Estudio de títulos 14.10
Estábamos viendo el objeto preventivo que tiene el estudio de títulos. Razonamos sobre las siguientes bases. Se nos encarga preparar un contrato que nuestro cliente va a celebrar con el titular de la inscripción de dominio vigente, que en virtud del inc. 2 del art. 700 CC debemos tener como dueño del inmueble, y por lo tanto, legitimado para poder celebrar con él el contrato que vamos a celebrar. Esta presunción nace de la inscripción conservatoria, y es una presunción meramente legal "al poseedor se le considera dueño mientras otra persona no justifique serlo", por eso el carácter preventivo es importante, porque la prueba del dominio es muy difícil, y le debe reputar como dueño del inmueble y autorizado y facultado para disponer del inmueble mientras no cese la posesión inscrita del inmueble, que cesa cuando esta se cancela, por tanto lo que nosotros hacemos es ver si es posible que un tercero pueda cancelar la inscripción conservatoria por un medio judicial, por lo que nosotros examinamos la posibilidad de que prospere una demanda judicial contra el titular vigente de la inscripción, y ésta se cancele. En un principio la petición de cancelación de la inscripción se puede fundamentar en tres antecedentes. El primero, alegando ser el verdadero dueño, interponiendo la correspondiente acción de dominio, lo que dice el mensaje del CC, no constituyendo la inscripción más que tradición, deja disponibles las acciones del verdadero dueño, porque como nadie puede transferir más derechos que los que tiene, la inscripción no acredita el dominio, entonces lo que acredita es que el causante o el tradente era el verdadero dueño. Quien fundamenta la demanda de ser el verdadero dueño, debe probarlo. El problema de la acción de dominio es que el derecho por el cual se reclaman las cosas se extingue por la prescripción adquisitiva de ese mismo derecho según el art. 2517. el dominio, como los demás derechos reales, no se extingue por el simple transcurso del tiempo, por no haberse ejercido, sino que se extinguen cuando otro adquiere otro derecho por prescripción adquisitiva, y para esto requiere una sentencia judicial que la declare, y como por prescripción adquisitiva se adquiere un bien de cosa ajena, para que se declare que la propiedad del inmueble se adquirió por prescripción adquisitiva, es necesario que la inscripción se cancele, y en su reemplazo se ordena inscribir la sentencia que declaro la adquisición de un bien inmueble por prescripción que se creyó adquirido por sucesión por por causa de muerte o por tradición. Lo que nosotros estamos viendo no es que se declare el dominio por prescripción, sino que pueda alegarse la prescripción adquisitiva en defensa de una acción de dominio. Pero en este caso no puede alegarse como una excepción de defensa, sino que debe a legarse como una acción principal. La petición de cancelar la inscripción se puede fundar en ser el verdadero dueño. Se puede alegar fundándose en que el título o su inscripción adolecen de nulidad. La nulidad absoluta se sanea por el simple lapso de tiempo de 10 años. Hay aquí una especie de prescripción extintiva. La jurisprudencia y la doctrina han entendido y entienden que transcurrido este plazo de 10 años, ya no puede la nulidad declararse de oficio ni alegarse por las partes o cualquiera persona que tenga interés en ella. Este mismo plazo de 10 años es el que se necesita para alegar que se adquirió el dominio por prescripción
adquisitiva. Si el poseedor demandado reconviene alegando que debe declararse que adquirió que debe declararse el dominio por prescripción adquisitiva, y la inscripción se realizó por título traslaticio, este título es meramente putativo porque fue otorgado por alguien que no lo es, lo cual no es justo título y se debería adquirir por prescripción extraordinaria, que es de 10 años. El tercer argumento es alegar lo que constituye la acción que prescribe por no haberse ejercido, que son las acciones personales, que tiene el acreedor para demandar el cumplimiento de una obligación. Ello significa alegar, significa pedir la resolución de un contrato en virtud de una condición resolutoria tácita, no se pagó el precio de la compraventa, no se hizo entrega de la cosa vendida, o no se cumplieron ciertas estipulaciones del contrato. El problema es que las acciones personales se deducen en contra de la persona que celebró el acto o contrato. La acción de dominio la dirige el verdadero dueño contra el actual poseedor, pero si pide la nulidad del contrato o la resolución del contrato, la acción debe dirigirla contra la persona que celebró el contrato cuya invalidez se pide, por consiguiente, en el estudio de títulos no hay constancia de si se han o no deducido acciones, salvo que en el juicio en el cual se litiga, pidiendo la resolución del contrato, se haya pedido que se decrete prohibición de celebrar actos y contratos de aquellos inmuebles de aquella propiedad se litiga que vamos a conocer con el registro de interdicciones y prohibiciones de enajenar, con lo cual la hipoteca o compraventa adolecería de objeto ilícito y por tanto de nulidad absoluta, pero si no se decreta, no sabemos incluso que pueda haber un juicio en marcha. No ocurre lo mismo con la acción de nulidad. Lo que tenemos por consiguiente es que si no sabemos si hay juicios pendientes, en que se litigue sobre la validez del contrato o la resolución del mismo por incumplimiento de lo pactado, los títulos no nos van a proporcionar antecedentes al respecto por lo que vamos a tener que ver uno por uno todos los contrato que