BAB I PENDAHULUAN
1.1
Latar Belakang Indonesia merupakan salah satu negara berkembang yang masih
menghadapi permasalahan perkembangan kota, salah satunya pertumbuhan jumlah penduduk. Pertumbuhan jumlah penduduk dari tahun ke tahun semakin bertambah menjadikan semakin tinggi pula kebutuhan akan ruang baik untuk tempat tinggal maupun untuk melakukan aktivitas lainnya. Pertambahan jumlah penduduk terjadi pada hampir seluruh wilayah di Indonesia. Pertumbuhan dan perkembangan permukiman kota yang semakin tinggi, juga akan mempengaruhi tingkat pemenuhan akan kebutuhan fisik maupun non fisik kota juga akan semakin meningkat. Perumahan merupakan salah satu kebutuhan dasar yang harus dipenuhi karena merupakan kebutuhan pokok selain sandang dan pangan. Sehingga, saat ini banyak pihak pengembang real estate yang berlomba – lomba menawarkan produk perumahan mereka untuk memenuhi keinginan masyarakat dengan menawarkan kawasan – kawasan perumahan yang tertara dengan baik, asri, dan nyaman. Pembangunan kawasan real estate untuk memenuhi kebutuhan masyarakat di kawasan perkotaan cenderung meningkat serta menjadi katalisator dalam pertumbuhan suatu kawasan. Secara umum, pembangunan real estate dengan skala besar memberikan perubahan baik positif bagi pemerintah maupun masyarakat. Perubahan positif yang terjadi antara lain penyediaan sarana dan prasarana yang akan mengurangi beban pemerintah dalam usaha penyediaan sarana dan prasarana. Sejak terbukanya peluang bagi pihak swasta untuk berpartisipasi dalam pembangunan permukiman maupun perumahan dengan skala besar, maka Page
1
mulai bermunculan perumahan besar baru atau real estate didirikan di kota – kota besar seperti Kota Semarang ini, antara lain perumahan Graha Estetika. Perumahan Graha Estetika terletak di Kelurahan Pedalangan Kecamatan Banyumanik dan berdekatan dengan Kelurahan Tembalang yang terdapat kawasan pendidikan yaknik Kampus Undip, Polines, dan lainnya. Munculnya perumahan Graha Estetika ini untuk memenuhi kebutuhan perumahan bagi masyarakat Kota Semarang.
1.2
Tujuan dan Sasaran Dalam penyusunan laporan Identifikasi Perumahan Graha Estetika
sebagai Product of Real Estate ini memiliki tujuan dan beberapa sasaran yang akan dijelaskan dibawah ini.
1.2.1 Tujuan Tujuan dari penyusunan laporan ini yaitu mengidentifikasi Perumahan Graha Estetika sebagai Product of Real Estate.
1.2.2 Sasaran Untuk mencapai tujuan diatas diperlukan beberapa sasaran untuk mencapai tujuan tersebut. Adapun sasaran dalam penyusunan laporan ini yaitu : 1. Mengidentifikasi karakteristik Perumahan Graha Estetika. 2. Mengidentifikasi kesesuaian lokasi (fix location) Perumahan Graha Estetika. 3. Mengidentifikasi efek yang ditimbulkan dari adanya Perumahan Graha Estetika terhadap lingkungan disekitar perumahan (effect of surrounding).
Page
2
4. Mengidentifikasi luasan lahan (large unit) di setiap cluster yang ada di Perumahan Graha Estetika. 5. Mengidentifikasi
pelayanan
yang
diberikan
pihak
pengelola
Perumahan Graha Estetika terhadap penghuninya (useful life). 6. Mengindentifikasi status tanah dan hak yang diberikan kepada penghuni Perumahan Graha Estetika (regulation of use). 7. Mengidentifikasi sarana dan prasarana di Perumahan Graha Estetika (lack of uniformity).
1.3
Ruang Lingkup Ruang lingkup dalam penyusunan laporan ini terdiri atas ruang lingkup
wilayah yang membahas lokasi Perumahan Graha Estetika dan ruang lingkup materi yang menjadi batasan – batasan dalam pembahasan laporan ini.
