Costo-Reposición-Diplomado-PUC-201101

Método de Tasación Tasación Costo Reposición

Ing. Teodosio C. Cayo Araya Araya Gerente General Arenas & Cayo Cayo SA [email protected] - www.arenasycayo.cl

Presentación Teodos Te odosio io Ca Cayo yo Ar Aray ayaa 

Ingenie Ing iero ro Const stru ruct cto or de la Po Pon ntitififici cia a U. Cató tóllica de Va Vallpara raís íso o, Diplo loma mado do en Tasaciones de la U. de Chile, Profesor de pre y post grado en las Universi sid dad ade es, Cató tóllica de Valp lpa araís íso o y de Ch Chiile le,, con Estu tud dio ioss de Má Másste ter r en Valoraci cio one ness Inmobilia iarrias de la Polilittécnica de Cataluña ña;; profesor en materias inmob obiililia aria iass parar CAADEM Ltda., Learn rniing Group SA y SII; Ex jefe de Control de Garantías de Banco Sudamericano y Gerente de Ena En ajen ena aci ció ón de Ac Actitivo voss y Cobra ran nza Ju Jud dici cia al Hipote teca cari ria a de Cititiba ban nk NA; Ex Gerrente de Ve Ge Ven nta tass de Alal alu uf Desa sarrrollllo o In Inm mob obiililia ario SA SA;; So Soccio fu fun ndad ado or de Arenas & Cayo SA, Presidente de BLG Chile SA; Asesor de empre empresas sas nacio na ciona nale less y extr extran anje jera ras. s.

Temario

Temario

    

Introducción  Definiciones  Metodología aplicable Aplicación cación de Metodología  Apli  Ejemplos 

Introducción Definiciones Metodología Aplicaciones Aplicaci ones Ejemplos

Temario

Bibliografía usada

    



Normas Internacionales de Valoración IVSC  



International Valuation Standards Committee http://www.ivsc.org

Normas Europeas de Valoración (5ta. Edición) 



Asociación Profesional de Sociedades de Urbanización, Edición Española 2003

Basic Real Estare Appraisal (Fourth Edition) Prentice Hall - Richard m. Betts – Silas J. Ely Dennis Mckenzie – 1994



Introducción Definiciones Metodología Aplicaciones Ejemplos

Questions & Answers (2nd Edition) To help you pass the Real Estate Appraisal Exams Jeffiey D. Fischer – Dennis S Tosh

Temario

Bibliografía usada

    



Investing Real Estate (Fourth Edition) Andrew Mclean & Gay W Eldred Phd - Wiley – 2003



Manual de Tasaciones Propiedades Urbanas y Rurales - Dante Guerrero Librería y Editorial Alsina, Buenos Aires 1994



Técnicas del Avaluo Inmobiliario Guia Completa para inversionistas y valuadores... William L. Ventdo / Real Estate Education Compaz - 1997



Apuntes Diplomado: Tasación de Inmuebles Urbanos Tasación por costo reposición Alberto Arenas Pizarro – U. de Chile


Temario

Métodos tradicionales

    



Comparación de mercado  



Capitalización de renta 



VP = Ra / i

Valor Residual (*)  



Métodos directos (ej. tablas de homologación) Métodos indirectos (ej. análisis estadísticos, econométricos, etc.)

Valoración estática Valoración dinámica

Costo reposición 

PxQ


Temario

Objetivo

    








Determinar el precio que deberá pagarse para reemplazar un activo similar al que se esta evaluando, de acuerdo a sus condiciones físicas, geográficas y fecha de valoración. Este costo se obtiene mediante la revalorización de los bienes (activos) adquiridos en periodos anteriores al año de estudio, valuados a los precios actuales, considerando que se trata de un bien igual o similar Monto que costaría, a precios del periodo de estudio, adquirir el bien, también llamado valor de reemplazo

Temario

Valores relacionados

    

     

Valorr fí Valo físico sico Valo Va lorr de re repo posi sici ción ón Valo Va lorr de re repo posici sición ón de depr preci eciad ado o Valo Va lorr de re resta staur urac ació ión n Valo Va lorr de se segu guro ro Etc.


