Primera edición Mayo de 2004 Novena edición Enero de 2017
© Derechos reservados conforme a la Ley, por el Autor y por la Empresa Editorial. EDICIONES FISCALES ISEF, S.A. Av. Av. Del Taller Taller No. 82 P.A. Col. Tránsito, Deleg. Cuauhtémoc C.P. C.P. 0682 06820, 0, Méx México ico,, D.F. D.F. Tel. conmutador: (55) 50-96 5100 Prohibida la reproducción total o parcial de esta obra por cualquier medio, sin la autorización escrita del Autor o de esta Empresa Editorial. Número de Registro de la CANIEM 564.
ISBN-978-607-406-884-9
CONTIENE CONTIEN E INFORMACION INFORMACI ON PUBLICADA PUBLI CADA EN EL D.O.F. D.O.F. HASTA EL 27 DE DICIEMBRE DE 2016. LOS COMENTARIOS Y EJEMPLOS EXPUESTOS EN ESTA OBRA SON RESPONSABILIDAD DEL AUTOR. LOS CRITERIOS NORMATIVOS DEL SAT, SON LOS PUBLICADOS EL 27 DE DICIEMBRE DE 2016. IMPRESO EN MEXICO PRINTED IN MEXICO
DATOS DEL AUTOR Formación Académica: • Contador Público egresado de la Escuela Superior de Comercio y Administración del Instituto Politécnico Nacional (IPN). • Maestría en Administración (especialidad en finanzas y habilidades docentes) por la Universidad Tecnológica de México (UNITEC). • Curso de “Formación Social”, por la Unión Social de Empresarios de México (USEM). • Diplomado en Docencia por la Universidad Tecnológica de México (UNITEC). • Diversos cursos en materia fiscal y en formación docente. Ejercicio profesional: • Auxiliar de contador-asociado de 1975 a 1980 en el Despacho García Maldonado y Asociados, S.C. • Subjefe del departamento de supervisión de 1980 a 1984 en el Despacho Bessudo y Cía., S.C. • Ejercicio de la profesión en forma independiente como contador y consultor de 1985 a la fecha. • Socio Director y expositor del Instituto de Desarrollo Fiscal y Administrativo, S.C. (IDFA). • Conferencista y expositor en foros del sector público y privado en el área fiscal y contable. • Catedrático, asesor de tesis y miembro del jurado en exámenes profesionales en el área fiscal durante 25 años en la Universidad Tecnológica de México (UNITEC).
• Facilitador en la materia de Ciencia y Técnica con Humanismo en la misma UNITEC. • Miembro de la Asociación Mexicana de Contadores Públicos, Colegio Profesional en el Distrito Federal, A.C. • Ex-miembro de la Comisión para las Normas de Información Financiera PYMEX, de la Asociación Mexicana de Contadores Públicos. • Expositor en el área fiscal para el Instituto de Administradores de Inmuebles, A.C. • Expositor en el área fiscal para la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) Cd. de México. • Consultor y expositor en el área de protección de datos personales. Como autor: • Autor del libro “Estudio práctico del impuesto sobre la renta e bienes inmuebles para personas físicas” , ediciones 2004 y 2006, Ediciones Fiscales ISEF. • Autor del libro “Estudio práctico del ISR e IETU de Bienes In muebles para personas físicas 2008”, Ediciones Fiscales ISEF. • Autor del libro “Estudio práctico del ISR, IETU e IVA de Bienes Inmuebles para personas físicas 2011 y 2013”, Ediciones Fiscales ISEF. • Autor del libro “Estudio práctico del ISR e IVA de bienes in muebles por personas físicas 2014, 2015 y 2016” , Ediciones Fiscales ISEF.
DEDICATORIAS A mi esposa Lupita Por ser mi compañera por más de 38 años y por darme tres sensacionales hijos.
A mis Hijos Diana Guadalupe, Yannel Haydeé y César Rodrigo, por el respeto que me han manifestado siempre y por considerarme su amigo.
A mis nietos Diego, Sophia, Raúl y Ana Por ser unas bellas experiencias. A los demás miembros de mi familia y de mi esposa. Gracias.
AGRADECIMIENTOS A la Comunidad de la Escuela Superior de Comercio y Administración (ESCA) del IPN por darme la oportunidad de formarme como Contador Público. A la comunidad de la Universidad Tecnológica de México (UNITEC) por darme la oportunidad de realizarme como docente en la Contaduría Pública y su apoyo para continuar con mis estudios de posgrado. Al grupo ISEF. Gracias C.P. Efraín Lechuga Santillán por darme nuevamente la oportunidad de que esta humilde obra se difunda a través de su prestigiada editorial por varios años. Mi respeto y admiración a usted y a su equipo de trabajo. A mis clientes. Por darme la oportunidad de servirles. A mis colaboradores y excolaboradores por su apoyo. Agradecimiento especial a nuestros lectores que por tantos años han distinguido esta obra con su confianza. OFREZCO DISCULPAS AL LECTOR POR OCUPAR DOS PAGINAS PARA ASUNTOS PERSONALES.
INDICE ABREVIATURAS PROLOGO CAPITULO I. COPROPIEDAD, SOCIEDAD CONYUGAL Y SUCESION EN ACTIVIDADES INMOBILIARIAS 1. Obligaciones del representante común.
23
2. Pagos provisionales por ingresos en copropiedad o en sociedad conyugal por arrendamiento o enajenación de bienes.
24
3. Opción de acumular los ingresos por el integrante de mayores ingresos en sociedad conyugal.
25
4. Opción de acumular ingresos de ascendientes o descendientes en línea recta.
25
5. No inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes.
25
6. Ingresos en sucesión.
26
CAPITULO II. ARRENDAMIENTO Y SUBARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES 1. De los ingresos.
27
1.1. Ingresos gravables.
27
1.2. Ingresos en crédito.
27
1.3. Ingresos exentos.
27
2. De las deducciones.
27
2.1. Gastos e inversiones deducibles.
27
2.2. Deducción opcional y predial.
28
2.3. Deducibilidad del remanente por deducciones superiores.
29
2.4. Ocupación del inmueble por parte del contribuyente u otorgado gratuitamente.
30
3. De los pagos provisionales.
31
3.1. Pagos provisionales mensuales.
31
3.2. Opción a efectuar pagos provisionales trimestrales.
32
3.3. Retención del 10% por personas morales.
33
3.4. Opción para el último pago provisional.
34
3.5. Pagos provisionales durante el primer año de calendario.
34
4. Obligaciones de los contribuyentes.
34
CASOS PRACTICOS 1. CALCULO DE LOS LIMITES DE DEDUCCIONES PARA ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES.
36
2. PAGOS PROVISIONALES MENSUALES DE ISR POR ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES PARA OFICINAS CON OPCION DE DEDUCCION SIN COMPROBANTES.
37
3. PAGOS PROVISIONALES TRIMESTRALES DE ISR POR ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES PARA OFICINAS CON OPCION DE DEDUCCION SIN COMPROBANTES.
39
4. PAGOS PROVISIONALES MENSUALES DE ISR POR ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES PARA CASA HABITACION, CON OPCION DE DEDUCCION CON COMPROBANTES.
41
5. PAGOS PROVISIONALES MENSUALES DE ISR POR ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES PARA CASA HABITACION CON OTROS INGRESOS Y OCUPANDO EL CONTRIBUYENTE PARTE DEL INMUEBLE.
44
6. PAGOS PROVISIONALES MENSUALES DE ISR POR SUBARRENDAMIENTO DE INMUEBLES PARA LOCAL COMERCIAL.
47
7. PAGOS PROVISIONALES MENSUALES DE ISR POR ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES PARA LOCAL COMERCIAL CON OPCION DE DEDUCCION SIN COMPROBANTES Y EN COPROPIEDAD.
49
CAPITULO III. ENAJENACION DE BIENES (INMUEBLES) 1. De los ingresos.
51
1.1. Ingresos gravables.
51
1.2. Ingresos que no se consideran enajenación.
51
1.3. Ingresos exentos.
51
2. Del cálculo anual.
53
2.1. Determinación de la ganancia acumulable y no acumulable.
53
2.2. Cálculo del impuesto del ejercicio.
55
2.3. Enajenación de inmuebles en copropiedad.
55
3. Pago del ISR en enajenaciones a plazos.
56
4. De las deducciones.
57
4.1. Deducciones autorizadas.
57
4.2. Actualización de gastos notariales, impuestos y derechos, avalúos, comisiones y mediaciones.
57
4.3. Costo de adquisición con aviso de terminación de obra o avalúo.
59
4.4. Costo de adquisición conforme avalúo en adquisición por prescripción.
59
4.5. Determinación del costo comprobado de adquisición.
60
4.6. Costo de adquisición por herencia, legado o donación.
60
4.7. Costos de adquisición por otros conceptos.
60
4.8. Separación del costo comprobado de adquisición por construcción y terreno.
61
4.9. Actualización de construcciones, mejoras y adaptaciones.
62
4.10. Actualización de terrenos.
63
4.11. Expedición de CFDI con complementos en operaciones de inmuebles.
63
5. De los pagos provisionales.
64
5.1. Pago provisional por cada operación.
64
5.2. Responsabilidad de fedatarios públicos.
65
5.3. Excepción de la responsabilidad para fedatarios en pagos provisionales.
65
5.4. Proporcionar información a los contribuyentes por la determinación del ISR, por parte de los fedatarios públicos.
66
5.5. Pagos provisionales con fecha de adquisición de terreno y construcción distinta.
66
5.6. Enajenación de inmuebles por adjudicación judicial.
67
6. ISR a entidades federativas.
68
6.1. Acreditamiento contra el pago provisional.
68
6.2. Responsabilidad de fedatarios públicos.
69
6.3. Opción por ventas a plazos.
69
6.4. Acreditamiento contra el ISR del ejercicio.
70
7. De las pérdidas por enajenación de bienes inmuebles.
70
7.1. Determinación de la pérdida.
70
7.2. Tratamiento de las pérdidas disminuibles.
71
7.3. Acreditamiento por pérdidas no disminuidas.
72
7.4. Disposiciones sobre los avalúos para efectos fiscales.
73
CASOS PRACTICOS 1. PAGO PROVISIONAL DEL ISR POR LA ENAJENACION DE UN TERRENO SIN CONSTRUCCION.
75
2. PAGO PROVISIONAL DEL ISR POR LA ENAJENACION DE UN TERRENO SIN CONSTRUCCION, EN COPROPIEDAD, CON IMPUESTO Y GASTOS NOTARIALES POR LA ADQUISICION Y GASTOS POR AVALUO POR LA ENAJENACION.
78
3. PAGO PROVISIONAL DEL ISR POR LA ENAJENACION DE UN TERRENO CON CONSTRUCCION, DESCONOCIENDO EL COSTO DEL TERRENO Y ADQUIRIDOS EN LA MISMA FECHA.
81
4. PAGO PROVISIONAL DEL ISR POR LA ENAJENACION DE UN TERRENO CON CONSTRUCCION, ADQUIRIDOS EN DISTINTAS FECHAS.
83
5. COSTO ACTUALIZADO DE LA INVERSION EN CONSTRUCCIONES, MEJORAS Y AMPLIACIONES, CUANDO NO SE PUEDE COMPROBAR SU COSTO DE ADQUISICION.
86
6. PAGO PROVISIONAL DEL ISR POR LA ENAJENACION DE CASA HABITACION, CUANDO EXCEDE DE LAS 700,000 UNIDADES DE INVERSION
88
7. PAGO PROVISIONAL DEL ISR POR LA ENAJENACION DE UN TERRENO ADQUIRIDO POR HERENCIA.
91
CAPITULO IV. ADQUISICION DE BIENES INMUEBLES 1. De los ingresos gravables.
93
1.1. Adquisición por donación.
93
1.2. Adquisición por prescripción.
93
1.3. Ingreso presunto para el adquirente en la enajenación de bienes.
94
1.4. Construcciones, instalaciones o mejoras permanentes que queden a beneficio del arrendador.
94
1.5. Ingresos por adjudicación judicial o fiduciaria.
94
2. De los ingresos exentos.
95
3. De las deducciones.
96
3.1. Deducciones para la declaración anual.
96
3.2. Deducibilidad del remanente por deducciones superiores.
96
4. De los pagos provisionales.
97
4.1. Forma de cálculo.
97
4.2. Pago provisional y cálculo anual en sociedad conyugal o copropiedad.
98
4.3. Responsabilidad de fedatarios públicos.
98
CASOS PRACTICOS 1. PAGO PROVISIONAL POR LA ADQUISICION DE UN TERRENO COMO DONATIVO EN COPROPIEDAD.
99
2. PAGO PROVISIONAL POR LA ADQUISICION DE UN TERRENO POR PRESCRIPCION EN SOCIEDAD CON YUGAL.
100
3. PAGO PROVISIONAL POR LA DIFERENCIA ENTRE EL VALOR DE AVALUO Y LA CONTRAPRESTACION PACTADA POR LA ADQUISICION DE UN INMUEBLE.
101
4. PAGO PROVISIONAL POR LA ADQUISICION DE UNA CONSTRUCCION POR TERMINACION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE UN TERRENO.
103
5. PAGO PROVISIONAL POR LA DIFERENCIA ENTRE EL PRECIO DE REMATE Y EL AVALUO POR ADJUDICACION JUDICIAL DE UN INMUEBLE.
104
CAPITULO V. IMPUESTO AL VALOR AGREGADO (EN ACTIVIDADES INMOBILIARIAS) 1. Disposiciones generales.
107
1.1. Sujetos del impuesto.
107
1.2. Tasa del impuesto.
107
1.3. Traslado del impuesto en forma expresa y por separado
107
1.4. Pago del impuesto.
108
1.5. Contribuyentes obligados a retener.
108
1.6. Momento, base y entero de la retención.
109
1.7. Retención menor de IVA.
109
1.8. Concepto de acreditamiento.
111
1.9. Requisitos para que el IVA sea acreditable.
112
1.10.Determinación del IVA acreditable y no acreditable por actividades mixtas.
112
1.11.Cálculo del IVA por distintos períodos.
114
2. De la enajenación (inmuebles).
114
2.1. Concepto de enajenación.
114
2.2. Ingresos Exentos.
115
2.2.1. El suelo.
115
2.2.2. Criterio normativo.
115
2.2.3. Construcciones para casa habitación.
115
2.2.4. Construcciones nuevas.
116
2.2.5. Construcciones que no estaban destinadas a casa habitación.
116
2.2.6. Instalaciones y áreas destinadas a casa habitación.
116
2.2.7. Servicios de construcción para casa habitación a precio alzado.
116
2.2.8. Unidades habitacionales.
117
2.3. Momento de la enajenación.
117
2.4. Determinación de la base gravable.
117
3. De la prestación de servicios (relacionados con inmuebles).
118
3.1. Concepto de prestación de servicios independientes.
118
3.2. Contratos de obra a precio alzado o por administración.
119
3.3. Mandato, comisión, mediación y otros.
119
3.4. Prestación de servicios exentos.
120
3.4.1. Comisiones y contraprestaciones por créditos hipotecarios.
120
3.4.2. Crédito a la vivienda.
121
3.4.3. Intereses normales y moratorios por financiamiento.
121
3.4.4. Criterio normativo.
121
3.4.5. Criterio normativo.
122
3.5. Concepto de bienes de inversión.
123
3.6. Momento del pago del impuesto.
123
3.7. Determinación de la base gravable.
123
4. Del uso o goce temporal de bienes (arrendamiento de inmuebles).
124
4.1. Concepto de uso o goce temporal de bienes.
124
4.2. Ingresos Exentos.
125
4.2.1. Inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa habitación.
125
4.2.2. Uso o goce de casa habitación amueblada.
125
4.2.3. Fincas agrícolas o ganaderas.
126
4.2.4. Bienes inmuebles otorgados en uso o goce por extranjeros.
126
4.3. Momento de pago del impuesto.
126
4.4. Determinación de la base gravable.
126
CASO PRACTICO CEDULA DE IVA PARA PAGOS MENSUALES DEFINITIVOS
128
APENDICE A) Tarifa aplicable para cálculo de los pagos provisionales mensuales de ISR por arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles en 2017.
129
B) Tarifa aplicable para el cálculo de los pagos provisionales trimestrales de ISR por arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles en 2017.
130
C) Tarifa aplicable para el cálculo de los pagos provisionales de ISR por enajenación de inmuebles en 2017.
130
D) Tabla a que se refiere la regla 3.15.1. de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2016, para la actualización de las deducciones que señala el artículo 121 de la Ley del ISR .
131
Consumidor. (INPC) E) Indice Nacional de Precios al Consumidor.
135
F) Ficha de control de inmuebles para su tratamiento fiscal.
137
ABREVIATURAS Art.
Artículo Artículo
CCF
Código Civil Federal
Código
Debe entenderse que se refiere al “Código Fiscal de la Federación”
DOF
Diario Oficial de la Federación
FA
Factor de Actualización
ISR
Impuesto Sobre la Renta
IVA
Impuesto al Valor Agregado
Ley
Debe entenderse que se refiere a la “Ley que se esté fundamentando”
Regla
Debe entenderse que se refiere a “Las Reglas de la Resolución Miscelánea Fiscal”
Reglamento
Debe entenderse que se refiere al “Reglamento de la Ley que se esté fundamentando”
SMG
Salario Mínimo General
Las tarifas utilizadas para los casos prácticos son las vigentes a la fecha de publicación de esta obra. Las disposiciones de la Resolución Miscelánea Fiscal que se contemplan en esta obra son las vigentes para 2017.
PROLOGO Desde hace muchos años, al ejercer la contaduría pública en forma independiente, me fui dando cuenta de lo amplio de la actividad inmobiliaria y de lo común que una persona física se vea involucrada en el arrendamiento de un inmueble, ya sea un terreno o un terreno con construcción para distintos usos, tales como: casa habitación, estacionamiento, granjas, naves industriales, huertas, oficinas o locales comerciales. Igual situación se presenta en una enajenación o adquisición de un inmueble. Ampliando un poco lo anterior, anterior, cuando una persona física tiene la necesidad o conveniencia de vender un inmueble se enfrenta a la interrogante ¿Cuánto debo pagar de impuesto sobre la renta o si la enajenación está exenta del mismo?, o si la operación grava el impuesto al valor agregado o no, para las respuestas, el primer paso normalmente es acudir al contador público, al fedatario público, al administrador de bienes inmuebles u otro profesional del área inmobiliaria, incluso a literatura técnica, para así proyectar su operación y tomar una decisión; pero para esto se requiere reunir la siguiente información: fecha de adquisición y de enajenación, costo de adquisición y en su caso, gastos por la adquisición o enajenación, considerando si hubo remodelaciones, ampliaciones o mejoras en las que haya incurrido, todo ello para su actualización; no ignorando recabar información del origen del inmueble, es decir, si se adquirió por herencia, legado, prescripción, donación, por terminación de un contrato de arrendamiento, por diferencia entre el precio y el avalúo, etc. También es importante conocer legalmente si los inmuebles se encuentran en copropiedad o pertenecen a una sociedad conyugal. Por lo anterior, en esta humilde obra se encuentran los textos de las disposiciones fiscales contempladas en la Ley del Impuesto Sobre la Renta y en la Ley del Impuesto al Valor Agregado, correlacionadas con sus respectivos Reglamentos, no ignorando las disposiciones contempladas en la Resolución Miscelánea Fiscal y los criterios normativos del SAT, desde luego, todas ellas relacionadas con los temas mencionados. Los textos fiscales los acompaño con esquemas, mecánicas de cálculo y resumiendo todo ello en los casos prácticos diseñados de la manera más clara posible para su fácil lectura. Por otro lado, en la enajenación y adquisición de bienes inmuebles, los fedatarios públicos que formalizan estas operaciones en
escritura pública, queda bajo su responsabilidad el cálculo de los pagos provisionales, la recaudación de los impuestos y entero de los mismos, en su caso, y con sus excepciones. En sus obligaciones no se encuentra el cálculo anual del impuesto sobre la renta. En esta obra no se profundiza en sus obligaciones, en virtud de que son expertos en el tema.
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
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CAPITULO I COPROPIEDAD, SOCIEDAD CONYUGAL Y SUCESION EN ACTIVIDADES INMOBILIARIAS Es muy común que se desarrollen actividades inmobiliarias por las cuales se obtengan ingresos y que los inmuebles 1 sean propiedad de dos o más personas físicas o pertenezcan a una sociedad conyugal. Por lo anterior, la Ley del Impuesto Sobre la Renta y su Reglamento, en sus “Disposiciones Generales” de personas físicas, nos da el tratamiento fiscal para cuando se obtienen ingresos en COPROPIEDAD, en SOCIEDAD CONYUGAL O POR SUCESION. De estas unidades económicas se comentarán únicamente las disposiciones fiscales relacionadas con los ingresos por arrenda-
miento, enajenación y adquisición de bienes inmuebles. 1. OBLIGACIONES DEL REPRESENTANTE COMUN
El artículo 92 de la Ley, en su primer párrafo, señala que cuando se obtengan ingresos por personas físicas que deriven de bienes en copropiedad, deberá designarse a uno de los copropietarios como representante común, el cual tendrá las siguientes obligaciones: a) Llevar libros, b) Expedir los comprobantes fiscales y recabar la documenta-
ción que determinen las disposiciones fiscales,
c) Cumplir con las obligaciones en materia de retención de im-
puestos a que se refiere la Ley. Cuando dos o más contribuyentes sean copropietarios de una negociación, se estará a lo dispuesto en el artículo 108 de esta ley. 1 Adj. Bienes Raíces, como casas y terrenos, bienes que no se pueden mover o
transportar de un lugar a otro. Diccionario del Español Usual en México, 1a. ed. El Colegio de México. Son Bienes Inmuebles el suelo y las construcciones adheridas a él. (Art. 750, fracción I del Código Civil Federal).
24
EDICIONES FISCALES ISEF
Se aclara que los copropietarios responderán solidariamente por el incumplimiento del representante común. Las mismas disposiciones de la copropiedad serán aplicables a los integrantes de la sociedad conyugal.
2. PAGOS PROVISIONALES POR INGRESOS EN COPROPIEDAD O EN SOCIEDAD CONYUGAL POR ARRENDAMIENTO O ENAJENACION DE BIENES El Reglamento en su artículo 145 obliga al representante común como a los representados de la copropiedad y a los integrantes de la sociedad conyugal a presentar sus declaraciones de pagos provisionales y del ejercicio por la parte proporcional de ingresos que les corresponda a cada uno, por los ingresos que deriven de otorgar el uso o goce temporal o de la enajenación de bienes, excepto, cuando se opte por aplicar lo dispuesto en el artículo 142 del Reglamento. Señalando que cada contribuyente podrá deducir la parte proporcional de las deducciones relativas al período por el se presenta la declaración.
Comentario: Las disposiciones anteriores dejan claro que lo que
se divide son los ingresos y las deducciones autorizadas, ya que pudiera cometerse el error de dividir el impuesto en las proporciones que correspondan a cada contribuyente, arrojando un resultado diferente en perjuicio de los mismos.
Por otro lado, cuando existan retenciones de impuesto sobre la renta por parte de personas morales, también debe acreditarse la proporción del impuesto que corresponda a cada copropietario o cónyuge.
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
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ESQUEMA (Pago provisional por arrendamiento de inmuebles en copropiedad) Ingresos por arrendamiento cobrados en copropiedad Menos: Deducciones autorizadas Base gravable Entre: Arrendadores (copropietarios, dos o más) Base gravable por copropietario ISR tarifa art. 96 Menos: 10% retenido por personas morales, en su caso (proporcional por arrendador) PAGO PROVISIONAL POR ARRENDADOR (COPROPIETARIO)
$ $ $ X $ $ $ $
En caso de sociedad conyugal, es el mismo procedimiento.
3. OPCION DE ACUMULAR LOS INGRESOS POR EL INTEGRANTE DE MAYORES INGRESOS EN SOCIEDAD CONYUGAL En la sociedad conyugal, el artículo 142 del Reglamento da la opción de acumular por aquel integrante que obtenga mayores ingresos, la totalidad de los ingresos obtenidos por bienes o inversiones en los que ambos sean propietarios o titulares, pudiendo efectuar las deducciones correspondientes a dichos bienes o inversiones.
4. OPCION DE ACUMULAR INGRESOS DE ASCENDIENTES O DESCENDIENTES EN LINEA RECTA El segundo párrafo de este artículo también da la opción de acumular por parte del contribuyente, la totalidad de los ingresos menores gravados por Ley que obtengan los ascendientes o descendientes menores de edad o incapacitados, en línea recta, que dependan económicamente del contribuyente, pudiendo en este caso, efectuar las deducciones que correspondan a los ingresos que acumule.
5. NO INSCRIPCION EN EL REGISTRO FEDERAL DE CONTRIBUYENTES Asimismo, en su tercer párrafo libera al integrante de la sociedad conyugal, los ascendientes o descendientes, que opten por no acumular sus ingresos conforme a los párrafos anteriores de este artículo y que no tengan obligación de presentar declaración por
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EDICIONES FISCALES ISEF
otro tipo de ingresos, estarán relevados de solicitar su inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes.
6. INGRESOS EN SUCESION El último párrafo del artículo 92 de la Ley menciona que el representante legal de la sucesión pagará en cada año de calendario el impuesto por cuenta de los herederos o legatarios, considerando el ingreso en forma conjunta, hasta que se haya dado por finalizada la liquidación de la sucesión. El pago efectuado en esta forma se considerará como definitivo, salvo que los herederos o legatarios opten por acumular los ingresos respectivos que les correspondan, en cuyo caso podrán acreditar la parte proporcional de impuesto pagado.
Opción de acumulación de ingresos por herederos o legatarios En relación a estas figuras el reglamento en su artículo 146 señala, para los efectos del último párrafo del artículo 92 de la Ley, será el representante quien efectúe los pagos provisionales del impuesto y presente la declaración anual correspondiente, considerando los ingresos y deducciones en forma conjunta, sin perjuicio de lo dispuesto en el último párrafo del artículo 201, de este Reglamento. En su segundo párrafo, menciona, que efectuada la liquidación, los herederos o legatarios, que no hubieran ejercido la opción de pago definitivo, que señala el último párrafo del artículo 92, de la Ley, podrán presentar declaración complementaria por los cinco ejercicios anteriores a aquél en que se efectúo la liquidación, en su caso, acumulando a sus demás ingresos la parte proporcional de los ingresos que les haya correspondido de la sucesión por dichos ejercicios y pudiendo acreditar la parte proporcional del impuesto pagado en cada ejercicio por el representante de la sucesión. Aclarándose en el último párrafo de este artículo 146 que los ingresos que se acumulen provenientes de la sucesión, se considerarán que provienen por los conceptos de los cuales los obtuvo la sucesión.