tengan una data menor a 10 años, y ver que los contratos que sirvieron de título para la inscripción se celebraron válidamente. Y ya dijimos que la validez es para el contrato como para la escritura que debe ser válida. En el COT hay disposiciones que establecen cuando una escritura es nula, y cuando a una escritura le faltan requisitos para que tenga valor de documento auténtico. Debemos ver también si la inscripción se efectuó válidamente. En resumen, lo que analizamos preventivamente es si alguien puede obtener que se cancele la inscripción de dominio vigente, y en su virtud se obtenga que se impugne o invalide el contrato que vamos a celebrar, o va a celebrar nuestro cliente. En principio, si el título, la ultima inscripción tiene 10 años o más podemos concluir que se cumpla la condición de que en un juicio se declare la prescripción, a través de la cancelación de la inscripción del dominio; se ha cumplido el plazo para sanear la nulidad absoluta que pudiera adolecer el contrato; y es cierto que la prescripción extintiva de las acciones personales, puede interrumpirse o suspenderse, pero pasado el plazo de 10 años no puede suspenderse. El problema es que si el título tiene menos de 10 años, vamos a tener que retroceder estos 10 años, y examinar la validez de todos los contratos, uno a uno como su escritura. En el estudio podemos encontrarnos con algunos tipos especiales de inscripciones. Ya dijimos que toda la estructura del registro conservatorio es un registro de títulos, y que las inscripciones conservatorias, una vez practicadas, no pueden ser objeto de modificaciones.
Las inscripciones conservatorias por lo tanto no siempre nos muestran de qué se es dueño. Si el titular de la inscripción puede disponer del inmueble por sí mismo o requiere de la autorización de otro. El CBR certifica que la inscripción se encuentra vigente, y el problema que nos podemos encontrar es que el inmueble al que esa inscripción se refiere no sea la realidad, es decir, que el titular no sea la persona que pensamos que es, o el inmueble no sea el que es. Esto es lo que la doctrina llama inscripciones aparentes. En esta caso, según el art. 688 que regula la adquisición de inmueble por sucesión por causa de muerte, mientras esas inscripciones no se practiquen, esas inscripciones siguen en nombre del causante, y si no se practican las inscripciones del 688 los herederos no pueden disponer del inmueble, y para que se realicen las inscripciones del 688, la inscripción permanecerá en los mismos término, aunque el titular este muerto. Otro caso de inscripciones aparentes es lo que ocurre cuando en un terreno se procede a la subdivisión o loteo o a la construcción de un edificio. Esa inscripción se mantiene vigente sin ninguna modificación alguna. Por ejemplo si la persona transfirió 5 unidades pero la inscripción permanece a su nombre, porque como el contrato lo vamos a celebrar co él, que es el titular de la inscripción que es el dueño de los lotes, vamos a pedir una copia del certificado de dominio con certificado de vigencia, con lo que nos va a decir que se encuentra vigente en parte, porque habían 40 departamentos y se vendieron 20, y el problema es que el CBR se limita a decirnos "en parte" pero no nos dice en que parte se encuentra vigente. Sabemos las normas que rigen la administración de los bienes de la sociedad conyugal. Mediante la vigencia de la sociedad conyugal, pueden adquirir uno o el otro bienes inmuebles en que comparece cualquiera de los cónyuges, y éste va a permanecer adquirido a nombre de quien esté inscrito, pero el marido va a ser siempre el que va a disponer del bien, aunque requiera la autorización de la mujer para gravarlo, enajenarlo o incluso prometer gravarlo o enajenarlo. Cuando la sociedad conyugal se disuelve por fallecimiento de uno de los cónyuges, hay que proceder a la apertura de la sucesión del cónyuge fallecido, y entre los bienes conyugales se encuentran inmuebles que pertenecen a la sociedad conyugal. En consecuencia, en esos bienes hay parte que son gananciales que se dividen por mitades entre ambos cónyuges, por tanto en la sucesión del cónyuge fallecido, solo se tiene sobre los inmuebles y demás bienes de la sociedad conyugal, la parte de gananciales que le correspondía al cónyuge fallecido. Es cierto que los derechos sobre una cosa universal como la herencia no se radica sobre las especies de los cuerpos ciertos que lo componen, pero no todos, pero algunos le corresponde a título de gananciales al cónyuge sobreviviente, pero la ley de impuesto a la herencia dispone que cuando la sociedad conyugal se disuelve por fallecimiento de uno de los cónyuges, los inmuebles se inscribirán a nombre del cónyuge sobreviniente y los herederos, pero el cónyuge sobreviniente le corresponde una cuota de bienes sociales y por lo tanto no ingresan a la masa común de bienes de la herencia, por eso se observa que en las inscripciones del 688, se dice que son dueños de tal inmueble, sin perjuicio de los derechos del cónyuge sobreviviente. La sociedad conyugal se puede disolver si se sustituye el régimen de bienes por el de separación total de bienes. ¿Qué pasa con los inmuebles que está inscritos a nombre del