1.3.1 Ruang Lingkup Wilayah Ruang lingkup wilayah atau lokasi dalam penyusunan laporan ini yaitu Perumahan Graha Estetika yang terletak di Kelurahan Pedalangan Kecamatan Banyumanik. Luasan lahan kawasan Perumahan Graha Estetika ini sebesar 50 hektar. Letak Perumahan Graha Estetika ini dinilai strategis karena dekat dengan akses jalan tol serta berada pada kawasan pendidikan dan dekat dengan Kampus Universitas Diponegoro (Undip), Politeknik Negeri Semarang, Universitas Pandanaran, Politeknik Kesehatan Semarang, dan SDIT Al – Azhar. Secara fisik, batas Perumahan Graha Estetika adalah sebagai berikut. Sebelah Utara
: Tegalan, serta sungai
Sebelah Selatan
: Jalan Tol Semarang – Ungaran, tegalan
Sebelah Timur
: Tegalan
Sebelah Barat
: Jalan Tirto Agung, tegalan.
Agar lebih jelas, dapat dilihat pada gambar 1.1. Page
3
Sumber : Hasil Analisis Penyusun, 2015
Gambar 1.1 Tautan Wilayah 1.3.2 Ruang Lingkup Materi Ruang lingkup materi adalah pembahasan materi dalam penelitian ini yang bertujuan untuk membatasi pembahasan, agar dalam pembahasan laporan ini terfokus. Adapun materi dalam laporan ini antara lain : 1. Karakteristik Perumahan Graha Estetika Berupa gambaran umum dan kondisi Perumahan Graha Estetika. 2. Product of Real Estate Adapun Product of Real Estate terdiri atas :
Page
4
1. Fixity of Location Fixity of Location menjelaskan bahwa lokasi lahan permukiman harus jelas, sesuai dengan regulasi tata ruang, mempunyai batasan – batasan yang jelas, dan mempertimbangkan kondisi sumberdaya alam lahan tersebut. 2. Effect of Surrounding Effect of Surrounding adalah dampak yang ditimbulkan dari adanya perumahan tersebut terhadap lingkungan sekitar, seperti banjir, polusi, sosial dan budaya, kesenjangan fiaik, serta munculnya kawasan binaan baru. 3. Large Unit Large Unit adalah luas lahan perumahan tersebut. 4. Useful Life Useful Life adalah bahwa perumahan harus dapat memberikan manfaat bagi penghuni perumahan. 5. Regulation of Use Regulation of Use adalah hak atau izin kegunaan yang diberikan untuk aktivitas yang ada didalam bangunan perumahan tersebut. 6. Lack of Uniformity Lack of Uniformity adalah sarana dan prasarana yang terdapat didalam perumahan guna mendukung aktivitas penghuninya.
1.4
Sistematika Penulisan Sistematika penulisan dalam penyusunan laporan Identifikasi Perumahan
Graha Estetika sebagai Product of Real Estate adalah sebagai berikut : BAB I
PENDAHULUAN Pada bab ini menjelaskan mengenai latar belakang, tujuan dan sasaran, ruang lingkup, dan sistematika penulisan.
Page
5
BAB II
KAJIAN LITERATUR Bab ini berisi mengenai teori – teori yang berkaitan mengenai perumahan, permukiman, serta real estate.
BAB III GAMBARAN UMUM PERUMAHAN GRAHA ESTETIKA Pada bab ini berisi gambaran umum, kondisi, dan karakteristik Perumahan Graha Estetika. BAB IV ANALISIS Pada bab ini membahas mengenai analisis Perumahan Graha Estetika sebagai Product of Real Estate.
Page
6
BAB II KAJIAN LITERATUR
2.1
Definisi Perumahan Perumahan dan permukiman di Indonesia diatur dalam Undang –
Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman. Adapun pengertian rumah, perumahan, dan permukiman menurut Undang – Undang Nomor 4 Tahun 1992 adalah sebagai berikut. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup diluar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.
2.2
Karakteristik Perumahan Adapun karakteristik perumahan menurut Sidik (2000) adalah sebagai
berikut : 1. Lokasi yang tetap dan hampir tidak mungkin dipindah Secara spasial lokasinya tetap yang berarti bahwa lokasi perumahan memiliki atribut yang tidak hanya menyangkut aspek fisik, tetapi juga aspek kenyamanan, strata sosial, akses pada fasilitas umum, pusat
Page
7
perbelanjaan dan kebutuhan sehari – hari lainnya. Jarak dengan tempat kerja, gaya hidup, dan kenyamanan lingkungan sekelilingnya. 2. Pemanfaatan dalam jangka panjang Pemanfaatan rumah tinggal dalam jangka panjang adalah ciri umum dari bangunan perumahan. Pada umumnya, penghuni rumah melakukan modifikasi bentuk, interior, eksterior, dan ruangan bangunan perumahan dari bentuk aslinya. 3. Bersifat heterogen Perumahan biasanya bersifat heterogen secara multidimensional, yakni dalam lokasi, sumberdaya alam, serta preferensinya. 4. Secara fisik dapat dimodifikasi Perumahan dapatdimodifikasi sesuai dengan penghuni perumahan tersebut.