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
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CAPITULO II ARRENDAMIENTO Y SUBARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES 1. DE LOS INGRESOS 1.1. Ingresos Gravables La Ley del Impuesto Sobre la Renta en su artículo 114 tipifica lo que se consideran ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, y en su fracción I menciona como ingreso gravable al arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma.
Comentario: Para efectos de este capítulo nos enfocaremos úni-
camente a lo relacionado con el arrendamiento y subarrendamiento de bienes inmuebles.
1.2. Ingresos en Crédito El segundo párrafo de este artículo, obliga a declarar y a calcular el impuesto que corresponda a los ingresos en crédito, hasta el año de calendario en el que sean cobrados.
1.3. Ingresos Exentos Los únicos ingresos exentos relacionados con el arrendamiento, son los contemplados en el artículo 93, fracción XVIII de la Ley, son los que se refieren a los que provengan de contratos de arrendamiento prorrogados por disposición de Ley.
2. DE LAS DEDUCCIONES 2.1. Gastos e Inversiones Deducibles Las personas físicas que obtengan ingresos por arrendamiento de inmuebles, de acuerdo con el artículo 115 de la Ley, podrán efectuar las siguientes deducciones:
28
EDICIONES FISCALES ISEF
I. Los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente
al año de calendario sobre sobre dichos inmuebles, así como por las contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten a los mismos y, en su caso, el im puesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
II. Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o
mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble. inmueble.
III. Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la
compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles, siempre y cuando obtenga el comprobante fiscal correspondiente. Se con sidera interés real el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación. Para determinar determinar el interés real se aplicará en lo conducente lo dispuesto en el artículo 134 de esta Ley.
IV. IV. Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los
impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a esta Ley les corresponda cubrir sobre dichos salarios, efectivamente pagados.
Para efectos de la deducción de salarios, comisiones y honorarios, tomar en cuenta el tope que señala el artículo 148, fracción VI. V. El importe de las primas de seguros que amparen los bienes
respectivos.
VI. Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y
mejoras.
El Reglamento en su artículo 143, permite a los arrendadores de inmuebles que para la realización de la actividad utilicen inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, la deducción de los gastos comunes que se hubieren realizado en relación con el inmueble, siempre que se cumpla con los requisitos a que se refiere el artículo 30 del Reglamento.
2.2. Deducción Opcional y Predial El segundo párrafo del artículo 115 de la Ley da la opción de deducir el 35% de los ingresos por arrendamiento de inmuebles, en sustitución de las deducciones mencionadas, excepto el impuesto predial de dichos inmuebles correspondientes al año de calendario o al período durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio según corresponda.
ESTUDIO PRACTICO DE DEL ISR E IV IVA DE BI BIENES IN INMUEBLES
29
ESQUEMA Ingresos por arrendamiento cobrados en el período Por: Tasa de deducción sin comprobantes Deducción sin comprobantes Más: Impuesto predial correspondiente al período TOTAL DE DEDUCCIONES
$ 35% $ $ $
El artículo 196 del Reglamento, hace las siguientes observaciones:
Inmuebles y plazos para ejercer la opción 1. Los contribuyentes que adopten la opción lo deberán hacer
por todos los inmuebles que den en arrendamiento, incluso por aquéllos en los que tengan el carácter de copropietarios.
2. Debe ejercerse la opción a más tardar en la fecha en la que
se presente la primera declaración provisional que corresponda al año de calendario de que se trate, y una vez ejercida no podrá variarse en los pagos provisionales de dicho año, pudiendo cambiarse la opción al presentar la declaración anual del ejercicio al que correspondan.
2.3. Deducibilidad del Remanente por Deducciones Superiores El Reglamento en su artículo 195 da la opción de que cuando en un año de calendario las deducciones que establece el artículo 115 de la Ley, sean superiores a los ingresos por arrendamiento, la dife-
rencia podrá deducirse de los demás ingresos que el contribuyente deba acumular en la declaración anual correspondiente al mismo año, excepto de los ingresos por salarios y actividades empresariales en régimen general y servicios profesionales. profesionales.
El tercer párrafo del artículo 115 de la Ley, Ley, señala que tratándose de subarrendamiento , sólo se deducirá el importe de las rentas que pague el arrendatario al arrendador. arrendador.
30
EDICIONES FISCALES ISEF
ESQUEMA Ingresos por subarrendamiento cobrados Menos: Deducciones autorizadas (renta pagada del arrendatario al arrendador) INGRESOS ACUMULABLES (CUANDO LAS DEDUCCIONES SON INFERIORES)
$
$ $
2.4. Ocupación del Inmueble por Parte del Contribuyente u Otorgado Gratuitamente El artículo 115, cuarto párrafo de la Ley, aclara que cuando el contribuyente ocupe parte del bien inmueble del cual derive el ingreso por otorgar el uso o goce temporal del mismo u otorgue su uso o goce temporal de manera gratuita, no podrá deducir la parte de los gastos, así como tampoco el impuesto predial y los derechos de cooperación de obras públicas que correspondan proporcionalmente a la unidad por él ocupada o de la otorgada gratuitamente. En los casos de subarrendamiento, el subarrendador no podrá deducir la parte proporcional del importe de las rentas pagadas que correspondan a la unidad que ocupe o que otorgue gratuitamente. Este mismo artículo en su quinto párrafo, continúa aclarando que la parte proporcional a que se refiere el párrafo que antecede, se calculará considerando el número de metros cuadrados de construcción de la unidad por él ocupada u otorgada de manera gratuita en relación con el total de metros cuadrados de construcción del bien inmueble.
ESQUEMA Metros cuadrados construidos ocupados u otorgados gratuitamente Entre: Total de metros cuadrados cuadrad os construidos construi dos Proporción del inmueble ocupada u otorgada gratuitamente
185.0 925.0 0.20
Por lo tanto: Total de metros cuadrados cuadrad os construidos construi dos en porcentaje porcenta je Menos: Proporción del inmueble ocupada u otorgada gratuitamente PROPORCION DEDUCIBLE
100% 20% 80%
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
31
Relación deducciones-ingresos El último párrafo del artículo 115 da a entender que cuando el arrendamiento no se hubiese otorgado por todo el ejercicio, las deducciones a que se refieren las fracciones I a V de este artículo, se aplicarán únicamente cuando correspondan al período por el cual se otorgó el arrendamiento del bien inmueble o a los tres meses inmediatos anteriores al en que se otorgue dicho arrendamiento.
3. DE LOS PAGOS PROVISIONALES 3.1. Pagos Provisionales Mensuales El artículo 116 especifica que los contribuyentes que obtengan ingresos por arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles, efectuarán pagos provisionales mensuales o trimestrales, a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior al que corresponda el pago, mediante declaración que presentarán ante las oficinas autorizadas. Independientemente de los plazos anteriores, se tiene la opción de presentar las declaraciones de acuerdo el artículo 5.1. del Decreto publicado en el DOF el 26 de Diciembre del 2013.
Sexto dígito numérico de la clave del RFC 1y2 3y4 5y6 7y8 9y0
Fecha límite de pago Día 17 más un día hábil Día 17 más dos días hábiles Día 17 más tres días hábiles Día 17 más cuatro días hábiles Día 17 más cinco días hábiles
ESQUEMA Ingresos por arrendamiento de inmuebles cobrados en el mes o trimestre Menos: Deducciones autorizadas del mes o trimestre (cuando éstas son menores) Diferencia o base gravable Aplicación tarifa art. 96 (que es a la que se refiere el art. 106) $ Menos: 10% retenido por personas morales, en su caso PAGO PROVISIONAL DEL MES O TRIMESTRE
$ wwvwv
$
$ $
32
EDICIONES FISCALES ISEF
3.2. Opción a Efectuar Pagos Provisionales Trimestrales El tercer párrafo, de la opción a los contribuyentes que únicamente obtengan ingresos de los señalados en este capítulo, cuyo monto mensual no exceda de diez salarios mínimos generales vigentes en el D.F. elevados al mes, podrán efectuar los pagos provisionales en forma trimestral.
Comentario: Recordar que el salario mínimo general ya es apli-
cable en todo el país.
La Regla 3.14.2., amplía la opción al tercer párrafo del artículo 116, de la Ley, señalando que quienes perciban ingresos por arrendamiento de casa habitación y además obtengan ingresos por sueldos o salarios, asimilados a salarios o ingresos por intereses, podrán optar por efectuar pagos provisionales trimestrales del ISR por arrendamiento de casa habitación, siendo la autoridad la encargada de actualizar la obligación, con base en la primera declaración provisional del ISR del ejercicio fiscal de 2016. La Regla 3.14.3., se refiere a que estos contribuyentes, podrán presentar sus declaraciones de pagos provisionales mensuales o trimestrales, según corresponda, utilizando “Mis cuentas”, en el apartado “Mis declaraciones”, contenido en el Portal del SAT.
Comentario: La opción de utilizar la herramienta electrónica “Mis
cuentas” ha provocado verdadera confusión en los contribuyentes que además de las rentas, perciben ingresos por agua, recargos, mantenimiento, estacionamiento, etc. Para aclarar lo anterior, la adición de un último párrafo a la Regla 3.14.3., que señala que la opción “Mis cuentas”, no será aplicable cuando alguno de los conceptos por los cuales deban presentar la información no se encuentren contenidos en dicha aplicación electrónica “Mis cuentas”. Lo anterior es claro, ya que no hay espacio para incluir ingresos distintos a los ingresos por rentas.
ESQUEMA Salario mínimo general para el 2017 Por: Veces Por: Promedio de días mensual (365 días/12 meses) INGRESOS TOPE MENSUAL PARA EFECTUAR PAGOS PROVISIONALES TRIMESTRALES
$
80.04 10 30.4
$
24,332.16
Se aclara nuevamente que en el caso de subarrendamiento sólo se considerará la deducción por el importe de las rentas del mes o del trimestre que pague el subarrendador al arrendador.
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
33
3.3. Retención del 10% por Personas Morales Cuando los ingresos señalados en este capítulo se obtengan de personas morales, éstas deberán retener a las personas físicas como pago provisional el 10% sobre el monto de los mismos, sin deducción alguna, debiendo proporcionar a los contribuyentes constancias de la retención y comprobante fiscal; dichas retenciones deberán enterarse, en su caso, conjuntamente con las retenciones del impuesto sobre la renta por salarios. El impuesto retenido en los términos de este párrafo podrá acreditarse contra el que resulte de conformidad con el segundo párrafo de este artículo. La Ley de Ingresos de la Federación para el 2017, en su artículo 16, fracción XII, señala como estímulo fiscal, que las personas morales obligadas a efectuar la retención del Impuesto Sobre la Renta en los términos del artículo 116, último párrafo, de la Ley de Impuesto Sobre la Renta, podrán optar por no proporcionar la constancia de retención a que se refieren dichos preceptos, siempre que la persona física que haya otorgado el uso o goce temporal de bienes, le expida un Comprobante Fiscal Digital por Internet que cumpla con los requisitos a que se refieren los artículos 29 y 29-A del Código Fiscal de la Federación y en el comprobante se señale expresamente el monto del impuesto retenido.
ESQUEMA Rentas cobradas en el mes a personas morales Por: Tasa de retención IMPUESTO RETENIDO QUE SE PODRA P ODRA ACREDITAR EN LOS PAGOS PROVISIONALES PROVISION ALES
$ 10% $
Reglamentaciones relacionadas con los pagos provisionales Los contribuyentes al efectuar los pagos provisionales a que se refiere el artículo 116 de la Ley, Ley, harán las deducciones a que se refiere el mismo, que correspondan al período por el que se presenta la declaración. Lo anterior lo remarca el Reglamento en su artículo 197, esto es, para dar paso a una serie de precisiones, como son:
a) Tratándose de inversiones, los contribuyentes que obtengan ingresos por arrendamiento de bienes inmuebles para casa habitación, podrán deducir de los ingresos del período, la cuarta parte de la deducción que corresponda al año de calendario. En el caso del arrendamiento de bienes inmuebles para uso distinto de casa habitación, podrán deducir la
34
EDICIONES FISCALES ISEF
doceava parte de la deducción que corresponda al año de
calendario.
b) Cuando las deducciones no se efectúen dentro del período al
que correspondan, se podrán efectuar en los siguientes períodos del mismo o al presentar la declaración anual.
c) Cuando los ingresos percibidos por arrendamiento de bienes
inmuebles, sean inferiores a las deducciones del período, los contribuyentes podrán considerar la diferencia como deducible en los períodos siguientes, siempre y cuando dichas deducciones correspondan al mismo año de calendario.
3.4. Opción para el el Ultimo Pago Provisional De acuerdo con el artículo 194 del Reglamento, los contribuyentes que perciban ingresos por arrendamiento de bienes inmuebles podrán calcular el último pago provisional considerando los ingresos y deducciones del año de calendario, aplicando la tarifa del artículo 152 de la Ley y acreditando los pagos provisionales efectuados en el ejercicio, así como las retenciones.
3.5. Pagos Provisionales Durante el Primer Primer Año de Calendario El Reglamento en su artículo 198, aclara que durante el primer año de calendario, los contribuyentes que únicamente obtengan ingresos por arrendamiento de bienes inmuebles, estarán obligados a presentar pagos provisionales a partir del período en el que las rentas pactadas o devengadas, excedan de diez salarios mínimos generales vigentes en el Distrito Federal elevados al período de que se trate, quedando obligados a continuar efectuando los pagos provisionales durante los períodos que falten del año de calendario, independientemente del monto de ingresos por rentas.
Fideicomiso por arrendamiento de inmuebles En las operaciones de fideicomiso por arrendamiento de bienes inmuebles, el artículo 117 de esta Ley, señala de quien son los ingresos y todo lo relacionado con los pagos provisionales.
4. OBLIGACIO OBLIGACIONES NES DE LOS LOS CONTRIBUY CONTRIBUYENTES ENTES El artículo 118, de la Ley, señala las obligaciones de estos contribuyentes, únicamente resaltamos las sigu ientes por su importancia: •
Estos contribuyentes no tienen la obligación de llevar contabilidad, cuando opten por la deducción del 35%.
ESTUDIO PRACTICO DE DEL ISR E IV IVA DE BI BIENES IN INMUEBLES •
•
35
Expedir comprobantes con los requisitos del artículo 29-A del CFF y contener el número de cuenta predial, artículo 199 del Reglamento. Asimismo, este artículo aclara que los ingresos derivados de bienes en copropiedad, será el representante común quien expida los comprobantes re spectivos. Informar a las autoridades fiscales, a más el día 17 del mes inmediato posterior a aquél en el que se realice la operación, de las contraprestaciones recibidas en efectivo, en moneda nacional, así como en piezas de oro o plata, cuyo monto sea superior a cien mil pesos.
36
EDICIONES FISCALES ISEF
CASO PRACTICO 1 Cálculo de los Límites de Deducciones para Arrendamiento de Inmuebles Gastos, predial y derechos por inmuebles ocupados por el contribuyente u otorgando su uso gratuitamente CONCEPTOS Metros cuadrados construidos ocupados Entre: Total de metros construidos Igual: Proporción de metros cuadrados ocupados Por: Gastos, predial y derechos de cooperación de obras públicas Igual: Gastos no deducibles
IMPORTES FUNDAMENTOS 245 1,890.00 12.96% 45,950.00 5,955.12
Art. 115, cuarto párrafo, de la Ley
Por lo tanto: Gastos, predial y derechos por cooperación de obras públicas Menos: Gastos no deducibles Igual: Gastos y contribuciones deducibles
45,950.00 5,955.12 39,994.88
SALARIOS, COMISIONES Y HONORARIOS Más: Más: Igual:
Salarios Comisiones Honorarios Suma en su conjunto de gastos
5,300.00 20,600.00 15,400.00 41,300.00
Cálculo del límite: Ingresos por rentas cobradas en el ejercicio Por: Porcentaje de tope Igual: Deducción máxima autorizada Contra: Suma en su conjunto de gastos Igual: Gastos no deducibles
250,000.00 10% 25,000.00 41,300.00 16,300.00
Art. 148, fracción VI, de la Ley
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES 0 0 . 0 O I 0 9 , N 1 U 1 J
O Y A M
2 O C I T C A R P O S A C
37
0 - 0 0 0 . . 8 0 0 0 8 1 , , 0 3 1
0 0 . 0 O I 0 0 , N 4 U J
0 0 . 0 0 4 , 0 5 1
0 0 . 0 0 4 , 4 5 1
0 0 . 0 4 0 , 4 5
0 0 . 8 0 8 , 0 1
0 0 . 0 8 7 , 1
0 0 . O 0 Y 0 , A 0 4 M
0 0 . 0 0 4 , 0 5 1
0 0 . 0 0 4 , 4 5 1
0 - 0 0 0 0 . . 0 . 0 0 0 4 4 6 0 0 , , 3 , 4 4 0 5 5 0 1
0 0 . 0 5 2
0 0 . 0 L I 0 R 0 , B 4 A
0 0 . 0 0 4 , 0 5 1
0 0 . 0 0 4 , 4 5 1
0 0 . 0 4 0 , 4 5
0 0 . 0 0 0 , 6
0 0 . O 0 Z 0 R 0 , A 4 M
0 0 . 0 0 4 , 0 5 1
0 0 . 0 0 4 , 4 5 1
0 - 0 0 0 0 . . 0 . 0 0 0 4 4 6 0 0 , , 3 , 4 4 0 5 5 0 1
0 0 . 0 2 3 , 5
0 O 0 . 0 R o l E 0 u R 0 , c 4 l B á E C F e d 0 0 a . O c 0 i n R 0 , á E 0 c N 4 e E M
0 0 . 0 0 4 , 0 5 1
0 0 . 0 0 4 , 4 5 1
0 0 . 0 4 0 , 4 5
0 0 . 0 0 4 , 0 5 1
0 0 . 0 0 4 , 4 5 1
0 - 0 0 0 0 . . 0 . 0 0 0 4 4 6 0 0 , , 3 , 4 4 0 5 5 0 1
0 0 . 0 6 8 , 2 1
s a n i c i 0 0 f 0 . 0 . O 0 8 L I 4 0 a r R 3 , 8 , a B 2 0 p A 1 1 s e l b 0 e 0 . u O 8 s Z m 0 e n t R 8 I , n A 0 e a 1 M d b o o r t 0 0 n p 0 O . 0 . e l i m R 0 8 a o r 9 0 m C g E a R 8 , 8 , e d n t B 0 0 i n s n E 1 1 I e F r r n o t ó A i - 0 r c n e 0 . o c i O 8 p u m R 0 d 8 E R e a e , t N S D 0 I n E 1 e a e l d d P s n ó e i l a c n u p ó s O i n n c e a o r t M c s i s n i e l m a d n o o a i e d s : o d i s í v a r s o r o d e p i P a l c u e i s v t o o c d r i l e g e c s f i a r i a f i e P d o d s e p e e r s l p n e o d i o o i t r c s a o r a e r u g u o g p n o r m o e E I H S
0 0 . 0 9 8 , 3 ) s e l l a i a r g e t u a y n m o ( c s e d n a o d i e c : e i c t c u n o r t e s s y i n u n o b d c i r a e t d e d n i o p o t c o n l r e a p i o o m t c i n c y e e a t p h n s a e o M R N
1 A B C D 2 A
s e s l a r a c o i s m í f s s a s a n e n o s s o e r s r e M e p p a a s s a a d d a r a r b b o o c c s s a t a t n n e e R R
0 0 . 0 0 9 , 1 1
0 0 . 0 4 3 , 2 1
0 0 . 0 9 8 , 0 1
0 0 . 0 4 9 , 5 6
0 0 . 0 8 3 , 6 6
0 0 . 0 3 9 , 4 6
: s s e e m m l l s e e a d n n a e e z i s s r a a d o t d a s u a z e r i a t b r n o o t a l s c u b i a e n s a o d i o a s r e c t p r c n e n m p u e r i o o t o d c s e e c / d c s e d l u l a d % u a p t t o e 5 m o T D 3 I T
: : l s a á u g M I
: s o n e M
: : l s a á u g M I
0 . . 0 . . a 0 ú 6 n 4 , i t 8 n 8 o C
0 0 . 0 2 0 , 8 8
0 0 . 0 7 4 , 9 8
e l b a v a r g e s a B l a u g I
38
EDICIONES FISCALES ISEF 4 3 . 3 3 3 , 3 8
6 % 6 7 3 0 3 - 3 6 6 . 4 0 . 5 . 6 . 0 . . . 6 6 3 3 7 0 0 0 0 2 4 3 8 0 8 8 1 7 7 4 4 0 0 , , , , , , 5 1 1 3 3 3 2 2 2 2
4 3 . 3 3 3 , 3 8
6 % 6 7 3 0 3 - 3 6 6 . 4 0 . 5 . 6 . 0 . 6 . . 6 3 9 7 6 0 6 6 2 8 3 2 0 2 2 0 7 7 5 4 1 1 , , , , , , 7 5 1 7 7 7 1 2 2 2 2
4 3 . 3 3 3 , 3 8
6 % 6 7 3 0 3 - 0 6 0 . 4 4 . 5 . 0 . 0 . 0 . . 6 3 3 7 1 0 1 1 8 9 3 3 0 3 3 6 5 9 , , 7 , 3 , 4 9 , , 4 1 1 3 2 2 2 2 2 2
4 3 . 3 3 3 , 3 8
6 % 6 7 3 0 3 - 3 6 6 . 4 0 . 5 . 6 . 0 . 6 . . 6 3 9 7 6 0 6 6 2 8 3 2 0 2 2 0 7 1 , , 7 , 5 , 4 1 , , 7 5 1 7 7 7 1 2 2 2 2
4 3 . 3 3 3 , 3 8
6 % 6 7 3 0 3 - 3 6 0 . 4 4 . 5 . 0 . 0 . . . 0 6 3 6 7 4 0 4 4 3 8 3 2 0 2 2 1 0 7 8 4 4 4 , , , , , , 6 2 1 3 3 3 2 2 2 2
4 3 . 3 3 3 , 3 8
6 % 6 7 3 0 3 6 . 4 0 . 5 . 6 . 0 . 6 . 6 3 9 7 6 0 6 2 8 3 2 0 2 0 7 , , 7 , 5 , 4 1 , 7 5 1 7 7 1 2 2 2
: 6 9 O L U C I T R A L A U S r N o E i r e e t M f n n A i e F e d I t R i e m c x A í T L E : s : o l n a e u g M I
3 6 . 6 2 1 , 7 2
e j a t n e c r o P
s e l a r o m s a n o s r e p r s o e p m s o l e l e d i d a m n l n i l t e a g e e n n R r ó o i d r i a A s o R i c m a v s G g S r a I o o j t i r n A s f a e c p e P e t d a a o p A u o p u R % g m R 0 a o S m S I C I 1 P C I
: r o P
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: : l s a á u g M I
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: s : o l n a e u g M I
. % 5 3 l e d n ó i c p o a l ó m o t e s e u q e d d u t r i v n e e l b i c u d e d o m o c l a i d e r p o t s e u p m i l e e t n e m a c i n ú ó r e d i s n o c e S
: A T O N
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
39
CASO PRACTICO 3 Pagos Provisionales Trimestrales de ISR por Arrendamiento de Inmuebles para Oficinas con Opción de Deducción sin Comprobantes 1
Planteamiento Integral Erogaciones efectuadas: PRIMER SEGUNDO TRIMESTRE TRIMESTRE
A
Impuesto predial del período
6,860.00
8,130.00
B
Honorarios por servicios de administración
4,671.00
4,671.00
C
Seguro del edificio
D
Mantenimiento de construcciones (materiales)
2
Respecto al contribuyente:
A
7,390.00
8,210.00
No hay copropiedad ni sociedad conyugal
Mecánica de Cálculo MESES
PRIMER SEGUNDO TRIMESTRE TRIMESTRE
Rentas cobradas a personas morales
48,900.00
48,900.00
Más:
Rentas cobradas a personas físicas
3,000.00
3,000.00
Igual:
Total de rentas cobradas en el mes
51,900.00
51,900.00
18,165.00
18,165.00
6,860.00
8,130.00
Menos: Deducciones autorizadas en el mes: 35% s/comprobantes Más:
Impuesto predial
Igual:
Total deducciones autorizadas
25,025.00
26,295.00
Igual
Base gravable
26,875.00
25,605.00
40
EDICIONES FISCALES ISEF
TARIFA MENSUAL ARTICULO 96: Menos: Límite inferior
25,804.51
22,198.27
Igual:
Excedente
1,070.49
3,406.73
Por:
Porcentaje
17.92%
16.00%
Igual:
Impuesto marginal
191.83
545.08
Más:
Cuota fija
2,359.62
1,782.63
Igual:
ISR a cargo del mes
2,551.45
2,327.71
Menos: 10% De ISR retenido por personas morales
4,890.00
4,890.00
Igual:
2,338.55
2,562.29
-
-
-
-
Pago provisional del mes
Menos: Compensación
ISR A PAGAR
Igual:
Notas: A Se consideró únicamente el impuesto predial como deducible en virtud de que se tomó la opción del 35%.
B Los ingresos mensuales no fueron superiores a $ 20,456.16, por lo que se optó por efectuar los pagos trimestralmente.
