DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL
Enero / 2015 Año 1 Volumen 7
DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL
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Área Derecho Notarial Civil Derecho Notarial Notarial y Registral RegistryalRegistral Contenido DOCTRINA PRÁCTICA DOCTRINA PRÁCTICA
JAVIER ANAYA CASTILLO: Prescripción adquisitiva notarial de los bienes inmuebles 294 y su inscripción en los Registros Públicos EDWARD YANAC PADILLA: Las implicancias jurídicas del carácter declarativo de 310 transferencia de vehicular en el registro de propiedad vehicular
NOS PREGUNTAN Y CONTESTAMOS
CONSULTA: ¿Qué es la presentación cautiva de los partes notariales?
RESEÑA DE JURISPRUDENCIA
Calificación de prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede nota- 323 rial (Res. N.º 1934-2014-Sunarp-Tr-L)
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DOCTRINA PRÁCTICA
a c i t c á r p a n i r t c o D
Prescripción Prescripción adquisitiva notarial de los bienes inmuebles y su inscripción en los Registros Públicos Javier Anaya Castillo* Registrador público del Registro de la Propiedad y miembro de la Comisión Consultiva de Derecho Registral del Colegio de Abogados de Lima
1. 2. 3.
O I R A 4. M U S 5.
6.
*
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Introducción La prescripción adquisitiva sobre inmuebles: Ideas generales La función notarial en el ordenamiento jurídico peruano 3.1. Asuntos no contenciosos en sede notarial 3.2. La prescripción adquisitiva notarial sobre inmuebles La función calicadora de los asuntos no contenciosos 4.1. La calicación registral: Ideas generales. 4.2. Calicación de asuntos no contenciosos notariales notariales Problemas de la usucapión notarial 5.1. Cuestionamiento de la usucapión como proceso proceso no contencioso contencioso 5.2. Supuesto en el cual el notario sí debería ser competente competente para tramitar la usucapión sobre inmuebles Conclusiones
Abogado con con estudios de Maestría con mención en Derecho Civil Civil por la Ponticia Ponticia Universidad Católica del Perú Perú y con estudios de especialización en Derecho Registral por la Universidad Autónoma de Madrid. Instituto Pacífico
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Doctrina práctica 1. Introducción De acuerdo con la Ley N.° 27157 y la Ley N.° 27333, y su correspondiente reglamento, la prescripción adquisitiva o usucapión constituye un procedimiento que también puede ser visto en la vía notarial. De acuerdo con esta normativa, la usucapión respecto de inmuebles resulta procedente en los casos en que el interesado carece de título adquisitivo (pero cuenta con la posesión a su favor), o cuando teniend teniendoo el menciona mencionado do título, título, su transmit transmitenen te no es el titular titular con derecho derecho inscrit inscrito. o. Cabe resaltar que si bien el procedimiento de prescripción adquisitiva seguido ante el notario concluye con el reconocimiento por parte de este, se requiere publicitar dicha situación jurídica jurídica (la de pro propieta pietario) rio) ante ante los Registr Registros os Públicos a efectos de consolidar en forma plena y ecaz la adquisición de d e la propiedad. Es decir, vista así las cosas, en la actualidad la prescripción adquisitiva es una institución que no es de competencia exclusiva de los jueces, y cuya ejecución ejecución involucra involucra la labor de los notarios y del Registro Público, lo cual nos ha permitido evidenciar algunos problemas al momento de efectuar el desarrollo y ejecución de esta actividad encomendada a tales operadore operadoress jurídicos. jurídicos. Así, atendiendo a la propia naturaleza de la usucapión, habría que preguntarse si por las particularidades que caracterizan a la actividad notarial, dicho dicho procedimiento calica realmente como un asunto no-contencioso 1 y en esa medida colegir con plena seguridad 1
Los asuntos no contenciosos son conocidos también como jurisdicción voluntaria los cuales según hemos indicado son tramitados por los notarios. Sin embargo, a partir del Vigésimo Congreso Internacional Internacional del Notariado Latino (1992) se determinó en las conclusiones que estos procedimientos cuando sean vistos por los notarios ya no se van a denominar Jurisdicción Voluntaria sino asuntos no contenciosos. FERNÁNDEZ DEL CASTILLO, Nelly. “Evolución de los Asuntos no Contenciosos en sede notarial” En: Los Asuntos no con tenciosos tenciosos en Sede Sede Notarial Notarial en Iberoamé Iberoamérica, rica, Gaceta Gaceta Notarial, Lima, 2009, p. 5. Cabe resaltar que en el caso del ordenamiento jurídico peruano, el legislador a través de la Ley N.º 26662 optó por emplear la denominación Asuntos No Contenciosos.
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RESUMEN En el presente artículo, el autor analiza la
gura de la usucapión sobre inmuebles, la
competencia de los notarios para intervenir
en dicho proceso y la calicación registral que
efectúa el registro. Asimismo, examina los cuestionamientos formulados formulados por la doctrina respecto a la competencia que tienen los no tarios tarios para tramitar tramitar la prescri prescripció pción n adquis adquisitiv itiva a sobre inmuebles.
CONTEXTO NORMATIVO • Constitución Política del Perú: Artículo 139. • Código Civil: Artículos 950 y 2011. • Decreto Legislativo del Notariado, D. L. N.° 1049: Artículo 2 • Ley N.º 27157: Artículos 7 y 21. • Ley N.º 27333: Artículo 5.
PALABRAS CLAVE Prescripción adquisitiva / C alicación alicación registral / Asuntos no contenciosos contenciosos
la viabilidad de tramitar en sede notarial la usucapión sobre inmuebles. En ese contexto, cabe cuestionarse si de conformidad con el marco normativo existente debería proceder la prescripción adquisitiva para el caso del poseedor que no cuenta con título de dominio (digamos el precario, el servidor de la posesión, el simple detentador de la posesión, etc.) De antemano, coincidimos con lo expuesto por Gonzales Barrón sobre este punto, en el sentido que no resultaría procedente, por cuanto como veremos más adelante la usucapión del propietario sería un supuesto no conictivo, pues el ya titular suma una nueva causa de adquisición; sin embargo, en el caso del poseedor sin título de dominio alguno, la contienda con el verus dominus si resultaría posible, debiendo para tal efecto ser la vía judicial judicial la más idónea idónea.. Aunado a ello habría que evaluar los problemas que pueden presentarse en la calicación Actualidad Civil
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registral de los títulos presentados al registro Ley. Esta forma de adquirir la propiedad se (esto es, solicitudes de inscripción de prescrip- justica justica en parte por por la inacción o inactividad ción adquisitiva notarial), por cuanto si bien del verdadero propietario de no ejercitar su la usucapión constituye un modo originario derecho (fundamento subjetivo ) y por el interés social general de la vida económica y jurídica de adquirir la propiedad, cuya declaración la social realiza el juez, y ahora el notario, se requiere, orientada a evitar controversias sobre la titucomo señalamos hace un momento, de su ins- laridad de los bienes (fundamento objetivo ). cripción registral2 para que dicha adquisición De otro lado, según maniesta Puig Brutau B rutau4, pueda gozar de plena oponibilidad, lo cual la circunstancia de que la usucapión consiste ameritaría transitar por el inevitable control en un modo de adquirir derechos que al de legalidad que efectúan las instancias regis- mismo tiempo es causa de que los pierda trales trales con los excesos excesos y desacierto desaciertoss que ello otra persona que no consta que haya querido podría involucrar. perderlos, ha motivado que se discutan estas A efectos de analizar la problemática antes dos cuestiones: la de si se trata de un modo planteada partiremos de algunos postulados originario o derivativo de adquirir la propiedad. generales en torno a la prescripción adquisi- Teniendo en cuenta que la usucapión es un tiva sobre inmuebles, inmuebles, las atribuciones atribuciones de la modo de adquirir la propiedad, la doctrina 5 función notarial en el caso particular de la mayoritaria ha sostenido que esta se hace de de usucapión sobre inmuebles; la función cali- un modo originario, por cuanto se adquiere de cadora en asuntos no contenciosos y nalnal - la persona que anteriormente no la tenía, es mente los cuestionamientos de la usucapión decir, decir, el derecho del usucapiente us ucapiente no deriva del como proceso no contencioso. derecho que tenía el anterior propietario, sino que en puridad derivaría del cumplimiento de 2. Prescripción adquisitiva sobre los requisitos establecidos por nuestro ordenainmuebles: Ideas generales miento jurídico. Sin embargo, sin perjuicio de La gura de la prescripción adquisitiva, que estar de acuerdo con lo señalado, somos de tiene tien e su origen orig en en la usucapión romana 3, la opinión que ello no es impedimento para constituye un mecanismo en virtud del cual el que el usucapiente pueda celebrar un negocio poseedor se transforma en propietario con el adquisitivo y como tal quedar sometido a las transcurs transcursoo del tiempo. tiempo. Es decir decir, el usucapien usucapiente te reglas de las adquisiciones derivativas 6. adquiere la propiedad mediante la posesión Pongamos el siguiente ejemplo para gracar continua durante el tiempo exigido por la lo señalado. Supongamos que el usucapiente “A” empieza a poseer un inmueble en virtud 2 Reiterada jurisprudencia registral había establecido de un negocio celebrado con “B”. Sin emque la cancelación del derecho inscrito solo podrá efectuarse, como correlato de la adquisición de la propiedad por el poseedor, si el titular registral ha sido emplazado con la demanda en el proceso judicial o noticado con la solicitud en el procedimiento notarial. Así tenemos entre otras: entre otras, las Resoluciones N.º 316-2007-SUNARP-TR-L de 18 de mayo de 2007, N.º 520-2007-SUNARP-TR-L de 31 de julio de 2007 y N.º 536-2007-SUNARP-TR-L de 8 de agosto de 2007. 3 A decir de Diez-Picazo, Diez-Picazo, la usucapión es es de origen romano por cuanto “se encuentra mencionada en las XII Tablas, donde se dice que la propiedad de los fundos se adquiere adquiere por el uso de dos años años y de las demás demás cosas cosas por el uso de un año” DIEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial , Volumen III, Sexta Edición,
Editorial Civitas, Madrid, 2007, p. 659.
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4 PUIG BRUTAU, José. Compendio de Derecho Civil. Volumen Volumen III. Derechos Reales. Derecho Hipotecario. Bosch, Casa Editorial, S.A. Barcelona, 1989, p. 104. 5 Cabe resaltar que la doctrina en forma forma unánime considera a la usucapión como una forma originaria de adquirir porque no se adquiere el derecho por transm transmisió isiónn del anterio anteriorr titular titular,, ya que ello exclu excluiría iría los requisitos de la posesión y el transcurso del tiempo. 6 Debemos tener presente que cuando el adquirente adquirente recibe un bien a título derivativo, la validez de dicha adquisición dependerá de la adquisición que haya realizado su causante, y así sucesivamente hasta el propietario primigenio. MESSINEO, MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial, EJEA, Buenos Aires 1979, Tomo III, p. 330. Volumen Vol umen 7 | Enero 2015
Doctrina práctica bargo, resulta que el verdadero propietario como son la posesión y el tiempo, y otros de la cosa no es “B” sino “C” y este último requisitos especiales (usucapión ordinaria) no transrió su propiedad. De acuerdo con lo en donde además se exige la buena fe y el señalado podríamos sostener que el derecho justo título. título. Al respect respecto, o, nuestr nuestroo Código Código Civil Civil del usucapiente “A” no deriva del anterior en el artículo 950° ha recogido ambos tipos propietario, esto es, “C”, quien sería el ver- de usucapión al establecer que: “La propiedadero propietario, pero al haber adquirido dad inmueble se adquiere por prescripción el usucapiente “A” la cosa de “B” se puede mediante la posesión continua, pacíca y colegir que su adquisición se funda en una pública como propietario durante diez años. justa causa que que es un un negocio negocio adquisit adquisitivo ivo de Se adquiere a los cinco años cuando median naturaleza derivativa. justo título título y buena buena fe”. fe”. Planteada así las cosas, veamos ahora como nuestro ordenamiento ordenamiento jurídico ha previsto la GONZALES BARRÓN dice: posibilidad que los notarios puedan declarar propietario al poseedor de un inmueble en virtud de la prescripción adquisitiva. “Las pretensiones juríd jurídica icass no no se se cali cali-fcan de contenciocontenciosas o no contenciosas por el hecho coyuntural, aleatorio y causal de que el demandado se oponga, conteste o formule contradicción. Nada de eso. La contención, contención, y con ello la ex exclu clusiv sivid idad ad del Poder Poder Judic Judicial ial para para cono conocer cer de dichos dichos asunasuntos, se encuentra en la necesidad de romper o quebrar la resistencia de un sujeto pasivo individualizado que se niega a cumplir la pretensión de un sujeto activo”.
En cuanto su forma de clasicarla, desde ya podemos advertir que la doctrina no ha escatimado en formular diversos criterios para su sistematización, debiendo a efectos del presente trabajo resaltar la clasicación en usucapión ordinaria que es la que se produce a favor de un adquirente de buena fe que dispone además de un justo título, y la usucapión extraordinaria que es la que está fundada únicamente en la posesión y no requiere de justo título ni de buena fe para su conguración. De acuerdo con esta clasicación se puede sossos tener tener que hay requisi requisitos tos o presupue presupuestos stos que son generales a cualquier tipo de usucapión, Volumen Vol umen 7 | Enero 2015
3. La función notarial en el ordenamiento jurídico peruano De acuerdo con lo señalado en el primer párrafo del artículo 2 del Decreto Legislativo N.° 1049, el notario es considerado como aquel profesiona profesionall del derecho7 que está autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante él se celebran, formalizando la voluntad de los otorgantes, redactando los instrumentos a los que conere autenticidad, conservando los originales y expidiendo los traslados correspondientes. De esta denición normativa se puede apreciar que la función notarial constituye una delegación parcial8 que le conere el propio Estado, 7 Ya en el I Congreso Congreso de la Unión Internacional Internacional del Notariado Latino (UINL) celebrado en Buenos Aires en 1948, se declaró que “el Notario latino es un profesional del Derecho”. Esta expresión ha sido también recogida en la normativa anterior, anterior, esto es, en la Ley N.° 26002, Ley del Notariado. 8 Según indica Alfonso Cavallé Cruz, el Parlamento Parlamento eueuropeo en una resolución del 18 de enero de 1994 (Pu(Publicado en documentos de sesión, del 9 de diciembre de 1993 – A 30422/93) emitió un pronunciamiento sobre la situación y la organización del Notariado en los Estados miembros de la Comunidad Europea, indicando que: “(…) se caracteriza en lo fundamental por una serie de elementos prácticamente comunes, comunes, que pueden resumirse de la siguiente si guiente forma: delegación parcial de la soberanía del Estado para asegurar el servicio público de la autenticidad de los contratos Actualidad Civil
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que se caracteriza por ejercer las siguientes Ahora bien, como veremos más adelante, en autenticació ación n9, función la búsqueda de soluciones que contribuyan laborales: función de autentic de redacción, función de conservación, función a hacer más eciente la labor de administrar de reproducción y función de asesoramiento10. justicia justicia por parte parte del Poder Poder Judicial, Judicial, algunos algunos 12 Dichas funciones son propias de todos los legisladores no tuvieron mejor iniciativa notarios que se encuentren bajo el sistema de que permitir que los notarios puedan resolver asuntos no contenciosos bajo la concepción Notariado Latino, cuya esencia propia de este sistema es combatir la incertidumbre al pro- que la jurisdicción voluntaria, no constituye curar dar certeza y seguridad a las relaciones en estricto jurisdicción, al no estar presente el contractuales, creando medios o instrumentos elemento del conicto (litigio). aptos para producir conanza y poniéndoles a disposición de los particulares. ¿SABÍA USTED QUE? Con relación a si el notario es o no un funcionario público, corresponde señalar que La fgura de la prescripción adquiadquisi bien a nivel del derecho comparado se sitiva, que tiene su origen en la usucapión romana, constituye un ha generado un debate sobre el particular, mecanismo en virtud del cual el el artículo 4° del Reglamento del Decreto poseedor se transforma en propieLegislativo del Notariado, ha señalado extario con el transcurso del tiempo. presamente que el notario no es funcionario público para ningún efecto legal. En ese sentido, se ha dicho acertadamente que el 3.1. Asuntos no contencio c ontenciosos sos en e n sede se de notario es un profesional del derecho que 3.1. notarial ejerce en forma privada una función pública11. Lo antes dicho nos permitirá contar con El ámbito de la función notarial ha sido ampliaun elemento más de análisis al momento de do al conocimiento y tramitación de asuntos evaluar la labor del notario en la tramitación tramitaci ón no contenciosos expresamente determinados según lo dispone la Ley N.° 26662, lo cual llede la prescripción adquisitiva. vo en su oportunidad a modicar el artículo 2 y de las pruebas; actividad independiente que se de la Ley N.° 26002 (ahora Decreto Legislativo ejerce en el marco del cargo público, bajo la forma N.° 1049) en el sentido de indicar que: “Su de una profesión liberal (…) pero sometida al control función también corresponde la comprobadel Estado – o del órgano estatutario designado para ción de hechos y la tramitación de asuntos no esto por la autoridad pública – en lo que se reere a la observancia observanci a de las normas referentes al documento contenciosos previstos en la ley de la materia.” notarial, a la reglamentación de las tarifas en interés Es decir, la función notarial en el caso del de los clientes, al acceso a la profesión o a la organización de la misma; (…)” CAVALLÉ CRUZ, Alfonso. ordenamiento jurídico peruano no se limita a las funciones tradicionales que a nivel del El Notario como Garante de los Derechos de las Persona , Jurista Jurista Editores Editores,, Lima, Lima, 2012. 2012. p. 124. 124. derecho comparado ya conocemos, sino que 9 Respecto a la función función de autenticación, autenticación, el notario notario al ser un sujeto que se encuentra autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante él se celebran, tiene la potesta potestadd de certicar certicar rma rmass o reproduc reproducción ción de documentos. 10 Por la función función de asesoramiento, asesoramiento, el notario asesora asesora y aconseja sobre el cauce jurídico que han de elegir los comparecientes para que la ecacia de los actos celebrados por estos sea conforme a derecho. 11 BECERRA PALOMINO, PALOMINO, Carlos Enrique. “Confguración Histórica del Notariado Latino”. En: Notarius Revista del Colegio de Notarios de Lima, Año 1, Lima N° 1, 1990, p. 86.
