APRENDA A INVESTIR EM
FUNDOS IMOBILIçRIOS
Na nossa vis‹o, existem dois tipos de investidores: os que n‹o conhecem os fundos imobili‡rios e os que amam fundos imobili‡rios. Fundos imobili‡rios (chamados de FIIÕs) tem caracter’sticas de a•›es como distribui•‹o de dividendos, volatilidade e valoriza•‹o. Mas tambŽm tem caracter’sticas de im—veis. Como diz nosso amigo Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos imobili‡rios, os FIIÕs s‹o o coringa da carteira: cabem em qualquer portf—lio. Fundos imobili‡rios s‹o interessantes para quem gosta de im—veis: exp›e o investidor ao investimento em im—veis, atravŽs de um ve’culo mais e"ciente, como vocs podem notar aqui. Fundos imobili‡rios s‹o interessantes para quem busca renda: ao pagar dividendos elevados e mensais, os fundos imobili‡rios atraem o investidor que busca renda com recorrncia. Fundos imobili‡rios s‹o interessantes para quem busca valoriza•‹o: o hist—rico de valoriza•‹o dos fundos Ž excelente. Os fundos mais antigos apresentaram valoriza•‹o semelhante as das a•›es mais sucedidas. Este e-book tem a inten•‹o ensinar os conceitos b‡sicos de fundos imobili‡rios. Acreditamos que o investidor iniciante sair‡ se tornando um investidor de n’vel intermedi‡rio alto ap—s esta leitura. Somente a experincia pode torn‡-lo um investidor um grande investidor. Acreditamos que investir em FIIÕs Ž mais atrativo que im—veis f’sicos. A raz‹o principal para termos t‹o poucos investidores em FIIÕs no Brasil Ž a falta de conhecimento por parte dos investidores. Este e-book existe justamente para acabar com este desconhecimen desconhecimento. to.
PARTE I
O que s‹o fundos imobili‡rios e quais os tipos?
Os fundos imobili‡rios s‹o fundos de investimentos constitu’dos sob a forma de condom’nio fechado, em que n‹o Ž permitido ao investidor resgatar as cotas (diferente de um fundo de renda !xa comum, por exemplo), geridos e administrados por um gestor e administrador, que tem como objetivo principal investir em ativos imobili‡rios de determinadas classes e per !s, como lajes corporativas, shoppings, galp›es log’sticos, empreendimentos residenciais, hospitais, etc, mas tambŽm que pode investir em ativos de d’vida imobili‡ria, como LCI, CRI, etc. De forma mais simplista e resumida,, os fundos imobili‡rios nada mais s‹o que comunh›es de recursos destinados ˆ aplica•‹o em ativos imobili‡rios. Os investidores aportam recursos no fundo e este fundo, atravŽs de seu gestor e administrador, adquire um ou mais ativos imobili‡rios para usufruir dos rendimentos proporcionados pelo ativo, seja pelo seu aluguel, comercializa•‹o ou mesmo pagamento de juros. Para um fundo ser estruturado, o administrador contrata institui•›es !nanceiras, as quais ser‹o remuneradas para auxiliar na estrutura do fundo, e faz a oferta pœblica de cotas atravŽs da BM&F&Bovespa. AtravŽs desta oferta os investidores ter‹o acesso ao prospecto e material informativo do fundo e assim !car‹o sabendo qual o tipo exato de fundo imobili‡rio Ž, qual o im—vel objeto do fundo, qual o valor a ser pago no im—vel, a estratŽgia deste fundo (se pretende locar, comprar para vender, e etc.), a rentabilidade esperada ou projetada, os riscos, as informa•›es do im—vel e da regi‹o, etc. Ap—s o per’odo inicial da oferta, as institui•›es !nanceiras respons‡veis e o administrador veri!cam o valor captado dos investidores, que poder‡ ser menor ou maior que o esperado, e assim !nalizam a compra do(s) ativo(s). Normalmente este processo todo dura alguns meses, e ap—s a capta•‹o ser encerrada e o ativo ser adquirido, as cotas s‹o integralizadas, e cada cotista que entrou na oferta passa a ser um s—cio do fundo, sempre proporcionalmente ˆ sua participa•‹o, aos seus recursos aportados.
Por exemplo, se um fundo captou R$ 50.000.000,00 atravŽs do lan•amento de 500 mil cotas por R$ 100,00 cada, para a compra de um im—vel comercial para posterior loca•‹o, e o investidor adquiriu 200 cotas na oferta prim‡ria deste fundo, este investidor ter‡ uma participa•‹o de 0,04% no fundo. Ou seja, ter‡ direito ˆ 0,04% dos lucros obtidos pelo fundo. Quanto maior o nœmero de cotas que o investidor detŽm de um fundo, maior ser‡ sua participa•‹o no mesmo. ƒ importante lembrar que o investidor n‹o precisa necessariamente participar da oferta prim‡ria para se tornar cotista de um fundo imobili‡rio e ele pode simplesmente comprar cotas atravŽs da bolsa de valores, de um fundo j‡ formado e j‡ estruturado, dessa forma, podendo investir em ativos j‡ consolidados, com hist—ricos operacionais, e e !cincia comprovada e etc. ALGUMAS VANTAGENS DOS FUNDOS IMOBILIçRIOS
O fundo imobili‡rio Ž um dos melhores instrumentos !nanceiros para gera•‹o de renda. ƒ dif’cil encontrar outros ativos que paguem rendimentos com tanta frequncia e que tenham um Dividend Yield t‹o interessante. ƒ, portanto, uma ferramenta fant‡stica para quem procura obter um complemento de renda ou uma renda para a aposentadoria. Uma das maiores vantagens dos fundos imobili‡rios, ao contr‡rio do investimento direto em im—veis, Ž que eles possibilitam ao investidor se tornar s—cio de grandes empreendimentos por valores irris—rios. Existem fundos que s‹o negociados em bolsa por menos de R$ 2,00. Para um investidor ter acesso ˆ estes tipos de empreendimentos, como lajes corporativas, shoppings, etc, ele teria de, no m’nimo, desembolsar alguns milh›es de reais. Outro ponto interessante de se investir nos fundos imobili‡rios Ž a possibilidade de reinvestimento imediato dos rendimentos, potencializando o efeito dos juros compostos. Ao contr‡rio do investimento direto em im—veis que o investidor receber‡ seu aluguel mensalmente mas n‹o poder‡ reaplic‡lo comprando novos im—veis por conta do baixo valor, nos fundos imobili‡rios mesmo que o investidor receba rendimentos na ordem de R$ 10,00 mensais j‡ ser‡ poss’vel reinvestir em mais cotas de outros fundos.
