SEMINARIO NACIONAL DE TASACIONES Caso Práctico de Tasación: UNIDAD DE PROPIEDAD HORIZONTAL Expositor: ING. GINO GIN O LAYSECA LAYSECA ZOPPI
Consideraciones para realizar una Tasación
CONOCIMIENTO EXPERIENCIA REGLAMENTO
Tasador
DEL MERCADO
Consideraciones para realizar una Tasación
CONOCIMIENTO EXPERIENCIA REGLAMENTO
Tasador
DEL MERCADO
TASACION DE DE INMUEBLE INMUEBLE DE PROPIEDAD PROPIEDA D HORIZONT HORIZONTAL AL
Cliente: Solicitante: Propietario: Ubicación: Calle Italia Nº 412, esquina con la Av. Malecón Cisneros N° 436, Departamento Nº 1502, Estacionamientos 79 y 80, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima. Fecha de Tasación:
31 de julio de 2010.
Valor Comercial:
US$ 224,000.00
S/. 649,600.00
Valor de Realización:
US$ 179,000.00
S/. 519,100.00
Valor a Nuevo:
US$ 121,000.00
S/. 350,900.00
Tipo de Cambio
S/. 2.90/dólar
Valor Comercial Tasación Anterior:
No Corresponde
Perito:
Ing. Gino Layseca Zoppi CIP N° 48728 REPEV 850-99
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
Propietario: Solicitante: Objeto de la Tasación: Determinar el valor comercial actual en el mercado inmobiliario del predio materia del presente trabajo. Fecha a la cual esta referida la Tasación: 18 de Marzo del 2010. Reglamentación Empleada: La presente valorización se efectúa por el método de Tasación Directa, la misma que corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del inmueble, inspección ocular según R.M. Nº 126-2007-Vivienda para el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y muestras fotográficas. Para el valor de realización en el mercado, la resolución S.B.S. Nº 8082003. Localización: El inmueble, materia de la presente Tasación se encuentra localizado en Calle Italia Nº 412, Departamento Nº 1502 y Av. Malecón Cisneros Nº 436, Estacionamientos N° 79 y N° 80, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.
Linderos y medidas perimétricas Los linderos y medidas perimétricas de las unidades inmobiliarias se encuentran registrados y descritos en las siguientes Partidas del Registro Público de la Propiedad Inmueble de Lima: Departamento Nº 1502: Ficha Nº 1717928, Partida Nº 49028401.•
•
•
•
Por el frente: con los aires libres frontales a la calle Italia; con 3.75 ml., 3.35 ml., 1.20 ml., 1.45 ml., 3.65 ml., 0.90 ml., 0.85 ml., 0.65 ml., 0.50 ml. Por la Derecha: con aires libres laterales; con 5.30 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 5.30 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 2.75 ml. Por la Izquierda: con el dpto. 1501 del mismo bloque y zonas comunes; con 9.60 ml., 34.80 ml., 2.10 ml., 2.50 ml., 0.95 ml., 0.30 ml., 1.10 ml., 0.60 ml., 1.05 ml., 0.60 ml., 0.95ml. Por el fondo: con los aires libres posteriores; con 6.85 ml.
Linderos y medidas perimétricas Estacionamiento Nº 79: Ficha Nº 1717802, Partida Nº 49028281.(Tercer sótano, Sección Nº 111): Por el frente: Por la Derecha: Por la Izquierda: Por el fondo:
con la zona común; con 3.00 ml., con el estacionamiento Nº 80; con 5.00 ml., con el estacionamiento Nº 78; con 5.00 ml., con la propiedad de terceros; con 3.00 ml.
Estacionamiento Nº 80: Ficha Nº 1717803, Partida Nº 49028282.(Tercer sótano, Sección Nº 112): Por el frente: Por la Derecha: Por la Izquierda: Por el fondo:
con la zona común; con 2.60 ml., con la zona común; con 5.00 ml., con el estacionamiento Nº 79; con 5.00 ml., con la propiedad de terceros; con 2.60 ml.