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12 Legisladores como Lourdes Flores Nano, Antero Flores Flores Araoz, Xavier Barrón, Aldo Estrada, Jorge Avendaño, Javier Javier Alva Alva Orland Orlandini, ini, entre entre otros, otros, propu propusier sieron on difere diferenn tes proyect proyectos os de Ley Ley que permitían permitían el conoc conocimien imiento to por parte de los notarios de los denominados denominados asuntos no contenciosos. CAM CARRANZA, Guillermo. “Los asuntos no Contenciosos en sede notarial, una medida eciente de descongestión de la carga procesal, en el Poder Judicial Peruano” En: Los Asuntos no contenciosos en Sede Notarial en Iberoamérica, Gaceta Notarial, Lima, 2009, p.168. Volumen Vol umen 7 | Enero 2015
Doctrina práctica con la nalidad de descongestionar las labores Cabe resaltar que en la actualidad existen varecargadas del Poder Judicial y dotar de mayor rios países de Iberoamérica que han adecuado previsibilidad en la actuación de los adminis- su legislación para que los notarios de dichos trado trados, s, se ha visto visto por conve convenie nient ntee exte extend nder er ordenamientos puedan tramitar asuntos no algunas atribuciones de los jueces a los notarios. contenciosos. Así tenemos El Salvador, Gua temala, Colombia, Brasil, Costa Rica, Cuba, Sin embargo, como es de recordar hasta antes temala, Ecuador, Honduras, México y Puerto Rico. del 22.09.1996, los denominados asuntos Ecuador, no contenciosos eran tramitados exclusiva- 3.2. La prescripción adquisitiva notarial mente ante el órgano judicial, por lo que en sobre inmuebles su momento surgió una fuerte oposición a dicha reforma, la misma que estuvo liderada De acuerdo con lo antes señalado, la usucapión principalmente por el Colegio de Abogados o prescripción adquisitiva es una forma de adde Lima, gremio que, bajo b ajo una interpretación quirir la propiedad de un bien ajeno mediante errada del concepto jurisdicción, consideraba la posesión ejercida sobre dicho bien durante que la atribución conferida a los notarios en un plazo previamente jado por la ley, de tal virtud de la Ley N.º 26662 vulneraba el artí- manera que la sentencia que acceda a esa culo 139, inciso 1 de la Constitución Política petición, constituye título para la inscripción de la propiedad en el registro y para cancelar del Perú. el asiento a favor del antiguo dueño. Al respecto, podemos armar que pese a no ser pacica la denición sobre el concepto En ese sentido, el artículo 952 del Código de jurisdicción voluntaria 13, estos procesos Civil establece que: “Quien adquiere un bien prescr ipción ón puede entablar entab lar juicio juic io para se caracterizan por no existir conicto entre por prescripci las partes interesadas o lo que es lo mismo, que se le declare propietario. La sentencia que accede a la petición petición es título título para la inscripció inscripción n al congurarse la ausencia de litis en estos accede procedimientos, se justica la intervención del de la propiedad en el registro respectivo y para notario para tal efecto. En atención a ello, es cancelar el asiento en favor del antiguo dueño.” que al haberse vericado que no existe vulnevulne- Entonces, si bien la ecacia de la prescripción ración al principio de la unidad y exclusividad exclusividad adquisitiva debe atribuirse al solo vencimiento de la función jurisdiccional, y comprobarse la del plazo, se requiere necesariamente del celeridad de la actuación notarial en este tipo pronunciamiento judicial en favor de quien de asuntos, la misma que se contrasta con invoca la prescripción. En atención a ello, lo la habitual lentitud de la vía judicial para la mismo ocurriría si la parte interesada (el usu tutela tutela de los derechos, derechos, se viene evidenciando evidenciando capiente) decide optar por la vía del notario derecho. una clara tendencia hacia la notarialización de para hacer valer su derecho. 14 la jurisdicción voluntaria . Ahora bien, la usucapión tramitada en sede notarial es un mecanismo simplicado que 13 Al respecto Alcalá-Zamora Alcalá-Zamora señala señala que: “(…) Si algún resultado concluyente se ha logrado en materia de jurisdicció jurisdicciónn volun voluntaria taria es el de de que que no es ni ni lo uno ni lo otro. No es jurisdicción, porque en la variadísima lista de negocios que la integran será difícil encontrar alguno que satisfaga nes jurisdiccionales en sentido estricto; y mucho menos es voluntaria, porque con frecuencia la intervención judicial resulta para los interesados en promoverla tan necesaria o más que en la jurisdicción contenciosa. (…)” ALCALÁ-ZAMORA ALCALÁ-ZAMORA Y CASTILLO, CASTILLO, Niceto. Estudio de Teoría General e Historia Hist oria del Proceso. Instituto de Investigaciones Jurídicas, UNAM, México, 1992, p. 118. 14 Cuando entró en vigencia la Ley N.° 26662, se Volumen Vol umen 7 | Enero 2015
contempló inicialmente los siguientes procesos: Rec ticación ticación de partidas, partidas, Adopción Adopción de personas personas capaces, capaces, Patrimonio familiar, Inventarios, Comprobación de Testamentos, Sucesión intestada. Sin embargo, mediante la Ley N.° 29560, se modicó el artículo 1 de la Ley N.° 26662, incorporando nuevos asuntos no contenciosos, siendo estos: reconocimiento reconocimiento de unión de hecho, convocatoria a junta obligatoria anual y convocatoria a junta anual. A ello, habría habr ía que agregar la Ley N.° 29227, Ley que regula el procedimiento no contencioso de la separación convencional y divorcio ulterior en las municipalidades y notarías. Actualidad Civil
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incorporó la Ley N.° 27157 con la nalidad de permitir que los propietarios de edicaedica ciones construidas sin licencia de edicación, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización o reglamento interno, puedan sanear en forma previa su titularidad sobre el bien. De conformidad con el artículo 7 del mencionado dispositivo, la prescripción adquisitiva notarial es procedente en el supuesto que el poseedor carezca de título de propiedad o cuando el terreno esté inscrito a nombre de persona diferente del vendedor, debiendo demostrar posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez (10) años. Cabe resaltar que, de acuerdo con el artículo 950 del Código Civil antes citado, la propiedad inmueble también se adquiere a los cinco (5) años cuando median justo título y buena fe; sin embargo, este plazo y requisitos no se aplican para el trámite notarial. Ahora bien, en el caso de la prescripción adquisitiva notarial sobre inmuebles, regulado inicialmente 15 por los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil y por los artículos 35º al 43º del Reglamento de la Ley N.° 27157, fue precisado por el artículo 5º de la Ley N.° 27333, norma que dispuso que el procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el artículo 21 de la Ley N.° 27157 se tramitará ante el notario de la provincia en la que se ubica el inmueble, como asunto no contencioso de competencia notarial. Inicialmente el reglamento de la Ley N.° 27157 denió que los inmuebles a los que les sería aplicable dicho régimen legal serían: los predios urbanos urban os con edifcaciones edif caciones 16. Por tanto, 15 Artículo 21 de la Ley Ley N.º 27157: La prescripción adquisitiva a la que se reere el presente Título es declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se reere el artículo 504° y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artículo 5° de la presente Ley. Ley. 16 Artículo 1º del Reglamento de la Ley Ley N.° 27157: “El presente reglamento es único y su aplicación es obligatoria a nivel nacional para las edicaciones 300
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el saneamiento de la titulación a través de la prescripción adquisitiva tramitada notarialmente debería recaer únicamente sobre dichos inmuebles. Posteriormente, el inciso k) del artículo 5 de la Ley N° 27333 estableció que el trámite notarial de prescripción adquisitiva de dominio comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edifcaciones, ampliando con ello
el universo de inmuebles sobre los cuales el notario tendría competencia para p ara pronunciarse sobre una usucapión inmobiliaria. La Directiva N° 013-2003-SUNARP/SN aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N.° 490-2003-SUNARP-SN precisó los alcances de las normas antes señaladas, estableciendo en su numeral 5.1 que la declaración de prescripción adquisitiva de dominio procederá respecto de inmuebles ubicados en zonas urbanas aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la habilitación urbana, siempre que la municipalidad correspondiente establezca que el inmueble materia del asunto no contencioso de competencia notarial cuenta con zonicación urbana. En atención a lo señalado podemos advertir que la Ley N.º 27333 ha desligado el proceso de prescripción adquisitiva notarial del saneamiento de edicaciones. En efecto, como se ha señalado, con anterioridad a la dación de dicha norma la prescripción adquisitiva notarial solo resultaba procedente si el predio materia de saneamiento se encontraba sujeto a un proceso de regularización de la edicación o, en su caso, del reglamento inin terno, terno, ello a efectos efectos de permitir permitir la inscripción inscripción previa del dominio de los favorecidos con la regularización; sin embargo, al permitirse que dicho proceso notarial pueda recaer también sobre terrenos ubicados en zonas urbanas levantadas en predios urbanos. Comprende la Regularización de Edicaciones, la Licencia de Obra, Declaratoria de Fábrica y el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común”. Volumen Vol umen 7 | Enero 2015
Doctrina práctica se ha establecido –implícitamente– que la calicación de los asuntos no contenciosos, y existencia de una fábrica por regularizar ya en particular el caso de los partes notariales no constituye requisito para la declaración generados en los procedimientos de la presde propiedad de un inmueble a través del cripción adquisitiva notarial. proceso de prescripción adquisitiva notarial. Conforme a ello, la justicación de querer fafa ¿SABÍA USTED QUE? cultar al notario para que pueda conocer una usucapión inmobiliaria, ya no residiría propiaEn la actualidad, existen varios paímente en la intención de querer regularizar ses de Iberoamérica que han adela fábrica de un predio o su independización, cuado su legislación para que los pues ante tales situaciones era razonable exigir notarios de dichos ordenamientos el saneamiento previo de la titularidad para puedan tramitar asuntos no conpoder continuar con tales procedimientos; tenciosos. Así tenemos El Salvador, Salvador, sino en la necesidad misma de que el poGuatemala, Colombia, Brasil, Cosseedor de un inmueble cuente con un título ta Rica, Cuba, Ecuador, Honduras, idóneo que le permita la defensa posterior de México y Puerto Rico. su derecho de propiedad que ejerce sobre el inmueble que viene detentando. Hecho este breve comentario sobre la labor 4.1. Calicación registral: Ideas generales. que cumplen los notarios en los asuntos no En cuanto su denición, en el propio ámbito jurídico, la palabra palabra califcación puede aludir a contenciosos de prescripción adquisitiva, jurídico, veamos ahora cuál es el rol que desempeña una serie de ideas o conceptos. Así pues, como indica Amoros Guardiola 18, calicar puede el registro. implicar un juicio de existencia en la medida 4. La función calificadora de los que nominamos o designamos la naturaleza de un determinado fenómeno jurídico 19, o asuntos no contenciosos un juicio de efcacia, cuando evaluamos si deTodo derecho o situación jurídica que terminad terminadoo acto o negocio negocio jurídico jurídico es válido, válido, pretenda ingresar al registro debe pasar inecaz, anulable, oponible, etc. necesariamente por el ltro o el tamiz de la calicación. Ello resulta necesario por cuanto Sin embargo, en aras de dar una denición de esa manera se evita que se inscriban títulos sobre la materia, no obstante la diversidad imperfectos o viciados que terminen por gene- de concepto que sobre el particular ha esrar una publicidad defectuosa o imprecisa17. bozado la doctrina, podemos decir que la Conforme a ello, abordaremos el tema de la calicación registral es el control, examen o enjuiciamiento que realiza el registrador de los títulos presentados al registro a efectos de 17 La calicación resulta necesaria, por cuanto poco valdría la información que ofrece el registro, si los determinar si el derecho o la situación jurídica datos que se publicitan no tienen la garantía de que se pretende publicitar cumple o no con autenticidad necesaria para los distintos agentes los requisitos previstos en la normativa legal económicos. Al respecto, Antonio Pau Pedrón va a señalar: “(…) Pero de poco Valdría esa organización estatal de la publicidad si los datos que ofrece no tienen tienen garant garantía ía de autenticida autenticidad, d, y los ciudad ciudadanos anos no pueden conar plenamente en ellos. De ahí que la publicidad exija, de un lado, control, y de otro selección. Antes de ofrecerse a los particulares, los datos han de someterse a un control sobre su realidad y su legalidad. (…)” PAU PEDRÓN, Antonio, Elementos de Derecho Hipotecario, Ponticia Universidad Católica de Comillas, 2003, Madrid, pág. 14.
