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Avaliação de Imóveis e Perícias

Autores

Eugenia Aumond Kuhn Luis Portella Pereira Patrícia de Freitas Nerbas 2009

© 2007 – IESDE Brasil S.A. É proibida a reprodução, mesmo parcial, por qualquer processo, sem autorização por escrito dos autores e do detentor dos direitos autorais.

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Kuhn, Eugenia Aumond.

/

Avaliação de Imóveis e Perícias.

/ Eugenia Aumond Kuhn — Curitiba : IESDE IESDE Brasil S.A. , 2009. 148 p.

ISBN: 978-85-7638-729-9

1. Bens imóveis – Avaliação. Avaliação. 2. Imóveis – Brasil. Bras il. I. Título.

CDD 333.337

Capa: IESDE Brasil S.A. Imagem da capa: IESDE Brasil S.A.

Todos os direitos reservados.

IESDE Brasil S.A. Al. Dr. Carlos de Carvalho, 1.482 • Batel 80730-200 • Curitiba • PR

www.iesde.com.br

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Kuhn, Eugenia Aumond.

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Avaliação de Imóveis e Perícias.

/ Eugenia Aumond Kuhn — Curitiba : IESDE IESDE Brasil S.A. , 2009. 148 p.

ISBN: 978-85-7638-729-9

1. Bens imóveis – Avaliação. Avaliação. 2. Imóveis – Brasil. Bras il. I. Título.

CDD 333.337

Capa: IESDE Brasil S.A. Imagem da capa: IESDE Brasil S.A.

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Sumário Aspectos fundamentais da avaliação de imóveis e perícias | 7 A relação entre o homem, os bens e a avaliação | 7 Conceitos | 8 Mercado imobiliário: particularidades par ticularidades | 11 Avaliações e perícias: questões gerais | 11

Aspectos legais da atividade de avaliador | 15 Legislação referente à avaliação imobiliária | 16 Exercício profissional | 16 O perito judicial | 18 Normas de avaliação | 18 Aquisição de leis, resoluções e normas | 19

Produto imobiliário | 21 Etapas de desenvolvimento do produto imobiliário | 22 Aspectos específicos da etapa de planejamento | 23 Projetos técnicos | 24 Requisitos a serem atendidos pelas edificações | 26

Construção e sistemas constituintes do produto imobiliário | 29 Etapas da execução (síntese) | 30 Especificações técnicas dos materiais de acabamento | 34

CUB e projetos-padrão pela NBR 12.721 | 39 Custo Unitário Básico (CUB) | 39 Projeto-padrão | 40 Tipos de áreas dos imóveis segundo a NBR 12.721 12.721 | 41 Tipos de orçamentos | 44

Definições e conceitos da norma de avaliação de imóveis | 47 Histórico da avaliação de imóveis no Brasil: evolução das normas | 47 Constituição da NBR 14.653 | 48 Objetivo da NBR 14.653 | 49 Classificação dos bens | 49 Definições úteis para as avaliações de imóveis | 50 Documentos | 53

Procedimentos e atividades relacionados à avaliação de imóveis | 55 Atividades básicas | 55 Especificações das avaliações | 59 Laudo de avaliação | 60 Procedimentos de excelência | 60

Vistoria para imóveis urbanos | 65 Modelo básico de vistoria | 66

Métodos de avaliação de imóveis | 75 Métodos de avaliação de imóveis | 75 Considerações finais | 81 Revisão | 81

Coleta de dados | 85 Coleta de dados de mercado | 85 Trabalho de campo: fontes de dados | 86 Vistorias de imóveis que compõem a amostra | 90 Instrumentos para coleta de dados | 90

Fundamentos para a avaliação de terrenos urbanos | 95 Características dos terrenos | 95 Como avaliar um terreno | 96 Homogeneização | 97 Considerações finais | 102

Fundamentos para a avaliação de edificações | 105 Análises necessárias na avaliação de uma edificação | 105 Conclusão | 112

Valor dos imóveis urbanos e planejamento urbano-ambiental | 115 Planejamento e gestão urbano-ambiental | 115 Planta de valores | 118

Fundamentos para avaliação de imóveis rurais | 123 Norma e particularidades | 123 Classificação dos bens rurais | 124 Vistoria | 127 Conclusão | 129

Laudo de avaliações | 133 Tipos de laudo | 133 Itens que devem constar no laudo de avaliação | 134 Estrutura de apresentação do laudo | 138 Redação do laudo | 139 Considerações gerais sobre a elaboração de laudos | 139

Referências | 143

Apresentação Esta disciplina tem como objetivo fornecer ao gestor imobiliário uma visão geral sobre a avaliação de imóveis e perícias, proporcionando aos iniciantes os fundamentos para o estudo do tema. O mercado imobiliário é um dos setores mais complexos da economia. Um dos motivos dessa comple xidade são as características de seus produtos, bastante distintas daquelas dos demais bens de consumo. Os imóveis, entre outras particularidades, são compostos por diversos produtos (materiais, sistemas etc.); além disso, seu planejamento, sua construção e sua comercialização envolvem uma grande variedade de profissionais. Esse contexto tem reflexos diretos nas atividades avaliatórias e, por isso, são necessários conhecimentos básicos ao se pretender avaliar um imóvel. Assim, para que o estudante consiga apreender todos os aspectos relacionados às atividades de avaliação propriamente ditas, os módulos iniciais da disciplina apresentam subsídios gerais relacionados à avaliação de imóveis e perícias: o desenvolvimento do produto imobiliário, suas etapas de construção, seus diversos sistemas e materiais constituintes, o Custo Unitário Básico e os projetos-padrão definidos pela NBR 12.721. Ao longo das demais unidades, são apresentados definições e conceitos da norma vigente, procedimentos e atividades relacionados à avaliação de imóveis, métodos de avaliação disponíveis e fundamentos para a avaliação de terrenos urbanos, de edificações urbanas e de imóveis rurais. Também é exposta a relação entre o valor dos imóveis urbanos e do planejamento urbano-ambiental, assim como é apresentado um roteiro básico para a elaboração de um laudo de avaliação. Como as atividades de avaliação de imóveis e perícias necessitam de embasamento legal, também foi adicionado um módulo inicial elaborado pelo advogado e professor Luis Portella Pereira, expondo aspectos legais da atividade de avaliador. Agradecemos essa contribuição, e também as outras ao longo do desenvolvimento deste material didático, as quais foram muito enriquecedoras para o trabalho como um todo. Pelos assuntos apresentados, é fácil concluir que o tema das avaliações de imóveis é bastante extenso. Sendo assim, o conhecimento aprofundado exigiria um curso exclusivo no assunto. No entanto, buscamos apresentar aqui os fundamentos para o seu desenvolvimento, focando nos aspectos os gerais e mais importantes.

Ressaltamos também que todas as recomendações apresentadas são baseadas nas definições da Norma Brasileira para Avaliação de Bens (a NBR 14.653), nas partes correspondentes a imóveis. Contudo, em cada trabalho avaliatório diferentes particularidades estarão envolvidas, fazendo com que o avaliador busque informações e conhecimentos específicos. Nesse sentido, o empenho e as experiências adquiridas ao longo da atividade profissional também contribuirão progressivamente para a qualidade dos trabalhos. Temos certeza de que a sua participação será fundamental para o bom desempenho profissional de todo o ramo imobiliário, pois é a partir da qualificação dos atuantes no setor que os serviços e produtos oferecidos podem ser aprimorados. Contamos com a sua participação e esperamos que este material contribua para despertar em você o interesse pelo estudo! Eugenia Aumond Kuhn Patrícia de Freitas Nerbas

Aspectos fundamentais da avaliação de imóveis e perícias Eugenia Aumond Kuhn* Patrícia de Freitas Nerbas** Esta aula abrange aspectos gerais relacionados à avaliação de imóveis e perícias. Inicialmente, apresenta-se a relação entre o homem, os bens e a avaliação. A partir desses esclarecimentos será possível compreender os conceitos de valor, de preço e de mercado. Em seguida, são abordadas as particularidades do mercado imobiliário e, por fim, busca-se elucidar três questões gerais relacionadas à avaliação de imóveis e perícias: :: O que são avaliações de imóveis e perícias? :: Quais são os conhecimentos básicos necessários para a realização de avaliações? :: Que operações podem ser subsidiadas por avaliações imobiliárias?

A relação entre o homem, os bens e a avaliação Segundo Dantas (1998, p. 13), o mercado é formado pelos componentes básicos: homem e bens. O homem, nesse mercado, assume dois papéis: o de ofertante e o de comprador, enquanto os bens correspondem às coisas que possuem valor.

* Mestre em Engenharia Civil pelo Núcleo Orientado para a Inovação da Edificação (Norie) da Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS). Arquiteta e Urbanista pela UFRGS.

** Mestre em Engenharia Civil pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS), na área de Meio Ambiente. Arquiteta e Urbanista pela Universidade do Vale do Rio dos Sinos (Unisinos). Professora da Universidade Luterana do Brasil (ULBRA).

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O homem avalia constantemente as coisas ao seu redor, sendo essa uma experiência trivial. Geralmente, essa avaliação é apenas qualitativa; julgam-se como bonitas, feias, entre outros adjetivos, as coisas e até mesmo as pessoas. No entanto, é apenas compreendendo as necessidades e aspirações humanas que se pode entender como e por que o homem atribui valor às coisas. Como é de conhecimento, a vida humana só pode se sustentar e se desenvolver a partir de um contexto em que se encontrem todos os meios necessários à sobrevivência. Por isso, os homens são levados a valorizar os elementos da natureza que são necessários às suas vidas, como a água, a terra, as plantas, os animais. Além destes, os homens também valorizam outros elementos pertencentes e criados pela tecnologia, pela ciência e pela cultura. A partir desse raciocínio e, conforme indica Dantas (1998, p. 13), constata-se que os bens são compostos por diversos atributos que por si só não têm nem deixam de ter valor, simplesmente são, estão ali. No entanto, ao se relacionarem com o homem, eles assumem um significado e, então, passam também a ter valor. Assim, percebe-se que, rudimentarmente, a atribuição de valor aos bens pelos homens está relacionada com as necessidades físicas básicas que precisam ser supridas. No entanto, o ser humano tem necessidades adicionais, que o diferenciam dos outros animais. Em outras palavras, pode-se dizer que o homem necessita do lúdico. Essa necessidade faz com que outros atributos, além dos práticos, passem a ser considerados no processo de atribuição de valor, como, por exemplo, aspectos estéticos, de bem-estar, aspectos que demonstram status social e tantos outros que também são subjetivos, mas que possuem significado para os homens em geral ou para alguns homens em específico. Esse processo de atribuir valor a um bem é uma ação conhecida como valorar . O ato de valorar, de determinar o valor, é conhecido como valoração (DICIONÁRIO AURÉLIO ELETRÔNICO, 1999).

Conceitos A partir das explanações da seção anterior, fica mais fácil compreender alguns conceitos fundamentais à avaliação de imóveis: os conceitos de valor, de preço e de mercado.

Valor O primeiro conceito a ser apreendido é o de valor, que, como será visto adiante, é justamente o que se busca em uma avaliação. A determinação do valor de um bem é bastante complexa. Existem diversos tipos de valor, entre eles: valor venal, valor potencial, valor comercial, valor de mercado, valor contábil, entre outros. Entre todos os tipos de valor, segundo Dantas (1998, p. 8) e Abunahman (1999, p. 13), o valor que deve ser adotado é o valor de mercado, pois esse é o único valor que será determinado em uma avaliação. A Norma Brasileira (NBR) 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 5) apresenta a seguinte definição de valor de mercado: “Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”. Em outras palavras, e como indica

Aspectos fundamentais da avaliação de imóveis e perícias

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González (1997, p. 33), valor de mercado é o resultante de uma transação entre um vendedor – que quer vender, mas não está sendo forçado a fazer isso – e um comprador – que quer comprar, mas também não está sendo forçado –, ambos tendo pleno conhecimento das condições de compra e venda e da utilidade da propriedade.

Preço É importante se ter claro que valor e preço não são sinônimos. Segundo a NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 5), preço é a “quantia pela qual se efetua, ou se propõem a efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele”. Isto é, preço é o valor efetivo da transação, a quantia trocada pelo bem, que, no nosso foco de interesse, é um imóvel. O preço obtido pode se diferenciar do valor de mercado porque as partes têm liberdade para negociar, o que atribui peculiaridades a cada transação (GONZÁLEZ, 1997, p. 33). Por que isso ocorre? Porque existem sempre muitas pressões para a realização dos negócios. Alguns agentes têm dívidas, outros têm negócios esperando por recursos para poderem se concretizar; enfim, existem muitos motivos e pressões que fazem com que sejam realizados negócios fora dos valores de mercado.

Mercado Antes de se buscar definir esse termo, é importante compreendê-lo. Tratando-se do mercado imobiliário, sua existência depende dos três componentes mencionados no início desta unidade: dos bens levados a mercado, das partes desejosas de vendê-los e das partes interessadas em adquiri-los. Segundo Dantas (1998, p. 8), o mercado pode ser dividido em vários segmentos, como mercado de terrenos, de apartamentos e de salas comerciais. Esses segmentos podem ser subdivididos; por exemplo, dentro do segmento de mercado de apartamentos estão os submercados de apartamentos de 2 quartos, de 4 quartos, de apartamentos de cobertura e assim por diante. Logicamente, os mercados não são exclusivos, sempre existem interações entre eles, basta imaginar a situação de uma família que busca um novo apartamento. Se a família for composta de um casal e dois filhos, provavelmente será suficiente para eles um apartamento com 2 dormitórios, mas certamente um outro com 3 dormitórios seria mais confortável. Assim, é provável que a família considere as duas possibilidades, ponderando os benefícios da aquisição de cada imóvel e os recursos disponíveis para isso.

Concorrência perfeita Os três componentes formadores do mercado (bens ofertados, ofertantes e compradores), são determinantes na formação dos preços. A situação ideal, segundo Dantas (1998, p. 9) é aquela na qual existem muitos vendedores, muitos compradores e uma quantidade de bens disponíveis equilibrada com o potencial do mercado. Uma situação como essa faz com que os compradores ou os vendedores não possam ou não consigam, individualmente ou em grupos, interferir como quiserem, de acordo com seus interesses, nos preços do mercado. Além disso, nessa situação, o preço a ser pago por um bem é o preço justo, o preço de equilíbrio do mercado. Esse tipo de mercado, então, é denominado mercado perfeitamente competitivo, ou mercado de concorrência perfeita.

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No entanto, como o próprio nome sugere, é uma situação ideal, mas intangível, principalmente no mercado imobiliário, como indica González (1997, p. 35). Segundo o autor, os principais fatores dessa imperfeição do mercado imobiliário devem-se à deficiência de informações e à desigualdade dos agentes. Mas, num mercado supostamente perfeito, como oscilariam os preços em função da quantidade de bens ofertados, de ofertantes e de compradores interessados?