Veja o efeito que o reinvestimento de dividendos possibilita
Esse efeito potencializa de forma expressiva o retorno no longo prazo e pode transformar pequenos investimentos constantes em verdadeiras fortunas no longo prazo. TIPOS DE FUNDOS IMOBILIçRIOS
Agora que j‡ explicamos o que s‹o os fundos imobili‡rios, vamos entender e conhecer as diferentes classes de fundos imobili‡rios dispon’veis. A !nal, nem todo fundo imobili‡rio investe no mesmo tipo de ativo, alguns fundos imobili‡rios podem ser propriet‡rios de hospitais, de escrit—rios, de shoppings, ou atŽ mesmo de im—veis residenciais, e portanto, possuem per!s diferentes. Vamos entender os tipos de fundos imobili‡rios dispon’veis no mercado:
Os fundos de escrit—rios e lajes corporativas s‹o fundos que investem preponderantemente em ativos comerciais, como escrit—rios, salas comerciais e lajes corporativas em geral. Esses fundos podem deter um ou v‡rios prŽdios, poucas ou muitas salas e lajes corporativas, dessa forma, o fundo pode ser concentrado em apenas um ativo ou ser diversi!cado. Evidentemente os fundos que detŽm v‡rios prŽdios e v‡rias lajes corporativas s‹o os mais diversi!cados e os que em tese possuem menor risco, j‡ que est‹o menos vulner‡veis ˆ vac‰ncias dr‡sticas, inadimplncias integrais e possuem uma quantidade maior de inquilinos. Portanto, Ž interessante o investidor optar preferencialmente por fundos imobili‡rios diversi!cados (que possuem v‡rios ativos), como forma de mitigar riscos, mas isso n‹o signi!ca que o investidor tambŽm n‹o poder‡ ter cotas de um fundo imobili‡rio monoativo em seu portf—lio. Desde que o im—vel seja bom, bem localizado, n‹o h‡ problemas. A possibilidade do investidor de fundos imobili‡rios diversi!car seu portf—lio com poucos recursos Ž fant‡stica.
FUNDOS IMOBILIçRIOS LOGêSTICOS E INDUSTRIAIS Os fundos imobili‡rios log’sticos e industriais investem principalmente em ativos do segmento log’stico e da indœstria em geral tais como galp›es log’sticos, condom’nios log’sticos, condom’nios industriais, dep—sitos, f‡bricas, etcÉ Estes fundos s‹o boas op•›es para a forma•‹o da carteira do investidor, j‡ que muitos destes fundos possuem ativos com contratos de longo prazo e contratos at’picos (diferenciados) que garantem maior estabilidade, em geral, aos cotistas.
FUNDOS IMOBILIçRIOS DE SHOPPINGS E VAREJO Fundos de Shoppings centers investem em participa•›es de Shoppings, e podem deter participa•‹o em um shopping ou v‡rios shoppings. Fundos como HGBS11 e FIGS11 investem em mais de um Shopping e dessa forma s‹o mais diversi!cados. J‡ fundos como PQDP11 ou JRDM11B investem em apenas um ativo e est‹o mais concentrados.
A indœstria de shopping centers no Brasil est‡ em pleno crescimento, e embora esteja tambŽm vulner‡vel ˆ crises econ™micas, Ž um setor bastante resiliente. AtravŽs dos fundos imobili‡rios voc pode se tornar s—cio de shoppings consolidados e de alto padr‹o, como o Shopping Higien—polis, por exemplo, o qual Ž negociado pelo ticker (c—digo de negocia•‹o na bolsa) de SHPH11. J‡ os fundos de varejo costumam investir em im—veis comerciais e lojas de rua, como im—veis locados para supermercados, lojas de varejo em geral, e etc. O investidor que sempre desejou ter lojas alugadas mas nunca teve condi•›es !nanceiras, com os fundos imobili‡rios Ž poss’vel fazer isto com pouco dinheiro. FUNDOS IMOBILIçRIOS DE HOSPITAIS
Dentro dos fundos imobili‡rios h‡ op•›es bem diversi !cadas e interessantes, uma delas s‹o os fundos de hospitais que s‹o detentores de im—veis alugados para hospitais. Temos poucos fundos nessa categoria, para ser mais preciso, apenas dois, o NSLU11B e o HCRI11B, ambos os im—veis localizados em S‹o Paulo. A tendncia Ž que no longo prazo mais op•›es de fundos imobili‡rios de hospitais surjam e o investidor tenha op•›es ainda melhores. FUNDOS DE RECEBêVEIS IMOBILIçRIOS E ATIVOS DE DêVIDA IMOBILIçRIA
Os fundos de receb’veis imobili‡rios e d’vida imobili‡ria investem especialmente em ativos de crŽdito imobili‡rio, como CRIs, LCIs, dentre outros. Estes fundos podem ser boas op•›es para o investidor diversi!car sua carteira e turbinar o seu retorno mensal, j‡ que costumam pagar dividendos elevados. FUNDOS DE FUNDOS
Os fundos imobili‡rios de fundos imobili‡rios, como o pr—prio nome j‡ diz, investem em outros fundos imobili‡rios e costumam ser uma boa op•‹o para o investidor diversi!car de forma expressiva sua carteira, alŽm de reduzir custos e por vezes, adquirir ativos com desconto.
Imagine um fundo que invista em cotas de outros 15 fundos. Quais seriam os custos operacionais do pequeno investidor para comprar os mesmos 15 fundos e ter uma carteira similar? Prov‡vel que seriam custos elevados. No fundo de fundos o investidor reduz essas despesas e compra apenas um fundo, que detŽm participa•›es em outros inœmeros fundos. H‡ de se ressaltar, porŽm, que a carteira do fundo deve ser analisada profundamente, j‡ que podem ter fundos de qualidade question‡vel dentro da carteira, alŽm de que as decis›es s‹o tomadas pelo gestor, e assim, Ž melhor optar por um fundo de hist—rico positivo. FUNDOS IMOBILIçRIOS EDUCACIONAIS
Fundos educacionais investem de forma preponderante em im—veis alugados para universidades e centros educacionais. Normalmente estes contratos s‹o at’picos, de longu’ssimo prazo e sem revisionais, os chamados ÔBuilt to SuitÕ, e dessa forma, s‹o ativos interessantes para compor uma carteira, j‡ que costumam ser mais conservadores e defensivos. Dentre os fundos imobili‡rios do setor educacional temos AEFI11, FAED11B e FCFL11B. FUNDOS IMOBILIçRIOS DE DESENVOLVIMENTO
Os fundos de desenvolvimento s‹o um pouco diferente dos fundos comuns e investem principalmente no desenvolvimento de projetos imobili‡rios residenciais para posterior venda. Estes fundos portanto n‹o lucram atravŽs de aluguŽis mensais como a grande maioria dos fundos, mas sim com as receitas provenientes das vendas destes im—veis. Os fundos imobili‡rios de desenvolvimento s‹o bastante semelhantes ˆ empresas de incorpora•‹o, com a diferen•a de que normalmente n‹o operam alavancados e pagam dividendos maiores, com um alto payout, seguindo a legisla•‹o dos fundos imobili‡rios.