marido o de la mujer que celebró el contrato? La inscripción no es objeto de alguna modificación. Entre el marido y la mujer ha nacido una comunidad, por lo que van a disponer del inmueble ambos, y en la escritura del contrato que se va a preparar, se va a contar el cuento. Sabemos que la mujer casada en sociedad conyugal, a pesar de que se terminó con la incapacidad relativa de la mujer casada, los bienes que sean parte del peculio personal de la mujer casada en sociedad conyugal, ya sea que se adquieran antes del matrimonio, o después del matrimonio, se celebran por el marido, y la mujer solo autoriza. Hay una sentencia de la CS, en que se pidió la nulidad relativa del contrato de compraventa, porque una mujer celebró el contrato con autorización del marido, y el título se gano en primera instancia y en segunda instancia. Otro caso de inscripciones especiales son las denominadas inscripciones paralelas. Dice el art. 2515, contra un título no tendrá lugar la prescripción adquisitiva, por consiguiente, va a haber dos inscripciones, (ver manual) Se puede llegar a dos inscripciones a partir del mismo inmueble, se da porque nuestro registro conservatorio es personal que se practica a título personal, no hay, como en otros registros conservatorios, un folio real en que un inmueble es objeto de todas las inscripciones en un mismo registro, una a continuación de otra, en que hay tres registros. Por consiguiente, el CBR que es un sujeto pasivo, puede practicar dos inscripciones sucesivas sobre un mismo inmueble sin siquiera darse cuenta. Esto puede ocurrir, siempre que se transfiera un inmueble antes escrito, se mencionará la precedente inscripción del dueño, por consiguiente, en el título, en el contrato con el cual voy a requerir la inscripción voy a indicar cuál es la inscripción precedente, pero si en lugar de mencionar la precedente inscripción presento el mueble como que no estuviera inscrito, y el CBR procediere dando las normas que da el CC como el reglamento del CBR, se puede pedir, con lo cual el CBR coloca un cartel en su oficio, y se olvida la publicación de tres artículos en un periódico. Este sistema pudo haber funcionado en 1850, pero no en el 2009, y este sistema es el que ha permitido la coexistencia de inscripciones paralelas en razón de que respecto de un inmueble que está inscrito alegando que un inmueble estaba antes inscrito. Esto va a generar un problema si se promueve un litigio entre las partes. Lo que tenemos que tener en cuenta e interesa destacar es que este sistema de inscripción de inmuebles de títulos referidos a inmueble son inscritos hoy día no es garantía para nada, y hoy debiera ser modificado.
Estudio de títulos 19.10
Señalábamos que en el ET aparecen ciertas inscripciones conservatorias que tienen un carácter particular. Están las inscripciones aparentes donde el terreno no es el mismo del que se señala en las inscripciones. También hablábamos de las inscripciones paralelas, donde salvo casos muy especialísimos, en la actualidad, hay una inscripción paralela cuando se procede a la inscripción de un inmueble que no había sido inscrito, y se inscribiera en el registro del CBR por primera vez.
Las inscripciones paralelas en las que existen dos títulos de posesión repugnan, y contra esto, todo lo que es la esencia del dominio y de la posesión, ya que dos personas no pueden tener simultáneamente la misma cosa, mueble o inmueble, y por lo mismo, para existir la de los inmuebles requiere inscripción conservatoria, por eso, cuando uno de los poseedores reclama que se les reconozca como dueño y se cancele la inscripción paralela, los tribunales deben tomar una decisión, y entra aquí a tomar vigencia lo que se denomina las inscripciones aparentes. La inscripción es la forma de adquirir los inmuebles, pero esta característica que distingue a la posesión de los inmuebles no desnaturaliza lo que es el concepto de la posesión misma, que es la tenencia de una cosa con ánimo de señor y dueño, es decir, se requiere corpus, la tenencia material, y animus, es decir el ánimo de tenerla como señor y dueño. Si la posesión escrita no va acompañada de la tenencia material, se habla de inscripciones aparentes. Es en cierta medida, y así lo ha entendido buena parte de la doctrina, como una mera ficción, y por eso, la tendencia hoy día en la cátedra, la doctrina y la jurisprudencia es que cuando se origina un conflicto entre dos posesiones inscritas, se da prevalencia aquella inscripción que se une la posesión material. En general vimos que cuando estudiamos títulos empezamos nuestro estudio con una inscripción que tenga más de 10 años. Por el mero transcurso de estos 10 años concurren todos los requisitos para adquirir el dominio por una declaración judicial de prescripción adquisitiva, y para sanear toda nulidad absoluta de que pudieran adolecer los títulos tanto del contrato como de la inscripción, incluso, los antecedentes para pedir la resolución del contrato para pedir el do minio. Si tenemos una inscripción de más de 10 años, pero entre esta y el estudio hay tres más que no tienen 10 años, se deben estudiar completamente y en todos sus detalles, para ver si hay algún defecto, ya que si uno de estos contratos es nulo, estos no se han saneado, y hay que estudiarlo tanto el contrato mismo como la escritura por el cual se celebró. También puede adolecer de nulidad la inscripción. Esto nos obliga a estudiar la validez de las transmisiones, adquisiciones y transferencias de dominio que se redacten después de la última inscripción que tiene más de 10 años. Nosotros vamos a celebrar el contrato con alguien que es titular de una inscripción de dominio que se le debe tener por dueño del inmueble, y por tanto que goza de la facultad de disponer del inmueble, y puede celebrar respecto de este un contrato válido, y señalábamos también que por nuestra estructura jurídica, el dominio no se adquiría por el solo hecho del contrato, ya que por éste sólo se adquieren