ENTREGA N°3

INTEGRACIÓN PROFESIONAL ESTUDIO DEL CASO: INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA

Alumna: Julia Ricci Corregido Legajo: TMCI08726 Fecha de entrega: 04-07-2016

Materia: Integración profesional estudio del caso: Intermediación inmobiliaria. Módulo 4: Caso 3 – Integración Integración profesional: el estudio del caso (Martillero y Corredor Público).

Tutor: Esteban Darío Rossi.

Entrega: N° 3.

INTEGRACIÓN PROFESIONAL DE MARTILLERO, CORREDOR PÚBLICO Y CORREDOR PÚBLICO INMOBILIARIO

Resuelva las siguientes consignas: 1) De acuerdo a la legislación vigente, expresa qué clase de remate procede en este caso particular. Fundamenta tu respuesta.

Luego de darse por acreditados los vínculos invocados y completados los pasos procesales exigidos (publicación de edictos, entre otros) el Juez dicta la l a Declaratoria de Herederos. Este es un instituto creado en el campo judicial, por el cual los magistrados otorgan la posesión judicial de la herencia a los sucesores, implicando fundamentalmente el reconocimiento de la condición de heredero y la exteriorización de la comunidad hereditaria. El artículo 2369 del Código Civil y Comercial establece que “si todos los copartícipes están presentes y son plenamente capaces, la partición puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen convenientes. La partición puede ser total o parcial”. El caso particular se trata de lo que conocemos como remate comercial, o remate privado. Que es el remate de bienes por orden del acreedor, a través de una empresa especializada en esta modalidad de venta. En los remates privados pueden participar aquellos que entreguen el monto en garantía en cheque, o en depósito en efectivo. El bien es adjudicado a aquel participante que proponga igual o mayor precio sobre el monto base del remate. El remate es una actividad desplegada por el rematador para celebrar un contrato, donde el interesado en la venta de un bien, solicita la intervención de un rematador, que es quien preside el acto de remate. El remate comercial se concreta en lugares accesibles a varias personas; el rematador ofrece el bien en público, en forma simultánea a las personas reunidas en el lugar anunciado en la publicidad previa. El precio se fija en condiciones especiales: los interesados interesados en que se les adjudique el bien subastado, efectuarán posturas o pujas y van aumentándolas hasta llegar a un límite en que nadie mejora la puja. El rematador, entonces, adjudica los bienes en remate al mejor y último postor.

JULIA RICCI CORREGIDO

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En éste caso, al tratarse de bienes muebles semovientes, el contrato deberá cumplirse con las prestaciones consiguientes: pago del precio y entrega del bien. Específicamente se trata de un “remate feria” En esta modalidad el productor remite hacienda para la venta a un consignatario (en este caso denominado también feriero), quien en una instalación de feria habilitada por la autoridad sanitaria la vende en remate a un comprador, también productor. Según las zonas existen costumbres diferentes para la práctica comercial, las ventas pueden realizarse: (1) al bulto (precio por cabeza), o como es en el caso planteado (2) estableciendo el precio por kilogramo vivo. También como resultado de modalidades que se manifiestan regionalmente, el acto del remate puede realizarse: (1) recorriendo los corrales, en cuyo caso el rematador o martillero se traslada en un carro o camioneta según un orden prestablecido, trasladándose los compradores a pie, y (2) en pista, donde se hace desfilar la hacienda a la vista de los compradores, quienes se ubican en una tribuna. En el caso planteado se utiliza la primera opción. 2) Destaca la documentación necesaria para llevar a cabo este tipo de ventas.

La venta de ganado requiere de autorizaciones y registros de carácter legal y sanitario. Para realizar una venta de ganado el artículo 6 de Ley 22.939 establece que es obligatorio para todo propietario de hacienda marcar su ganado mayor y señalar su ganado menor. En los ejemplares de pura raza, la marca o señal podrá ser sustituida por tatuajes o reseñas, según especies. También, por el artículo 9 “se presume, salvo prueba en contrario y sin perjuicio de lo dispuesto en el Título IV de la presente ley, que el ganado mayor marcado y el ganado menor señalado, pertenecen a quien tiene registrado a su nombre el diseño de la marca o señal aplicada al animal. Se presume igualmente, salvo prueba en contrario, que las crías no marcadas o señaladas pertenecen al propietario de la madre. Para que esta presunción sea aplicable las crías deberán encontrarse al pie de la madre ”. Para la licitud del tránsito de ganado, el artículo 16 establece la obligatoriedad del uso de guía, expedida en la forma que establezcan las disposiciones locales. La validez de


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ésta guía y su régimen, serán juzgadas de acuerdo a las leyes de la provincia en que fuera emitida. Es importante conocer la ley 22.939 y sus requisitos de marcas y señales ya que le otorgan titularidad, y además su aspecto sanitario del semoviente que va a estar determinado por su TRAZABILIDAD: la aptitud de reconstruir la historia, uso o localización de un producto por medio de identificaciones registradas, es decir su historia u origen, donde fueron colocados los procesos aplicados a los animales y, la distribución y ubicación de los productos en los lugares de venta. Además del boleto de marca, deberán presentarse el registro sanitario del ganado. Los requisitos pueden variar según disposiciones del SENASA y sus dependientes. dependientes. 3) Investiga y describe las características y el procedimiento del remate en cuestión.

