ 0,30

= (60/56,80) 0,25

= 1,014





Ainm = 56,80 m2

Aref2 = 50 m2 1) Aplicando Meyer Aref < Ainm 50 m2 < 56,80 m2 FcA = [ 1 - (Ainm / Aref) * X ] + X FcA = [ 1 - (56,80/ 50) * 0,10 ] + 0,10 = 0,9876 2) Aplicando Formula Empírica: │Ainm – Aref │ Ainm



= ABS (56,80 – 50) / 56,80 = 0,12 ≤ 0,30

= (50/56,80) 0,25

= 0,969





Ainm = 56,80 m2

Aref3 = 56,80 m2 1) Aplicando Meyer FcA = [ 1 - (Ainm / Aref) * X ] + X FcA = [ 1 - (56,80/ 56,80) * 0,10 ] + 0,10 = 1,00

2) Aplicando Formula Empírica: │Ainm – Aref │ Ainm



= ABS (56,80 – 56,80) / 56,80 = 0,00 ≤ 0,30

= (56,80/56,80) 0,25

= 1,00




Ejemplo Corrección por Fecha Referencial No. 1: Suponiendo una tasa de variación inmobiliaria intermensual: i = 2,20 % Fecha del Avalúo: 21/10/2005 Fecha protocolización Ref1: 14/02/2005 No. días transcurridos entre ambas fechas: 249 Equivalente a: 8,30 meses FcF = (1+i)n = (1+ 0,022)8,30 = 1,198 Ejemplo Corrección por Fecha Referencial No. 2: Suponiendo una tasa de variación inmobiliaria intermensual: i = 2,20 % Fecha del Avalúo: 21/10/2005 Fecha protocolización Ref1: 07/05/2005 No. días transcurridos entre ambas fechas: 167 Equivalente a: 5,57 meses FcF = (1+i)n = (1+ 0,022)5,57 = 1,129

Ejemplo Corrección por Fecha Referencial No. 3: Suponiendo una tasa de variación inmobiliaria intermensual: i = 2,20 % Fecha del Avalúo: 21/10/2005 Fecha protocolización Ref1: 20/07/2005 No. días transcurridos entre ambas fechas: 93 Equivalente a: 3,10 meses FcF = (1+i)n = (1+ 0,022)3,10 = 1,069





Podemos entonces resumir en la siguiente tabla los diferentes factores de homogeneización por área y por fecha y los precios unitarios ya corregidos u homogeneizados.

Ref. 1 2 3

No. 5 35 2

Tomo 10 2 20

Precios Unitarios Corregidos u Homogeneizados Fecha Área m2 PU FcA FcF 14/02/05 60,00 1.200.000 1,006 1,198 07/05/05 50,00 1.000.000 0,987 1,129 20/07/05 56,80 1.250.000 1,00 1,069

PUcorregido 1.446.225,60 1.114.323,00 1.336.250,00

FcV ¿? ¿? ¿?

Siendo Pucorregido = PU x FcA x FcF

a la fecha del avalúo

Donde el PU es el precio unitario en Bs por m2 al momento de la protocolización. Es importante en este momento recordar y recalcar que son precisamente los precios unitarios corregidos u homogeneizados, la data que conformará la muestra a la cuál se le aplicará ya sea el análisis estadístico descriptivo (MTC) o el análisis estadístico inferencial (Regresión Lineal Simple o Múltiple) según sea el caso y el nivel de rigor del avalúo.

Tasa de Variación Intermensual Inmobiliaria Puede obtenerse de diferentes análisis que involucran menor o mayor complejidad, entre otros, podemos referir los dos métodos siguientes: a) Aplicando Matemáticas Financieras: Disponiendo de una muestra satisfactoria y significativa de referenciales correspondientes a la zona, o mejor a la urbanización; o más preciso aún, a un determinado conjunto residencial al cuál estamos estudiando, pudiéramos entonces realizar un análisis de la variación de los precios unitarios en el tiempo y aplicando las fórmulas de matemáticas financieras para la actualización de flujos monetarios, se puede obtener la tasa de crecimiento intermensual inmobiliaria. El siguiente caso podría servir de ejemplo: VALORES PROMEDIOS (Bs./m2) 1.440.245,64 1.235.456,32

FECHA 15/08/2005 15/02/2005

Nº DE MESES

TASA i (%)