Área de Terreno El área de terreno correspondiente al Departamento. Nº 1502 es de: 18.32 m2. El área de terreno correspondiente al Estacionamiento Nº 79 es de: 1.95 m2. El área de terreno correspondiente al Estacionamiento Nº 80 es de: 1.69 m2. Nota.- El área de terreno correspondiente al Departamento N° 1502 y del Estacionamiento Nº 80 se ha obtenido de la Declaración Jurada de Autoavalúo del año 2010. No se proporcionó el área de terreno correspondiente al Estacionamiento Nº 79; por lo que se procedió a hallar el área de terreno aplicando el % de participación del inmueble (0.111%) por el área de terreno matriz (1,757.76 m2).
Áreas Techadas El Área Techada y Ocupada del Dpto. Nº 1502 es de El Área Techada y Ocupada del Estac. Nº 79 es de El Área Techada y Ocupada del Estac. Nº 80 es de
: 140.60 m2 : 15.00 m2 : 13.00 m2
Nota.- Las áreas techadas se han obtenido de las respectivas Partidas electrónicas indicadas en el ítem 07 de la presente tasación.
Descripción y distribución
Se trata de un Departamento ubicado en el 15º piso de un edificio multifamiliar de 3 sótanos y 19 pisos; el edificio cuenta con 2 ascensores (principal y de servicio) y con escalera de emergencia. Al departamento se accede directamente desde el ascensor principal y desde el ingreso de servicio; está ubicado en una zona exclusivamente residencial, con frente a una calle principal del distrito y cercana a vías y calles importantes del distrito. Se encuentra ubicado en la esquina de la Calle Italia con la Av. Malecón Cisneros, el departamento cuenta con vista directa al mar. A la fecha de la inspección realizada se observó que el departamento se encuentra en proceso de remodelación de sus acabados. La distribución de planta es la siguiente: Departamento Nº 1502: Ingreso principal, hall de distribución, sala comedor, cocina, lavandería, cuarto de servicio, baño de servicio, dormitorio principal con baño incorporado, 02 dormitorios, baño completo de uso compartido. –
Estacionamiento Nº 79: Zona de estacionamiento techada. Estacionamiento Nº 80: Zona de estacionamiento techada.
Edificación
La edificación tiene las siguientes características: • • • • •
•
•
•
•
•
•
•
Cimentación: Zapatas y placas de concreto armado. Estructuras: Placas de concreto armado con tabiques de ladrillo. Muros: de ladrillo en aparejo de cabeza y soga. Techos: Losa de concreto horizontal. Revestimiento: Tarrajeo frotachado con acabado de pintura látex; enlucido frotachado con acabado de pintura látex; cerámico parcial en baños; zócalos de cerámica en cocina. Pisos: parquet de primera en sala comedor; alfombras en dormitorios; cerámico de primera en cocina y baños; de cemento frotachado en estacionamientos; cerámico en lavandería. Puertas: apanelada en madera pino en ingreso con marcos de madera de tornillo; MDF contraplacadas en interiores y puertas de cocina. Ventanas: sistema pivotante; cristal templado polarizado en fachada; vidrio templado polarizado en mampara del baño principal y en ventanas de dormitorios. Baños: un baño completo en dormitorio principal; un baño de uso compartido con los otros dos dormitorios; un baño completo de servicio. Aparatos Sanitarios: loza vitrificada de color y blancos, de procedencia nacional con grifería convencional. Instalación eléctrica: redes de electricidades empotradas; tablero con interruptores termomagnéticos. Instalación sanitaria: redes empotradas de agua fría, caliente y desagüe; cisterna y tanque elevado de uso compartido con las otras unidades inmobiliarias. –