2.3
Definisi Real Estate Real estate adalah suatu kawasan yang memiliki nilai tinggi dalam dunia
bisnis. Real estate dibangun serta dikelola oleh perusahaan atau pengembang untuk diperjualbelikan atau disewakan kepada pihak yang menginginkan. Terdapat macam – macam bentuk real estate. Berikut adalah ragam bentuk dari real estate.
2.3.1 Jenis Apartemen Jenis ini berada didalam sebuah bangunan megah menjulang tinggi seperti hotel. Bangunan tersebut disebut dengan gedung apartemen. Didalamnya terdapat ruangan besar yang disebut dengan apartemen. Bentuknya seperti rumah, namun selalu memberikan kesan mewah. Perbedaanya dengan hotel adalah hotel hanya bisa ditempati tidak untuk setiap saat, melainkan hanya beberapa jam saja atau beberapa hari, Page
8
sedangkan menempati apartemen seperti menempati rumah. Apartemen dapat dimiliki oleh penguninya dan dapat juga disewakan kepada orang lain selain pemiliknya.
Sumber : Google Image
Gambar 2.1 Contoh Apartemen
2.3.2 Jenis Perumahan Jenis perumahan ini adalah sebuah komplek perumahan yang dapat dimiliki penghuninya. Pengelola melepaskan properti jenis ini untuk dihuni berbagai macam keluarga. Biasanya, kawasan perumahan ini adalah kawasan elit yang didalam kompleknya dilengkapi dengan berbagai macam sarana yang diberikan pengelola, seperti sistem keamanan 24 jam, kolam renang, tempat bermain, dan sebagainya.
Sumber : Google Image
Gambar 2.2 Contoh Perumahan
Page
9
2.3.3 Jenis Rukan dan Office Space Jenis properti rumah dan kantor (rukan) dibuat bagi para pebisnis yang ingin membuka cabang perusahaan. Kawasan ini dapat dikatakan sebagai kawasan perkantoran yang bentuknya menyerupai rumah, namun fungsinya sebagai kantor.
Sumber : Google Image
Gambar 2.3 Contoh Rukan
2.3.4 Jenis Ruko dan Mall Jenis ini diperuntukkan bagi bagi pebisnis juga. Namun, jenis properti ini bergerak dalam bidang perdagangan. Ruko atau rumah dan toko biasanya penempatannya seperti rumah yang berjajar. Sedangkan, mall berisi berbagai macam toko yang memiliki nama besar. (a)
b)
Sumber : Google Image
Gambar 2.4 (a) Contoh Ruko
Page
10
(b) Contoh Mall
2.3.5 Jenis Tanah Kavling Properti jenis ini berupa tanah yang sudah memiliki konsep pembangunan atau sengaja dijual pada para pebisnis yang memerlukan tanah untuk dijadikan salah satu propertinya.
2.3.6 Jenis Town House Jenis properti ini adalah jenis yang begitu memukau. Town house adalah rumah rancangan pengelola yang berada di kota besar. Didalam town house terdapat beberapa unit perumahan eksklusif yang kemudian dibuat menjadi sebuah kota baru, yang dapat dikatakan kota dalam kota. Jenis perumahan ini membentuk satu komplek perumahan. Town house membentuk beberapa komplek perumahan dengan rumah – rumah yang dibangun begitu mewah.
Sumber : Google Image
Gambar 2.5 Contoh Town House
2.4
Product of Real Estate Adapun produk dari perumahan (product of real estate) terdiri atas 7
(tujuh) komponen, yaitu : 1. Fixity of Location
Page
11
Fixity of location menjelaskan bahwa lokasi lahan perumahan harus jelas, lokasi tersebut harus sesuai dengan regulasi tata ruang kota daerah tersebut, mempunyai batas – batas yang jelas, serta mempertimbangkan aspek dan kondisi SDA pada lahan tersebut. 2. Effect of Surrounding Effect of Surrounding menjelaskan tentang dampak dari adanya perumahan bagi lingkungan di sekitar perumahan tersebut. Adapun dampak yang ditimbulkan adalah sampak lingkungan, seperti banjir, polusi, sosial budaya, dan kesenjangan fisik dan design, serta dampak kedepan yakni munculnya kawasan binaan baru. 3. Large Unit Large unit adalah membahas luasan total lahan dari perumahan serta luasan lahan tiap clusternya. 4. Useful Life Useful life adalah perumahan yang akan dihuni harus memberikan kenyamanan bagi penghuni yang tinggal di perumahan tersebut. 5. Regulation of Use Regulation of use adalah hak yang diberikan kepada penghuni atas hak tanah pada perumahan. 6. Lack of Uniformity Lack of uniformity adalah sarana dan prasarana dari perumahan untuk menunjang aktivitas para penghuni perumahan.