derechos personales, y el dominio se adquiere por modo de adquirir, y dentro de los 5 modos de adquirir que señala el CC, sólo tienen cabida en el régimen del registro conservatorio la tradición, la sucesión por causa de muerte y la prescripción y no han lugar adquirir el dominio de la tierra por ocupación ya que todas las tierras que no tienen dueño pertenecen al estado, y aquel que adquirir por accesión, no es objeto de inscripción conservatoria, y las construcciones solo son objeto de inscripción cuando una persona adquirió por accesión y transfiere o transmite, y no antes. El art.670 define la tradición como la entrega del dueño de la cosa hace de ella a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de conseguir el dominio, y por la otra la capacidad e intención de adquirirlo. Por tanto lo que caracteriza a la tradición como modo de adquirir es que es un modo de adquirir derivativo que consiste en la entrega de un dueño le hace a otro, y ya hicimos referencia a la importancia de esta afirmación, porque si el tradista o el causante no eran verdadero dueño no transfiere ni transmite sus derechos. Es
un modo de adquirir intervivos. Es un modo de adquirir y transferir el dominio. Es un acto jurídico bilateral. Que por consiguiente requiere del consentimiento de la voluntad de dos partes, de la que transfiere el domino al cual el codificador llama tradista. Tanto el tradente como el adquirente pueden actuar personalmente o representados, ya sea una representación legal como la que tiene el marido respecto de los bienes de la sociedad conyugal o el padre o la madre que ejerce la patria potestad del hijo o el juez en lugar del ejecutado, siempre dentro de la forma establecida en que puede y debe ejercerla; igualmente puede actuar representado por un representante convencional a quien se le otorgó un mandato, que tratándose de bienes raíces, debe efectuarse por escritura pública, sin excepciones que el mandato convencional debe hacerse otorgado por escritura pública. Vamos a ver que para que produzcan efecto en Chile el otorgamiento de un mandato para gravar o enajenar un mandato en Chile, puede otorgarse ese mandato en el extranjero, pero en virtud de esa norma, el COT, la práctica de los CBR y la jurisprudencia, ha ido cada vez acentuando más la exigencia que para proceder a la inscripción de un contrato en virtud de un mandato en el extranjero, requiere que se protocolice el mandato en los registros de un notario en Chile. La tradición puede efectuarse a título gratuito u oneroso, como es el caso de la donación irrevocable. En la compraventa claramente a título oneroso. Es un modo de adquirir a título singular, se transfiere y adquiere el dominio sobre una especie o cuerpo cierto que puede ser mueble o inmueble, y por excepción puede ser a título universal cuando se transfiere el derecho real de herencia para cuyo perfeccionamiento se requiere que la cesión se otorgue por escritura pública, y la cosa objeto de la tradición sea una cosa mueble o inmueble. La tradición puede hacerse de una manera real o simbólica. Se hace de manera real cuando la entrega de la cosa objeto de la tradición se entrega materialmente; puede ser ficta o simbólica cuando se efectúa mediante un acto que la simula o representa. Respecto de los inmuebles, la tradición se efectúa con la inscripción del título en el registro conservatorio, por lo tanto la tradición de los inmuebles siempre es ficta o simbólica. Hemos visto que caracteriza en una do ctrina a la tradición como modo de adquirir. El CC enumera una a una las condiciones que debe reunir la tradición para ser válida. Para que sea válida la tradición de acuerdo con el art. 1445, el tradente debe tener la faculta de transferir y el adquirente la voluntad de adquirir, y ambos consentir voluntariamente a ella. Ya dijimos que si intervienen representantes, ya sean legales o convencionales, estos deben actuar dentro de sus facultades. La forma de manifestar la voluntad, que es el consentimiento requerido, ese hace firmando la inscripción a menos que se haya autorizado para hacerlo por sí solo. De ahí nace esa cláusula sacramental de "se faculta al portador de copia autorizada de escritura para inscribir y«" si no se faculta en la escritura a uno de los otorgantes o terceros para requerir por si solo la inscripción, deben co ncurrir ambos a esto. Hay diversas disposiciones en el CC que autorizan al adquirente sin necesidad de autorización expresa para requerir por si solos la inscripción de la escritura, como la
inscripción de los remates, en que el juez actúa en representación del ejecutado vendedor, y el comprador queda facultado para requerir por sí mismo la inscripción, en los bienes hereditarios, ya sea que se hagan por acuerdo de las partes o por resolución del partidor, el adquirente comprador también queda facultado para inscribir por sí solo, por lo tanto es conveniente tanto en las escrituras de c-v definitivas en los bienes señalados, que se faculta al portador para requerir la inscripción porque en caso contrario deben acudir ambos. Para que a tradición sea válida se requiere un título traslaticio de dominio, que el titulo sea válido respecto de las personas entre las que se confiere, Actos y contratos que constituyen título para inmuebles deben otorgarse siempre, y sin excepción por E. Pb. De acuerdo al art. 1801, la venta de bienes raíces no se reputa perfecta, mientras no se haga por escritura pública, (Se leen los ejemplos que están en e l manual) La tradición es un modo de adquirir derivativo, por lo que hay que ver las reglas generales.