Calidad de los Acabados. El inmueble cuenta acabados de Primera Calidad. Antigüedad y Estado de Conservación. El inmueble tiene como material predominante: CONCRETO, se encuentra en BUEN estado de conservación, su antigüedad: 13 años. Nota.- La antigüedad del inmueble se ha obtenido de la Declaración Jurada de Autoavalúo del año 2010, proporcionada por el solicitante. Depreciación. Teniendo en cuenta el material estructural predominante, antigüedad y estado de conservación del inmueble; se considera un factor de depreciación de: 0.93. Titulación e Inscripción. Las unidades inmobiliarias se encuentran registradas en las siguientes Partidas del Registro Público de la Propiedad Inmueble de Lima: Departamento Nº 1502 Estacionamiento Nº 80 Estacionamiento Nº 79
: Ficha Nº 1717928, Partida Nº 49028401 : Ficha Nº 1717803, Partida Nº 49028282 : Ficha Nº 1717802, Partida Nº 49028281
Zonificación y Uso Actual del Predio. Zonificación Uso Actual
: :
RDMA Residencial de Densidad Muy Alta. Departamento desocupado. –
Infraestructura de Servicios Urbanos. La zona donde se ubica el predio cuenta con redes de agua potable y desagüe, red de alumbrado público y conexiones domiciliarias; red de telefonía, pistas asfaltadas y veredas de concreto en buen estado. El acceso al inmueble es por la Av. Malecón Cisneros (altura de la cuadra 4). Viniendo desde la Av. José Pardo a la altura de la cuadra 7 hacia la Calle Baquijano y Carrillo y llegando desde la Av. Oscar R. Benavides (Diagonal) a la altura de la Cuadra 8, por la Calle Trípoli. Fecha Sugerida de Constatación. 18 de Marzo del 2011.
II. VALORIZACIÓN
Valor de Terreno (VT): Teniendo en consideración el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio, acceso a vías principales, zonificación, infraestructura, desarrollo inmobiliario y equipamiento urbano, se determina como precio unitario para el terreno del inmueble n, en tasación: US$ 2,100.00 /m2 Por lo tanto: VT
=
US$ 18.32/ m2 x US$ 2,100.00/m2
VT
=
US$ 38,472.00
Valor de la Edificación (VE): De acuerdo a las características constructivas y a los acabados del inmueble observados en la inspección realizada se estima el precio de mercado de la edificación en: US$ 750.00 Valor de la Edificación: VE
=
VUOE x AT x D
Valor de la Edificación: VE = VUOE x AT x D Donde: VUOE AT D
= = =
Valor unitario obra edificación. Área Techada. Factor de depreciación.
Por lo tanto: Descripción
Área m2
DP TO 1502
140.60
Total
140.60
VUE US$/m2 750.00
VESD US$ 105,450.00
105,450.00
Factor de depreciación 0.93
Valor de Edificación (US$) 98,068.50
98,068.50
VE = US$ 98,068.50 Valor de Áreas Comunes (VAC). Según el Reglamento General de Tasaciones del Perú, se asigna el 15% del Valor de la Edificación para el Valor de las Áreas Comunes: VAC
=
US$ 98,068.50 x 0.15
VAC
=
US$ 14,710.28
El Valor del Departamento (VD), será igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) más el Valor de la Edificación (VE); más el Valor de las Áreas Comunes (VAC): VD
=
VT + VE + VAC
VD
=
US$ 38,472.00 + US$ 98,068.50 + US$ 14,710.28
VD
=
US$ 151,250.78
El valor de reposición encontrado no refleja el valor de inmuebles similares en la zona, y tomando en consideración que se trata de un departamento ubicado en el 15vo piso de un edificio que se encuentra en una zona exclusiva del distrito con frente a parque y con una excelente vista al mar, consideramos oportuno bonificarlo en un 35%: VDB
=
US$ 151,250.78 x FM (1.35)
VDB
=
US$ 204,188.55
VDB
=
US$ 204,000.00 (por redondeo)
SON:
DOSCIENTOS CUATRO MIL Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS
Tipo de Cambio: S/. 2.90/dólar.