2.5
Tinjauan Kebijakan Tinjauan kebijakan ini membahas tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
(RTRW) Kota Semarang serta Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kecamatan Banyumanik Kota Semarang.
Page
12
2.5.1 Peraturan Daerah Nomor 14 Tahun 2011 tentang RTRW Kota Semarang Didalam Peraturan Daerah Provinsi Jawa Tengah Nomor 14 Tahun 2011 tentang RTRW Kota Semarang tahun 2011 - 2031 ditetapkan bahwa Kecamatan Banyumanik termasuk kedalam BWK VII dengan luas kurang lebih 2.059 (dua ribu lima puluh sembilan) hektar. Adapun fungsi utama kawasan pada BWK VII adalah perkantoran dan militer. Sedangkan, fungsi penunjang pada BWK VII tersebut adalah permukiman, perdagangan dan jasa, dan pendidikan. Pada sub pelayanan kota di BWK VII terdapat di Kelurahan Srondol Kulon, Kelurahan Srondol Wetan, dan Kelurahan Banyumanik serta dilengkapi dengan sarana lingkungan perkotaan skala pelayanan BWK yang meliputi sarana perdagangan dan jasa, sarana pendidikan, sarana kesehatan, sarana peribadatan, dan sarana pelayanan umum. Pada pasal 76 disebutkan bahwa kawasan rawan bencana sesar aktif di Kecamatan Banyumanik meliputi Kelurahan Srondol Kulon, Kelurahan Tinjomulyo,
Kelurahan
Pedalangan,
Kelurahan
Jabungan,
Kelurahan
Padangsari, Kecamatan Sumurboto, dan Kelurahan Tinjomoyo. Pada pasal 86 disebutkan bahwa BWK VII termasuk kedalam kawasan perumahan kepadatan sedang, dengan rencana pengembangan kawasan meliputi peningkatan kualitas prasarana lingkungan perumahan dan penyediaan ruang terbuka hijau dan ruang terbuka non hijau, serta penyediaan prasarana dan sarana umum dengan proporsi 40% dari keseluruhan luas lahan perumahan.
2.5.2 Peraturan Daerah Kota Semarang Nomor 12 Tahun 2004 tentang RDTR Kota Semarang BWK VII (Kecamatan Banyumanik) Kelurahan Pedalangan merupakan salah satu dari 11 (sebelas) kelurahan yang terdapat pada BWK VII. Kelurahan Pedalangan memiliki luas sebesar 235,877 hektar. Fungsi utama di Kelurahan Pedalangan ini adalah permukiman Page
13
dan perdagangan dan jasa. Adapun Koefisien Dasar Bangunan (KDB) yang direncanakan untuk perumahan dan perdagangan dan jasa adalah 60%. Sedangkan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) yang direncanakan untuk perumahan dan perdagangan dan jasa adalah 0,8 dan maksimal 2 lantai. Untuk perumahan, luas persil bangunan tipe rumah besar adalah > 400 m2, tipe rumah sedang adalah 200 – 400 m2, dan tipe rumah kecil adalah 60 – 200 m2.