6,03

2,57469%

Donde i (%) = [(Va/Vo)1/ n – 1] x 100





a) Aplicando Números Índices: Números Índices Se define un Número Índice como aquella medida estadística que permite estudiar los cambios que se producen en una magnitud simple o compleja con respecto al tiempo o al espacio; es decir comparar dos situaciones, una de las cuales, se considera de referencia. Al período inicial se le denomina período base o de referencia, por consiguiente la situación que se quiere comparar se denomina período actual o corriente. Números Índices Complejos Ponderados En la realidad no interesa comparar precios, cantidades o valores de bienes individuales, sino que se comparan dichas magnitudes para grandes grupos de bienes. La información suministrada por los índices simples de cada uno de los diferentes bienes, debe ser resumida en un único índice, al que se le denomina complejo. Para construir un índice complejo, hay que seleccionar un grupo de bienes para formar una canasta, tomando en cuenta la importancia relativa de cada uno de esos bienes en el grupo elegido, con el objeto de establecer ponderaciones y expresarlas en un número índice que reúna la mayor cantidad posible de información denominado complejo ponderado. Índices de Precios Miden la evolución de la magnitud precio de un conjunto de bienes y servicios que integran una canasta, entre el período de estudio y el base, multiplicando por cien para efectos de su presentación. Su importancia es relevante porque permite establecer el crecimiento entre períodos y es la información que normalmente se extrae de los análisis. Los números índices de precios requieren de: canasta de bienes y/o servicios del período base, una estructura de ponderaciones del período base, precios del período base y precios del período de estudio, siendo utilizado muy frecuentemente para su cálculo la siguiente propuesta: Índice de Precios de Laspeyres (Lp) Etienne Laspeyres (1838 – 1913), estadístico alemán, propuso como ponderación el porcentaje que tenía cada artículo dentro del valor de la canasta en el período base. Es la media aritmética ponderada de los índices simples de precios. El criterio de ponderación es Wi = Pio . Qio, que es el valor de la cantidad consumida del bien i – ésimo en el período base, a precios de dicho período; por tanto, la fórmula general es:

n

∑ Pit × Qio Lp

=

i =1 n

∑ Pio × Qio

× 100

i =1

Pit : Precio en el período (t) de estudio Pio: Precio en el período base (o) Qio: Cantidad en el período base (o) También existen otras formulaciones como la de Herman Paasche, economista alemán; Irving Fisher (1867 – 1947), economista estadounidense; Henry Sidgwick (1838 – 1900), filósofo y economista británico; entre otros. Ing. Arturo Facchin Olavarría




Tasa de Variación (Tv) Permite evaluar la variación entre el Índice de un período corriente (t) de estudio y el Índice del período anterior (t -1) expresado en porcentaje.

 I Tv =  t  It −1 

 − 1 × 100  

It : Índice en el período (t) de estudio I t - 1: Índice en el período (t - 1) inmediato anterior al de estudio Al aplicar esta fórmula a los índices inmobiliarios lo que se obtiene no es otra cosa sino la inflación inmobiliaria, y es esta expresión la que nos permite realizar comparaciones del comportamiento inmobiliario del sector que se esta analizando con las demás variables macroeconómicas tales como: Tasas bancarias activas y pasivas, la inflación, tasa de variación del dólar, otras. Diferencia entre un Índice y una Tasa de Variación Es importante puntualizar que un índice y una tasa poseen diferencias conceptuales bien interesantes. Así, al analizar las respectivas fórmulas se puede observar que aunque ambas se expresan en porcentaje (%), un índice por su propiedad de existencia nunca podrá ser cero, ni podrá adoptar valores negativos, es decir siempre será un número positivo diferente de cero ( > 0 y ≠ 0 ), y conceptualmente mide la evolución de una variable con respecto al tiempo. Por otro lado, una tasa mide la variación de un índice entre períodos consecutivos y podrá adoptar valores tanto negativos ( < 0 ), como positivos ( > 0 ), como también valores iguales a cero ( = 0 ), en el caso en que entre dos períodos consecutivos el valor del índice sea el mismo.