Lei da Oferta e da Procura O preço e a quantidade de bens ofertados estão intimamente relacionados. Por exemplo: suponha-se uma situação na qual determinado bem tem um preço no mercado. Imagine-se agora que os preços nesse mercado são elevados. Sendo esses preços elevados, a quantidade de bens que são ofertados também aumenta, isto é, passam a haver mais ofertantes interessados em vender, porque os preços estão “favoráveis” a eles. E, estando esses preços em níveis elevados, há também uma maior propensão à produção de novos bens, com o objetivo de serem disponibilizados no mercado. Paralelamente, nessa situação em que os preços estão elevados, existe uma menor demanda pelos bens, ou seja, existem poucos compradores interessados, já que os preços não estão “favoráveis” a eles. Como todos esses interesses ocorrem simultaneamente, podemos constatar que, quando os preços estão altos, existem muitos interessados em vender, mas poucos interessados em comprar. Assim, gera-se uma pressão para que os preços desçam, já que há um número grande de vendedores precisando vender. Para que os compradores se interessem em comprar, passa a ser necessário reduzir os preços. Assim, os preços começam a decair. Dessa forma, é possível concluir que, quanto menor for o número de compradores interessados, mais baixos serão os preços. Imagine-se agora a situação inversa. Se os preços decaírem bastante, existirão muitos compradores interessados em comprar; em contrapartida, essa passa a ser uma situação desfavorável aos vendedores, que deixam de ter interesse em vender aquele produto e o tiram do mercado. Assim, estando o produto escasso, os preços voltam a subir. Pode-se comparar essa situação dos preços com uma gangorra. Quanto mais produtos forem ofertados, mais baixos estarão os preços, e quanto menos produtos, mais altos estarão os preços. Nessa gangorra, sempre haverá um momento, chamado de ponto de equilíbrio (figura 1), em que os preços e a quantidade de bens ofertada estarão equilibrados.

É preciso ter em mente que, em uma situação real, esse ponto de equilíbrio pode ser alterado a qualquer momento. Essa alteração pode ocorrer por diversas razões, por exemplo: se um grupo potencialmente comprador obtiver um aumento na sua renda ou, em outras palavras, se esse grupo passar a possuir maiores recursos para comprar, ele estimulará certo segmento de mercado. Esses compradores podem decidir investir em apartamentos, por exemplo; nesse caso, como a demanda por apartamentos por


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parte dos compradores aumenta, a quantidade de bens no mercado, em princípio, mantém-se constante. Pode-se dizer, então, que passa a haver poucos bens disponíveis nesse segmento, se comparados ao número de compradores interessados. Retornando à analogia da gangorra: se a oferta torna-se baixa, os preços, conseqüentemente, sobem. Quando acontece de os preços oscilarem constantemente, qual será o valor de mercado? Na prática, segundo Dantas (1998, p. 11) e González (1997, p. 35), o valor de mercado é estimado, então, pela média dos preços praticados nesse mercado ou pelo valor mais provável a ser atingido em transações normais. Assim, é reforçada a diferença entre preço e valor de mercado. Retomando, o preço é a quantia que se paga em uma determinada transação, podendo ser inferior ou superior ao valor de mercado.

Mercado imobiliário: particularidades Os bens imobiliários têm o valor de mercado difícil de ser entendido. O mercado imobiliário ou de imóveis, especificamente, caracteriza-se por ser um dos setores mais complexos da economia e por ter um comportamento bastante distinto dos mercados de outros bens. As principais dificuldades em analisar esse mercado acontecem por causa das características especiais dos produtos oferecidos. Imóveis não são bens homogêneos, ao contrário, são compostos por um conjunto de atributos, e envolvem diversos materiais, sistemas e produtos (GONZÁLEZ, 1997, p. 17-19). No entanto, outros fatores também diferenciam os imóveis dos demais bens e produtos; entre esses fatores de diferenciação, os mais importantes são: :: longa vida útil – edificações geralmente possuem vida útil entre 40 e 60 anos, dependendo

da sua constituição; :: fixação espacial – imóveis, salvo raras exceções, não podem ter sua localização alterada; :: singularidade – jamais serão encontrados dois imóveis exatamente iguais. Edificações até

podem ser reproduzidas com a mesma composição de materiais e técnicas, mas ainda assim não ocuparão exatamente a mesma posição; :: alto valor das unidades – especificamente quanto às edificações, são produtos de alto custo

de produção, o que implica um alto valor de comercialização; :: grande número de agentes – no mercado, trabalhando com o desenvolvimento e a comer-

cialização desses bens. Todas essas características dos produtos imobiliários tornam difícil ou até mesmo impedem a comparação direta entre as diferentes unidades analisadas.

Avaliações e perícias: questões gerais Depois dos esclarecimentos dados, pode-se compreender alguns aspectos acerca das questões levantadas no início da aula. Essas questões apresentam uma síntese, não-cronológica, do conteúdo a ser desenvolvido nas aulas seguintes.

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Em que consistem a avaliação de imóveis e a perícia? Segundo a NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 4) imóvel é um “bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em função da sua localização, uso ou vocação”. Pela definição, um imóvel é um bem e, sendo assim, a definição da mesma norma para avaliação de bens é aplicável para a avaliação de imóveis : “Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica para uma determinada finalidade, situação e data” (ABNT, 2001, p. 3). Em outras palavras, considerando o que foi apresentado até agora, realizar a avaliação de um imóvel implica buscar o seu valor, que é representado essencialmente pelo valor atribuído pelo mercado em que ele está sendo transacionado (GONZÁLEZ, 1997, p. 20). A próxima questão a ser esclarecida é o significado de perícia . Segundo a NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 5) perícia é definida como a “atividade técnica realizada por profissional com qualificação específica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que motivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos.” Como se percebe, perícia é uma atividade técnica, mas nem todos os tipos de perícia fazem parte da atribuição profissional do gestor imobiliário. Como será visto adiante, apenas a perícia para avaliar bens pertence ao exercício profissional desse.

Quais são os conhecimentos básicos necessários? Diversos conhecimentos básicos são necessários à fundamentação do trabalho avaliatório, entre eles os das áreas de: direito imobiliário, matemática financeira, engenharia, arquitetura, topografia e informática. Essas noções auxiliam o gestor imobiliário a prestar boa assessoria a seus clientes nas intermediações imobiliárias, mas especificamente para esta disciplina, será preciso estudar também as pectos legais da atividade de avaliador e aspectos gerais relacionados a sistemas construtivos e a projetos arquitetônicos.

Que operações podem ser subsidiadas por avaliações imobiliárias? Entre os diversos serviços que podem ser realizados, as avaliações de imóveis podem subsidiar: :: vendas em leilões; :: partilhas amigáveis ou judiciais; :: determinação do valor de imóveis para atualização de ativos; :: definição do valor de mercado de bens em processos judiciais; :: extinção de condomínios; :: determinação do valor justo do imóvel para fins de desapropriação; :: composição da planta de valores municipal.


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Atividades 1.

A partir das explanações desta unidade, explique com suas palavras por que o homem dá valor às coisas.

2.

Relacione exemplos de elementos valorizados pelo homem e que são pertencentes ou criados pela tecnologia, pela ciência e pela cultura.

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3.

Qual é a diferença entre preço e valor de mercado? Por que eles não são, necessariamente, coincidentes?

4.

Explique com suas palavras quais são os componentes formadores do mercado, e como eles interferem na formação dos preços em um mercado de concorrência perfeita.

Ampliando conhecimentos Como dica de estudo para esta aula, sugere-se o site do Conselho Federal de Corretores, no endereço eletrônico , e os sites dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (Creci), para se ter contato com as notícias da área imobiliária.

Aspectos legais da atividade de avaliador Luis Portella Pereira* Considerando que as avaliações e perícias de bens móveis e imóveis – bem como de suas partes integrantes e acessórios, como máquinas e instalações industriais, obras, serviços, bens e direitos –, é matéria essencialmente técnica e exige qualificação específica, é de suma importância entender as leis e competências envolvidas nesses procedimentos. A atividade mercadológica impõe aos bens imóveis a avaliação de seu valor de mercado, tendo como fundamento a compra e a venda, que é praticada na gestão imobiliária por seu profissional, o gestor imobiliário. No decorrer do tema, será visto que diversas profissões praticam a chamada reserva de mercado, que consiste na regulamentação do seu exercício por meio de leis federais. As profissões liberais são representadas por seus respectivos órgãos de classe: os corretores de imóveis e os gestores imobiliários pela Confederação Nacional de Corretores de Imóveis (Cofeci), os advogados pela Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), os engenheiros, os arquitetos e os agrônomos pelo Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura (Confea), os administradores pelo Conselho Federal de Administradores (Confa), os médicos pelo Conselho Federal de Medicina (Cofem), e assim por diante. Sendo assim, existem conflitos de competência entre profissões cujas atividades se aproximam; por exemplo, no caso de médicos, enfermeiros e demais profissionais de saúde, a grande discussão atual é que somente o médico pode prescrever. Com relação aos advogados e corretores de imóveis, uma das questões diz respeito à assessoria imobiliária, que de acordo com o Estatuto da OAB é ato privativo do advogado; na prática, porém, quem elabora os contratos de promessa de compra e venda e demais instrumentos relacionados ao negócio jurídico é o corretor de imóveis. Todas essas nuances serão analisadas no desenvolvimento da aula, além de esclarecer as dúvidas relativas a quem efetivamente pode avaliar um bem imóvel, determinando-lhe um valor de mercado para a venda. * Formado em Direito pela Universidade do Vale do Rio dos Sinos (Unisinos), advogado nas áreas de Direito Imobiliário e Urbanístico. Consultor jurídico e professor do Curso Tecnológico de Gestão Imobiliária da Universidade Luterana do Brasil (ULBRA). Escritor de livros e artigos.

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Legislação referente à avaliação imobiliária Qual é a legislação de que o gestor imobiliário precisa conhecer para conduzir uma avaliação? O avaliador deve conhecer a legislação e as normas específicas para cada tipo de trabalho a ser realizado; para isso, existem leis municipais, estaduais e federais, além de normas e regulamentos de diversas entidades. Contudo, o conhecimento principal está ligado às normas técnicas brasileiras, editadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), além do conhecimento da legislação específica de cada profissão.

Exercício profissional Quem possui atribuição para realizar avaliações e perícias de imóveis? O exercício profissional é o primeiro cuidado que se deve ter em relação às avaliações imobiliárias. Para um melhor entendimento do assunto, deve-se estar baseado na seguinte premissa: qual a qualificação profissional que se deve ter para proceder a um parecer técnico-mercadológico? O gestor imobiliário está habilitado para avaliar o valor de mercado de um imóvel, mas, quando esse procedimento envolver técnicas e sistemas construtivos e suas implicações nas edificações, ficará a cargo de um profissional habilitado para tal, inscrito no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA). Assim, devem ser observadas as leis e resoluções a seguir.

Lei 5.194, de 24 de dezembro de 1966 Essa lei regulamenta o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e engenheiro-agrônomo (os inscritos no CREA), e dá outras providências. As competências desses profissionais estão previstas no artigo 7.º da lei; entre elas, está a de proceder a avaliações, vistorias e perícias, in verbis: Art. 7.º As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-agrônomo consistem em: [...] c) estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica;

Como se nota, aqui há uma reserva mercadológica feita para engenheiros e arquitetos; essa matéria foi regulamentada pela Resolução 345/90 do Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura (Confea), que será analisada a seguir.

Resolução 345, de 27 de julho de 1990, do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Confea) Essa resolução dispõe sobre o exercício do profissional de nível superior das atividades de engenharia de avaliações e perícias de engenharia. Cabem aqui alguns comentários sobre essa resolução do Confea; seu artigo 2.º assim dispõe: Art. 2.º Compreende-se como a atribuição privativa dos Engenheiros em suas diversas e specialidades, dos Arquitetos, dos Engenheiros Agrônomos, dos Geólogos, dos Geógrafos e dos Meteorologistas, as vistorias, perícias, avaliações

Aspectos legais da atividade de avaliador

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e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis, suas partes integrantes e pertences, máquinas e instalações industriais, obras e serviços de utilidade pública, recursos naturais e bens e direitos que, de qualquer forma, para a sua existência ou utilização, sejam atribuições destas profissões.

Assim, o Confea, em sua atribuição legítima, determina uma reserva de mercado para os profissionais inscritos no sistema que compõe os CREAs, ao tratar como competência exclusiva destes profissionais as atividades relativas a avaliações, vistorias e perícias. Além disso, a resolução em estudo dispõe em seu artigo 3.º sobre a nulidade de laudos feitos por outros profissionais que não os inscritos no CREA, in verbis: Art. 3.º Serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e demais procedimentos indicados no art. 2.º, quando efetivados por pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos CREAs.

No entanto, essa nulidade somente poderá ser estabelecida se for declarada judicialmente. Isso não exerce uma função terminativa quanto à atividade de avaliação; como se afirmou, a atividade de avaliador está restrita à habilidade e à competência desenvolvidas pelo profissional.

Lei 6.530, de 12 maio de 1978 Essa lei dá nova regulamentação à profissão de corretor de imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências; seu artigo 3.º determina, in verbis: Art. 3.º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

A competência do corretor de imóveis é restrita à intermediação da compra e venda, da permuta e da locação de imóveis; quanto à comercialização imobiliária, a ele cabe apenas opinar. Essa lei é de 1978, quando a profissão de corretor de imóveis encontrava-se regulada de forma incipiente; na época, a regulamentação da profissão – com a criação do Cofeci e dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis – consistiu em um grande avanço. Atualmente, no entanto, essa matéria encontra-se disciplinada pela novíssima Resolução 957/06, que será analisada a seguir.

Resolução n.º 957, de 2006, do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) Essa resolução dispõe sobre a competência do corretor de imóveis para a elaboração de pareceres técnicos de avaliação imobiliária e dá outras providências; seu artigo 2.º determina, in verbis: Art. 2.º É competente para elaboração de parecer técnico de avaliação mercadológica o Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis e com inscrição válida no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários que seja, cumulativa ou alternativamente: I – possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente; II – possuidor de certificado de especialista em avaliação imobiliária.

Como se viu, quem possui diploma de curso superior em Gestão Imobiliária é competente para a elaboração de pareceres técnicos de avaliação. Assim, neste momento há um conflito de regulamentação entre o Confea e o Cofeci, pois ambos atribuem a seus profissionais inscritos a capacidade de avaliar imóveis.