Page
14
BAB III GAMBARAN UMUM GRAHA ESTETIKA
3.1
Lokasi Perumahan Graha Estetika Perumahan Graha Estetika merupakan perumahan hasil karya PT. Dasa
Wilis Raya. Perumahan Graha Estetika berada di lokasi perbukitan dan memiliki keunggulan bebas banjir maupun longsor. Selain itu, perumahan ini dekat akses jalan tol dalam kota dari akses masuk tol Semarang – Solo yang bersebelahan dengan akses utama perumahan dan berjarak 500 meter dari kawasan pendidikan Universitas Diponegoro (Undip) Semarang. Sejak tahun 1996, PT. Dasa Wilis Raya selaku pengembang perumahan Graha Estetika ini telah mengolah kawasan seluas 80 hektar menjadi sebuah hunian idaman yang memiliki keunggulan didalamnya, seperti lingkungan yang tertata asri dengan taman – taman hijau mulai dari gerbang utama, infrastruktur bawah tanah, lahan datar, sistem keamanan 24 jam dengan sistem cluster, dan ketersediaan air bersih selama 24 jam. Dengan pendekataan green architecture hunian yang terletak 200 meter diatas permukaan laut ini menyediakan kesejukan hawa segar perbukitan dengan pemandangan Gunung Ungaran yang indah. Kawasan perumahan Graha Estetika bertumbuh sangat pesat menjadi pusat kota baru di Semarang atas karena banyaknya fasilitas dan bisnis di sekitar kawasan perumahan ini seperti Superindo, KFC, Pizza Hut, Sekolah Al-Azhar, RS. Nasional Diponegoro, dan Apartemen Paltrow City yang sedang dalam tahap pembangunan.
Page
15
Sumber : Hasil Dokumentasi Penyusun, 2015
Gambar 3.1 Tampak Depan Pintu Masuk Perumahan Graha Estetika
Pada gerbang utama memasuki kawasan perumahan terdapat pos jaga satpam yang bertujuan menjaga keamanan di kawasan perumahan Graha Estetika. Sehingga, penghuni di perumahan tersebut dapat nyaman karena keamanan terjaga oleh satpam selama 24 jam.
Sumber : Hasil Dokumentasi Penyusun, 2015
Gambar 3.2 Pos Kemanan Graha Estetika
Konsep yang diusung pada perumahan ini adalah taman, sehingga sepanjang jalan masuk didalam kawasan perumahan Graha Estetika banyak dijumpai tanaman maupun jalur hijau yang indah dan asri.
Page
16
Sumber : Hasil Dokumentasi Penyusun, 2015
Gambar 3.3 Jalur Hijau Graha Estetika
Akses menuju perumahan Graha Estetika sangatlah mudah karena letaknya yang strategis berada di tengah – tengah kawasan pendidikan. Untuk mencapai lokasi Graha Estetika tidaklah susah karena terdapat penanda jalan untuk menuju lokasi tersebut dipinggir jalan dari arah Kampus Undip.
(a)
(b) Sumber : Hasil Dokumentasi Penyusun, 2015
Gambar 3.4 (a) Penanda Jalan menuju Graha Estetika (b) Kondisi Jalan didepan Graha Estetika
Page
17
BAB IV ANALISIS PERUMAHAN
4.1. Fixity of Location 4.1.1. Kejelasan Lokasi Lahan Perumahan Graha Estetika terletak di Jalan Tirto Agung Kelurahan Pedalangan Kecamatan Banyumanik Kota Semarang. Lokasi ini berada di perbukitan sehingga bebas banjir dan longsor. Perumahan Graha Sapta dibatasi oleh tembok yang membatasi dari area di luar wilayah perumahan. Adapun pemanfaatan lahan di sekitar Perumahan Graha Sapta adalah tegalan, jalan tol Semarang-Ungaran, perumahan, permukiman, perdagangan dan jasa, serta sungai yang terletak di tengah-tengah perumahan. Perumahan Graha Estetika dapat ditemukan dengan akses utama dari Jalan Setiabudi, kemudian masuk ke Jalan Ngesrep Timur menuju Jalan Tirto Agung. Jalan Tirto Agung merupakan satu-satunya jalan menuju akses masuk ke Perumahan Graha Estetika. Sebagaimana jika jalan yang ditempuh adalah Jalan Setiabudi – Jalan Durian Raya – Jalan Tirto Agung. Sehingga lokasi ini dapat dilalui oleh berbagai kendaraan baik kendaraan pribadi ataupun kendaraan
umum
seperti
angkutan
umum. Namun untuk kendaraan umum tidak diperbolehkan memasuki wilayah perumahan kecuali dengan izin khusus. Lokasi Perumahan Graha Estetika terletak pada tikungan Jalan Tirto Agung menuju Jalan Durian. Sehingga mudah Sumber : Hasil Dokumentasi Penyusun, 2015
Gambar 4.1 Tembok Penunjuk Nama Perumahan Graha Estetika
Page
18
ditemukan penunjuk
dan nama
terdapat yang
tembok
menunjukkan
lokasi Perumahan Graha Estetika. Selain sebagai penunjuk lokasi, tembok ini juga berfungsi sebagai signage. Yaitu sebagai penanda lokasi adanya Perumahan Graha Estetika di Jalan Tirto Agung Kelurahan Pedalangan Kecamatan Banyumanik.