Estudio de títulos 21.10
Modos de adquirir. Tradición en general. El CC establece que se requiere título traslaticio de dominio. Vimos que sin excepción, todos los títulos traslaticios de los bienes raíces deben realizarse por E. Pb. Recordamos que en los cursos de D° Cv estudiamos las E. Pb como medios de prueba de las obligaciones, pero nosotros que vamos a estudiar títulos para prepara un contrato, el cual será un proyecto de escritura pública, debemos dominar las normas sustantivas que regulan en general todo lo referente a las escrituras públicas, las que no están en el CC, sino en el COT en la regulación de los notarios. El CC define las E Pb como el instrumento público auténtico autorizado por las solemnidades legales por el competente funcionario, y agrega el art. 699, otorgado por escribano o incorporado a un protocolo se llama E Pb. Esta definición fue reemplazada por COT. De acuerdo con el art. 404, es el instrumento público o autentico otorgado por las solemnidades que fija el COT por el competente notario e incorporado en su protocolo o registro público. Los notarios tienen una competencia o jurisdicción territorial, en principio comuna o agrupación de comunas coincidente con los juzgados de letras, pero lo que hay que tener en cuenta que la jurisdicción territorial de los notarios está referida al lugar donde pueden ejercer su función, pero no tiene relación con el domicilio de los otorgantes ni del lugar del inmueble objeto de la escritura.
Los notarios son ministros de fe pública que tienen diversas funciones enumeradas en el COT, pero en la materia que a nosotros nos interesa, sólo nos interesan dos, la de otorgar escrituras públicas y de agregar a sus registros los documentos que se les presenten para su protocolización. Los notarios llevan cuatro libros, el repertorio, el protocolo o registro y dos índices. Teniendo presentes que los registros de los notarios son registros públicos, cualquier parte tiene derecho a examinar los registros de los notarios, tanto de los instrumentos registrados como los protocolizados, y además está obligado a que se otorguen copias de los registros o de los documentos protocolizados, y esto por cualquier persona, y no sólo las partes, sino a cualquiera que lo solicite. Tanto el repertorio como el protocolo, registro o índices son anuales. Comienzan con el primer día del año y terminan con el último. El repertorio siendo un libro de registro anual, debe abrirse y cerrarse diariamente; lo cual tiene por objeto evitar que se altere la fecha de los instrumentos. Vamos a ver más adelante que la escritura tiene fecha cuando la firma el primero de los comparecientes, ya que no requiere que la firme ambos otorgantes en el mismo acto (hay 60 días para hacerlo). Extender una escritura es ponerla por escrito, y debe hacerse en idioma castellano; y agrega el COT que debe hacerse en estilo claro y preciso. Lo importante es que en la extensión no se pueden emplear abreviaturas ni se pueden emplear cifras, ni siquiera los RUT, pero como nosotros no somos funcionarios notariales, lo hacemos con cifras, y ni siquiera lo hacen las secretarias, porque lo ponen en cifras y los computadores lo hacen solo. Un error en la cédula de identidad anula la escritura, por eso es importante que se escriba en números. Las escrituras se extienden co n las instrucciones verbales o escritas que se les hacen a los notarios. Los notarios en nuestro sistema legal son pasivos, y las extienden no solo con las instrucciones sino también con los borradores y proyectos. De acuerdo con las instrucciones que le dan las partes, el notario lo pone por escrito en hojas sueltas, y esta escritura en hojas sueltas no tiene fecha, porque la fecha y el número del repertorio se va a poner el día en que firme el primero de los otorgantes. Este proyecto de escritura tiene un encabezamiento, luego una identificación de los otorgantes, y luego las cláusulas del contrato. En el encabezamiento se pone el lugar y fecha de la escritura; luego viene la individualización, nombre y domicilio del notario, pero las escrituras pueden ser otorgadas ante un suplente del notario. Los notarios con la autorización de la C.Ap respectiva pueden designar un suplente, y como cuando designamos el proyecto no se sabe ni la fecha de la escritura, ni si en esa fecha va a estar el suplente del notario, en los proyectos de escritura no se pone encabezamiento alguno, y eso lo pondrá la notaría al momento en que se vaya a firmar. Nosotros preparamos los proyectos de escritura a partir de donde dice "comparecen", y en la comparecencia se van a individualizar las partes que van a concurrir por sí mismo o por representación de otra. Así, se individualizan por su nombre, apellido, nacionalidad, estado civil, profesión o domicilio, y otorgar su identidad con una cédula de identidad o cédula de extranjero residente en Chile, pero si no tuvieren cédula de identidad deben acreditar su identidad con el Pasaporte o con el Documento de Identidad con el cual entraron al país. Ya veremos más adelante que
