LA MEDIANERIA
Emilio José Balarezo Reyes Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de San Martin de Porres y de la Universidad Privada del Norte. Miembro del Instituto Peruano de Derecho Civil, Miembro Honorario del Colegio de Abogados de Ica I. INTRODUCCION Dentro de la gama de figuras que aborda la temática de la copropiedad es el de la medianería uno de los que menos se ha desarrollado doctrinariamente, dejando constancia del contraste de lo que en la actualidad ha venido sucediendo con esta figura. Tomando en cuenta que a lo largo del tiempo a esta parte ha ido concitando una trascendencia cada vez mayor, debido al crecimiento urbano que se ha venido presentando en las ciudades, lo cual ha llevado a la sociedad a tener que ejercer su derecho de propiedad y las consecuencias que se derivan de su plasmación en base al respeto de los intereses y derechos de los demás; que al igual que todo copropietario tienen respecto a la distribución, delimitación de los predios este es un tema de interés para todos los inmersos por las consecuencias que se derivan tanto jurídica como patrimonialmente. Al respecto Vásquez Ríos[1] expresa de la medianería lo siguiente: “[…] la
copropiedad es el derecho real de propiedad que varias personas tienen simultáneamente según las cuotas partes sobre un bien mueble o inmueble que no está materialmente dividido”.
La colindancia y las formas en que se puede concretizar no deben de ser un tema lejano ni excesivamente técnico para la sociedad que lo haga de difícil comprensión y que conlleve que solo sea manejado por algunas personas sino que debe de existir un manejo fluido de las condiciones y de las consecuencias de su ejercicio con el fin de llevar a cabo un común acuerdo en el aprovechamiento de la propiedad y las formas de delimitarla. Es así que junto a otros temas que son materia de análisis dentro de la copropiedad, como son el pacto de indivisión, la partición, los derechos y obligaciones de los copropietarios, existe uno que por su propia naturaleza destaca por sí mismo como es el de la medianería, la cual se encuentra en el Sub Capitulo IV de manera precisa a partir del artículo 994 del Código Civil, el cual lo desarrolla a través de cinco (05) artículos, los cuales tocan diversos aspectos como la identificación, los usos, el levantamiento y los derechos como las obligaciones que se derivan de la misma permiten ver de una primera inspección un acercamiento muy general al tema; lo cual debe tener en un contexto sobre todo aplicativo traer como consecuencia una correcta utilización del bien como las consecuencias jurídicas que se pueden desprender de estas actividades las mismas que deben ser conocidas en su plenitud respecto a los alcances que se puedan derivar de su aplicación en la realidad. II. NATURALEZA DE LA INSTITUCION Desde los albores de las sociedades se ha visto reflejada la necesidad de dividir di vidir las propiedades en la medida que las urbes han ido evolucionando en un proceso de crecimiento progresivo se ha buscado una regulación más equilibrada en la cual se puedan reflejar los intereses y los beneficios que se puedan derivar del ejercicio del derecho de propiedad que les corresponde.
Como su antecedente no es reciente, dentro del contexto del sistema jurídico en general, no solo peruano, se podría aseverar que la finalidad de la existencia de la medianería está en saber repartir y diferenciar los alcances del ejercicio del derecho de propiedad con la utilización de un elemento diferenciador que destaque, que sea relevante y sobre el cual se tiene que asumir responsabilidades jurídicas como de continuidad en su existencia. Si bien, como toda figura adscrita a los derechos reales, tiene su origen en el derecho romano, luego pasa por la regulación francesa, alemana, etc. Su recepción en el Perú no ha pasado desapercibida debido a que se encuentra presente en los tres códigos civiles que ha tenido nuestro país a lo largo de su historia, coincidiendo todas en tener un fin netamente demarcatorio, un fin diferenciador, donde lo que se busca es distinguir la reunión de copropiedades que se dan sobre un determinado predio, entendiendo por este último como aquella área de suelo debidamente delimitado sobre la cual se pueden ejercer determinados derechos al amparo del sistema jurídico. Creemos que dentro del uso común y continuo que se da a este término como institución la noción que tenemos siempre es la relación del termino medianería con la de pared, siendo esta última el ejemplo más común con el cuál se materializa esta figura pero destacando que no es el único ya que de una simple lectura se podrá apreciar que el Código Civil nos da otros ejemplos como son los cercos o las zanjas que también son de uso común en nuestro medio, por lo que se debe de explotar más la verdadera significación que esta figura tiene y su relevancia jurídica como social sobre todo ahora que está cada vez vigente la necesidad de delimitar y conocer detalladamente el ámbito sobre el cual se ejerce la cuota o parte de derecho de propiedad que le corresponde. Es preciso señalar el concepto que maneja Ma x Arias Schreiber[2] sobre esta institución: “la medianería constituye, en tal virtud, una modalidad o matriz de la propiedad comunitaria o copropiedad, que se materializa sobre los elementos que la componen (paredes, cercos, zanjas o similares) de modo que cada propietario del predio contiguo tiene derecho de uso común, dentro de un permanente estado de indivisión forzosa”.