ALGUNAS CARACTERÍSTICAS DEL REMATE FERIA. 

Alternativa para el pequeño y mediano productor desvinculado de los grandes centros de consumo. Puede remitir lotes chicos de animales (distintas categorías en un mismo camión jaula) o compartir una misma jaula con otro productor de la localidad.

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Resulta posible volver al campo la hacienda si se torna una jornada desfavorable, principalmente por las distancias cortas.

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Ofrece la oportunidad al productor de asistir a la venta, pudiendo participar en los detalles de su concertación y control del pesaje.

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Posibilidad de efectuar reposición de la hacienda vendida en el mismo remate, asegurando la relación de precios de compra y venta, y facilitándose la operación financieramente, financieramente, al efectuarse ambas a través de la misma firma consignataria.

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Mayor facilidad para vender animales desmejorados o enfermos que no soportarían viajes largos hasta mercados concentradore con centradores. s.

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La categoría que en general se vende más ventajosamente es la vaca gorda (especiales a buenas).

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Los compradores (matarifes, frigoríficos) son más selectivos ya que conocen las calidades de las haciendas según sus remitentes, y en consecuencia establecen


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diferencias en los precios conforme a la experiencia adquirida en transacciones anteriores. PROCEDIMIENTO DEL “REMATE FERIA” 1. El eje de las operaciones de la actividad consignataria es el remate público. El resto de las operaciones, desde la recepción a la expedición a su nuevo destino, deben ser ordenadas en función del logro del mejor resultado del remate. Es prioritario el buen manejo del ganado durante su exposición al público para ser vendido. 2. La permanencia de los animales en las instalaciones debe ajustarse a este objeto y ser lo más corta posible. Las instalaciones sirven para la comercialización del ganado y no para su alojamiento o estadía más allá del tiempo necesario para dicho fin. 3. Los remitentes no deberán enviar sus consignaciones con una anticipación tal que los animales queden encerrados y sin alimentación innecesariamente. 4. El momento de la subasta, sea en corrales o en pista, expone a los animales a múltiples múlti ples estímulos, por lo cual el manejo debe ser especialmente cuidadoso para no desatar reacciones incontrolables. 5. Cuando el remate se haga en pista, se cuidará que los lotes sean sacados de sus corrales a su propio paso, sin apurarlos ni apremiarlos. Una vez que los animales entran en movimiento, hay que mantenerlos en movimiento. El flujo de los animales no debe ser interrumpido más que por el ritmo normal de las operaciones op eraciones de comercialización. comercialización. Las calles de circulación no deben ser usadas para encerrar animales sino para que éstos transiten por ellas. Si se previera una demora mayor, se recomienda colocar temporariamente a los animales en un corral lateral adecuado a las características del lote. Los trayectos entre el corral de estadía y la pista de ventas no deben ser muy largos. En caso de serlo, deben ser divididos en tramos más cortos, de modo que se pueda contar con una cadena de lotes de venta en el camino y no haya posibilidad de corridas durante el avance.


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Se debe cuidar escrupulosamente que los animales no sean molestados por el público ni por perros durante su marcha hacia la pista de ventas. Tampoco se permitirá que el personal los castigue con azotes, rebencazos, garrotazos ni otras formas de maltrato. 6. La pista de ventas debe tener un diseño adecuado para la exhibición y venta de los animales al público. No debe haber rincones en donde el ganado se pueda aglomerar al punto que cueste trabajo sacarlos de allí. Deben tener una forma alargada u ovalada, que facilite el manejo de los operarios (circulación, cortes, refugios). La salida debe estar apartada del público, y ser fácil de ver y de aceptar para los animales. Se recomendará al público asistente abstenerse de conductas que molesten o acosen a los animales en la pista de ventas. 7. Dentro de lo posible, no se subastarán animales aislados sino en grupos. Si en el proceso de ventas hubiera que apartar animales individuales, se procurará hacerlo dentro de la misma pista, sacándolos primero y sin dejarlos solos. Si quedara un animal solo, se cuidará que no sea el más arisco del lote. Si ese fuera el caso, para sacarlo de la pista se lo volverá a juntar con otros miembros de su lote originario, y se lo apartará nuevamente en los bretes de salida de la pista de ventas. Si por alguna razón un animal saltara y se escapara solo, hay que procurar que se junte con otros antes antes de salir salir a buscarlo. 8. Una vez ingresado el lote de venta a la pista, los operarios se abstendrán de apremiarlos constantemente para que se muevan. Para lograr que circulen por la pista para beneficio de los potenciales compradores, bastará con que los operarios cambien de posición a cierta