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18 AMORÓS GUARDIOLA, GUARDIOLA, Manuel. Signicado de la calicación registral. Conferencia Pronunciada en ¨Las jornadas jornadas sobre sobre Registr Registros os y Segurida Seguridadd Jurídica Jurídica¨¨ (9 y 10 de mayo de 1994), CRPME En: La califcación registral: Estudio de las principales aportaciones doctrinales sobre Tomo I, Editorial Civitas, Madrid, califcación registral, Tomo
1996, pág. 618. 19 Ello ocurre cuando calicamos (designamos) algo como contrato de compraventa, derecho real, etc. Actualidad Civil
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correspondiente y de esa manera decidir si tidas tidas registr registrale aless directa directamen mente te vinculad vinculadas as24 con merece la acogida registral solicitada. el título, y (iii) de manera complementaria 25, Asimismo, como señala Manzano Solano 20, los antecedentes registrales, conformado por dicho trámite depurador no se agota con la los títulos archivados, los índices y demás que forman parte del archivo evaluación del título, sino que comprende documentos 26 también su conexión con el contenido del registral . registro. registro. En ese orden de ideas, y teniendo en 4.2. Calicación de asuntos no contencio cuenta los enunciados normativos previstos en sos notariales el artículo 201121 del Código Civil y el artículo V22 del Título Preliminar del Reglamento Ge- Si bien el ámbito de la calicación registral neral de los Registros Públicos, la calicación es pleno cuando de se trata de escrituras registral se desarrolla sobre la base de los públicas, veremos que en estos tipos de hay limitaciones a la siguientes elementos23: (i) el título presentado, instrumentos también 27 cuya evaluación no se agota en el aspecto función calicadora . formal del documento, sino que comprende también también su contenido contenido (título (título material), material), esto 24 De acuerdo con con el precedente de observancia observancia aproes, la validez del acto causal, la condición de bado en el VIII Pleno del Tribunal Registral debe entenderse como partida directamente vinculada al inscribible del acto o derecho y la capacidad título, título , aquélla donde donde proced procederá erá extende extenderr la inscripinscripde los otorgantes, (ii) los asientos registrales, ción solicitada, o de la cual derivará dicha inscripción. inscripción. que serán los extendidos en la partida o par- 25 Una excepción a la regla de complementariedad del 20 MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario, para iniciación y uso de universitarios. Procedimiento Registral Ordinario, Vol. II, Centro de
Estudios Registrales, Madrid, 1994, p. 570. 21 Artículo 2011.- “Los “Los registradores registradores calican la legalilegalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad capaci dad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. (…)” 22 Artículo V.V.- “Los registradores calican la legalidad del título en cuya cuya virtud virtud se solicita solicita la inscripción inscripción.. La calicación comprende la vericación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquél, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. La calicación comprende comprende también, la vericación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y, complementariam complementariamente, ente, de los antecedentes que obran en el Registro.” 23 SILVA SILVA DÍAZ, Martha del Carmen. “Alcances “Alcances de la calicación registral con relación a los elementos utiutilizados para tal n: título presentado, asientos de los Registros Registros Públicos y antecedentes registrales”. En: El derecho Registral Registral en la Jurisprudencia comentada, Gaceta Jurídica, Jurídica, Lima, Lima, 2005, p. 235. 235. 302
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título título arc archiv hivado ado,, lo encon encontra tramo moss en el caso caso de la ins ins-cripción del Reglamento interno, pues de acuerdo con el artículo 52 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: “(…) En este caso, los alcances de la publicidad a que se reere el segundo párrafo del artículo I del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos se extienden al título archivado.” 26 Artículo 108°.- Documentos Documentos que que integran el archivo registral “El archivo registral está constituido por: a) Las partidas registrales que constan en tomos, chas movibles, discos ópticos y otros soportes magnéticos; b) Los títulos que han dado mérito mérito a las inscripciones conforme a lo establecido en el artículo 7°, acompañados de los documentos en los que consten las decisiones del Registrador o del Tribunal Registral emitidos en el procedimiento registral, los informes técnicos técnicos y demá demáss docum documento entoss expe expedid didos os en en éste; éste; c) Las solicitudes de inscripción de los títulos cuya inscripción fue denegada, con las respectivas esquelas de observación y tacha; d) Los índices y los asientos de presentación organiorganizados en medios informáticos así como los que, de acuerdo con la técnica anterior, constaran en soporte papel.” 27 Sobre el particular se ha ha señalado que: “(…) “(…) 1) no estamos seguros si el propio Registro conoce los límites de la actividad calicadora; y, 2) consideramos que el “acto registral”, que sin duda atendiendo a su na turaleza turaleza jurídica jurídica tiene determina determinados dos límites, límites, excede excede estos, invadiendo en determinados oportunidades los parámetros del “acto notarial” buscando restarle ecacia, asimismo, en no pocas ocasiones”. BECERRA SOSAYA, Marco. Límites a la calicación registral a Volumen Vol umen 7 | Enero 2015
Doctrina práctica Queda fuera de toda discusión que los control establecida en el artículo 7 del TUO aspectos del instrumento público que se de la Ley de Tributación Municipal. Sobre el encuentren investidos por la fe pública del particular, en el XL y XLI Pleno registral se notario, se encuentran excluidos del examen aprobó el siguiente precedente de observancia de legalidad que realiza el registrador. registrador. Así, las obligatoria: “Si del título consta que el notario atestaciones de fe pública referidas a la fecha ha vericado el pago, inafectación o exoneraexonera del acto (esto es, la fecha cierta), la identidad ción de los impuestos municipales, el Registro de los comparecientes, la manifestación de la tendrá tendrá por acredita acreditadas das dichas dichas circunst circunstanci ancias”. as”. voluntad que hayan prestado, la entrega del Al respecto, si bien dicho precedente quedó bien (por ejemplo: la cancelación de precio sin efecto por el artículo 9 y la Única Dispoen el caso de una compraventa), y la lectura sición Modicatoria de la Ley Nº 29566, se integral del documento, no van a poder ser puede evidenciar un caso particular en que materia de enjuiciamiento por el registrador. las instancias registrales han abdicado a su Esto es así, por cuanto la fe pública notarial calicación por resultar innecesario efectuar “implica que la narración del notario sobre un doble control sobre una atestación ya heun hecho se impone como verdad, se la tiene cha por el notario, como es la de acreditar el alc abala. por cierta”28. En ese sentido, la fe del notario pago de los impuestos prediales y de alcabala. (esto es, del mismo Estado) respecto de tales hechos no puede ser cuestionada directa o ¿SABÍA USTED QUE? indirectamente por el registrador, por cuanto responde al legítimo ejercicio de una compeLa función notarial constituye una tencia tencia legalmen legalmente te atribuida atribuida.. Así, en en aquellos aquellos delegación parcial que le confere casos en que su otorgamiento se haya realiel propio Estado, que se caracteriza zado infringiendo las disposiciones de orden por ejercer las siguientes laborales: público a que alude el Decreto Legislativo 29 del Notariado, solo el Poder Judicial puede Función de autenticación, función cuestionar la declaración notarial, pudiendo de redacción, función de conserademás, si la situación lo justica, disponer la vación, función de reproducción y nulidad del instrumento notarial. Por tanto, función de asesoramiento. mientras ello no ocurra, dichas atestaciones se tienen tienen por válidas válidas y por tanto tanto incuestion incuestionables ables Ahora bien, teniendo en cuenta los pronunpor los registradores. ciamientos del Tribunal Registral, se puede Así, toda vez que dentro de la competencia colegir que la calicación registral de los del notario se encuentra el comprobar hechos, asuntos no contenciosos de competencia esto de conformidad con lo dispuesto en el notarial contemplados en la Ley N.° 26662 artículo 2 del Decreto Legislativo N.° 1049, y que tienen mérito inscriptorio, como son la el Pleno del Tribunal Registral interpreto en constitución de patrimonio familiar, la sucesión su momento que carece de todo objeto que intestada, la unión de hecho y la comprobación el registro ejerza nuevamente la obligación de de testamento cerrado, así como la separación convencional y divorcio ulterior, prevista en la Ley N° 29227, es limitada en tales sulos actos de instrumentos notariales. Dialogo entre dos abogados. En: Jurisprudencia Registral N° 123, puestos. Ello es así, por cuanto el Tribunal Registral ha considerado que la eficacia Gaceta Jurídica, Lima, Lima, p. 304. 28 GONZALES BARRÓN, Gunther, Gunther, Introducción al Derecho de los pronunciamientos notariales en los Registral y Notarial, 2.ª ed., Jurista Editores, 2008, asuntos no contenciosos de competencia Lima, p. 595. notarial resulta siendo equiparable a la de 29 De acuerdo con el artículo 124 del Decreto Legislativo los producidos en sede judicial, razón por la del Notariado, “La nulidad podrá ser declarada sólo por el Poder Judicial, con citación de los interesados, cual la calicación de aquellos se somete a mediante sentencia rme.” las mismas restricciones de estos. Volumen Vol umen 7 | Enero 2015
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En ese orden de ideas, se ha planteado que los En la exposición de motivos de la aludida registradores no deberían ingresar a calicar directiva, se estableció que atendiendo a la validez del fondo del acto o la declara- lo previsto en el literal f) del artículo 5 de ción notarial30 por encontrarse excluidos del la Ley Nº 27333, la declaración notarial de ámbito de control los actos procedimentales prescripción adquisitiva de dominio obra en realizados por el notario así como el fondo o documento notarial, el cual es auténtico y la motivación de la propia declaración nota- produce todos sus efectos, mientras no se inva rial que acoge la solicitud correspondiente. rectique o se declare judicialmente su invaConsideramos que, de no ser esto así, las ins- lidez, como lo señala expresamente el artículo tancias tancias registral registrales es podrían podrían invadir invadir ámbitos ámbitos de 12 de la Ley Nº 26662, Ley de Competencia actuación que, a nuestro entender, entender, no serían Notarial en Asuntos No Contenciosos. En de su competencia; lo cual, dependiendo de razón de ello, se sostuvo que no corresponde la magnitud e intensidad de la intervención a las instancias registrales calicar los actos procedimentales realizados por el notario, en podrían acarrear responsabilidad administra- procedimentales virtud de lo expresamente estipulado por las tiva en dicho dicho funcion funcionario. ario. leyes pertinentes, para emitir la declaración Empero, vemos que dichas restricciones tam- correspondiente, ni corresponde, por ende, bién se aplican a los asuntos no contenciosos calicar el fondo o motivación de tal decladecla prescrip ripció ción n adqu adquisi isi-- ración notarial. relativos a la declaración de presc tiva de dominio, formación de títulos supletorios o saneamiento de área, linderos y medidas Al respecto, consideramos que si bien dicha perimétricas, con la trascendental diferencia, autolimitación en la función de calicación que para estos casos concretos la SUNARP si ha puede resultar justicada, pues con ello se emitido la Directiva N.° 013-2003-SUNARP/ facilitaría y propiciaría la inscripción de las SN, en la que expresamente sé prohíbe al usucapiones inmobiliarias tramitadas en sede su Registrador calicar el acto notarial emitido notarial, vemos que no resultan del todo suciente los argumentos legales esgrimidos en la en los casos antes aludidos. aludida directiva para sostener que no resulta Así se ha señalado que: “(…) 5.2 El Regis- procedente calicar el fondo o motivación de trador trado r calificar calif icaráá los títulos títul os referidos referi dos a la la declaración notarial; pues tales normas, declaración de prescripción prescripción adquisitiva de destacan la idoneidad del título notarial en dominio, formación de títulos supletorios su aspecto formal mas no material, es decir, o saneamiento de área, linderos y medidas no permiten colegir que los registradores perimétricas, tramitados como asuntos no no pueden calicar la validez de la decisión contenciosos de competencia notarial, tenien- notarial en aplicación del artículo 2011 del do en cuenta lo previsto en el artículo 32 del Código Civil. En atención a ello, el argumenReglamento General de los Registros Públicos. to esbozado esbozado por el Tribun Tribunal al Registral Registral resulta resulta No será materia de calicación la validez de más plausible, pues sostener que el pronunlos actos procedimentales que, en virtud de ciamiento notarial emitido en un asunto no lo previsto en la Ley N° 27333 y normas contencioso, termina siendo equiparable al complementación del notario, ni el fondo de formulado en sede judicial, nos permitiría la motivación de la declaración notarial. (…)” eximir el control de los fundamentos de (el subrayado es nuestro). hecho o derecho por los cuales el notario decidió reconocer a un poseedor el derecho de propiedad vía prescripción. 30 En ese sentido se ha pronunciado el Tribunal Tribunal Registral mediante la Resolución N.º 190-2009-SUNARP-TR-T del 22.5.2009: “En los asuntos no contenciosos de competencia notarial no es objeto de calicación registral la validez de los actos procedimentales ni el fondo o motivación de la declaración notarial.”
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5. Problemas en la usucapión notarial Luego de planteadas las ideas generales en torno a la prescripción prescripción adquisitiva notarial notarial Volumen Vol umen 7 | Enero 2015
Doctrina práctica sobre inmuebles y su calicación registral, intereses contrapuestos sobre un mismo bien corresponde analizar los problemas que jurídico (el del propietario propietario y del poseedor se presentan bajo esta modalidad de pres- sobre el inmueble) y el intento de primar cripción. En atención a ello, y dada la poco uno frente al otro (se pretende extinguir el extensión de espacio que se tiene en torno al derecho de un propietario), quien a su vez presente tema, abordaremos solo algunos de ofrece resistencia a ese interés 32. estos problemas. Siendo ello así la sola no oposición al proce5.1. 5.1. Cuestionamiento Cuestion amiento de la usucapión us ucapión dimiento de prescripción adquisitiva no hace que dicho procedimiento calique como no como proceso no contencioso contencioso. Al respecto, resulta importante lo Consideramos que la prescripción adquisitiva señalado por Gonzales Barrón33 quien sostiene de dominio es una institución que funciona y que: “Las pretensiones jurídicas no se calican sirve para acreditar la propiedad independien- de contenciosas o no contenciosas por el he temente temente del título título que se tenga tenga para probar probarla, la, cho coyuntural, aleatorio y causal de que el por lo que se puede armar que resulta ser un demandado se oponga, conteste o formule mecanismo eciente, que siendo más que una contradicción. Nada de eso. La contención, y apariencia de la propiedad es un medio de con ello la exclusividad del Poder Judicial para prueba31 que se ha ido extendiendo su empleo conocer de dichos asuntos, se encuentra en la a la vía administrativa y por su puesto a la vía necesidad de romper o quebrar la resistencia notarial. En tal sentido, si bien la prescripción de un sujeto pasivo individualizado que se nieadquisitiva notarial es útil y funciona, pese a ga a cumplir la pretensión de un sujeto activo”. las limitaciones de nivel normativo que puedan presentarse, consideramos que el ámbito De los antecedentes de la Ley N.° 26002, se de la potestad de los notarios para tramitar la puede apreciar que para jar los asuntos no prescripción adquisitiva no debería alcanzar contenciosos que podían ser tramitados en para el caso del poseedor precario que no sede notarial se tuvo muy presente la disposición constitucional sobre ejercicio de la funcuenta con título de dominio. ción jurisdiccional. De allí, se descartó todos En primer lugar, debe tenerse presente que los procesos que implicaban la actuación de de acuerdo con el artículo 486 del Código pruebas. Por esta razón, en forma conservadoProcesal Civil la prescripción adquisitiva de ra, la ley solo consideró inicialmente 6 casos dominio es un proceso abreviado y como tal de los 13 enumerados en el Código Procesal es contencioso, ello es así por cuanto en este Civil y los 24 mencionados en la Disposición tipo de proceso proceso se presenta presenta un conicto conicto de Complementaria y Final Sexta del mismo 31 “En efecto, la doctrina clásica concibió la prescripción como un modo de adquirir la propiedad, es decir, de convertir al poseedor ilegítimo en propietario. Actualmente, sin embargo, se le considera consid era un medio de prueba de la propiedad. Su verdadera naturaleza jurídica es esta última porque así se la utiliza en prácticamente todos los casos. Muy excepcionalmente la prescripción convierte al poseed poseedor or en propietar propietario. io. Lo usual usual y frecue frecuente nte es que ella sirva para que el propietario pruebe o acredite su derecho de propiedad. Si no hubiese la prescripción adquisit adquisitiva, iva, la prueba prueba del del derecho derecho de de propieda propiedad d de los inmuebles sería imposible. Estaríamos frente a la famosa prueba prueba diabó diabólica lica de la la cual habla hablaban ban los los romano romanos”: s”: (el
subrayado es nuestro). AVENDAÑO VALDÉZ, Jorge, “El Registro Predial y la seguridad jurídica en los predios rústicos” En: Thémis, Revista de Derecho, N° 26, pág.
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Código. De allí que llame la atención que se faculte a los notarios tramitar la usucapión sobre inmuebles pese a su naturaleza de este procedimiento. Cabe resaltar que el procedimiento judicial de prescripción adquisitiva se encuentra regulado en el subcapítulo 2 del capítulo II del Título 32 MONROY GÁLVEZ, Juan, La Formación del Proceso Civil Peruano (escritos reunidos), 2.ª ed., aumentada, Palestra Editores, Lima, 2004, p. 223. 33 GONZALES BARRÓN, Gunther Gunther.. “¿Es constitucional que que el notario declare la prescripción adquisitiva?” En: Actualid Actualidad ad Jurídica Jurídica, Gaceta Jurídica N° 194, febrero Lima, 2010, p. 25. Actualidad Civil
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II del Código Procesal Civil, referido a los procesos procesos abrevia abreviados. dos.