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES 0 0 . O 0 I 8 N 2 , U 5 J 1
O Y A M
4 O C I T C A R P O S A C
s e l s b e t e u n a m b n o I r e p d m o o t C n e i n o m c a d n ó n i e c r r c A u r d o e D p e R d S I n ó e i d c s p e O l a n u o s c n , e n ó M i s c a e l t a i b n o a i s H i v a s o r a C P s a o r a g p a P
0 0 0 0 . 0 . 0 . 8 0 0 8 0 0 8 , 9 , 9 5 4 1 0 0 0 0 0 . 0 . 0 . 0 . 0 2 0 0 0 3 0 8 0 , 4 , 9 , 7 4 8 4 1
0 0 . 0 L I 8 R 2 , B 5 A 1
0 0 0 0 . 0 . 0 . 2 0 0 3 0 0 4 , 9 , 5 8 4 1
O Z R A M
0 0 0 0 . 0 . 0 . 0 0 9 0 0 7 6 , 9 , 3 7 4 1
0 0 0 0 O 0 0 . . 0 . 0 . R 0 2 0 0 E 8 3 0 0 l R 2 4 , 9 , , 9 a B 5 8 4 r 1 g E 1 F e t n 0 0 0 0 I 0 . 0 . 0 . 0 . o O t 0 2 0 0 n R 0 3 0 8 e E 5 i , 4 , 9 , 5 8 4 0 m N 1 1 a E e t n ) ) a l A ( A ( P
u s e t n e l m a n a i t ó g i u u t c y a a r n r ) t a o g s i c a n i n l i d g o a r m s o t d d a e a o g : i i o ( c e e : d s t o n d o s í e n s e t r a e s s l i l n e b o i y d p l e i v a u n , a l i c c b d e t i ó i u r i a u t e n v m r r b a c d o u t d m e t n l c e s u l n i e i f i a r l y o e d e r e o a s c p m s e n e l o p n r r e p s s i ó l a p e b n e o c i o o a o t o n i t a t c i i r i s t o c s i a u c b e y s r c a e i e b a a o r p g u m n p m s h h p o r m o o e o e o o o s E I C H D C R N N u
1 A B C D E 2 A B
. . . a ú n i t n o C
41
42
EDICIONES FISCALES ISEF 0 0 . O 0 I 0 N 6 , U 8 J 9 1 0 0 . O 0 Y 0 , A 4 0 M 3 2
- 0 0 8 8 2 0 . 0 . 0 . 0 . 9 . 0 8 2 0 9 8 8 4 1 8 2 , 8 , 5 , 7 , 8 , 5 5 2 3 4 1 1 3 6 1 - - 0 2 2 8 0 . 1 . 1 . 8 . 2 9 1 8 3 8 2 7 4 , 5 , 0 , 3 , 2 3 6 4 2 2 0 2
4 8 % 4 7 1 - 1 - 1 3 8 8 . 5 . 4 2 . 5 . 8 . . . 6 3 6 3 9 7 6 6 3 5 2 3 6 6 6 3 7 4 4 , 5 , , 7 , 4 , , , 9 3 1 7 1 9 9 8 8 2 2 4 4 4
0 0 . 0 L I 0 R 4 , B 0 A 3 2
- 0 0 2 2 8 0 . 0 . 1 . 1 . 8 . 0 2 9 1 8 8 3 4 6 3 2 , 4 , 9 , 6 , 7 , 5 8 2 6 3 1 1 3 9 1
4 4 % 8 7 5 - 5 - 5 3 4 4 . 5 . 4 8 . 5 . 4 . . . 3 5 3 7 7 5 5 5 3 0 3 3 7 7 7 3 5 2 2 , 4 , , 7 , 2 , , , 9 3 0 7 1 9 9 8 1 3 2 5 5 5 1
0 0 . O 0 Z 0 R 0 , A 0 M 2 2 0 O 0 . R 0 E 0 R 4 , o l B 0 u E 3 c F 2 l á 0 C 0 . e O 0 d R 0 , a E 4 c N 0 i n E 3 2 á c e M
- - 0 0 0 0 0 . 0 . 0 . 0 . 0 6 6 4 0 1 1 8 6 , 8 , 4 , 5 , 7 2 0 9 1 2 9 1 - 0 0 2 2 8 0 . 0 . 1 . 1 . 8 . 0 2 9 1 8 8 3 4 6 3 2 , 9 , 6 , 7 , , 4 5 8 2 6 3 3 9 1 1 1 - 0 0 0 0 0 . 4 . 4 . 6 . 0 6 6 3 4 8 2 7 0 , 6 , 7 , 6 , 3 3 6 3 2 2 0 2
4 6 % 2 7 9 - 9 - 9 3 7 7 . 6 . 4 2 . 5 . 7 . . . 2 3 0 3 5 7 2 2 3 5 2 3 6 6 6 3 5 2 2 , 2 , , 7 , 2 , , , 1 3 6 9 1 1 1 8 1 3 2 6 6 6 1 4 4 % 8 7 5 - 5 - 5 3 4 4 . 5 . 4 . . . 5 . 4 8 . 3 5 3 7 7 5 5 5 7 3 0 3 3 7 7 3 5 2 2 , 4 , , 7 , 2 , , , 3 0 7 1 9 9 9 8 1 3 2 5 5 5 1 4 6 % 9 7 6 - 6 - 6 2 3 2 . 2 . 4 6 . 5 . 2 . . . 3 0 3 5 7 3 3 3 3 4 1 3 5 5 5 3 9 6 6 , , 3 , , 7 , 6 , , 3 0 0 1 2 2 2 8 2 4 2 6 6 6 1
4 4 % 8 7 5 - 5 0 5 0 3 . 0 . 5 . 4 4 . 5 . 0 . . 0 . 3 5 3 5 7 3 3 0 3 3 4 5 3 9 9 0 9 3 1 8 , 3 , 5 , 0 , , 7 , 8 , , 3 1 1 1 2 2 2 0 6 1 5 8 2 4 2 6 1
) D (
: s s S a E o i c r i M a s r í f L o s E n a o n N h : o E y 6 s r S 9 s e A e l p O i s . t D L a a A o n l e d M U s Z d a b a . C c i P e I o I z r í r s r e c i T r m R u e o e o l O R t m d p p m e T s l A e u s s o l e e e d a n U t e l L e d e A n d n e s i d a A m n l s S a l e o l n i i a b U l t e a n a E b i s a n g n i t e S d d o o r e e l N r r e m i i o ó d r i R a N a i o r r o d c A b p i s c a E r o R i c b O p c e m a I r e e m v u g e t j o a r S o C o o , c d v M f s G I o a a j c n t t a e r n A n e t s i c s s a e r A i f P S s C / o o d g F e d n e a c d p e i E t p a U s e e A l e I t o u r u t a S n D c a n t a s R i e m o l r g p c p % % E e E 5 m x o u R 0 a o R a A o a A í m V m I M R D 3 I S I T B T L E P I C S I 1 P C S : : : s s : s : s : : : : l : l o l o l o l : o : : : l l a s a n a n a n a : s n s s s a a r e u o u á u e u e u á e á á á u u g I g g P I g M I g M I g M I g M M M M M I M I
. . . a ú n i t n o C
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES - - 0 0 0 . 0 . 8 8 8 8 8 , 8 , 5 5 1 1
0 % 0 0 8 e 0 . 0 0 . 0 . 0 . d , 0 1 0 8 2 I I 0 6 8 4 I 6 8 , , 8 , 5 , n 8 9 5 2 ó i 9 1 1 c 1 c a - 0 0 0 r 0 % 0 0 2 F 0 1 0 0 0 0 0 . . . . 0 . . . , 0 1 0 2 9 8 0 2 2 0 3 3 0 4 3 8 4 0 0 4 , 1 , 4 , 4 , , , 4 , 5 4 8 2 0 3 2 3 l o 1 2 3 2 2 u 2 c í t r - - 0 0 0 % 0 0 2 A 0 0 . 0 . . 0 0 . 0 . 1 . ( 2 2 0 1 0 2 9 . 0 4 3 4 n 3 3 4 4 0 ) , 4 , , , 4 , 9 , o R 8 8 0 3 8 2 s 1 1 3 2 1 o S l I 2 L o c A - - 0 0 0 % 0 0 0 o L 0 0 . 0 . . 0 0 . 0 . 0 . p E 0 0 0 1 0 0 6 m 0 0 0 0 0 1 t a D 6 0 0 , , 6 , , , 6 , 8 , a I 7 7 0 2 7 2 V 1 1 2 2 1 m 2 s N i O I 0 0 0 % 0 0 2 m 0 0 0 a C . 1 . l . . . 0 0 . 0 2 2 0 1 0 2 9 e C 3 3 0 4 3 4 d . A e 4 4 4 0 , , , 4 , 9 , s l , R b 8 8 0 3 8 2 o i F 2 1 1 1 3 t c , 2 s u 8 a d 4 0 0 0 0 % 0 0 0 g e 1 0 0 d . 0 . 0 . . 0 0 . 0 . 4 . s O o 0 1 0 0 6 l i 0 2 2 L 0 3 3 0 4 4 8 s n U 0 5 4 9 4 e , o l , , , , , 0 , 6 C 0 8 8 0 3 3 3 b d I a 1 1 2 3 2 2 o t T t i 2 , R e d A e ( r ) ) ) ) d c n S B C C D a e ( ( E Y ( r s N o e B p o O I , E e n C l D n e b C i t ó R i n c U c e u O D a y d r N E t u e E E d s b D i i r n M L s t i E B L I e n D m o E d c ( C o E s n a U l T a I e D s a : d e o d E l M a i d I N r D v L s s b a O o e i I E E E ó d o l i c L m T t i t o C c a I L l o n v B B s t C s n I M a r A a I a u e u t U C c r T L r s j I a t n n U D e r o N D D n A E e r c m o r O E E e V D p R n I s o l C D S e s u E s C ó p i o E E A s E i O . I n r n D s T T r ) o e E o a R i e R R O v R s r s A i o a T I e O N i I n S r a O L m n m P P s M A g A o o u I n a M M V a L a S C H S L I T I I I L l : a : r : : l t s s a n á á u o g C M M I
: l : l : a r u a o g u g P I I
) A (
43
44
EDICIONES FISCALES ISEF 3 5 . 0 9 8 , 1
0 0 . 5 4 2
0 0 . 5 8
3 5 . 0 9 8 , 1
0 0 . 5 4 2
0 0 . 0 8 2
3 5 . 0 9 8 , 1
0 0 . 5 4 2
0 0 . 0 2 3
3 5 . 0 9 8 , 1
0 0 . 5 4 2
0 0 . 0 2 1
3 5 . 0 9 8 , 1
0 0 . 5 4 2
0 0 . 6 8 3
3 5 . 0 9 8 , 1
0 0 . 5 4 2
0 0 . 0 2 3
i u r t s n o o c d s o í o r : d e l a p a r l n d e o a d i c u l i c a i d s d a o r e r n t p ó i e o c m t s a e e m d u r l a s o t p f o o n T m I I d
i u r t s n o c s o d a r d a u c s s o r o t e d a m p e u d c l o a s t o o T d
s d o a i r d o e t i c a r : o o e s t m n i e n s y e u d s a b e i r d r e t i e t n p n i o o c r r l p o a o p o c l t s c y a o e a g s p h u e y r ) s g e o n o A n I ( R N c
B
C
0 0 . O I 0 N 3 4 , U 8 J 1
s e e t l b n e e u y u m b i n r I t e n d o C o l t n e e o i d m a n d a n p u e c r 5 r O e A l O r y b C s e I o u p T o s m C R e n r I S A I g l R n e e I P d d O s s e t o S e r l t r a A a O P C u s n n o e c M n s ó i e c l a a t i n b o i a s H i v a o r s P a s C o a g r a a P p
O Y A M 0 0 . L I 0 R 6 , B 5 A 0 2
O Z R A l M a r g O 0 . e R 0 t 0 E n I R 2 1 , o B 3 t n E 2 e F i m a O e t n R a E l N P E
: s a d a u t c e f e s e n o i c a g o r E
1 A 2 A
. . . a ú n i t n o C
3 A
o r p m o c n i s n ó i c c u d e d a l r o p s e ó t t p n a O b
l a n o i s e f o r e p l n b ó i e c u m a r i n t s l i n e i d m e d t a r a e p n a e t i t i b o a N H
B
C D
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES 0 0 . O I 0 N 0 4 , U 0 J 1 2 0 0 . 0 O 0 Y 4 , A 0 M 1 2
0 0 . 0 4 6 , 3 7
0 6 . 1 4 0 , 6 1 0 0 . 0 4 6 , 3 7
0 6 . 1 8 6 , 9 8
0 4 . 8 1 7 , 0 2 1 0 0 . 0 6 7 , 6 3 1
4 3 . 3 3 3 , 3 8
0 0 . L I 0 R 0 , B 0 A 0 0 2 0 0 . O 0 Z 0 R 4 , A 0 M 1 2 o l u O 0 . c R 0 l 0 á E 0 C R 4 , e B 0 d E 1 a F 2 c i 0 n 0 . á O 0 c R 0 e E 4 , M N 0 E 1 2
0 0 . 0 0 0 , 0 7
6 5 . 5 9 8 , 7 1 0 0 . 0 4 6 , 3 7
6 5 . 5 9 8 , 7 8
4 4 . 4 0 1 , 2 1 1 0 0 . 0 6 7 , 6 3 1 0 2 . 6 3 6 , 6 1 1
4 3 . 3 3 3 , 3 8
0 0 . 0 4 6 , 3 7
0 8 . 3 6 7 , 3 9
0 - 0 0 0 0 . . 0 . 0 0 0 4 4 6 6 6 , , , 7 3 3 6 7 7 3 1
0 8 . 3 2 1 , 0 2
0 0 . 0 4 6 , 3 7
0 0 . 0 4 6 , 3 7
: S A s D a A d s Z a e I z i r m R o l O t e T s u e n U t a e A n s s S a l a e a E b i n d d o o i r a r N p e r c b O p c I u o C m o d o t c c s e S s C / d E t a U s e u l S n D a p t E e E % 5 m o M R D 3 I T s : : o : l s a s n á u á e g M M M I
4 3 . 3 3 3 , 3 8
45
. 6 % 2 7 9 - 9 - 9 . . 4 0 4 a . 4 9 . 5 . 4 . . . ú 8 5 3 0 7 8 8 n 1 3 4 4 8 4 i t 4 3 7 4 , , , 7 , 4 , , n 2 1 4 4 7 4 o 3 3 1 2 3 3 C 6 % 6 7 3 - 3 - 3 6 6 6 . 6 . . . 4 0 . 5 . 2 6 3 5 7 2 2 0 2 6 3 0 0 1 7 9 9 4 9 , , , , , , 9 3 8 1 9 9 3 5 1 2 3 3
4 3 . 3 3 3 , 3 8
0 % 7 7 4 - 4 0 4 7 1 . 0 . 7 . 4 1 . 5 . 7 . . 9 0 9 1 3 2 7 9 1 3 8 7 8 3 1 5 7 7 , , 2 , 2 , , 7 , 5 , 9 1 1 1 5 6 8 3 1 1 2 2 3 6 % 6 7 3 - 3 3 0 6 6 . 4 . 2 . 4 0 . 5 . 6 . . 2 8 4 6 3 5 7 2 0 6 3 2 6 3 0 7 9 9 4 1 , 2 , 6 , , , , , 8 1 9 9 5 4 3 3 3 5 1 2 3
4 3 . 3 3 3 , 3 8
6 % 7 7 4 - 4 - 4 5 8 5 . 5 . . . 4 9 . 5 . 0 2 3 2 7 0 0 6 0 2 3 6 6 0 3 7 0 3 0 , , , , , , 3 3 1 1 3 3 1 2 3 3 3 3
4 3 . 3 3 3 , 3 8
6 % 6 7 3 - 3 - 3 6 6 6 . . . 4 0 . 5 . 6 . 2 6 3 5 7 2 2 0 2 6 3 0 0 1 9 4 9 , 9 , , , , 7 , 8 1 9 9 3 9 3 5 1 2 3 3
: 6 9 o l u c í t r a l e a l u r o b s i a n r e v e f e t a n n r m i e g d e a t e f i e s i r m c a a í x B T L E : s : l o l a n a u e u g g I M I
e j a t n e c r o P : r o P
. M . P r s o e p m s o l e l e d i d a m n l n i l t e a g e e n n R r o ó d r i i a c A s o i R m v a g S s G r a I o o t j r n A f a s i e c p e P e t a a d o p A u g m R p o u R % a o 0 m C S I I 1 P C S I : : s : s : : : l : l o l o l a s a n a n a u á u e u e u g M I g M I g M I g I
46
EDICIONES FISCALES ISEF 0 0 . 5 4 2
3 5 . 0 9 8 , 1
0 0 . 5 4 2
3 5 . 0 9 8 , 1
0 0 . 5 4 2
3 5 . 0 9 8 , 1
0 0 . 5 4 2
3 5 . 0 9 8 , 1
0 0 . 5 4 2
) R S I L a l 0 e 0 d . , 5 4 o f 2 a r r á P o u t r c a o u s o C : , d i E I u L V t r B s n I C ó i n o U c c c D a s E r o d D F , a r O 5 d 1 N 1 a L o u l c A I u s s D í c o o r E t t d r R A e a P ( M p 1
6 9 2 1 . 0
0 0 . 0 3 4 , 8 1 6 9 2 1 . 0
0 4 . 8 8 3 , 2
6 9 2 1 . 0
0 0 . 0 6 5 , 0 2 6 9 2 1 . 0
4 4 . 4 6 6 , 2
3 5 . 0 9 8 , 1
6 9 2 1 . 0
0 0 . 0 2 1 , 3 2
3 5 . 0 9 8 , 1
6 9 2 1 . 0
0 0 . 0 3 4 , 8 1 -
0 4 . 8 8 3 , 2
0 0 . 0 6 5 , 0 2 -
4 4 . 4 6 6 , 2
0 2 . 6 9 9 , 2
0 0 . 0 2 1 , 3 2
0 2 . 6 9 9 , 2
0 8 . 3 2 1 , 0 2
-
-
-
-
-
-
i u r t s n o c s o d a r d a u c s o r t e m e d l a s t o o T d
s o d a r d a u c s o r t e m e d n ó i s o c r d o a p p u o r c P o
l a i d e r P
e l b i c u d e d o n l a i d e r P
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: l a u g I
: r o P
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: E L B I C U D E D L A I l a D i d E R e r P P
0 6 . 1 4 0 , 6 1 - -
6 5 . 5 9 8 , 7 1 - -
s % o 0 s 2 e r l g e n l I a s n o á i s m i e v D o r s p o o l e g a D “ p o V I m o o l u c t í o T d l n e a c d i l X I p a o , l u R t í S I p a L a C l l e e d , n X e I e n s i r ó c a r c a a l r c f e , 2 d 4 n 1 e t . b r e a d ” s s o a c s i e s r í F g n s i s a o n o t s s e r , e n P ó i s a . n l i s p n o o a s g e a n r r t t e g s i n e b u O s o n e l n u e E q d
s e l b i c l e u b d i e c d u o d e n d l l a i a i d d e r e r P P : s : o l n a ) e u g A M I (
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES 0 0 . 0 O I 0 , N 0 2 U 1 J
0 0 . 0 0 8 , 0 0 1
O Y A M
s e l b e u m n I e d o t n e i m a d n e r r l a i a 6 b u c r O S e C I r m T o o C p C A l R a R S I c P o e L O d S s A e a l r C a a u p s n e M s e l a n o i s i v o r P s o g a P
0 0 . L I 0 R 0 6 , B 3 A 1
O Z R A M
l a r g e t n I o t n e i m a e t n a l P
O 0 0 . R 0 E 0 R 2 , B 4 E 1 F O R E N E
: s a d a u t c e f e s e n o i c a g o r E
. . . a ú n i t n o C
0 0 . 0 0 8 , 0 0 1
0 0 . 0 0 8 , 0 0 1 0 0 . 0 0 8 , 0 0 1 0 0 . 0 0 8 , 0 0 1 0 0 . 0 0 8 , 0 0 1 ) A (
r o d a d n e r a r c i a l s í f a a o r : n o i e o a t d t s o a r í r d n e e n y e p e u p s l r b e e r i a t r o d l l e n i a d o r a i d a c t a e d r d l p a a n o e r o g a t r t c s p e a e a b u t p u s p n s e l e m R R E I
l a g u y n o c d a d e i c o s i n d a d e i p o r p o c y a h o N
1 A B 2 A B
47
48
EDICIONES FISCALES ISEF 0 0 . 0 O I 0 , N 2 0 U 3 J 1
0 0 . 0 0 8 , 0 0 1
0 0 . 0 0 4 , 9 2
0 3 . 0 7 7 , 0 2
0 7 . 9 2 6 , 8
% 2 5 . 3 2
1 7 . 9 2 0 , 2
0 0 . O 0 Y 0 2 , A 0 M 3 1
0 0 . 0 0 8 , 0 0 1
0 0 . 0 0 4 , 9 2
0 3 . 0 7 7 , 0 2
0 7 . 9 2 6 , 8
% 2 5 . 3 2
1 7 . 9 2 0 , 2
0 0 . L I 0 R 0 2 , B 0 A 3 1 0 0 . O 0 Z 0 R 2 , A 0 M 3 1
0 0 . 0 0 8 , 0 0 1 0 0 . 0 0 8 , 0 0 1
0 0 . 0 0 4 , 9 2
0 3 . 0 7 7 , 0 2
0 7 . 9 2 6 , 8
% 2 5 . 3 2
1 7 . 9 2 0 , 2
0 0 . 0 0 4 , 9 2
0 3 . 0 7 7 , 0 2
0 7 . 9 2 6 , 8
% 2 5 . 3 2
1 7 . 9 2 0 , 2
0 O 0 . R 0 E 0 o , l R 2 u B 0 c E 3 l 1 á F C 0 e O 0 . 0 d 0 a R 2 E , c i N 0 n E 3 á 1 c e M
0 0 . 0 0 8 , 0 0 1 0 0 . 0 0 8 , 0 0 1
0 0 . 0 0 4 , 9 2
0 3 . 0 7 7 , 0 2
0 7 . 9 2 6 , 8
% 2 5 . 3 2
1 7 . 9 2 0 , 2
0 0 . 0 0 4 , 9 2
0 3 . 0 7 7 , 0 2
0 7 . 9 2 6 , 8
% 2 5 . 3 2
1 7 . 9 2 0 , 2
r o d s a o d d n a e r r b r a o l c a o t o i n e : r a i s t m a a d a n d d a n i z e r e r r r r o a a t l b u e u a d s s a r e d o n a p o g s i a p S o c E s c a u S e r d t E g e n e n D R M I
: s o n e M
: 6 9 o l u c í t r a l e a l u r o b s i a n r e v e f e t a n n r m i e g d e a t e f i e s i r m c a a í x B T L E
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ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
49
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50
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ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
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CAPITULO III ENAJENACION DE BIENES (INMUEBLES) 1. DE LOS INGRESOS 1.1. Ingresos Gravables De acuerdo con el artículo 119 de la Ley, se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación:
a) En los casos de permuta2 se considerará que hay dos enajenaciones.
b) Se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación.
c) Cuando por la naturaleza de la transmisión no haya contraprestación, se atenderá al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales.
1.2. Ingresos que no se Consideran Enajenación No se considerarán ingresos por enajenación, de acuerdo con el último párrafo de este artículo, los que deriven de la transmisión de propiedad de bienes por:
a) Causa de muerte, y b) La donación. 1.3. Ingresos Exentos La enajenación de la casa habitación del contribuyente El artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley, señala como ingreso exento la enajenación de la casa habitación del contribuyente, 2 Es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa por otra. (Art. 2327 CC).
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EDICIONES FISCALES ISEF
siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV, Sección I, del Título IV, de esta Ley, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestración obtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público conforme a dicho Capítulo. La exención prevista en este inciso será aplicable siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir la verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación. El último párrafo se refiere a obligaciones de los fedatarios públicos en relación a estas operaciones.
Conceptos que comprenden la casa habitación Asimismo, el Reglamento aclara en su artículo 154, que para los efectos del artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley, se considera que la casa habitación del contribuyente comprende además la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación.
Criterio normativo 42/ISR/N. Ingresos por enajenación de bienes inmuebles destinados a casa habitación. Este criterio, aclara que para efectuar el cálculo de la superficie del terreno, no deberá tomarse en cuenta el área cubierta por las construcciones destinadas a un fin diverso al habitacional.
Documentos para acreditar la exención El Reglamento en su artículo 155, obliga a los contribuyentes a acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación, siempre que el domicilio consignado en dicha documentación coincida plenamente o, en su caso, con alguno de los elementos fundamentales del domicilio del inmueble enajenado utilizados en el instrumento correspondiente:
I. La credencial para votar, expedida por el Instituto Nacional Electoral.
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II. Los comprobantes fiscales de los pagos efectuados por la
prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija.
III. Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.
La documentación a que se refieren las fracciones anteriores, deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.
Comentario: Si el enajenante no presenta ningún documento de
los mencionados pagará el ISR.
Enajenación de derechos parcelarios o comuneros Estas enajenaciones se encuentran reguladas por el artículo 93, fracción XXVIII, de la Ley.
2. DEL CALCULO ANUAL 2.1. Determinación de la Ganancia Acumulable y No Acumulable El artículo 120, señala que las personas que obtengan ingresos por enajenación de bienes, podrán efectuar las deducciones a que se refiere el artículo 121 de esta Ley; con la ganancia así determinada se calculará el impuesto anual como sigue:
I. La ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años.
II. El resultado que se obtenga conforme a la fracción anterior, será la parte de la ganancia que se sumará a los demás ingresos acumulables del año de calendario de que se trate y se calculará, en los términos de este Título, el impuesto correspondiente a los ingresos acumulables.
III. La parte de la ganancia no acumulable se multiplicará por la
tasa de impuesto que se obtenga conforme al siguiente párrafo. El impuesto que resulte se sumará al calculado conforme a la fracción que antecede. El contribuyente podrá optar por calcular la tasa a que se refiere el párrafo que antecede, conforme a lo dispuesto en cualquiera de los dos incisos siguientes:
a) Se aplicará la tarifa que resulte conforme al artículo 152 de
esta Ley a la totalidad de los ingresos acumulables obtenidos
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EDICIONES FISCALES ISEF en el año en que se realizó la enajenación, disminuidos por las deducciones autorizadas por la propia Ley, excepto las establecidas en las fracciones I, II, y III del artículo 151 de la misma. El resultado así obtenido se dividirá entre la cantidad a la que se le aplicó la tarifa y el cociente será la tasa.
ESQUEMA Tasa = Tarifa art. 152 =% Base a la cual se le aplicó la tarifa del art. 152
b) La tasa promedio que resulte de sumar las tasas calculadas conforme a lo señalado en el inciso anterior para los últimos cinco ejercicios, incluido aquél en el que se realizó la enajenación, dividida entre cinco.