PARTE II
Comparativo entre Fundos Imobili‡rios e Im—veis
Como vimos na publica•‹o anterior, os Fundos Imobili‡rios (FIIÕs) s‹o ve’culos que permitem ao investidor se expor ˆ empreendimentos imobili‡rios atravŽs de ativos listados em bolsa. Portanto, Ž inevit‡vel a compara•‹o entre Fundos Imobili‡rios e im—veis f’sicos. Apesar de terem ra’zes em comum, existem diferen•as relevantes entre investir em Fundos Imobili‡rios e im—veis convencionais. Quando comparamos com im—veis, quais s‹o as vantagens e desvantagens de se investir em fundos imobili‡rios? VANTAGENS Maior dividendo: a renda obtida atravŽs de FIIÕs:
O valor pago em dividendos pelos FIIÕs, em geral, Ž superior ao de im—veis f’sicos. Isso ocorre pois, alŽm da isen•‹o !scal (a renda dos fundos imobili‡rios Ž isenta de imposto de renda), os FIIÕs hoje negociam com desconto em rela•‹o ˆs propriedades f’sicas. Dessa forma, investir em fundo imobili‡rio costuma ser uma forma tambŽm de comprar participa•‹o em um empreendimento com um bom desconto. Possibilidade de retornos maiores
Com a possibilidade de o investidor reinvestir os dividendos que recebe mensalmente em novas cotas de fundos imobili‡rios, aumentando a sua participa•‹o, o investidor de FIIs costuma atingir retornos espetaculares no longo prazo. H‡ inœmeros fundos antigos ou mesmo recentes que performaram muito acima dos benchmarks de mercado, e entregaram retornos bastante superiores ˆ im—veis f’sicos por exemplo. Fundos como SHPH11, FAMB11, ALMI11B, FCFL11B, dentre inœmeros outros, entregaram ao investidor retornos fant‡sticos.
Diversi!ca•‹o:
Im—veis tem um ticket alto e, portanto, exige-se um grande volume investido para que o investidor possa se diversi!car em v‡rias propriedades. Os fundos imobili‡rios permitem que o investidor diversi!que com um valor muito menor e diversas propriedades em geogra!as diferentes. AtravŽs dos fundos imobili‡rios um investidor pode se tornar s—cio de um Shopping por apenas R$ 70,00. H‡ fundos que possuem em seu portf—lio inœmeras lajes corporativas de alto padr‹o que s‹o negociados em bolsa por menos de R$ 2,00. Dessa forma, com pouco dinheiro o investidor poder‡ adquirir participa•›es em v‡rios projetos diferentes. O que seria totalmente invi‡vel no investimento direto em im—veis.
Liquidez:
A liquidez dos Fundos Imobili‡rios Ž menor do que a liquidez das a•›es, Ž verdade. Mas mesmo assim, os FIIÕs s‹o mais l’quidos do que im—veis, que podem demorar meses para serem vendidos. AlŽm disso, se voc tem R$500 mil aplicado em im—veis e necessita de R$100 mil, n‹o Ž poss’vel vender s— uma parte do im—vel. No caso de FIIÕs voc pode vender somente uma parte da posi•‹o que detŽm caso necessite. Custos de transa•‹o:
Os custos de transa•‹o de im—veis podem chegar em atŽ 6% do valor do im—vel, se somarmos a corretagem e o ITBI (Imposto sobre transmiss‹o de bens). Os custos de corretagem de FIIÕs s‹o bem menores, e s— Ž pago imposto de renda em caso de lucros. Existem corretoras que sequer cobram taxas de corretagem para negocia•‹o de fundos imobili‡rios, e outras cobram valores baixos, como R$ 5,00 ou atŽ menos. Gest‹o pro!ssional:
Os fundos s‹o geridos por pro!ssionais de mercado. S‹o especialistas no que fazem. Isso faz com que a propriedade, na mŽdia, ir‡ ser administrada melhor do que o indiv’duo conseguiria sozinho. AlŽm disso, livra o indiv’duo das Òdores de cabe•aÓ de administrar um im—vel. Nos fundos imobili‡rios a gest‹o Ž entregue ˆ terceiros (administrador) e o investidor pode !car descansado. De qualquer forma, sempre Ž importante o investidor se informar sobre seus fundos, e sobre a e!cincia da gest‹o do mesmo. Nem todos os gestores fazem um bom trabalho, Ž preciso ter conscincia disso.
Vantagem tribut‡ria: Os FIIÕs s‹o isentos na distribui•‹o de dividendos para as pessoas f’sicas. Isso signi!ca que toda a renda imobili‡ria, excluindo as despesas, poder‡ ser distribu’da sem pagar imposto de renda, ao contr‡rio de im—veis tradicionais que o governo por !car com atŽ 27,5% da renda, dependendo da faixa de renda do investidor. Qualidade dos Inquilinos: Na mŽdia, os inquilinos dos im—veis dos FIIÕs apresentam menor risco de inadimplncia e atraso que o investidor conseguiria em im—veis tradicionais. Os im—veis dos FIIÕs tendem a atrair grandes empresas, institui•›es com risco de crŽdito baixo. O BC Fund, um dos maiores FIIÕs do Brasil, tem inadimplncia hist—rica inferior a 1%.
DESVANTAGENS Volatilidade: O fato dos !is serem cotados em bolsa de valores e sofrerem oscila•›es de pre•os diariamente, levam aos FIIÕs um componente de volatilidade, que n‹o existe nos im—veis tradicionais, mesmo porque n‹o existem ofertas todos os dias por um im—vel. AlŽm do mais, pelo fato de im—veis tradicionais no investimento direto n‹o serem cotados em bolsa, o investidor n‹o percebe suas poss’veis oscila•›es, e assim, tem a impress‹o de estar investindo em um ativo que sempre se valoriza e que n‹o sofre oscila•›es negativas. O Car‡ter mais vol‡til dos FIIÕs pode ser um empecilho para a venda no pre•o desejado em caso de necessidade.