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O perito judicial O chamado perito judicial é aquele nomeado para realizar avaliações e perícias em juízo, ou seja, em processos que correm na Justiça. Segundo disposição do artigo 145 do Código de Processo Civil (CPC), cabe ao juiz escolher seus auxiliares , de acordo com os requisitos ditados pela lei processual em vigor, in verbis: Art. 145. Quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico, o juiz será assistido por perito, segundo o disposto no art. 421. § 1.º Os peritos serão escolhidos entre profissionais de nível universitário, devidamente inscritos no órgão de classe competente, respeitado o disposto no Cap. VI, seção VIII, deste Código.

Entende-se que a permissão legal do CPC afasta as hipóteses das resoluções dos Conselhos de Classe, e atribui ao juiz a prerrogativa de escolher seus auxiliares. Como a peritagem é uma atividade auxiliar da Justiça, compete ao juiz escolher o perito dentre os profissionais que preencham os requisitos do parágrafo primeiro transcrito acima. É importante destacar que o profissional deve ter nível universitário e estar inscrito em seu Conselho de Classe. Outro aspecto que o juiz deve levar em conta na hora da nomeação do perito é o conhecimento técnico e científico deste; assim sendo, o curso de Gestão Imobiliária fornece o conhecimento necessário para a avaliação de bens imóveis.

Normas de avaliação Como devem ser realizadas as avaliações imobiliárias? O segundo cuidado que se deve tomar em um trabalho avaliatório diz respeito aos métodos a serem adotados. Nesse sentido, as avaliações devem ser realizadas com base em normas técnicas editadas pela ABNT, com a aplicação de metodologia apropriada. Aqui, uma explicação indispensável para a compreensão do assunto: o que significa ABNT? Essa é a sigla da Associação Brasileira de Normas Técnicas; fundada em 1940, é o órgão responsável pela normatização (ou normalização) técnica no país, fornecendo a base necessária para o desenvolvimento tecnológico do Brasil. É uma entidade privada, sem fins lucrativos, reconhecida como Fórum Nacional de Normalização; e, como determina a Resolução 7 do Conmetro, de 24 de agosto de 1992, essa é a única entidade brasileira responsável por normatizações. Quem é o responsável, e como é elaborado o conteúdo dessas normas técnicas? Seu conteúdo é responsabilidade dos Comitês Brasileiros e dos Organismos de Normalização Setorial, sendo elaborado por Comissões de Estudo, formadas por representantes dos setores envolvidos, ou seja, produtores, consumidores e neutros (exemplos de neutros são as universidades e os laboratórios, entre outros). Quais são as normas que podem subsidiar os trabalhos avaliatórios? As principais normas técnicas relacionadas à avaliação imobiliária são descritas a seguir.

Aspectos legais da atividade de avaliador

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NBR 14.653 A avaliação de bens possui fundamento na Norma Técnica NBR 14.653; aqui, serão analisadas suas partes 1, 2, 3 e 4, que se relacionam estritamente à avaliação de bens imóveis e suas respectivas etapas. A NBR 14.563 se divide em cadernos, os quais são assim identificados: a) NBR 14.653-1 (Parte 1) – Procedimentos Gerais: trata de procedimentos gerais, aplicados a todos os tipos de imóveis e empreendimentos sujeitos ao processo de avaliação; b) NBR 14.653-2 (Parte 2) – Imóveis Urbanos: estabelece as regras a serem seguidas na avaliação de bens imóveis urbanos; c) NBR 14.653-3 (Parte 3) – Imóveis Rurais: relaciona os procedimentos utilizados para a avaliação de imóveis rurais; d) NBR 14.653-4 (Parte 4) – Empreendimentos: dispõe sobre os procedimentos técnicos para a avaliação de empreendimentos.

NBR 12.721 Para se realizar avaliações imobiliárias, também é preciso conhecimento sobre a Norma Técnica NBR 12.721, de 1999, que possui o seguinte título: Avaliação de Custos Unitários e Preparo de Orçamento de Construção para Incorporação de Edifícios em Condomínio – Procedimento . Essa norma da ABNT trata da classificação das edificações de acordo com o seu padrão de construção; assim, quanto ao sistema construtivo, os imóveis classificam-se em padrão normal, baixo e alto. A classificação do padrão construtivo de um imóvel é fundamental para o estabelecimento de um projeto-padrão, com a finalidade de se avaliar aquele imóvel. O conhecimento dessa classificação, definida pela norma, é necessário para se identificar o sistema construtivo utilizado em um determinado bem. A aplicação adequada dos métodos indicados pelas Normas Técnicas exige que se tenha, além de conhecimento sobre os mesmos, informações de outras áreas, como arquitetura, engenharia, economia etc.

Aquisição de leis, resoluções e normas Onde podem ser encontradas as leis referidas acima? A busca de leis federais pode ser feita pelo site . Após a entrada no site, deve-se seguir o caminho: “Legislação”; “Leis”; “Lei Ordinárias”; então, procura-se a lei desejada por seu número ou ano de publicação. As normas da ABNT podem ser adquiridas nos locais de atendimento, nos postos de intermediação de produtos ABNT, ou pelo endereço eletrônico . Ao entrar no site, deve-se clicar no link “Adquira sua Norma”, depois em “Vendas On-Line”, e então digitar a especificação da norma desejada no campo: “Código/Número”.

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Atividades 1.

Escreva, com suas palavras e de maneira sintética, o que você entende por reserva de mercado.

2.

Faça uma pequena dissertação falando sobre os motivos pelos quais o gestor imobiliário não pode avaliar um imóvel que apresente defeitos construtivos, tendo como base as posições do CREA e do Cofeci.

Ampliando conhecimentos Como dica de estudo, recomenda-se o contato com a NBR 12.721 e com a NBR 14.653, para que se entenda melhor a fonte e a base do processo avaliatório. Boa leitura.

Produto imobiliário Eugenia Aumond Kuhn Patrícia de Freitas Nerbas O mercado imobiliário opera em um ambiente de riscos, com inúmeras variáveis, em uma situação de mudanças constantes. Além disso, o aumento da concorrência — assim como acontece nas outras áreas comerciais —, é um fator que deve ser considerado no lançamento de um novo produto no ramo imobiliário. O mercado imobiliário é um dos setores econômicos que apresentam maior complexidade, devido especialmente às características dos imóveis, que possuem um conjunto diversificado de atributos (GONZÁLEZ, 2003, p. 13). Os produtos do mercado imobiliário apresentam características diferenciadas em relação aos demais bens de consumo; entre elas, pode-se citar: :: elevada vida útil; :: localização geográfica específica; :: singularidade (variações de acabamento, tipologias, sistemas construtivos, entre outros); :: elevado prazo de maturação (planejamento e produção demorados); :: alto custo das unidades a serem comercializadas.

González (2003, p. 55) alerta que essa heterogeneidade própria aos imóveis pode gerar conflitos, dificultando a comparação direta entre diferentes unidades. A fim de aumentar a compreensão sobre as diversas características dos imóveis, é necessário que se entendam as etapas do processo de desenvolvimento do produto imobiliário.

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Etapas de desenvolvimento do produto imobiliário Todo e qualquer produto passa por etapas de planejamento, operação e/ou execução e lançamento no mercado (figura abaixo). Planejamento Execução Comercialização O produto imobiliário também passa por estas etapas de desenvolvimento, que serão analisadas separadamente a seguir.

Planejamento Nesta etapa, é feita a previsão de todas as demais fases necessárias para a materialização e o sucesso do empreendimento. Para isso, são essenciais diversas informações que antecedem a execução, como informações técnicas, humanas, econômicas e legais. A etapa de planejamento envolve, resumidamente: :: planejamento físico – estudo da viabilidade técnica do empreendimento (análises qualitati-

vas quantitativas dos terrenos; projetos técnicos etc.); :: planejamento econômico – estudo de viabilidade econômica e orçamentos; :: planejamento legal – contratos e obrigações.

Execução Esta é a etapa de materialização do que foi planejado. Ao longo de seu desenvolvimento, é comum surgirem problemas referentes à exeqüibilidade dos projetos propostos. Além disso, é o momento em que o empreendimento se torna visível para muitos clientes, principalmente aqueles que têm dificuldade em visualizá-lo por meio de desenhos técnicos ou ilustrativos. A qualidade da execução irá depender, entre outros fatores, da etapa de planejamento e da quantidade e qualidade das informações fornecidas pelos projetos técnicos. Por isso, tem-se dedicado cada vez mais tempo à elaboração de projetos e ao planejamento do empreendimento. Nesse sentido, também é importante a implantação de um sistema de gestão da qualidade em todas as etapas de desenvolvimento do produto imobiliário.

Comercialização A etapa de comercialização pode se iniciar antes mesmo de a execução da edificação ou o parcelamento do solo estarem finalizados, ou seja, antes de os produtos que serão comercializados estarem

Produto imobiliário

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prontos para o uso. Essa tem sido uma tendência observada e que possibilita um retorno anterior dos investimentos, visto que a produção de imóveis usualmente exige grandes recursos financeiros e longos prazos de maturação (planejamento e execução).

Aspectos específicos da etapa de planejamento Antes do início de qualquer obra — seja uma edificação, a construção de benfeitorias ou um parcelamento do solo —, é necessária a realização de diferentes diferentes estudos, a fim de assegurar a qualidade de todo o processo de execução e comercialização comercialização do imóvel. Para a gestão de um empreendimen empreendimento to imobiliário, é necessária uma visão sistêmica das diversas etapas de desenvolvimento, das condicionantes condicionantes e dos requisitos de mercado, entre outros aspectos. O planejamento do produto imobiliário pode incluir tanto o espaço urbano quanto a edificação. De acordo com Fabrício e Melhado (2003, p. 8), “na construção civil existem diferentes maneiras de organizar, gerenciar e integrar o processo de projeto”. Nesse contexto, é importante verificar que cada tipo de produto lançado no mercado imobiliário terá suas peculiaridades. A seguir, serão apresentadas as etapas básicas do planejamento de um empreendiment empreendimento o imobiliário. Essas etapas não são necessariament necessariamentee lineares, podendo acontec acontecer er simultaneamente. Além disso, nem todas as etapas são indispensáveis ou irão ocorrer em todos os empreendimentos. :: Análise de mercado: percepção de uma oportunidade de mercado (público-alvo, oferta e

demanda, concorrência). :: Análises qualitativas e quantitativas do local de implantação: verificação da situação do

mercado,, da acessibilidade e do conforto ambiental, entre outras variáveis. mercado :: Estudos preliminares do projeto arquitetônico: elaboração de um esboço da forma física

do empreendimento. Desenvolvem-se esquematicamente esquematicamente os desenhos técnicos básicos referentes ao tipo de edificação ou parcelamento do solo que se pretende construir. :: Estudo de viabilidade econômica: a partir da análise de mercado, contrapõem-se estes da-

dos com os orçament orçamentos os que utilizam o CUB (custo unitário básico de construção por m 2) como referência. Nesta etapa, sinteticamente, é feita uma estimativa do custo final do empreendimento. Para estimar o custo da construção, pode-se realizar um orçamento baseado no CUB, o orçamento paramétrico. paramétrico. Obtido esse valor, ele é comparado com o potencial valor de venda do imóvel e as demais condições financeiras relacionadas, buscando-se buscando-se confirmar a viabilidade do empreendimento. :: Desenvolvimento de projetos: o projeto é uma atividade em parte de técnica e em parte de

criatividade, cuja função é definir a forma física do produto para melhor atender às necessidades dos clientes (LEITE, 2005, p. 46). Os projetos também têm diferentes etapas, que dependem do objeto projetado. Outra finalidade dos projetos é descrever a obra, antecipando a execução. execução. :: Desenvolvi Desenvolvimento mento do cronograma físico-financeiro da execução: todos os materiais, equi-

pamentos e serviços são estimados, a partir de um orçamento discriminado, a fim de se programar o andamento das atividades e seus respectivos custos.

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:: Desenvolvimento Desenvolvimento do manual de qualidade referente à etapa de planejamento e de execução do empreendimento imobiliário: o mais indicado é que as empresas já tenham de-

senvolvido os seus processos de qualidade; porém, se estes não existirem, quanto antes forem feitos melhor será o processo de planejamento planejamento,, execução e comercializa comercialização. ção. Essas etapas do desenvolvimento do produto imobiliário possuem variações, de acordo com o tipo de produto que se pretende construir. Além disso, é interessante destacar que cada etapa se relaciona com as demais. Na seção seguinte enfoca-se a etapa de projetos, e são apresentados os principais documentos técnicos que são gerados a partir dos diferentes projetos.

Projetos técnicos De acordo com a NBR 13.531 (ABNT, (ABNT, 1995), os projetos são definidos como: “a “a determinação e representação prévias dos atributos funcionais, formais e técnicos de elementos da edificação a construir, a pré-fabricar, a montar, a ampliar [...], abrangendo os ambientes exteriores e interiores e os projetos de elementos da edificação e das instalações prediais.” É no projeto que os requisitos são transformados em soluções; nele, são definidos os principais atributos que conferem valor ao imóvel. Em outras palavras, um bom projeto pode agregar valor ao produto final, sem envolver necessariamente maiores custos de produção; pelo contrário, um bom pro jeto pode minimizar custos tanto de produção produção,, como de utilização do imóvel. Por isso, é importante a qualidade técnica dos profissionais selecionados para o desenvolvimento dos projetos, já que eles determinam a qualidade dos espaços planejados. Em um projeto, deve-se buscar a equação ideal entre os diversos fatores que definem o valor final do produto. Esse valor está associado à satisfação dos clientes, e dependerá de duas variáveis antagônicas: os benefícios fornecidos pelo produto e os sacrifícios decorrentes da aquisição e do uso do mesmo. Adicionalmente, os projetos de empreendimentos imobiliários devem proporcionar a melhor relação custo–benefício,, não só para os clientes finais, mas para todos os envolvidos no processo: investidores, custo–benefício construtores construtor es e a sociedade em geral. Os projetos são desenvolvidos a partir de técnicas gráficas e representad representados os por desenhos técnicos. As plantas baixas, cortes, fachadas e perspectivas são exemplos de desenhos técnicos relacionados às edificações. Contudo, os projetos não são representados apenas por desenhos, pois há diversas informações que não podem ser expressas graficamente. Dessa maneira, existem também documentos técnicos escritos, que são complementar complementares es aos desenhos técnicos e possuem diferentes finalidades. Segundo González (2006, p. 6-9), os documentos técnicos escritos que integram a etapa de planejamento do empreendimento imobiliário podem ser divididos basicamente em: :: orçamentos; :: especificações técnicas; :: caderno de encargos;


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:: memorial descritivo; :: manual do proprietário.

Nos tópicos a seguir, esses documentos são apresentados separadamente.