Temario

Datos relevantes

    



Tipología  



Condición legal de la l a construcción  





A estado nu evo A estado actual

Edad de la construcción construcci ón / edificación  



Regularizado No regularizado

Valor de reemplaz reemplazo o 



Materialidad del bien tasado Calidad del bien tasad tasado o

Vida útil remanente Vida útil ú til total

Depreciación (demérito)


Temario

Datos relevantes

    

Producto final

Materiales

Mano de obra

Herramientas Maq / Equip Equipos os


Temario

Fuentes de información

    




Revista ONDAC - Mensual, Santiago www.ondac.cl







Revista Construcción Civil. - Mensual, Santiago MINVU – Tabla de valores de costo de construcción (pago D° municipales) www.minvu.cl Boletín Estadístico Cámara Chilena de la Construcción. - Mensual, Santiago (I.C.E.)

Temario     

Valoración por Costo Reposición

DEFINICIONES


Temario

Definiciones

    

     

Precio Costo Valor Hipoteca Prenda Etc.


Temario

Definiciones

    

     



Temario

Definiciones

    



Precio 



Es la cantidad de dinero que un comprador estará realmente dispuesto a pagar y un vendedor estará dispuesto a recibir en una transacción ajustada a mercado

Costo 




Se entiende las inversiones y gastos efectuados para la ejecución material del bbrr, pudiéndose incluir los materiales, obra de mano, promoción, permisos legales, etc.

Valor 

El precio más probable al que razonablemente se podría vender un inmueble, en un mercado racional de oferta y demanda, o el valor presente de los beneficios futuros que genere la propiedad.

Temario

Definiciones

    

    

Precio Costo Valor Hipoteca Prenda


Temario

Definiciones

    

   

Precio Costo Valor Hipoteca Naturaleza  Adherencia  Destinación  Casos especiales ej. Hipotecas navales 


Temario

Definiciones

    

    

Precio Costo Valor Hipoteca Prenda  

Con desplazamiento Sin desplazamiento


Temario

Definiciones

    

     



Temario

Definiciones

    




Depreciación: se refiere a los ajustes que se aplican al costo de reproducir o reemplazar el activo para reflejar el deterioro físico y la obsolescencia funcional o técnica y económica del bien, cuando no existen datos de venta disponibles



Costo de reposición depreciado. Corresponde al costo actual de reproducción o reemplazamiento del activo, menos las deducciones por deterioro físico y todas las formas de obsolescencia y optimización relevantes.



Mejoras. Edificaciones, estructuras o modificaciones hechas al suelo, de naturaleza permanente, donde se utilizo capital con la intención de aumentar el valor o la utilidad del inmueble.

Temario

Clase constructiva

    










CLASE A: Construcción con estructura soportante de acero. Entrepisos de perfiles de acero o losas de hormigón armado. CLASE B: Construcciones con estructura soportante de hormigón armado, o con estructura de mixta de acero con hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón armado. CLASE C: Construcciones con muros soportantes de albañilería de ladrillo confinado entre pilares y cadenas de hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón armado, o entramados de madera. CLASE D: Construcciones con muros soportantes de albañilería de bloques o de piedra, confinados entre pilares y cadenas de hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón armado, o entramados de madera.

Temario

Clase constructiva

    












CLASE E: Construcciones con estructura soportante de madera. Paneles de madera, de fibrocemento, de yeso-cortón o similar, inc luidas las tabiquerías de Adobe. Entrepisos de madera. CLASE F: Construcciones de Adobe, tierra-cemento u otros materiales livianos aglomerados con cemento. Entrepisos de madera. CLASE G: Construcciones prefabricadas con estructura metálica. Paneles de madera prefabricados de hormigón, yeso-cortón o similares. CLASE H: Construcciones prefabricadas de madera. Paneles de madera, yesocortón, fibrocemento, o similares. CLASE I: Construcciones de placas o paneles prefabricados. Paneles de hormigón liviano, fibrocemento, o paneles de poliestireno entre malla de acero para recibir mortero proyectado.