Risco Regulat—rio: Em dezembro de 2015, foi feita a tentativa no congresso e senado de criar uma tributa•‹o sobre os rendimentos dos FIIÕs. Felizmente, esta medida n‹o foi para frente no Congresso, mas mostra que o Estado e seu apetite arrecadat—rio j‡ se mostraram interessados em acabar com os incentivos !scais dos FIIÕs. Caso venha um dia a perder sua isen•‹o !scal, os Fundos Imobili‡rios iriam perder, inevitavelmente, parte de sua atratividade e rentabilidade diferenciada. N‹o detŽm controle da propriedade: Quem investe em FIIÕs n‹o detŽm o controle da propriedade. N‹o Ž poss’vel reformar um im—vel decadente dentro de um FII sem um consenso e acordo entre os cotistas. Isso n‹o acontece quando a propriedade Ž de um investidor individual. Como podemos ver, os fundos imobili‡rios s‹o uma alternativa altamente rent‡vel e acess’vel de se investir em im—veis, e que deveria ser considerada por todos os investidores individuais interessados em renda imobili‡ria e dividendos. Vemos os Fundos Imobili‡rios como essenciais dentro de uma carteira previdenci‡ria, e que junto dos investimentos em a•›es, poder‹o trazer um grande retorno aos investidores, levando-os ˆ independncia !nanceira.
PARTE III
Indicadores e mŽtricas que voc• precisa saber ao investir
Ap—s voc• ter entendido o que s‹o fundos imobili‡rios, quais s‹o os principais tipos e classes fundos, as maiores vantagens e etc, voc• precisar‡ saber como avaliar um fundo imobili‡rio. Para concluir se um fundo est‡ barato, est‡ caro ou Ž atrativo ou n‹o, inevitavelmente o investidor dever‡ checar seus indicadores e principais mŽtricas, como mœltiplos, Dividend Yield, etc. Como forma de ajud‡-lo no reconhecimento e entendimento dessas mŽtricas e indicadores, enumeramos os principais dados que voc• dever‡ veri!car e estudar antes de investir em um FII:
MƒTRICAS E INDICADORES A SEREM CONSIDERADOS Vac‰ncia
A vac‰ncia Ž um dos dados mais importantes em um fundo imobili‡rio, j‡ que este dado est‡ ligado diretamente ˆ capacidade do fundo em pagar rendimentos maiores ou menores e tambŽm ˆ qualidade do ativo. Im—veis bons, que s‹o bem geridos, que possuem diferenciais e s‹o bem localizados, di!cilmente sofrem com vac‰ncias elevadas, e quando acabam sofrendo com vac‰ncia, esse indicador normalmente Ž bem menor que o do mercado em geral. A vac‰ncia atual Ž sempre fundamental ser avaliada, mas a hist—rica pode ser atŽ mais importante. Recomendamos que voc• avalie a vac‰ncia do im—vel por longos per’odos, justamente para veri!car a resili•ncia do im—vel tanto em per’odos em que o mercado est‡ favor‡vel, quanto em per’odos mais adversos, como o atual por exemplo. Esses dados de vac‰ncia est‹o inclu’dos nos relat—rios mensais dos fundos, assim como no nosso Radar de FIIs, divulgado semanalmente para nossos clientes.
Veja um exemplo abaixo de como os dados de vac‰ncia s‹o apresentados geralmente no relat—rio mensal dos FIIs. O fundo utilizado como exemplo Ž o HGJH11, que Ž propriet‡rio de duas torres comerciais localizadas em SP. Achamos essa informa•‹o na p‡gina 2 do relat—rio e o fundo atualmente encontra-se com uma vac‰ncia de 12,5%, bem abaixo das mŽdias de S‹o paulo.
Dividend Yield
Os fundos imobili‡rios s‹o ativos geradores de renda mensal, e uma de suas maiores vantagens Ž essa capacidade de gerar !uxo mensal aos investidores. Dessa forma, Ž muito importante voc saber avaliar e veri"car o Dividend Yield do fundo, ou seja, seu retorno de dividendos anual, para entender se o fundo est‡ pagando um retorno adequado e condizente com o que voc espera. De nada adiantar‡ o investidor adquirir um ativo bem consolidado e de alta qualidade se esse ativo tem um Dividend Yield muito baixo, e n‹o tem muito potencial de crescimento por exemplo. AlŽm do mais, se voc espera um dividendo de pelo menos 8% anuais, pode ser bastante decepcionante veri"car que de fato o fundo est‡ pagando menos de 4%.
O Dividend Yield, no entanto, nunca deve ser avaliado isoladamente e n‹o deve ser a œnica mŽtrica a ser avaliada pelo investidor, j‡ que muitos fundos imobili‡rios possuem DY altos, mas sem consistncia, ou est‹o passando pelo per’odo de Renda Garantida, que Ž um dividendo com prazo de validade. Para calcular o Dividend Yield Ž muito f‡cil, basta o investidor somar todos os rendimentos mensais pagos pelo fundo nos œltimos 12 meses e dividi-lo pela cota•‹o atual do fundo. O resultado obtido, multiplica-se por 10 e ent‹o o investidor obtŽm o Dividend Yield dos œltimos 12 meses. Para exempli!car, vamos usar como base o FII HGJH11 novamente. Esse fundo Ž negociado hoje a R$ 1275,00 por cota e pagou cerca de R$ 7,65 mensalmente em mŽdia nos œltimos 12 meses, como mostra a ilustra•‹o retirada do relat—rio mensal
Como o fundo pagou R$ 7,65 por ms nos œltimos 12 meses, multiplicaremos esses R$ 7,65 por 12 para veri !car o valor total pago no per’odo. No caso, foram R$ 91,80 pagos aos cotistas. Dividindo R$ 91,80 por R$ 1275,00, chegaremos a 0,072. Multiplicando 0,072 por 100, chegaremos a 7,20. Portanto, o fundo HGJH11 hoje negocia com um Dividend Yield de 7,20% baseado nas distribui•›es dos œltimos 12 meses. Caso o "uxo de rendimentos desse fundo em quest‹o permanecesse est‡vel, o investidor comprando as cotas hoje a R$ 1275,00, receberia nos pr—ximos 12 meses cerca de 7,2%. F‡cil, n‹o?
O nosso Radar de FIIs enviado semanalmente informa sempre os Dividend Yield atualizados dos principais fundos imobili‡rios, alŽm de outras mŽtricas. Valor Patrimonial do fundo e da cota O Valor Patrimonial Ž o indicador que representa o valor do laudo de avalia•‹o dos ativos de um determinado fundo. Ou seja, Ž um valor diferente do valor de mercado (da cota negociada em bolsa) Em tese, o Valor Patrimonial do Fundo demonstra por quanto aqueles im—veis que est‹o dentro dos Fundos seriam negociados no mercado tradicional, no "mundo real". Normalmente os Fundos Imobili‡rios s‹o negociados abaixo de seu valor Patrimonial, ou seja, os im—veis detidos pelo fundo costumam ter um valor maior do que o que Ž representado pelo valor da cota no mercado. Supondo que um Fundo tenha o Valor patrimonial de R$ 50 M, e em bolsa o seu valor de mercado seja de R$ 43 M. Caso o gestor resolvesse vender os ativos do fundo e liquid‡-lo, seria poss’vel que o gestor conseguisse realizar a venda por volta de R$ 50 M em todos os ativos do fundo. Dessa forma, o cotista receberia por suas cotas um valor cerca de 16% maior. Veja no exemplo do relat—rio do fundo BMLC11B onde encontramos dados do Valor patrimonial do fundo e da Cota logo na primeira p‡gina, na coluna da esquerda Avaliar o patrim™nio do Fundo e da cota pode ser importante para dar a no•‹o ao investidor se ele est‡ levando um ativo com desconto ou pagando muito caro por estes im—veis. Cap Rate O Cap rate, abrevia•‹o de Capitalization Rate, Ž uma mŽtrica que representa a taxa de retorno impl’cita de um ativo imobili‡rio que Ž proporcionada pela sua renda. Avaliar o Cap Rate de um fundo Ž fundamental para o investidor veri !car o retorno que aqueles ativos no portf—lio do fundo est‹o proporcionando.