Orçamentos Na construção civil, o orçamento tem a finalidade de realizar o cálculo do custo de construção, considerando o fator lucro e as despesas diretas e indiretas relacionadas à execução de um determinado empreendimento imobiliário. Segundo González (2006, p. 3-5), existem vários tipos de orçamento, como o paramétrico, o normalizado – ou normatizado – pela NBR 12.721, o operacional e os discriminados e/ou detalhados. Todo orçamento deve ser devidamente documentado, pois apresenta dados de grande valia para o desenvolvimento do produto imobiliário. A partir do orçamento, pode-se verificar a viabilidade econômica, as possibilidades de execuçã execução o e a própria comercialização, comercialização, além de ser este um procediment procedimento o envolvido nos métodos de avaliação de imóveis.

Especificações técnicas As especificações técnicas são descrições precisas de todos os insumos (mão-de-obra, materiais e equipamentos) relacionados à obra; todas as obras necessitam de uma descrição precisa e completa dos materiais e procediment procedimentos os a serem utilizados na construção. Essas especificações são documentos escritos complementares aos projetos das edificações. Segundo González (2006, p. 7-8), as especificações técnicas podem ser mais ou menos detalhadas, conforme a sua destinação. Constituem um texto geral e completo que descreve a maioria dos serviços da obra, sendo complementados por serviços ou materiais específicos. As finalidades desses documentos são complementar a parte gráfica dos projetos e facilitar o gerenciament gerenciamento o dos processos durante a obra, evitando confusões e mudanças de critérios. Alguns dados usualmente descritos são: qualidade, tipo e marca dos materiais empregados, bem como a forma de execução dos serviços.

Caderno de encargos É o conjunto de especificações técnicas, critérios, condições e procediment procedimentos os estabelecidos como referência ao executor e/ou ao fiscalizador da obra. O caderno de encargos se assemelha às especificações técnicas, sendo, porém, mais geral. Sua finalidade finalidade é otimizar o controle de serviços do empreendimento, funcionando como uma referência (GONZÁLEZ, 2006, p. 8).

Memorial descritivo O memorial descritivo é um documento bastante usual no ramo imobiliário, haja vista suas diferentes finalidades, tais como venda, propaganda, registro do imóvel ou aprovação de projetos na municipalidade (GONZÁLEZ, 2006, p. 8).

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Assim, esse documento técnico é necessário para a aprovação de projetos junto aos órgãos competentes, e é também um veículo de comunicação entre os técnicos envolvidos no processo.

Manual do proprietário O manual do proprietário é um resumo das especificações técnicas, destinado ao usuário final. Certas construtoras já o adotam desde a década de 1960, mas sua importância cresceu apenas com o advento do Código de Defesa do Consumidor (GONZÁLEZ, 2006, p. 7). Esse manual traz orientações sobre a operação dos diversos sistemas incorporados aos imóveis (como esquadrias, sistema de ar-condicionado etc.), sobre os procedimentos para manutenção e sobre o posicionamento das instalações elétricas e hidrossanitárias. Adicionalmente, apresenta a lista dos fornecedores de todos os sistemas e materiais individuais utilizados na execução da obra.

Requisitos a serem atendidos pelas edificações Os requisitos correspondem às funções, aos atributos e às demais características do produto, que devem ser observadas sob o ponto de vista dos clientes; traduzem as necessidades e expectativas do usuário final. Por isso, desde a concepção de um empreendimento, deve-se tentar captar essas necessidades e expectativas, interpretá-las e traduzi-las em especificações de projeto que, por fim, serão materializadas na etapa da construção (LEITE, 2005, p. 55). A construção civil trabalha basicamente com três índices de satisfação: o prazo de entrega, o preço e a qualidade (técnica, ambiental e social, entre outras) do produto. Existem tantas variáveis no desenvolvimento de produtos imobiliários que, durante esse processo, é comum surgirem dificuldades inesperadas. São vários os requisitos que os produtos imobiliários devem satisfazer. Especificamente para edificações habitacionais de até cinco pavimentos, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT, 2006) desenvolve um projeto de norma estabelecendo requisitos gerais de desempenho a serem atingidos. Esses requisitos são apresentados, sinteticamente, abaixo: :: segurança estrutural: garantir a estabilidade das estruturas ao longo da vida útil do imóvel. Para

isso, devem-se prever, quando necessário, as proteções pertinentes à estrutura e às suas partes. Seguir normas nos projetos e procedimentos construtivos, visando à segurança dos usuários; :: segurança contra incêndio: adotar medidas de segurança para dificultar o princípio de in-

cêndio (projetar instalações elétricas, de gás e áreas de risco de acordo com as normas específicas); dificultar a propagação do incêndio (relacionada à escolha de materiais); facilitar a remoção das pessoas (por meio de projeto adequado de circulação e sinalização de emergência) e a extinção do fogo em caso de incêndio; :: segurança no uso e na operação: este requisito é dependente do projeto e dos sistemas e

materiais especificados. Deve-se reduzir a probabilidade de queda de pessoas em função de pisos irregulares, nas rampas e nas escadas, e de pisos escorregadios, com caimento excessivo


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ou com possibilidade de empoçamento de água (de lavagem ou de chuva). Também se devem evitar ferimentos provocados pela ruptura de elementos ou componentes que resultem em partes cortantes ou perfurantes, bem como ferimentos ou contusões ocasionados pela operação das partes móveis de componentes como janelas, portas e alçapões. Adicionalmente, deve-se evitar a ocorrência de ferimentos ou danos aos usuários, em condições normais de uso, como choques em instalações elétricas; :: estanqueidade: à água, ao vento, aos gases e às poeiras. Esse é um requisito fundamental

para as edificações, já que estas têm função de abrigo contra as intempéries e as agressões do meio exterior; :: conforto: está relacionado a diversos aspectos. O conforto térmico pode ser obtido por

meios passivos, como ventilação, sombreamento, exposição à radiação solar, controle da umidade do ambiente, ou por meios artificiais, como a utilização de ar-condicionado. O conforto lumínico também pode ser natural ou artificial, e está relacionado às cores empregadas nas superfícies, às dimensões e à orientação das aberturas, bem como ao projeto de iluminação. O conforto acústico deve considerar tanto os ruídos externos como os produzidos em diferentes ambientes internos. Também se pode falar em conforto tátil e ergonômico; o primeiro diz respeito principalmente às características dos materiais empregados, e o segundo, à relação entre as dimensões humanas e os diversos elementos usados e manipulados pelo homem; :: durabilidade e manutenabilidade: esse requisito está ligado à agressividade do meio am-

biente, às propriedades inerentes aos elementos e componentes da edificação, bem como à interação de ambos ao longo do tempo. O projeto de norma (ABNT, 2006) nessa seção tem o intuito de estimular a cultura de manutenção e preservação do imóvel e de suas partes; :: saúde, higiene e qualidade do ar: está relacionado a diversos fatores, entre eles a renovação

do ar nos espaços interiores, o abastecimento de água e a remoção de resíduos (esgoto, lixo), entre outros; :: funcionalidade e acessibilidade: depende das dimensões adequadas aos espaços, da geo-

metria e das relações entre os mesmos, bem como da possibilidade de implantação e distribuição dos equipamentos e móveis necessários a cada ambiente; :: adequação ambiental: técnicas de avaliação do impacto ambiental resultante das atividades da

cadeia produtiva da construção têm se tornado cada vez mais objeto de estudo. Embora ainda não estejam definidos critérios precisos para a avaliação do desempenho ambiental, o projeto de norma (ABNT, 2006) já estabelece que os empreendimentos e sua infra-estrutura devem ser projetados, construídos e mantidos de forma a minimizar as alterações no ambiente. Cada empreendimento é desenvolvido a partir de uma necessidade do mercado e dos requisitos dos usuários. Assim, o perfil do usuário poderá determinar certos diferenciais nos empreendimentos imobiliários, de acordo com suas especificidades. Por isso, é necessário estudar os sistemas construtivos e os materiais de construção integrantes do produto que está sendo desenvolvido. O projeto dos subsistemas visa tornar o desempenho técnico da edificação o mais eficiente possível; além disso, é de suma importância o desenvolvimento integrado de todas as etapas, a partir de um sistema de qualidade. Dessa forma, o cenário de desenvolvimento do produto imobiliário pode apresentar menos riscos frente a tantas incertezas.

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Atividades 1.

Questione várias pessoas sobre seus principais requisitos ao comprar um imóvel para morar ou trabalhar. Analise as respostas e discuta com seu grupo de colegas.

2.

Analise o conjunto de documentos técnicos desenvolvidos para a execução e a comercialização de um empreendimento. Descreva as principais características e a importância de cada documento.

3.

Relacione e faça uma síntese das principais etapas de desenvolvimento do produto imobiliário.

Ampliando conhecimentos Como complemento ao assunto tratado nesta aula, sugere-se a leitura das seguintes obras: Tecnologia, Gerenciamento e Qualidade na Construção , de Ércio Thomaz, e Incorporação Imobiliária: roteiro para avaliação de projetos, de Ageu da Costa Ramos Neto (ver referências). Boa leitura.

Construção e sistemas constituintes do produto imobiliário Eugenia Aumond Kuhn Patrícia de Freitas Nerbas Os temas desta aula são a construção e os sistemas constituintes do produto imobiliário. A construção é a etapa de materialização do produto imobiliário; ela se inicia após a etapa de planejamento e envolve diversos elementos, entre eles: :: equipe técnica; :: materiais de diversas naturezas; :: processos construtivos.

A construção das edificações é um processo bastante complexo, devido às diferentes atividades que devem ser integradas e à diversidade de insumos necessários à sua execução. A essa complexidade somam-se as exigências dos clientes, que a cada dia se tornam maiores. Kern (2005) ressalta que os requisitos dos clientes se modificaram nos últimos anos devido ao acesso às informações; assim, eles passam a exigir produtos diferenciados sob o enfoque da qualidade, do prazo de entrega e do custo final. A complexidade do processo de construção de um empreendimento imobiliário faz com que ele possua diferentes fases, as quais serão apresentadas a seguir; essas fases, bem como os sistemas constituintes da edificação, serão os focos desta aula.

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Etapas da execução (síntese) Após o desenvolvimento da etapa de planejamento, estando todos os projetos devidamente aprovados e o projeto executivo concluído, inicia-se a execução da obra. Toda construção necessita de um técnico responsável (engenheiro ou arquiteto), que irá acompanhar a execução e orientar a mão-de-obra. Dependendo do porte da obra, ele poderá ser auxiliado por outros profissionais do setor de execução. Durante a execução da obra, diversos processos se integram. Em alguns casos percebe-se uma clara divisão das etapas, enquanto que em outros as atividades se desenvolvem de maneira quase simultânea. Apresentam-se a seguir as principais atividades envolvidas na construção, embora elas não se desenvolvam necessariamente de maneira linear, como foi dito.

Programação da execução e organização do canteiro de obras A programação pode ser realizada fora do canteiro de obras, ou até mesmo constituir-se como uma etapa do planejamento. Na programação da obra é feita uma integração entre o tempo de execução dos serviços, a mão-de-obra, os materiais e os equipamentos necessários. Nessa fase também devem ser administrados aspectos referentes ao controle técnico, que é de suma importância para todos os processos, pois é por meio de seus instrumentos que a qualidade do produto poderá ser testada, evitando-se assim possíveis transtornos. No manual de qualidade das empresas devem ser indicados os requisitos de qualidade e as instruções de trabalho. Além disso, devem ser programados ensaios técnicos (qualidade dos materiais, resistência, traços etc.). Quanto aos custos, devem ser feitos o controle e a estimativa relativos ao consumo de materiais, ao emprego de mão-de-obra e ao uso de equipamentos. A utilização de todos esses recursos deve ser planejada de forma integrada, o mais detalhadamente possível.

Serviços preliminares Os serviços preliminares envolvem as preparações e as atividades prévias e necessárias à construção propriamente dita. Podem ser divididas basicamente em: :: ajuste do terreno – consiste fundamentalmente no preparo da superfície do terreno. Para

tanto, são feitos a remoção dos elementos indesejados para a execução da obra (como a vegetação não-preservada legalmente) e os ajustes nos níveis do terreno. Esses ajustes envolvem a planificação e a criação de platôs e taludes, entre outras modificações menos agressivas; :: organização do canteiro de obras – tem a finalidade de facilitar a execução, embora possa difi-

cultar os processos, se for mal planejada. A instalação do canteiro consiste em realizar as ligações provisórias ou definitivas de abastecimento de água e luz, por exemplo. Além disso, são executados espaços específicos para armazenamento de materiais, refeitório e vestiário dos trabalhadores, e venda no local (plantão de vendas). Nessa etapa é feita a instalação de equipamentos (como elevadores e guindastes) e são construídos os tapumes para a obra. Um dos aspectos mais delicados da organização do canteiro de obras talvez se refira à locação da edificação.

Construção e sistemas constituintes do produto imobiliário

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Construção A construção da edificação propriamente dita envolve diversos sistemas, elementos e componentes. Os mais comuns serão descritos a seguir.

Sistema estrutural O sistema estrutural das edificações é constituído, basicamente, por elementos de fundações, vigas, lajes e pilares. A estrutura de uma edificação pode ser feita de concreto armado (moldada in loco ou préfabricada), de metal (pré-fabricada) ou de madeira (usualmente para construções de menor porte).

Fundações As fundações das edificações são os elementos estruturais responsáveis por transferir as cargas da edificação para o solo. Esses elementos são a subestrutura da edificação, ou seja, correspondem à parte da estrutura que fica abaixo do solo. As características da edificação (altura, peso, dimensões) e o local onde será construída serão determinantes para o tipo de fundação a ser utilizada. Quanto ao local, a principal observação a ser feita diz respeito ao solo. Para se conhecer suas propriedades, a realização de sondagem é fundamental; para isso, deve-se contratar uma empresa especializada em geotecnia. Por meio da sondagem pode-se determinar, por exemplo, em que profundidade se encontra o solo adequado para as fundações, se o lençol freático é superficial, ou se o solo é rochoso. Assim, evitam-se surpresas no início da execução e também se pode otimizar o projeto, reduzindo custos.

Vigas, lajes e pilares O sistema estrutural de uma edificação, além das fundações, é geralmente composto por vigas, lajes e pilares, com exceção dos sistemas autoportantes, como são os blocos estruturais que na maioria dos casos não necessitam de pilares e vigas independentes.

Vedações verticais As vedações verticais das edificações são responsáveis por proteger os ambientes internos das intempéries (vento, sol, chuva) e prover a segurança e a privacidade. Essas vedações são planos verticais que delimitam os espaços, podendo ser internas ou externas. São divididas basicamente em: :: paredes – podem ser estruturais ou portantes. Os materiais mais utilizados nelas são os blocos,

tanto cerâmicos quanto de concreto. Porém, o gesso acartonado e os painéis pré-fabricados têm tido demanda crescente para esse fim, também no Brasil; :: esquadrias – dividem-se em portas e janelas, e possuem diversos tipos. As esquadrias podem

ser fabricadas em madeira, em PVC e em metal (especialmente alumínio).