Temario

Calidad de edificación

    








1. SUPERIOR o de Lujo: En general, edificación de diseño exclusivo, con complejidad de formas, volúmenes y/o estructura, sea por razones estéticas o funcionales y, por tanto, con mayores costos de construcción. Recintos amplios y bien distribuidos. Uso de materiales finos, caros o de gran durabilidad. Instalaciones especiales como climatización, seguridad, etc. 2. BUENA o Media: Edificación de tipo individual o que forma parte de conjuntos de pocas unidades, no necesariamente aisladas. Recintos amplios con buena distribución. Instalaciones y terminaciones en su mayoría corrientes, pero posee algunas de mayor calidad. 3. CORRIENTE o Media: Edificación de tipo individual o en conjuntos. Sencillez de diseño, con recintos de dimensiones y alturas corrientes, adecuadamente distribuidos. Estructura corriente, con un adecuado margen de seguridad. Terminaciones e Instalaciones más completas que las esenciales.

Temario

Calidad de edificación

    








4. REGULAR o Media – Inferior: Edificación económica, de diseño sencillo o masivo. Elementos estructurales de dimensiones mínimas de acuerdo a normas. Terminaciones con materiales de bajo costo. Instalaciones completas económicas. 5. INFERIOR: Edificación económica, de diseño simple y masivo. Elementos estructurales de dimensiones mínimas de acuerdo a normas. Puede carecer de algunas condiciones de funcionalidad. Terminaciones incompletas. 6. DEFICIENTE: Construcciones con errores de diseño y distribución, con recintos de dimensiones inadecuadas, algunos sin iluminación ni ventilación natural, generalmente proyectadas sin asesoría técnica. Defectos estructurales y/o de edificación, con elementos de dimensiones inferiores a las establecidas en las normas. Terminaciones mínimas, de mala calidad y/o defectuosa colocación o con materiales heterogéneos o de desechos. Puede carecer de los servicios esenciales.

Temario

Clasificación

    

Clase/calidad

A B C D E F G H I

(1 ) Superior

(2 ) Buena

(3 ) Corriente

(4 ) Regular


(5 ) Inferior

(6 ) Deficiente



METODOLOGÍA


Temario

Costo Reposición

    


Pasos 



Determinar las unidades tasables



Igual estructura soportante Similar fecha de recepción



"clase de construcción” corresponde a



Separar la unidades según:  

Clase y Calidad constructiva

la clasificación del material de la estructura soportante, sin considerar las tabiquerías o divisiones interiores 

"calidad constructiva” : categoría de

las construcciones pertenecientes a una misma clase, según la mayor o menor complejidad que presente el diseño y la estructura, así como el nivel de las terminaciones e instalaciones

Temario

Costo Reposición

    


Pasos 








Situación Legal de construcciones

 

Esta regularizado No esta regularizado (*)  Regularizable  No regularizable

Temario

Costo Reposición

    


Pasos 








Situación Legal de construcciones



Volumen a tasable



M2 , ml , gl



Valor unitario a estado nuevo (*)



Ej. $/m2 , UF/m2 , US$/p2

(*) Valor base, construcción sin u so.

Temario

OOCC

    




Criterio General. Son todas aquellas obras que no suman superficie edificada. Ejemplo: 

      

Cierros de antejardín con puertas y/o portones. Medianeros. Huellas peatonales y/o vehiculares. Terrazas exteriores abiertas. Pérgolas. Parrones. Jardines. Barbacoas - Quinchos.

       

Piscinas. Gimnasio Sauna Fuentes de agua. Estatuas. Muros de contención. Escaleras exteriores. Estacionamiento descubierto

Temario

Formato base

    

Ítem


Superficie (m2)

Valor Base Ch$/m2

Valor Reemplazo Ch$

Edificación: 1

A1

B1

A1 x B1

Edificación: 2

A2

Edificación : “n”

An

OOCC: 1

OC 1

OOCC: 2

OC 2

OOCC: n

OC n

Total

Suma (An x Bn)

Temario

Ejemplo

    




Con el objeto de contratar una póliza de seguros, se solicita determinar el valor de reemplazo a nuevo, de un bien que cuenta con: 







Construcción original en albañilería de ladrillos de calidad normal, con una superficie de 100m2, que cuenta con recepción final de Agosto del año 2001. Ampliación en albañilería de ladrillo de similar nivel de terminaciones que la construcción original, de 20m2, que tiene permiso de edificación del año 2004. Ampliación adosada a muro medianero, estructurado en tabiquería de calidad media de 30m2. No costa la existencia de permiso de construcción y de acuerdo al adosamiento, se estima que no es regularizable. OOCC: Piscina ($2.500.000), Cobertizo ($450.000) y Cierre perimetral ($630.000)