Matriz de Vecindario De manera intencional se han dejado unos signos de interrogación (¿?) en la columna referente al Factor de Corrección por Ubicación, también llamado Factor de Corrección por Localización o por Vecindario (FcV). Conceptualmente se basa en el mismo principio que los otros factores de corrección, lo diferente sería que para este caso no se aplican fórmulas sino que se plantea un modelo de análisis de las zonas o de los sectores involucrados aplicando la metodología tradicional. De ésta manera se construye una matriz de evaluación de zonas o sectores, conocida como Matriz de Vecindario. Primeramente se establece el criterio de evaluación, diseñando una escala de puntaje en función de la condición del aspecto considerado. Podemos elegir entre escalas del 1 al 3, del 1 al 5, del 1 al 7, del 1 al 10 o inclusive del 1 al 20. Partiendo que 1 sería la condición más desfavorable. En la práctica es conveniente simplificar la escala ya que esta metodología en esencia lo que trata es de hacer un poco más objetiva la tarea eminentemente subjetiva de evaluación de las zonas o sectores a comparar. Luego se establecen los factores principales y sus respectivos componentes que serán evaluados y el peso que le asignamos según sea la importancia relativa entre ellos.

Puntuación Vecindario Tipo de Zona Escala Excelente 5 Muy Buena 4,5 Buena 4 Satisfactoria 3,5 Regular 3 Deficiente 2 Mala 1

Corrección por Vecindario Sector Estudio Peso 1 o 2 o 3 ó más

P1, P2 ó P3

Sector 1 2 3

Peso FcV P1 FcV1 P2 FcV2 P3 FcV3

Si suponemos que estamos realizando un avalúo de un apartamento ubicado en la Urb. Majay y tenemos referenciales de la Urb. Carabobo, Urb. Chaguaramal y de la misma Urb. Majay, probablemente nos resultaría interesante aplicarle a dichos sectores una matriz de vecindario para así homogeneizar los precios unitarios por ubicación.





C on s u lto r ía In m ob ilia r ia - Av a lú os

MATRIZ DE EVALUACIÓN DE VECINDARIO ANALISIS DE REFERENCIALES Apartamentos Nº

I II III IV

FACTORES RESUMEN CONFORMACIÓN URBANA ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE BIENES Y SERVICIOS CALIDAD AMBIENTAL TOTAL

I 1.1 1.2 1.3 1.4

CONFORMACIÓN URBANA Arquitectura Balance de Uso Etapa del Vecindario Nivel Socioeconómico SUB - TOTAL

II 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE Calidad de Vías Comunicación Medios Rutas Frecuencia SUB - TOTAL

III 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

BIENES Y SERVICIOS Servicios Puntuales y de Red Centros Comerciales Centros Médicos Educacionales / Recreacionales Estacionamientos Seguridad SUB - TOTAL

IV 4.1 4.2 4.3

CALIDAD AMBIENTAL Libre de Contaminación Desarrollos no Controlados Etapa del vecindario

SUB - TOTAL


PARROQUIA San José %

20,00 30,00 35,00 15,00

SECTOR 1 LA CARABOBO

4,80 5,00 4,58 4,40

100,00

20,00 40,00 20,00 20,00

4,00 5,00 5,00 5,00

5,00 5,00 5,00 5,00 5,00

100,00

0,80 2,00 1,00 1,00

1,00 1,50 1,00 0,75 0,75

5,00 5,00 4,50 4,50 4,00 4,50

1,25 0,50 0,45 0,45 0,80 1,13

4,00 5,00 5,00 5,00

2,25 0,80 1,35

4,40

4,80 5,00 4,45 4,40

0,80 2,00 1,00 1,00

5,00 5,00 5,00 5,00 5,00

1,00 1,50 1,00 0,75 0,75

4,00 5,00 5,00 5,00

1,25 0,50 0,45 0,40 0,80 0,88

5,00 5,00 5,00 5,00 5,00

2,25 0,80 1,35

4,40

1,00 1,50 1,00 0,75 0,75 5,00

5,00 5,00 4,50 4,50 4,00 4,00

4,28 4,50 4,00 4,50

0,80 2,00 1,00 1,00 4,80

5,00 5,00 5,00 4,50 4,00 4,00 3,50

0,96 1,50 1,56 0,66 4,68

4,80

4,58 4,50 4,00 4,50

0,96 1,50 1,50 0,66

SECTOR 3 CHAGUARAMAL

4,62

5,00

100,00 50,00 20,00 30,00

4,80 5,00 4,28 4,40

4,80

100,00 25,00 10,00 10,00 10,00 20,00 25,00

SECTOR 2 MAJAY

4,72

100,00 20,00 30,00 20,00 15,00 15,00

0,96 1,50 1,60 0,66

MUNICIPIO Valencia

1,25 0,50 0,45 0,45 0,80 1,00 4,45

4,50 4,00 4,50

2,25 0,80 1,35

4,40




Si este fuera el caso nuestros factores de corrección por ubicación quedarían determinados así: Puntuación Vecindario Tipo de Zona Escala Excelente 5 Muy Buena 4,5 Buena 4 Satisfactoria 3,5 Regular 3 Deficiente 2 Mala 1