uno de los motivos de nulidad es la no acreditación de la identidad con la cédula o con el pasaporte o documento. Luego de la comparecencia se agrega una frase "casi" sacramental: "quienes acreditaron su identidad con los documentos (o cédulas) indicados y exponen: 1°, 2°«" Esto es lo que nosotros preparamos. Con esos antecedentes la escritura se extiende, se pone por escrito en hojas sueltas, en espera de que acuda a firmar el primero de los otorgantes. En ese momento la escritura se anota en el repertorio y se le da un número, se le pone fecha y se practica en la notaria el encabezamiento. Dentro de los 60 días puede ser que cuando se vaya a firmar la escritura haya un suplente o un titular, por lo que el COT se pone en el caso, dejando autorizada la validez de la escritura con un notario distinto del que aparece en el encabezamiento individualizado. Extendida la escritura pública viene la etapa de la firma. No hay en el COT una sola disposición que regule la firma, ya que está en diversos artículos del COT. La primera norma es que las escrituras públicas deben firmarse por todos los otorgantes que aparecen en la comparecencia, y lo hacen los que saben firmar y pueden firmar, pero no se requiere ni ser chileno ni ser extranjero, ni saber escribir o firmar, porque puede ocurrir que el que sabe firmar llegue a la notaria con la mano enyesada y no puede firmar, por lo que por los que no saben firmar o no pueden, firma un tercero a ruego, que puede ser otro de los comparecientes que no tenga interés, o por un tercero ajeno a la escritura, pero el que no puede o no sabe firmar, debe dejar estampada su huella digital al lado de la firma, y el notario debe dejar constancia de este hecho; y la omisión de esta autorización acarrea la nulidad. En segundo lugar, de acuerdo con el art. 409, siempre que alguno de los otorgantes, o el notario lo exija, será necesario dejar la impresión digital. Con las facilidades tecnológicas que existen hoy día, se otorgaron escrituras públicas en que se convenían ventas de inmuebles o de derechos en que comparecía un suplente del dueño que comparecía con una cédula falsificada, por lo que hubo una instrucción que los otorgantes pongan su impresión al lado de la firma. En el inc. 2 del art. 406 hay una norma establecida en sentido negativo, pero en sentido positivo dice que el primer firmante de la escritura puede retirar su firma cuando no ha firmado otro de los otorgantes. Además, de acuerdo al número 6 del art. 426 no es autentica la escritura cuando alguno firme después de los 60 días. Los notarios en las escrituras se dejan constancia de la fecha en que se anota en el repertorio, y una vez que han firmado todos los comparecientes se deja constancia de la fecha en que lo hacen. Si es después de 60 días, no tiene el valor de escritura pública. Hay que tener presente que cuando se agregan instrumentos, estos se agregan antes del afirma, por lo que cuando se insertan antes de las firmas de las partes documentos que tienen una fecha posterior a la de la escritura, se deben rechazar estas escrituras. Se dijo que las escrituras se firman en hojas sueltas que se empastan, una a continuación de otra, sin dejar hojas en blanco, pero las escrituras que están incorporadas en el repertorio se empastan según el orden correlativo de su enumeración en el repertorio, por lo que cada hoja debe anotarse con letra y número y la firma del notario que corresponde. El empaste de las hojas sueltas se hace cada dos meses, se hayan firmado o no, y cada volumen no puede tener más de 500 hojas, incluido los
documentos agregados. Suele ocurrir que cuando se va al archivo judicial a buscar copia, uno busca directamente en el índice, pero resulta que en esos dos meses puede haber varios tomos, por lo que se debe pedir el primer tomo que es donde se encuentra el índice. En las escrituras, después de firmar o autorizar no se puede introducir modificación o enmienda alguna, por lo que las enmendaduras deben salvarse antes de la firma. Autorizada no se le puede introducir modificación alguna. Como la escritura no puede ser enmendada, se puede introducir una escritura de rectificación. Por eso hoy día cada vez con mayor frecuencia se dice que se autoriza a cierto abogado para inscribir escrituras de rectificación, pero esta práctica de sustituir hojas o de introducir rectificaciones no siempre correspondía a actuaciones de buena fe, sino que también se pedían rectificaciones de mala fe. En su virtud, hoy día en algunos conservadores, y desde luego en el de Santiago, se ha instituido una práctica que es ilegal, que es pedir que junto con la escritura que se acompaña para pedir la rectificación se acompañe otra copia que es para el notario para protegerse. La autorización se hace con la frase sacramental "Doy fe", junto al número del repertorio. Hay notarios que ponen el número del notario en el encabezamiento, pero otros lo hacen al final, más apegado a la norma del inc. 2 del art. 407. Las escrituras pueden adolecer de vicios de nulidad, y ya señalábamos que las nulidades en las escrituras es siempre una nulidad absoluta. De acuerdo con el art. 412 serán nulas las que tengan disposiciones a favor del notario o de su familia, las que no han acreditado la identificación de los otorgantes y el que no aparezcan las firmas del notario ni de los otorgantes. De acuerdo con el art. 426 hay casos en que la escritura carece del carácter de instrumento público o auténtico, cuando no ha sido otorgada por notario, que no aparezca en el protocolo o que no sea el notario autorizante. Además, cuando no conste la firma de los comparecientes. Tampoco cuando no está otorgada en castellano, salvo que tengan palabras de uso común o en palabras de cierta ciencia o arte, o en que la firma de las partes no se haya hecho usando lápiz pasta o tinta, o que no se firme dentro de los 60 días siguientes a la fecha del repertorio.