4.1.2. Kesesuaian dengan Rencana Tata Ruang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Semarang menyebutkan bahwa
arahan
perencanaan
bagi
Kecamatan
Banyumanik
adalah
pengembangan utama sebagai kawasan perkantoran serta militer/pertahanan dan keamanan. Untuk mendukung pengembangan kedua kawasan tersebut, dan memenuhi kebutuhan hunian bagi masyarakat, serta memanfaatkan adanya kawasan pendidikan di Kecamatan Tembalang, maka kawasan permukiman dijadikan sebagai kawasan pendukung utama yang dianggap mampu memenuhi kebutuhan hunian serta berfungsi pula dalam hal peningkatan ekonomi. Hal ini dikarenakan masuknya developer yang mengembangkan kawasan perumahannya, sebagaimanya adanya Perumahan Graha Estetika ini. Mereka menjawab kebutuhan hunian di Kecamatan Banyumanik dan sekitarnya. Lokasi Perumahan Graha Estetika yang terletak di Kota Semarang mengacu pada Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Semarang. Hal ini sebagaimana pengaturan penggunaan di Kota Semarang yang termuat dalam peta pola ruang berikut ini.
Page
19
Sumber : http://penataanruang.com
Gambar 4.2 Peta Pola Ruang Kota Semarang Tahun 2011 – 2031
Sebagaimana terdapat dalam peta pola ruang, Graha Estetika terletak pada lahan yang diperuntukkan sebagai kawasan permukiman. Sehingga sesuai dengan arahan pola ruang yang terdapat dalam RTRW Kota Semarang. Seperti halnya kawasan perumahan pada umumnya dan sesuai dengan arahan RTRW, kawasan Graha Estetika juga dilengkapi dengan sarana dan prasarana pendukung permukiman. Hal ini ditujukan untuk mengoptimalkan fungsi perumahan serta memberikan pelayanan prima bagi penghuni yang menempati hunian di Graha Estetika. Yang selanjutnya akan dibahas dalam bahasan sarana dan prasarana perumahan.
Page
20
4.1.3. Memiliki Batas-Batas yang Jelas Perumahan Graha Estetika memiliki batas fisik yaitu adanya sebagian tembok yang mengelilingi sebagai batas perumahan ini. Adapun penggunaan lahan yang terdapat di sekitar kawasan Perumahan Graha Estetika yaitu : Batas Utara
: Tegalan, serta sungai
Batas Timur
: Tegalan
Batas Selatan : Jalan tol Semarang-Ungaran, tegalan Batas Barat
: Jalan Tirto Agung, tegalan
Adapun jika dilihat dari sisi administrasi, Perumahan Graha Estetika terletak di dalam Kelurahan Pedalangan. Sehingga batas administrasi masih tetap di dalam wilayah Kelurahan Pedalangan.
Sumber : Penyusun, 2012.
Gambar 4.3 Peta Kecamatan Banyumanik
Page
21
4.2. Effect of Surrounding Pengaruh adanya Perumahan Graha Estetika bagi sekitarnya adalah adanya para mahasiswa ataupun pekerja yang menempati hunian di Graha Estetika. Hal ini dikarenakan perumahan Graha Estetika ini dinilai strategis karena dekat dengan akses jalan tol dan hanya berjarak sekitar 500 meter dari Kampus Universitas Diponegoro (Undip) selain itu dekat dengan kampus lain seperti Politeknik Negeri Semarang, Universitas Pandanaran, Politeknik Kesehatan Semarang, dan SDIT Al – Azhar. Kawasan ini juga bebas dari bencana alam seperti banjir dan tanah longsor. Sehingga tidak dikhawatirkan mengenai adanya bencana tersebut. Dikarenakan akses utama menuju wilayah ini hanya ada satu jalan utama dan terdapat RTH yang cukup memadai baik pada halaman rumah dan badan jalan, sehingga dimungkinkan polusi sangat kecil pada kawasan perumahan ini. Dengan deminikian adanya Perumahan Graha Sapta membawa dampak bagi lingkungan sekitar yaitu tersedianya hunian bagi orang-orang yang membutuhkan hunian baru. Sehingga banyak memberi manfaat bagi orang-orang yang memiliki aktivitas rutin di area sekitar Graha Estetika. Dikarenakan kawasan perumahan ini dekat dengan pusat kegiatan pendidikan serta perdagangan dan jasa, harga hunian juga cukup mahal. Hal ini sebagaimana dalam teori Vontunnen, yaitu semakin dekat dengan pusat kegiatan (CBD) harga hunian semakin mahal. Adapun mengenai kesenjangan fisik dan desain perumahan bagi lingkungan sekitar tidak begitu mempengaruhi karena kawasan Perumahan Graha Estetika yang tidak bersentuhan langsung dengan lingkungan sekitarnya. Adapun perbedaan fisik dan desain rumah di dalam perumahan tidaklah begitu tambak karena Perumahan Graha Estetika menerapkan pengembangan kawasan perumahan dengan pola pesan-bangun. Pola pesanbangun adalah dimana developer menyediakan tanah kosong dan pembeli dapat menentukan sendiri desain rumahnya. Dimana desain rumah tersebut Page