Corrección por Vecindario Sector Estudio Peso 2 Urb. Majay

1 2 3

4,62

Sector Peso FcV (Urb. Carabobo) 4,72 0,979 (Urb. Majay) 4,62 1,000 (Urb. Chaguaramal) 4,68 0,987

En donde el FcV viene dado por FcV = Peso del Sector en Estudio / Peso del Sector a Comparar Por otro lado si el apartamento objeto de avalúo estuviera ubicado en la Urb. Carabobo, nuestros factores de corrección por ubicación serían: Puntuación Vecindario Tipo de Zona Escala Excelente 5 Muy Buena 4,5 Buena 4 Satisfactoria 3,5 Regular 3 Deficiente 2 Mala 1

Corrección por Vecindario Sector Estudio Peso 1 Urb. Carabobo

1 2 3

4,72

Sector Peso FcV (Urb. Carabobo) 4,72 1,000 (Urb. Majay) 4,62 1,022 (Urb. Chaguaramal) 4,68 1,009

Hasta este momento hemos cubierto lo referente a los pasos a) hasta el j). Inclusive el m) ya ha sido esbozado en la estructura e importancia del informe técnico de tasación. Solo nos queda tratar los pasos k) y l). De allí se desprende la importancia de la estadística como disciplina y como herramienta para el procesamiento y análisis de la data inmobiliaria (precios unitarios, áreas, otros). Es por ello que el paso k) lo vamos a abordar más adelante en el tema de estadística descriptiva (Capítulo 2), donde aprenderemos a determinar los estimadores de tendencia central (media, mediana y moda) de una muestra representativa, específicamente de precios unitarios (Bs. /m2) de un caso típico de estudio y a determinar también los estimadores de dispersión (desviación media, desviación estándar) y los criterios para la toma de decisiones estadísticas. Ing. Arturo Facchin Olavarría




B) Método de Comparación de Costos de Reproducción (Método del Costo) Es otro método directo a través del cuál podemos estimar el costo de las bienhechurías, es decir, de las construcciones o mejoras que el hombre le incorpora de forma permanente a un terreno. Existen dos variantes principales de este método: a) basado en el estudio del presupuesto detallado de obra, indudablemente más preciso pero también más laborioso y que se deberá realizar en caso de que el nivel de rigor así lo exija y b) basado en el costo directo unitario, el cual es más expedito ya que se apoya en información ya existente de los costos de construcción según tipologías y estándares constructivos, generalmente disponible y actualizada trimestralmente. A éste último le prestaremos nuestra atención en este módulo y para ello vamos a presentar la formulación que nos permitirá obtener el valor de las construcciones: Vc = Cr – D Cr = Cd + Ci D = (Cr – Vs) x Fd Siendo: Vc : Cr: Cd: Ci: D: Vs: Fd:

Valor de la Construcción Costo de Reproducción del bien objeto de estudio Costo Directo Unitario Costos Indirectos Depreciación Física Valor de Salvamento Factor de Depreciación

Integrando las tres igualdades tenemos: Vc = (Cd + Ci) – (Cd + Ci – Vs) x Fd

Costo Directo Existen organizaciones serias y reconocidas (CINPRONET, otras) que proporcionan generalmente de manera trimestral los costos directos unitarios, o también llamados costos básicos unitarios, por tipología de inmueble y su correspondiente estándar constructivo (sea bajo, normal o alto). En estos costos directos unitarios (Bs. / m2) estarían incluidos: materiales, equipos, mano de obra, impuesto al valor agregado o iva. Para obtener el Costo directo de construcción: Cd = Cd: Cdu: Ac:

Cdu x Ac Costo Directo de Construcción Costo Directo Unitario (Bs. / m2) CINPRONET o PRESUPUESTO ACTUALIZADO Área de la Construcción