ESQUEMA Tasa =
Suma de las tasas de los últimos 5 ejercicios =% 5
Cuando el contribuyente no hubiera obtenido ingresos acumulables en los cuatro ejercicios previos a aquél en que se realice la enajenación, podrá determinar la tasa promedio a que se refiere el párrafo anterior con el impuesto que hubiese tenido que pagar de haber acumulado en cada ejercicio la parte de la ganancia por la enajenación de bienes a que se refiere la fracción I de este artículo. El artículo 202, del Reglamento, estipula que para los efectos del artículo 120, fracción III, inciso b) de la Ley, las personas físicas que no hubieran obtenido ingresos acumulables en cualquiera de los cuatro ejercicios previos a aquél en que se realice la enajenación, podrán determinar la tasa en términos del artículo 120, párrafo segundo de la Ley, respecto de los ejercicios en los cuales no obtuvieron ingresos.
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ESQUEMA Total de ingresos por enajenación Menos: Ingresos exentos Ingresos gravados Menos: Deducciones autorizadas actualizadas (art. 121) Ganancia total (cuando las deducciones son inferiores) Entre: Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación (sin exceder de 20 años) Ganancia acumulable que se sumará a los demás ingresos
$ $ $ $ $ X $
Por lo tanto: Ganancia total Menos: Ganancia acumulable GANANCIA NO ACUMULABLE
$ $ $
2.2. Cálculo del Impuesto del Ejercicio Ganancia no acumulable Por: Tasa de impuesto (tomando cualquiera de las dos opciones anteriores) Impuesto de la ganancia no acumulable Más: Impuesto de los ingresos acumulables IMPUESTO DEL EJERCICIO
$ % $ $ $
En este esquema se consideró que no existen pérdidas por enajenación de bienes. 2.3. Enajenación de Inmuebles en Copropiedad El Reglamento en su artículo 201, menciona las siguientes reglas: En la enajenación de inmuebles cuyo dominio pertenezca en pro indiviso a varias personas físicas, cada copropietario determinará la ganancia conforme al Título IV, Capítulo IV de la Ley; a cada proporción de la ganancia resultante para cada copropietario se le aplicará lo dispuesto en el artículo 120 de la Ley.
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En el caso de que no pudieran identificarse las deducciones que correspondan a cada copropietario, éstas se harán en forma proporcional a los derechos de copropiedad. Lo dispuesto en el primer párrafo de este artículo, será aplicable a la enajenación de inmuebles que realice el representante de la sucesión con consentimiento de los herederos o legatarios, considerando la proporción que a cada uno de ellos le corresponda en la sucesión.
3. PAGO DEL ISR EN ENAJENACIONES A PLAZOS El último párrafo del artículo 120 de la Ley, tipifica que cuando el pago se reciba en parcialidades el impuesto que corresponda a la parte de la ganancia no acumulable se podrá pagar en los años de calendario en los que efectivamente se reciba el ingreso, siempre que el plazo para obtenerlo sea mayor a 18 meses y se garantice el interés fiscal. Para determinar el monto del impuesto a enterar en cada año de calendario, se dividirá el impuesto calculado conforme a la fracción III de este artículo, entre el ingreso total de la enajenación, y el cociente se multiplicará por los ingresos efectivamente recibidos en cada año de calendario. La cantidad resultante será el monto del impuesto a enterar por este concepto en la declaración anual.
ESQUEMA Ganancia total Menos: Ganancia acumulable Ganancia no acumulable Por: Tasa (calculada considerando cualquiera de las opciones del art. 120 de la Ley) Impuesto a la ganancia no acumulable Entre: Ingresos totales por la enajenación Cociente Por: Ingresos efectivamente recibidos en el año de calendario MONTO DEL IMPUESTO A ENTERAR EN LA DECLARACION ANUAL
$ $ $ X $ $ X $ $
El artículo 203 del Reglamento del ISR menciona el procedimiento que debe seguirse para efectos del último párrafo del artículo 120 de la Ley, esto es, cuando se pacte el pago en parcialidades.
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Responsabilidad solidaria de los fedatarios públicos en la enajenación de inmuebles a plazo Regla 3.15.3., esta regla limita la responsabilidad de los fedatarios públicos en las enajenaciones de inmuebles a plazos, en lo que respecta al cálculo y entero del IVA y del ISR, por lo que corresponda a la parte del precio que ya se hubiera cubierto, el cual se deberá consignar en la escritura pública.
4. DE LAS DEDUCCIONES 4.1. Deducciones Autorizadas El artículo 121 de la Ley del ISR da la opción de efectuar las siguientes deducciones:
I. El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos 10% del monto de la enajenación de que se trate.
II. El importe de las inversiones hechas en construcciones, me-
joras y ampliaciones, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación. El importe se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley.
III. Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras
de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante. Serán deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles.
IV. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien.
La diferencia entre el ingreso por enajenación y las deducciones a que se refiere este artículo, será la ganancia sobre la cual, siguiendo el procedimiento señalado en el artículo 120 de esta Ley, se calculará el impuesto.
4.2. Actualización de Gastos Notariales, Impuestos y Derechos, Avalúos, Comisiones y Mediaciones Las deducciones a que se refieren las fracciones III y IV se actualizarán por el período comprendido desde el mes en el que se efectuó la erogación respectiva y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se realice la enajenación.
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ESQUEMA (Actualización de gastos notariales, impuestos y derechos, avalúos pagados por el enajenante) Gastos notariales, impuestos y derechos y avalúos Por: INPC del mes inmediato anterior a aquél FA = en el que se realice la enajenación INPC del mes en que se efectuó la erogación respectiva GASTOS NOTARIALES, IMPUESTOS Y DERECHOS POR ESCRITURAS Y AVALUOS ACTUALIZADOS
$
=
X
$
ESQUEMA (Actualización de comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante) Comisiones y mediaciones Por: INPC del mes inmediato anterior a aquél FA = en el que se realice la enajenación INPC del mes en que se efectuó la erogación respectiva COMISIONES Y MEDIACIONES ACTUALIZADAS
$
=
X $
La Regla 3.15.1. da la opción de actualizar las deducciones señaladas en el artículo 121, conforme la tabla contenida en el anexo 9 de la RMF. (apéndice D)
ESQUEMA Con factor: Costo de adquisición de terreno Por: Factor (si el terreno se adquirió el 25-04-2005 y se enajenó el 24-11-2016) COSTO ACTUALIZADO
$ 85,400.00 1.56 $ 133,224.00
Con INPC: Costo de adquisición Por: FA = 10-2016 = 121.0070 = 04-2005 78.5046 COSTO ACTUALIZADO
$ 85,400.00 1.5414 $ 131,635.56
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Comentario: Como podrá observarse, el costo actualizado con
INCP es menor, originándose con ello mayor utilidad y en consecuencia mayor impuesto.
En los casos prácticos que se presentan por enajenación de inmuebles, se consideran los dos cálculos para mayor claridad. 4.3. Costo de Adquisición con Aviso de Terminación de Obra o Avalúo En relación con el artículo 121, fración II, de la Ley, el artículo 205 del Reglamento, tiene previsto que cuando el enajenante no pueda comprobar el costo de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble, se considerará como costo el valor que se contenga en el aviso de terminación de obra. Cuando dicho aviso precise la proporción del valor de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble que corresponde al terreno y la que se refiere a la construcción, el contribuyente considerará únicamente como costo el valor que corresponda a la construcción. Las autoridades fiscales podrán ordenar, practicar o tomar en cuenta el avalúo de las inversiones por los conceptos mencionados, referidos a la fecha en la que las construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble se hayan terminado. Cuando el valor de avalúo sea inferior en más de un 10% de la cantidad que se contenga en el aviso de terminación de obra, se considerará el monto del avalúo como costo de las inversiones. Cuando por cualquier causa los contribuyentes no puedan comprobar el costo de las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones realizadas en un inmueble, podrán considerar como costo de dichas inversiones el 80% del valor de las construcciones que reporte el avalúo que al efecto se practique, referido a la fecha en que las mismas inversiones fueron terminadas, tomando en consideración la antigüedad que el citado avalúo reporte.
4.4. Costo de Adquisición Conforme Avalúo en Adquisición por Prescripción El Reglamento en su artículo 204, menciona que cuando un bien inmueble se adquiera por prescripción se determinará su costo conforme al avalúo que haya servido de base para el pago de impues-
Comentario: En lo que respecta a los avalúos para efectos fiscales, favor de revisar el numeral 7.4. de este tema.
60
EDICIONES FISCALES ISEF
tos con motivo de la adquisición, disminuido por las deducciones señaladas por el artículo 131 de la Ley. Señalando textualmente, lo siguiente: •
•
•
Si en la fecha en que se adquirió no procedía la realización del avalúo se efectuará uno referido al momento en que la prescripción se hubiera consumado, independientemente de la fecha de la sentencia que la declare. Cuando no pueda determinarse la fecha en que se consumó la prescripción adquisitiva, se tomará como tal aquélla en que se haya interpuesto la demanda. Queda excluido de esta disposición el caso en que se acuda a la prescripción para purgar vicios en los supuestos del artículo 216, párrafo segundo de este Reglamento.
4.5. Determinación del Costo Comprobado de Adquisición De acuerdo con el artículo 123 de la Ley el costo de adquisición será igual a la contraprestación que se haya pagado para adquirir el bien, sin incluir los intereses ni las erogaciones a que se refiere el artículo 122, cuando el bien se hubiese adquirido a título gratuito o por fusión o escisión de sociedades, se estará a lo dispuesto por el artículo 124 de esta Ley.
4.6. Costo de Adquisición por Herencia, Legado o Donación Tratándose de bienes inmuebles adquiridos por herencia, legado o donación, se considerará como costo de adquisición o como costo promedio por acción, según corresponda el que haya pagado el autor de la sucesión o el donante, y como fecha de adquisición, la que hubiere correspondido a estos últimos. Cuando a su vez el autor de la sucesión o el donante hubieran adquirido dichos bienes inmuebles a título gratuito, se aplicará la misma regla. Tratándose de la donación por la que se haya pagado el impuesto sobre la renta, se considerará como costo de adquisición el valor de avalúo que haya servido para calcular dicho impuesto y como fecha de adquisición aquélla en que se pagó el impuesto mencionado. (Artículo 124, párrafo sexto, de la Ley).
4.7. Costos de Adquisición por Otros Conceptos Continuando con el Reglamento, el artículo 208 nos indica que para efectos de los artículos 123 y 124, párrafo penúltimo de la Ley, se considerará costo de adquisición:
1. Tratándose de bienes adquiridos en rifa o sorteo antes del 1 de enero de 1981, el que haya servido para efectos del impuesto federal sobre loterías, rifas, sorteos y juegos permitidos.
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
61
2. Tratándose de bienes adquiridos en rifa o sorteo a partir de la
fecha antes citada, el que haya servido para efectos del impuesto.
3. Si para determinar la base de los mencionados impuestos se practicó avalúo, éste servirá como costo referido a la fecha de adquisición.
4. Tratándose de bienes adquiridos por donación hecha por la
Federación, las Entidades Federativas, Municipios u Organismos Descentralizados, el costo de adquisición que dicho bien haya tenido para el donante. Si no pudiera determinarse el costo que el bien tuvo para el donante, se considerará costo de adquisición del donatario el 80% del valor de avalúo practicado al bien de que se trate referido al momento de la donación.
4.8. Separación del Costo Comprobado de Adquisición por Construcción y Terreno De conformidad con el artículo 124, fracción I de la Ley, para actualizar el costo comprobado de adquisición y, en su caso, el importe de las inversiones deducibles, tratándose de bienes inmuebles y de certificados de participación inmobiliaria no amortizables, se procederá como sigue:
I. Se restará del costo comprobado de adquisición, la parte
correspondiente al terreno y el resultado será el costo de construcción. Cuando no se pueda efectuar esta separación se considerará como costo del terreno el 20% del costo total.
ESQUEMA Costo comprobado de adquisición del inmueble Menos:
$
Importe correspondiente al terreno (cuando se conoce) COSTO DE CONSTRUCCION
$ $
ESQUEMA Costo comprobado de adquisición del inmueble Por: Proporción del terreno (cuando no se conoce) COSTO DEL TERRENO
$ 20% $
62
EDICIONES FISCALES ISEF
El Reglamento en su artículo 209, da otras formas de separación, mencionando que cuando no pueda separarse del costo comprobado de adquisición, la parte que corresponda al terreno y la que se refiere a la construcción, los contribuyentes podrán considerar la proporción que se haya dado en el avalúo practicado a la fecha de la adquisición del bien de que se trate, o bien se podrán considerar las proporciones que aparezcan en los valores catastrales que correspondan a la fecha de adquisición.
4.9. Actualización de Construcciones, Mejoras y Adaptaciones II. El costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3%
anual por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en ningún caso dicho costo será inferior al 20% del costo inicial. El costo resultante se actualizará por el período comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y
hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación. Las mejoras o adaptaciones que implican inversiones deducibles deberán sujetarse al mismo tratamiento.
ESQUEMA Costo de construcción Por: Tasa de disminución (3% anual por año transcurrido desde la fecha de adquisición hasta la fecha de ena jenación) IMPORTE A DISMINUIR DEL COSTO DE CONSTRUCCION
$
% $
Es decir: Costo de construcción Menos: Disminución del costo de construcción Costo de construcción por disminuir (en ningún caso inferior al 20% del costo inicial), considerando como costo inicial, al costo de construcción Por: INPC del mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación = FA = INPC del mes en que se realizó la adquisición
$ $ $
X
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
63
COSTO DE LA CONSTRUCCION ACTUALIZADO (NUNCA INFERIOR AL 10% DEL MONTO DE LA ENAJENACION), CUANDO SE ENAJENE UN TERRENO CON CONSTRUCCION, PARA COMPARAR EL 10% DEL MONTO DE LA ENAJENACION, SE TOMARA EL COSTO ACTUALIZADO DEL TERRENO Y EL DE LA CONSTRUCCION $
4.10. Actualización de Terrenos En el caso de terrenos el costo de adquisición se actualizará por el período comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación, esto es, de acuerdo al cuarto párrafo del artículo 124, de la Ley.
4.11. Expedición de CFDI con Complementos en Operaciones de Inmuebles La Regla 2.7.1.23., señala que en operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles celebrados ante notario público, los adquirentes de dichos bienes comprobarán el costo de adquisición para los efectos de deducibilidad y acreditamiento, con el CFDI que expidan dichos notarios por los ingresos que perciban, siempre y cuando incorporen a dichos comprobantes el correspondiente complemento por cada inmueble enajenado, que al efecto publique el SAT en su portal. Esta regla, también menciona los casos en que no deberá expedirse el complemento, asimismo, sentencia que el complemento servirá para comprobar los costos de adquisición.
Comentario. Se recomienda al lector revisar lo extenso de esta
disposición.
64
EDICIONES FISCALES ISEF
ESQUEMA Costo del terreno Por: INPC del mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación = FA = INPC del mes en que se realizó la adquisición COSTO ACTUALIZADO DEL TERRENO (NUNCA INFERIOR AL 10% DEL MONTO DE LA ENAJENACION)
$
X
$
El ingreso presunto para el adquirente en la enajenación de bienes inmuebles, a que se refiere el artículo 125 de la Ley, es tratado en el Capítulo de Adquisición de bienes inmuebles. 5. DE LOS PAGOS PROVISIONALES 5.1. Pago Provisional por Cada Operación El artículo 126, primer párrafo, señala que los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes inmuebles, efectuarán pago provisional por cada operación, aplicando la tarifa que se determine conforme al siguiente párrafo a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. El resultado que se obtenga conforme a este párrafo se multiplicará por el mismo número de años en que se dividió la ganancia, siendo el resultado el impuesto que corresponda al pago provisional. El segundo párrafo, se refiere a la tarifa aplicable para los pagos provisionales, tarifa que aparece en el apéndice C.
ESQUEMA Total de ingresos por enajenación Menos: Deducciones autorizadas actualizadas (art. 121) Ganancia del período (cuando las deducciones son inferiores) Entre: Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación (sin exceder de 20 años) GANANCIA ANUALIZADA (BASE DEL IMPUESTO)
$ $ $
X $
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
65
Aplicación de la tarifa: Menos: Límite inferior Excedente del límite inferior Por: Porcentaje aplicable Impuesto marginal Más: Cuota fija ISR anualizado Por: Número de años (mismos en que se dividió la ganancia) PAGO PROVISIONAL
$ $ % $ $ $ X $
La Regla 3.15.4., menciona que esta tarifa se da a conocer en el anexo 8 de la Resolución Miscelánea Fiscal.
5.2. Responsabilidad de Fedatarios Públicos El tercer párrafo del artículo 126 señala las obligaciones de los fedatarios públicos respecto a los pagos provisionales.
5.3. Excepción de la Responsabilidad para Fedatarios en Pagos Provisionales El artículo 212 del reglamento, específica que los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios quedan relevados de la obligación de efectuar el cálculo y entero del impuesto a que se refiere el artículo 126, tercer párrafo, de la Ley, cuando la enajenación de inmuebles se realice por personas físicas dedicadas a actividades empresariales, éstas declaren que el inmueble forma parte del activo de la empresa y exhiban copia sellada o copia del acuse de recibo electrónico con sello digital de la declaración correspondiente al último año de calendario para el pago del impuesto; tratándose del primer año de calendario deberá presentarse copia de la constancia de inscripción en el registro federal de contribuyentes o, en su defecto, de la solicitud de inscripción en el citado registro o, de la cédula de identificación fiscal o, acuse único de inscripción en el registro federal de contribuyentes. Sin embargo el segundo párrafo, menciona que cuando las ena jenaciones las efectúen quienes tributen en el Régimen de Incorporación Fiscal, dichos fedatarios, deberán efectuar el cálculo y entero de los pagos provisionales. El artículo 214, del Reglamento, también hace referencia al artículo 126, párrafo tercero, de la ley, obligando a los fedatarios a
66
EDICIONES FISCALES ISEF
calcular y, en su caso, enterar el pago provisional, aún en enajenaciones en las que la firma de la escritura o minuta se hubiese realizado por un juez en rebeldía del enajenante.
5.4. Proporcionar Información a los Contribuyentes por la Determinación del ISR, por Parte de los Fedatarios Públicos La regla 3.15.5., menciona que para los efectos del artículo 126, tercer párrafo de la Ley del ISR, los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios públicos ante quienes se consignen operaciones de enajenación de bienes inmuebles, acreditarán que cumplieron con la obligación de entregar al contribuyente la información relativa a la determinación del cálculo del ISR, siempre que para ello, conserven el acuse de recibo del documento que le hayan entregado al enajenante y que contenga como mínimo los siguientes datos:
I.
Nombre y clave en el RFC del fedatario.
II. Nombre y clave en el RFC del contribuyente o, en su caso, la CURP.
III. Precio de enajenación del terreno y de la construcción, desglosando ingresos gravados y exentos.
IV. Fecha de enajenación del terreno y de la construcción, señalando día, mes y año.
V. Costo del terreno y de la construcción (histórico y actualizado).
VI. Fecha de adquisición del terreno y de la construcción (desglosando día, mes y año).
VII. Desglose de las deducciones autorizadas, señalando en su caso el día, mes y año; así como el monto histórico y actualizado.
VIII. El ISR causado y retenido generado por la enajenación. IX. El procedimiento utilizado para el cálculo de la retención del impuesto.
La regla 3.15.6., da el procedimiento para cumplir la obligación de los fedatarios públicos de pagar el ISR y el IVA.
5.5. Pagos Provisionales con Fecha de Adquisición de Terreno y Construcción Distinta Para resolver el problema cuando se enajena un bien inmueble cuya fecha de adquisición del terreno no coincida con la fecha de la construcción, el Reglamento en su artículo 200 nos indica el proce-
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
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dimiento para calcular la ganancia anual y los pagos provisionales, de acuerdo con los siguientes incisos:
I. Del importe total de la operación, se separará el precio de enajenación tanto del terreno como el de la construcción.
II. Se obtendrá por separado la ganancia relativa al terreno y
a la construcción, calculada conforme al artículo 121 de la Ley. Tratándose de deducciones que no puedan identificarse si fueron efectuadas por el terreno o por la construcción, se considerarán hechas en relación con ambos conceptos en la proporción que les corresponda conforme al precio de enajenación.
III. Las ganancias obtenidas conforme a la fracción anterior se
dividirán entre el número de años transcurridos, sin que exceda de veinte, entre la fecha de adquisición y construcción, respectivamente, y la de enajenación; la suma de ambos resultados será la parte de la ganancia que se acumulará a los demás ingresos obtenidos en el año de calendario de que se trate.
IV. El pago provisional se calculará como sigue: a) Al monto de la ganancia acumulable conforme a la fracción III de este artículo se le aplicará la tarifa del artículo 152 de la Ley y el resultado que se obtenga se dividirá entre dicha ganancia acumulable.
b) El cociente que se obtenga conforme al inciso a) de esta
fracción, se multiplicará por el monto de la ganancia acumulable correspondiente al terreno y a la construcción, respectivamente; cada resultado se multiplicará por el número de años que corresponda, según se trate del terreno o de la construcción.
c) La suma de los resultados obtenidos en base al inciso anterior, será el monto del pago provisional a enterar.
5.6. Enajenación de Inmuebles por Adjudicación Judicial Del artículo 213 del Reglamento, de su primer párrafo, podemos extraer; que las personas físicas que obtengan ingresos por la ena jenación de inmuebles por adjudicación judicial o fiduciaria, para los efectos del artículo 14, fracción II del Código Fiscal de la Federación, considerarán que la enajenación se realiza en el momento en que se finque el remate del bien, debiendo realizar, en su caso, el pago provisional.
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EDICIONES FISCALES ISEF
Las disposiciones contempladas en el segundo párrafo de este artículo reglamentario, se encuentran en el Capítulo IV “Adquisición de Bienes Inmuebles”.
6. ISR A ENTIDADES FEDERATIVAS El artículo 127, de la Ley, obliga a los contribuyentes que enajenen terrenos, construcciones o terrenos y construcciones, a efectuar un pago por cada operación, aplicando la tasa del 5% sobre la ganancia obtenida, el cual se enterará mediante declaración que presentarán ante las oficinas autorizadas de la Entidad Federativa en la cual se encuentre ubicado el inmueble de que se trate. Este pago es con independencia del que tenga que efectuarse de acuerdo con el artículo 126 de la Ley.
6.1. Acreditamiento Contra el Pago Provisional El segundo párrafo de este artículo, establece que será acreditable contra el pago que se efectúe por la misma operación en los términos del artículo 126 de la Ley. Cuando el pago a que se refiere este artículo exceda del pago provisional determinado conforme al artículo 126 de la Ley, únicamente se enterará el impuesto que resulte conforme al citado artículo a la Entidad Federativa de que se trate.
ESQUEMA (Cuando el ISR a la entidad federativa es menor al de la Federación) Ingresos por enajenación de bienes inmuebles Menos: Deducciones autorizadas Ganancia Por: Tasa ISR A PAGAR A LA ENTIDAD FEDERATIVA EN DONDE SE ENCUENTRE EL INMUEBLE
$ $ $ 5% $
Acreditamento: ISR conforme al art. 126 Menos: ISR pagado a la entidad federativa en donde se encuentre el inmueble (cuando es menor) ISR A PAGAR A LA FEDERACION
$ $ $
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
69
ESQUEMA (Cuando el ISR a la entidad federativa es mayor al de la Federación) Ingresos por enajenación de bienes inmuebles Menos: Deducciones autorizadas Ganancia Por: Tasa ISR A PAGAR A LA ENTIDAD FEDERATIVA EN DONDE SE ENCUENTRE EL INMUEBLE
$ $ $ 5% $
Acreditamento: ISR conforme al art. 126 Menos: ISR pagado a la entidad federativa en donde se encuentre el inmueble (cuando es mayor) ISR A LA FEDERACION (NO HAY PAGO)
$ $ ($)
Por lo tanto: SE PAGARA UNICAMENTE EL ISR CONFORME AL ART. 126 A LA ENTIDAD FEDERATIVA
$
Comentario: De acuerdo con los esquemas anteriores, deja cla-
ro que el ISR que corresponda a la Entidad Federativa nunca podrá ser mayor al determinado conforme al artículo 126.
6.2. Responsabilidad de Fedatarios Públicos El tercer párrafo de este artículo 127 responsabiliza a los fedatarios públicos a calcular y enterar el impuesto en el mismo plazo que señala el tercer párrafo del artículo 126 de la Ley, desde luego, cuando la operación sea consignada en escritura pública.
6.3. Opción por Ventas a Plazos Los contribuyentes que ejerzan la opción a que se refiere el último párrafo del artículo 120 de esta Ley, aplicarán la tasa del 5% sobre la ganancia que se determine de conformidad con dicho párrafo en el ejercicio de que se trate, la cual se enterará mediante declaración que presentarán ante la Entidad Federativa en las mismas fechas de pago establecidas en el artículo 150 de esta Ley.
70
EDICIONES FISCALES ISEF
6.4. Acreditamiento contra el ISR del Ejercicio El pago efectuado conforme a este artículo será acreditable contra el impuesto del ejercicio.
7. DE LAS PERDIDAS POR ENAJENACION DE BIENES INMUEBLES Notas aclaratorias: Estimado lector, en el estudio de este apartado favor de considerar lo siguiente:
a) Cuando se utilice el término “enajenación de bienes” , debe entenderse que se refiere a inmuebles, acciones, partes sociales o certificados de aportación patrimonial. b) Asimismo, cuando se mencione el término “pérdida(s)” o “ganancia por enajenación de bienes” deberá entenderse que se refiere a la originada por cualquiera de los conceptos antes mencionados.
Lo anterior, es para que usted no se quede con la idea de que las pérdidas sólo proceden para inmuebles, sin embargo, el objetivo
de este apartado sólo está enfocado al tratamiento fiscal de las pérdidas por la enajenación de dichos inmuebles. 7.1. Determinación de la Pérdida
El último párrafo del artículo 121, menciona que cuando los contribuyentes efectúen las deducciones a que se refiere este artículo y sufran pérdidas en la enajenación de bienes inmuebles, podrán disminuir dichas pérdidas en el año de calendario de que se trate o en los tres siguientes, conforme a lo dispuesto en el artículo 122 de la Ley.