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distancia, induciéndolos a moverse. Para esto, deberán conocer y aplicar los principios de la zona de fuga, las líneas de balance y la visión del bovino. Salvo que sea imprescindible para apartar un animal, los operarios se abstendrán de ingresar a la zona de lucha del bovino. Si algún animal se comporta de manera agresiva o imprevisible, los operarios procurarán en todo momento juntarlo con el resto del grupo para facilitar su manejo. 9. Una vez salidos de la pista de venta, los animales estarán mucho más nerviosos y molestos que antes de entrar, de modo que el manejo posterior al remate debe ser especialmente cuidadoso. Los operarios y las instalaciones deben estar preparados para contenerlos y evitar que se disparen y se lesionen durante el pesaje y el arreo a los corrales de salida. Dado que los lotes vendidos pueden componerse de animales de distintas procedencias, se cuidará de no juntar animales que puedan hacerse daño durante la espera. Al igual que en el transporte y la recepción, no hay que mezclar animales de categorías, tamaños o estados muy distintos, y hay que mantener apartados a los toros, los enfermos y los terneros. 10. La expedición a su nuevo destino de los animales deberá ser efectuada con la mayor celeridad posible. NORMAS GENERALES 1. Las casas consignatarias y los administradores de los locales de remates son responsables de la adopción de estas recomendaciones y del mejoramiento de las prácticas de manejo del ganado. 2. En particular, son responsables de erradicar las prácticas abusivas sancionadas por la legislación vigente. 3. Los empleadores tienen la obligación de capacitar a todos sus empleados en el manejo y tratamiento seguro y humanitario del ganado. Además de desalentar los hábitos negativos, es conveniente que premien las mejorías en la calidad del trabajo.


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4) ¿Quiénes son los legitimados para disponer de los animales a rematar? ¿Por qué?

Los legitimados para disponer de los animales a rematar son los hermanos Astoria, hijos del fallecido, y únicos herederos universales. Tomando lo establecido por el Código Civil y Comercial, sobre los actos de administración y de disposición, recordamos que cualquiera de los herederos ejerce los derechos del autor de la sucesión de una manera indivisible, en cuanto a la posesión, la propiedad y las acciones, pudiendo ejecutar los actos de administración y disposición en representación de sus coherederos, salvo que medie oposición de éstos. Esto encuentra fundamento en el artículo 2280, sobre la situación de los herederos, donde se dispone que “desde la muerte del causante, los herederos tienen todos los derechos y acciones de aquél de manera indivisa, con excepción de los que no son transmisibles por sucesión, y continúan en la posesión delo que el causante era poseedor.” Por su parte, el artículo 2325 establece que “los actos de administración y de disposición requieren el consentimiento de todos los coherederos, quienes pueden dar a uno o varios de ellos o a terceros un mandato general de administración. Son necesarias facultades expresas para todo acto que excede la explotación normal de los bienes indivisos y para la contratación y renovación de locaciones. Si uno de los coherederos toma a su cargo la administración con conocimiento de los otros y sin oposición de ellos, se considera que hay un mandato tácito para los actos de administración que no requieren facultades expresas en los términos del párrafo anterior.” Por último, el artículo 2328, al remitirse al uso y goce de los bienes aclara que

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heredero puede usar y disfrutar de la cosa indivisa conforme a su destino, en la medida compatible con el derecho de los otros copartícipes. Si no hay acuerdo entre los interesados, el ejercicio de este derecho debe ser regulado, de manera provisional, por el juez. El copartícipe que usa privativamente de la cosa indivisa está obligado, excepto pacto en contrario, a satisfacer una indemnización, desde que le es requerida. ”


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5) Explica el proceso de transmisión de la propiedad de ganado.

La Ley 22.939 establece en sus artículos 12, 13, 14 y 15 el proceso para la transmisión de la propiedad de ganado. Así, todo acto jurídico mediante el cual se transfiera la propiedad de ganado mayor o menor, deberá instrumentarse con un certificado de adquisición que, otorgado por las partes, será autenticado por la autoridad local competente. El certificado a que se refiere el artículo anterior, deberá contener: a) Lugar y fecha de emisión. b) Nombre y apellido de las partes y en su caso de sus representantes, sus domicilios y la mención de los documentos de identidad. c) Especificación del tipo de operación de que se trata, matrícula del título de la marca, señal o medio alternativo de identificación propuesto exclusivamente para el ganado porcino, y diseño de éstos o el tatuaje de la reseña correspondientes en los animales de raza. d) Especificación de la cantidad de animales comprendidos en la operación, con indicación de su sexo y especie. e) Firma del transmitente o de su representante, y si no pudiere o no supiere firmar, la firma a ruego de otra persona, junto con la impresión digital del que no pudiere o no supiere firmar. La firma del transmitente podrá ser suplida por la del consignatario. f) Firma y sello del oficial público competente que autenticare el certificado. La transmisión de dominio de los animales de pura raza, podrá perfeccionarse mediante acuerdo de partes por la inscripción del acto en los registros genealógicos y selectivos, que concuerde con los signos individuales que llevaren los animales. La intervención del oficial público no subsane las nulidades o vicios que pudieren afectar el acto de transmisión.


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ENTREGA N°3

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