Cobertura A cobertura é o plano ou os planos superiores – horizontais ou inclinados – da edificação. É o subsistema mais intensamente sujeito às intempéries, tais como radiação solar, chuva e neve. Sua

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forma e seus materiais variam substancialmente de acordo com o clima de cada região. As coberturas podem ser: :: inclinadas – apresentam usualmente, como material de recobrimento, telhas de barro, de pe-

dra, de madeira ou de concreto. A estrutura do telhado inclinado pode ser de concreto, de madeira e/ou metálico; :: planas ou semi-inclinadas – podem ser constituídas por laje de concreto impermeabilizada

e/ou por telhas com baixa inclinação (metálicas ou de fibra 1).

Instalações Existem diferentes tipos de instalações, que podem ser implantadas conforme as necessidades específicas de cada edificação. As instalações hidrossanitárias correspondem a um conjunto de equipamentos, tubulações e sistemas que têm por função abastecer as edificações com água, e coletar, tratar e encaminhar os esgotos. Dentro desse conjunto, há os seguintes elementos: :: instalações de água fria e quente – responsáveis pelo abastecimento dos pontos de utiliza-

ção de água nas edificações, devem garantir quantidade suficiente e manter a qualidade da água fornecida pelo sistema de abastecimento público. Para isso, contam com uma série de equipamentos, tubulações, reservatórios e dispositivos situados a partir do ramal predial; :: sistemas de esgoto cloacal – responsáveis pela coleta, pelo transporte e pelo tratamento dos

esgotos provenientes das edificações, utilizando-se de tubulações para o transporte desses líquidos e de equipamentos para o seu tratamento. O esgoto pode ser de origem doméstica – despejo de líquidos de casas, edifícios e estabelecimentos comerciais – ou industrial – decorrente do uso da água em processos fabris; :: sistemas de esgoto pluvial – esgoto pluvial é o proveniente das águas da chuva, as quais po-

dem ser aproveitadas – por meio de dispositivos e equipamentos – para a lavagem de pátios e de roupa, para bacias sanitárias, entre outros. As instalações elétricas têm como finalidade distribuir entre as edificações a energia proveniente das concessionárias, com qualidade e de forma segura, dividindo-se em: :: de baixa tensão – encontradas normalmente em edificações de pequeno porte e com baixo

consumo energético; :: de alta tensão – utilizadas no fornecimento para grandes condomínios ou em edificações que

tenham alto consumo energético.

Tratamentos Diversos tipos de tratamento podem ser necessários em uma edificação. Apresentam-se aqui dois dos mais comuns: 1 Utilizado em telhas, tubulações e caixas d’água, entre outros, o amianto ou asbesto já foi banido de três estados (RJ, RS e PE) e mais de 20 cidades brasileiras, além de ser totalmente proibido em 42 países. Seu banimento no Brasil é defendido pela Associação Brasileira dos Expostos ao Amianto (Abrea), formada em parte por trabalhadores que estão morrendo de câncer e/ou asbestose devido ao seu trabalho em fábricas que utilizam o material. Mais informações em: http://www.abrea.com.br.


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:: impermeabilização – é um tratamento que exige cuidados na execução, podendo ser aplica-

do em piscinas, terraços, beirais, platibandas, marquises, vigas e paredes. A impermeabilização tem como função proteger as estruturas contra a umidade e a percolação das águas, bem como criar ambientes estanques, com o objetivo de reserva. Os materiais mais usados nesse tratamento são: :: manta asfáltica – muito utilizada em terraços, piscinas e marquises; :: concreto e argamassas impermeáveis (com aditivos impermeabilizantes) – empregados

normalmente em cortinas e subsolos; :: pinturas impermeáveis – têm seu emprego em reservatórios. :: proteção térmica e acústica – são sistemas que têm como objetivo garantir a qualidade am-

biental da edificação, proporcionando ambientes agradáveis e com baixo custo energético de manutenção. Entre os materiais com propriedades de isolamento térmico e/ou acústico, destacam-se: :: fibra de rocha ou mineral; :: espuma de poliuretano.

Acabamentos Os acabamentos têm função estética e de proteção, devendo garantir segurança e durabilidade à obra. Sua execução deve ser realizada com muitos cuidados. Os acabamentos utilizados em grande quantidade são os revestimentos, que podem ser de diversos tipos, entre eles: :: reboco – revestimento de argamassa; tem a finalidade de proteger as paredes das edificações; :: plaquetas cerâmicas – podem ser aplicadas em pisos e paredes, sobre o emboço rústico (ar-

gamassa) ou com argamassa colante (cimento cola); :: gesso – os acabamentos em gesso têm finalidade estética e funcional, pois criam, por exemplo,

nichos para ocultar as redes de distribuição e permitem a implantação de detalhes na iluminação. :: pedras – podem ser utilizadas em diferentes situações, e ter diversas características e tipos

(mármore, granito, basalto, arenito etc.); :: madeiras – podem ser naturais ou processadas, como fórmica, MDF e OSB. Hoje em dia, a

utilização de madeira na construção civil tem gerado polêmica, devido tanto à ameaça de extinção de espécies nativas quanto aos riscos decorrentes das áreas de reflorestamento com espécies exóticas. O adequado é que, independentemente do tipo, se utilize madeira com certificação de manejo sustentável. Os acabamentos também envolvem pinturas, que podem ser aplicadas sobre reboco, madeira e metal. Dessa maneira, o tipo de tinta deve ser adequado à base a qual será aplicada. Muitas vezes também são necessários materiais de acabamento para os forros, que são elementos horizontais inseridos abaixo das lajes ou coberturas, geralmente com finalidade térmica, acústica e estética. Os forros podem ser de madeira, PVC ou gesso. Existem ainda os acabamentos entre as paredes e o piso (rodapé), e entre as paredes e o forro (rodaforro). Os materiais utilizados neles são também madeira, PVC e gesso.

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Execução do projeto de paisagismo Sinteticamente, envolve o tratamento do espaço aberto e, como o próprio nome indica, assim como os outros projetos, exige que seja elaborado por um especialista. É importante que a execução do projeto de paisagismo aconteça no final da obra, para evitar possíveis conflitos entre as exigências vitais das plantas e os processos construtivos.

Limpeza da obra e testes finais de funcionamento Essa é a etapa final da execução das edificações, e tem importância fundamental para o bom funcionamento e uso dos sistemas empregados. Além dos testes realizados ao longo da execução, nessa etapa todas as instalações devem ser revistas, a fim de se apontar qualquer anormalidade nos sistemas. Quanto à limpeza, deve ser feito o recolhimento dos restos de materiais e entulho, assim como a remoção de poeira e manchas de derramamento de tintas ou de outros líquidos. Além disso, os dispositivos hidrossanitários de coleta e de inspeção — como caixa de passagem, graxeiras e ralos das redes de esgotos — devem ser limpos e desobstruídos para que possam ser utilizados com total eficiência.

Entrega da obra e do manual do proprietário Depois de finalizados os procedimentos relativos à execução das edificações, estas são devidamente entregues a seus proprietários, juntamente com todos os documentos legais e técnicos. Entre os últimos, encontra-se o manual do proprietário, documento de grande importância que apresenta indicações de uso do imóvel, facilitando inclusive os procedimentos de manutenção e de reforma.

Especificações técnicas dos materiais de acabamento Durante as etapas de planejamento e execução dos empreendimentos imobiliários, deve-se estar atento às especificações dos materiais de acabamento, pois este é um dos critérios que indicam a faixa de mercado na qual o imóvel está inserido. Além disso, os materiais de acabamento são uma das grandes preocupações dos usuários das edificações. Os materiais utilizados na execução contribuem para a definição do preço do imóvel e são elementos de suma importância para a avaliação da qualidade da edificação. Os fatores que devem ser observados na escolha dos materiais são de caráter técnico; contudo, além de se observar o desempenho técnico, é importante estar atento aos requisitos dos clientes. Identificar os requisitos dos clientes é uma tarefa complexa. Segundo Miron (2002), o processo de geração de valor na construção civil envolve: a compreensão das necessidades dos clientes, a transformação dessas necessidades em soluções de projeto e a criação de sistemas que viabilizem a materialização das soluções propostas. Segundo Thomaz (2001, p. 27), ao se projetar uma edificação é preciso


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analisar as características inerentes ao processo e às técnicas de projeto e de execução, a fim de que os requisitos de segurança, estética, salubridade, economia e durabilidade sejam atendidos. A análise desses requisitos deve seguir diversos critérios, entre eles: :: estética – não mede somente a aparência “bela” ou “feia”, mas também a forma de expressão;

o significado dos ambientes na vida das pessoas é o fundamento da estética do lugar. Além disso, é importante que a estética dos materiais de acabamento esteja de acordo com o conceito do empreendimento e com a faixa de valor de mercado do imóvel; :: durabilidade – é requisito fundamental dos materiais que são utilizados na construção, a fim

de se evitarem gastos posteriores com manutenção. Como exemplo, toma-se a escolha de piso cerâmico para uma edificação que deverá apresentar um PEI elevado, em corredores de tráfego intenso de pedestres; :: segurança – esse requisito não se refere apenas a elementos que inibem invasões e assaltos,

como fechaduras resistentes, alarmes e câmeras; também devem ser avaliadas a funcionalidade e a segurança dos elementos e materiais corriqueiramente utilizados pelos usuários, a fim de evitar quedas e lesões. Um exemplo relaciona-se aos vidros de segurança para o guardacorpo em sacadas; a escolha dos vidros para sacadas deve seguir critérios determinados em normas técnicas. Além disso, deve-se estar atento para a relação custo-benefício dos gastos com materiais. O tipo de material de acabamento utilizado na obra deve ser adequado à faixa de mercado do imóvel. É necessário ter uma visão sistêmica da obra para a escolha dos materiais, a fim de se analisar as possibilidades existentes e sua adequação ao uso. As políticas de padronização para aplicação de materiais na construção são interessantes, pois minimizam gastos na compra – por meio de fornecedores –, e aumentam a produtividade nos processos de construção. Além disso, a padronização pode facilitar o controle desses materiais, desde a estocagem até a instalação. Entretanto, a padronização também apresenta inconvenientes. A desvantagem de uma política de padronização pode estar em limitar as escolhas dos usuários, tornando o acabamento previsível por não possibilitar a personalização dos ambientes. Dessa forma, a padronização pode criar insatisfação nos usuários por excessiva repetição. Todos os elementos e sistemas construtivos usados na execução de edificações estão relacionados direta ou indiretamente com a satisfação dos clientes. Desse modo, é de suma importância estar atento aos requisitos destes, além de analisar e identificar os riscos possíveis durante a construção de um novo empreendimento imobiliário. Para minimizar os problemas na produção de um produto imobiliário, é importante que os profissionais inseridos no contexto do mercado tenham conhecimento sobre todos os processos envolvidos nas etapas de desenvolvimento de seus produtos. A reflexão acerca desses processos pode contribuir para a elaboração de produtos com maior valor, sob os pontos de vista comercial, ambiental e social. O que foi apresentado nesta aula é apenas uma síntese das etapas de construção e dos diversos sistemas e materiais constituintes dos produtos imobiliários, as edificações. Assim, esse é apenas um ponto de partida para a compreensão do processo de execução e dos sistemas técnicos nele envolvidos.

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Atividades 1.

Visite o canteiro de uma obra e analise as etapas que estão sendo desenvolvidas. Procure visitar esse mesmo canteiro uma vez por semana, para que você possa acompanhar a evolução dos processos construtivos na execução de uma obra.

2.

Compare os projetos de um determinado empreendimento com a edificação já pronta. Relacione as principais diferenças e procure os motivos que causaram as mudanças no projeto original.


3.

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Quais são os principais sistemas construtivos – ou conjuntos de elementos – que, usualmente, compõem as edificações?

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Ampliando conhecimentos Recomenda-se a leitura dos seguintes textos, para complementar o tema tratado nesta aula: Análise Econômica de Sistemas Construtivos: um estudo de caso , de Eliane Moneti e Giglio Pecoraro, e Planejamento de Canteiros de Obra e Gestão de Processos , de Tarcísio Abreu Saurin e Carlos Torres Formoso. Suas referências encontram-se no final do livro. Boa leitura.

CUB e projetos-padrão pela NBR 12.721 Eugenia Aumond Kuhn Patrícia de Freitas Nerbas Para a avaliação de imóveis é preciso entender a composição de preços do Custo Unitário Básico (CUB), assim como os tipos de projeto-padrão especificados pela norma NBR 12.721, que trata da incorporação imobiliária. O principal objetivo desta aula é fornecer subsídios para avaliações imobiliárias de qualquer natureza.

Custo Unitário Básico (CUB) O CUB pode ser considerado um índice: representa o custo unitário básico por metro quadrado de construção, sendo calculado pelo método indicado na NBR 12.721. Segundo essa norma, o custo unitário básico é parte do custo por metro quadrado e da construção do projeto-padrão considerado, calculado de acordo com esta norma (NBR 12.721), pelo Sindicato Estadual da Construção Civil, para divulgação até o dia 5 de cada mês, e que serve de base para a avaliação dos custos de construção das edificações, que deve ser arquivado no Registro Geral de Imóveis (ABNT, 1999, p. 4).

Os valores de cada CUB-padrão formam a base para a avaliação dos custos de construção das edificações. A cada mês, o Sindicato das Indústrias para a Construção (Sinduscon) de cada estado coleta dados dos insumos-padrão definidos na NBR 12.721, para realizar o cálculo que determina o valor do CUB mensal. Os insumos da construção civil são todos os elementos necessários para a execução de uma obra; em uma construção, os insumos dividem-se basicamente em: mão-de-obra, materiais e equipamentos.

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Os procedimentos para o cálculo do CUB seguem um modelo matemático baseado no preço de uma amostra pequena de insumos (aproximadamente 500), considerando-se o leque existente no mercado da construção civil. A coleta de preços para cálculo do CUB deve ser realizada mensalmente, e os preços dos materiais devem incluir os custos com o frete e tributos.