ESQUEMA Total de ingresos por enajenación de bienes (en nuestro caso inmuebles) Menos: Ingresos exentos Ingresos gravados Menos: Deducciones autorizadas del art. 121 de la Ley (cuando sean mayores a los ingresos) PERDIDA FISCAL
$ $ $ $ $
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
71
7.2. Tratamiento de las Pérdidas Disminuibles Del artículo 122, de la Ley, indica que los contribuyentes, que sufran pérdidas en la enajenación de inmuebles, disminuirán dichas pérdidas conforme a lo siguiente: De acuerdo con la fracción I: La pérdida se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación del bien de que se trate; cuando el número de años transcurridos exceda de diez, solamente se considerarán diez años. El resultado que se obtenga será la parte de la pérdida que podrá disminuirse de los demás ingresos, excepto de los ingresos a que se refieren los Capítulos I y II de este Título, que el contribuyente deba acumular en la declaración anual de ese mismo año o en los siguientes tres años de calen-
dario.
Comentario: El Capítulo I se refiere a los ingresos por sueldos y
salarios, y el Capítulo II a los ingresos por actividades empresariales y profesionales.
ESQUEMA Pérdida fiscal Entre: Años transcurridos entre la adquisición y la enajenación (no debe exceder de diez) PERDIDA DISMINUIBLE
$ $ $
Por lo tanto: Demás ingresos acumulables del año en el que ocurrió la pérdida, en su caso Menos: Ingresos acumulables por sueldos y salarios y actividades empresariales y profesionales Ingresos acumulables sujetos a disminución Menos: Pérdida disminuible TOTAL DE INGRESOS ACUMULABLES EN EL EJERCICIO
$ $ $ $ $
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EDICIONES FISCALES ISEF
Por lo tanto: Pérdida fiscal Menos: Pérdida disminuida PERDIDA NO DISMINUIDA SUJETA AL ACREDITAMIENTO
$ $ $
El artículo 207 del Reglamento aclara, que la parte de la pérdida que se disminuya de los demás ingresos, excepto de sueldos y salarios y actividades empresariales y profesionales, que deba acumular en la declaración anual correspondiente al mismo año en que se sufra la pérdida, deberá hacerlo después de efectuar, en su caso, las deducciones correspondientes a los ingresos por arrendamiento de inmuebles.
7.3. Acreditamiento por Pérdidas no Disminuidas De acuerdo con la fracción II: La parte de la pérdida no disminuida conforme a la fracción anterior se multiplicará por la tasa de impuesto que corresponda al contribuyente en el año de calendario en que se sufra la pérdida; cuando en la declaración de dicho año no resulte impuesto, se considerará la tasa correspondiente al año de calendario siguiente en que resulte impuesto, sin exceder de tres . El resultado que se obtenga conforme a esta fracción, podrá acreditarse en los años de calendario a que se refiere la fracción anterior, contra la cantidad que resulte de aplicar la tasa de impuesto correspondiente al año de que se trate al total de la ganancia por la enajenación de bienes que se obtenga en el mismo año.
ESQUEMA Determinación del impuesto acreditable Pérdida sujeta al acreditamiento Por: Tasa Impuesto acreditable en el ejercicio en que ocurrió la pérdida o en los tres años de calendario siguientes sólo contra la ganancia de enajenación de bienes
$ % $
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
73
Determinación del impuesto causado base para el acreditamiento Ganancia por enajenación de bienes en el ejercicio siguiente Por: Tasa Impuesto acreditable por la pérdida en enajenación de bienes Menos: Acreditamiento en el ejercicio
$
% $ $
Determinación de la tasa La tasa a que se refiere la fracción II de este artículo se calculará dividiendo el impuesto que hubiera correspondido al contribuyente en la declaración anual de que se trate, entre la cantidad a la cual se le aplicó la tarifa del artículo 152 de esta Ley para obtener dicho impuesto; el cociente así obtenido se multiplicará por cien y el producto se expresa en por ciento.
ESQUEMA
Tasa =
Impuesto del ejercicio (art. 152) Base gravable
× 100
=
%
Cuando el contribuyente en un año de calendario no deduzca la parte de la pérdida a que se refiere la fracción I anterior o no efectúe el acreditamiento a que se refiere la fracción II de este artículo, pudiéndolo haber hecho, perderá el derecho a hacerlo en años posteriores hasta por la cantidad en la que pudo haberlo hecho.
Comentario: Si no se aplicó la pérdida, en su caso, siempre se
tendrá el derecho a presentar declaración complementaria.
7.4. Disposiciones sobre los avalúos para efectos fiscales El artículo 3, del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, establece; que los avalúos que se practiquen para efectos fiscales tendrán vigencia de un año, contado a partir de la fecha en que se emitan, para lo cual, las Autoridades Fiscales aceptarán los avalúos en relación con los bienes que se ofrezcan para garantizar el interés
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EDICIONES FISCALES ISEF
fiscal o cuando sea necesario contar con un avalúo en términos de lo previsto en el Capítulo III del Título V del Código. Los avalúos a que se refiere el párrafo anterior, deberán ser practicados por los peritos valuadores siguientes:
I. El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales; II. Instituciones de crédito; III. Corredores públicos que cuenten con registro vigente ante la Secretaría de Economía, y
IV. Empresas dedicadas a la compraventa o subasta de bienes. La Regla 2.1.38 amplía la aceptación de los avalúos para efectos fiscales que practiquen las personas que cuenten con cédula profesional de valuadores, así como por asociaciones que agrupen colegios de valuadores cuyos miembros cuenten con cédula profesional en valuación. En ambos casos, la cédula profesional de valuadores deberá ser expedida por la Secretaría de Educación Pública. La Autoridad Fiscal en los casos que proceda y mediante el procedimiento que al efecto establezca el Servicio de Administración Tributaria mediante reglas de carácter general, podrá solicitar la práctica de un segundo avalúo. El valor determinado en dicho avalúo será el que prevalezca. En aquellos casos en que después de realizado el avalúo se lleven a cabo construcciones, instalaciones o mejoras permanentes al bien inmueble de que se trate, los valores consignados en dicho avalúo quedarán sin efecto, aun cuando no haya transcurrido el plazo señalado en el primer párrafo de este artículo. En los avalúos referidos a una fecha anterior a aquélla en que se practiquen, se procederá conforme a lo siguiente:
a) Se determinará el valor del bien a la fecha en que se practique el avalúo;
b) La cantidad obtenida conforme a la fracción anterior se dividirá entre el factor que se obtenga de dividir el Indice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquél en que se practique el avalúo, entre el índice del mes al cual es referido el mismo, y
c) El resultado que se obtenga conforme a la operación a que se refiere el inciso anterior será el valor del bien a la fecha a la que
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
75
el avalúo sea referido. El valuador podrá efectuar ajustes a este valor cuando existan razones que así lo justifiquen, antes de la presentación del avalúo, las cuales deberán señalarse expresamente en el mismo documento. Cuando existan razones que así lo justifiquen, antes de la presentación del avalúo, las cuales deberán señalarse expresamente en el mismo documento.
CASO PRACTICO 1 Pago Provisional del ISR por la Enajenación de un Terreno sin Construcción Planteamiento Integral 1 2 3 4 5
Fecha de adquisición Costo de adquisición Fecha de enajenación Precio de enajenación La operación se escrituró
11-Jul-90 2,500.00 14-Ene-17 950,000.00
Respecto al contribuyente:
A
No es copropietario ni integrante de sociedad conyugal B Percibe ingresos por arrendamiento de inmuebles C No realiza actividades empresariales
1
Mecánica de Cálculo 1
Actualización del costo: Costo de adquisición del terreno
Por:
FACT. = INPC del mes anterior a la enajenación ACT. = INPC del mes de adquisición
Vs Igual:
Vs
=
Dic-16 Jul-90
2,500.00
=
122.4000 11.5790
Factor opcional (más de 26 años hasta 27 años)
=
10.5709
11.5000
Costo actualizado (se consideró el factor)
28,750.00
(Nunca inferior al 10% del monto de la enajenación)
95,000.00 Continúa...
76
EDICIONES FISCALES ISEF
2
Ganancia anualizada: Precio de enajenación
Menos: Costo actualizado Igual:
Ganancia del período
Entre: Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación
950,000.00 95,000.00 855,000.00 20
(Sin exceder de 20 años) Igual:
Ganancia anualizada
Entre: Enajenantes Igual:
3
Ganancia por enajenante
42,750.00 1 42,750.00
Pago provisional: Base gravable
Menos: Límite inferior Igual:
Excedente
Por:
Tasa
Igual:
Impuesto marginal
Más:
Cuota fija
Igual:
ISR anualizado
Por:
Años transcurridos
Igual:
Pago provisional por enajenante
Por:
Enajenantes
Igual:
Pago provisional de ISR
42,750.00 5,952.85 36,797.15 6.40% 2,355.02 114.29 2,469.31 20 49,386.15 1 49,386.15
DISTRIBUCION DEL ISR ENTRE LA FEDERACION Y LA ENTIDAD FEDERATIVA Ganancia del período Por:
Tasa
Igual:
ISR para la entidad
A
855,000.00 5% 42,750.00
Cálculo del ISR a pagar a la Entidad: Pago provisional del ISR
49,386.15
Contra: ISR para la entidad federativa
42,750.00
Igual:
42,750.00
ISR a pagar a la entidad federativa (el menor)
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
B
ISR a pagar a la Federación: Pago provisional del ISR
Menos: ISR pagado a la entidad federativa Igual:
77
ISR a pagar a la federación
49,386.15 42,750.00 6,636.15
Nota: De acuerdo con este cálculo el ISR a pagar a la Federación únicamente será la diferencia.
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EDICIONES FISCALES ISEF
CASO PRACTICO 2 Pago Provisional del ISR por la Enajenación de un Terreno sin Construcción, en Copropiedad, con Impuesto y Gastos Notariales por la Adquisición y Gastos por Avalúo por la Enajenación Planteamiento Integral 1 2 3 4 5
Fecha de adquisición Costo de adquisición Fecha de enajenación Precio de enajenación Impuesto y gastos notariales por la adquisición 6 Gastos por avalúo por la enajenación 7 La operación se escrituró
04-Jun-03 55,300.00 14-Ene-17 650,000.00 04-Jun-03 14-Ene-17
12,243.91 27,450.00
Respecto al contribuyente:
A Existe copropiedad (con porcentajes iguales de participación) B Percibe ingresos por arrendamiento de inmuebles C No realiza actividades empresariales en régimen general
3
Mecánica de Cálculo 1
Actualización del costo del terreno: Costo de adquisición
Por:
Vs
FACT. = INPC del mes anterior a la enajenación Dic-16 122.4000 = = = ACT. = INPC del mes de Jun-03 71.8473 adquisición
Factor opcional (más de 13 años hasta 14 años)
Igual: Costo Actualizado del Terreno (se consideró el INPC)
Vs
(Nunca inferior al 10% del monto de la enajenación, o sea $ 65,000.00)
55,300.00 1.7036
1.6700 94,209.80
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
2
Por:
Actualización del impuesto y gastos notariales por la adquisición: Impuesto y gastos FACT. = INPC del mes anterior a la enajenación Dic-16 122.4000 = = = ACT. = INPC del mes de Jun-03 71.8473 la erogación
Vs
Factor opcional (más de 13 años hasta 14 años)
Igual:
Impuesto y gastos notariales por la adquisición actualizado (se consideró el INPC)
3
79
12,243.91
1.7036
1.67000 20,858.89
Ganancia anualizada: Valor de enajenación
650,000.00
Menos: COSTO DEDUCIBLE TOTAL: A B C Igual: Entre:
Costo actualizado del terreno Impuesto y gastos notariales actualizados Gastos por avalúo en la enajenación (no hay actualización) Ganancia del período
94,209.80 20,858.89 27,450.00
Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación
142,518.69 507,481.31 13
(Sin exceder de 20 años) Igual: Entre: Igual:
4
Ganancia anualizada Enajenantes Ganancia por enajenante
39,037.02 3 13,012.34
Pago provisional:
Menos: Límite inferior Igual: Excedente Por: Tasa Igual:
Impuesto marginal
Más: Igual: Por: Igual: Por: Igual:
Cuota fija ISR anualizado Años transcurridos Pago provisional por enajenante Enajenantes Pago provisional de ISR
5,952.85 7,059.49 6.40% 451.81 114.29 566.10 13 7,359.27 3 22,077.80
80
EDICIONES FISCALES ISEF
DISTRIBUCION DEL ISR ENTRE LA FEDERACION Y LA ENTIDAD FEDERATIVA Por:
Ganancia del período Tasa
Igual:
ISR para la entidad federativa
A Vs Igual:
B
5% 25,374.07
Cálculo del ISR a pagar a la Entidad: Pago provisional de ISR ISR para la entidad ISR a pagar a la entidad (el menor)
22,077.80 25,374.07 22,077.80
ISR a pagar a la Federación:
Pago provisional de ISR Menos: ISR pagado a la entidad Igual: ISR a pagar a la Federación
Nota:
507,481.31
22,077.80 22,077.80 -
De acuerdo con este cálculo no existe pago a la Federación.
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
81
CASO PRACTICO 3 Pago Provisional del ISR por la Enajenación de un Terreno con Construcción, Desconociendo el Costo del Terreno y Adquiridos en la Misma Fecha Planteamiento Integral 1 Fecha de adquisición del inmueble
22-Sep-94
2 Costo de adquisición del inmueble
70,000.00
3 Fecha de enajenación
14-Ene-17
4 Precio de enajenación 5 El inmueble no es la casa habitación del contribuyente 6 La operación se escrituró
950,000.00
Respecto a los contribuyentes: A Existe sociedad conyugal (porcentajes iguales de participación)
2
B El inmueble lo estaba dando en arrendamiento C No realizan actividades empresariales en régimen general
Mecánica de Cálculo 1
Determinación del costo de adquisición del terreno:
Costo comprobado de adquisición del inmueble Por: Proporción del terreno Igual: Costo de adquisición del terreno
2
70,000.00 20% 14,000.00
Actualización del costo del terreno:
Costo de adquisición 14,000.00 FACT. = INPC del mes anterior a la enajenación Dic-16 122.4000 6.3259 Por: = = = ACT. = INPC del mes de adSep-94 19.3490 quisición 6.4100 Vs Factor opcional (más de 22 años hasta 23 años) Igual: Costo actualizado del terreno (se consideró el factor) 89,740.00
3
Actualización del costo de la construcción:
Costo de adquisición (70,000.00 - 14,000.00) Menos: Disminución: Costo de adquisición 56,000.00 Tasa anual 3% Por: Años transcurridos 22 66% Igual: Costo de construcción por disminuir
56,000.00
36,960.00 19,040.00 Continúa...
82
EDICIONES FISCALES ISEF
Vs
(En ningún caso inferior al 20% del costo inicial, o sea de $ 11,200.00)
Por:
FACT. = INPC del mes anterior a la enajenación Dic-16 = = ACT. = INPC del mes de Sep-94 adquisición
Vs
Factor opcional (más de 22 años hasta 23 años)
122.4000 = 19.3490
Igual: Costo actualizado de la construcción (se consideró el factor)
4
6.3259
6.4100 122,046.405
Ganancia:
Precio de enajenación Menos: Costos actualizados: Más: Costo actualizado del terreno Más: Costo actualizado de la construcción
950,000.00
89,740.00 122,046.40
211,786.40
(Nunca inferior al 10% del monto de la enajenación, o sea $ 95,000.00) Igual: Ganancia del período Entre: Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación
738,213.60
20
(Sin exceder de 20 años) Igual: Ganancia anualizada Entre: Enajenantes Igual: Ganancia por enajenante
5
36,910.68 2 18,455.34
Pago provisional:
Menos: Límite inferior Igual: Excedente Por: Tasa Igual: Impuesto marginal Más: Cuota fija Igual: ISR anualizado Por: Años transcurridos Igual: Pago provisional por enajenante Por: Enajenantes Igual: Pago provisional de ISR
5,952.85 12,502.49 6.40% 800.16 114.29 914.45 20 18,288.99 2 36,577.97
NOTA: El ISR que corresponda a la Entidad Federativa, en su caso, se calculará conforme a los casos prácticos 1, 2, 6 y 7.
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
83
CASO PRACTICO 4 Pago Provisional del ISR por la Enajenación de un Terreno con Construcción, Adquiridos en Distintas Fechas (Art. 200 del Reglamento) Planteamiento Integral A Del terreno: 1 Fecha de adquisición 2 Costo de adquisición 3 Precio de enajenación
14-Dic-85 1,090.62 400,000.00
1 Fecha de adquisición 2 Costo de adquisición 3 Precio de enajenación
02-Jul-91 15,500.00 800,000.00
B De la construcción:
C Otra información: 1 2 3 4
Fecha de enajenación La operación se escrituró El inmueble no es la casa habitación del contribuyente No existe copropiedad ni sociedad conyugal 5 No realizan actividades empresariales en régimen general
14-Ene-17 1
Mecánica de Cálculo 1
Actualización del costo del terreno:
Costo de adquisición FACT. = INPC del mes anterior a la enajenación Dic-16 122.4000 Por: = = = ACT. = INPC del mes de Dic-85 1.0200 adquisición
120.0000
Vs
177.8100
Factor opcional (más de 31 años hasta 32 años)
Igual: Costo actualizado del terreno (se consideró el factor)
1,090.62
193,923.14
(Nunca inferior al 10% del monto de la enajenación, o sea $ 40,000.00) 2
Ganancia del terreno:
Precio de enajenación Menos: Costo actualizado Igual: Ganancia del período Entre: Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación
400,000.00 193,923.14 206,076.86 20
(Sin exceder de 20 años) Igual:
Ganancia anualizada
10,303.84 Continúa...
84
EDICIONES FISCALES ISEF
3
Actualización del costo de la construcción:
Costo de adquisición Menos: Disminución: Costo de adquisición Tasa anual
15,500.00 15,500.00 3%
Por: Igual:
Años transcurridos 25 Costo de construcción por disminuir
Vs
(En ningún caso inferior al 20% del costo inicial, o sea $ 3,100.00)
Por:
FACT. = INPC del mes anterior a la enajenación Dic-16 122.4000 = = = ACT. = INPC del mes de Jul-91 14.1226 adquisición
Vs
Factor opcional (más de 25 años hasta 26 años)
Igual:
Costo actualizado (se consideró el factor)
4
75%
11,625.00 3,875.00
8.6670
9.0400
35,030.00
(Nunca inferior al 10% del monto de la enajenación, 80,000.00 o sea $ 80,000.00) Ganancia:
Precio de enajenación Menos: Costo actualizado Igual: Ganancia del período Entre: Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación
800,000.00 80,000.00 720,000.00 20
(Sin exceder de 20 años) Igual:
5 A B Igual:
6 Menos: Igual: Por: Igual: Más: Igual:
7 Entre: Igual:
Ganancia anualizada
36,000.00
Determinación de la ganancia acumulable: Del terreno: De la construcción: Ganancia acumulable
10,303.84 36,000.00 46,303.84
ISR anualizado Límite inferior Excedente Tasa Impuesto marginal Cuota fija ISR anualizado
5,952.85 40,350.99 6.40% 2,582.46 114.29 2,696.75
Determinación del cociente: ISR anualizado Ganancia anualizada Cociente
2,696.75 46,303.84 0.0582 Continúa...
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
8 Por: Igual: Por: Igual: Igual:
Pago provisional
Terreno
Ganancia acumulable 10,303.84 Cociente 0.0582 Resultado 800.66 Número de años transcurridos 20 ISR de cada uno 16,013.20 Pago provisional de ISR (suma de ambos)
85
Construcción 36,000.00 0.0582 2,109.60 20 42,192.00
58,205.20
NOTA: Tratándose de deducciones que no puedan identificarse con el NOTA:
terreno y con la construcción se aplicará la fracción II, del artículo 200 del reglamento. El ISR que corresponda a la entidad federativa se calculará conforme a los casos prácticos 1, 2, 6 y 7.
86
EDICIONES FISCALES ISEF
CASO PRACTICO 5 Costo Actualizado de la Inversión en Construcciones, Mejoras y Ampliaciones, cuando no se puede Comprobar su Costo de Adquisición (Art. 205 del Reglamento) Planteamiento Integral 1 Valor del avalúo de la construcción referenciado al 02-05-1985 2 Valor del avalúo de las mejoras y ampliaciones referenciado al 10-09-1990 3 Fecha de enajenación 4 No se pudo comprobar el costo de adquisición de las inversiones 5 No se tiene aviso de terminación de obra 6 El inmueble no es la casa habitación del contribuyente
4,200.00 900.00 14-Ene-17
Mecánica de Cálculo 1 Por:
2
Determinación del costo de la construcción: Valor según avalúo referenciado Tasa
4,200.00 80%
3,360.00
Actualización del costo: Costo de la inversión
3,360.00
Menos: Disminución: Costo de la inversión
3,360.00
Tasa anual
3%
Por:
Años transcurridos
31
Igual:
Costo de la inversión pendiente de disminuir
235.20
(En ningún caso inferior al 20% del costo inicial, o sea $ 672.00)
672.00
Vs
Por:
Vs Igual:
93%
3,124.80
FACT. = INPC del mes anterior a la enajenación Dic-16 122.4000 160.2304 = = = ACT. = INPC del mes de May-85 0.7639 adquisición
Factor opcional (más de 31 años hasta 32 años) Costo actualizado de la construcción (se consideró el factor)
177.8100 119,488.32
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
87
Mecánica de Cálculo 1
Por:
2
Determinación del costo de las mejoras y ampliaciones: Valor según avalúo referenciado Tasa
900.00 80%
720.00
Actualización del costo: Costo de la inversión
720.00
Menos: Disminución: Costo de la inversión
720.00
Tasa anual
3%
Por:
Años transcurridos
26
Igual:
Costo de la inversión pendiente de disminuir
Vs
Por:
Vs Igual:
78%
561.60 158.40
(En ningún caso inferior al 20% del costo inicial, o sea $ 144.00) FACT. = INPC del mes anterior a la enajenación Dic-15 122.4000 = = = ACT. = INPC del mes de Sep-90 11.9442 adquisición
Factor opcional (más de 26 años hasta 27 años) Costo actualizado de las mejoras y ampliaciones (se consideró el factor)
10.2477
11.5000 1,821.60
88
EDICIONES FISCALES ISEF
CASO PRACTICO 6 Pago Provisional del ISR por la Enajenación de Casa Habitación, Cuando Excede de las 700,000 Unidades de Inversión (Art. 93, Fracción XIX, inciso a) de la Ley y 154 del Reglamento) Planteamiento Integral 1 Precio de enajenación del inmueble 2 Precio de adquisición del inmueble (se desconoce el valor del terreno) 3 Fecha de adquisición del inmueble 4 El contribuyente no ha enajenado otra casa habitación durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación 5 Se comprobó con documentación la casa habitación 6 Fecha de enajenación 7 La operación se escrituró 8 La superficie del terreno no excede tres veces del área cubierta por la Construcción 9 Gastos por comisión en la enajenación (13-Dic-16) 10 No existe sociedad conyugal, ni copropiedad
4’680,000.00 70,000.00 22-Sep-94
14-Ene-17
25,800.00 1
11 El contribuyente no percibe ingresos gravados del Capítulo II o III, del Título IV, de la LISR
Mecánica de Cálculo 1 Por: Igual:
2
Cáculo del límite de la exención: Valor de la unidad de inversión (UDIS) en la fecha de enajenación (estimada) 5.598000 Cantidad de UDIS 700,000 Límite de exención por enajenación 3’918,600.00
Cálculo del monto gravado:
Precio de la enajenación 4’680,000.00 Menos: Importe exento 3’918,600.00 Igual: Enajenación gravada (a la cual se le aplicará el procedimiento señalado en el Capítulo IV, Sección I, del Título IV), Art. 121 de la Ley 761,400.00 Continúa...
