Módulo 9. Obligaciones civiles y mercantiles, títulos y O. de C. Unidad 2. Ejecución de las obligaciones. Sesión 3. Incumplimiento, transmisión transmisión y extinción de las o bligaciones.
LICENCIATURA LICENCIA TURA EN DERECHO. DE RECHO. DOCENTE: LIC. ALEJANDR ALEJANDRO O ARELLANO ARELL ANO POUGET POUGET.. ALUMNA: CLAUDIA C LAUDIA MIREY MIR EYA A MONROY MO NROY BASURTO. BASURTO. MATRÍCULA: MA TRÍCULA: ES1620049 E S162004921 21 MÓDULO 9: OBLIGACIONES CIVILES Y MERCANTILES, TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO. UNIDAD 2: EJECUCIÓN DE LAS OBLIGACIONES. SESIÓN 3: INCUMPLIMIENTO, TRANSMISIÓN Y EXTINCIÓN DE LAS OBLIGACIONES. ACTIVIDAD INTEGRA I NTEGRADORA. DORA. ESTUDI ESTUDIO O DE CASO CASO.. FECHA DE ENTREGA 08 DE NOVIEMBRE 2017.
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Módulo 9. Obligaciones civiles y mercantiles, títulos y O. de C. Unidad 2. Ejecución de las obligaciones. Sesión 3. Incumplimiento, transmisión y extinción de las obligaciones.
CASO PRÁCTICO ACTIVIDAD INTEGRADORA SESIÓN TRES ACTIVIDAD UNO. Alex y Toño acuerdan celebrar un contrato de Compra-Venta de esperanza sobre un departamento, en el que Alex es el Vendedor y Titular del crédito de INFONAVIT respecto del citado departamento, el trato (comúnmente llamado traspaso) fue que Toño entregaba una cantidad en concepto de anticipo para tomar posesión del departamento y dar mensualmente una cantidad por el tiempo de diez años (firmando un pagaré por cada mes a transcurrir), por su parte, Alex se compromete a seguir pagando las mensualidades del crédito hipotecario al INFONAVIT.
1. ¿Qué acción puede ejercitar Alex para el caso de que Toño no cumpla con el pago de las mensualidades acordadas? El contrato de compraventa es un contrato de características bilateral, ya que genera obligaciones para ambas partes, tanto para el vendedor como para el comprador, cuya obligación principal está contemplada en el artículo 1928 del C.C. que establece: La principal obligación del comprador es la de pagar el precio convenido.
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En el caso de incumplimiento del comprador, esto se constituye en mora; tiene el vendedor el mismo derecho de pedir indemnización de perjuicios o también puede rescindir dicho contrato.
Exigir el pago de manera extrajudicial. La recisión de dicho contrato. El pago de penalizaciones señaladas y acordadas, por ambas partes ya sea de manera voluntaria o dentro de un proceso (demanda).
2. ¿Qué acción puede ejercitar Toño para el caso de que Alex no cumpla con el pago de las mensualidades al IFONAVIT? Toño deberá hacerse un contrato ante notario público, este contrato es tan general o tan especifico que contendrá las firmas certificadas de ambas partes; pero lo que verdaderamente les da fuerza a los contratos, son las cláusulas que se incluyen en ellos, como lo son las cláusulas de rescisión de contrato, ya sea por desconocimiento o por olvido de la obligación.
La recisión del contrato. El pago de daños y perjuicios.
El comprador tendrá derecho a que se le pague el interés legal comercial
sobre la parte pagada
Para el caso específico de los contratos de traspaso INFONAVIT ante notario, se debe saber lo siguiente:
INFONAVIT no los avala y no los acepta, es más, no los reconoce y si los detecta puede vencer de forma anticipada el crédito hipotecario y eso haría que nadie lo pudiera pagar y se perdiera el bien inmueble tanto para el vendedor como para el comprador. Alex seguiría siendo legalmente dueño de la casa y el responsable de pagar la hipoteca ante el INFONAVIT, sin importar lo que diga el contrato privado de traspaso INFONAVIT.
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Si Toño no paga la mensualidad, ante el INFONAVIT, o no se la entrega al vendedor, entonces empiezan los problemas. No importa lo que diga el contrato privado de compraventa, mientras el vendedor tenga trabajo donde cotice ante el INFONAVIT, le seguirán descontando de su nómina lo que corresponde al crédito. Además de descontarle lo antes mencionado, la aportación patronal, que es el pago que hace el patrón cada 2 meses al INFONAVIT y que representa el 10% del sueldo mensual del trabajador (5% por mes), se seguirá depositando al crédito INFONAVIT, lo que significa que le estará regalando al comprador el 5% de su sueldo cada mes. Para el INFONAVIT seguirá vigente el crédito y el vendedor no tendrá derecho a un segundo crédito hasta que termine de pagar el que tiene. Si el contrato de compraventa no está correctamente elaborado, con los poderes necesarios y el vendedor llegara a cambiarse de ciudad, estado o país, el comprador no podrá localizar al vendedor para formalizar la cancelación de la hipoteca ante el INFONAVIT, lo cual significaría un problema para el comprador.