Valor de los Estacionamientos (VEST):
El valor de los estacionamientos Nº 79 y Nº 80, se estima en: Vest 79 = Vest 80 =
US$ 10,000.00 US$ 10,000.00
VEST =
US$ 20,000.00
Valor Total del Predio (VTP): El Valor de Tasación del Predio (VTP), será igual al Valor del Departamento (VDB); más el valor de los Estacionamientos (VEST): VR
=
VDB + VEST
VR
=
US$ 204,188.55 + US$ 20,000.00
VR
=
US$ 224,188.55
VR
=
US$ 224,000.00 (por redondeo)
SON: DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS Tipo de Cambio: S/. 2.90/dólar.
Valor Similar Nuevo (VSN):
El Valor Similar Nuevo será igual a la sumatoria del Valor de Edificación sin Depreciar (VESD); más el Valor de Áreas Comunes sin Depreciar (VACSD): VSN
=
Descripción
VESD + VACSD Área m2
DPTO 1502
140.60
Total
140.60
VUE US$/m2 750.00
VESD US$
VACSD US$
VSN (US$)
105,450.00
15,817.50
121,267.50
105,450.00
15,817.50
121,267.50
VSN
=
US$ 121,267.50
VSN
= US$ 121,000.00 (Por redondeo).
SON: CIENTO VEINTIUN MIL Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS Tipo de Cambio: S/. 2.90/dólar.
VALOR DE REALIZACIÓN RESULTANTE VALOR DE REALIZACI N DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM) (RESOLUCI N S.B.S N° 808-2003 Y R.M. N° 126-2007-VIVIENDA) El Valor de Realización inmediata en el mercado, es el Valor Neto del inmueble, que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación como está, descontando los castigos y cargos por los concepto indicados a continuación:
Deducciones a aplicar: -
Gastos de Publicidad Gastos de Tasación para realización Comisiones de ventas Mantenimiento Para realizar el inmueble en un plazo de 180 días, consideramos un ajuste en el valor para poder vender el inmueble en ese plazo de Total de deducciones
2.00% 0.20% 5.00% 2.00% 10.80% 20.00%
Por lo tanto: VRM
=
VTP x 0.80
VRM
=
US$ 224,188.55 x 0.80
VRM
=
US$ 179,350.84
VRM
=
US$ 179,000.00 (Por redondeo)
SON:
CIENTO SETENTINUEVE MIL Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS.
Tipo de Cambio: S/. 2.90/dólar.
VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA
1 1
4
4
3
2
2 3
EDIFICIO JORGE CHAVEZ.
EDIFICIO JORGE CHAVEZ. DISTRITO
MIRAFLORES
NOMBRE PROMOTOR POR PISOS POR SOTANO O PROYECTO PROYECTO PROYECTO SUBNIVELES
EDIFICIO JORGE COLESI CHAVEZ CONTRATISTAS TORRE B GENERALES
7
1
TIPOLOGIA
SUPERFICIE UTIL PROMEDIO (m²)
AREA LIBRE PROMEDIO
STOCK DISPONIBLE (TIPOLOGIA) 2T 2010
2 Dorm. 2 Dorm. 3 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm 3 Dorm. 3 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm. 3 Dorm.
84.4 85.0 107.5 84.4 85.0 115.0 135.6 113.3 113.9 145.8
16.4 16.4 0.0 0.0 0.0 0.0 81.4 57.5 58.1 84.2
0 0 4 3 1 4 1 1 1 1
ASCENSORES POR PROYECTO
1
ESTACIONA MIENTOS ESTADO DE POR OBRA 2T 2010 PROYECTO
58
OBRA GRUESA
VENTAS VENTAS STOCK ACUMULADAS ACUMULADAS DISPONIBLE POR PROYECTO (TIPOLOGIA) AL 2T 2010 AL AL 2T 2010 2T 2010 1 1 2 2 4 16 12 2 0 0 0 0
FECHA INICIO VENTAS
SETIEMBRE 2009
VALOR S/. PROMEDIO 2T 2010 336,659 315,646 377,805 295,105 296,605 395,605 578,210 497,605 481,210 663,605
FECHA ENTREGA ESTIMADA
FEBRERO 2011
CANTIDAD DE CANTIDAD DORMITORIO BAÑO DE DORMITORIOS DE BAÑOS DE SERVICIO SERVICIO TIPOLOGIA 2 Dorm. 2 Dorm. 3 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm 3 Dorm. 3 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm. 3 Dorm.