Notas: Valor Albañilería: 15UF/m2 (1UF=ch$21.000)  Valor Tabiquería: 8UF/m2   Valor regularización: 2,25UF/m2

Temario

Ejemplo

    

Ítem


Superficie (m2)

Valor Base Ch$/m2

Valor Reemplazo Ch$

C3 Original Regularizado

100

315.000

31.500.000

C3 Ampliación (regulariz)

20

267.750

5.355.000

E2 Ampliación (no reg.)

30

-

-

Piscina

-

2.500.000

Cobertizo

-

450.000

Cierre perimetral

-

630.000

Total

Ch$ 40.435.000

Temario

Depreciación

    

 




Depreciación física (DF) Depreciación funcional Depreciación económica

Temario

Depreciación

    

N O I C A C I F I D E A L E D R O L A V

D E P R E C I A C I O N

Aumento de Valor por remozamiento Pérdida de Valor por Deterioro

VALOR RESIDUAL

Rejuvenecimiento

CLASES DE CONSTRUCCION % ANUAL DE DEPRECIACION % MAXIMO DE DEPRECIACION

Envejecimiento

EDAD EN AÑOS

A B C E F 1.0 0.8 1.1 1.5 2.0 70 80

G I 1.0 1.1 70

Introducción Definiciones Metodologías Aplicaciones Ejemplos

Temario

Depreciación

    



Depreciación Física – Heidecke


Temario

Depreciación

    




Depreciación Física Ross / Heidecke

Temario

Depreciación

    




Castigo por Antigüedad y Estado de Conservación Fitto y Corvini

Temario

Depreciación

    




Castigo por Antigüedad y Estado de Conservación Fitto y Corvini

Temario

Depreciación

    






Clase 1: NUEVO. NO REQUIERE REPARACIONES Clase 2: ESTADO REGULAR, SE PRESENTAN DAÑOS DE POCA IMPORTANCIA



Clase 3: NECESITA REPARACIONES SENCILLAS



Clase 4: NECESITA REPARACIONES IMPORTANTES



Clase 5: CONSTRUCCION CON MUY POCO O NINGUN VALOR, MAL ESTADO

Temario

Valores UF/m2

    


Temario

Valores UF/m2

    


Temario

Costo Reposición

    




Ej. Valores del SII $ del 01.07.2005 CLASE A B C E F G K

CLASE

1 485.000 529.000 485.000 353.000 187.500

2 336.000 378.000 336.000 241.500 115.500

CALIDAD / m2 3 215.250 294.000 215.250 168.000 84.000

4 130.000 185.000 130.000 85.000 45.000

5 65.000 95.000 65.000 30.000 20.000

353.000

241.500

168.000

85.000

30.000

CALIDAD / m2 1

2

3

GB - GL

223.000

105.000

50.000

GA - GC

178.500

78.750

40.000

GE – GF

105.000

52.500

20.000

Galpones

Temario

Valores unitarios ($)

    

DESCRIPCIÓN DE PARTIDA ALBAÑILERÍA BLOQUES DE CEMENTO Cemento especial Arena gruesa Bloque de cemento 39 x 19 x 19 cm. Escalerillas Pérdidas Maestro 1ra Ayudan te Leyes Sociales ALBAÑILERÍA FISCAL Cemento especial Arena gruesa Ladrillo Fiscal 30 x 15 x 7 cm. Escalerillas Pérdidas Maestro 1ra Ayudan te Leyes Sociales ALBAÑILERÍA TITÁN Cemento especial Arena gruesa Ladrillo Titán 30 x 14 x 7,1 cm. Escalerillas Pérdidas Maestro 1ra Ayudan te Leyes Sociales