3. ¿Puede hacer valer Alex los pagarés de una manera autónoma en caso de que incumpla con sus mensualidades Toño? No, estos no pueden hacerse valer, ya que solo se podrá actuar al vencimiento de tales pagares; sin contar con que, Respecto al pago del precio convenido en el contrato de compraventa, en el inciso dos del artículo 1929 del Código Civil hay algún muy interesante que es lo siguiente: “C on todo, si el comprador fuere turbado en la posesión de la cosa, o
probare que existe contra ella una acción real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato, podrá depositar el precio con autoridad de la justicia, y durará el depósito hasta que el vendedor haga cesar la turbación o afiance las resultas del juicio”.
Puede cobrarse de manera autónoma ya sea por buena fe o que existe un fiador que responda por dicho pago del pagare siendo que el pagare como lo dice solo e son promesa de pago.
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Al no tener los medios para su cobro autónomo se tendría que ir directo a un proceso donde se exija el pago así como los intereses morosos generados.
Lo anteriormente expuesto no es más que una manera de proteger al comprador para que el vendedor cumpla con su obligación de sanear, es decir, de amparar al comprador en el dominio y posesión pacifica de la cosa vendida.
4. ¿Qué puede hacer Toño en caso de que Alex llegará a fallecer?
Reclamar el pago de las mensualidades del fallecido por medio de familia herederos o línea consanguínea en primer grado. En otro supuesto el tener un seguro de IFONAVIT muy probablemente el seguro cubriría su deuda mensual por causa de muerte o tener otro tipo de seguro de vida.
5. ¿Es posible que Toño pudiera transmitir el departamento a otra persona? Fundamente su respuesta. El acreedor puede ceder su derecho a un tercero sin el consentimiento del deudor, a menos que la cesión esté prohibida por la ley, se haya convenido no hacerla o no lo permita la naturaleza del derecho. El deudor no puede alegar contra el tercero que el derecho no podía cederse porque así se había convenido, cuando ese convenio no conste en el título constitutivo del derecho. En la cesión de crédito se observarán las disposiciones relativas al acto jurídico que le dé origen, La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha prescrito lo siguiente: “Registro IUS: 176019
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Localización: Novena Época, Tribunales Colegiados de Circuito, Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXIII, febrero de 2006, p. 1782, tesis I.6o.C.385 C, aislada, Civil. Rubro: CESIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS. SI EL CEDENTE ES UNA INSTITUCIÓN DEL SISTEMA BANCARIO Y NO CONSERVA LA ADMINISTRACIÓN DE AQUÉLLOS, SÓLO TIENE LA OBLIGACIÓN DE NOTIFICARLA POR ESCRITO AL DEUDOR Y NO DE INSCRIBIRLA EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA
PROPIEDAD. En términos de un contrato de esperanza o de traspaso como se le llama comúnmente, es posible aplicar el artículo 2269 del CCF, que dice que nadie puede vender lo que no es de su propiedad. En este sentido, Toño no es dueño del departamento en tanto no se escriture a su nombre; cosa que no sucederá hasta haber pagado la hipoteca que se encuentra a nombre de Alex. Por otro lado, solo puede hipotecar quien puede enajenar (art. 2906 CCF), de tal forma que Alex es la única persona que puede realizar operaciones sobre el departamento en tanto no se cumpla las condiciones para que Toño sea el legítimo propietario. De lo anterior, queda responder que Toño no está en posibilidad de traspasar el departamento.
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6. ¿Es posible que Toño pueda acudir personalmente al INFONAVIT y hacer un reconocimiento de deuda para realizar los pagos de manera personal? Antes de firmar un contrato de compraventa, en vivienda de segunda mano, es probable que el comprador haya realizado previamente la "reserva de la vivienda", por lo que, en este caso, las condiciones principales estarán ya pactadas antes de la firma del contrato. Sin embargo, es en el momento de la firma del documento cuando se cierra realmente el acuerdo. Entre la reserva de la vivienda y la firma del contrato de compraventa, el comprador debe llevar a cabo una serie de medidas cautelares para garantizar sus derechos. Son:-
Comprobación física de la vivienda: Se debe revisar bien el estado de la vivienda. Si fuera necesario acompañados de un profesional, para intentar detectar en ella "vicios ocultos".