Estudio de títulos 26.10
El dominio de los bienes raíces se sostiene sobre dos formalidades: Escritura pública e inscripción conservatoria. Características de las escrituras públicas. - Deben ser redactadas en español - Deben llevar firma: no se exige que todos lo hagan en el mismo acto, pero sí dentro de un plazo de 60 días. - Autorización es una solemnidad que le da validez, y sólo puede hacerla el notario cuando todos hayan firmado. Para esto se usa una frase típica.
Los notarios y sus obligaciones sobre las escrituras públicas: 1. Los notarios están obligados a dar tantas copias como se les pidan de las escrituras que tenga en sus registros 2. Sólo pueden dar copias íntegras de las escrituras públicas 3. En la copia debe expresarse que son copia fiel de su original, fecha y firma de la autorización 4. Las copias de escritura pública las pueden dar, según el art. 421 COT, el notario ante el cual se otorgó, el que la subroga o el que lo sucede legalmente, cuando se pone término a las funciones de un notario, para un tiempo antes de que se nombre a un nuevo titular a su cargo. En ese intertanto, se nombra a un notario interino a cargo del protocolo y determinados registros. También pueden dar copia autorizada los archiveros judiciales, porque los notarios deben archivar sus protocolos cerrados de las escrituras públicas de más de un año. 5. Según una norma del Código Tributario, no se pueden autorizar copias de una escritura pública si no se pagan los impuestos correspondientes. Sin embargo, el incumplimiento de las normas tributarias no afecta a la validez del instrumento, sino que acarrea responsabilidad respecto del notario o archivero que autorizo e impide en determinados casos que se den copias. Escrituras públicas otorgadas en el extranjero. En el CC, según el art. 16, los bienes situados en Chile se rigen por la ley chilena, sin perjuicio de estipulaciones otorgadas en contratos extranjeros. Así, se pueden celebrar válidamente contratos en el extranjero sobre bienes situados en Chile. Las escrituras públicas se hacen con arreglo a las normas del país en que se otorguen (la forma se regula por la ley del país en que se otorgan) Su autenticidad se debe acreditar en Chile. Sobre ello hay normas distintas en el CPC y en el CC y en el Reglamento del CBR. Ello ocasiona que haya un criterio oscilante. Su autenticidad se hace mediante la legalización. Las autorizaciones judiciales del país de origen deben gallar que la firma del notario o escribano es válida. También debe ser autentificada por el cónsul chileno en tal país, luego la firma del funcionario del ministerio de RREE debe autentificar la firma del funcionario consular chileno en dicho país. Según el art. 64 del RCBR las escrituras públicas celebradas en el extranjero no se inscribirán sin previa sentencia judicial que la autentifique según los arts. 16 y siguientes del RCBR El art. 64 señala que sin perjuicio del art. 63, el conservador reputará legales los instrumentos celebrados en país extranjero si cuentan ellas con la firma y timbre del consulado chileno de dicho país. Los cónsules en el extranjero pueden ejercer funciones de notarios, autenticar las escrituras públicas e incorporarlas en su protocolo; todo esto sin perjuicio de que según el
COT las escrituras públicas del extranjero deben protocolizarse para tener valor de instrumento público. La gran novedad del CC es que la tradición se haga por el CBR que en época de berro no existía. Así, Bello crea el CBR que se crea por DS. La jurisprudencia y la doctrina a este DS le dan rango legal. El RCBR de 1857 casi no ha sido modificado. El CBR se constituyó como una unidad conceptual orgánica, de modo que se requiere inscribir tanto la compraventa como la inscripción de las sucesiones por causa de muerte. También es un requisito la inscripción para la oponibilidad la sentencia judicial que declara adquirido por prescripción un inmueble. En definitiva, el inmueble que ingresa al CBR no debe salir nunca más de él. El CBR es un registro de títulos
La tradición del dominio se hace por inscripción en el CBR del título. Contra título inscrito no procede prescripción adquisitiva, sino a partir de otro título y su nueva inscripción. Sin ella se es mero tenedor. La inscripción funciona como requisito de la posesión, con lo que el poseedor se reputa dueño. La posesión se prueba por la inscripción en el CBR (Art. 924 CC). Para que cese la posesión inscrita se requiere la cancelación de la escritura mediante sentencia judicial, la voluntad de partes o un nuevo título en que el nuevo poseedor la reciba del actual poseedor inscrito. El CBR está a cargo de un auxiliar de la de la justicia llamado conservador. En principio su labor toca a los notarios y por ellos los CBR tienen la misma jurisdicción que los notarios y los tribunales de letras. Se nombran por decreto del Ministerio de Justicia, con acuerdo de la Corte de Apelaciones (es un notario). Los CBR también se hacen cargo de los Registros de Comercio. Casi no existen normas que hagan referencia a los distintos CBR que existen. El CBR de Santiago tiene una extensión enorme de territorio (sobre todas las comunas de jurisdicción de la Corte de Apelaciones de Santiago). Ello acarrea que tengan gran carga y también grandes ingresos. Por un decreto de Ibáñez, el CBR de Santiago está a cargo de tres conservadores (tres personas), divididos y encargados de los distintos registros: Registro de Propiedad, Registro de Hipotecas y Gravámenes y Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar.