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES Proporción de deducciones autorizadas: Enajenación gravada Entre: Precio de enajenación Igual: Proporción de deducibilidad 4 Determinación del costo de adquisición del terreno: Costo comprobado de adquisición del inmueble Por: Proporción del terreno Igual: Costo de adquisición del terreno 5 Actualización del costo del terreno: Costo total del terreno Por: Proporción de deducibilidad Igual: Costo de adquisición FACT. = INPC del mes anterior a la enajenación Dic-16 122.4000 Por: = = = ACT. = INPC del mes de Sep-94 19.3490 adquisición Vs Factor opcional (más de 22 años hasta 23 años) Igual: Costo actualizado del terreno (se consideró el factor) 6 Actualización del costo de la construcción: Costo total de la construcción (70,000.00 14,000.00) Por Proporción de deducibilidad Igual: Costo de la construcción Menos: Disminución: Costo de adquisición 9,110.77 Tasa anual 3% Por: Años transcurridos 22 66% Igual: Costo de construcción por disminuir Vs (En ningún caso inferior al 20% del costo inicial, o sea $ 9,110.77*20% ) FACT. = INPC del mes anterior a la enajenación Dic-16 122.4000 Por: = = = ACT. = INPC del mes de Sep-94 19.3490 adquisición Vs Factor opcional (más de 22 años hasta 23 años) Igual: Costo actualizado de la construcción (se consideró el factor) 7 Total de los costos actualizados del inmueble: Costo actualizado del terreno 14,600.01 Más: Costo actualizado de la construcción 19,856.01 Vs (Nunca inferior al 10% del monto de la enajenación gravada 76,400.00*10% )
89
3
761,400.00 4’680,000.00 0.16269
70,000.00 20% 14,000.00 14,000.00 0.16269 2,277 .69
6.3259
6.4100 14,600.01
56,000.00 0.162692 9,110.77
6,013.11 3,097.66 1,822.15
6.3259
6.4100 19,856.01
34,456.02 76,140.00
90
EDICIONES FISCALES ISEF 8
Gastos por la comisión en la enajenación Gastos 25,800.00 Por: Proporción de deducibilidad 0.162692 Igual: Gastos proporcionales 4,197.46 FACT. = INPC del mes 1.0000 anterior a la enajenación Dic-16 122.4000 Por: = = = ACT. = INPC del mes de Dic 16 122.4000 erogación 1.0000 Vs Factor opcional (hasta 1 año) Igual: Gastos actualizados (se consideró indistinto) 4,197.46 9 Determinación de la ganancia total Enajenación gravada 761,400.00 Menos: Deducciones autorizadas proporcionales Costo actualizado del inmueble 76,140.00 Más: Gastos actualizados 4,197.46 80,337.46 Igual: Ganancia del período 681,062.54 Entre: Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación (Sin exceder de 20) 20 Igual: Ganancia anualizada 34,053.13 Entre: Enajenantes 1 Igual: Ganancia por enajenante 34,053.13 10 Pago provisional: Menos: Límite inferior 5,952.85 Igual: Excedente 28,100.28 Por: Tasa 6.40% Igual: Impuesto marginal 1,798.42 Más: Cuota fija 114.29 Igual: ISR anualizado 1,912.71 Por: Años transcurridos 20 Igual: Pago provisional por enajenante 38,254.15 Por: Enajenantes 1 Igual: Pago provisional de ISR 38,254.15 DISTRIBUCION DEL ISR ENTRE LA FEDERACION Y LA ENTIDAD FEDERATIVA Ganancia del período Por: Tasa Igual: ISR para la entidad federativa A Cálculo del ISR a pagar a la Entidad Pago provisional de ISR Contra: ISR para la entidad federativa Igual: ISR a pagar a la entidad (el menor) B ISR a pagar a la Federación Pago provisional de ISR Menos: ISR pagado a la entidad federativa Igual: ISR a pagar a la Federación
681,062.54 5% 34,053.13 38,254.15 34,053.13 34,053.13 38,254.15 34,053.13 4,201.03
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
91
CASO PRACTICO 7 Pago Provisional del ISR por la Enajenación de un Terreno Adquirido por Herencia (Art. 124 de la Ley del ISR) Planteamiento Integral A Respecto al enajenante (heredero): 1 2 3 4 5 6 7 8
Fecha de adquisición del inmueble heredado (adjudicado)
20-Mar-90 Costo de adquisición del inmueble heredado (adjudicado) 50,360.00 Fecha de enajenación 14-Ene-17 Precio de enajenación 832,700.00 No existe copropiedad ni sociedad conyugal 1 El inmueble lo estaba dando en arrendamiento No realizan actividades empresariales La operación se escrituró
B Respecto al autor de la sucesión: 1 2
Fecha de adquisición del inmueble en sucesión Costo de adquisición del inmueble en sucesión
13-May-85 3,500.00
Mecánica de Cálculo 1
Actualización del costo:
Costo de adquisición del terreno (del autor de la sucesión) 3,500.00 FACT. = INPC del mes anterior a la enajenación Dic-16 122.4000 160.2304 Por: = = = ACT. = INPC del mes de May-85 0.7639 adquisición (del autor de la sucesión) 177.8100 Vs Factor opcional (más de 31 años hasta 32 años) Igual: Costo actualizado (se consideró el factor) 622,335.00
(Nunca inferior al 10% del monto de la enajenación, o sea $ 83,270.00)
92
EDICIONES FISCALES ISEF
2
Ganancia anualizada:
Precio de enajenación Menos: Costo actualizado Igual: Ganancia del período Entre: Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación
832,700.00 622,335.00 210,365.00 20
(Sin exceder de 20 años) Igual: Entre: Igual:
Ganancia anualizada Enajenantes Ganancia por enajenante
3
Pago provisional:
Base gravable Menos: Límite inferior Igual: Excedente Por: Tasa Igual: Impuesto marginal Más: Cuota fija Igual: ISR Anualizado Por: Años transcurridos Igual: Pago provisional por enajenante Por: Enajenantes Igual: Pago provisional de ISR
10,518.25 1 10,518.25 10,518.25 5,952.85 4,565.40 6.40% 292.19 114.29 406.48 20 8,129.51 1 8,129.51
DISTRIBUCION DEL ISR ENTRE LA FEDERACION Y LA ENTIDAD FEDERATIVA Por: Igual:
A Vs Igual:
B
Ganancia del período Tasa ISR para la entidad federativa
210,365.00 5% 10,518.25
Cálculo del ISR a pagar a la entidad: Pago provisional de ISR ISR para la entidad federativa ISR a pagar a la entidad federativa (el menor)
8,129.51 10,518.25 8,129.51
ISR a pagar a la federación:
Pago provisional de ISR Menos: ISR pagado a la entidad federativa Igual: ISR a pagar a la Federación
8,129.51 8,129.51 -
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
93
CAPITULO IV ADQUISICION DE BIENES INMUEBLES 1. DE LOS INGRESOS GRAVABLES Los ingresos por adquisición de bienes inmuebles, que se considerarán para efectos de este capítulo, de acuerdo con el artículo 130 de la Ley, son:
1.1. Adquisición por Donación3 1.2. Adquisición por Prescripción4 Determinación del monto del ingreso Para efectos de la donación y de la prescripción, el ingreso será igual al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales. El artículo 216 del Reglamento hace las siguientes aclaraciones a la adquisición por prescripción. Tratándose de adquisiciones por prescripción, el valor de los bienes se determinará mediante avalúo referido a la fecha en la que ésta se hubiere consumado, independientemente de la fecha de la sentencia que la declare. En el caso de que no pueda determinarse la fecha en la que se consumó la prescripción adquisitiva, se tomará como tal aquella en la que se haya interpuesto la demanda. En los casos en que se acuda a la prescripción positiva para purgar vicios de los actos por medio de los cuales fueron adquiridos bienes, no quedará gravado el ingreso así percibido, siempre y cuando se hubiera pagado el impuesto correspondiente por dichos actos.
3 Es un contrato por el que una persona transfiere a otra gratuitamente, una parte o la totalidad de sus bienes presentes. (Art. 2332 CCF). 4 Medio de adquirir bienes o de liberarse de obligaciones, mediante el transcurso de cierto tiempo, y bajo las condiciones establecidas por la Ley (art. 1135 CCF). Asimismo, el artículo 1136 del CCF se refiere a la prescripción positiva.
94
EDICIONES FISCALES ISEF
1.3. Ingreso Presunto para el Adquirente en la Enajenación de Bienes Determinación del monto del ingreso En el capítulo de Enajenación de Inmuebles, se encuentra el artículo 125, de la Ley, y en su primer párrafo, estipula que los contribuyentes podrán solicitar la práctica de un avalúo por corredor público titulado o institución de crédito, autorizados por las autoridades fiscales. Dichas autoridades estarán facultadas para practicar, ordenar o tomar en cuenta, el avalúo del bien objeto de enajenación y cuando el valor del avalúo exceda en más de un 10% de la contraprestación pactada por la enajenación, el total de la diferencia se considerará ingreso del adquirente, en cuyo caso, se incrementará su costo en el total de la diferencia citada.
Comentario: Desde luego, lo señalado anteriormente, permitirá
al adquirente actualizar dicho costo al enajenar el inmueble.
1.4. Construcciones, Instalaciones o Mejoras Permanentes que Queden a Beneficio del Arrendador Determinación del monto del ingreso Este mismo artículo 130 también incluye como ingresos a las construcciones, instalaciones o mejoras permanentes en bienes inmuebles que, de conformidad con los contratos por los que se otorgó su uso o goce, queden a beneficio del propietario. El ingreso se entenderá que se obtiene al término del contrato y en el monto que a esa fecha tengan las inversiones conforme al avalúo que practique persona autorizada por las autoridades fiscales.
1.5. Ingresos por Adjudicación Judicial o Fiduciaria Haciendo referencia a la determinación del monto de los ingresos que señala el último párrafo del artículo 130 de la Ley, el Reglamento en su artículo 213, segundo párrafo, contempla la adquisición de bienes inmuebles por adjudicación judicial o fiduciaria, obligando a considerar como ingreso la diferencia entre el precio de remate y el avalúo practicado en la fecha en que se haya fincado el remate, debiendo, en su caso, realizar el pago provisional en los términos del segundo párrafo del artículo 132 de la Ley.
Avalúo superior a la contraprestación en más de un 10% Del artículo 217 del Reglamento, interpretamos que en todos los casos de enajenación de inmuebles consignados en escritura pública en los que los adquirentes sean personas físicas o personas morales con fines no lucrativos, a excepción de los partidos, asociaciones políticas, la Federación, los Estados, los Municipios,
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
95
los organismos descentralizados, entre otros, en los que el valor del avalúo exceda en más de un 10% al monto de la contraprestación pactada por la operación de que se trate, los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, cuando eleven a escritura pública el contrato en que consta la enajenación, calcularán en los términos del artículo 132 de la Ley, el pago provisional que corresponda al adquirente, aplicando el 20% sobre la parte en que el valor de avalúo exceda al de la contraprestación pactada. Este mismo artículo especifica en sus fracciones I, II y III los casos en que no aplica la disposición anterior.
2. DE LOS INGRESOS EXENTOS Los ingresos exentos por adquisición de bienes que pudieran estar relacionados con inmuebles, los señala el artículo 93 de la Ley, siendo éstos:
XXII. Los que se reciban por herencia5 o legado6. XXIII. Los donativos en los siguientes casos: a) Entre cónyuges o los que perciban los descendientes de
sus ascendientes en línea recta, cualquiera que sea su monto.
b) Los que perciban los ascendientes de sus descendientes en línea recta, siempre que los bienes recibidos no se ena jenen o se donen por el ascendiente a otro descendiente en línea recta sin limitación de grado.
c) Los demás donativos, siempre que el valor total de los recibidos en un año de calendario no exceda de tres veces el salario mínimo general del área geográfica del contribuyente elevado al año. Por el excedente se pagará impuesto.
5 Es la sucesión de todos los bienes del difunto y en todos sus derechos y obliga-
ciones que no se extinguen con la muerte. (Art. 1281 CCF). 6 Disposición que en su testamento hace un testador a favor de una o varias personas, naturales o legales, y que puede consistir en la prestación de una cosa, un hecho o un servicio.
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ESQUEMA Area geográfica única Salario mínimo general 2017 Por: Veces Tres veces el SMG Por: Días del año INGRESO POR DONATIVO EXENTO
$
80.04
$
3 240.12 365
$ 87,643.80
3. DE LAS DEDUCCIONES 3.1. Deducciones para la Declaración Anual Para el cálculo del impuesto anual en la adquisición de bienes inmuebles, el artículo 131 de la Ley da la opción de efectuar las siguientes deducciones:
1. Las contribuciones locales y federales, con excepción del impuesto sobre la renta, así como los gastos notariales efectuados con motivo de la adquisición.
2. Los demás gastos efectuados con motivo de juicios en los que se reconozca el derecho a adquirir.
3. Los pagos efectuados con motivo del avalúo. 4. Las comisiones y mediaciones pagadas por el adquirente. 3.2. Deducibilidad del Remanente por Deducciones Superiores El Reglamento en su artículo 218 da la opción de que cuando en un año de calendario las deducciones que establece el artículo 131 de la Ley sean superiores a los ingresos por adquisición de bienes, la diferencia podrá deducirse de los demás ingresos que
el contribuyente deba acumular en la declaración anual correspondiente a ese mismo año , excepto de los ingresos por sueldos y salarios y actividades empresariales y profesionales, después de efectuar, en su caso, las deducciones de los ingresos por arrendamiento y la parte de la pérdida que corresponda en los términos del artículo 122, fracción I de la Ley.
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ESQUEMA Total de Ingresos por adquisición de bienes Menos: Ingresos exentos (Art. 93) Ingresos gravados Menos: Deducciones autorizadas (cuando sean superiores) DIFERENCIA (DEDUCCIONES QUE EXCEDEN A LOS INGRESOS, QUE PUEDEN DEDUCIRSE DE LOS DEMAS INGRESOS, EXCEPTO DE LOS INGRESOS POR SALARIOS Y ACTIVIDADES EMPRESARIALES Y PROFESIONALES)
$ $ $ $
$
4. DE LOS PAGOS PROVISIONALES 4.1. Forma de Cálculo El artículo 132 de la Ley, indica que los contribuyentes que obtengan ingresos por adquisición de bienes, cubrirán, como pago provisional a cuenta del impuesto anual, el monto que resulte de aplicar la tasa del 20% sobre el ingreso percibido, sin deducción alguna. El pago provisional se hará mediante declaración que presentarán ante las oficinas autorizadas dentro de los 15 días siguientes a la obtención del ingreso.
ESQUEMA Ingreso por adquisición (en su caso, valor de avalúo) sin deducción alguna Por: Tasa PAGO PROVISIONAL
$ 20% $
O en su caso: Ingresos por adquisición (avalúo – contraprestación) sin deducción alguna Por: Tasa PAGO PROVISIONAL
$ 20% $
Tratándose de ingresos para el adquirente a que se refiere la fracción IV, del artículo 130 de la Ley, el plazo contará a partir de la notificación que efectúen las autoridades fiscales.
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4.2. Pago Provisional y Cálculo Anual en Sociedad Conyugal o Copropiedad El artículo 219 del Reglamento hace referencia a que los integrantes de la sociedad conyugal o de copropiedad que no ejerzan la opción a que se refiere el artículo 142 del Reglamento, el cálculo del impuesto anual y provisional a que se refieren los artículos 131 y 132 de la Ley, deberán efectuarse por cada uno de los cónyuges o copropietarios, por la parte de ingresos que le corresponda. Asimismo, en el cálculo del impuesto anual deberán efectuarse en forma proporcional las deducciones relativas a los ingresos que obtengan por adquisición de bienes. Ver INGRESOS EN COPROPIEDAD O EN SOCIEDAD CONYUGAL. Capítulo I.
4.3. Responsabilidad de Fedatarios Públicos El último párrafo del artículo 132 señala las obligaciones de los fedatarios públicos respecto a los pagos provisionales.
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CASO PRACTICO 1 Pago Provisional por la Adquisición de un Terreno como Donativo en Copropiedad (Art. 132 de la Ley) Planteamiento Integral 1 2 3 4
Fecha de escrituración 12-Ene-17 Valor del bien según avalúo 900,000.00 Gastos por avalúo 5,600.00 Contribuciones locales pagadas por el adquirente 9,630.00
5 Respecto a los contribuyentes:
A Copropietarios (en igual proporción de participación) B El donante es hermano de los donatarios
3
Mecánica de Cálculo 1. Determinación del pago provisional: Ingreso por adquisición según avalúo Entre: Adquirentes Ingreso por adquirente Por: Tasa del ISR Pago provisional por adquirente Por: Adquirentes PAGO PROVISIONAL TOTAL
900,000.00 3 300,000.00 20% 60,000.00 3 180,000.00
Nota: Los gastos por avalúo y las contribuciones locales no proceden para el pago provisional, únicamente para la declaración anual (art. 131, de la Ley del ISR).
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CASO PRACTICO 2 Pago Provisional por la Adquisición de un Terreno por Prescripción en Sociedad Conyugal (Art. 132 de la Ley) Planteamiento Integral 1 2 3 4
Fecha de escrituración Valor del bien según avalúo Gastos por avalúo Gastos por juicio
5 Respecto a los contribuyentes:
A Sociedad conyugal (en igual proporción de participación) B No optaron por el art. 219 del Reglamento
12-Ene-17 900,000.00 4,560.00 35,800.00 2
Mecánica de Cálculo 1. Determinación del pago provisional: Ingreso por adquisición Entre: Adquirentes Ingreso por adquirente Por: Tasa del ISR Pago provisional por adquirente Por: Adquirentes PAGO PROVISIONAL TOTAL
900,000.00 2 450,000.00 20% 90,000.00 2 180,000.00
Nota: Los gastos por avalúo y por juicio no proceden para el pago provisional, únicamente existe la opción de deducción para el cálculo anual (art. 131 de la Ley del ISR).
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CASO PRACTICO 3 Pago Provisional por la Diferencia Entre el Valor de Avalúo y la Contraprestación Pactada por la Adquisición de un Inmueble (Art. 125 y 132 de la Ley) Planteamiento Integral 1 2 3 4
Fecha de escrituración 12-Ene-17 Valor del bien según avalúo 890,400.00 Contraprestación pactada (precio) 720,000.00 La operación no cumple con lo dispuesto en las fracciones I, II y III del Art. 217 del reglamento 5 La operación se escrituró 6 El enajenante es persona física
7 Respecto al contribuyente:
A No es copropietario, ni integrante de sociedad conyugal
1
Mecánica de Cálculo 1. Determinación del tope no sujeto a pago provisional: Monto de la contraprestación Por: Porcentaje de margen 10% de la contraprestación Más: Monto de la contraprestación Importe no sujeto a pago provisional
720,000.00 10% 72,000.00 720,000.00 792,000.00
2. Determinación del pago provisional: Valor del avalúo (es superior a $ 792,000.00) Menos: Contraprestación Diferencia total Entre: Adquirentes Diferencia por adquirente Por: Tasa del ISR Pago provisional por adquirente Por: Adquirentes PAGO PROVISIONAL TOTAL
890,400.00 720,000.00 170,400.00 1 170,400.00 20% 34,080.00 1 34,080.00
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Nota: El artículo 130, último párrafo señala que se considera ingreso el total de la diferencia mencionada en el artículo 125. 3. Determinación del costo de adquisición: Contraprestación pactada (precio) Más: Total de la diferencia (A) Igual: Costo de adquisición
720,000.00 170,400.00 890,400.00
(A) Esta diferencia también puede actualizarse cuando se enajene el inmueble.
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CASO PRACTICO 4 Pago Provisional por la Adquisición de una Construcción por Terminación de Contrato de Arrendamiento de un Terreno (Art. 132 de la Ley) Planteamiento Integral 1 Fecha de terminación del contrato de arrendamiento 12-Ene-17 2 Valor de la construcción según avalúo 900,000.00
3 Respecto al contribuyente:
A No es copropietario, ni integrante de sociedad conyugal B La construcción la efectúo el arrendatario
1
Mecánica de Cálculo 1. Determinación del pago provisional: Ingreso por adquisición del arrendador (A) Entre: Adquirentes Ingreso por adquirente Por: Tasa del ISR Pago provisional por adquirente Por: Adquirentes PAGO PROVISIONAL TOTAL
900,000.00 1 900,000.00 20% 180,000.00 1 180,000.00
(A) Este monto constituye un costo de adquisición, el cual puede actualizarse al enajenar el inmueble .
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CASO PRACTICO 5 Pago Provisional por la Diferencia entre el Precio de Remate y el Avalúo por Adjudicación Judicial de un Inmueble (Art. 213, segundo párrafo del Reglamento, 130 y 132 de la Ley) Planteamiento Integral 1 2 3 4
Fecha de remate del inmueble Precio del remate Valor del avalúo El enajenante es persona física
12-Ene-17 720,000.00 890,400.00
5 Respecto al contribuyente:
A No es copropietario, ni integrante de sociedad conyugal
1
Mecánica de Cálculo 1. Determinación del pago provisional: Valor de avalúo Menos: Precio del remate Diferencia Entre: Adquirentes Diferencia por adquirente: Por: Tasa de ISR Pago provisional por adquirente Por: Adquirentes PAGO PROVISIONAL TOTAL
890,400.00 720,000.00 170,400.00 1 170,400.00 20% 34,080.00 1 34,080.00
Nota: Al aumentar el patrimonio del adquirente en $ 170,400.00, es motivo de pago de ISR.
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REQUISITOS DE LAS DEDUCCIONES PARA ARRENDAMIENTO, ENAJENACION Y ADQUISICION DE INMUEBLES En el Capítulo X, del Título IV, de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, se encuentran las deducciones autorizadas exclusivamente para los ingresos por arrendamiento, enajenación y adquisición de bienes, el cual comprende los artículos 147, 148 y 149; y de los artículos 241 al 259 de su Reglamento.
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CAPITULO V IMPUESTO AL VALOR AGREGADO (EN ACTIVIDADES INMOBILIARIAS) NOTA IMPORTANTE: En este tema se abordarán aquellos aspectos relacionados exclusivamente con actividades inmobiliarias de operaciones comunes y de ninguna manera es un estudio integral de este impuesto federal, por lo que nos enfocaremos a; enajenación de bienes (inmuebles), prestación de servicios independientes (relacionados con inmuebles) y el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes (arrendamiento y subarrendamiento de inmuebles), por lo que insertaremos las disposiciones fiscales más importantes sobre dichos temas.
1. DISPOSICIONES GENERALES 1.1. Sujetos del Impuesto De acuerdo con el artículo 1, de la Ley del IVA, están al pago de este impuesto, las personas físicas y las morales que, en territorio nacional, realicen los actos o actividades siguientes:
I. Enajenen bienes. II. Presten servicios independientes. III. Otorguen el uso o goce temporal de bienes. IV. Importen bienes o servicios. 1.2. Tasa del Impuesto También indica que el impuesto se calculará aplicando a los valores que señala la Ley, la tasa del 16%. El impuesto al valor agregado en ningún caso se considerará que forma parte de dichos valores.
1.3. Traslado del Impuesto en Forma Expresa y por Separado El contribuyente trasladará dicho impuesto, en forma expresa y por separado, a las personas que adquieran los bienes, los usen o gocen temporalmente, o reciban los servicios. Debemos entender
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EDICIONES FISCALES ISEF
por traslado del impuesto el cobro o cargo que el contribuyente deba hacer a dichas personas de un monto equivalente al impuesto establecido en la Ley, inclusive cuando se retenga en los términos de los artículos 1-A o 3 de la Ley del IVA.
1.4. Pago del Impuesto El contribuyente pagará en las oficinas autorizadas la diferencia entre el impuesto a su cargo y el que le hubieran trasladado o el que él hubiese pagado en la importación de bienes o servicios, siempre que sean acreditables en los términos de esta Ley. En su caso, el contribuyente disminuirá del impuesto a su cargo, el impuesto que se le hubiere retenido. El traslado del impuesto a que se refiere el artículo 1 no se considerará violatorio de precios o tarifas, incluyendo los oficiales.
1.5. Contribuyentes Obligados a Retener El artículo 1-A, de esta Ley, señala que están obligados a efectuar la retención del impuesto que se les traslade, los contribuyentes que se ubiquen en alguno de los siguientes supuestos: A manera de resumen y para mayor claridad se presenta el siguiente:
ESQUEMA Contribuyente Fundaobligado a mento retener Personas morales
Tipo de ingreso por el que se retiene
Art. 1-A, Servicios personales indepenII-inciso dientes (en nuestro caso, honoa) rarios por asesoría inmobiliaria o por cualquier otro concepto relacionado con inmuebles). Art. 1-A, Usen o gocen temporalmente II-inciso bienes (en nuestro caso, por a) arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles). Art. 1-A, Servicios prestados por comiII-inciso sionistas (en nuestro caso, por d) comisión o mediación en la compra venta de inmuebles).
Contribuyente al que se le retiene Personas físicas
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Sustitución del obligado al pago Quienes efectúen la retención a que se refiere este artículo sustituirán al enajenante, prestador de servicio u otorgante del uso o goce temporal de bienes en la obligación de pago y entero del impuesto.
1.6. Momento, Base y Entero de la Retención El retenedor efectuará la retención del impuesto en el momento en el que pague el precio o la contraprestación y sobre el monto de lo efectivamente pagado y lo enterará mediante declaración en las oficinas autorizadas, conjuntamente con el pago del impuesto correspondiente al mes en el cual se efectúe la retención o, en su defecto, a más tardar el día 17 del mes siguiente a aquél en el que hubiese efectuado la retención, sin que contra el entero de la retención pueda realizarse acreditamiento, compensación o disminución alguna.
1.7. Retención Menor de IVA El Ejecutivo Federal, en el reglamento de la Ley del IVA indica, que podrá autorizar una retención menor al total del impuesto causado, tomando en consideración las características del sector o de la cadena productiva de que se trate, el control del cumplimiento de obligaciones fiscales, así como la necesidad demostrada de recuperar con mayor oportunidad el impuesto acreditable.
Mecánica de retenciones del IVA por parte de personas morales Con fundamento en el párrafo anterior, el artículo 3 del Reglamento, autoriza una retención menor del impuesto, y la fracción I, aclara que la retención se hará por las dos terceras partes del impuesto que se les traslade y que haya sido efectivamente pagado, cuando el impuesto le sea trasladado por personas físicas por las operaciones siguientes:
a) Prestación de servicios personales independientes; b) Prestación de servicios de comisión, y c) Otorgamiento del uso o goce temporal de bienes.
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ESQUEMA DETERMINACION DE LAS DOS TERCERAS PARTES Tasa de impuesto Entre: Tres Por: Dos Dos terceras partes de retención
16% 3 2 10.6666667%
EJEMPLO Base gravable (Honorarios pagados a persona física por una persona moral) Rentas pagadas Por: Tasa de impuesto IVA trasladado por el contribuyente
$ 10,000.00 16% $ 1,600.00
RETENCION DEL IVA TRASLADADO POR EL CONTRIBUYENTE Base gravable (Honorarios pagados a persona física por una persona moral) Por: Dos terceras partes de retención Retención del IVA por parte de la persona moral
$
10,000.00
10.6666667% $
1,066.67
LIQUIDACION Honorarios pagados Más: IVA trasladado Igual: Subtotal Menos: Retención de IVA Igual: Subtotal a pagar Menos: 10% de ISR Igual: Neto a pagar
$ 10,000.00 1,600.00 11,600.00 1,066.67 $ 10,533.33 1,000.00 $ 9,533.33
La fracción II, del mismo artículo 3 reglamentario, señala que la retención se hará por el 4% del valor de la contraprestación pagada efectivamente, cuando reciban los servicios de autotransporte terrestre de bienes que sean considerados como tales en los términos de las leyes de la materia.
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1.8. Concepto de Acreditamiento El artículo 4, de esta Ley, nos da el concepto de acreditamiento, indicando que el acreditamiento consiste en restar el impuesto acreditable, de la cantidad que resulte de aplicar a los valores señalados en esta Ley la tasa que corresponda según sea el caso. El segundo párrafo, indica que para los efectos del párrafo anterior, se entiende por impuesto acreditable el impuesto al valor agregado que haya sido trasladado al contribuyente y el propio impuesto que él hubiese pagado con motivo de la importación de bienes o servicios, en el mes de que se trate. El último párrafo de este mismo artículo, sentencia que el el derecho al acreditamiento es personal para los contribuyentes del IVA y no podrá ser trasmitido por acto entre vivos, esto es, con algunas excepciones que no son motivo de este tema.