Para calcular o Cap Rate Ž f‡cil e simples. Vamos sup™r que um im—vel tenha o valor de R$ 50 M. Este im—vel hoje produz uma renda de R$ 380 mil por ms, ou R$ 4,56M ao ano. Utilizando o mesmo c‡lculo que j‡ utilizamos para estimar o Dividend Yield, chegaremos ao Cap Rate do im—vel. Este im—vel do nosso exemplo, teria um Cap Rate de 9,12%. Lembrando que diferente do Dividend yield, que Ž a renda !nal paga ao cotista por um fundo, o Cap Rate avalia individualmente cada im—vel e a renda por ele proporcionada, sem considerar as despesas do fundo, como taxas de gest‹o e administra•‹o. Dessa forma, Ž normal que um Fundo que tenha im—veis com Cap Rate de 10%, acabe entregando um retorno em Dividendos um pouco menor, por conta dessas despesas. Em teoria, quanto maior o Cap Rate melhor. Na pr‡tica, porŽm, as propriedades com maior Cap Rate possuem um risco mais elevado, e geralmente estas propriedades est‹o em localidades menos demandadas, com maior vac‰ncia, e com menor liquidez. Pre•o/Valor Patrimonial da Cota
O Pre•o sobre Valor Patrimonial da Cota representa o ‡gio ou des‡gio em que aquele ativo est‡ sendo negociado. Para calcular o Valor Patrimonial de uma cota, basta voc dividir o valor do Patrim™nio L’quido do fundo pelo nœmero de cotas. ƒ simples e f‡cil. Finalizado isso, compare o valor Patrimonial da Cota com o valor de mercado. Para calcular essa rela•‹o, fa•a a divis‹o do valor de mercado da cota, pelo seu valor patrimonial. Digamos que a cota de um fundo esteja negociando na bolsa por R$ 100,00 e o seu Valor Patrimonial por cota seja de R$ 85,00, ent‹o o mœltiplo P/VP (Pre•o sobre Valor Patrimonial) desse ativo ser‡ de 1,17, ou seja, ele est‡ negociando acima do seu Valor Patrimonial.
Normalmente cotas de mercado que estejam sendo negociadas bem abaixo do Valor Patrimonial podem representar oportunidades, mas tambŽm podem mostrar que h‡ algum problema estrutural ou pontual dentro dos ativos de um fundo. Novamente, lembre-se que n‹o devemos avaliar uma mŽtrica isoladamente. O bom investidor de Fundos Imobili‡rios ir‡ considerar todas as mŽtricas poss’veis, a gest‹o, a qualidade do ativo e ent‹o a partir da’ tomar‡ sua decis‹o. Nœmero de Cotas
O nœmero de cotas Ž a quantidade de cotas que um fundo possui, ou seja, a quantidades de cotas que representam o patrim™nio total do fundo. Para veri!car o nœmero de cotas o investidor deve acessar os relat—rios ou informes mensais, que normalmente s‹o publicados no site da BMF&Bovespa. Usando o relat—rio do BMLC11B como exemplo novamente, veja como Ž f‡cil encontrar o nœmero de cotas de um fundo
Valor por m do aluguel !
Esse indicador mostra ao cotista se o aluguel atual praticado por um im—vel est‡ de acordo com os valores praticados na mesma regi‹o, se est‡ caro ou barato. ƒ comum que im—veis muito bem localizados, com vac‰ncias pequenas, tenham um valor por m! mais elevado. Por outro lado, im—veis em regi›es com sobre-oferta e menos procuradas, possuem aluguŽis menores. Caso voc veri"que um valor de m! muito aquŽm da realidade daquela regi‹o, descon"e. Caso este locat‡rio resolva sair do im—vel, di"cilmente o gestor conseguir‡ um novo locat‡rio com as mesmas condi•›es çrea Bruta Loc‡vel (ABL) A ABL Ž todo o espa•o dispon’vel para loca•‹o de um im—vel, e analisar o tamanho de sua ABL Ž de extrema import‰ncia, a "nal, atravŽs da ABL poderemos calcular o Valor por m! (Conforme item anterior) e termos uma no•‹o da dimens‹o do im—vel. No relat—rio do HGJH11 por exemplo, podemos encontrar esses dados na œltima p‡gina do documento e veri"camos que o Fundo possui 12.613 m! de ABL.
Valor por m! do Im—vel em rela•‹o ˆ cota•‹o de mercado O Valor por m! do im—vel considerado pela cota•‹o na bolsa normalmente pode mostrar ao investidor oportunidades sensacionais, ou alert‡-lo sobre im—veis muito caros. Um Fundo que tem um im—vel com laudo de avalia•‹o de R$ 100M, mas que pelo pre•o da cota em bolsa, o valor do im—vel sair‡ R$ 60 M, est‡ sendo negociado de forma barata.
Se considerarmos que este im—vel tenha 8000 M! de ABL (çrea Bruta Locavel), ent‹o seu valor por m! com base no valor de patrimonial ser‡ de R$ 12.500,00. J‡ com base na cota•‹o em bolsa (que Ž o que investidor est‡ pagando), estar‡ em R$ 7.500,00, representando dessa forma um bom desconto. Poder’amos dizer que o investidor a cada R$ 7.500,00 reais aplicados no fundo, estaria se tornando propriet‡rio de 1m ! do im—vel. Taxas de administra•‹o e gest‹o
Todo gestor e administrador de fundos imobili‡rios cobra taxas mensais para realizar a gest‹o e administra•‹o do fundo. Normalmente as taxas s‹o pequenas proporcionalmente ao patrim™nio do fundo e ˆs suas receitas, porŽm, por vezes essas taxas s‹o elevadas. Taxas de administra•‹o altas podem acabar prejudicando a rentabilidade "nal do fundo e as distribui•›es de dividendos e, portanto, consideramos fundamental o investidor sempre checar as taxas que s‹o cobrada por cada fundo. Para encontrar as taxas, basta novamente acessar os relat—rios. Veja que no fundo BMLC11B as taxas de Adm e gest‹o s‹o de 0,50% o valor total do Patrim™nio L’quido. Este fundo tambŽm conta com uma taxa de gerenciamento dos ativos que Ž de 0,95% sobre a receita mensal do fundo.