Hay dos características esenciales en los CBR, la primera, es que es un registro de títulos y lo segundo es que es subjetivo, ya que se inscriben en función de las personas o partes que consten en el título. Son también anuales (se inician el primer día hábil del año y se cierra el último día hábil del año). No existen registros reales (se hace una inscripción a continuación de la otra; no hay un folio único y propio por cada inmueble). Ello significa que los CBR deben llevar t res registros parciales: - Registro de Propiedad, - Registro de Hipotecas y Gravámenes y - Registro de Interdicciones y Prohibiciones de E najenar. También los CBR deben llevar tres libros, que son: - Repertorio - Registros parciales - Dos índices: uno general, con el nombre de propietario y todas las inscripciones hechas en todos los registros. Hay también un índice por cada registro. Los registros son públicos, por lo que cada persona puede tener acceso a ellos. Feliú critica que esto hace débil al sistema (en otros países se puede ver sólo en pantalla). El CBR está obligado a dar tantas copias se le pida y a certificar lo que consta y lo que no consta en ellos. Las inscripciones se solicitan acompañando copia autentica del título que la justifica. ¿Quiénes deben y pueden pedir inscripción? 1. Tradición: como por ejemplo, cuando se adquiere una hipoteca, usufructo, etc. 2. En un acto bilateral, que requiere consentimiento del tradente y del adquirente. Así son ellos personalmente o representados quienes inscriben, a menos que en el título mismo se haya facultado a un otorgante o a un tercero a pedir la inscripción. Ello ha originado cláusulas sacramentales de determinar al portador del título para pedir su inscripción. En mandato se requiere identificar al mandatario. 3. Si la inscripción no constituye tradición, su inscripción la puede pedir cualquier persona, por ejemplo, en el embargo de bienes raíces, lo inscribe el receptor judicial autorizado, ordenando por un tribunal en mandamiento de ejecución y embargo, lo que se inscribe es el embargo ya trabado, no aquel por trabar. Se pide acompañando documentos en el CBR donde se sitúa el inmueble. 4. La norma del art. 688 del CC que ordena inscribir el decreto judicial que adjudica bienes en una partición por sucesión se hace en CBR de competencia del tribunal que la decretó, sin perjuicio de su reiteración ante el CBR del lugar del inmueble (también se inscribe allí). 5. Derechos de Aguas: se inscriben ante el CBR del lugar del inmueble. Lo que se hace primero es un requerimiento al CBR de hacer una determinada inscripción. Con tal solicitud, el CBR debe inscribir una vez que tenga todos los títulos que requiera. Primero anota en el repertorio el título y luego examina si el título es insertable. Según el art. 15 RCBR señala que el CBR puede rechazar la inscripción.
Existe una norma para notarios que se refiere a que éste debe foliar a partir desde la primera firma. El CBR debe rechazar la inscripción si el título es legalmente inadmisible, por un vicio visible o si no contiene los requisitos legales para su validez y/o inscripción. Por ejemplo, que se trate de un bien mueble o de un inmueble por destinación (que no se inscriben), que no sea una copia auténtica, que el inmueble no se sitúe en jurisdicción del CBR, que no se menciones la precedente inscripción o no se individualice correlativamente en el título. Al respecto, la ley señala que la falta de menciones en un título sólo puede sanearse por una escritura pública. Estudio de títulos 28.10 Estudio de títulos 02.11
EL informe de título tiene 4 partes. El primero es el encabezamiento donde se individualiza la propiedad, con los títulos estudiados, luego, el dueño, que es con quien vamos a contratar, y hay un antecedente complementario que es el relativo, en el ejemplo, al reglamento de copropiedad relativo a las unidades. A continuación va un resumen destacando los antecedentes, estableciendo aquellos que sirven para indicar que esos títulos son válidos y no adolecen de defectos. Hay a continuación observaciones que pueden ser relativas, por ejemplo en el caso, al estar casado en sociedad conyugal, o si hay algún gravamen. Por último se realiza el dictamen. Este informe tiene por objeto preparar un contrato, en este caso, un contrato de compraventa de las propiedades. Cuando repartimos el set de documentos, se advirtió que no hay una fórmula única para hacer el contrato. SE REDACTA PROYECTO DE CONTRATO