ESQUEMA (Determinación del IVA acreditable mensual) IVA trasladado en el mes al contribuyente (persona física - arrendador de inmuebles) por gastos Menos: IVA por gastos no pagados IVA acreditable pagado en el mes
$ 6,200.00 250.00 $ 5,950.00
ESQUEMA (Determinación del IVA a cargo o a favor en el mes) Base Gravable por los ingresos de arrendamiento de inmuebles Por: Tasa de IVA Impuesto trasladado por el contribuyente en el mes Menos: IVA no cobrado en el mes IVA cobrado en el mes Menos: IVA acreditable pasado en el mes Diferencia a cargo en el mes
$ 150,000.00 16% $ 24,000.00
8,600.00 $ 15,400.00 $
5,950.00 9,450.00
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EDICIONES FISCALES ISEF
1.9. Requisitos para que el IVA sea Acreditable El Art. 5 indica en distintas fracciones, los requisitos para que sea acreditable el IVA trasladado al contribuyente. 1.10. Determinación del IVA Acreditable y No Acreditable por
Actividades Mixtas
La fracción V del artículo 5 menciona que cuando se esté obligado al pago del impuesto al valor agregado o cuando sea aplicable la tasa de 0%, sólo por una parte de las actividades que realice el contribuyente, se estará a lo siguiente: Para lo anterior, elaboramos el siguiente:
ESQUEMA EJEMPLO TRATAMIENTO FISCAL DEL INGRESOS POR ARRENDA- IVA TRASLADADO AL CONTRIMIENTO DE INMUEBLES BUYENTE PAGADO Por actividades gravadas (lo- El IVA es acreditable. cales comerciales) Por actividades exentas (casa ha- El IVA no es acreditable, pero es bitación) deducible para ISR Por actividades gravadas y exen- El IVA es acreditable en la protas (locales comerciales y casa porción de las actividades grahabitación) vadas y deducible para ISR la parte no acreditable. Criterio 23/IVA/N. Proporción de acreditamiento. Para calcularla, es necesario dividir el valor de las actividades gravadas, entre el de las gravadas y exentas, sin incluir el valor de las actividades no objeto.
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
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EJEMPLO DE LA DETERMINACION DEL IVA ACREDITABLE POR ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES Proporción conforme al artículo 5, fracción V, inciso c) Valor total de los actos gravados en el mes (16%)
Propor- = ción Valor total de las actividades en el mes, exentas y gravadas (sin incluir el valor de actividades que no son objeto de las señaladas en el artículo 1 de este Ley)
Proporción: Ingresos gravados en el mes Entre: Total de ingresos en el mes (Gravados y exentos) Proporción
$ 76,300.00 $ 120,450.00 0.6334
IVA acreditable proporcional: IVA trasladado al contribuyente Menos: IVA no pagado IVA acreditable Por: Proporción IVA acreditable Proporcional del mes
$ 5,450.00 890.00 4,560.00 0.6334 $ 2,888.30
IVA no acreditable (deducible): IVA trasladado al contribuyente Menos: IVA acreditable proporcionalmente IVA no acreditable deducible
$ 5,450.00 2,888.30 $ 2,561.70
Comentario: Recordar que si optó para ISR por el 35% de de-
ducción sin comprobantes, más el impuesto predial, los $ 2,561.70 no serán deducibles.
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EDICIONES FISCALES ISEF
El artículo 5-B, da la opción de calcular la proporción en base a los ingresos por los que se deba pagar el impuesto correspondientes al año de calendario inmediato anterior al mes por el que se calcula el impuesto acreditable, representen en el valor total de las actividades, realizadas por el contribuyente en dicho año de calendario. El Artículo 5-C, de la Ley, en sus distintas fracciones, menciona los conceptos que no se consideran para la proporción del IVA acreditable.
1.11.Cálculo del IVA por distintos períodos El Artículo 5-F. de la Ley, señala que las personas
físicas que ejerzan la opción de efectuar Pagos Provisionales de ISR en forma trimestral, de acuerdo al artículo 116 de dicha Ley, deberán calcular el impuesto al valor agregado en forma trimestral, efectuar los acreditamientos y aplicar el impuesto retenido por el mismo período. En el inicio de actividades, deberán considerar única mente los meses que correspondan al primer trimestre.
2. DE LA ENAJENACION (INMUEBLES) 2.1. Concepto de enajenación El artículo 8, de la Ley del Impuesto al Valor Agregado, nos remite al Código Fiscal de la Federación, para señalar lo que debe entenderse por enajenación, para lo cual de manera enunciativa mas no limitativa, podemos señalar los siguientes actos de enajenación, estos es, de acuerdo a dicho código: – Toda transmisión de propiedad, aun en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado – Las adjudicaciones, aun cuando se realicen a favor del acreedor. – La aportación a una sociedad o asociación. – La que se realiza mediante el arrendamiento financiero. – La que se realiza a través del fideicomiso, en los siguientes casos: •
En el acto en el que el fideicomitente designe o se obliga a designar fideicomisario
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
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Excepciones de enajenación Se exceptúa como enajenación; la transmisión de propiedad que se realice por causa de muerte, así como la donación, salvo que ésta la realicen empresas para las cuales el donativo no sea deducible para los fines del impuesto sobre la renta. El último párrafo de este artículo 8, da los requisitos para obtener la devolución por transferencias que no lleguen a efectuarse.
2.2. Ingresos Exentos Los ingresos exentos por enajenación de inmuebles, los tipifica el artículo 9, de la Ley del IVA, de los cuales mencionaremos los siguientes:
2.2.1. El suelo. Esto de acuerdo a la fracción I: 2.2.2. Criterio Normativo 27/IVA/N Enajenación de piedra, arena y tierra. No son bienes inmuebles De acuerdo al último párrafo de este criterio, la enajenación de piedra, arena o tierra, no le es aplicable el desgravamiento previsto en dicho artículo 9, fracción I, ya que no son bienes inmuebles.
2.2.3. Construcciones para casa habitación La fracción II, menciona a las Construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitación. Cuando sólo parte de las construcciones se utilicen o destinen a casa habitación, no se pagará el impuesto por dicha parte. Los hoteles no quedan comprendidos en esta fracción.
Construcciones para casa habitación asilos y orfanatorios El artículo 28 del Reglamento de la LIVA, nos dice que para los efectos 9, fracción II de la Ley del IVA, se considera que también son casas habitación los asilos y orfanatorios.
Criterio normativo 28/IVA/N. Enajenación de casa habitación. La disposición que establece que no se pagará el IVA no abarca a servicios parciales en su construcción. El último párrafo de este criterio concluye que los trabajos de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, de cancelería de fierro o aluminio y, en general, cualquier labor que los constructores de inmuebles contraten con terceros para realizarlos o incorporarlos a inmuebles y construcciones nuevas destinadas a casa habitación, no se encuentran incluidos en la exención prevista en el artículo 9, fracción II de la mencionada ley y 29 de su reglamento, ya que
116
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dichos servicios por sí mismos no constituyen la ejecución misma de una construcción adherida al suelo, ni implican la edificación de dicho inmueble.
2.2.4. Construcciones nuevas El segundo párrafo de este mismo artículo reglamentario, aclara; tratándose de construcciones nuevas, se atenderá al destino para el cual se construyó, considerando las especificaciones del inmueble y las licencias o permisos de construcción.
2.2.5. Construcciones que no estaban destinadas a casa habitación El tercer párrafo de este mismo artículo del Reglamento, deja asentado, que cuando se enajene una construcción que no estuviera destinada a casa habitación, se podrá considerar que si lo está, cuando se asiente en la escritura pública que el adquirente la destinará a ese fin y se garantice el impuesto que hubiera correspondido ante las autoridades recaudadoras autorizadas para recibir las declaraciones del mismo. Dichas autoridades ordenarán la cancelación de la garantía cuando por más de seis meses contados a partir de la fecha en que el adquirente reciba el inmueble, éste se destine a casa habitación.
2.2.6. Instalaciones y áreas destinadas a casa habitación Por último, subraya, que igualmente se consideran como destinadas a casa habitación las instalaciones y áreas cuyos usos estén exclusivamente dedicados a sus moradores, siempre que sea con fines no lucrativos.
Comentario: Podríamos considerar como instalaciones y áreas;
las albercas, canchas deportivas, huertas, etc.
2.2.7. Servicios de construcción para casa habitación a precio alzado Continuando con el Reglamento, el artículo 29, establece que para los efectos artículo 9, fracción II de la Ley del IVA, la prestación de los servicios de construcción de inmuebles destinados a casa habitación, ampliación de ésta, así como la instalación de casas prefabricadas que sean utilizadas para este fin, se consideran comprendidos dentro de lo dispuesto por dicha fracción, siempre y cuando el prestador del servicio proporcione la mano de obra y materiales.
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
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ESQUEMA Mano de obra y materiales por la construcción de una casa habitación Más: Impuesto al valor agregado Importe neto a pagar
$ 354,200.00
0.00 $ 354,200.00
Contrato de obras a precio alzado: El artículo 2616 del Código
Civil Federal señala que el contrato de obras a precio alzado, cuando el empresario dirige la obra y pone los materiales, se sujetará a las disposiciones contempladas en el mencionado código. El artículo 2617, del mismo Código, nos indica que todo el riesgo de la obra correrá a cargo del empresario hasta el acto de la entrega, a no ser que hubiere morosidad de parte del dueño de la obra en recibirla o convenio expreso en contrario.
2.2.8. Unidades Habitacionales Este mismo artículo 29, al final nos aclara; que tratándose de unidades habitacionales, no se consideran como destinadas a casa habitación las instalaciones y obras de urbanización, mercados, escuelas, centros o locales comerciales, o cualquier otra obra distinta a las señaladas.
2.3. Momento de la Enajenación El artículo 11, de la Ley, nos define que se considera que se efectúa la enajenación de los bienes en el momento en el que efectivamente se cobren las contraprestaciones y sobre el monto de cada una de ellas.
2.4. Determinación de la Base Gravable Para calcular la base gravable, el artículo 12, nos dice el procedimiento, para el cual presentamos el siguiente:
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EDICIONES FISCALES ISEF
ESQUEMA Precio o contraprestación pactada Más: Otros impuestos Más: Derechos Más: Intereses normales Más: Intereses moratorios Más: Penas convencionales Más: Cualquier otro concepto
Base gravable
$ $ $ $ $ $ $
$
3. DE LA PRESTACION DE SERVICIOS (RELACIONADOS CON INMUEBLES) 3.1. Concepto de Prestación de Servicios Independientes El artículo 14 menciona que para los efectos de esta Ley del IVA se considera prestación de servicios independientes:
Cuotas que aporten los propietarios de inmuebles en condominio El artículo 33 del Reglamento, establece que para los efectos del artículo 14 de la Ley, tratándose de las cuotas que aporten los propietarios de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio o a cualquier otra modalidad en la que se realicen gastos comunes, que se destinen para la constitución o el incremento de los fondos con los cuales se solventan dichos gastos, el impuesto se causa sólo por la parte que se destine a cubrir las contraprestaciones de la persona que tenga a su cargo la administración del inmueble.
Obligaciones de hacer La prestación de obligaciones de hacer que realice una persona a favor de otra, cualquiera que sea el acto que le dé origen y el nombre o clasificación que a dicho acto le den otras Leyes.
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
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Comentario: Aquí podríamos ubicar a las personas que prestan
servicios personales independientes como profesionales inmobiliarios o valuadores de inmuebles.
3.2. Contratos de Obra a Precio Alzado o por Administración El artículo 34 del Reglamento de la LIVA establece que para los efectos del artículo 14, fracción I de la Ley del IVA, el impuesto en el caso de contratos de obra a precio alzado o por administración, será a cargo del prestador del servicio quien lo trasladará al dueño de la obra. Este, en su caso, acreditará el impuesto correspondiente a dicha contraprestación y a los gastos efectuados por su cuenta y a su nombre.
Comentario: Desde luego, esta disposición se refiere a obras
que no sean casa habitación.
3.3. Mandato, Comisión, Mediación y Otros La fracción IV del artículo 14 de esta Ley, considera prestación de servicios: el mandato, la comisión, la mediación, la agencia, la representación, la correduría, la consignación y la distribución.
Comentario: En esta fracción se ubicaría a las personas físicas
que lleven a cabo actos de mediación en la compra venta de inmuebles
El artículo 35 del Reglamento establece que para los efectos del artículo 14, fracción IV de la Ley del IVA, el comisionista trasladará en su caso, el impuesto por cuenta del comitente, aplicando al valor de los actos o actividades por los que se deba pagar el impuesto las tasas que correspondan. El comitente considerará a su cargo el impuesto correspondiente a los actos o actividades realizados por su comisionista, sin descontar el valor de la comisión ni los reembolsos de gastos efectuados por cuenta del comitente y otros conceptos. El comisionista considerará a su cargo y trasladará al comitente el impuesto correspondiente a la comisión pactada, incluyendo los gastos efectuados en nombre y por cuenta del comitente. Cuando el comisionista sea persona física y el comitente sea persona moral, éste deberá efectuar la retención del impuesto que se le traslade en los términos de la Ley del IVA y de su Reglamento.
Obligaciones de dar, de no hacer o de permitir En la fracción VI de este mismo artículo 14, nos indica que toda otra obligación de dar, de no hacer o de permitir, asumida por una persona en beneficio de otra, siempre que no esté considerada por la Ley del IVA como enajenación o uso o goce temporal de bienes.
120
EDICIONES FISCALES ISEF
3.4. Prestación de servicios exentos El artículo 15 nos indica que no se pagará el impuesto por la prestación de los siguientes servicios:
3.4.1. Comisiones y contraprestaciones por créditos hipotecarios La fracción I, exenta a las comisiones y otras contraprestaciones que cubra el acreditado a su acreedor con motivo del otorgamiento de créditos hipotecarios para la adquisición, ampliación, construcción o reparación de bienes inmuebles destinados a casa habitación, salvo aquellas que se originen con posterioridad a la autorización del citado crédito o que se deban pagar a terceros por el acreditado.
Criterio Normativo 29/IVA/N. Exención. Comisiones por el otorgamiento de créditos hipotecarios para vivienda. El artículo 15, fracción I de la Ley del IVA, establece que no se pagará dicho impuesto por las comisiones y otras contraprestaciones que cubra el acreditado a su acreedor con motivo del otorgamiento de créditos hipotecarios para la adquisición, ampliación, construcción o reparación de bienes inmuebles destinados a casa habitación, salvo aquéllas que se originen con posterioridad a la autorización del citado crédito o que se deban pagar a terceros por el acreditado. De acuerdo con la disposición citada, no quedan comprendidas en la exención referida las comisiones y otras contraprestaciones que cubra el acreditado a su acreedor con algún motivo distinto del otorgamiento de los créditos mencionados ni aquéllas que pague con motivo del otorgamiento de dichos créditos, pero que se originen con posterioridad a la autorización de los mismos créditos. A contrario sensu, las comisiones y contraprestacio nes que cubra el acreditado a su acreedor por causa del otorgamiento de los créditos mencionados y que se originen hasta el momento de su autorización, quedan comprendidas en la exención. Ahora bien, el numeral 15 en comento no señala como requisito para la procedencia de la exención que se trate de comisiones y contraprestaciones que deban pagarse a más tardar al momento de la autorización de los créditos, sino que sólo requiere que el acredi-
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
121
tado las pague con motivo del otorgamiento de dichos créditos y que se originen hasta el momento de su autorización. En consecuencia, para los efectos del artículo 15, fracción I de la Ley del IVA, no se pagará dicho im puesto por las comisiones y otras contraprestaciones que cubra el acreditado a su acreedor con motivo del otorgamiento de los créditos antes mencionados, que tengan su origen en el otorgamiento de dichos créditos, aunque éstas se deban pagar o efectivamente se paguen con posterioridad a la autorización de los mismos créditos.
3.4.2. Crédito a la vivienda Asimismo, en su fracción IX, exceptúa de pagar el IVA, el aseguramiento contra riesgos agropecuarios, los seguros de crédito a la vivienda que cubran el riesgo de incumplimiento de los deudores de créditos hipotecarios o con garantía fiduciaria para la adquisición, ampliación, construcción o reparación de bienes inmuebles, destinados a casa habitación, los seguros de garantía financiera que cubran el pago por incumplimiento de los emisores de valores, títulos de crédito o documentos que sean objeto de oferta pública o de intermediación en mercados de valores, siempre que los recursos provenientes de la colocación de dichos valores, títulos de crédito o documentos, se utilicen para el financiamiento de créditos hipotecarios o con garantía fiduciaria para la adquisición, ampliación, construcción o reparación de bienes inmuebles destinados a casa habitación y los seguros de vida ya sea que cubran el riesgo de muerte u otorguen rentas vitalicias o pensiones, así como las comisiones de agentes que correspondan a los seguros citados.
3.4.3. Intereses normales y moratorios por financiamiento No se pagará el impuesto por los que deriven intereses que deriven de operaciones en las que el enajenante, el prestador del servicio o quien conceda el uso o goce temporal de bienes, proporcione financiamiento relacionado con actos o actividades por los que no se esté obligado al pago de este impuesto o a los que se les aplique la tasa del 0%. (Fracción X, inciso a).
3.4.4. Criterio Normativo 31/IVA/N Intereses moratorios El artículo 15, fracción X de la Ley del Impuesto al Valor Agregado establece que no se pagará dicho impuesto por la prestación de servicios por los que derivan inte reses, en los casos en que la misma ley señala.
122
EDICIONES FISCALES ISEF Por tanto, ello incluye a los normales como a los inte reses moratorios ya que la misma disposición no distingue ni limita dicho concepto.
Exención por intereses derivados de operaciones de financiamiento El artículo 37 del Reglamento, nos aclara que para los efectos del artículo 15, fracción X, inciso a) de la Ley del IVA, no se estará obligado al pago del impuesto, por los intereses derivados de operaciones de financiamiento, aun cuando quien proporcione el financiamiento no sea la misma persona que enajene el bien, siempre que en el contrato correspondiente se condicione el préstamo a la adquisición de un determinado inmueble destinado a casa habitación.
3.4.5. Criterio Normativo 32/IVA/N Intereses en financiamiento de actos gravados a la tasa del 0% o exentos El artículo 15, fracción X, inciso a) de la Ley del Im puesto al Valor Agregado establece que no se pagará dicho impuesto por la prestación de servicios por los que deriven intereses de financiamiento en los casos en los que el enajenante, el prestador de un servicio o el que otorga el uso o goce temporal de bienes pro porcione financiamiento relacionado con actos o actividades por lo que no se esté obligado al pago de este impuesto o a los que se les aplique la tasa del 0%.
Por ello, de la interpretación a contrario sensu, si quien otorga el crédito o financiamiento no es el enajenante, el prestador de un servicio o el que otorga el uso o goce temporal de bienes, dicho financiamiento no estará exento, conforme al artículo 15, fracción X, inciso a) de la Ley del IVA, aunque pudiera estarlo conforme a otra disposición de la propia ley. Del segundo párrafo del artículo 15, fracción X, inciso b), podemos interpretar; que tratándose de créditos otorgados por personas físicas que realicen actividades empresariales, o presten servicios personales independientes u otorgen el uso o goce, temporal de bienes inmuebles, no se pagará el impuesto cuando los mismos sean para la adquisición de bienes de inversión en dichas actividades o se trate de créditos refaccionarios, de habitación o avío, siempre que dichas personas se encuentren inscritos en el Registro Federal de Contribuyentes.
Comentario: De acuerdo a lo dispuesto por el primer párrafo de-
bemos entender que se refiere a créditos otorgados por el sistema financiero.
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
123
Tampoco será aplicable la exención prevista en el primer párrafo de este inciso tratándose de créditos otorgados a través de tarjetas de crédito.
3.5. Concepto de Bienes de Inversión En el artículo 39 del Reglamento del IVA se menciona que para los efectos del artículo 15, fracción X, inciso b), segundo párrafo de la Ley del IVA, se consideran bienes de inversión, aquéllos que integran el activo fijo en los términos del segundo párrafo del artículo 32 de la Ley del Impuesto sobre la Renta. El artículo 16, nos menciona que se entiende que se presta el servicio en territorio nacional cuando en el mismo se lleva a cabo, total o parcialmente, por un residente en el país.
3.6. Momento del Pago del Impuesto El artículo 17, estípula que en la prestación de servicios se tendrá obligación de pagar el impuesto en el momento en el que se cobren efectivamente las contraprestaciones y sobre el monto de cada una de ellas, salvo tratándose de los intereses a los que se refiere el articulo 18-A de esta Ley, en cuyo caso se deberá pagar el impuesto conforme éstos se devenguen. Tratándose de la prestación de servicios en forma gratuita por los que se deba pagar el impuesto, se considera que se efectúa dicha prestación en el momento en que se proporcione el servicio.
3.7. Determinación de la Base Gravable La determinación de la base gravable por la prestación de servicios, se encuentra en el artículo 18, conforme al siguiente:
124
EDICIONES FISCALES ISEF
ESQUEMA Valor total de la contraprestación pactada Más: Otros impuestos Más: Derechos Más: Viáticos Más: Gastos de toda clase Más: Reembolsos Más: Intereses normales o moratorios Más: Penas convencionales Más: Cualquier otro concepto
Base gravable
$ $ $ $ $ $ $ $ $
$
4. DEL USO O GOCE TEMPORAL DE BIENES (ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES) 4.1. Concepto de Uso o Goce Temporal de Bienes El artículo 19, de la Ley del Impuesto al Valor Agregado, establece, que para los efectos de esta Ley, se entiende por uso o goce temporal de bienes, el arrendamiento, el usufructo y cualquier otro acto, independientemente de la forma jurídica que al efecto se utilice, por el que una persona permita a otra usar o gozar temporalmente bienes tangibles, a cambio de una contraprestación.
Comentario: Cuando este artículo se refiere a cualquier otro ac-
to, podemos mencionar al fideicomiso, al contrato de uso, etc. Por otro lado, cuando señala a cambio de una contraprestación, podemos decir que si el uso o goce es gratuito, no habrá objeto del impuesto, por ejemplo; en el caso del otorgamiento de uso o goce de un inmueble en comodato.
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
125
Servicios de tiempo compartido El segundo párrafo del artículo 19, establece que se dará el mismo tratamiento, para el uso o goce temporal de bienes, a la prestación del servicio de tiempo compartido. Por último, se considera prestación del servicio de tiempo compartido, independientemente del nombre o de la forma que se dé, al acto jurídico correspondiente, consistente en poner a disposición de una persona o grupo de personas, directamente o a través de un tercero, el uso, goce o demás derechos que se convengan sobre un bien o parte del mismo, en una unidad variable dentro de una clase determinada, por periodos previamente convenidos mediante el pago de una cantidad o la adquisición de acciones o partes sociales de una persona moral, sin que en este último caso se transmitan los activos de la persona moral de que se trate.
4.2. Ingresos Exentos Los ingresos exentos por el uso o goce temporal de bienes, los señala el artículo 20, en sus siguientes fracciones:
4.2.1. Inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa habitación En la fracción II, se relaciona a los inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa-habitación. Si un inmueble tuviere varios destinos o usos, no se pagará el impuesto por la parte destinada o utilizada para casa-habitación. Lo dispuesto en esta fracción no es aplicable a los inmuebles o parte de ellos que se proporcionen amueblados o se destinen o utilicen como hoteles o casas de hospedaje.
4.2.2. Uso o goce de casa habitación amueblada Al respecto de la fracción II, el artículo 45 del Reglamento, aclara; cuando se otorgue el uso o goce temporal de un bien inmueble destinado a casa habitación y se proporcione amueblado, se pagará el impuesto por el total de las contraprestaciones, aun cuando se celebren contratos distintos por los bienes muebles e inmuebles. Continua aclarando en su segundo párrafo, que no se considera amueblada la casa habitación cuando se proporcione con bienes adheridos permanentemente a la construcción, y con los de cocina y baño, alfombras y tapices, lámparas, tanques de gas, calentadores para agua, guardarropa y armarios, cortinas, cortineros, teléfono y aparato de intercomunicación, sistema de clima artificial, sistema para la purificación de aire o agua, chimenea no integrada a la construcción y tendederos para el secado de la ropa.
126
EDICIONES FISCALES ISEF
4.2.3. Fincas agrícolas o ganaderas La fracción III, contempla también como exentos a las fincas dedicadas o utilizadas sólo a fines agrícolas o ganaderos.
4.2.4. Bienes inmuebles otorgados en uso o goce por extranjeros La fracción IV, se refiere al uso o goce de bienes tangibles que sea otorgado por residentes en el extranjero sin establecimiento permanente en territorio nacional, por los que se hubiera pagado el impuesto en los términos del artículo 24 de esta Ley.
Uso o goce concedido en el territorio nacional El artículo 21, menciona; para los efectos de esta Ley, se entiende que se concede el uso o goce temporal de un bien tangible en territorio nacional, cuando en éste se encuentre el bien en el momento de su entrega material a quien va a realizar su uso o goce.
4.3. Momento de Pago del Impuesto Del artículo 22, desprendemos que se tendrá la obligación de pagar el impuesto en el momento en el que quien efectúa dicho otorgamiento cobre las contraprestaciones derivadas del mismo y sobre el monto de cada una de ellas.
4.4. Determinación de la Base Gravable La determinación de la base gravable, está contemplada en el artículo 23, para lo cual diseñamos el siguiente:
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
127
ESQUEMA Contraprestación pactada Más: Derechos Más: Gastos de mantenimiento Más: Construcciones Más: Reembolsos Más: Intereses normales Más: Intereses moratorios Más: Penas convencionales Más: Cualquier otro concepto
Base gravable
$ $ $ $ $ $ $ $ $
$
Las obligaciones fiscales que establece la Ley del IVA, se encuentran en los artículos 32 al 34, y en los artículos 74 al 78, de su Reglamento.
Comentario: En virtud de que el artículo 32, fracción V, señala
la obligación de expedir comprobantes por las retenciones de IVA, la Ley de Ingresos de la Federación para el 2017, en su artículo 16, fracción XII, señala como estímulo fiscal que las personas morales obligadas a efectuar la retención del Impuesto al Valor Agregado en los términos de los artículos 1-A, fracción II, inciso a) y 32, fracción V, de la Ley de Impuesto al Valor Agregado, podrán optar por no proporcionar la constancia de retención a que se refieren dichos preceptos, siempre que la persona física le expida un Comprobante Fiscal Digital por Internet que cumpla con los requisitos a que se refieren los artículos 29 y 29-A del Código Fiscal de la Federación y en el comprobante se señale expresamente el monto del impuesto retenido.