Costos Indirectos Los costos indirectos son todos aquellos que aunque no forman parte de la estructura de costos de construcción física no solo son significativos, sino necesarios e indispensables para la materialización final del proyecto, allí deben incluirse los costos de: Estudios Preliminares (Mercado; Factibilidad Técnica, Económica y Financiera; Avalúos; otros) Anteproyecto – Proyecto Estudios Geotécnicos o de Suelos Control Técnico Inspección Financiamiento Seguros y Fianzas Asesoramiento Jurídico Administración General Imprevistos Impuestos Varios: Construcción, dotaciones, incorporaciones, inspección, habitabilidad, otros Utilidad Empresarial Otros Obviamente para un promotor inmobiliario es imperativo conocer, monitorear y controlar con un alto grado de precisión estos costos, pero para efectos de nuestro objetivo podemos de una manera mas practica y simplificada conocer el rango de los costos indirectos estimándolos como un porcentaje del costo directo de construcción, que podría fluctuar entre el 25% al 70%, así tendríamos: Ci = (0,25 a 0.70) x Cd

Valor de Salvamento Se incluye este término en función de que una vez consumida la vida útil de una construcción, la misma siempre tendrá un valor remanente, rescate o de salvamento, siempre y cuando no esté en ruinas, en cuyo caso no solo perderá su valor de salvamento sino que, el propietario tendrá a cuestas los costos de demolición y bote. Por lo general se acepta que los costos de salvamento se ubiquen entre el 5% y el 10%, inclusive podrían llegar hasta el 20%, del costo de reproducción. Vs = (0,05 a 0,20) x Cr





Depreciación. Factor de Depreciación Es la pérdida de valor de un bien (bienhechurías, maquinarias, equipos, etc.) debido principalmente a su edad y a su desgaste natural por uso (depreciación física). También existen otras causas un tanto más subjetivas de evaluar que las constituyen la inadecuación, inadaptabilidad, la obsolescencia mecánica y tecnológica (depreciación funcional). En la Ingeniería de Tasaciones existen variados métodos para determinar el factor de depreciación física Fd, entre ellos: Método de La Línea Recta Fd = E / V Siendo: E: Edad real o aparente de la construcción en años. V: Vida útil probable en años. Periodo máximo durante el cual se espera que el activo cumpla con la función para la cual fue diseñado. Generalmente se aceptan valores razonables entre 40 a 70 años. Método de La Parábola de Kuentzle Fd = (E / V )2 Método de Ross Fd = ½ x [ (E / V) + (E / V)2 ] Es decir la media aritmética de los dos métodos anteriores Método de Heidecke Su factor de depreciación depende de manera exclusiva del estado de conservación del inmueble bajo las siguientes cuatro premisas: • • • •

La pérdida de valor por depreciación no puede ser revertida con gastos de mantenimiento Las reparaciones realizadas al inmueble solo aumentan su durabilidad Si el inmueble es mantenido regular y adecuadamente su depreciación es menor y regular Si el inmueble no es mantenido regular y adecuadamente su depreciación se incrementa mucho más rápido

Según el criterio de Heidecke Estado 1 Estado 1,5 Estado 2 Estado 2,5 Estado 3 Estado 3,5 Estado 4 Estado 4,5 Estado 5 Ing. Arturo Facchin Olavarría

Coeficiente ( C ) de Heidecke Nuevo Entre nuevo y regular Regular Entre regular y reparaciones sencillas Reparaciones sencillas Entre reparaciones sencillas e importantes Reparaciones importantes Entre reparaciones importantes y sin valor Sin Valor

0,00% 0,32% 2,52% 8,09% 18,10% 33,20% 52,60% 75,20% 100,00% Avalúo Inmobiliario 34



Método Mixto Combina el criterio de edad de la construcción y su estado de conservación. Según Rubens Alves Dantas (ver bibliografía recomendada) el método mixto que a su parecer produce mejores resultados es la combinación del método de Ross con el criterio de Heidecke, pudiendo obtenerse el factor de depreciación final a través de: Fd = FdRoss + (1 - FdRoss) x C Para el caso particular de este módulo se considera este método el más práctico dado que el factor ya se encuentra tabulado en función de la relación al porcentaje de edad y vida útil probable y su condición o estado de conservación. Ver tabla de depreciación en anexos. Nuevo Método de Ingeniería Solo para efectos de conocimiento general existe otro criterio, quizás más técnico, en el sentido, que trata de estimar el coeficiente C de Heideck, en función de la inspección detallada del inmueble y la evaluación de todos y cada uno de los capítulos que componen el presupuesto de obra.