El artículo 505 de la norma adjetiva establece que, en estos casos, en la demanda debe señalarse, entre otros, la fecha y forma de adquisición; la persona que, de ser el caso, tenga inscritos derechos sobre el bien; y cuando corresponda, los nombres y lugar de notinoti cación de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes (numeral 1). Asimismo, señala la norma que tratándose de bienes inscribibles en un registro público o privado, se acompañará, además, copia literal de los asientos respectivos de los últimos diez años, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco años si se trata de inmuebles rústicos o bienes muebles, o certicación que acredite que los bienes no se encuentran inscritos (numeral 3). Estos requisitos determinan necesariamente cómo se seguirá el procedimiento, quiénes serán los emplazados, así como la posibilidad de anotar la demanda de prescripción adquisitiva, cuando se trate de predios registrados. La antedicha conclusión se desprende igualmente del artículo 506 del referido Código adjetivo, que señala lo siguiente: “Aunque se conozcan el nombre y domicilio del demandado o demandados y, en su caso, de los colindantes, en el auto admisorio de la demanda el juez dispondrá que el extracto de la misma se publique por tres veces, con intervalo de tres días, en la forma prevista en los artículos 167 y 168 (...)”. Por tanto, el procedimiento de prescripción adquisitiva no supone únicamente la acreditación de la posesión en la forma descrita en el artículo 950 del Código Civil, sino el necesario emplazamiento emplazamien to de los propietarios del predio en calidad de demandados, sea que se trate de predios inscritos o de predios no inscritos. Ello por cuanto al propietario del predio le asiste el derecho de contradecir la posesión alegada dentro de un debido proceso, conforme se desprende del artículo I del Título Preliminar del Código Procesal Civil 34. 34 Artículo I.- Toda Toda persona tiene derecho derecho a la tutela jurisdiccio jurisdiccional nal efectiva efectiva para para el ejercicio ejercicio o defensa defensa de 306
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De otro lado, si comparamos la experiencia de otros países35 en torno a la prescripción adquisitiva de dominio sobre bienes inmuebles, vemos que está labor está encomendada en forma exclusiva a los jueces. Siendo ello así, en principio podríamos colegir que el notario no podría intervenir en la tramitación de procedimientos de prescripción adquisitiva, pues ello implica arrogarse el ejercicio de la función jurisdiccional. Bajo este planteamiento inicial podemos colegir que atendiendo al carácter contencioso de la prescripción adquisitiva, ello en atención no solo a su propio tratamiento normativo, sino de su propia nalidad y naturaleza, es que podemos armar que la prescripción adquisitiva notarial en estricto no es un asunto asunto no contencios contencioso, o, lo que si bien podría carecer de mayor relevancia en atención a las ventajas que ofrece este servicio que se les ha conferido a los notarios, debería de ser reevaluada y cuidadosamente analizada esta potestad o atribución delegada, más aún si en la actualidad algunos notarios (sobre todo en provincia) reclaman para ampliar esta competencia para tramitar la usucapión sobre predios rurales. 5.2. Supuesto en el cual el notario sí debería ser competente para tramitar la usucapión sobre inmuebles.
Habíamos señalado en líneas anteriores que atendiendo al carácter contencioso de sus derechos o intereses, con sujeción a un debido proceso. 35 A modo de ejemplo podemos podemos citar la experiencia experiencia de Guatemala, que junto con El Salvador , constituyen uno de los antecedentes normativos a nivel de derecho comparado que dieron mérito a la Ley N° 26662. Así en virtud del Decreto 54-77 del Congreso de la República de Guatemala, en vigencia desde el año 1977, se pueden tramitar los siguientes asuntos: Ausencia, Disposición y gravamen de bienes de menores, incapaces y ausentes, Reconocimiento de preñez o de parto, cambio de nombre, asiento ex temporáne temporáneoo de partida de nacimien nacimiento, to, recticac recticación ión de partidas de los registros civiles, determinación de edad, patrimonio familiar. Como se puede apreciar no está contemplado la prescripción adquisitiva de dominio sobre inmuebles. Volumen Vol umen 7 | Enero 2015
Doctrina práctica la prescripción adquisitiva de dominio, los notarios, en principio, no deberían intervenir en este tipo de procedimientos, por cuanto si bien bajo un análisis de carácter funcional o de costo-benecio, podríamos encontrar ventajas en esta delegación efectuada a los notarios, está por otro lado el hecho de que dicha atribución estaría vulnerando el principio a la unidad y exclusividad de la función jurisdic juri sdiccion cional al previsto previ sto en la Constitu Cons titución ción Política del Perú. Sin embargo, hay un supuesto en donde la participación del notario para tramitar la usucapión como un asunto no contencioso es válida y resulta concordante con el marco normativo legal existente. Para empezar, en la usucapión, el nuevo titular adquiere por sí mismo el dominio sobre el inmueble, esto es, sin que el antiguo dueño preste su consentimiento o autorice la transmisió transmisiónn de la propieda propiedad. d. Así como modo 36 originario de adquirir el derecho usucapido, bastaría con poseer durante el plazo y las condiciones previstas en la Ley para que se le pueda reconocer este derecho al poseedor. De otro lado, como bien explica Gonzales Barrón37, antes había la concepción errada de que 36 Sobre el particular se ha armado armado que: “La usuca usuca-pión es un modo originario de adquirir el derecho usucapido, en cuanto que la adquisición no se basa en derecho anterior alguno, es decir, decir, el usucapiente no lo hace suyo porque el que lo tenía se lo transera (relación de causalidad), sino que se convierte en titular titular del mismo mismo –con independ independenc encia ia de que antes antes lo fuese otra persona- porque ha venido comportándose como tal. Y es como consecuencia de que un nuevo derecho, incompatible con el anterior, se establece sobre la cosa, por lo que pierde el suyo quien antes lo tuviera sobre la misma” ALBALADEJO, Manuel. La usucapión , CRPME, Madrid, 2004, p. 16. 37 Como indica Gonzales Barrón Barrón ya en forma clara la Corte Suprema señaló que: “La usucapión es, antes que nada, el medio por excelencia de prueba de la propiedad, y por tanto es un mecanismo idóneo para el mismo propietario, sea que este cuente con requisitos de orden jurídico formal, o sea que el poseedor no cuente con este tipo de requisitos formales, por no haber tenido nunca o por haberlos extraviado (por ejemplo: los títulos) o por ser de dudosa conguraconguración” (Casación No. 2432-2000-Lima). 2432-2000-Lima). Volumen Vol umen 7 | Enero 2015
la usucapión no le sirve a la persona que ya es propietaria, pues justamente dicha institución presupone la existencia de un poseedor que no es propietario y que, solo a través de la prescripción adquisitiva de dominio, lograría obtener tal condición. Sin embargo, esto no es así, por cuanto el propietario de un bien inmueble también podría plantear una demanda de prescripción a n que se le reconozca tal condición al no contar con un título idóneo que le permita acreditar dicha circunstancia. Aquí debemos recordar que la institución de la usucapión también constituye un medio de prueba de la propiedad38, razón por la cual sería un contrasentido que al poseedor precario si se le proporcione un mecanismo idóneo para que se le reconozca la propiedad y no al que detenta legítimamente ese derecho.
CONCLUSIÓN MÁS IMPORTANTE La intervención notarial no estaría confgurada para crear una nueva situación jurídica, esto es, cambiar su statu quo de poseedor por la de propietario, si no la de reconocer un derecho preexistente, esto es, consolidar una posición jurídica. En atención a ello, el supuesto en el cual el notario si debería ser com petente para tramitar la usucapión sobre inmuebles, sería respecto de aquellos casos en que el poseedor ya es propietario.
No obstante lo señalado, el análisis no se debe agotar en ver a la usucapión sólo como un mecanismo para acreditar la propiedad, propiedad, por cuanto a través de esta gura una persona puede contar 38 Debemos de resaltar que la usucapión como como esencia misma de la propiedad cuenta con dicho reconocimiento en la jurisprudencia francesa, ya que en el ámbito de la acción reivindicatoria el demandante solamente vence al demandado poseedor, cuando aquél pruebe con su título un derecho más antiguo que la posesión de su contradictor. JOSSER JOSSERAND, AND, Louis. EJEA – Bosch y Cía. Editores, Buenos Derecho Civil, Aires, 1950, Tomo I, Volumen III, pp. 171-172. Actualidad Civil
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con una nueva causa jurídica de adquisición con la nalidad de permitir que los propietapropietaque rearme o consolide su situación jurídica. rios de de edicaciones construidas sin licencia En este orden de ideas, la intervención notarial de construcción, conformidad de obra o que no estaría congurada para crear una nueva no cuenten con declaratoria de fábrica, inde statu pendización o reglamento interno, puedan situación jurídica, esto es la del cambio del statu quo quo de poseedor por la de propietario, si no la sanear su situación. de reconocer un derecho preexistente, esto es, Sin embargo, atendiendo al carácter conconsolidar una posición jurídica. tencioso tencioso de la prescripci prescripción ón adquisitiva, adquisitiva, ello Al respecto, resulta importante lo señalado en atención no solo a su propio tratamiento por Gonzales Barrón39, quien sobre el parti- normativo, sino de su propia finalidad y naturaleza, es que podemos armar que la cular sostiene: prescripción adquisitiva notarial en estricto “En tal contexto, no caben dudas que la prescripción del propietario es una hipótesis no conictiva, pues el ya titular titular suma suma una nueva causa de de adquisición. adquisición. Aquí el notario podrá intervenir para efecto de consolidar una posición jurídica, y no para crearla. Por tanto, la actuación actuación de este trámite trámite deberá deberá requerir requerir la prueba prueba de los contratos por los cuales se acredite que el poseedor cuenta con títulos de dominio, si bien en documento privado, privado, defectuosos defectuosos o imperfectos. imperfectos. (…)” (el subra-
yado es nuestro).
Siguiendo esta secuencia de ideas podemos armar que el supuesto en el cual el notario si debería ser competente para tramitar la usucapión sobre inmuebles, sería respecto de aquellos casos en que el poseedor ya es propietario (bajo este contexto no habría conicto o contienda), pero por no contar con el título correspondiente requiere de un procedimiento procedimiento que le permita acreditar su dominio.
6. Conclusiones En la actualidad, la función notarial no se limita a las funciones tradicionales que a nivel del derecho comparado ya conocemos, sino que con la nalidad de descongestionar las labores recargadas del Poder Judicial y dotar de mayor previsibilidad en la actuación de los adminis trado trados, s, se ha visto visto por conve convenie nient ntee exte extend nder er algunas atribuciones de los jueces a los notarios. En esa línea, la usucapión tramitada en sede notarial constituye uno de los mecanismos simplicados que incorporó la Ley N.° 27157 39 GONZALES BARRÓN, Gunther. Op. Cit. p. 28.
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no es un asunto no contencioso.
Consideramos que a la usucapión no se le puede ver solo como un mecanismo para acreditar la propiedad, por cuanto a través de esta institución una persona puede contar con una nueva causa jurídica de adquisición que rearme o consolide su situación situa ción jurídica. En este orden de ideas, la intervención notarial no estaría congurada para crear una nueva situación jurídica, esto es la del quo de poseedor por la de cambio del statu quo propietario, propietario, si no la de reconocer un derecho preexistente, preexistente, esto es, consolidar c onsolidar una posición jurídica. jurídica. En atenció atenciónn a ello, el supuesto supuesto en el cual el notario si debería ser competente para tramitar tramitar la usucapión usucapión sobre sobre inmuebles, inmuebles, sería sería respecto de aquellos casos en que el poseedor ya es propietario (en tanto bajo este contexto no habría contienda). Finalmente, con relación a la calicación regisregis tral de la usucapión usucapión notarial, notarial, los registrad registradores ores no deben ingresar a calicar la validez del fondo del acto o la declaración notarial por encontrarse excluidos del ámbito de control los actos procedimentales realizados por el notario así como el fondo o la motivación de la propia declaración notarial que acoge la solicitud correspondiente. De no ser esto así, los registradores podrían invadir ámbitos de actuación que a nuestro entender no son de su competencia, lo cual, dependiendo de la magnitud e intensidad de la intervención podría acarrear responsabilidad administrativa en dicho funcionario.
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a c i t c á r p a n i r t c o D
DOCTRINA PRÁCTICA Las implicancias jurídicas del carácter declarativo de transferencia de vehicular en el registro de propiedad vehicular Edward Yanac Padilla* Abogado de la Dirección Técnica Téc nica Registral de la SUNARP. SUNARP.
O I R A M U S
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1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Introducción Planteamiento del problema Formulación de la hipótesis Marco teórico y contenido temático Registro de bienes muebles Evolución de la transferencia vehicular en el Perú Desarrollo jurisprudencial Conclusiones
1. Introducción Actualmente el parque automotor se ha incrementado masivamente, llegando en promedio a 20 automóviles por habitante, incluso en la misma capital del Perú existen más autos que pistas viales; y ante la abrumadora cantidad de vehículos existentes, cada día se sigue vendiendo más autos y por ello urge dentro de esta realidad cotidiana conocer a quién pertenece el vehículo cuando se pretenda comprarlo. Cabe la posibilidad que se produzca una cc ción jurídica que supere a la realidad, algo que la casuística diaria corrobora; ya que producto
de la inexactitud del registro de propiedad vehicular, hicular, muchas veces no es posible conocer a la fecha quién es el verdadero propietario del vehículo y que ello conlleve a desagradables sorpresas. En el presente trabajo determinaremos en qué momento se produce la transferencia de un vehículo, y si la inscripción en los Registros Públicos es constitutiva o declarativa del derecho de propiedad, al igual de las confusiones y los problemas que existen sobre la base de la transferencia vehiculares. En tal sentido, se presentará un medio de solución –para las controversias– a través de una propuesta normativa.
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2. Planteamiento del problema La problemática se produce por el carácter declarativo de las inscripciones vehiculares,
Abogado por la Universidad Nacional Federico Villareal con estudios en la Maestría de Derecho Civil y Comercial por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Instituto Pacífico
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Doctrina práctica no es obligatorio realizar su inscripción en el registro de propiedad vehicular. El artículo 947 del Código Civil, regula las transferencias de bienes muebles a través de la tradición, estableciendo que la inscripción ante los Registros Públicos no es constitutiva del derecho, como lo señala la Cas. N.°415-99 LIMA: “El Registro de Propiedad Vehicular es solamente declarativo” 1, la inscripción no transere el
dominio del bien, basado en el principio de la publicidad material2 el adquiriente puede oponer su título frente a terceros. Al respecto, la Corte Suprema ha resuelto: “el hecho de que un vehículo sea un bien bi en mueble registrable, es decir que los l os derechos que recaigan sobre él sean susceptible susceptibless de ser inscritos inscritos en la ofcina correspondiente correspond iente de Registros Registros Públicos y así obtener la publicidad y consecuente protección de los mismos, no implica que la transferencia de dicho bienes se perfeccione, con lo cual se produce produce que que muchas muchas de las las transferen transferencias cias vehivehiculares no se realicen su inscripción en registro correspondiente”.
El vendedor de un vehículo transfiere la titularidad, sin realizar la inscripción ante los Registros Públicos, y como señala CAS. 3805-2006 LIMA3, “la transferencia de la pro-
RESUMEN En el presente artículo, el autor analiza si la transferenci transferencia a de la propiedad propiedad de un vehículo vehículo automotor tiene efectos constitutivos a partir de su inscripción en los Registros Públicos, concluyendo que si bien la inscripción es una formalidad que genera oponibilidad, la transferenc transferencia ia opera con la tradición tradición del bien. Para tal efecto, examina los sistemas clásicos de transferencia de propiedad sobre bienes muebles, la evolución de la transferencia vehicular en nuestro ordenamiento jurídico, la normativa vinculada al Registro de Propiedad Vehicular y el desarrollo jurisprudencial que sobre el particular se ha formulado.
CONTEXTO NORMATIVO • Código Civil: Artículos 923, 947, 949, 950. • Ley N.° 27181, Ley General de Transporte y Tránsito Tránsito Terrestre: Terrestre: Artículo 34.1. • Reglamento de las Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular: Artículo 36.