III. UBICACIÓN EN EL CODIGO CIVIL A continuación llevaremos a cabo un análisis de los artículos que le ha dedicado el Código Civil peruano a la figura de la medianería, dando una posición practica y simple con el objetivo de dar un mensaje más cercano a toda persona, sea parte o no del mundo jurídico, con el objetivo de que se comprenda en toda su dimensión el mensaje que propone el ordenamiento civil. Como bien lo señala Nerio Gonzales[3] al expresar: “la medianería se hace de utilidad por que
proporciona seguridad al bien o propiamente a los medianeros con la determinación física de las líneas colindantes y hoy más que nunca por la creciente necesidad de expansión urbana que exige un armonioso y ordenado desarrollo […]”.
Artículo 994.- Las paredes, cercos o zanjas situados entre dos predios se presumen comunes, mientras no se pruebe lo contrario. Del inicio del artículo se observa que el mismo detalla los instrumentos o figuras a través de los cuales se plasma la medianería y explica de manera seguida que su ubicación como un
elemento delimitador, que permite tener un alcance de hacer evidente una diferencia en el ejercicio del derecho de propiedad, parte de una presunción en la cual hasta que no se demuestre lo contrario se sostendrá que ese elemento delimitador pertenece a las partes colindantes y que sirve para delimitarlos ya que ambos asumirán responsabilidades equivalentes sobre los mismos. Es decir, de una simple inspección se asumirá una posición que otorga una responsabilidad compartida de las partes colindantes sobre el elemento que se utilice para diferenciar el alcance del ejercicio de su derecho de propiedad. Como lo habíamos estipulado, la figura más usada es la pared, el cual puede estar confeccionada por diferentes materiales siendo la más usada la de ladrillos y cemento, lo que se conoce en el común denominador de la sociedad como “material noble”, pero hay que acotar que la pared puede estar hecha de diferentes materiales como el barro o la quincha. Los factores que llevan a escoger el material de confección van desde el económico hasta la ubicación del lugar ya que serán preponderantes en la elección del elemento a utilizar y que servirá de base para la elaboración de la pared. Por otra parte, el artículo hace referencia a los cercos y a las zanjas, el primero es una división elaborada de madera u metal, también es susceptible de utilizar otro material que se ubique sobre los límites del predio con el objetivo de darle fronteras evidentes y que sean de visualización fácil de todos los que transiten por el predio, que reflejen hasta donde se ejerce el derecho de propiedad y como consecuencia lógica fuera de esa delimitación no podrá ser ejercida dejando en clara evidencia del alcance de sus atributos y derechos. Un tema interesante es el de la zanja ya que la propia naturaleza de la figura nos remite a surcos, es decir excavaciones que por la notoriedad de las mismas permiten delinear hasta dónde tienen alcance los derechos que emergen de los propietarios de los predios, esta figura es muy usada en el campo sobre todo en los terrenos agrícolas que por su cercanía necesitan de un medio de separación evidente, quedando apropiado el uso de este tipo de figura, también es apropiado si es decisión de los propietarios que colindan un cerco, pero creemos que el uso de la pared aunque no está prohibido resultaría inapropiado. Analizando el presente artículo el profesor Vásquez Ríos[4] menciona lo siguiente: “la norma contiene una presunción juris tantum, es decir admite prueba en contrario. El propietario que ha levantado la pared que lo separa de otro predio, debe hacerlo constar en la declaración de fábrica del bien. De tal manera que si este inscribiera su derecho, deviene en inconmovible frente a terceros porque está sustentado en la buena fe registral”. Es decir, con la posición
propuesta, la construcción de una determinada pared no tendría consecuencias de perjuicio para el colindante siempre que se haya llevado a cabo sin buscar el menoscabo patrimonial de este. Artículo 995.- Si la pared que separa los predios se ha levantado en terreno de uno de ellos, el vecino puede obtener la medianería pagando la mitad del valor actual de la obra y del suelo ocupado. En tal caso, puede pedir la supresión de todo lo que sea incompatible con el derecho que le da la medianería.