PARTE IV
Escolhendo Um Fundo Imobili‡rio Para Investir
Neste cap’tulo trataremos de como o investidor deve fazer para escolher um bom Fundo imobili‡rio Esse talvez seja o momento mais complexo e tambŽm importante para o investidor que est‡ entrando no mercado. Saber analisar e entender onde se est‡ investindo Ž essencial, e conhecer e entender qual fundo imobili‡rio escolher Ž fundamental nesse processo. Muitos, infelizmente, sem fazer uma an‡lise criteriosa e sem entender como avaliar e escolher um bom FII, acabam por adquirir ativos de baixa qualidade e que no !nal das contas n‹o entregar‹o bons retornos. Vamos entender e conhecer os principais fatores na hora de escolher um bom Fundo imobili‡rio que seja rent‡vel para sua carteira e aprender como identi!car se um ativo Ž de qualidade
QUALIDADE DO ATIVO Como avaliar a qualidade de um ativo?
Avaliar a qualidade do ativo Ž fundamental na hora de se investir. No caso dos fundos imobili‡rios, para avaliar se um ativo tem qualidade e algum diferencial, Ž sempre necess‡rio fazer alguns estudos, alŽm de analisar o im—vel como um todo ou avaliar os ativos imobili‡rios que comp›em sua carteira. Em geral, para avaliarmos a qualidade de um im—vel precisamos veri!car se este im—vel tem um bom padr‹o construtivo, se ele Ž bem localizado, se est‡ situado numa regi‹o onde h‡ demanda de seus potenciais inquilinos, se est‡ com uma vac‰ncia controlada, se o im—vel possui diferenciais como garagens, restaurante, tecnologias, elevadores seguros e modernos, etc.
Avaliando a localiza•‹o do im—vel Tanto num fundo imobili‡rio de lajes corporativas, escrit—rios comerciais, ou de log’stica e Shoppings, ser‡ sempre fundamental analisarmos a regi‹o que os im—veis est‹o localizados, os bairros em que os im—veis se situam e se h‡ demanda por im—veis corporativos ou dos respectivos segmentos nestas regi›es. Caso o investidor n‹o conhe•a ou n‹o tenha acesso facilitado ˆs regi›es dos empreendimentos, recomendamos que pesquise e procure informa•›es sobre as mesmas, o Google Maps pode ajudar nessa quest‹o. Utilizando o fundo imobili‡rio HGJH11 como exemplo, um fundo que investe em 2 im—veis corporativos situados em S‹o Paulo, veri !camos com base nas informa•›es do seu relat—rio como um de seus ativos, por exemplo, nos parece de alta qualidade, j‡ que o Edif’cio Platinum est‡ localizado na Rua Jer™nimo da Veiga, no bairro Itaim Bibi e o im—vel est‡ situado na melhor localiza•‹o do Itaim, um dos melhores bairros para im—veis corporativos de S‹o Paulo. TambŽm podemos notar que no HGJH11 a vac‰ncia do Edif’cio Platinum est‡ bem controlada, atualmente com o im—vel apresentando vac‰ncia de 9%, extremamente abaixo da vac‰ncia mŽdia de S‹o Paulo e da regi‹o do Itaim.
AVALIANDO A GESTÌO
Ap—s fazer a avalia•‹o dos im—veis do portf—lio de um fundo, sua localiza•‹o, e etc, Ž tambŽm recomendado que o investidor avalie a gest‹o do fundo, se esse gestor tem um bom hist—rico de administra•‹o frente ˆ este fundo e frente a outros, se as taxas de administra•‹o est‹o de acordo com o mercado, se o gestor est‡ mantendo uma boa atua•‹o na prospec•‹o de inquilinos e tomando medidas que melhorem o retorno do fundo. Podemos ver que tambŽm no HGJH11, a gest‹o do fundo - que Ž a Hedging Gri! o - parece ser e"ciente e estar alinhada aos interesses do cotista, j‡ que a vac‰ncia do ativo est‡ bem menor que a mŽdia da regi‹o de SP e o gestor recentemente realizou uma altera•‹o de administradora do Condom’nio para reduzir os custos do fundo, aumentando o retorno "nal aos cotistas. Perceba na ilustra•‹o retirada do œltimo relat—rio do HGJH dispon’vel
Avaliando a qualidade de fundos de receb’veis Nem todos os fundos imobili‡rios possuem im—veis em seus portf—lios, h‡ uma classe de fundo imobili‡rios que investem principalmente em ativos !nanceiros de d’vida imobili‡ria. No caso de fundos de receb’veis imobili‡rios, os chamados 'fundos de papel', a an‡lise dever‡ levar em conta a qualidade de crŽdito de cada Certi !cado de Receb’veis e LCI presentes na carteira. Normalmente o investidor encontra informa•›es sobre o devedor nos pr—prios relat—rios mensais dos fundos, alŽm da situa•‹o dos ativos em geral, se est‹o adimplentes, suas garantias, etc. O ideal Ž o investidor procurar informa•›es sobre a empresa devedora, para pesquisar e se informar sobre a saœde !nanceira da mesma, alŽm de se informar melhor sobre os ativos cedidos como lastro. Caso voc n‹o consiga encontrar essas informa•›es, fa•a uma liga•‹o ou envie um e-mail para a equipe de rela•›es com investidores do fundo, eles estar‹o, em geral, sempre aptos a esclarecer suas dœvidas. Normalmente os fundos de receb’veis divulgam suas carteiras em seus relat—rios. Nesta tabela podemos veri!car as taxas de cada ativo, seus devedores, o indexador (CDI, Ipca, Igpm), vencimento e o Rating. Em tese, quanto maior o Rating, menor o risco do ativo. AlŽm disso, os gestores costumam dar alguns detalhes sobre os novos ativos da carteira, demonstrando quais suas garantias, qualidade do devedor, etc. Veja no exemplo abaixo parte da carteira do fundo BCRI11 (Banestes Receb’veis Imobili‡rios) divulgada pelo gestor, alŽm dos coment‡rios feitos pela gest‹o referente aos novos ativos adquiridos
Somados, todos esses fatores acima mencionados permitem que o investidor identi!que se o ativo em quest‹o possui um bom portf—lio, e sendo um ativo diferenciado, ter‡ maiores chances de entregar um bom retorno ao investidor. AVALIANDO O PRE‚O DE UM ATIVO
Entendemos que veri!car a qualidade do ativo Ž fundamental na hora de comprar um ativo, mas avaliar o pre•o de um determinado fundo pode ser ainda mais importante. A!nal, de nada adiantar‡ voc comprar um fundo de alta qualidade, que possui um —timo im—vel, mas que esteja num pre•o extremamente caro. Voc pagaria R$ 100,00 no quilo de uma banana org‰nica, apenas por ela ser de boa procedncia e n‹o ter agrot—xicos? Ou R$ 2.000,00 numa camiseta apenas por ela ter uma marca melhor e um tecido de maior qualidade? Provavelmente n‹o.