Ejemplo de Aplicación Método del Costo aplicando Ross-Heidecke para la Depreciación. Problema: Queremos determinar el valor actual de una casa-quinta de dos plantas ubicada la Urb. Agua Blanca, Parroquia San José del Municipio Valencia, Estado Carabobo; construida en el año 1981 con acabados de primera y en un estado actual de conservación muy bueno. Tiene un área útil de construcción de 550 m2 y un área de parcela de 2.200 m2. A la misma se le han realizado reparaciones recientes significativas como nuevas tuberías de aguas blancas y remodelación de salas de baño y cocina. Solución: El valor del terreno se analiza a través del método de comparación directa de terrenos similares ya estudiado. El valor de la construcción se obtendrá siguiendo los siguientes pasos: Datos adicionales disponibles: Costo Directo Unitario: 839.348,69 Bs. / m2 (FUENTE SERIA Y ACTUALIZADA o PRESUPUESTO) Costos Indirectos: 30 % de Cd Valor de Salvamento: 20% de Cr Vc = Cr – D Cr = Cd + Ci D = (Cr – Vs) x Fd Cálculo Costo de Reproducción Cd = 839.348,69 Bs / m2 x 550 m2 = 461.641.779,50 Bs. Ci = 0,30 x Cd = 0,30 x 461.641.779,50 Bs = 138.492.533,85 Bs. Cr = 461.641.779,50 Bs + 138.492.533,85 Bs = 600.134.313,35 Bs. Cr = 600.134.313,35 Bs. Ing. Arturo Facchin Olavarría




Cálculo de la Depreciación Edad de Inmueble = 25 años (1981) Vida Útil = 70 años E / V = 25 / 70 = 0, 3571 = 35, 71 % ~ 36% Suponemos Estado 2 de conservación según Heidecke (C = 2,52%) Entrando en la tabla con las premisas anteriores obtenemos: Fd = 0,264 (26,4%) D = (Cr – Vs) x Fd D = (600.134.313,35 Bs - 600.134.313,35 Bs x 0,20) x 0,264 D = (600.134.313,35 Bs – 120.026.862,67 Bs) x 0,264 D = 480.107.450,68 x 0,264 = 126.748.366,98 Bs. D = 126.748.366,98 Bs. Cálculo del Valor de la Construcción Vc = 600.134.313,35 Bs - 126.748.366,98 Bs Vc = 473.385.946,37 Bs. Comentarios Adicionales acerca de la Depreciación Obtenida Sabemos que el monto de la Depreciación fue de 126.748.366,98 Bs. Donde el Factor de Depreciación Fd obtenido por la tabla fue de 0,264 Verifiquemos si eso es correcto y que otras informaciones podemos obtener: Fd = FdRoss + (1 - FdRoss) x C FdRoss = ½ x [ (E / V) + (E / V)2 ] E / V = 25 / 70 = 0, 3571 = 35, 71 % ~ 36% FdRoss = 0,242 Ahora el criterio de Heidecke le agrega una depreciación adicional por estado de conservación de: FdHeidecke = (1 - FdRoss) x C = ( 1 – 0,242 ) x C = 0,758 x C





FdHeidecke = 0,758 x C Como C = 2,.52% ( Estado de conservación 2) Entonces la depreciación adicional por estado de conservación es: FdHeidecke = 0,758 x C = 0,0191 FdHeidecke = 0,0191 Fd = FdRoss + FdHeidecke = 0, 242 + 0,0191 = 0,2611 Fd = 0,2611 este sería el valor exacto por cálculo, que es muy parecido al obtenido por la tabla de 0,264 La diferencia entre ambos valores está en que para entrar en la tabla se redondeó el resultado de la relación E / V : E / V = 25 / 70 = 0, 3571 = 35, 71 % ~ 36%

Una vez analizados todos estos aspectos, sin duda alguna, estamos más preparados para comprender gráficamente el significado y representación del concepto de depreciación: Interpretación Gráfica de la Depreciación

Cr

Costo de Reproducción Depreciación

Vs

Costo ya Depreciado

Costo en Bs.