PALABRAS CLAVE Transferencia de vehículo vehíc ulo / Sistema consensual consensu al / Traditio de mueble
piedad piedad de un vehícu vehículo lo automoto automotorr en su calidad calidad de bien mueble se perfecciona con la tradición; En ese sentido, se presenta un caso, el anterior propietario vendió el vehículo, tiempo atrás, razón por la cual, no tiene t iene efectos constitutivos la propietario inscripción ante los Registros Públicos, por cuanto pero no se formalizó la transferencia en los el artículo 34.1 de la Ley General de Transporte Registros Púbicos, siendo el “propietario y Tránsito ránsito Terrestre errestre establece establece que la transfere transferencia ncia formal” (titular dominial con derecho inscrito de la propiedad de vehículos automotores se ante los registros públicos) empieza a recibir formaliza mediante su inscripción en el Registro noticaciones por papeletas de infracción de tránsito tránsito o multas devenidas devenidas de un proceso proceso de la Propiedad Vehicular”. 1 Sala Civil Permanente de la Corte Suprema Suprema de la República, Cas. N.°415-99 LIMA, publicada en el diario ocial El Peruano de fecha 1 de setiembre 1999. 2 Superintendencia Nacional de los Registros Registros Públicos, Resolución N.°126-2012-SUNARP-SN, Reglamento General de Inscripciones de los Registros Públicos, Art. 1, de fecha 22 de mayo de 2012. 3 Sala Civil Permanente de la Corte Suprema Suprema de la República, Cas. N.º 3805-2006 LIMA, publicada en el diario ocial El Peruano de fecha 12 de diciembre de 2006. Volumen Vol umen 7 | Enero 2015
administrativo. El hecho concreto es que la persona que se encuentra como propietario se ve perjudicado por los múltiples riesgos que derivan de la condición c ondición dominial (titular dominal como derecho ante registros públicos), entre otros, la responsabilidad por los daños extracontractuales que se produzcan en virtud de la circulación del vehículo, y que basados en la publicidad material que es erga omnes, que signica que el contenido de las partidas registrales afecta a los terceros Actualidad Civil
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aun cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo, se presume que el titular dominial tiene todos los derechos y obligación respecto del bien. El profesor Gonzales Barrón, señala en su s u libro 4, que el sistema Derecho Registral y Notarial jurídico jurídico peruano peruano present presentaa vacíos norma normativos tivos (existentes en las transferencias vehiculares), que se presentan cuando el titular registral realiza la transferencia del bien, y no realizó la inscripción ante los Registros Públicos; sin existir documento fehaciente de dicha transferencia y con la imposibilidad de comunicarse con la persona a quien se le transrió el bien, que como consecuencia del carácter declara tivo de los bienes bienes muebles, muebles, regulado regulado en el artículo 947 del Código Civil, y teniendo como fundamento jurídico la tradición; para ello desarrolla desarrolla el empleo de d e instituciones jurídicas para desligar al bien mueble –el vehículo– v ehículo– de su ámbito jurídico, siendo los siguientes: a. Búsqueda del comprador: Indagación por la persona que compró el vehículo, especícamente en la Reniec, en otros registros accesibles o, incluso, en las papeletas sufridas por el vehículo en las que aparezca el nombre de infractor y su dominio. No obstante, todo ese esfuerzo sería inútil si el vendedor no cuenta con la copia del contrato, ni recuerda el nombre del comprador, y si el vehículo carece de infracciones, o de tenerlas, circula en provincias en donde no existe un sistema informático para revisar las papeletas de tránsito. tránsito. b. Denuncia de robo: La desesperación o el ingenio, ha llevado que algunos propietarios formales consideren la opción de realizar una denuncia por robo del vehículo, a efecto de obtener una orden de captura a nivel nacional, y cuando el vehículo es encontrado, entonces la Dirove llama al propietario que gura 4
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GONZALES BARRÓN, Gunter Hernán, Derecho Registral y Notaria, Notaria, 3.ª Ed. Jurista Editores, Lima-Perú, 2012, p. 707. Instituto Pacífico
inscrito, por lo que de esta manera se lograría ubicar al comprador o propietario actual. El problema de esta solución es que esta conducta está tipicada como delito contra la administración de justicia, según el artículo 402 del Código Penal, pues se ha denunciado falsamente, y ante la autoridad, la comisión de un delito. Por lo tanto hay que descartarla. c. Baja temporal: Una alternativa distinta que puede inferirse del Reglamento de inscripciones del Registro Vehicular, es la baja temporal del vehículo, lo cual implicaría que un vehículo quede temporalmente fuera de circulación, para lo cual basta la simple solicitud del propietario inscrito, explicando explican do el motivo de la solici tud, y adjuntando adjuntando las placas placas físicas. físicas. Pero Pero,, ¿y cómo se cumple estos requisitos sino se tiene posesión de bien? En tal caso, basta adjuntar una denuncia policial de robo del vehículo, pero eso nuevamente regresa al caso anterior, pues estaría formulando una denuncia falsa. Por otro lado, aun cuando el vehículo conste en el registro como “fuera de circulación”, es obvio que el verdadero titular titular del bien lo sigue utilizando, utilizando, por lo que los riesgos de multas y accidentes acc identes de tránsito tránsito se mantiene mantienen. n. En consecuenci consecuencia, a, esta opción no solo es ilegal, por exigir la comisión de un ilícito penal, sino además es superua, pues con ella nada se logra en el terreno de los hechos. d. Baja denitiva: Signica retirar del sistesistema de nacional de transporte terrestre terrestre el vehículo, o poner fuera de circulación al vehículo, con la simple solicitud del propietario que gura inscrito en los registros públicos, y la consiguiente devolución de la placas y tarjeta de identicación vehicular, lo que se puede omitir con la denuncia policial de pérdida de ambas, pero el cierre seria denitivo, es decir, el vehículo queda “fuera de circulación” de forma permanente, y la placa de rodaje se cancela. Esta es una solución, incluso, Volumen Vol umen 7 | Enero 2015
Doctrina práctica peor que la baja temporal, pues a los ley” (Art. 923 del Código Civil). La propiedad problemas de la denuncia falsa y a la es el derecho civil patrimonial más importante imposibilidad de evitar que el vehículo y en el cual reviste una serie de garantías de siga circulando, ahora se le suma el grave su protección, en primer lugar la propiedad es perjuicio que se le irroga al real propietapropieta- un poder jurídico pleno sobre un bien el cual rio del vehículo quien sufre la extinción contiene cuatro atributos clásicos tradicionales jurídica jurídica del vehículo, vehículo, es decir, decir, su mente mente o derechos que conere la propiedad a su civil y registral. titular: titular: Usar, disfrutar disponer y reivindicar.
3. Formulación de la hipótesis GONZALES BARRÓN dice: ¿Qué efectos jurídicos se producen por la aplicación artículo 947 del Código Civil, que señala que la transferencia de bien mueble se “El sistema jurídico peruano prerealiza a través de la tradición, y el carácter senta vacíos nordeclarativo de la transferencia de propiedad m a t i v o s vehicular, respecto de vendedor de un vehí(existentes en las culo la titularidad que no ha formalizado la transferencias veinscripción en los Registros Públicos? hiculares), que se Resulta necesario modicar el Código Civil, o presen presentan tan cuand cuando o en todo caso, realizar una regulación especial el titular registral realizó la transferespecto a la imposibilidad imposibili dad de realizar inscriprencia del bien, y no se realizó la insción de la transferencia de propiedad en los cripción ante los Registros Públicos”. Registros Registros Públicos, ya que se presenta ciertas vulneraciones que afectan a las partes inter Avendaño nos ilustra de la siguiente vinientes; del mismo modo, resulta necesario El doctor Avendaño au la intervención de un órgano regulador, el manera: Usar es servirse del bien. Usa el au tomóvil quien quien se traslada traslada con el de de un lugar mismo que es determinante para una correcta tomóvil a otro. Usa la casa quien vive en ella. protección de intereses. Disfrutar es percibir los frutos del bien, es decir, decir, 4. Marco teórico y contenido temático aprovecharlo económicamente. Los frutos son Analizando literatura y bibliografía del tema, los bienes que se originan de otros bienes, sin materia de la presente, apreciamos que existe disminuir la sustancia del bien original. Son una variedad de estudios doctrinarios relacio- las rentas, las utilidades. Hay frutos naturales, nados con el tema; sin embargo, son pocos que provienen del bien sin intervención hulos autores que se han dedicado a realizar mana, frutos industriales, en cuya percepción dicha labor, para brindarnos un panorama interviene el hombre, y frutos civiles, que se sobre el estado del conocimiento en el que originan como consecuencia de una relación jurídica, es es decir decir, un contra contrato. to. se encuentra nuestra investigación, el mismo jurídica, que a continuación se describirá d escribirá brevemente Disponer es prescindir del bien, deshacerse los conceptos pertinentes al tema. de la cosa, ya sea jurídica o físicamente. Un acto de disposición es la enajenación del 4.1. Derecho de propiedad bien; otro es hipotecario; otro, nalmente, El Código Civil dene la propiedad, por su es abandonarlo o destruirlo. La disposición contenido jurídico, como “El poder jurídico es la facultad de transferir la propiedad, la que permite usar, disfrutar, disponer y reivinreivin- facultad de disponer no deriva del derecho de dicar un bien. Debe ejercerse en armonía con propiedad sino de la relación de titularidad el interés social y dentro de los límites de la o pertenencia. Volumen Vol umen 7 | Enero 2015
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La reivindicación no es propiamente un atributo sino el ejercicio ejercicio de la persecutor persecutoriedad iedad,, que es
una facultad de la cual goza el titular de todo derecho real. El poseedor, poseedor, el usufructuario, el acreedor hipotecario, todos pueden perseguir el bien sobre el cuál recae su derecho. No nos parece entonces que la reivindicación deba ser colocada en el mismo nivel que los otros atributos, los cuáles, en conjunto, conguran un derecho pleno y absoluto. Ningún otro derecho real conere a su titular todos estos derechos 5. La doctrina nos señala cuatro características de la propiedad: Es un derecho real, un derecho absoluto, un derecho exclusivo y un derecho perpetuo. perpetuo.
En el título de la propiedad, en el subcapítulo referente referente a la transmisión de la propiedad, el artículo 947 del Código Civil establece que la transfer transferencia encia de propieda propiedadd de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor, acreedor, salvo disposición legal diferente, siento este tema a tratar extensamente en los próximos párrafos.
¿SABÍA USTED QUE? Con la implementación del acta notarial de transferencia vehicular se puede guardar una copia matriz del documento en la notaría, lo que permite que se pueda solicitar una copia en caso de pérdida del traslado notarial que inicialmente tenía.
Todo sistema de derechos de propiedad debe cumplir tres características para desarrollar la función a la que ha sido llamado: Universalidad: todos los recurso recursoss deben ser poseídos poseídos por alguien, salvo que sean tan abundantes que puedan ser consumidos por cualquiera sin necesidad de excluir a los demás (como 4.2. Sistemas clásicos de transferencia de propiedad sería, por ejemplo, el caso del aire). En otras palabras, todos los recursos con consumo real 4.2.1 El sistema romano deben quedar bajo un derecho de propiedad. propiedad. En Roma, ni la voluntad ni la obligación7 podían Exclusividad: Se debe garantizar jurídicamen tran transm smititir ir por por sí sola sola la prop propie ieda dad. d. Para ara que que esto esto te la posibilidad posibilidad de excluir excluir a los demás del ocurriera, era necesaria la presencia de un acto consumo y uso del bien en cuestión. Así, los exterior, exterior, sea formal (como (como la mancipatio o la iure derechos de propiedad solo aparecen cuando cessio) o material (como la traditio) con el translos costos de lograr su uso exclusivo resultan curso del tiempo, los actos formales entraron compensados por los benecios que el propro - en crisis, de modo que en cierto momento la pio uso exclusivo genera. Transferibilidad: tran transfe sfere renci nciaa de pr propieda opiedadd únicam únicamen ente te ope operó ró Se requiere que, por medio de intercambios a través de la traditio. La traditio (tradición, voluntarios, los recursos pasen de sus usos entrega) fue el modo de adquisición de un menos valiosos a los más 6. bien en posesión, uso o propiedad; además La propiedad se adquiere por apropiación de de ser el mecanismo de perfeccionamiento de una res nullius (art. 929 del CC), especicación especicación los contratos reales como el depósito, comodato y mezcla (artículo 937 del CC), accesión (art. y constitución de prenda. 938 del CC), transmisión convencional (art. 947 y 949 del CC), prescripción adquisitiva 4.2.2 El sistema francés (art. 950 del CC), por sucesión intestada (art. Según el código francés de 1804, Código 660) y otros modos establecidos por ley. ley. Napoleónico trascendental en las legislaciones 5 AVENDAÑO VALDEZ, Jorge, Código Civil Comentado por los Cien Mejores Mejores Especial Especialistas istas, tomo V, Gaceta Jurídica, 1.ª Ed. Lima, 2003. pp. 187-188. 6 TORRES LOPEZ, Juan. Análisis Análisis Económ Económico ico del Derecho Derecho,, Ed. Tecnos Tecnos S.A., Madrid, 1987, p. 49. 314
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7 OSTERLING PARODI, Felipe y CASTILLO FREYRE, Mario. Tratado de las Obligaciones, Biblioteca para leer el Código Civil, Vol. I XVI, primera parte, Tomo I, pp. 371-372. Volumen Vol umen 7 | Enero 2015
Doctrina práctica civiles hispanoamericanas, nos indica que comprador, aun antes de su entrega y el pago la propiedad de los inmuebles se transere del precio”. La transmisión de la propiedad, como efecto de la estipulación, del consenso del bien mueble o inmueble, se produce (consensus); la obligación de entregar se re- automáticamente desde el momento mismo puta idealmente ejecutada. La tradición que de la celebración del contrato. resulta luego del pacto, es un acontecimiento Al celebrarse el contrato de compraventa que no transere el dominio, sino solo de simple con el solo consentimiento de las parponer al adquiriente en aptitud de servirse tes, y al al operar operar en aquella aquella la transfere transferencia ncia de del bien. La obligación nace y muere sin so- propiedad de la cosa “aun antes de su entrega e ntrega lución de continuidad; hay por expresarlo un y pago del precio”, debemos entender que modo, una tradición de derecho implícita, la la transferencia de la propiedad (al igual que convención pone los riesgos del bien a cargo el derecho francés) en los contratos de comdel acreedor convertido en propietario por el praventa simple, operaba automáticamente, solo consentimiento. al momento del nacimiento de la obligación de enajenar, urgida de su celebración8. 4.2.3 El sistema alemán
El derecho alemán no sigue el principio de 4.2.4.2 En el Código Civil de 1936 la transmisión solo consensu de la propiedad. El Código de 1936 adoptó un sistema mixEl artículo 929 del BGB dispone: “Para la to, el romano romano para los muebles muebles y el francés transmisión de la propiedad de una cosa mueble para los inmuebles. Para la transferencia de es necesario que el propietario le entregue al la propiedad inmueble es suciente el título adquirente adquirente y que ambos ambos estén de acuerdo acuerdo con (el contrato), en cambio, la transmisión de que la propiedad debe transmitirse. Estando la propiedad mueble requiere del título (el al adquirente adquirente en posesión posesión de la cosa, cosa, basta el contrato, el cual conere un derecho al bien) acuerdo acuerdo sobre sobre la transmis transmisión ión de de la propiedad” propiedad” y el modo (la traditio con la cual es transmitida la propiedad). 4.2.4 El sistema peruano
El derecho peruano sigue el sistema romano 4.2.4.3 En el Código Civil de 1984 del título y el modo para la transferencia con- En el Código Civil vigente, el artículo 947 esvencional de la propiedad de bienes muebles. tablece tablece que que la la transfe transferenc rencia ia de de propied propiedad ad de El título es el contrato por el que se crea la una cosa mueble determinada se efectúa con obligación de entregar el bien. El modo es la tradición a su acreedor, salvo disposición la traditio por la que se pone al adquirente legal diferente. Este es un sistema mixto de en la posesión real y efectiva del bien. Sin la adquisición de propiedad, el romano para los concurrencia de estos dos requisitos no hay muebles y francés para los inmuebles. adquisición convencional de la propiedad mueble. Distintamente, para los inmuebles, 5. Registro de bienes muebles. nuestro ordenamiento ordenamiento jurídico, sigue el sistema francés que consagra legislativamente el El sistema registral es el conjunto de norprincipio de la transmisión de la propiedad mas que en un determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales solo consensu. sobre los bienes muebles a través del registro de la propiedad, así como el régimen y orga4.2.4.1 En el Código Civil de 1852 nización de esta institución. Lo cual dicho en El Código de 1852 siguió el sistema consenconsensual francés tanto para los muebles como para OSTERLING PARODI, Felipe- CASTILLO FREYRE, MaMalos inmuebles. El artículo 1308 (inspirado 8 rio. Tratado de las Obligaciones, Fondo Editorial Ponen el artículo 1583 del Code) dispuso: “En ticia Universidad Católica del Perú, Perú, Cuarta Cuarta Parte, Parte, la venta simple pasa la propiedad de la cosa al
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Tomo X, 2003, p. 407. Actualidad Civil
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forma sintética sería el conjunto de normas reguladoras de la institución del registro de la propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen del registro. registro. El Registro de Bienes Muebles es público y está abierto a todos aquellos que quieran conocer su contenido, siempre que expresen la causa de la consulta y esta sea acorde con la nalidad del registro.
¿SABÍA USTED QUE? Nuestro sistema jurídico ha acogido para el caso de bienes muebles el sistema romano del título y el modo para la transferencia convencional de la propiedad.
6. Evolución de la transferencia vehicular en el Perú En el desarrollo del derecho peruano, este ha acogido para el caso de bienes muebles el sistema romano del título y el modo para la transferencia convencional de la propiedad de bienes muebles; por ende, el título es el contrato por el que se crea la obligación de entregar el bien y el modo es la traditio por la que se pone al adquirente en la posesión real y efectiva del bien. Sin la concurrencia c oncurrencia de estos dos requisitos no hay adquisición convencional de la propiedad mueble, además por la tradición solo una persona puede ser propietaria del bien mueble. Nuestro Código Civil de 1984, en su artículo 947, señala lo siguiente: “Artículo 947: La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor, acreedor, salvo disposición disposición legal diferente”. diferente”.