Critérios considerados para o cálculo do CUB No cálculo do custo unitário de construção referente aos padrões de acabamento determinados pela NBR 12.721, devem ser seguidos critérios específicos para se evitar discrepâncias. Dessa forma, os preços devem ser coletados e submetidos aos procedimentos estatísticos necessários. A NBR 12.721 determina o cálculo da média de cada insumo; depois de realizados os procedimentos estatísticos, aplica-se o coeficiente físico correspondente ao insumo no lote básico de cada projeto-padrão. É recomendável que a amostra de cada insumo tenha no mínimo 20 informações, para aumentar a confiabilidade dos dados. Existem vários elementos que compõem os empreendimentos imobiliários, mas que não são incluídos no cálculo do custo unitário de construção para cada padrão (CANTANHEDE; SCHMITT, 2003, p. 5-7). Eles não integram o valor do CUB, e por isso devem ser considerados separadamente no cálculo do custo de construção das edificações. São exemplos de elementos que não fazem parte do cálculo básico do CUB: :: fundações especiais; :: elevadores; :: equipamentos de instalação especiais: fogões, bombas de recalque, ventilação; :: obras e serviços complementares; :: honorários profissionais.

Cada padrão construtivo de edificação possui um valor de CUB correspondente. Nesse contexto, é importante saber identificar as diferenças entre projetos-padrão; essa é uma das exigências de alguns métodos de cálculo para a avaliação de imóveis.

Projeto-padrão Até o início da década de 1960, o mercado imobiliário era visto com desconfiança, pela falta de padrões numéricos para a composição dos custos. Por isso, em 1965 entrou em vigor a NB 140: Avaliação de Custos Unitários e Preparo de Orçamento de Construção para Incorporação de Edifícios e Condomínios. Essa norma se propunha a determinar o valor do custo unitário básico por metro quadrado de construção para projetos-padrão, com o objetivo de desmistificar os preços dos imóveis e tornar sua comercialização mais transparente. Em 1992, a NB 140 foi substituída pela NBR 12.721 (CANTANHEDE; SCHMITT, 2003, p. 1-2).

CUB e projetos-padrão pela NBR 12.721

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Os projetos-padrão são divididos em algumas tipologias básicas. Os critérios e parâmetros que definem cada tipologia têm como base justamente as características físicas dos imóveis. As principais características que definem os padrões são as seguintes: :: número de pavimentos; :: padrão de acabamento da construção (baixo, normal e alto); :: número de dependências (ambientes ou cômodos) por unidade – dormitórios e banheiros,

por exemplo; :: número total de unidades; :: área privativa das unidades autônomas.

Outros aspectos também são determinantes para o estabelecimento do tipo de padrão, como a qualidade dos materiais de acabamento – que irão determinar se aquele é baixo, normal ou alto. Igualmente, ao se falar em faixa de mercado dos imóveis, precisam ser consideradas variáveis adicionais como a localização da edificação e a quantidade, a qualidade e a diversidade dos equipamentos comerciais, culturais e de lazer disponíveis. Além dos valores de CUB para projetos-padrão de edificações residenciais, são especificados valores para projetos comerciais, industriais e de caráter popular. O Sinduscon de cada estado também é responsável pela publicação do valor médio do CUB de cada mês, conhecido como “CUB ponderado”. Apesar de se estabelecerem padrões, percebe-se que a multiplicidade das possibilidades construtivas acaba não sendo contemplada em sua totalidade nas definições de projeto-padrão, pois são muitas as variáveis existentes. Dessa forma, deve-se estar atento aos diferentes tipos de construção e aos diversos padrões de acabamento que existem no mercado. Assim, parece óbvio que o modelo matemático proposto para o cálculo do CUB não consegue contemplar todas as variáveis possíveis. Por isso, ele é apenas uma referência para o cálculo do valor do custo de construção, não sendo recomendado o seu uso exclusivo para essa determinação. O CUB é muito usado para se estimar o valor de construção na fase de planejamento e no registro da incorporação. Assim, antes de se realizar o registro da incorporação de imóveis, deve-se realizar o orçamento proposto na NBR 12.721, que se baseia nos valores do CUB publicados mensalmente. Mas qual é a relação entre o orçamento proposto pela NBR 12.721 e a avaliação imobiliária? Existe um método de avaliação do valor de um imóvel baseado no custo de reedição da edificação. Por isso, é preciso saber identificar as variáveis que integram o custo unitário de construção das edificações. Por exemplo, ao se realizar a avaliação de uma sala comercial, é preciso saber a metragem quadrada total da unidade privada e o seu custo de construção por metro quadrado, bem como os percentuais de áreas de uso comum que estão atreladas à unidade privada da sala.

Tipos de áreas dos imóveis segundo a NBR 12.721 Para se avaliar o custo de construção de um edifício, é necessário identificar os tipos de área que nele existem, como a área privativa da unidade e o percentual da área de uso comum pertencente à

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unidade privada. Assim, é importante saber discriminar todos os tipos de área para se poder calcular o custo de construção do metro quadrado do imóvel. Com essas recomendações em mente, observa-se que um único imóvel pode conter diversos tipos de áreas, dependendo de sua natureza. Imagine-se o exemplo de um edifício de apartamentos residenciais de quatro pavimentos-tipo, e pavimento térreo sob pilotis com a finalidade de estacionamento e área de lazer. A área de construção global desse edifício, segundo a NBR 12.721 (ABNT, 1999, p. 4) corresponde à “soma das áreas de construção de todas as unidades autônomas da edificação”. Também é preciso identificar a área privativa da unidade autônoma. Essa área possui um somatório real – que corresponde à “área real da unidade” – e um somatório para efeito de cálculo do custo de construção da edificação. Segundo a NBR 12.721 (ABNT, 1999, p. 4), para efeito de cálculo do custo, a área privativa da unidade autônoma é “a soma das áreas cobertas-padrão e das áreas equivalentes de construção, contidas nos limites de uso exclusivo da unidade autônoma considerada”. Deve-se ainda considerar que, no edifício exemplificado, existem áreas de uso comum. Assim como a área privativa, a área de uso comum também pode ser considerada a partir da área real ou a partir do somatório para efeito de cálculo do custo de construção. Segundo a NBR 12.721 (ABNT, 1999, p. 4), a área de uso comum é “a soma das áreas cobertas-padrão e das áreas equivalentes de construção situadas fora dos limites de uso exclusivo de cada unidade autônoma, nos diversos pavimentos da edificação”. Tanto as áreas de uso privado como as áreas de uso comum podem ser definidas como áreas cobertas-padrão e/ou áreas descobertas. A área coberta possui definição bastante clara, pois representa o somatório das áreas de projeção de cobertura; de forma semelhante, a área descoberta corresponde ao somatório da área dos ambientes descobertos. Nas áreas descobertas incluem-se as áreas de projeção das paredes, como os muros, por exemplo. Segundo a NBR 12.721, a área que apresenta características semelhantes ao padrão de acabamento especificado na norma é denominada de área coberta-padrão; porém, na mesma edificação podem existir áreas com padrão de acabamento diferente. Essas áreas podem ter um tipo de acabamento com custo inferior ou superior ao determinado para os projetos-padrão. Assim, esse tipo de área é chamada de área coberta-padrão diferente .

Definições de áreas: aplicação As várias definições de área têm a finalidade de tornar mais eficiente a comunicação em um processo de transação imobiliária. Além disso, especificar as áreas de forma correta contribui para que o custo de construção da edificação que se pretende calcular – a partir do valor do CUB padrão – fique o mais próximo possível do custo real; dessa forma, podem ser evitados prejuízos para as partes envolvidas. Por isso, a NBR 12.721 (ABNT, 1999, p. 3) define outro tipo de área para o cálculo do custo, a área equivalente de construção , como sendo a “área estimada, fictícia, que, ao Custo Unitário Básico, tenha o mesmo valor, em reais, que o efetivamente estimado para área real correspondente, descoberta ou coberta de padrão diferente”.

I I I V O A I O O Ã R Ç D A A R U E Q M U O N D R A D A A I T H L . O U º D G O E F N A S

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E D A D I N U A D A E R Á

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S I E V Ó M I E ] D 8 4 O 1 R . T D S H I G E E 2 R 3 . O T N R A O V 4 I 8 U / Q 8 R 1 A / 6 A 1 R 1 A 9 P 3 . S 4 E I Õ E Ç L [ A M R O F N I

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L A N O I C R O P O R P O Ã S I V I D E D A E R Á

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L - ] A 2 9 E 9 9 R [

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M U M O C O S U E D A E R Á

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S A M O N Ô T U A S E D A D I N U 0 S 9 A A D 9 S 1 A S E A R N Á U S L A O D C O L U C L Á C I I O R D A U Q

M U M O C O S U E D A E R Á

S I A T O T O Ã R D A P U E O A T D E R E A T T N B R E O E R C B E F S O I E C D D

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] L 2 A 1 E C R 1 3 [

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E T O E N I C D E I R A C O D 0 I P I 9 F E O L 2 / O E R A 8 C D P N 3

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S I A T O T

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E O T Ã N Ç E U L R A T V I S U N Q O E C

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U O A E T D E R E A O T N B T R Ã E O E R R C L B D E F S A E E O A I C P D D R

R O D A R O P R O C N I : L E V Ó M I O D : L A A R C B O O L

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A V I T A V I R P A E R Á

U O A E T D E R E A O T N B T R Ã E O E R R C L B D E F S A O A I E E C P D D R A O T R Ã E R B D O A C P

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O Ã Ç U R ] T 7 S 2 N E O 5 D C 2 [

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Quando se trabalha com uma edificação que contém mais de uma unidade autônoma, é necessário compreender ainda como ocorre a divisão de áreas entre essas unidades. A área de divisão proporcional , segundo a NBR 12.721 (ABNT, 1999, p. 3), é a “área de uso comum cuja construção é da responsabilidade dos titulares de direito das diferentes unidades autônomas que compõem a edificação na proporção das respectivas áreas de construção de divisão não-proporcional”. Pode-se considerar uma área de divisão proporcional, por exemplo, o apartamento do zelador em um edifício. A área de divisão não-proporcional é a “área privativa ou área de uso comum que por sua finalidade tenha sua construção atribuída à responsabilidade dos titulares de direito de uma ou mais unidades autônomas, independente de qualquer relação de proporcionalidade com as respectivas áreas privativas de construção” (ABNT, 1999, p. 3). Uma vaga de garagem, por exemplo, pode ser considerada área de divisão não-proporcional, pois se destina ao uso exclusivo de um determinado proprietário; já as áreas de uso comum para circulação e lazer podem ser consideradas áreas de divisão proporcional entre os proprietários de cada apartamento. Essas áreas são definidas e calculadas previamente por meio dos projetos técnicos de arquitetura da edificação, e descritas em diferentes quadros da própria NBR 12.721 (ABNT, 1999, p. 50). Como exemplo, segue abaixo o Quadro II da NBR 12.721, que representa a planilha de áreas das unidades autônomas de uma edificação. As definições de tipos de áreas das edificações são necessárias para efeito de cálculo de construção, bem como para a formatação de diversos documentos técnicos indispensáveis aos empreendimentos imobiliários.

Tipos de orçamentos Os orçamentos para efeito de cálculo do custo de construção por metro quadrado e de registro da incorporação imobiliária possuem a seguinte propriedade: quanto maior sua precisão, maior sua complexidade. Sabe-se que os orçamentos são previsões metodológicas dos gastos financeiros no decorrer de uma obra. Na construção civil existem diferentes tipos de orçamento, de modo que cada um deles é utilizado conforme sua finalidade (GONZÁLEZ, 2006, p. 3-5): :: orçamento paramétrico – é utilizado para consultas rápidas e para estudos de viabilidade

econômica dos empreendimentos; :: orçamento pela NBR 12.721 – é usado para registro da incorporação em condomínio; :: orçamento discriminado ou detalhado – é o que discrimina todos os insumos e despesas

que integram a obra; :: orçamento operacional – tem como objetivo efetuar o planejamento físico-financeiro durante

a execução da obra. A partir dos esclarecimentos desta aula, pode-se perceber a complexidade presente no contexto da avaliação imobiliária, a qual exige subsídios e conhecimentos dos diversos aspectos relacionados ao desenvolvimento de seus produtos: os imóveis. Aqui foram apresentadas apenas algumas alternativas para a determinação do custo de construção que é, como mencionado, um dos procedimentos envolvidos em certos métodos de avaliação.

CUB e projetos-padrão pela NBR 12.721

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Atividades 1.

Analise a planilha de áreas que integra os documentos técnicos referentes à incorporação de um empreendimento. Verifique os tipos de área constantes nessa planilha e contraponha-os com as áreas indicadas nos projetos técnicos dessa edificação.

2.

Verifique o estudo de viabilidade econômica de uma edificação e compare os dados iniciais com o custo real consumido durante a obra. Avalie as discrepâncias encontradas, assim como os possíveis motivos destas.

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3.

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Selecione um imóvel de edifício em condomínio e compare-o com os projetos-padrão definidos pela NBR 12.721. Identifique aquele ao qual ele mais se assemelha, bem como quais são suas principais diferenças.

Ampliando conhecimentos Como dica de estudo para esta aula, sugere-se o acesso ao site do Sinduscon do estado onde o aluno pretende atuar. Dentro do site, deve-se buscar o link que traz informações sobre o CUB mensal e tentar identificar os valores e as diferenças entre os projetos-padrão. Uma segunda sugestão é a aquisição ou consulta à norma NBR 12.721: Avaliação de Custos Unitários e Preparo de Orçamento de Construção para Incorporação de Edifício em Condomínio (ver referências).

Definições e conceitos da norma de avaliação de imóveis Eugenia Aumond Kuhn Patrícia de Freitas Nerbas Os conceitos e definições empregados na avaliação de imóveis são fundamentais para que se mantenha uma comunicação adequada com os outros profissionais da área, e para que as informações possam ser transmitidas de forma correta. Ao se utilizar uma linguagem adequada evitam-se conflitos que podem ocorrer na transmissão de informações e no desenvolvimento dos documentos, nas atividades relacionadas à avaliação imobiliária. Todos esses conceitos, assim como os métodos e procedimentos de avaliação, são apresentados na Norma Brasileira para Avaliação e Bens. Como os imóveis são espécies de bens, também se verá como estes se classificam. Para a familiarização com essa norma — cujo conteúdo é essencial para a disciplina como um todo —, inicialmente serão apresentadas a sua evolução e as partes em que ela se divide.

Histórico da avaliação de imóveis no Brasil: evolução das normas Os primeiros artigos sobre avaliação de imóveis no Brasil datam do início do século XX – mais precisamente de 1918 –, e foram publicados em revistas técnicas de engenharia do estado de São Paulo (FIKER, 1990, p. 15). No entanto, foi somente na década de 1950 que surgiram as primeiras normas de avaliação de imóveis, organizadas por entidades públicas e institutos voltados para a engenharia de avaliações.