Nos fundos imobili‡rios a ideia Ž similar. De nada servir‡ comprarmos, por exemplo, um fundo com —timos ativos, mas que entrega um Dividend Yield de 2% em seu m‡ximo potencial e est‡ com um pre•o muito elevado. COMO AVALIAR O PRE‚O DE UM FII?
Para avaliar o pre•o de um fundo podemos utilizar inœmeras mŽtricas e h‡ v‡rias formas de se fazer. Entendemos que para o investidor iniciante as formas mais simples de se avaliar um ativo s‹o; Analisar o Dividend Yield ou Cap Rate real do ativo (Ou seja, fundos com Renda m’nima garantida devem ser analisados pelo seu resultado real) para entender se o retorno deste ativo Ž condizente com sua lucratividade, com sua gera•‹o de caixa efetiva e com o retorno esperado pelo investidor Veri!car o P/VP do fundo (Conforme j‡ ensinamos no m—dulo anterior) para ter uma melhor no•‹o se a cota do fundo n‹o est‡ muito mais cara do que seu patrim™nio representa. Comparar com os pares, ou seja, comparar com ativos similares, que tenham im—veis similares ou ativos dos mesmos per!s. Caso, por exemplo, haja dois fundos que investem em shoppings do mesmo padr‹o, ambos com vac‰ncias reduzidas, receita de vendas similares e em regi›es equivalentes, opte pelo que apresenta mœltiplos e indicadores mais baratos. Obviamente o exemplo Ž simpl—rio e serve apenas quando os ativos s‹o de per!s similares. Nunca Ž recomendado ao investidor utilizar apenas os indicadores de forma isolada. De qualquer forma, aprendendo a avaliar a qualidade do ativo e o seu pre•o atravŽs de mŽtricas e mœltiplos (Valuation), o investidor j‡ estar‡ preparado para tomar boas decis›es em seus investimentos e estruturar uma boa carteira de fundos imobili‡rios.
PARTE V
Riscos envolvidos com FII's e como evit‡-los
Por mais que os Fundos Imobili‡rios sejam investimentos em im—veis, que s‹o considerados investimentos seguros, os fundos imobili‡rios n‹o est‹o livres de riscos. No nosso Guia de!nitivo de Fundos Imobili‡rios j‡ enumeramos alguns dos principais riscos de se investir em Fundos Imobili‡rios, os quais o investidor deve sempre considerar antes de iniciar seus investimentos. Portanto, tambŽm recomendamos a leitura atentamente deste Guia, como parte desse minicurso. Neste cap’tulo do ebook iremos ensinar a voc como identi!car estes riscos, como lidar com eles e, quando for poss’vel, evit‡-los
OSCILA‚ÍES DOS PRE‚OS DAS COTAS EM BOLSA Antes de investir em fundos imobili‡rios Ž essencial que o investidor saiba que estar‡ entrando no mercado de renda vari‡vel, que como o pr—prio nome demonstra, sofre varia•›es (de pre•os). Por conta disso, se o investidor n‹o est‡ disposto e nem tem condi•›es emocionais de ver seu patrim™nio desvalorizando em algum momento, ou v‡rios momentos - que por vezes pode durar um bom per’odo - deve evitar esse mercado, ou primeiro trabalhar no psicol—gico. O pre•o das cotas dos fundos imobili‡rios sofre oscila•›es, pois s‹o negociadas diariamente por seus cotistas na bolsa de valores. Enquanto no investimento em im—veis f’sicos no mercado tradicional voc n‹o !ca sabendo imediatamente por quanto um propriet‡rio de um im—vel est‡ vendendo e de fato vendeu seu im—vel, nos fundos imobili‡rios voc acabar‡ notando essas movimenta•›es, e elas re"etir‹o nos valores das suas cotas, isso n‹o quer dizer, no entanto, que voc precisa vender suas cotas naquele pre•o. N‹o participe da ignor‰ncia dos outros e sim se aproveite dela. Nessas horas o investidor dever‡ exercitar sua pacincia e tranquilidade, entendendo que, por mais que as cotas estejam em queda e seu patrim™nio pare•a estar sendo reduzido, o lastro do Fundo imobili‡rios, no caso, os im—veis que ele detŽm, est‹o intactos, ou talvez atŽ valorizando no "mundo real", portanto, n‹o faz sentido vender suas cotas, e sim comprar mais.
AlŽm disso, quando os mercados est‹o em queda, s‹o os momentos que costumam gerar maiores oportunidades ao poupador que quer comprar mais cotas e obter maiores retornos no longo prazo, j‡ que uma cota que custava R$ 100,00 e hoje est‡ cotada a R$ 70,00 permite ao investidor adquirir mais cotas com menos dinheiro, aumentando sua renda passiva e sua participa•‹o nos empreendimentos. RISCO DE VACåNCIA
A vac‰ncia faz parte do mercado imobili‡rio e Ž totalmente natural. J‡ explicamos nos cap’tulos anteriores como voc ir‡ identi !car a vac‰ncia de um im—vel e agora iremos mostrar como voc deve administrar essas situa•›es e mitigar estes riscos. Normalmente, im—veis bem localizados, em regi›es consolidadas e que tenham uma taxa de ocupa•‹o mŽdia - e hist—rica - alta, indicam uma maior resilincia frente ˆ per’odos de crise e maior vac‰ncia, como o atual. Os im—veis dos fundos HGJH11 s‹o exemplos de ativos resilientes ˆ vac‰ncia, j‡ que est‹o com uma vac‰ncia mŽdia de 12%, enquanto a mŽdia de S‹o Paulo Ž superior a 25%. O Fundo Edif’cio Ourinvest (EDFO11B) tambŽm Ž um exemplo de um ativo que administra bem sua vac‰ncia, j‡ que se encontra com taxa de ocupa•‹o de 100% em um dos piores per’odos para o mercado imobili‡rio da hist—ria. O fato do im—vel estar na Av. Paulista, ter um pre•o de aluguel atrativo e ter diferenciais exclusivos, faz toda a diferen•a. Por outro lado, h‡ fundos sofrendo com vac‰ncia prolongada, e que demonstram uma situa•‹o desinteressante num ativo. Veja por exemplo a vac‰ncia dos œltimos 12 meses apresentada no fundo FMOF11, que Ž propriet‡rio do Edif’cio Memorial O"ce, localizado no bairro Barra funda. A mŽdia de vac‰ncia de S‹o Paulo est‡ em torno de 25% e a do FMOF est‡ em 48%.