De este artículo podemos apreciar que solo la “tradición” (entiéndase entrega), constituye el único medio (tratándose de bienes muebles), 316
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para transferir la propiedad, propiedad, salvo disposición legal diferente, no encontrándose ninguna norma legal aplicable a los vehículos que considere otro momento o disposición legal diferente a la “tradición”, para que se produzca la transferencia de propiedad vehicular vehic ular.. Por tanto, para los bienes muebles se aplica el artículo 947 del Código Civil, y se apoya en los artículos 1136, 2014 y 951 del mismo cuerpo legal. En ese sentido, la transferencia de bienes muebles se rige por la norma general contenida en el art. 947 del Código Civil, vale decir, decir, con su s u entrega por parte del transfer transferente ente al adquire adquirente. nte. El 08/10/99 se publica la Ley N.º 27181, 2 7181, Ley General de d e Transpor Transporte te y Tránsito Tránsito Terrestre, en transferensu artículo 34.1 señala que: “La transferencia de propiedad y otros actos modifcatorios referidos a vehículos automotores se formaliza mediante su inscripción en el Registro de Pro piedad piedad Vehicu Vehicular”. lar”.
Con la dación de esta norma legal, el legislador nos señala que toda transferencia de vehículos se formaliza ante el Registro de Propiedad Vehicular, pero formalizar no es lo mismo que inscribir: “Dar forma a algo”, “Revestir algo de los requisitos legales.” “Dar carácter de seriedad a lo que no la tenía.”; por tanto, tanto, formali formalizar zar es dar forma forma o concret concretar ar el acto para que sea legal y válido. Dos años después, en el 2001, ante la masiva falsicación de los documentos y rmas de los notarios para apropiarse de los vehículos, el Estado, en resguardo de la seguridad jurídica, otorga las máximas garantías y adoptan las medidas conducentes a evitar la falsicación de documentos que se requieren en la tramitación de las transferencias de vehículos automotores relacionadas con el registro de la propiedad vehicular. Esto se realiza con la nalidad de que los documentos contengan certeza de la participación de las personas intervinientes; por ello, el 25/10/01 se publica el Decreto Supremo N.º 036-2001-JUS, por el cual establecen disposiciones aplicables a la transferencia de propiedad de vehículos automotores a que se reere el reglamento Volumen Vol umen 7 | Enero 2015
Doctrina práctica de las inscripciones del registro de propiedad vehicular, señalando: Artículo 1º.- La transferencia de propiedad de vehículos automotores a que se refere el Art. 36º del Reglamento de las Inscripciones Inscripcione s del Registro Registro de Propiedad Vehicular, se formaliza mediante acta notarial de transferencia de bienes muebles registrales, conforme a lo previsto previsto en en la Ley Ley del Notariado. Notariado. Artículo 2º.- La presentac presentación ión del acta de transferencia transferencia vehicular ante el Registro de Bienes Muebles, deberá ser efectuado por el Notario o sus dependientes, siendo posible, luego del ingreso, la entrega de la guía de presentación al nuevo propietario, para su Correspondiente trámite.
establecía que el documento que daba mérito a la inscripción de transferencia por acto entre vivos era el documento privado con rma legalizada notarialmente. El artículo 25 de este nuevo RIRPV guarda coherencia con lo señalado en el Decreto Supremo Nº 036-2001-JUS y la Resolución N.º 041-2002-SUNARP/SN porque señalan que: “Toda transferencia de propiedad de vehículos por acto entre vivos se inscribirá inscribirá en mérito al acta notarial notar ial de transferenc trans ferencia ia de propiedad propi edad vehicular (...)”.
En toda esta evolución, podemos señalar que Un año después en el 2002, con fecha antes de la expedición del Decreto Supremo 04/02/02 se expide la Resolución N.º N.º 036-2001-JUS, teníamos un primer sistesiste 041-2002-SUNARP/SN, por la cual se dispone ma de transferencia de d e propiedad vehicular, vehicular, el que el acta notarial de transferencia de bienes cual se realizaba solo por documento privado muebles registrables, conforme a lo establecompraventa con rma legalizada ante cido en la Ley del Notariado, en su calidad de compraventa de instrumento público, constituye título Notario Público, siendo necesario acercarse suciente para la inscripción de la transferentransferen- inmediatamente a la Superintendencia Naciocia de propiedad de vehículos automotores, nal de los Registros Públicos (SUNARP) para además expresamente señala que todos los registrar la compra, por lo cual tendríamos a actos jurídicos intervivos de transferencia de un titular inscrito en registro y otro fuera del propiedad vehicular, vehicular, que se realicen mediante registro, porque varios compradores no inscridocumento privado con rmas legalizadas bían inmediatamente el contrato respectivo, en fecha posterior a la vigencia del Decreto lo que producía incompatibilidad para conoSupremo N.º 036-2001-JUS, sin perjuicio de cer quién es el propietario nal del vehículo. sus efectos legales, carecen de mérito para Empero, con la implementación del acta notarial de transferencia vehicular vehicular,, tenemos un segundo su inscripción registral. transferencia de propiedad vehicular vehicular,, Dos años después en el 2004, con fecha sistema de transferencia 04/03/04 se publica el Reglamento de Ins- porque facilita la inscripción ante la Sunarp de cripciones del Registro de Propiedad Vehicular manera automática, además la transferencia ve(en adelante RIRPV) aprobado mediante hicular mediante acta notarial permite guardar Resolución N.º 087-004-SUNARP-SN, por el una copia matriz del documento en la notaría, cual se regula los actos y derechos inscribibles donde se puede solicitar una copia en caso de en el registro aplicables a los vehículos que pérdida del original, además, los partes del acta circulen en la vía pública, pertenecientes de transferencia vehicular solo la pueden efec tuar los los not notar ario ioss o sus emple emplead ados os prev previa iame ment ntee al Sistema Nacional de Transporte Terrestre tuar (SNTT), con excepción de los vehículos de inscritos como representantes ante la ocina las Fuerzas Armadas, la Policía Nacional registral; este último sistema es el que viene del Perú, el Cuerpo Diplomático, Consular aplicándose en la actualidad. y Organismos Internacionales debidamente A partir de la dación del actual Reglamento acreditados en el país por el Ministerio de de Inscripciones del Registro de Propiedad Relaciones Exteriores. Este reglamento derogó Vehicular, aprobado por Resolución de Sual anterior Reglamento de Inscripciones del perintendente de los Registros Públicos N.° 039-2013-SUNA RP-SN, donde se establece el Registro de Propiedad Vehicular, aprobado 039-2013-SUNARP-SN, por Resolución N.° 255-99-SUNARP, 255-99-SUNARP, la cual Título VI referente a la transferencia de pro Volumen Vol umen 7 | Enero 2015
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piedad vehicular, vehicular, regulando las formalidades para realizar su inscripción ante las ocinas registrales.
¿SABÍA USTED QUE? La concordancia exacta de lo que está inscrito con lo que ocurre en la realidad, garantiza las ventajas de los efectos sustantivos de la publicidad registral.
7. Desarrollo jurisprudencial 7.1. Desarrollo jurisprudencial jurisprudenc ial en el Poder Judicial. Judicial.
A continuación analizaremos algunas sen tencias tencias del Poder Poder Judicial, Judicial, que en en un primer primer momento señalan que la inscripción en el Registro Vehicular es declarativa (1, 2, 3 y 4), posteriormente cambia su línea jurisprudencial y señala que el Registro Vehicular es constitutiva (5), luego expiden una nueva sentencia casatoria donde nuevamente se señala que el Registro Vehicular es declarativa (6), cambiando nuevamente su propia línea jurisprude jurisprudencial ncial,, siendo siendo las las siguiente siguientes: s: 97-779-21-1101-JX1C, 1. Expediente Nº 97-779-21-1101-JX1C, PUNO, de fecha 04/05/99, señala: (…) “Que, nuestro ordenamiento legal establece que la transferencia de propiedad es consen sual, de forma tal que la inscripción inscripción registral registral no es requisito constitutivo de tal caso (…)”
2. Cas. N° 1927-T-96 , publicada el 16/03/98, señala: (…) “Que en el caso de automotores automotores cuyo derecho de propiedad debe inscribirse en la Dirección General de Circulación Vial, el dominio se acredita con el certifcado o tarjeta de propiedad otor gada por la autoridad competente después de observadas las formalidades legales y el pago de los tributos que gravan dichas transferencias”. 3. Expediente N° 2210-98 LIMA , de fecha 25/06/98 señala: (…) “Que a tenor de los dispuesto por el Art. 947 del C.C., 318
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la transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor”. 4. Cas. N° 415-99 LIMA, “El Registro de Propiedad Vehicular es solamente declarativo, la inscripción no transfere el dominio del bien, sino solamente sirve para que el adquirente adquirente pueda pueda oponer oponer su título título frente frente a terceros. Al respecto, la Corte Suprema ha resuelto: “el hecho de que un vehículo sea un bien mueble registrable, es decir que los derechos que recaigan sobre él sean susceptibles suscep tibles de ser inscritos inscri tos en la ofcina ofcin a correspondiente de Registros Públicos y así obtener la publicidad publici dad y consecuente protección protección de los mismos, mismos, no implica implica que la transferencia de dicho bienes se perfeccione con la inscripción registral”. 5. Cas. N° 2731-2002 LIMA, de fecha
04/06/04; la Sala Civil Permanente Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República, señala en su considerando noveno: “Noveno.- (…) para que sea pertinente el artículo 947 del Código Civil y se tenga por perfeccionada la transferencia conforme a él, es requisito previo la formalización del respectivo contrato de transferencia vehicular y su inscripción en los Registros Públicos para ser constitutiv constitutivo o de derecho” derecho”..
6. CAS. 3805-2006 LIMA , de fecha 12/12/06, la Sala Civil Permanente Permanente de la Corte Suprema de la República resolvió: “la transferencia de la propiedad de un vehículo automotor, en su calidad de bien mueble, se perfecciona con la tradición, ra zón por la cual no tiene efectos efectos constitutiv constitutivos os la inscripción ante los Registros Públicos, por cuanto el artículo 34.1 de la Ley General de Transporte y Tránsito Tránsito Terrestre establece estab lece que la transferencia de la propiedad de vehículos automotores se formaliza mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad Vehicular y el artículo 36 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular Vehicular no le otorga tal calidad.”
7.2. Desarrollo Desarro llo jurisprudencial en el TribuTribunal Fiscal.
En el análisis de las resoluciones del Tribunal Tribunal Fiscal, se aprecia que este Tribunal Tribunal si ha man Volumen Vol umen 7 | Enero 2015
Doctrina práctica tenido tenido una una misma misma posición posición al al señalar señalar que en aplicación del artículo 947 del Código Civil, la transferencia de propiedad vehicular se acredita con la entrega y no con la inscripción en el Registro Vehicular, tal como se detalla a continuación: 1. Expediente 1381-99 , de fecha 14/06/99, señala: (…) “en concordancia
de bienes muebles se efectúa con la tradición, salvo disposición legal diferente.
Sin embargo, a n que la transferencia de propiedad vehicular acceda al Registro debe cumplirse con adjuntar instrumento público respectivo, salvo disposición en contrario que así lo permita.
con el Título I y VIII del Libro IX del Código 8. Conclusiones Civil y el artículo 947 del mismo cuerpo La transferencia de la propiedad de un vehílegal así como la Exposición de Motivos del culo automotor en su calidad de bien mueble Libro de Registros Públicos, la inscripción se perfecciona con la tradición; razón por la de la transferencia vehicular es de carácter cual, no tiene efectos constitutivos la inscripdeclarativo y no constitutivo, pues no existe ción ante los Registros Públicos, por cuanto el norma legal alguna que señale que para que artículo 34.1 de la Ley Ley General de Transporte quede perfeccionada dicha transferencia es y Tránsito Terrestre (Ley N.º 27181), estableestablerequisito la inscripción en el registro respecce que la transferencia de la propiedad de tivo”. vehículos automotores se formaliza mediante 2. Resolución 07191-2-2005 , de fecha su inscripción en el Registro de la Propiedad 24/11/05, señala: (…) “habiendo acredita- Vehicular. En ese sentido, generar supuestos do el recurrente ser propietario del vehículo jurídicos jurídicos no regulados regulados por el ordenamient ordenamientoo antes antes de haberse haberse trabado trabado la medida medida cautelar cautelar jurídico jurídico vigente vigente.. de embargo mediante contrato con frmas Se deberá normar legislativamente un procelegalizadas (…)” dimiento especial cuando las transferencias 3. Resolución 05324-1-2007 , de fecha de propiedad se hayan realizado, en mérito al 19/06/2007, señala: (…) “Procede ampa- artículo 947 del Código Civil y el vendedor no rar la intervención excluyente de propiedad, puede realizar la inscripción de la transferentoda vez que la adquisición del vehículo cia de propiedad, como consecuencia de no materia de embargo por parte del recurrente contar con el acta de transferencia vehicular, vehicular, cumple con los supuestos señalados en los o no recuerda el nombre del comprador para artículos artículos 947º y 948º del Código Civil, al realizar las formalidades de la transferencia haberla recibido de quien manifestó ser su vehicular. propietario propietario y en la medida medida que el documen documen-to que acredita su derecho de propiedad La concordancia exacta de lo que está inscrito adquirió adquirió fecha cierta con anteriorida anterioridad d a la con lo que ocurre en la realidad, es lo único medida de embargo trabada por la Admi- que puede garantizar las ventajas de la publicidad registral que en el caso de los vehículos nistración, (…)”.
7.3. Desarrollo Desarr ollo jurisprudencial en el TribuTribunal Registral.
En los análisis del d el Tribunal Tribunal Registral, Registral , mantiene la línea del Código Civil, por lo cual queda claro que el registro vehicular es declarativo, por lo que no hay vuelta que dar para man tener tener algún tipo tipo de conicto conicto doctrina doctrinall como se ve en la jurisprudencia judicial. Resolución N.º 863-2008-SUNARP863-20 08-SUNARP-TR-L TR-L de 8/15/2008.- La transferencia de propiedad Volumen Vol umen 7 | Enero 2015
automotores no solo es de interés para el adquirente y los terceros, sino del transferente que también puede sufrir graves consecuencias, por la no inscripción del traslado de dodo minio que hubiera efectuado. Resulta necesario difundir, que al acceder a la inscripción ante los Registros Públicos de la transferencia de vehicular se reputará al comprador o adquirente; esto depende de los contratantes, los operadores del derecho y la ciudadanía en general, a n Actualidad Civil
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de lograr que se realice inscripción de la transferencia de propiedad p ropiedad vehicular v ehicular en el registro respectivo. Es necesario entender que la preocupante cantidad de transacciones vehiculares, respec to la transferen transferencia cia de la propiedad, propiedad, indica indica y sobre todo se persigue una nueva normativa
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desde un plano general (Código Civil), para brindar una mayor seguridad a los futuros propietarios, e incluso a terceros civiles que pueden ser lesionados extrajudicialmente extrajudicialmente por dichos bienes, sin tener en cuenta quien ha de ser responsable, dejando la salvedad de operar el SOAT.
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Nos preguntan y contestamos contestamos
NOS PREGUNTAN Y CONTESTAMOS Contenido CONSULTA
¿Qué es la presentación cautiva de los partes notariales?
CONSULTA La señora Carmen Benavides de Rojas presentó ante los Registros Públicos la solicitud de inscripción de una donación de un inmueble ubicado en el distrito de San Miguel. Para tal efecto suscribió la solicitud correspondiente y adjuntó el testimonio de la escritura pública de dicho contrato. La registradora que tuvo a su cargo la calicación del referido título le denegó la inscripción, por considerar que no estaba autorizada para presentar dicha documentación ante el registro, precisando además que debe presentarse parte notarial y no un testimonio, pues estamos frente frent e un caso de presentación cautiva. cau tiva. Teniendo Teniendo en cuenta lo señalado nos consultan quién es la persona legitimada para presentar un instrumento público notarial que contiene un acto inscribible en el Registro de Predios.