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Em 1952, o departamento de engenharia da Caixa Econômica Federal elaborou sua primeira norma sobre o tema (DANTAS, 1998). Cinco anos depois, em 1957, foi lançado o primeiro anteprojeto de norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas – a ABNT –, sendo sucedido por outros, elaborados por institutos do ramo (ABNT, 2001, p. 2). A avaliação de imóveis ganhou importância com o surto de desapropriações ocorrido na década de 1960, quando passaram a ser feitos estudos por comissões de profissionais dedicados a perícias e avaliações judiciais (ABNT, 2001, p. 2). Mas foi a partir da década de 1970 que a engenharia de avaliações começou a despertar maior atenção dos profissionais, o que se refletiu na realização dos primeiros congressos nacionais sobre o tema (DANTAS, 1998). Os estudos continuaram, enfocando as perícias e avaliações judiciais, sendo que em 1977 surgiu a primeira norma brasileira específica para avaliação de imóveis urbanos, a NBR 5.676 (NB-502) da ABNT. A principal novidade dessa norma, em relação à primeira, foi a definição de diferentes níveis de precisão para as avaliações. Nesse mesmo período, a ABNT começou a produzir outras normas para avaliações, entre elas as relativas a imóveis rurais, unidades padronizadas e glebas urbanizáveis (ABNT, 2001, p. 2). No final da década de 1980, a norma brasileira para avaliação de imóveis urbanos foi revista, assumindo a nomenclatura NBR 5.676/90 (ABNT, 2001, p. 2). Desde então, os estudos na área de avaliações evoluíram no Brasil e, em 2001, foi lançada a primeira parte da Norma Brasileira para Avaliações de Bens, a NBR 14.653. Essa norma e suas partes substituíram a NBR 5.676/90 (Avaliação de Imóveis Urbanos), a NBR 8.799/85 (Avaliações de Imóveis Rurais), a NBR 8.951/1985 (Avaliação de Glebas Urbanizáveis) e outras normas não-específicas para bens imóveis.

Constituição da NBR 14.653 A NBR 14.653 é constituída por sete partes, sob o título geral de Avaliação de Bens. Para o presente estudo, são de interesse específico as partes de 1 a 4: :: a NBR 14.653-1 é a parte 1 da norma, apresentando os procedimentos gerais para avaliação de

bens; essa parte da norma é exigível em todas as manifestações técnicas escritas, vinculadas à engenharia de avaliações; :: a NBR 14.653-2 corresponde à parte 2, relativa a imóveis urbanos e publicada em 2004; a nor-

ma define esse tipo de imóvel como o “imóvel situado dentro do perímetro urbano definido por lei” (ABNT, 2004a, p. 3); :: a NBR 14.653-3, é a parte 3 da norma, também publicada em 2004, porém enfocando imóveis

rurais; imóvel rural é definido como “imóvel com vocação para a exploração animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localização” (ABNT, 2004b, p. 2); :: a NBR 14.653-4, de 2002, corresponde à parte 4, e trata dos empreendimentos; estes são o

“conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou exploração econômica. Pode[m] ser imobiliário[s] ou de base imobiliária” (ABNT, 2002, p. 2). Essas divisões da norma referem-se aos diferentes tipos de imóveis e empreendimentos imobiliários, e indicam as particularidades relativas à avaliação de cada um desses bens.

Definições e conceitos da norma de avaliação de imóveis

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Objetivo da NBR 14.653 O principal objetivo da norma é fixar diretrizes para a avaliação quanto: :: à classificação da natureza dos bens; :: à instituição da terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; :: à descrição das atividades básicas; :: à definição da metodologia básica; :: à especificação das avaliações; :: aos requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.

Classificação dos bens Bem é tudo o que passa a ter valor ao se relacionar com o homem. Os bens abrangidos pela NBR

14.653 — a norma brasileira que fixa as diretrizes para a avaliação de bens —, são divididos em duas classes: tangíveis e intangíveis. Os bens tangíveis são aqueles que podem ser tocados, ou seja, são bens materiais; já os bens intangíveis são aqueles que não podem ser tocados, sendo, portanto, imateriais (ABNT, 2001, p. 5-6; DANTAS, 1998).

Bens intangíveis Quanto aos bens intangíveis, são destacados os seguintes exemplos: fundos de comércio, marcas, patentes e empreendimentos de base imobiliária. Estes últimos podem ser shopping centers, hotéis, cinemas, parque temáticos, estabelecimentos de ensino, entre outros; são empreendimentos que geram receitas a partir de sua exploração econômica.

Bens tangíveis A NBR 14.653 (ABNT, 2001, p. 5-6) destaca os seguintes exemplos de bens classificados como tangíveis: :: imóveis; :: infra-estruturas; :: instalações; :: equipamentos; :: veículos; :: semoventes;

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:: mobiliário e utensílios; :: acessórios; :: recursos naturais; :: recursos ambientais; :: culturas agrícolas.

Entre os bens tangíveis, os que são de interesse específico são os imóveis. Mas o que é um imóvel? Como pode ser definido?

Definições úteis para as avaliações de imóveis Para se responder à questão “como podem ser definidos os imóveis?”, é preciso referir-se às definições estabelecidas pela Norma Brasileira 14.653, em suas partes relacionadas à avaliação de imóveis. A nomenclatura empregada pela norma é composta por termos técnicos, que muitas vezes são utilizados erroneamente. Serão esclarecidos aqui os termos mais utilizados e que, com freqüência, são mal empregados ou geram dúvidas para os avaliadores iniciantes. Inicia-se, então, por uma definição fundamental, a de imóvel. Segundo a referida norma (ABNT, 2001, p. 4), imóvel é o “bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em função da sua localização, uso ou vocação”. Analisando essa definição, verifica-se que os imóveis podem ser terrenos ou terrenos com benfeitorias. De acordo com sua localização e exploração, podem ser classificados como urbanos ou rurais. Os terrenos e as benfeitorias também recebem uma subclassificação, como se verá a seguir.

Terreno O terreno, do ponto de vista da avaliação, é um espaço de terra capaz de produzir renda por seu aproveitamento adequado. Nos terrenos urbanos, na maioria dos casos, o aproveitamento é feito por construções para fins habitacionais, comerciais ou industriais, com predomínio das primeiras (FIKER, 1990, p. 21). Já nos terrenos rurais, o aproveitamento se dá pelos mais variados fins, entre eles a agricultura, a pecuária e as plantações florestais. Conforme suas características, os terrenos podem ser classificados em glebas urbanizáveis e lotes. Mas qual a diferença entre gleba e lote? Segundo a NBR 14.653 (ABNT, 2004a, p. 3), a gleba urbanizável é o “terreno passível de receber obras de infra-estrutura urbana, visando seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento”, enquanto o lote é a “porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano”. Como se percebe, o lote é o resultado de um parcelamento do solo, ou seja, do loteamento ou desmembramento de uma gleba, sendo que também existem diferenças entre esses dois conceitos. O loteamento é a “subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, com abertura de novas vias de


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circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes” (ABNT, 2004a, p. 3). Já o desmembramento é a “subdivisão de um terreno em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes” (ABNT, 2004a, p. 2). A partir dessas definições, conclui-se que a diferença básica entre loteamento e desmembramento é que no primeiro o proprietário precisa realizar investimentos em sistema viário e em infra-estrutura, enquanto no segundo o proprietário aproveita os recursos que existem, que já estão implantados na área.

Benfeitorias Quando foi apresentada acima a definição de imóveis, mostrou-se que estes são compostos de terrenos e benfeitorias. Até agora, foi esclarecido apenas o que são terrenos; mas o que são benfeitorias? A benfeitoria é o “resultado de obra ou serviço em um bem que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano” (ABNT, 2001, p. 3). Pelo que foi exposto, pode-se interpretar que as benfeitorias sobre um terreno são, por exemplo, edificações ou mesmo obras de infra-estrutura. Embora não se encontre na norma, o conceito de edificação é de fácil entendimento: em geral, é uma construção para abrigo ou para a realização de atividades. Por outro lado, a infra-estrutura é um “conjunto de obras ou serviços que dá suporte às atividades econômicas, sociais ou de utilização de um bem” (ABNT, 2001, p. 4); por essa definição, a infra-estrutura também pode estar associada a edificações. Aliás, benfeitorias também podem ser obras e serviços sobre edificações, como por exemplo, qualquer reforma ou melhoramento feito em uma casa, em uma sala comercial ou em outro espaço construído; pode incluir a substituição de pisos, o fechamento de sacadas, o tratamento acústico ou térmico em paredes ou coberturas, entre outros. As benfeitorias recebem diferentes classificações conforme sua utilidade, sendo então denominadas de úteis ou voluptuárias. A benfeitoria útil é a “benfeitoria que aumenta ou facilita o seu uso, embora dispensável”; já a benfeitoria voluptuária é a “benfeitoria que visa simples deleite ou recreio, sem aumentar o uso normal do bem” (ABNT, 2001, p. 3). Por meio dessas definições, podem-se extrair as principais diferenças entre os dois tipos de benfeitorias. Como o próprio nome diz, a benfeitoria útil traz uma utilidade para o bem — no caso, o imóvel —, mesmo não sendo indispensável para seu uso. Enquanto isso, a benfeitoria voluptuária possui apenas uma função “supérflua”, não aumentado o desempenho do imóvel em uso. Seja qual for o tipo da benfeitoria implantada em um imóvel (útil ou voluptuária), ela tende a atribuir valor ao imóvel, ou seja, aumentar o seu valor. Por outro lado, existem ações que tendem a reduzir seu valor, como a depreciação.

Depreciação A depreciação corresponde à “perda do valor de um bem, devido a modificações no seu estado ou qualidade” (ABNT, 2001, p. 4), e pode resultar de diferentes causas, cada uma delas com uma denominação específica. São fatores que causam depreciação (ABNT, 2001, p. 4):

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:: decrepitude – corresponde ao desgaste das partes construtivas; normalmente está relacionada a

fatores intrínsecos ao imóvel, como a idade e o desgaste natural sofrido ao longo de sua existência; :: deterioração – ocorre devido ao mau uso e/ou à inadequada manutenção do imóvel; no caso

de depreciação, a responsabilidade normalmente é do proprietário do imóvel; :: mutilação – corresponde à retirada de sistemas ou de componentes que originalmente existiam

no imóvel; como na deterioração, os responsáveis pela mutilação também são seres humanos; :: obsoletismo – é um tipo diferente de depreciação, que corresponde à superação tecnológica

ou funcional do bem; ocorre quando o mesmo se torna inadequado para atender sua função na sociedade atual, seja por aspectos técnicos ou funcionais. Entre esses aspectos, a decrepitude, especialmente em benfeitorias, pode ser retardada por pro jetos eficientes que considerem a relação entre as especificações técnicas, suas condições de uso e a agressividade do meio no qual elas estão inseridas. Todos esses fatores de depreciação interferem nas condições de vida de um bem.

Vida de um bem Quando se fala em vida de um bem, pode-se estar fazendo referência à (ABNT, 2001, p. 5): :: vida útil – o prazo de utilização funcional de um bem; ou :: vida remanescente – a vida útil que resta a um bem.

A diferença entre vida útil e vida remanescente de um imóvel pode ser entendida pelo seguinte exemplo: um imóvel novo terá uma vida útil integral, mas ao se avaliar um imóvel existente, parte do seu prazo de vida já se passou, e o tempo que resta corresponde justamente à vida remanescente. A expressão vida útil é freqüentemente usada como sinônimo de durabilidade. No entanto, a durabilidade está fundamentalmente associada aos aspectos físicos do bem, enquanto que vida útil engloba tanto os aspectos físicos quanto os funcionais. Já a expressão vida econômica incorpora um terceiro aspecto relacionado ao prazo de utilização, e corresponde ao prazo econômico operacional de um bem; ou seja, relaciona-se ao seu tempo de ope ração econômica. É preciso estar atento às definições e aos termos empregados em qualquer atividade da área imobiliária, pois a utilização correta de cada palavra ou expressão é fundamental, tanto em documentos como em especificações técnicas. Deve-se lembrar também que uma palavra mal usada em um contrato, por exemplo, pode gerar grandes prejuízos para uma das partes. É comum a utilização de termos como sinônimos; por exemplo, freqüentemente se ouve falar em “entrega do empreendimento” para se referir à entrega de um edifício aos compradores ou futuros proprietários. Contudo, existe uma diferença básica entre esses termos: o que distingue um edifício de um empreendimento?


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Um edifício é, segundo a norma (ABNT, 2004a, p. 2), uma “construção com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades institucionais, comerciais, industriais ou habitações multifamiliares”. Já um empreendimento, como se viu, é um conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio da comercialização ou da exploração econômica. Um empreendimento pode ser imobiliário, como um edifício; no entanto, para o comprador, este não produzirá receitas.

Documentos Como foi dito acima, o uso correto da terminologia é fundamental para os profissionais do mercado imobiliário. Normalmente, podem-se perceber confusões feitas em documentos e anúncios escritos, por exemplo; além disso, o uso incorreto dos termos dificulta a comunicação entre os profissionais. Por isso, o avaliador deve estar atento principalmente às manifestações escritas na documentação relativa a imóveis. A compreensão dos documentos envolvidos no procedimento de avaliação imobiliária também deve ser clara. Os principais documentos relacionados à avaliação de imóveis são: :: parecer técnico – por determinação da NBR 14.653 (ABNT, 2001, p. 5), é o “relatório circunstan-

ciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade”; :: laudo de avaliação – conforme a mesma norma (ABNT, 2001, p. 5), é definido como o “re-

latório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade com esta parte da NBR 14.653, para avaliar o bem”. Na engenharia legal, o laudo de avaliação é um termo reservado ao trabalho do perito, ou seja, esse é o documento que apresenta o resultado da perícia; no laudo de avaliação deve constar o maior número possível de informações sobre o imóvel; :: laudo de vistoria – é o documento que descreve e aponta as características, em diferentes

escalas, do imóvel que está sendo avaliado. Esse relatório é resultado da vistoria, e não é obrigatório pela norma. Deve-se estar atento à importância desse documento, o qual pode minimizar e até mesmo evitar conflitos. O laudo pode ser utilizado para diferentes finalidades, como o aluguel, a desapropriação e a avaliação imobiliária. A partir desses apontamentos básicos, percebe-se que ao utilizar as definições das normas, podem-se fazer outras especificações com seus devidos significados relacionados. Dessa maneira, muitos conflitos podem ser evitados durante um processo de avaliação de bens; alguns desses problemas são as formulações inadequadas de documentos e os enganos em contratos e nas especificações técnicas, por exemplo.

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Atividades 1.

Analise alguns modelos de contrato utilizados na construção civil e verifique as palavras mais freqüentes e suas respectivas definições. Avalie se o documento é bem fundamentado a partir do uso de palavras técnicas relacionadas aos imóveis.

2.

Discuta com seu grupo de colegas a importância das definições e relacione as mais usuais no diaa-dia do desenvolvimento de um produto imobiliário.