2 2 3 2 2 3 3 2 2 3
1
1
1 1
1 1
1
1
VALOR SOLES/M2 VELOCIDAD DE VALOR SOLES/M2 PROMEDIO DE LAS VENTA (TIPOLOGIA) VENTAS POR ACUMULADA AL 2T 2010 PROYECTO 2T 2010 (U/MES) 3,804 3,543 3,514 3,497 3,489 3,440 3,357 3,575 3,436 3,613
3,486
1.3
STOCK INICIAL
STOCK INICAL PROYECTO
1 1 6 5 5 6 1 1 1 1
28
PORCENTAJE DE MESES PARA ABSORCION AGOTAR STOCK MENSUAL (DESDE INICIO DE ACUMULADO VENTAS)
4.6%
21.7
EDIFICIO MALECON DE MIRAFLORES.
DISTRITO
NOMBRE PROMOTOR POR PISOS POR SOTANO O PROYECTO PROYECTO PROYECTO SUBNIVELES
EDIFICIO MIRAFLORES MALECON 1545
INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA MARCAN S.A.C.
20
TIPOLOGIA
SUPERFICIE UTIL PROMEDIO (m²)
AREA LIBRE PROMEDIO
STOCK DISPONIBLE (TIPOLOGIA) 2T 2010
3 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm. 1 Dorm.
143.1 94.5 116.6 66.0
-
13 10 12 14
2
ASCENSORES POR PROYECTO
2
ESTACIONA MIENTOS ESTADO DE POR OBRA 2T 2010 PROYECTO 65
CIERRE DE TERRENO
VENTAS VENTAS STOCK ACUMULADAS ACUMULADAS DISPONIBLE POR PROYECTO (TIPOLOGIA) AL 2T 2010 AL AL 2T 2010 2T 2010 6 9 49 26 7 4
FECHA INICIO VENTAS
FECHA ENTREGA ESTIMADA
MARZO 2010
JUNIO 2011
VALOR S/. PROMEDIO 2T 2010 705,846 511,816 570,268 352,365
CANTIDAD DE CANTIDAD DORMITORIO BAÑO DE DORMITORIOS DE BAÑOS DE SERVICIO SERVICIO TIPOLOGIA 3 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm. 1 Dorm.
3 3 2 2
1 1 -
VALOR SOLES/M2 VELOCIDAD DE VALOR SOLES/M2 PROMEDIO DE LAS VENTA (TIPOLOGIA) VENTAS POR ACUMULADA AL 2T 2010 PROYECTO 2T 2010 (U/MES) 4,932 5,418 4,892 5,339
5,138
6.1
1 1 -
STOCK INICIAL
STOCK INICAL PROYECTO
19 19 19 18
75
PORCENTAJE DE MESES PARA ABSORCION AGOTAR STOCK MENSUAL (DESDE INICIO DE ACUMULADO VENTAS) 8.1%
12.3
EDIFICIO MONET
DISTRITO
MIRAFLORES
NOMBRE PROMOTOR POR PISOS POR SOTANO O PROYECTO PROYECTO PROYECTO SUBNIVELES
EDIFICIO MONET
TM GESTION INMOBILIARIA
21
2
TIPOLOGIA
SUPERFICIE UTIL PROMEDIO (m²)