La importancia del artículo 995 radica en colocar en una situación, que muchas veces se materializa en la realidad, la cual consiste en que la pared como instrumento más utilizado en el ejercicio de la medianería se encuentra no en el límite sino dentro de uno de los predios que son colindantes, figura que puede tener su origen por un descuido como también por el aprovechamiento de uno de los vecinos colindantes con el objetivo de tener para sí más espacio y que las medidas de su predio sean mayores, lo cual denota mala fe de darse el caso. La fórmula propuesta para dar solución a este tipo de situación es que la persona que actúa como propietario del predio que no se ha visto afectado en sus límites pague el valor del suelo ocupado, rol importante cobrara la tasación del predio por parte de los peritos que tengan como función la valorización del mismo como a su vez el 50 % (cincuenta por ciento) de lo que se haya irrogado en la construcción de la pared, cerco o zanja que cumpla el rol de medianería, no pudiéndosele solicitar pago alguno que se desprenda de otras figuras que no sea el de la medianería. De presentarse el caso de que existan, el gasto que irroguen deberá ser asumido por el propietario colindante que la creó, es decir que originó su existencia. Artículo 996.- Todo colindante puede colocar tirantes y vigas en la pared medianera, y servirse de ésta sin deteriorarla, pero no puede abrir en ella ventanas o claraboyas. El presente artículo hace referencia a las facultades que tienen los colindantes al momento de llevar a cabo el ejercicio de sus derechos como es colocar en la pared medianera tirantes y vigas, elementos estos que sirven de utilidad para el cotidiano uso que se le desea dar a la pared medianera. El beneficio que se puede desprender del mismo, el límite o impedimento que se detalla es que la colocación de las figuras mencionadas anteriormente no deben perjudicar la continuidad de la pared o del elemento que hace sus veces en la función de medianera. Concluye el artículo detallando de forma precisa qué figuras están totalmente prohibidas como son las ventanas y las claraboyas y justifica su impedimento a que no pueden tener acceso los vecinos a las actividades que realizan los colindantes pues estaría afectando su privacidad como el normal ejercicio de sus actividades, muchas de ellas propias e inherentes a los propietarios las cuales exigen reserva. Artículo 997.- Cualquier colindante puede levantar la pared medianera, siendo de su cargo los gastos de la reparación y cualesquiera otros que exigiera la mayor altura. Bajo el presupuesto de existencia de la pared o figura equivalente por la cual se ejerce la medianería, la necesidad como las circunstancias que exijan una mayor altitud cuando medie intereses de las partes, el ordenamiento reconoce que cualquiera de los colindantes está facultado para llevar a cabo los cambios necesarios, asumiendo la parte interesada los gastos que se irroguen de esta actividad, como la construcción o la r eparación de la misma. Asimismo, se hace acotación a todos aquellos gastos no presupuestados pero que son ineludibles de ser afrontados cuando se desea que la pared que cumple la función de medianería sea de mayor envergadura respecto a la altura. Por lo que el artículo manifiesta que no puede ser exigible pago alguno a la parte colindante que no ejerció su derecho de construir la pared, ni mucho menos lo que se derive como gasto del resultado de su mayor altura.
Artículo 998.- Los colindantes deben contribuir a prorrata para la conservación, reparación o reconstrucción de la pared medianera, a no ser que renuncien a la medianería, hagan o no uso de ella. La colindancia es aquel estado en el cual dos propietarios están vinculados por los límites de sus predios para lo cual han decidido llevar a cabo la construcción de una pared medianera, ante ello la responsabilidad que se derive de la misma debe de ser compartida. Cuando se hace referencia a su conservación nos expresa que se debe de dar mantenimiento a la pared para que continúe llevando a cabo las funciones de medianería. Ahora, por sucesos posteriores a su construcción, la misma puede ser reparada cuando ha sufrido algún desperfecto o daño y en el caso se presente la destrucción total de la misma por causas naturales o provocadas, se proceda a reconstruir la pared. Por otro lado, el artículo refleja la opción que tienen los colindantes al expresar que ambos o uno de ellos puede renunciar a la misma y que el ejercicio de este derecho es opcional como también el uso de la pared que sirve como límite entre los predios en ejercicio de la medianería. IV. CONCLUSIONES Como se ha podido observar, la medianería permite distinguir el alcance del ejercicio del derecho de propiedad entre dos propietarios colindantes, con el objetivo de llevar a cabo el ejercicio de este derecho sin afectar los alcances de la propiedad del otro. El uso y la conservación del elemento que sirve de medianería deben en un principio ser compartido, es decir asumido con responsabilidad por las partes que convergen en esta figura jurídica. De presentarse algún advenimiento o ejercicio inadecuado del mismo tendrá que ser asumido por la persona que de manera intencional o no, ha causado un perjuicio al otro propietario colindante. El respeto en el ejercicio de los derechos de los colindantes debe de primar en el ejercicio de la medianería debido a que la misma debe ser reflejo del respeto y del uso común, sin ningún exceso que vaya en desmedro del otro propietario. Cualquier modificación como ampliación de parte de alguno de los colindantes será asumida por ella en lo que respecta a los gastos como a las consecuencias que irroguen las mismas. [1] VASQUEZ RÍOS, Alberto, Derechos Reales. La Propiedad, T. III, Lima: Editorial San Marcos, 2000, p.185. [2] ARIAS SCHREIBER, Max, Exegesis del Código Civil Peruano de 1984, T. V, 3era. ed., Lima: Gaceta Jurídica, 2001, p. 131. [3] GONZALES LINARES, Nerio, Derecho Civil Patrimonial. Derechos Reales, Lima: Palestra, 2007, p. 545. [4] VASQUEZ RIOS, Alberto “Artículo 994. Presunción de medianería” [Comentario], en Código
Civil Comentado, T. V, 2da. ed., Lima: Gaceta Jurídica, 2007, p. 467.