128
EDICIONES FISCALES ISEF 0 5 2 , 3
O E R R D R A L O T I C A P D A S - - N M N A O E I O S P C C R A A A V I P G A
1 . o N O C I T C A R P O S A C
-
-
-
- 0 0 0 0 6 6 7 , 8 5 , 4 5 7 3 5 , 2
- - N - I S R 0 A L 5 L E A O F O A O I P , D D V 2 C A C S A 3 R A A F V I O V A S 7 O R A 8 R 7 O V , I O A I A 5 G T I C I R V E N 0 I T 0 E O F N A R . 2 T M , D E A V I O . E 3 I P D O R P N I S C - 3 E I E 1 E A L C A 0 R , L T I B A R V 1 I C D U E A J S E 0 7 N L - R 1 E E C 5 O A . M D F T 0 S R - - L - - E 0 O O U 6 S T V A A A N 9 B A , G A V D O I N 1 I O R A A F R E C Y P A T L D T 0 A O R S S - - S 5 A R D O I E S 2 O C O , V G A L L L T A D O 2 I A P A A A C T D 1 E O P S V D A D A V 0 I - A 0 A O 0 O E , V R D I 0 C D B 1 A A 0 L V L - S 0 A A 5 U I A , T D R 2 E D O A 6 E S T G V C A 0 D S - S 0 ) E . A - E R 5 , F L O L . R O E 2 P A L A C B 3 I ( M O C C C 0 - S ) 0 S - S . E E R 0 , A O L O M L E . 0 T L A C I P 3 M N A ( C C E R 0 - N - ) 0 I A N O 4 S I E S B , 8 A A A X C 5 T E A H C ( T S E M
- 8 8 2 , 1
6 - 9 0 6 8 4 0 0 8 7 6 2 , , 7 , 2 , 3 , 5 4 4 4 1 2 8 - - 8 8 3 2 5 , , 1 4 - 8 8 8 8 2 2 , , 1 1 6 - 7 0 6 6 4 9 0 8 1 6 4 , , 7 , 2 , 9 , 5 5 4 4 5 2 7 6 6 , 2
3 6 5 , 3
0 0 2 , 3
7 6 6 , 2
4 0 9 , 3
7 9 3 4 8 6 0 3 8 2 , 3 , 8 , 8 1 1
6 6 8 , 2
5 3 4 5 . 0
1 7 7 5 . 0
7 4 9 5 . 0
1 6 9 4 . 0
5 5 7 7 . 0
2 3 6 , 1
0 3 3 , 4 1 0 6 5 , 9 8
0 9 1 , 2
6 9 6 , 3
6 9 6 , 3
0 9 6 , 3 1
0 0 1 , 3 2
0 0 1 , 3 2
0 0 0 , 0 1 0 0 5 , 2 6
0 0 2 , 9
0 0 5 , 7 5
4 4 5 , 0 1 0 0 9 , 5 6
0 0 5 , 7 5
6 5 0 , 1 1 0 0 1 , 9 6
0 0 5 , 2 3
0 0 5 , 2 3
0 0 5 , 2 3
0 0 5 , 2 3
0 0 5 , 2 3
0 0 0 , 5 2
0 0 4 , 3 3
0 0 0 , 0 3
0 0 0 , 5 2
0 0 6 , 6 3
0 0 3 , 8 4
0 0 3 , 8 4
0 0 6 , 2 4
0 0 4 , 8 5
0 0 0 , 0 2
0 0 2 , 0 1 0 0 2 , 9
0 0 2 , 9 1 2 7 1 , 6 1 -
4 0 5 , 7 2 0 0 9 , 1 7 1 0 0 0 , 0 6 0 0 0 , 5 7 3 0 0 0 , 5 9 1 0 0 0 , 0 8 1 0 0 0 , 6 7 2
S A E F M A M J M U S
. 0 0 . 0 6 5 , 5 $ r o p R S I e d r o v a f a o d l a s n u ó c i l p a e s o i n u j y o y a m n E : a t o N
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
129
APENDICE A) TARIFA APLICABLE PARA CALCULO DE LOS PAGOS PRO VISIONALES MENSUALES DE ISR POR ARRENDAMIENTO O SUBARRENDAMIENTO DE INMUEBLES EN 2017 Límite inferior
Límite superior
Cuota fija
$
$
$
Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior %
496.07 4,210.41 7,399.42 8,601.50 10,298.35 20,770.29 32,736.83 62,500.00 83,333.33 250,000.00 En adelante
0.00 9.52 247.24 594.21 786.54 1,090.61 3,327.42 6,141.95 15,070.90 21,737.57 78,404.23
1.92 6.40 10.88 16.00 17.92 21.36 23.52 30.00 32.00 34.00 35.00
0.01 496.08 4,210.42 7,399.43 8,601.51 10,298.36 20,770.30 32,736.84 62,500.01 83,333.34 250,000.01
130
B)
EDICIONES FISCALES ISEF
TARIFA APLICABLE PARA EL CALCULO DE LOS PAGOS PROVISIONALES TRIMESTRALES DE ISR POR ARRENDAMIENTO O SUBARRENDAMIENTO DE INMUEBLES EN 2017 Límite Límite Cuota Tasa para apliinferior superior fija carse sobre el excedente del límite inferior $ $ $ % 0.01 1,488.22 12,631.24 22,198.27 25,804.51 30,895.06 62,310.88 98,210.50 187,500.01 250,000.00 750,000.01
C)
1,488.21 12,631.23 22,198.26 25,804.50 30,895.05 62,310.87 98,210.49 187,500.00 249,999.99 750,000.00 En adelante
0.00 28.56 741.72 1,782.63 2,359.62 3,271.83 9,982.26 18,425.85 45,212.70 65,212.71 235,212.69
1.92 6.40 10.88 16.00 17.92 21.36 23.52 30.00 32.00 34.00 35.00
TARIFA APLICABLE PARA EL CALCULO DE LOS PAGOS PROVISIONALES DE ISR POR ENAJENACION DE INMUEBLES EN 2017 Límite Límite Cuota Porciento apliinferior superior fija carse sobre el excedente del límite inferior $ $ $ %
0.01 5,952.85 50,524.93 88,793.05 103,218.01 123,580.21 249,243.49 392,841.97 750,000.01 1,000,000.01 3,000,000.01
5,952.84 50,524.92 88,793.04 103,218.00 123,580.20 249,243.48 392,841.96 750,000.00 1,000,000.00 3,000,000.00 En adelante
0.00 114.29 2,966.91 7,130.48 9,438.47 13,087.37 39,929.05 73,703.41 180,850.82 260,850.81 940,850.81
1.92 6.40 10.88 16.00 17.92 21.36 23.52 30.00 32.00 34.00 35.00
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
D)
131
TABLA A QUE SE REFIERE LA REGLA 3.15.1. DE LA RESOLUCION MISCELANEA FISCAL PARA 2016, PARA LA ACTUALIZACION DE LAS DEDUCCIONES QUE SEÑALA EL ARTICULO 121 DE LA LEY DEL ISR Cuando el tiempo transcurrido sea: El factor correspondiente será:
Hasta 1 año
1.00
Más de 1 año hasta 2 años
1.03
Más de 2 años hasta 3 años
1.06
Más de 3 años hasta 4 años
1.10
Más de 4 años hasta 5 años
1.14
Más de 5 años hasta 6 años
1.19
Más de 6 años hasta 7 años
1.23
Más de 7 años hasta 8 años
1.29
Más de 8 años hasta 9 años
1.37
Más de 9 años hasta 10 años
1.42
Más de 10 años hasta 11 años
1.47
Más de 11 años hasta 12 años
1.53
Más de 12 años hasta 13 años
1.60
Más de 13 años hasta 14 años
1.67
Más de 14 años hasta 15 años
1.76
Más de 15 años hasta 16 años
1.84
Más de 16 años hasta 17 años
1.99
Más de 17 años hasta 18 años
2.21
Más de 18 años hasta 19 años
2.63
Más de 19 años hasta 20 años
3.03
Más de 20 años hasta 21 años
3.83
Más de 21 años hasta 22 años
5.81
Más de 22 años hasta 23 años
6.41
Más de 23 años hasta 24 años
6.89
Más de 24 años hasta 25 años
7.67
Más de 25 años hasta 26 años
9.04
Más de 26 años hasta 27 años
11.50
132
Cuando el tiempo transcurrido sea:
EDICIONES FISCALES ISEF
El factor correspondiente será:
Más de 27 años hasta 28 años
14.08
Más de 28 años hasta 29 años
18.94
Más de 29 años hasta 30 años
52.44
Más de 30 años hasta 31 años
107.17
Más de 31 años hasta 32 años
177.81
Más de 32 años hasta 33 años
285.83
Más de 33 años hasta 34 años
495.61
Más de 34 años hasta 35 años
1,041.00
Más de 35 años hasta 36 años
1,362.28
Más de 36 años hasta 37 años
1,740.99
Más de 37 años hasta 38 años
2,116.28
Más de 38 años hasta 39 años
2,490.39
Más de 39 años hasta 40 años
2,976.88
Más de 40 años hasta 41 años
3,833.22
Más de 41 años hasta 42 años
4,294.14
Más de 42 años hasta 43 años
5,063.60
Más de 43 años hasta 44 años
6,274.66
Más de 44 años hasta 45 años
6,689.82
Más de 45 años hasta 46 años
6,983.88
Más de 46 años hasta 47 años
7,328.19
Más de 47 años hasta 48 años
7,709.15
Más de 48 años hasta 49 años
7,880.40
Más de 49 años hasta 50 años
7,987.29
Más de 50 años hasta 51 años
8,236.28
Más de 51 años hasta 52 años
8,318.21
Más de 52 años hasta 53 años
8,650.99
Más de 53 años hasta 54 años
8,803.49
Más de 54 años hasta 55 años
9,019.77
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
Cuando el tiempo transcurrido sea:
133
El factor correspondiente será:
Más de 55 años hasta 56 años
8,954.84
Más de 56 años hasta 57 años
9,437.83
Más de 57 años hasta 58 años
9,473.93
Más de 58 años hasta 59 años
9,698.88
Más de 59 años hasta 60 años
10,374.53
Más de 60 años hasta 61 años
10,445.20
Más de 61 años hasta 62 años
11,516.89
Más de 62 años hasta 63 años
13,494.48
Más de 63 años hasta 64 años
13,788.14
Más de 64 años hasta 65 años
13,317.18
Más de 65 años hasta 66 años
15,500.19
Más de 66 años hasta 67 años
18,592.91
Más de 67 años hasta 68 años
20,510.98
Más de 68 años hasta 69 años
22,685.82
Más de 69 años hasta 70 años
24,464.25
Más de 70 años hasta 71 años
25,974.99
Más de 71 años hasta 72 años
30,601.57
Más de 72 años hasta 73 años
34,499.33
Más de 73 años hasta 74 años
44,638.45
Más de 74 años hasta 75 años
56,248.45
Más de 75 años hasta 76 años
62,634.74
Más de 76 años hasta 77 años
67,128.71
Más de 77 años hasta 78 años
68,903.04
Más de 78 años hasta 79 años
68,038.15
Más de 79 años hasta 80 años
72,617.64
Más de 80 años hasta 81 años
89,338.81
Más de 81 años hasta 82 años
95,294.73
Más de 82 años hasta 83 años
95,294.73
134
Cuando el tiempo transcurrido sea:
EDICIONES FISCALES ISEF
El factor correspondiente será:
Más de 83 años hasta 84 años
100,722.91
Más de 84 años hasta 85 años
108,363.96
Más de 85 años hasta 86 años
101,667.31
Más de 86 años en adelante
89,954.48
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 o 5 6 8 8 8 8 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 0 0 0 0 0 0 0 0 ñ 8 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 0 0 0 0 0 0 0 0 A 9 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 0 8 4 3 2 6 8 3 7 1 0 1 5 2 8 3 9 9 7 7 3 1 8 0 8 9 9 4 9 0 0 6 6 7 2 9 3 5 3 4 1 3 3 0 1 8 2 9 3 4 7 2 4 6 2 2 7 8 9 4 1 0 3 6 8 1 0 5 5 . 0 0 4 2 8 8 2 0 4 7 9 2 2 5 0 3 1 9 7 6 2 4 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 c i 1 2 5 8 9 2 5 7 8 9 9 8 4 2 9 4 7 0 3 7 0 3 8 D 1 1 1 1 1 2 3 4 5 5 6 6 7 7 7 8 8
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135 . . . a ú n i t n o C
136
EDICIONES FISCALES ISEF 0 1 2 3 4 5 6 o 8 9 0 1 1 1 1 1 1 1 ñ 0 0 0 0 0 0 0 0 0 A 0 2 2 2 2 2 2 2 2 2 6 9 2 0 0 0 0 8 0 0 6 4 1 6 8 9 1 0 0 4 3 7 4 0 5 2 . 5 1 4 2 5 5 5 0 2 . . c . . 9 . . . . 8 2 i 2 5 9 3 7 1 6 1 2 D 9 9 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 4 0 0 0 0 0 0 6 3 0 7 0 2 3 1 3 9 5 5 v 0 4 5 0 0 7 4 8 1 2 7 0 o 6 . . 0 . 9 . . . . . . 0 5 8 N 1 5 9 2 7 1 1 1 1 9 9 9 0 0 1 1 1 2 1 1 1 7 2 5 0 0 0 0 0 0 6 2 1 8 8 8 9 0 7 6 1 0 t 7 5 6 0 7 4 8 c 5 . 5 . 4 . 0 . . 6 . 4 . 6 . 2 . 9 7 1 O 0 4 8 1 6 0 4 1 2 9 9 9 0 0 1 1 1 1 1 R 1 1 O 6 7 4 0 0 0 0 0 0 D I 3 6 7 7 3 8 9 9 7 3 0 7 M p 6 6 5 2 4 2 3 9 9 3 8 9 7 . . 8 . 2 . e U . . . . . 9 3 6 S S 9 4 7 0 5 0 1 1 0 8 9 9 0 0 1 1 1 2 1 N 1 1 O 7 7 1 0 0 0 0 0 0 C 5 7 0 9 8 8 3 7 L o 4 3 7 4 5 9 4 8 7 1 9 4 A g 3 8 3 6 2 . . 3 . 5 . . . . . . 8 3 6 S A 9 3 7 0 5 0 1 1 9 8 9 9 0 0 1 1 1 1 1 O 1 1 I ) C 1 6 6 5 0 0 0 0 0 0 E 1 1 1 7 1 4 9 2 8 1 R 0 l 4 7 7 2 6 0 3 2 1 P 6 0 2 . 1 . 2 . - u 8 . 6 . 0 . 5 . 9 . . 3 6 9 E 2 J 8 3 7 0 4 8 0 1 1 1 0 8 9 9 0 0 1 1 1 1 D 1 1 3 L 2 A 3 1 1 0 0 0 0 0 0 9 7 7 1 8 5 2 8 1 F N 2 5 0 1 6 4 7 4 n 4 O O 6 7 4 8 0 3 I D u 3 . . 9 . 9 . . . . . . 8 2 5 C ( J 8 3 6 0 4 0 1 1 8 8 9 9 0 0 1 1 1 1 A 1 1 1 N 2 4 5 0 0 0 0 0 0 E 5 5 7 6 9 1 7 4 0 C y 8 4 9 4 9 1 2 6 7 I 7 . 5 . 7 . 7 . D a 9 . 2 . 8 . 0 . 8 . 8 2 5 M 7 3 6 0 3 0 1 1 8 N I 8 9 9 0 0 1 1 1 1 1 1 1 L E 3 8 9 0 0 0 0 0 0 D 0 7 1 9 8 4 8 5 2 8 4 0 r 8 1 1 8 2 7 A b 0 8 0 5 5 7 2 . . 3 . 3 . . . . . . L 9 2 6 9 A 8 3 7 0 4 B 0 1 1 1 8 9 9 0 0 1 1 1 1 A 1 1 T 3 6 6 0 0 0 0 0 0 0 1 3 7 6 2 9 7 1 9 4 8 r 8 9 2 9 5 0 0 0 1 8 7 5 a 8 . . 6 . 6 . . . . . . 9 3 6 M 7 3 7 0 4 0 1 1 9 8 9 9 0 0 1 1 1 1 1 1 1 8 5 4 0 0 0 0 0 0 4 8 3 4 6 8 0 4 5 9 7 0 9 0 b 2 . 5 1 . 0 2 7 6 4 . . 1 . 5 . e 7 6 . 7 . . 8 2 6 F 8 2 9 0 4 0 1 1 9 9 0 0 1 1 1 1 1 1 1 4 4 4 0 0 0 0 0 0 9 4 5 8 4 8 5 4 4 0 5 8 8 5 7 2 8 7 6 5 e 9 4 5 2 2 . . 9 . 9 . . . . . . 7 2 n 6 5 8 2 6 0 4 E 8 9 9 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 2 3 4 5 6 o 8 9 0 1 1 1 1 1 1 1 ñ 0 0 0 0 0 0 0 0 0 A 0 2 2 2 2 2 2 2 2 2
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ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES
137
F) FICHA DE CONTROL DE INMUEBLES PARA SU TRATAMIENTO FISCAL (ESTA INFORMACION ES ENUNCIATIVA, MAS NO LIMITATIVA PARA UNA ENAJENACION) NOMBRE DEL CONTRIBUYENTE: 1 UBICACION DEL INMUEBLE: 2 CARACTERISTICAS GENERALES: A TIPO DE INMUEBLE: Terreno sin construcción ( ) Terreno con construcción ( ) B UTILIZACION: Casa habitación ( ) Otro uso-especificar ( C ADQUISICION: Terreno y construcción adquiridos en la misma fecha ( ) En distinta fecha ( D POSESION LEGAL DEL INMUEBLE: Unico propietario ( ) Sociedad conyugal ( Copropiedad (
)
) ) )
(ESTA INFORMACION DEBE CONTENER, EN SU CASO, LAS PROPORCIONES CORRESPONDIENTES) 3 TERRENO: DATOS IMPORTES A COSTO COMPROBADO DE ADQUISICION B FECHA DE ADQUISICION C METROS CUADRADOS DE SUPERFICIE
4 CONSTRUCCION:
A COSTO COMPROBADO DE ADQUISICION B FECHA DE ADQUISICION C METROS CUADRADOS DE CONSTRUCCION
5 ADICIONES O MEJORAS
DATOS
IMPORTES
DATOS
IMPORTES
A MONTO DE LA INVERSION B FECHA
6 A B C D E F G H
7 * * * * *
8
ORIGEN O MOTIVO DE LA ADQUISICION
DOCUMENTO LEGAL
COMPRA DONACION PRESCRIPCION TERMINACION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DISOLUCION DE SOCIEDAD CONYUGAL HERENCIA O LEGADO ADJUDICACION JUDICIAL DACION EN PAGO
GASTOS POR LA ADQUISICION O ENAJENACION PAGADOS POR EL ENAJENANTE FECHA IMPORTES
GASTOS NOTARIALES (HONORARIOS Y OTROS) IMPUESTOS Y DERECHOS POR ESCRITURAS IMPUESTO LOCAL POR LA ADQUISICION AVALUO COMISIONES Y MEDIACIONES
DOCUMENTOS PARA ACREDITAR LA EXENCION DE CASA HABITACION
* CREDENCIAL DE ELECTOR * COMPROBANTES DE ENERGIA ELECTRICA O DE TELEFONIA FIJA * ESTADOS DE CUENTA DE INSTITUCIONES DEL SISTEMA FINANCIERO (BANCOS, CASAS DE BOLSA, ETC.) * ESTADOS DE CUENTA DE CASAS COMERCIALES * ESTADOS DE CUENTA DE TARJETAS DE CREDITO NO BANCARIAS
(ESTA DOCUMENTACION DEBE ESTAR A NOMBRE DEL CONTRIBUYENTE, DE SU CONYUGE O DE SUS ASCENDIENTES O DESCENDIENTES EN LINEA RECTA) 9 INFORMACION PARA LA ENAJENACION A PRECIO DE ENAJENACION B FECHA DE ENAJENACION
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8. DICCIONARIO DE TERMINOS FISCALES ISR, CFF, IVA y Otras Disposiciones Fiscales 2017
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5. RESPONSABILIDADES FISCALES DE LOS NOTARIOS 2017 L.C. Antonio Luna Guerra 172 p.p. $ 312.00
6. REGIMEN OPCIONAL en ISR para Grupos de Sociedades 2014 L.C. Antonio Luna Guerra 106 p.p. $ 278.00
C.P. Baltazar Feregrino Paredes EN PRENSA
9. Estudio Práctico del ISR para PERSONAS FISICAS 2015 C.P. Alejandro Barrón Morales 258 p.p. $ 443.00
10. PAGOS PROVISIONALES del ISR con Casos Prácticos 2017 C.P. Jaime Domínguez Orozco EN PRENSA
11. ESCUELAS Régimen Jurídico-Fiscal 2017 C.P. Jaime Domínguez Orozco Lic. Cuauhtémoc Reséndiz Núñez 232 p.p. $ 363.00
12. SOCIEDADES Y ASOCIACIONES CIVILES Régimen Jurídico-Fiscal en ISR e IVA 2017 C.P.C. Jaime Domínguez Orozco Lic. Cuauhtémoc Reséndiz Núñez 230 p.p. $ 359.00
13. Estudio Práctico del Régimen Fiscal de DIVIDENDOS Pagados por Personas Morales 2017 L.C. Antonio Luna Guerra EN PRENSA
14. Régimen Fiscal de la ENAJENACION DE ACCIONES 2017 L.C. Antonio Luna Guerra EN PRENSA
15. PARAISOS FISCALES 2016 Herbert Bettinger Barrios 468 p.p. $ 460.00
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16. Efecto Impositivo del ESTABLECIMIENTO PERMANENTE 2016 Herbert Bettinger Barrios Herbert Bettinger García Cornejo 390 p.p. $ 425.00
17. Estudio Práctico del ISR para PERSONAS MORALES 2016 C.P. Manuel Corral Moreno 336 p.p. $ 395.00
18. 40 casos Prácticos sobre DEDUCCIONES AUTORIZADAS 2011 L.C. Javier Martínez Gutiérrez 161 p.p. $ 335.00
19. PAGOS MENSUALES DEL IVA, con Casos Prácticos 2017 C.P. Jaime Domínguez Orozco 192 p.p. $ 385.00
20. Régimen Fiscal de las ACTIVIDADES AGROPECUARIAS 2017 L.C. Antonio Luna Guerra EN PRENSA
21. Casos Prácticos de ISR Personas Físicas con ACTIVIDADES EMPRESARIALES 2017 L.C. Antonio Luna Guerra EN PRENSA
22. PRECIOS DE TRANSFERENCIA SUS EFECTOS FISCALES 2015 Herbert Bettinger Barrios 676 p.p. $ 495.00
23. Estudio Práctico sobre los Convenios Impositivos para Evitar la DOBLE TRIBUTACION 2015 Herbert Bettinger Barrios Herbert Bettinger García Cornejo 2224 p.p. $ 930.00
24. Régimen Legal y Fiscal del FIDEICOMISO 2017 L.C. Antonio Luna Guerra 168 p.p $ 317.00
25. DONATIVOS 2017
L.C. Antonio Luna Guerra EN PRENSA
26. Estudio Práctico del Régimen Fiscal del AUTOTRANSPORTE FEDERAL Y LOCAL 2017 L.C. Antonio Luna Guerra EN PRENSA
27. 60 CASOS PRACTICOS ISR, IVA, IMSS con importantes recomendaciones contables 2017 L.C. Javier Martínez Gutiérrez EN PRENSA
28. CUENTOS Y CUENTAS FISCALES 2015 C.P. Baltazar Feregrino Paredes 145 p.p. $ 285.00
29. Comentarios Prácticos sobre el Régimen Fiscal de los HOTELES 2008 L.C. Antonio Luna Guerra 124 p.p. $ 222.00
30. COMPROBANTES DIGITALES 2010 C.P. Jesús Hernández Rodríguez C.P. Mónica I. Galindo Cosme 114 p.p. $ 223.00
31. Estudio Práctico del ISR, e IVA DE BIENES INMUEBLES para PERSONAS FISICAS 2017 C.P. Benjamín Díaz Castrejón 138 p.p. $ 285.00
32. 250 Preguntas y Respuestas Sobre CONTABILIDAD DIGITAL 2016 L.C. Penélope Castro Valdez 154 p.p. $ 293.00
33. Ley Federal de PROTECCION DE DATOS PERSONALES en Posesión de los Particulares Lic. Erika Gabriela Feregrino Toris 82 p.p.
34. Aspectos Administrativos Contables y Fiscales de la LEY ANTILAVADO DE DINERO L.C. Javier Martínez Gutiérrez 90 p.p. $ 259.00
35. Analisis Fiscal Integral de las PERSONAS MORALES NO CONTRIBUYENTES L.C. Eduardo López Lozano 156 p.p. $ 338.00
36. Estudio Práctico de la CONTABILIDAD ELECTRONICA 2016 L.C.C. Miguel Angel Hernández Yescas C.P. Mónica Isela Galindo Cosme C.P. Jesús Hernández Rodríguez 169 p.p. $ 305.00
37. Marco Jurídico y Fiscal de los INTANGIBLES 2015 L.C. Antonio Luna Guerra 104 p.p. $ 278.00
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38. Estudio Práctico Sobre las REFORMAS FISCALES 2014
JURIDICO-FISCAL
L.C. Javier Martínez Gutiérrez 188 p.p. $ 377.00
LABORAL
39. Estudio Práctico de las OPERACIONES RELEVANTES 2015 L.C. Antonio Luna Guerra 114 p.p. $ 299.00
LINEA UNIVERSITARIA
40. Estudio Práctico del Tratamiento Fiscal de las ASOCIACIONES RELIGIOSAS 2016
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C.P. Cecilia F. Hernández Rodríguez 196 p.p. $ 330.00
COMERCIO EXTERIOR
41. Tratamiento Fiscal de la AUTOFACTURACION 2015 L.C. Antonio Luna Guerra 93 p.p. $ 210.00
LEYES EJECUTIVAS
42. INGENIERIA Y REINGENIERIA FISCAL 2015 L.C. Eduardo López Lozano 122 p.p. $ 245.00
LEYES ECONOMICAS
43. Estudio Práctico del NUEVO REGLAMENTO DE LA LISR 2016
SUPERACION DIRECTIVA Y HUMANA
C.P. Mónica Isela Galindo Cosme C.P. Jesús Hernández Rodríguez 90 p.p. $ 215.00
COLECCION PYMES
44. MIS CUENTAS 2016
C.P. Mónica Isela Galindo Cosme C.P. Jesús Hernández Rodríguez 132 p.p. $ 270.00
LINEA ESTUDIANTIL
45. Estudio Práctico del ISR de la SAS 2017 L.C. Antonio Luna Guerra 92 p.p. $ 223.00
CONTABILIDAD GUBERNAMENTAL
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Esta obra se terminó de imprimir 30 de diciembre de 2016 en IMGRAF José María Agreda y Sánchez No. 294-B Col. Tránsito, Deleg. Cuauhtémoc C.P. 06820, México, D.F. Tel. 5740-1058
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