RISCO DE GESTÌO
Como nos fundos imobili‡rios a gest‹o est‡ nas m‹os de terceiros, Ž importante que o gestor do fundo tenha comprometimento, um bom hist—rico de resultados e tome medidas que protejam os cotistas. Um gestor comprometido Ž fundamental para que o fundo entregue bons resultados no longo prazo. ƒ importante acompanhar a atua•‹o do gestor, se est‡ fazendo um bom trabalho, prospectando novos inquilinos, adquirindo ativos bons para a carteira (no caso dos Fundos de papel), etc. RENDA MêNIMA GARANTIDA (RMG)
Um dos fatores que mais levou investidores ao preju’zo com fundos imobili‡rios nos œltimos tempos se chama renda garantida, ou, RMG. Houve um per’odo nos œltimos anos em que v‡rios fundos eram lan•ados em bolsa, e como uma forma de atrair os investidores, ofereciam uma Renda M’nima Garantida, que era um valor pago mensalmente aos cotistas durante alguns meses ou anos, normalmente com uma taxa atrativa.
PorŽm esse "brinde" n‹o vinha de gra•a e esses fundos imobili‡rios eram lan•ados a valores muito elevados e fora da realidade do mercado. AlŽm disso, como essa renda n‹o era fruto das opera•›es do empreendimento, de seus resultados, etc, e sim paga pelo incorporador ou vendedor, ela normalmente estava mascarando o real lucro l’quido do fundo. No momento que a renda garantida chegava ao seu !m, o fundo passava a pagar apenas o seu resultado real, e na maioria dos casos, esse resultado era bem menor que a Renda Garantida que vinha sendo paga, levando v‡rios cotistas - que n‹o sabiam dessa situa•‹o - a venderem suas cotas de forma assustada e realizando preju’zos. Veja um caso de um fundo imobili‡rio que est‡ em RMG atualmente e que seu resultado real est‡ bem abaixo da RENDA GARANTIDA, sugerindo cautela aos investidores:
Quando um fundo est‡ distribuindo muito acima de seu efetivo resultado real, esse fundo ou est‡ "queimando caixa", ou seja, utilizando suas reservas de lucros e resultados para bancar as distribui•›es, ou est‡ em RMG. Queremos que nossos leitores sempre estejam bem informados, que conhe•am e estejam cientes de todos esses riscos acima citados, para assim aprenderem a evit‡-los e no !nal das contas, obterem bons retornos nos investimentos. ƒ importante ressaltar que a analise de riscos em Fundos Imobili‡rios deve ser refeita periodicamente, visto que todos os fatores aqui abordados podem mudar, um FII com uma boa taxa de vac‰ncia pode ter um disparo devido a algum problema em sua regi‹o, a gest‹o pode ser alterada e perder qualidade ou mesmo seu pre•o sofrer uma queda brusca por N fatores. Da mesma forma, os riscos elevados que tornavam um Fundo pouco atraente no passado, podem ser reduzidos ou eliminados depois de algum tempo, com mudan•as na gest‹o ou no cen‡rio econ™mico como um todo, tornando o que antes era um risco em uma boa oportunidade.
PARTE VI
Considera•›es Finais e Come•ando a investir
Agora que voc j‡ sabe como analisar um Fundo imobili‡rio e aprendeu sobre indicadores, mŽtricas, riscos, vantagens e desvantagens, chegou a hora de aprender a fazer o seu primeiro investimento, ou seja, comprar cotas de um Fundo imobili‡rio. Para come•ar a investir em Fundos Imobili‡rios Ž simples e f‡cil, vamos ver como funciona: ESCOLHA UMA CORRETORA
Para adquirir fundos imobili‡rios, ou mesmo a•›es e etc, o investidor precisa de uma conta em uma Corretora de Valores. As corretoras de valores s‹o institui•›es !nanceiras credenciadas e aptas a negociar os valores mobili‡rios para os investidores, dessa forma, intermediando a compra. Um banco tambŽm pode ser utilizado com esta inten•‹o, s— que costumam ser mais caros, de qualquer forma, j‡ !zemos um artigo interessante sobre corretoras e recomendamos a leitura do mesmo: Na hora de decidir escolher uma corretora, Ž bom levar em considera•‹o os custos operacionais da mesma e de manuten•‹o, como taxa de cust—dia, taxa de corretagem, etc. Recomendamos que a taxa de corretagem n‹o exceda 0,70% dos seus aportes. Ou seja, caso queira investir R$ 1.000,00, recomendamos que a corretagem n‹o exceda R$ 7,00. Caso a taxa de corretagem seja maior, ent‹o procure acumular um valor maior antes de comprar. ABRINDO UMA CONTA NA CORRETORA
Para abrir uma conta na corretora Ž simples e hoje em dia as corretoras possibilitam que o investidor realize esse processo virtualmente, atravŽs do site. Normalmente, o investidor ter‡ de se cadastrar no site da corretora, criando um login e senha, e depois enviando seus dados cadastrais, como documentos e etc, estes documentos por vezes podem ser enviados digitalmente, o que facilita o processo.
Caso tenha dœvidas no processo de abertura de conta, lembre-se sempre de entrar em contato com o SAC da corretora escolhida, para esclarecer todas as dœvidas e ser melhor orientado. ENVIANDO DINHEIRO PARA A CORRETORA
Ap—s a abertura da conta, hora de enviar os recursos para a corretora. A maioria das corretoras exige que os recursos sejam enviados atravŽs de transferncias banc‡rias, ou seja, n‹o permitem dep—sito em dinheiro. Para enviar dinheiro entre em contato com o atendimento de sua corretora escolhida, eles lhe dar‹o todos os passos e voc ver‡ que Ž bem f‡cil. Recomendamos que o investidor inicie seus investimentos em FIIs com pelo menos R$ 2.000,00 iniciais e depois v‡ investindo o quanto puder regularmente. Caso n‹o tenha esse capital dispon’vel recomendamos acumular num Fundo de RF ou mesmo poupan•a, j‡ que valores muito baixos podem ser facilmente corro’dos por custos operacionais. Ademais, Ž recomend‡vel veri!car se a institui•‹o !nanceira escolhida por voc est‡ devidamente credenciada e autorizada na CVM (Comiss‹o de valores mobili‡rios) COMPRANDO UM FUNDO IMOBILIçRIO
Depois de abrir a conta e enviar os recursos, Ž hora de comprar um Fundo. J‡ lhe ensinamos a escolher o fundo e analis‡-lo, agora voc decidir‡ em qual ir‡ investir. As corretoras costumam trabalhar com plataformas chamadas ''Homebroker'', que s‹o plataformas de compra e venda de negocia•‹o de a•›es automatizadas. Para entender corretamente como realizar a compra ser‡ necess‡rio entender o sistema da sua corretora.
