Método de Ross - Heidecke
El méto método do de Ross Ross Heid Heidec ecke ke ha sido sido dise diseñad ñado o excl exclus usiv ivam ament ente e para para calcular la depreciación en la valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la consideración del estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la realidad. Este método es exclusivo para la valoración de construcciones e inclue dos aspectos !undamentales "ue son la depreciación por edad por estado. Este método considera los si#uientes principios básicos$ •
•
•
%a depreciación es pérdida de valor "ue no puede ser recuperada con #astos de mantenimiento. %as reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien. &n bien re#ularmente conservado se deprecia de modo re#ular, en tanto "ue un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.
'u !órmula de depreciación ()* es la si#uiente
)onde x + edad de la construcción n + vida til probable de la construcción -ara -ara determ determina inarr direct directame amente nte el valor valor actual actual depreci depreciado ado de una edi!ic edi!icaci ación ón debemos aplicar la si#uiente !órmula
)onde VA = valor actual
n + valor de nuevo para la edi!icación x + edad actual n + vida til probable E + !actor de bueno
-ara la aplicación de este método, R/'' HE0)E12E de!ine 3 cate#or4as de estados de conservación con cuatro cate#or4as intermedias, atribuendo a cada una de ellas coe!icientes propios; veamos la si#uiente tabla$
TABLA Nº 1 DEPRECIACIÓN POR ESTADO
TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO
E'56)/'7879
1/:)010/:E' <'016'
1%6'001610=: :/R>6%
1/E01. )E-RE1.
:&E/ 7
:o ha su!rido ni necesita reparaciones
=ptimo?/
@@
>u bueno?>A
@,@BC
Aueno A
C,3C
0ntermedio?0
,@F
Re#ular?R
7,7@
)e!iciente?)
BC,C@
>alo?>
3C,@
RED&%6R C
B
Re"uiere o ha recibido reparaciones sin importancia
Re"uiere reparaciones 'imples
G
Re"uiere reparaciones importantes
1[1] La numeración de los rangos es para efecto del programa de valoración.
3
Re"uiere muchas reparaciones importantes
>u >alo?>>
IC,C@
'in alor + alor de
)emolición?)>
7@@
)emolición
Definiciones de los estados:
A continuación, ! !nuncian lo conc!"to corr!"on#i!nt! a lo !ta#o utili$a#o !n la ta%la ant!rior, #! acu!r#o con la Di"oición &!n!ral Nº1'())), !*iti#a "or !l Ór+ano #! Nor*ali$ación Tcnica-
Optimo:&na construcción en estado óptimo es a"uella "ue no ha su!rido ni re"uiere reparaciones de nin#n tipo. Bueno:
&na construcción en estado bueno es a"uella "ue re"uiere o ha recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de !isuras en repellos, !iltraciones de a#ua sin importancia en tuber4as techos, cambios en pe"ueños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas otros.
Regular:
&na construcción en estado re#ular es a"uella "ue re"uiere reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventaner4a, otros.
Malo:
&na construcción en estado malo es a"uella "ue re"uiere reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecánicas, otros.
Muy malo: &na construcción en estado mu malo es a"uella "ue re"uiere de muchas reparaciones importantes en !orma inmediata de no recibirlas en poco tiempo, estará en estado de demolición.
-ara e!ectos de aplicación del >étodo de Ross?Heidecke en el modelo de valoración de construcciones, se han considerado nicamente los estados enunciados anteriormente, con la !inalidad de simpli!icar el procedimiento. -ara obtener el !actor de bueno (E*, de acuerdo con el coe!iciente de depreciación de la tabla anterior, debe restarse de 7@@ el coe!iciente correspondiente lue#o dividir por 7@@ el resultado.
Ejemplo )eterminar el valor actual de un edi!icio de 73 años de edad, cuo estado de conservación es A&E:/, al cual se le ha determinado una vida probable de @ años un valor de reposición nuevo de J I@ @@@,@@ el metro cuadrado. 6plicando la !órmula anterior se tiene
)e lo anterior
n + J I@ @@@,@@ KmL
x + 73 años n + @ años E + !actor de bueno )e acuerdo con la tabla anterior, el coe!iciente de depreciación por estado es de C,3C$
-or consi#uiente,
6 + J3I 3IG,@@KmL
-or tanto, el valor por metro cuadrado actual depreciado para el edi!icio es de J3I 3IG,@@ el metro cuadrado, de acuerdo con la !órmula. 'in embar#o, el perito puede redondear este valor a J 3I 3@@,@@ KmL.