De conformidad con la Séptima Disposición Complementaria, Transitoria y Final del Decreto Legislativo N.° 1049, las solicitudes de inscripción ante el Registro de Predios, deben ser presentadas por el notario o sus dependientes; teniendo como excepción la presentación y tramitación por persona dis tinta, tinta, cuando el notario notario lo autoriza autoriza a solicitud solicitud de los otorgantes del acto o contrato. A esto la doctrina lo conoce como la presentación cautiva del parte notarial. En el presente caso, en tanto Carmen Benavides de Rojas no esté autorizada para dejar el parte notarial por el propio notario no estará legitimada solicitar una inscripción ante el Registro de Predios. El artículo 2 del Decreto Legislativo N.º 1049, Decreto Legislativo del Notariado establece que el notario es el profesional del derecho que está autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante él se celebran. Para ello formaliza la voluntad de los otorgantes, re Volumen Vol umen 7 | Enero 2015
s o m a t s e t n o c y n a t n u g e r p s o N
dactando los instrumentos a los que conere autenticidad, conserva los originales y expide los traslados correspondientes. correspondientes. Conforme a lo señalado en dicha disposición, se puede apreciar que el Estado le ha delegado1 al Notario no solo el ejercicio público de la consolidación de la fe pública, sino también la irradiación de la seguridad jurídica en la sociedad2. Por ello, su ejercicio debe llevarse 1 Al respecto se ha señalado que: “La fe pública es un atributo atributo del Estado Estado que tiene tiene en virtud virtud del ius imperiu imperium my es ejercida a través de los órganos estatales y del notario. (…)”. PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO, Bernardo, Derecho Notarial, Quinta Edición, Edit. Porrua S.A.,
México, 1991, pág. 162. 2 Acertadamente se ha dicho que el notario cumple una función cautelar, en tanto: “La actividad del notario es pues esencial para el ejercicio pacíco del Derecho”. BECERRA PALOMINIO, Carlos Enrique. Alcances de la Función Notarial y sus relaciones con la moral. En Notarius. Revista del Colegio de Notarios de Lima, Año 11, Lima, 2001, p. 61. Actualidad Civil
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a cabo bajo la supervisión del Estado y en esa de identidad de la persona que se encargará medida debe buscarse todos los mecanismos del trámite. No obstante, la Séptima Dispoque coadyuven a la certidumbre y la conanza sición Complementaria Transitoria y Final en el ámbito de las contrataciones y el tráco del Decreto Legislativo N.º 1049 regula el jurídico jurídico de los bienes. bienes. supuesto de excepción5. De otro lado, entre que el notario autoriza un De acuerdo con lo señalado en dicho dispoinstrumento público y se presenta el corres- sitivo, el notario al expedir el parte notarial pondiente traslado notarial (parte notarial) debe consignar la circunstancia de que dicho al registro, pueden presentarse situaciones traslado será presentado y tramitado por en las que personas inescrupulosas pretendan pretendan persona distinta a él o sus dependientes, inadulterar, falsicar, o desnaturalizar dicho dicando para tal efecto el nombre y número instrumento. del documento nacional de identidad de la persona que se encargará del trámite. En ese sentido, la presentaci presentación ón cautiva cautiva de los partes notariales a que se reere la Séptima De congurarse dicho supuesto, la norma Disposición Complementaria, Transitoria y prevé como obligación del registro vericar, Final del Decreto Legislativo N.° 1049 3, está bajo responsabilidad, que el presentante sea referida a que las solicitudes de inscripción la persona señalada en el parte notarial y que presentadas al Registro de predios o al Registro Registro cuenta con la debida procedencia. Es decir, de mandatos y poderes, deben ser presenta- que se haya identicado en forma adecuada a das por el notario o sus dependientes 4. la persona que va a presentar el parte notarial Sin embargo, dicha norma prevé que en al registro. casos excepcionales, a solicitud de los En el presente caso, en tanto Carmen Benaviotorgantes del acto o contrato, tales partes des de Rojas no esté autorizada para dejar el notariales puedan ser presentados por algu- parte notarial por el propio notario no estará na otra persona designada por este, siendo legitimada solicitar una inscripción ante el que en este caso el notario debe consignar Registro Registro de Predios. esta circunstancia en el parte indicando el nombre y número del documento nacional Base legal: - Código Civil: Art. 2010° 3 Las razones por las que que se ha emitido una disposición Decreto Legislativo del Notariado: Arts. 147 de tal naturaleza parecen ser las mismas que motivaal 153. ron la expedición del D. S. N.º 036-2011-JUS – no se
cuenta con una exposición de motivos ofcial del D. Leg. 1049- (que entre otros temas, reguló la presentación
cautiva del acta notarial de transferencia vehicular ante el Registro de Propiedad Vehicular), esto es, la necesidad de adoptar medidas conducentes a evitar la falsicación de documentos, así como la necesidad de otorgar las máximas garantías a n de que los docudocumentos que acceden al Registro contengan la certeza de la participación de las personas intervinientes. 4 Así, conforme a dicha disposición normativa, se puede determinar quién es la persona legitimada para solicitar la inscripción de un acto en los Registros de Predios y de Mandatos y Poderes, en mérito de un parte notarial.
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5 “Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, los partes notariales podrán ser presentados y tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes. En este caso, el notario al expedir el parte deberá consignar en este el nombre completo y número de documento de identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación de dicho parte y la procedencia legitima del parte. La ocina registral ante la cual se presente el título vericará, bajo responsabilidad, que el presentante sea la persona señalada en el parte notarial y la debida procedencia.”
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Reseña de jurisprudencia jurisprudencia
RESEÑA DE JURISPRUDENCIA Calificación de prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial
Res. N.º 1934-2014-SunarpTr-L
RES. N.º 1934-2014-SUNARP-TR-L 1934-2014-SUNARP-TR-L Procedimiento
Procedimiento de inscripción registral
Decisión
Revoca la observación y dispone su inscripción
Normas aplicables
Código Civil: Artículo 952 Código Procesal Civil: Artículo 504 Ley N.° 27157: Artículos 7 y 21 Ley N.° 27333: Literal k) del artículo 5 Reglamento General de los Registros Públicos: Literal a) del artículo 32 Directiva Nº 013-2003-SUNARP-SN: Numeral 5.2
a i c n e d u r p s i r u j e d a ñ e s e R
Fundamentos jurídicos - La prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial constituye un relevantes mecanismo que incorporó la Ley N.° 27157 con la nalidad de permitir que los propietarios de edicaciones construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuente con declaratoria de fábrica, fábrica , independización o reglamento interno, puedan sanear su situación legal.
- Las instancias registrales pueden vericar la adecuación del del título presentado con los asientos de inscripción de la partida registral, y en forma complementaria los títulos archivados. archivados. - En el presente caso, si bien el registrador advierte la falta de coincidencia en la descripción del inmueble inscrito, el Tribunal Registral ha determinado de manera indubitable que el área a prescribir forma parte del predio matriz inscrito en la partida electrónica N.° 49042955 del d el Registro de Predios de Lima. En tal sentido, al haberse determinado la adecuación registral antes, no cabe denegar la inscripción.
TEXTO DE LA CASACIÓN
TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN N.° - 1934 -2014-SUNARP-TR-L Lima, 15 de octubre de 2014
APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)
: : : : :
ALEJANDRO CÁCERES ESPINOZA 447711 del 8/5/2014. H.D.T N.° 348 del 4/8/2014. Predios de Lima Prescripción adquisitiva de dominio
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Derecho Notarial Notarial y Registral Registral SUMILLA: ADECUACIÓN DE LA IDENTIFICACIÓN DEL BIEN INMUEBLE CON EL ANTECEDENTE REGISTRAL “Uno de los aspectos de la calicación registral regis tral es verivericar la adecuación del título con el antecedente registral. Así, cuando se trate de la calicación calicación de prescripción prescripción adquisitiva de dominio, los datos que obren en los documentos que se presenten deberán adecuarse al antecedente antecedente registral, entendiéndose entendiéndose dicha adecuación adecuación como la certeza de que se trata del mismo inmueble.”
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN INSCRIPC IÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial por la sucesión intestada de Alejandro Marcos Cáceres Neyra conformada por María Luzmila Espinoza Espinoza Roca Vda. de Cáceres, Alejandro Cáceres Espinoza, Katia Cáceres Espinoza y Marco Tulio Cáceres Espinoza, sobre el predio conformado por parte del lote N.° 2 y lote N.° 3 de la manzana “X1” de la Asociación de Pequeños Pequeños Agricultores de Zapallal, altura del km. 35 de la carretera Panamericana Panamericana Norte, margen derecha de la ruta Lima – Ancón -, distrito de Puente Piedra, provincia y departamento de Lima; con un área de 4,521.50 m2 que forma parte de un área de mayor extensión inscrita en la partida electrónica Nº 49042955 del Registro de Predios de Lima. Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos: - Parte notarial de la escritura pública de prescripción adquisitiva de dominio del 23/1/2014, otorgada ante el notario de Lima Carlos Antonio Herrera Carrera.
-
Acta protocolar protocolar de recticación y raticación del 15/3/2014, otorgada ante el notario de Lima
-
Carlos Antonio Herrera Carrera. Parte notarial de la escritura pública de reconocimiento de derecho de propiedad propiedad del
-
28/4/2014, otorgada ante el notario de Lima Marco Antonio Pacora Bazalar. Plano de zonicación - distrito de de Puente Piedra (Plano (Plano 1922-Z-2014-MML/ 1922-Z-2014-MML/GDU-SPHU/ GDU-SPHU/ DC- Exp. N° 158833-2014) visado por la Gerencia de Desarrollo Urbano, Subgerencia de Planeamiento y Habilitaciones Urbanas y la División de Certicaciones de la Municipalidad
-
Metropolitana de Lima. Escrito del 2/4/2014 suscrito por el notario de Lima Carlos Herrera Carrera, al que se adjunta
-
Subsanación del 17/6/2014 donde se acompañan los siguientes documentos:
copia simple de la Resolución N° 127-2003-SUNARP-Z.R.N°IX/GR del 25/2/2003.
*
Escrito del 16/6/2014 suscrito por Alejandro Cáceres Espinoza, con rma certicada ante
*
el notario de Lima Carlos Herrera Carrera, el 17/6/2014. Copia simple del Documento Nacional de Identidad de Alejandro Cáceres Espinoza.
* -
Certicado de zonicación y vías N° 992-2014-MML-GDU-SPHU 992-2014-MML-GDU-S PHU del 30/5/2014 expedido por la Gerencia de Desarrollo Urbano, Subgerencia de Planeamiento y Habilitaciones Urbanas y la División de Certicaciones de la Municipalidad Metropolitana de Lima .
Subsanación del 23/7/2014 donde se acompañan los siguientes documentos: * Escrito del 22/7/2014 suscrito por Ana Gabriela Pérez Diestra. * Copia simple del Documento Nacional de Identidad de Ana Gabriela Pérez Diestra.
* *
Certicado Certicad o de zonicación zonicaci ón y vías N° 1328-2014-MML-GDU-SPHU 1328-2014-MM L-GDU-SPHU del 21/7/2014 expedi do por la Gerencia de Desarrollo Urbano, Subgerencia de Planeamiento y Habilitaciones Urbanas y la División de Certicaciones de la Municipalidad Metropolitana de Lima . Plano de zonicación - distrito de Puente Piedra (Plano 2592-Z-2014-MML/GDU-SPHU/ DCC. Exp. N° 210823-2014) visado por la Gerencia de Desarrollo Urbano, Subgerencia de Planeamiento y Habilitaciones Urbanas y por la División de Certicaciones de la Municipalidad Metropolitana de Lima.
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Reseña de jurisprudencia jurisprudencia Asimismo, Asimismo, forma parte del presente título:
-
Informe Técnico N° 8529-2014-SUNARP-Z.R.N°IX/OC del 14/5/2014 emitido por la arquitecta de catastro Mercedes Cecilia Calosi Barrantes.
-
Informe Técnico N° 11854-2014-SUNARP-Z.R.N°IX/OC del 27/6/2014 emitido por la arqui tecta de catastro catastro Mercedes Mercedes Cecilia Cecilia Calosi Calosi Barrantes Barrantes.. Con el escrito de apelación se adjuntan los siguientes documentos:
-
Copia simple de la esquela de observación del 4/8/2014. Copia simple del tomo 51 de fojas 375 al 378 y la partida electrónica N° N° 49042955 del Registro de Predios de Lima (Páginas 5, 22, 27, 28, 292, 342 y 343).
II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Elmer Arnaldo Jaimes Jaimes observó el título en los siguientes términos: términos:
Señor(es): Del último reingreso subsiste parcialmente la observación anterior en el siguiente sentido: Según el art. 32 del Reglamento Reglamento General de los Registros Públicos la calicación registral, entre otros aspectos, implica confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma. En ese sentido, la identicación del área a prescribir debe adeade cuarse a la descripción del inmueble inscrito, de tal manera que si no se ha registrado la habilitación urbana no será factible inscribir a los predios que se independizan, identicándolos con manzana y lote. En ese sentido, el título presentado debe adecuarse a la partida registral en lo referente a la identicación del predio inscrito. En el presente título, en el parte notarial, inclusive en la declaración notarial notar ial de prescripción adquisitiva de dominio (que se encuentra en el acta protocolar de recticación r ecticación y raticación del 15/3/2014) se identica al predio prescrito como com o sito sobre parte de los lotes N° 2 y 3, Mz. “X1”, calle Santa Gabriela, de la Asociación de Pequeños Agricultores de Zapallal, altura del km. 35 de la carretera Panamericana Norte, margen derecha de la ruta Lima Ancón; sin embargo, el inmueble inscrito en la partida registral N° 49042955 se identica como fundo rústico Copacabana situado en el Valle de Carabayllo. Por tanto, a n de inscribir inscr ibir el presente título no existe adecuación en la identicación del predio con la partida registral citada. Se deja constancia que toda modicación y/o subsanación deberá efectuarse siguiendo la misma formalidad con la que fue otorgado el documento original. BASE LEGAL: Ley 27157 y su Reglamento D.S. 035-2006-VIVIENDA, Reglamento General de los Registros Registros Públicos y Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios”.
III. FUNDAMENTOS FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN APEL ACIÓN El recurrente sustenta su recurso de apelación, sobre la base de los siguientes fundamentos:
-
-
No existe existe tal inadecuación registral, ya que en los escritos presentados hemos identicado al predio como terreno ubicado sobre parte de los lotes N° 2 y N° 3 de la manzana “X-1”, calle Santa Gabriela de la Asociación de Pequeños Agricultores de Zapallal, altura del Km. 35 de la Carretera Panamericana Norte, margen derecha de la ruta Lima -Ancón-; siendo la partida matriz N° 49042955 correspondiente al Fundo Copacabana situado en el valle de Carabayllo, distrito de Puente Piedra, provincia y departamento de Lima, tal como se consigna en el antecedente registral correspondiente. A lo largo de estos años la denominación de la partida matriz ha ha cambiado al suprimirse la palabra rústico como es de verse de los asientos registrales.
IV. IV. ANTECEDENTE ANTECE DENTE REGISTRAL RE GISTRAL Tomo 51 de foja 375 que continúa en la cha N° 1152641 y prosigue en la partida electró nica N° 49042955 del Registro de Predios de Lima. El predio matriz denominado Fundo Copacabana se encuentra ubicado en el valle de Carabayllo, distrito de Puente Piedra, provincia y departamento de Lima e inscrito en el tomo 51
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de foja 375 que continúa en la cha N° 1152641 que continúa en la partida electrónica N° 49042955 del Registro de Predios de Lima. - En el asiento 22 de foja 406 del tomo 220 corre inscrito inscrito el dominio dominio de la Compañía Agrícola de Lima Limitada.
-
En el asiento D00058 de la citada partida corre inscrita la anotación preventiva de prescripción prescripción adquisitiva de dominio solicitada por el notario de Lima Carlos Herrera Carrera, respecto de un área de 4,521.50 m2. ubicado sobre parte del lote N° 2 y N° 3 de la Asociación de Pequeños Agricultores de Zapallal, altura del km. 35 de la carretera Panamericana Norte, distrito de Puente Piedra, provincia y departamento de Lima. (T.A. N° 999412 del 25/11/2011).
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal (s) Rocío Zulema Peña Fuentes. Con el informe oral de la abogada Sussie Gal´Lino Delgado. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
-
¿Qué se entiende por adecuación de la identicación identicació n del inmueble con el antecedente registral?
VI. ANÁLISIS 1. La prescripción adquisitiva o usucapión es la adquisición del derecho de propiedad de una cosa por efecto de la posesión prolongada durante cierto plazo. En virtud de esta gura jurídica, quien ejerce la posesión por determinado plazo y bajo ciertas condiciones se convierte en su propietario. El fundamento de la prescripción adquisitiva radica en la necesidad de brindar
certidumbre a los derechos, dar jeza a las situaciones jurídicas y, y, nalmente, otorgar seguridad jurídica jurídica al tráco tráco de bienes.