UNIDAD RENDIMIENTO COSTO U m² saco 0,18 3.835 m³ 0,04 7.832 uni 13,50 940 ml 2,20 524 % 0,13 14.870 HD 0,13 18.000 HD 0,08 8.000 % 0,29 2.980 m² saco 0,35 3.835 m³ 0,04 7.832 uni 41,00 101 ml 2,20 524 % 0,12 6.973 HD 0,11 18.000 HD 0,06 8.000 % 0,29 2.460 m² saco 0,27 3.835 m³ 0,04 7.832 uni 39,50 215 ml 2,20 524 % 0,12 10.998 HD 0,12 18.000 HD 0,06 8.000 % 0,29 2.640

COSTO TOTAL 20.647 690 337 12.690 1.153 1.933 2.340 640 864 10.983 1.342 337 4.141 1.153 837 1.980 480 713 15.724 1.016 337 8.493 1.153 1.320 2.160 480 766


Fuente: Propuestas MINVU – 2009

Temario

Valores

    

Fuente: Propuestas MINVU – 2009


Temario

Valores

    


Valores de reemplazo a nuevo (referenciales) expresados en UF/m2 Clase/calidad

(1) Superior

( 2) Buena

(3) Corriente

( 4) Regular

( 5) Inferior

(6) Deficiente

. A (*)

48 – 45

45 - 40

40 - 30

30 - 20

20 - …

…

B

38 – 30

30 - 26

26 - 24

24 - 18

18 - …

…

C

26 - 20

20 - 17

17 - 14

14 - 10

10 – 6

…

D

18 - 14

14 - 12

12 - 10

10 - 8

8 – 4

…

E

18 - 16

16 - 14

14 - 10

10 - 6

6 – 2

2- …

F

10 - 8

8- 6

6- 4

4- …

2 – ..

…

G

10

8

6

4

2

…

H

6

4

2

1,8

…

…

I

4

3

2

1,8

…

…

Fuente: Manual de Tasaciones Arenas & Cayo SA – 2009 (*) Valor Galpones de Acero: de 1,3 a 6UF/m2

Temario

Estructura

    


(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)

UT

M2

$/m2 N

$ Nuevo

Demérito

$/m2 D

$

A1

B1

A1 x B1 = C1

-

B1 = E1

A1 x E1 = F1

A2

B2

A2 x B2 = C2

D2

B2 x D2 = E2

A2 x E2 = F2

A3

B3

A3 x B3 = C3

D3

B3 x D3 = E3

A3 x E3 = F3

-

-

C4

D4

-

C4 x D4 = F4

Terreno Constr. 1 Constr. n OOCC Total

∑(An)

∑ (Cn)

∑ (Fn)



APLICACIONES


Temario

Ámbito de aplicación

    






Esta metodología de tasación por costo de reposición suele utilizarse, por ejemplo, al adoptarse resoluciones judiciales, arbitrajes civiles, valoraciones para compañías de seguros, predeterminaciones para proyectos inmobiliarios, valoraciones para edificaciones y construcciones afectadas por expropiaciones y en general cada vez que se trate de tasar lo construido (edificios y sus obras complementarias) de inmuebles cuantitativamente no habituales del mercado inmobiliario tales como escuelas, policlínicos, retenes, etc. No sirve como técnica para tasar el suelo, el cual, encuentra su valor en base al estudio comparativo de mercado.

Temario

Ámbito de aplicación

    

   

  


Resoluciones judiciales Arbitrajes civiles Valoraciones para la toma de seguros Inmuebles cuantitativamente no habituales del mercado inmobiliario urbano: industrias, escuelas, monumentos nacionales, teatros, estadios, incluso viviendas rurales, etc. Expropiación de edificaciones y construcciones en general Control de avances y gastos de una obra en ejecución Método auxiliar de otros enfoques para valorar edificaciones.

Temario

Tipo de bienes

    



Bienes raíces      




Bodegas Galpones Industrias Propiedades exclusivas o de alto valor Bienes patrimoniales (*) Bienes sin valoración de mercado

Maquinarias / Equipos 

Que no esten afectados por obsolescencia funcional, técnica o económica

Temario

Consideraciones

    






El MINVU la utiliza de manera obligatoria como metodología para la aplicación de subsidios habitacionales a través del Manual de Tasaciones de carácter específico para ellos, el cual constituye un interesante ejemplo en cuanto a la aplicación de esta metodología, cuyo procedimiento tiene plena vigencia más aún ahora que dicho Manual ha experimentado una reciente revisión y edición. Es también el SII el que utiliza esta metodología para avalúos fiscales.