22
harus dikoordinasikan dan dikonfirmasikan dengan arsitek dari pihak developer Perumahan Graha Estetika. Hal ini ditujukan untuk penentuan harga serta hal-hal yang berkaitan dengan pengaturan fisik dan desain rumah dari developer. Adapun tinggi bangunan satu lantai adalah 3,75 m dari ketentuan pihak pengembang. Untuk ketinggian bangunan atau banyaknya lantai dapat dikoordinasikan dan dikonfirmasikan dengan pihak teknik developer Perumahan Graha Estetika. Dengan demikian maka kesenjangan fisik dan desain dapat diminimalisasi.
4.3. Large Unit Luasan lahan adalah 80 ha yang terdiri dari beberapa blok perumahan. Terkait dengan pengaturan cluster perumahan, Graha Estetika menempatkan pengaturan cluster pada blok perumahan yang pertama. Namun tidak dilakukan pada tahap-tahap pengembangan selanjutnya. Hal ini dikarenakan sistem cluster yang tidak mendapat tanggapan positif secara optimal. Tanggapan ini muncul karena calon pembeli menilai ukuran rumah yang terlalu kecil ataupun tanggung. Sehingga pihak pengembang mengembangkan sistem pesan-bangun pada kavling kosong yang telah disediakan. Dengan demikian calon pembeli dapat menentukan sendiri desain yang mereka inginkan, dengan sebelumnya berkoordinasi dan konfirmasi dengan arsitek dari developer. Yang kemudian akan dibangun oleh developer dalam jangka waktu 11 bulan.
Page
23
Sumber : Google Earth App. 2015
Gambar 4.4 Citra Kawasan Perumahan Graha Estetika
4.4. Useful Life Graha Estetika ini juga memberikan kenyamanan pada penghuni di perumahan tersebut, yakni sistem keamanan dipantau selama 24 jam dari kantor pusat keamanan serta terdapat kantor pemasaran Graha Estetika yang berfungsi membantu penghuni memperoleh informasi terkait dengan kondisi yang ada di perumahan Graha Estetika. Selain itu, terdapat pos jaga keamanan dan satpam yang berjaga di pintu masuk perumahan Graha Estetika ini.
Sumber : Hasil Dokumentasi Penyusun, 2015
Gambar 4.5 Pos Keamanan dan Pintu Masuk Graha Estetika
Page
24
Lokasi Graha Estetika yang berdekatan dengan kawasan pendidikan Undip tidak menjadikan perumahan ini menjadi bising karena arus kendaraan yang hilir mudik, melainkan menjadi suatu nilai tambah karena dengan adanya kawasan pendidikan menjadi pusat pertumbuhan di lokasi ini. Selain itu, letak rumah – rumah yang ada di perumahan Graha Estetika berjarak ± 500 meter dari gerbang pintu masuk perumahan, sehingga kendaraan yang berlalu lalang di depan perumahan tidak mengganggu aktivitas penghuni perumahan Graha Estetika.
4.5. Regulation of Use Hak yang diberikan kepada penghuni perumahan Graha Estetika hanya sebatas HGB (Hak Guna Bangunan) dan status kepemilikan rumah tersebut adalah sertifikat HM (Hak Milik) pribadi.
4.6. Lack of Uniformly Tingkat kenyamanan yang diberikan Graha Estetika kepada penghuni di perumahan tersebut berupa sarana seperti sarana peribadatan, sarana olahraga, dan RTH. Selain sarana, Graha Estetika juga menyediakan prasarana seperti air bersih, drainase, persampahan, dan jaringan listrik. Berikut adalah sarana dan prasarana yang diberikan kepada penghuni perumahan Graha Estetika. 1. Sarana Peribadatan Sarana peribadatan yang terdapat di Graha Estetika berupa masjid sebagai tempat beribadah bagi orang yang beragama Islam.