La usucapión es un modo modo originario de adquirir la propiedad, propiedad, en tanto la adquisición no se sustenta en ningún derecho anterior; es decir, el usucapiente no hace suyo el bien porque
el que lo tenía se lo transera, sino que se convierte en propietario en virtud a la posesión (pacíca, pública y como propietario) que ejerce sobre el predio durante determinado período
de tiempo. 2. Conforme al artículo 952 del Código Código Civil, quien adquiere un bien por por prescripción puede entablar proceso judicial para que se le declare propietario. La norma añade que la sentencia que accede a la petición pet ición es título para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento a favor del antiguo propietario. 3. La prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial notarial constituye uno de los me-
canismos simplicados que incorporó la Ley N° 27157 con la nalidad de permitir que los propietarios de edicaciones construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra
o que no cuente con declaratoria de fábrica, independización o reglamento interno, puedan sanear su situación legal. De conformidad con el artículo 7 concordado con el artículo 21 del mencionado dispositivo, la prescripción adquisitiva notarial es procedente en el supuesto que el poseedor carezca de título de propiedad o cuando el terreno esté inscrito a nombre
de persona diferente del vendedor, debiendo demostrar posesión continua, pací ca y pública
como propietario durante 10 años. Dicho trámite, regulado inicialmente1 por los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil y por los artículos 35 al 43 del Reglamento de la Ley N° 27157, aprobado a probado por Decreto 2 Supremo N° 008-2000-MTC , fue precisado por el artículo 5 de la Ley N° 27333, norma que dispuso que el procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el artículo 21 de la Ley N° 27157 se tramitará como asunto no con tencioso tencioso de compet competencia encia notarial notarial y se regirá regirá por por lo establecido establecido en las las disposicione disposicioness general generales es
1
Artículo 21 de la Ley N° 27157: La prescripción adquisitiva a la que se reere el presente título es declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se reere el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artículo 5 de la presente Ley. 2 El TUO del Reglamento Reglamento de la Ley N° 27157 ha sido sido aprobado mediante D.S. N° 035-2006-VIVIEND 035-2006-VIVIENDA. A. 326
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Reseña de jurisprudencia jurisprudencia de la Ley N° 26662, en todo lo que no contravenga lo dispuesto en la Ley N° 27157 y en la norma citada. Asimismo, mediante Ley N° 27333 se amplió el ámbito de aplicación de la prescripción adquisitiva notarial, estableciendo que puede recaer sobre terrenos ubicados en zonas urbanas
que no cuenten con edicaciones, según se señala en su literal k) del artículo 5. 4. Mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Registros Públicos Nº 490-2003-SU NARP/SN se aprobó la Directiva Nº 013-2003-SUNARP-SN. Esta norma, como señala en su parte considerativa, fue expedida a efectos de uniformizar los criterios de calicación registral en asuntos no contenciosos de competencia notarial, especícamente en lo que concierne,
entre otros, al procedimiento de declaración de prescripción adquisitiva de dominio regulado por la Ley Nº 27157, su Reglamento y la Ley Nº 27333, referidas en los puntos precedentes.
Conforme a ello, el numeral 5.2 de la Directiva Nº 013-2003-SUNARP-SN establece que: “El Registrador calicará los títulos referidos a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio (...) como asuntos no contenciosos contenc iosos de competencia notarial, teniendo en cuenta cuent a lo previsto en el artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos (...)”, precisando precisando que que “(...) no será materia de calicación la validez de los actos procedimentales que, en virtud de lo previsto en la Ley Nº 27333 y normas complementarias, son de competencia del Notario, ni el fondo o motivación de la declaración notarial”. Lo expresado se sustenta en el artículo 5 de la Ley Nº 27333 y el artículo 12 de la Ley Ley N.º 26662 (Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos), en virtud de los cuales el documento notarial en el que obra la declaración notarial de prescripción adquisi-
tiva de dominio dominio es es auténtico auténtico y produce produce todos todos sus efectos mientras mientras no se rectique rectique o declare declare
judicialmen judicialmente te su invalid invalidez. ez. En aplicación de dicha dicha norma norma que es de obligatorio obligatorio cumplimiento, cumplimiento, según señala el punto I
de la Directiva Nº 013-2003-SUNARP-SN, no corresponde a las instancias registrales vericar
el cumplimiento y validez de los actos procedimentales previos a la declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio ni el fondo o motivación de la misma. Sin embargo, sí
corresponde a las instancias registrales vericar la adecuación del título presentado con los
asientos de inscripción de la partida registral, así como también de manera complementaria con los antecedentes registrales (títulos archivados), según se señala en e n el literal a) del artículo ar tículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos. Con este mismo mismo criterio se ha pronunciado pronunciado esta instancia a través de las Resoluciones
N.° 677-2006-SUNARP-TR-L 677-2006-SUNARP-TR-L del 31-10-2006, N.° 770-2006-SUNARP-TR-L 770-2006-SUNARP-TR-L del 11-12-2007, N.° 997-2007-SUNARP –TR-L del 20-12-2007 y N.° 144-2009-SUNARP-TR-L 144-2009-SUNARP-TR-L del 30/1/2009.
5. De otro lado, el décimo octavo precedente de observancia obligatoria aprobado aprobado en el X Pleno realizado los días 8 y 9 de abril del 2005, señala: “IDENTIFICACIÓN DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA La discrepancia en cuanto a la identicación de un bien objeto del contrato de transferencia materia de la solicitud de inscripción, será objeto de observación obser vación siempre que no existan otros
elementos sucientes que permitan la identicación del mismo”.
6. En el caso materia de análisis, el Registrador denegó la inscripción tras advertir inadecuación entre la descripción del predio del título submateria y la contenida en la partida registral. Ahora bien, de la revisión de la documentación presentada se aprecia lo siguiente: En la escritura pública de prescripción adquisitiva de dominio del 23/1/2014, se aprecia lo siguiente:
“(…) SEGUNDO.- QUE, POR EL PRESENTE ACTO, SOLICITAMOS QUE USTED EN SU OPORTUNIDAD OTORGUE LA ESCRITURA PÚBLICA EN LA QUE SE NOS DECLARE PROPIETARIOS POR PRESCRIPCIÓN SOBRE EL TERRENO DE 4,521.50 M2 (CUA ( CUATRO TRO MIL QUINIENTOS VEINTIUNO PUNTO CINCUENTA METROS CUADRADOS), UBICADO SOBRE PARTE DEL LOTE NÚMERO DOS (02) Y LOTE NÚMERO TRES (03) DE LA MANZANA X-1 (EQUIS UNO), DE LA ASOCIACIÓN DE PEQUEÑOS PEQUEÑO S AGRICULTORES DE ZAPALLAL, ALTURA ALTURA DEL KM. 35 DE LA CARRETERA
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Derecho Notarial Notarial y Registral Registral
PANAMERICANA NORTE, MARGEN DERECHA DE LA RUTA LIMA- ANCÓN EN EL DISTRITO DE PUENTE PIEDRA, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA. DEJANDO CONSTANCIA CONSTANCIA QUE EL REFERIDO INMUEBLE SE ENCUENTRA ENCUENTRA SOBRE PARTE PARTE DE UNO DE MAYOR EXTENSIÓN REGISTRADO A NOMBRE DE LA COMPAÑÍA AGRÍCOLA AGRÍCOLA LIMA, EN LA LA FICHA NÚMERO 1152641 QUE CONTINÚA EN LA PARTIDA N° 49042955 DEL REGISTRO DE PREDIOS DE LIMA, (…). (…)”. (El resaltado es nuestro) En el acta protocolar de recticación y raticación del 15/3/2014 , se advierte lo siguiente: “(…) ACTA ACTA DE DECLARACIÓN DECLARACIÓN DE PROPIEDAD POR PRESCRIPCIÓN PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA ADQUISITIVA DE DOMINIO (…) PARA QUE SE DECLARE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO A FAVOR DE LOS SOLICITANTES DEL INMUEBLE UBICADO SOBRE PARTE DEL LOTE NÚMERO DOS (02) Y LOTE NÚMERO TRES (03) DE LA MANZANA X-1(EQUIS UNO), DE LA ASOCIACIÓN DE PEQUEÑO AGRICULTORES AGRICULTORES DE ZAPALLAL, ZAPALLAL, ALTUR ALTURA A DEL KM. 35 DE LA CARRETERA CARRETERA PANAMERICANA PANAMERICANA NORTE, MARGEN DERECHA DE LA RUTA LIMA - ANCÓN EN EL DISTRITO DE PUENTE PIEDRA, CON UN ÁREA DE 4,521.50 M2. (CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTIUNO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECÍMETROS CUADRADOS) INSCRITA DENTRO DE UN ÁREA DE MAYOR EXTENSIÓN EN LA PARTIDA 49042955 49042955 DEL REGISTRO DE PREDIOS DE LIMA; (…). (…)”. (El resaltado es nuestro). nuest ro). En el certicado de zonicación y vías N° 1328-2014-MML-GDU-SPHU 1328-2014-MML-GDU-S PHU del 21/7/2014 , se aprecia lo siguiente:
“(…) DATOS DEL TERRENO Área: 4,521.50 m 2. Ubicado: CALLE SANTA GABRIELA, ALTURA ALTURA DEL KM. 35 DE LA CARRETERA PANAMERICANA NORTE, MARGEN DERECHA DE LA RUTA LIMA-ANCÓN. Parcela: U.C: Manzana: X-1 Lote: parte del lote N° 2 y 3 FUNDO COPACABANA SITUADO EN EL VALLE DE CARABAYLLO CARABAYLLO Distrito de: PUENTE PIEDRA Provincia y Departamento de Lima. (…)”. (El resaltado es nuestro)
7. Por otro otro lado, de la revisión de la partida electrónica N° 49042955 del Registro Registro de Predios de Lima tenemos que el predio matriz denominado Fundo Copacabana, se encuentra ubicado en el Valle de Carabayllo, distrito de Puente Piedra, provincia y departamento de Lima.
A su vez, en el asiento asiento D00058 de la la partida partida antes antes referida referida corre inscrita la anotación anotación preventiva prescripción adquisiti adquisitiva va de dominio submateria, submateria, cuyo asiento se extendió en mérito del título de prescripción archivado N° 999412 del 25/11/2011, siendo su contenido el siguiente:
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“MEMORIA DESCRIPTIVA DEL PLANO PERIMÉTRICO (…) UBICACIÓN: Predio de 4,521.50 m 2 ubicado sobre parte del lote N° 02 y N° 03 de la manzana X-1 de la Asociación de Pequeños Agricultores Agricultores de Zapallal, Zapallal, altura altura del km. 35.00 35.00 de la carretera panamericana norte, margen mar gen derecha de la ruta Lima - Ancón en el distrito de Puente Piedra, provincia provinc ia y dpto. de Lima. ANTECEDENTES REGISTRALES: Ficha N° 1152641 que continúa en la partida N° 49042955 de la Zona Registral N° IX-Sede Lima. (…)”. (El resaltado es nuestro).
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Reseña de jurisprudencia jurisprudencia 8. De acuerdo a lo señalado, podemos advertir que en la escritura pública del 23/1/2014 y en el acta protocolar del 15/3/2014 consta que el área a prescribir se encuentra ubicada sobre parte del lote N° 2 y lote N° 3 de la manzana X-1 de la Asociación de Pequeños Agricultores Agricultores de Zapallal, altura del km 35 de la carretera Panamericana Norte, distrito de Puente Piedra, el cual forma parte de un área de mayor extensión inscrita en la partida matriz N° 49042955 del Registro de Predios de Lima.
Aparentemente, la descripción de la ubicación del área a prescribir diere de la que consta inscrita en la partida matriz antes señalada. Sin embargo, podemos apreciar que en la escri-
tura pública pública del 28/4/2014 28/4/2014 y en el certicado certicado de zonicación zonicación y vías del del 21/7/2014 21/7/2014 además además se indica que el área submateria forma parte del Fundo Copacabana situado en el valle de
Carabayllo, lo cual coincide plenamente con la información contenida en la partida matriz N° 49042955 del Registro de Predios de Lima. Asimismo, en la escritura pública del 23/1/2014 consta que el titular registral del predio matriz es la Compañía Agrícola Lima, información que guarda concordancia con la partida electrónica antes citada (asiento 22 de fojas 406 del tomo 220 del Registro de Predios). Finalmente, el Registrador debió tener en cuenta al calicar el título el título submateria, la documen tación contenid contenida a en el título archivado archivado N° 999412 999412 del 25/11/2011, 25/11/2011, el cual dio dio origen a la anotación preventiva de prescripción adquisitiva de dominio donde se ha determinado de manera indubitable que el área a prescribir forma parte del predio matriz inscrito en la par tida electrónica N° 49042955 del Registro de Predios de Lima, según consta del numeral 6 del
informe técnico Nº 00010-2012-SUNARP-Z.R.NºIX-OC del 2/1/2012. Cabe señalar que el
área que se prescribe es la misma tanto en la documentación que se adjunta como en la que dio mérito a la anotación preventiva. 9. En ese orden de ideas, tal como como hemos hemos mencio mencionad nado o en párrafo párrafoss precede precedente ntess uno de los aspectos
de la calicación registral es vericar la adecuación del título presentado con los asientos de
inscripción de la partida registral y de manera complementaria complementari a con los antecedentes registrales.
Así, cuando se trate de la calicación de prescripción adquisitiva de dominio, los datos que obren en los documentos presentados, deberán ser concordantes entre sí y adecuarse al contenido de los asientos de inscripción de la respectiva partida electrónica y complementariamente complementariamente al de los títulos archivados que han dado mérito a la extensión de dichos asientos. En tal sentido, podemos concluir que al haberse determinado la adecuación registral antes referida, no cabe denegar la inscripción. 10. Respecto a la descripción del predio con manzana y lote, se deja constancia que de conformidad con el literal b) del artículo 5 de la Ley Nº 27333, la solicitud solicitu d de prescripción adquisitiva debe contener los requisitos previstos en los incisos 1), 2) y 3) del artículo 505 del Código Procesal Civil. El inciso 2) de este último artículo señala que la demanda (o solicitud notarial) debe contener la descripción del bien con la mayor exactitud posible. En este caso, el predio ha sido descrito como como parte del lote número dos (02) (02) y lote número número tres (03) de la manzana X-1 (equis uno), de la Asociación de Pequeños Agricultores de Zapallal, altura del Km. 35 de la carretera Panamericana Norte, margen derecha de la ruta Lima- Ancón en el distrito de Puente Piedra, provincia y departamento de Lima, de esa forma se ha
identicado al predio en la tramitación del procedimiento notarial, habiéndose declarado la propiedad del bien identicado de esa forma. Entonces, no cabe realizar cuestionamiento
respecto de la validez de la tramitación del procedimiento en ese extremo. Más aún, cuando para la inscripción de la desmembración no resulta exigible ningún trámite municipal, de conformidad con el artículo 4 de la Ley Nº 27333. Por lo que no se podría exigir la previa inscripción de habilitación urbana alguna. Conforme lo expuesto, corresponde revocar la observación formulada por el Registrador. Registrador. 11. El artículo 152 del Reglamento General de los Registros Públicos dispone expresamente que cuando se interpone recurso de apelación el Registrador deberá efectuar su anotación en la partida registral respectiva. En este este caso, el Registrador Registrador no ha extendido extendido la anotación anotación del del recurso recurso de apelación en la partida electrónica N° 49042955 del Registro de Predios de Lima, anotación que deberá efectuarse.
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Con la intervención de las Vocales (s) Andrea Paola Gotuzzo Vásquez y Rocío Zulema Peña Peña
Fuentes, autorizadas mediante Resoluciones Nº 165-2014-SUNARP/PT del 7/7/2014 y N.º 236-2014-SUNARP/PT del 6/10/2014, respectivamente. Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN 1. REVOCAR la observación formulada por el Registrador Público del Registro de Predios de Lima al título señalado en el encabezamiento y DISPONER su inscripción, conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la presente resolución, previo pago de los derechos registrales en caso c aso de corresponder. corresponder. 2. DISPONER la anotación del recurso de apelación en la partida electrónica elect rónica N° 49042955 del Registro de Predios de Lima. Regístrese Regístrese y comuníquese.
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral
ANDREA PAOLA PAOLA GOTUZZO VÁSQUEZ Vocal (s) del Tribunal Registral
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ROCÍO ZULEMA PEÑA FUENTES Vocal (s) del Tribunal Registral
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