Kuentzle Ross Línea Recta

Valor de Salvamento o Rescate E


Vida Útil

Edad (años)




1.4.2 Métodos Indirectos: Como ya se había mencionado, los métodos indirectos solo serán tratados en este módulo de manera muy superficial en su parte conceptual y su campo de aplicación.

A) Método Evolutivo En forma general los métodos indirectos se fundamentan en el método evolutivo que en su esencia corresponde a un análisis de negocio para determinar la factibilidad técnica, económica y financiera de una determinada inversión inmobiliaria por realizar o para determinar las condiciones actuales de una inversión inmobiliaria ya realizada. VI = VT + I + U Siendo: VI: Valor de Mercado del inmueble VT: Valor del Terreno I: Valor de la Inversión Total en la Construcción U: Utilidad o Ganancia del Inversionista

B) Método de La Renta Si un inmueble o en general un bien, produce una renta periódica, el valor de dicho inmueble o bien puede estimarse en función de la capitalización a valor presente de esa renta. Este método se soporta en los conceptos de la matemática financiera teniendo como factores determinantes el período de capitalización y la tasa de descuento a ser utilizada. A través de este método no se obtienen valores de mercado. Siempre es preferible la utilización de los métodos directos en la medida que existan referenciales suficientes para la utilización del método comparativo. En algunos países, existe legislación en referencia al control de los canon de arrendamientos de inmuebles. Estas legislaciones aunque tratan de alguna manera de mantener en ciertos rangos el monto máximo de los alquileres y así evitar cierta especulación, también introducen distorsiones importantes que enrarece y dificulta la actividad inmobiliaria de alquileres. En nuestro país, el máximo canón de arrendamiento anual se establece en función de un porcentaje del valor del inmueble. Esto ha hecho que en cierta medida se aplique este método a veces indiscriminadamente. Es importante ser muy cauteloso en la aplicación de esta metodología, ya que no aplica para todos los casos y en la mayoría produce resultados no satisfactorios.





C) Método Residual Es una variante más compacta y práctica del método evolutivo y es bastante útil en aquellos casos en los cuales se requiere obtener el valor correspondiente al terreno de un inmueble y no podemos aplicar el método de comparación directa por no existir referenciales de terrenos suficientes o actualizados. A través de este método se estima el valor del terreno conociendo previamente el valor total del inmueble y el de las bienhechurías y en función del factor de comercialización para el momento del avalúo. VI = (VT + VC) x FC Siendo: VI: Valor de Mercado del inmueble VT: Valor del Terreno VC : Valor de las Construcciones o Bienhechurías FC: Factor de Comercialización Si se conoce VI, VC, y se estima a través de un análisis el FC, podríamos obtener el Valor del Terreno: VT = VI / FC - VC

D) Involutivo No es otro que la aplicación del método evolutivo para la obtención del valor del terreno. Es uno de los más complejos pero también más interesantes, ya que en él intervienen todos y cada uno de los principios básicos de valoración que vimos en un comienzo. Implica el establecimiento del proyecto inmobiliario hipotético compatible con dichos principios; análisis de escenarios: pesimistas-satisfactorios-optimistas e ideales; planificación prospectiva en función de las variables macroeconómicas y de riesgo y sus probables variaciones; análisis de sensibilidad; evaluación velocidad de ventas; determinación del valor presente neto, tasa interna de retorno, y muchas otras consideraciones. VT = VI - ( I + U ) Siendo: VI: Valor de Mercado del inmueble VT: Valor del Terreno I: Valor de la Inversión Total en la Construcción U: Utilidad o Ganancia del Inversionista

1.4.3 Combinación de Métodos Resumiendo las metodologías y su aplicación tenemos A) Terrenos: B) Bienhechurías: C) Terrenos + Bienhechurías:


Comparación Directa, Residual o Involutivo Comparación Directa o Comparación de Costos Comparación Directa Comparación Directa + Comparación de Costos Combinación Avalúo Inmobiliario 39



CITAS INTERESANTES Valor según cita de Confucio El valor de tu casa es el precio que tu vecino quiere pagar por ella. Valor según cita de Moliere Las cosas no valen sino aquello que se las hace valer. Valor según Proverbio Árabe Un puñado de abejas vale más que un saco de moscas. Valor según cita de Oscar Wilde Un cínico es un hombre que conoce el precio de todo y no da valor a nada.



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