EJEMPLOS


Temario

Ejemplo 1

   

Gentileza Biblioteca Alberto Arenas P.










Se tiene un inmueble cuya vida útil total estimada es de 80 años. En el momento del avaluó el inmueble tiene 20 años de edad; lo clasificamos según la tabla, caso en el que se consideran reparaciones sencillas. Si para el inmueble del ejemplo se calculó un costo total de reposición de $400.000/m2, el valor depreciado será entonces: $400.000/m2 x (1-0.3089)=$276.440/m2

Temario

Ejemplo 2

   

Gentileza Biblioteca Alberto Arenas P.








Se desea avaluar la construcción de una bodega de 300 m2 de área, 6 mts de altura, 10 años de edad y en relativamente buen estado de conservación. (calificación de 2 en la escala de 1 a 5 en la tabla de Fitto y Corvini). Las especificaciones más importantes de la bodega son las siguientes: piso en concreto reforzado, muros en bloque de concreto pintados con cal, ventanería en aluminio crudo y vidrio, puerta principal de 6 metros de altura en lamina metálica, estructura aporticada con las columnas perimetrales de 6 metros de luz, cubierta en cerchas metálicas y tejas de asbesto cemento con linternas (iluminación natural mediante tejas transparentes).

Temario

Ejemplo 2

    








Se investiga el costo directo de construcción (C.D C.) al día de hoy, para una construcción como la descrita y se concluye que dicho costo oscila alrededor de los $240.000/m2 Al valor anterior recargamos un 40% que consideramos prudente dados los cálculos hechos en detalle para cubrir los honorarios de construcción, los honorarios por los diseños arquitectónicos y técnicos en general, los gastos legales, impuestos, expensas y utilidades del promotor o constructor. Así las cosas el costo total de construcción (C.T.C.) a pesos del día. Será de: C.T.C. = $240.000/m2 X 1,40 = $336.000/m2



ANTECEDENTES COMPLEMENTARIOS


Temario

Ampliaciones

    




Reconocimiento a través de Documentación Legal 

Recepción Final (RF). Existe más de un número de RF, y con distinta fecha.



Superficie : La superficie registrada en la RF es distinta a la observada y

levantada en terreno. 

Planos : Cuando en los planos presentados en el municipio, se ob serve una

distribución distinta a la observada en terreno

Fuente: Manu al de Tasaciones Arenas & Cayo SA – 2009

Temario

Ampliaciones

    




Reconocimiento a través de observaciones de Terreno 



Estructura .  Se observan dinteles, pilares, machones, y otros elementos estructurales que no guardan relación con la arquitectura general del bien tasado. Existen algunos vanos con luces mayores al dimensionamiento normal.  La techumbre, presenta faldones con pendientes diferentes.  La materialidad soportante refleja cambios en planta.   El sitio de emplazamiento, se observa sobre utilizado.

Terminaciones. 

 

Cambios en el tipo de material, dimensiones o colores de las terminaciones utilizadas en pisos, muros, cielos, puertas o ventanas. El desgaste por uso, se observa diferente en un mismo recinto. El material usado, no guardan relación c on el año de construcción.


Temario

Ampliaciones

    




Reconocimiento a través de observaciones de Terreno 



Planificación .  Ventanas que dan a otra habitación.  Existen habitaciones sin luz natural.  Se observan cambios en la altura piso-cielo, nivel de piso, etc.  Existen escalones interiores que no se ajustan a la arquitectura del bien. Instalaciones . No guardan relación con la estructura original

Nota: Recepciones parciales no necesariamente refleja la existencia de ampliaciones.


Temario

Edad de construcción

    



Criterio General. 




Para todos los efectos legales, la edad de un inmueble parte con la recepción final (RF) de éste, la cual es evidenciada a través del certificado de recepción municipal que emana la Dirección de Obras Municipales, donde se ejecutó la obra.

Condiciones particulares. 

Siempre primará la observación de terreno realizada por el tasador, que s e sustenta en los materiales, fecha de inicio de las instalaciones (ej. Habilitación de Agua Potable, etc.)


Temario

Edad de construcción

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Costo-Reposición-Diplomado-PUC-201101

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