En este sentido, y suponiendo que hubiera alguno, la ley concede una serie de garantías. Entre ellas, si la vivienda lleva construida menos de 10 años será responsabilidad del vendedor y del constructor los vicios que provocasen la ruina del edificio y fuesen causados por defectos de la construcción. La ley 38/1999 de 5 de noviembre exige el aseguramiento de la construcción durante unos determinados plazos para posibles vicios. Comprobación de la situación jurídica: Para ello se puede ir al Registro de la Propiedad, dónde se solicitará una nota simple de la situación de la vivienda. Con ello se verificará quiénes son los titulares o dueños actuales de la misma y si tiene cargas (hipotecas, etc.). En este caso, lo importante es que al comprar la vivienda la(s) persona(s) que firman como vendedores sean verdaderamente los dueños de la vivienda, que son quiénes tienen la facultad de poder venderla. El hecho de Universidad Abierta y a Distancia de México / Licenciatura en Derecho
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que aparezcan cargas no es relevante, siempre que cuando se vaya al notario a realizar la escritura pública se adquiera la vivienda libre de cargas y así figure en la escritura (pues el notario debe corroborar que todo está en orden para evitar un fraude, en este caso al comprador). El reconocimiento de deuda no es un procedimiento que acepte IFONAVIT. Sin embargo, si Toño califica para un crédito en esta institución, existe otro procedimiento llamado “Compra tu Vivienda con pasivo IFONAVIT”, en el que el IFONAVIT, expide un documento llamado “carta saldo para pasivo”, para lo
cual se requiere el nombre del banco con el que se hará la operación y el nombre del notario. El fin de esto es dejar sin efectos la hipoteca original y traspasarla al nuevo deudor conforme a la cantidad de crédito que este último tenga disponible con el IFONAVIT. Este procedimiento se relaciona con la cesión de derechos sustitución del deudor señalada por el artículo 2051 y 2052 del CCF.
7. ¿Puede Alex retractarse del contrato y recuperar la posesión del departamento? Puede siempre y cuando reintegre el pago que se había dado y liquidar las penalizaciones que se generen de dicha acción así pago de daños y perjuicios por incumplimiento de dicho contrato. Artículo 2311. Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida puede exigir del comprador, por el uso de ella, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una
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indemnización, también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa. El comprador que haya pagado parte del precio tiene derecho a los intereses legales de la cantidad que entregó. Las convenciones que impongan al comprador obligaciones más onerosas que las expresadas, serán nulas. Artículo 2315. En la venta de qué habla el artículo 2312, mientras no pasa la propiedad de la cosa vendida al comprador, si éste recibe la cosa, será considerado como arrendatario de la misma.
FUENTES DE CONSULTA: CODIGO CIVIL
FEDERAL,
Consultado
de:
http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/2_241213.pdf
LEY DEL INSTITUTO DEL FONDO NACIONAL DE LA VIVIENDA PARA LOS TRABAJADORES,
Consultado
de:
https://portal.INFONAVITorg.mx/wps/wcm/connect/d5a2d2b7-3d3b-482d-9237ab97b87aaed6/LEY+INFONAVIT+19MAR2014.pdf?MOD=AJPERES Sánchez Cordero Dávila, Jorge A. (1981). Introducción al Derecho Mexicano (Capítulo IV: Derecho de las Obligaciones). Instituto de Investigaciones Jurídicas UNAM. México. Consultado en https://archivos.juridicas.unam.mx/www/bjv/libros/2/746/31.pdf
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UNADM (2017). Módulo 9. Obligaciones civiles y mercantiles, títulos y operaciones de crédito. Unidad 2. Ejecución de las obligaciones. Sesión 3. Incumplimiento, transmisión y extinción de las obligaciones. Texto de apoyo UNADM (s.f.). Las obligaciones en Derecho Civil.
Consultado
en
http://moodle2.unid.edu.mx/dts_cursos_mdl/ejec/DE/OD/S12/OD12_Lectura.pdf Universidad Nacional Autónoma de Mexico&Facultad de Derecho. Colegio de Profesores de Derecho Civil (2011)Temas de Derecho Civil en homenaje al doctor Jorge Mario Magallón Ibarra / rendido por miembros del Colegio de Profesores de Derecho Civil de la Facultad
de
Derecho,
UNAM.
Editorial
Porrúa. México,
D.F. Consultado
en
https://biblio.juridicas.unam.mx/bjv/detalle-libro/3861-temas-de-dereho-civil-en-homenajeal-doctor-jorge-mario-magallon-ibarra
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