Page
25
Sumber : Hasil Dokumentasi Penyusun, 2015
Gambar 4.6 Masjid Affa Ulya Estetika
2. Sarana Olahraga Terdapat arena olahraga yang dapat dimanfaatkan untuk para penghuni perumahan Graha Estetika secara gratis. Arena olahraga tersebut bernama Mountain Leaf, dimana didalamnya terdapat kolam renang dan tempat fitness. Namun, fasilitas ini tidak hanya dapat dimanfaatkan bagi para penghuni perumahan Graha Estetika saja, melainkan orang dari luar pun dapat menikmati fasilitas renang dan fitness tersebut dengan membayar Rp. 40.000,00 untuk hari Senin – Jumat sedangkan hari Libur dan Sabtu dan Minggu Rp. 45.000,00 untuk sekali datang. Atau dengan membayar Rp. 250.000,00 per bulannya.
Page
26
Sumber : Hasil Dokumentasi Penyusun, 2015.
Gambar 4.7 Mountain Leaf Graha Estetika
3. Ruang Terbuka Hijau (RTH) Adapun RTH yang terdapat di perumahan Graha Estetika yaitu lapangan tennis outdoor dan jogging track. Lapangan tennis ini bertujuan untuk menghadirkan suasana yang akrab antarsesama penghuni perumahan sehingga dapat terjalin hubungan yang baik antarsesama penghuni perumahan Graha Estetika. Jogging track bertujuan
untuk
berolahraga.
Page
27
memfasilitasi
penghuni
perumahan
dalam
Sumber : Hasil Dokumentasi Penyusun, 2015.
Gambar 4.8 Lapangan Tennis Outdoor Graha Estetika
Selain itu, disepanjang koridor kanan kiri jalan ditumbuhi dengan pepohonan yang dapat memberikan kesan asri bagi jalan tersebut dan memberi kesan teduh. Koridor jalan dengan pepohonan juga akan memberikan kesejukan bagi pengguna jalan dan diharapkan dapat mengurangi polusi udara, memberi kesan asri, serta dapat menyerap air hujan (resapan air). Koridor hijau jalan ini tidak hanya terdapat pada jalan utama menuju perumahan Graha Estetika saja, melainkan terdapat juga di setiap komplek yang ditata rapi dengan menggunakan tanaman – tanaman yang beraneka ragam untuk memberikan keindahan visual dan memberikan kesegaran. Selain itu, terdapat taman privat (taman di halaman rumah) yang bertujuan untuk menghadirkan dan menambah keindahan visual rumah. Setiap rumah di perumahan Graha Estetika memiliki taman di halamannya masing – masing. Para pemilik rumah diberi keluasan untuk merancang tamannya sesuai dengan keinginan masing – masing. Sehingga rumah terlihat lebih indah dan terasa lebih sejuk karena udara yang mengalir lebih banyak.
Page
28
Sumber : Hasil Dokumentasi Penyusun, 2015.
Gambar 4.9 RTH di Graha Estetika
4. Prasarana Adapun prasarana di perumahan Graha Estetika maliputi jaringan listrik, air bersih, drainase, telepon, hingga persampahan. Air bersih di perumahan Graha Estetika ini berasal dari PDAM yang dialirkan melalui pipa ke seluruh rumah yang ada di Graha Estetika ini. Listrik yang ada di perumahan Graha Estetika ini berasal dari PLN. Penerangan yang ada di perumahan ini sangat baik karena di pinggir koridor jalan terdapat lampu – lampu untuk penerangan, dan di depan rumah juga terdapat tiang lampu sebagai penerangan. Sedangkan, jaringan telepon melalui jaringan bawah tanah (underground).
Sumber : Hasil Dokumentasi Penyusun, 2015.
Gambar 4.10 Penerangan di Graha Estetika
Page
29
Sistem drainase di perumahan Graha Estetika merupakan sistem drainase tertutup, dan terdapat sungai yang berada di belakang perumahan. Untuk sistem persampahan, di depan halaman setiap rumah terdapat tempat sampah sebagai tempat penampungan sampah rumah tangga sementara. Kemudian sampah tersebut diangkat oleh petugas kebersihan dan dibuang ke TPS maupun TPA.
Sumber : Hasil Dokumentasi Penyusun, 2015.
Gambar 4.11 Tempat Sampah di Graha Estetika
Page
30