AREA LIBRE PROMEDIO
STOCK DISPONIBLE (TIPOLOGIA) 2T 2010
3 Dorm. 3 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm. 3 Dorm.
134.0 128.0 107.0 286.0 319.0
-
2 6 2 1 0
ASCENSORES POR PROYECTO
2
ESTACIONA MIENTOS ESTADO DE POR OBRA 2T 2010 PROYECTO 45
OBRA GRUESA
VENTAS VENTAS STOCK ACUMULADAS ACUMULADAS DISPONIBLE POR PROYECTO (TIPOLOGIA) AL 2T 2010 AL AL 2T 2010 2T 2010 7 12 11 27 7 0 1
FECHA INICIO VENTAS SETIEMBRE 2009
VALOR S/. PROMEDIO 2T 2010 637,271 621,300 514,637 1,153,109 1,302,980
FECHA ENTREGA ESTIMADA FEBRERO 2011
CANTIDAD DE CANTIDAD DORMITORIO BAÑO DE DORMITORIOS DE BAÑOS DE SERVICIO SERVICIO TIPOLOGIA 3 Dorm. 3 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm. 3 Dorm.
3 3 3 3 3
1 1 1 1 1
VALOR SOLES/M2 VELOCIDAD DE VALOR SOLES/M2 PROMEDIO DE LAS VENTA (TIPOLOGIA) VENTAS POR ACUMULADA AL 2T 2010 PROYECTO 2T 2010 (U/MES) 4,756 4,854 4,810 4,032 4,085
4,753
2.8
1 1 1 1 1
STOCK INICIAL
STOCK INICAL PROYECTO
9 18 9 1 1
38
PORCENTAJE DE MESES PARA ABSORCION AGOTAR STOCK MENSUAL (DESDE INICIO DE ACUMULADO VENTAS)
7.4%
13.5
EDIFICIO MALECON BALTA
DISTRITO
NOMBRE PROMOTOR POR PISOS POR SOTANO O PROYECTO PROYECTO PROYECTO SUBNIVELES
EDIFICIO MIRAFLORES MALECON BALTA
GRUPO DANIELSON
15
3
TIPOLOGIA
SUPERFICIE UTIL PROMEDIO (m²)
AREA LIBRE PROMEDIO
STOCK DISPONIBLE (TIPOLOGIA) 2T 2010
1 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm.
99.0 129.5 148.5 138.0 180.0
50.0 69.0
0 3 0 0 0
ASCENSORES POR PROYECTO
2
ESTACIONA MIENTOS ESTADO DE POR OBRA 2T 2010 PROYECTO 40
FECHA INICIO VENTAS
OBRAS SETIEMBRE PRELIMINARES 2009
VENTAS VENTAS STOCK ACUMULADAS ACUMULADAS DISPONIBLE POR PROYECTO (TIPOLOGIA) AL 2T 2010 AL AL 2T 2010 2T 2010 8 9 3 22 2 1 2
VALOR S/. PROMEDIO 2T 2010 379,725 553,150 558,975 557,850 740,550
FECHA ENTREGA ESTIMADA JULIO 2011
CANTIDAD DE CANTIDAD DORMITORIO BAÑO DE DORMITORIOS DE BAÑOS DE SERVICIO SERVICIO TIPOLOGIA 1 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm. 2Dorm.
2 3 3 3 3
1 1 1 1 1
VALOR SOLES/M2 VELOCIDAD DE VALOR SOLES/M2 PROMEDIO DE LAS VENTA (TIPOLOGIA) VENTAS POR ACUMULADA AL 2T 2010 PROYECTO 2T 2010 (U/MES) 3,836 4,271 3,764 3,901 3,962
4,271
2.5
1 1 1 1 1
STOCK INICIAL
STOCK INICAL PROYECTO
8 12 2 1 2
25
PORCENTAJE DE MESES PARA ABSORCION AGOTAR STOCK MENSUAL (DESDE INICIO DE ACUMULADO VENTAS)
10.0%
10