3.

Quais são os principais objetivos da NBR 14.653?

Ampliando conhecimentos Para esta aula, sugere-se a consulta a dois sites interessantes para se entender a dinâmica do mercado imobiliário: , do Conselho Federal de Corretores de Imóveis; e , que traz outras definições sobre elementos construtivos que envolvem os imóveis.

Procedimentos e atividades relacionados à avaliação de imóveis Eugenia Aumond Kuhn Patrícia de Freitas Nerbas Esta aula trata das técnicas e atividades relacionadas à avaliação de imóveis. É importante ter em mente que essas avaliações devem ser realizadas com base nas regras da Associação Brasileira de Normas Técnicas, a ABNT. Como os imóveis são bens, sujeitam-se às diretrizes fixadas pela Norma Brasileira, a NBR 14.653 e suas partes. Por isso, os procedimentos apresentados nesta aula são baseados na referida norma, mas enfocando aspectos específicos relacionados à avaliação de imóveis. Inicialmente, serão analisadas as atividades básicas que compõem a avaliação. Depois, serão estudadas as especificações das avaliações e os aspectos introdutórios relativos à elaboração dos laudos de avaliação. Por fim, serão vistos os procedimentos que o avaliador deve adotar para realizar suas atividades com excelência.

Atividades básicas O processo de avaliação de um imóvel envolve seis atividades indicadas pela Norma Brasileira 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 6-7); são elas: :: requisição e conhecimento da documentação; :: vistoria do bem avaliando;

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:: coleta de dados; :: escolha da metodologia de avaliação; :: tratamento dos dados; :: identificação do valor de mercado.

Nas seções seguintes buscar-se-á compreender a que correspondem essas atividades, por meio da descrição detalhada de cada uma delas.

Requisição e conhecimento da documentação Quando se inicia uma avaliação, a primeira providência a ser tomada é o conhecimento a respeito da documentação disponível. Nesse momento, deve-se buscar elementos que forneçam dados do imóvel, tais como: :: documentos legais – entre eles a escritura, o registro do imóvel e certidões; :: documentos técnicos – que podem ser de dois tipos: :: textuais: como o memorial descritivo, que fornece informações quanto ao tipo e à qualida-

de dos materiais e serviços utilizados; :: gráficos: como os desenhos técnicos – na forma de plantas baixas e plantas de localização

e situação –, que permitem a identificação das áreas de distribuição dos espaços e da relação do imóvel na quadra ou, no caso de edificações, no próprio terreno. Cabe ao avaliador solicitar ao contratante ou interessado o fornecimento da documentação relativa ao bem e necessária à elaboração do trabalho. Quando a totalidade dessas informações não estiver disponível, o avaliador deve ponderar se há a possibilidade de se realizar a avaliação. Em caso afirmativo, devem ser expressas claramente as ressalvas e limitações decorrentes da insuficiência ou incoerência das informações disponibilizadas (ABNT, 2001, p. 6). Para que as informações fornecidas pelos documentos sejam confrontadas com a realidade, tornase necessária a vistoria do bem avaliando.

Vistoria do bem avaliando Para avaliar é preciso conhecer. No caso das avaliações de imóveis, para conhecer é necessário realizar sua vistoria. Inicialmente, devem ser observados aspectos intrínsecos ao imóvel: as áreas, os limites e as formas geométricas, os recuos, a invasão dos limites dos terrenos, entre outros. Deve-se verificar especialmente a orientação solar e a divisão interna para benfeitorias. Em seguida, deve-se observar a rua onde o imóvel se localiza: se nela existe vegetação – o que proporciona um microclima mais agradável –, infra-estrutura básica (como iluminação) e segurança, entre outros aspectos. Por fim, deve-se percorrer a região no entorno do imóvel, verificando a existência de pólos de influência (como centros comerciais ou a implantação de novos empreendimentos) e de equipamentos urbanos de educação, saúde e lazer, entre outros.

Procedimentos e atividades relacionados à avaliação de imóveis

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É recomendável o registro das características físicas e de utilização do imóvel, entre outros aspectos relevantes para a formação de seu valor. Esse registro pode ser feito por meio de fotografias ou anotações escritas, por exemplo. A importância da vistoria é tal que, segundo a NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 7), nenhuma avaliação poderá prescindir dessa atividade. Em casos excepcionais, quando o acesso ao bem for impossível, a norma permite a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo. Da vistoria resultam as condições para orientar a coleta de dados.

Coleta de dados É a terceira etapa, sendo fundamental para a avaliação, principalmente quando são utilizados métodos baseados na comparação de preços. É interessante que a coleta seja planejada com antecedência; esse planejamento deve considerar todos os aspectos relevantes e limitadores para a avaliação, entre eles (ABNT, 2001, p. 7): :: as características do bem avaliando, que determinarão os tipos de dados de mercado que

precisam ser obtidos; :: as condições estabelecidas para a realização do trabalho, como a disponibilidade dos recursos

para avaliação e o prazo para a execução dos serviços. Considerando-se esses fatores, o ideal é que se busque seguir as recomendações feitas pela NBR 14.653-1 para a coleta de dados (ABNT, 2001, p. 7); são elas: :: buscar a maior quantidade de dados de mercado, com atributos comparáveis ou os mais se-

melhantes ao bem avaliando; :: buscar dados de mercado preferencialmente contemporâneos à data de referência da avaliação; :: identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado coletados; :: identificar e diversificar as fontes de informação – tanto quanto possível –, com o objetivo de

aumentar a confiabilidade dos dados de mercado. Quanto aos dados de mercado com a maior quantidade de atributos comparáveis, deve-se considerar que estes incluirão aspectos quantitativos e qualitativos. Entre os aspectos quantitativos, encontram-se aqueles que podem ser mensurados, como as dimensões e a área do imóvel. No caso específico de terrenos, tem-se a declividade, as taxas de ocupação e os índices de aproveitamento; e no caso de edificações, tem-se o número de andares, as áreas construídas padrão e equivalente e a idade do imóvel. Entre os aspectos qualitativos, destacam-se aqueles não-mensuráveis, como a localização, o padrão da região – considerando-se os principais pólos de influência –, a orientação solar, o conforto térmico e lumínico, a infra-estrutura disponível e os equipamentos comunitários existentes no entorno do imóvel, entre outros. No caso da coleta de dados sobre imóveis ofertados, é recomendável buscar informações quanto ao tempo de exposição do imóvel no mercado, ou seja, o período decorrido desde que o imóvel foi

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levado à venda; no caso de transações realizadas , deve-se verificar a forma de pagamento praticada e a data em que aquelas ocorreram. No que diz respeito à adequação dos dados, as técnicas de amostragem utilizadas em outros tipos de pesquisa – como a científica – não se aplicam à coleta de dados no mercado imobiliário. Não há, por exemplo, aleatoriedade na escolha das informações; assim, as amostras são sempre “julgadas”, ou seja, o avaliador escolhe os dados de modo a obter a melhor amostra possível. No entanto, não são empregados critérios científicos rigorosos (GONZÁLEZ, 1997, p. 55). Conforme a primeira recomendação da norma, deve-se apenas buscar a maior quantidade de dados possível, dentro da mesma região e com as mesmas características do imóvel avaliado. As fontes de dados utilizadas sempre devem ser indicadas no resultado da avaliação, para que possam ser conferidas se necessário. Além disso, como indica a própria norma, a utilização de mais de uma fonte é sempre recomendável; assim, evita-se que os dados coletados estejam sujeitos a influências determinadas. As fontes mais comuns para se procurar dados de mercado são: :: agentes e intermediários de transações (corretores de imóveis e imobiliárias); :: classificados de jornais; :: cartórios de registro de imóveis; :: prefeituras municipais; :: agentes financiadores.

Cada uma dessas fontes fornece dados sobre imóveis de maneira diferenciada, com mais ou menos detalhes. Além disso, o acesso às fontes possui graus diferentes de dificuldade; algumas são facilitadas apenas para peritos. Assim, todos esses condicionantes devem ser considerados no planejamento da pesquisa.

Escolha da metodologia da avaliação A metodologia escolhida deverá ser compatível com: :: a natureza do bem avaliando (tipo, características); :: a finalidade da avaliação; e :: a disponibilidade, a qualidade e a quantidade de dados de mercado.

Deve-se ter em mente que o método adequado dependerá do tipo de imóvel e da finalidade da avaliação. A escolha deverá ser justificada e se limitar às formas estabelecidas pela Norma Brasileira 14.653, em todas as suas partes. Excepcionalmente, em situações onde ficar comprovada a impossibilidade de se utilizar as metodologias previstas na norma, esta permite o emprego de outro procedimento, desde que devidamente justificado. As partes 2 e 3 da NBR 14.653 indicam os métodos que devem ser utilizados para a avaliação de imóveis urbanos e de imóveis rurais. Os métodos que podem ser utilizados para identificar o valor de um bem, seus frutos e direitos, são:


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:: método comparativo direto de dados de mercado; :: método involutivo; :: método evolutivo; :: método de capitalização da renda.

Quando o objetivo da avaliação for determinar o valor de mercado de um imóvel, a Norma Brasileira indica que seja adotado, sempre que possível, o método comparativo direto de dados de mercado. Para se calcular os custos de um bem, podem-se usar os seguintes métodos (a norma não dá preferência de utilização entre os dois): :: método comparativo direto de custo; :: método de quantificação do custo.

Além dos métodos para determinação do valor e do custo de bens, a norma aponta métodos especiais para se determinar os indicadores de viabilidade de um empreendimento. Isto é, são métodos específicos para empreendimentos, aprofundados apenas na parte 4 da NBR 14.653 de avaliação de bens (ABNT, 2002).

Tratamento dos dados Levantados os dados e definida a metodologia da avaliação, pode-se partir para o tratamento daqueles dados. Esse tratamento envolve procedimentos variados, em função da metodologia aplicada, dentre as que foram mencionadas acima.

Identificação do valor de mercado A determinação do valor de mercado é obtida por meio da metodologia adotada e do tratamento dos dados. No entanto, é permitido que (ABNT, 2001, p. 7): :: o valor resultante da avaliação seja arredondado, desde que esse ajuste não seja maior que 1%

(um por cento) do valor estimado; :: se indique a variação de preços de mercado admitida como tolerável em relação ao valor final,

desde que indicada a probabilidade associada.

Especificações das avaliações As especificações das avaliações estão relacionadas à sua fundamentação e à sua precisão. Ambas podem ser classificadas em níveis, de acordo com critérios definidos pela NBR 14.653 (ABNT, 2001, p. 8); tais critérios diferem de acordo com o método adotado e com o tipo de imóvel avaliado.

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A fundamentação está relacionada ao empenho e ao aprofundamento do trabalho avaliatório, e à qualidade e à quantidade dos dados amostrais disponíveis ou a serem coletados. Por isso, o contratante pode estabelecer inicialmente o grau de fundamentação desejado para a avaliação a ser realizada. Já a precisão só será determinada quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro tolerável para a avaliação. No entanto, por depender exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada, o grau de precisão não pode ser estabelecido inicialmente pelo contratante. Independente do método utilizado ou do bem avaliado, os graus de fundamentação e de precisão das avaliações variam de I a III, sendo I o grau mais baixo e III o grau superior.

Laudo de avaliação O resultado da avaliação deve ser apresentado em um laudo. Esse laudo de avaliação é o relatório técnico elaborado em conformidade com a NBR 14.653 (ABNT, 2001, p. 9). Na engenharia legal, esse termo é reservado ao trabalho de perito, ou seja, o laudo é o documento resultante da atividade de perito. O laudo de avaliação pode ser apresentado em duas modalidades: simplificado ou completo. O laudo simplificado contém de forma resumida as informações essenciais para seu entendimento; já o laudo completo contém todas as informações necessárias e suficientes para ser auto-explicável. As informações que devem constar em cada um desses laudos dependem do tipo de imóvel avaliado. Para imóveis urbanos, esses requisitos são encontrados no item 10 da parte 2 da NBR 14.653 (ABNT, 2004a, p. 23-24), e para imóveis rurais, no item 11 da parte 3 da mesma norma (ABNT, 2004b, p. 19-20). Em determinados casos, o laudo de avaliação pode não obedecer a esses requisitos mínimos, sendo então chamado de laudo de avaliação de uso restrito . Nessa situação, o laudo obedecerá a condições específicas combinadas pelo avaliador e pelo contratante, e não terá validade para outros usos ou para exibição a terceiros.

Procedimentos de excelência O profissional, em uma avaliação de imóveis, além de possuir os conhecimentos necessários, deve observar certos procedimentos de excelência. Tais procedimentos, a serem seguidos corriqueiramente e em situações específicas, são analisados a seguir.

Quanto à capacitação profissional A NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 6) estabelece que o avaliador deve “manter-se atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar o encargo para o qual esteja especificamente habilitado e capacitado, assessorando-se de especialistas quando necessário.”


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É importante para o profissional manter-se atualizado quanto aos avanços nas técnicas de avaliação e quanto aos debates e inovações na área. Além disso, é fundamental possuir informação a respeito dos aspectos legais relacionados à atividade de avaliador, principalmente quanto às atribuições da profissão. Nesse sentido, deve-se ter bem claro até onde vão os limites das funções do gestor imobiliário, e a partir de que ponto passa a ser necessário o auxílio de outros profissionais, como arquitetos, engenheiros e advogados, entre outros.

Quanto ao sigilo A respeito do sigilo profissional, a norma (ABNT, 2001, p. 6) diz que se deve “considerar como confidencial o resultado do trabalho realizado e toda informação técnica, financeira ou de outra natureza recebida do cliente.” Aqui fica claro que as informações obtidas para a realização dos trabalhos, bem como os resultados finais, não devem ser comunicados a terceiros sem o consentimento do cliente contratante.

Quanto à propriedade intelectual A Norma Brasileira também estabelece restrições quanto à propriedade intelectual; são elas (ABNT, 2001, p. 6): “Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem a necessária citação. No caso de trabalhos não-publicados, obter autorização para reproduzi-lo. Ao reproduzi-lo, fazê-lo sem truncamentos, de modo a expressar corretamente o sentido das teses desenvolvidas.” A norma esclarece que não se devem reproduzir trabalhos que não tenham sido elaborados pelo próprio profissional, sem se fazer referência ao autor original; ou seja, sempre que se utilizar trabalho alheio, deve-se mencionar de onde ele foi extraído, para que seja possível a terceiros localizá-lo. Além disso, é importante que ao se fazer referência a esses trabalhos não se deturpe o seu sentido original, muito menos para interesse próprio.

Quanto ao conflito de interesses Outro aspecto a ser observado está relacionado ao conflito de interesses. Nesse caso, a norma (ABNT, 2001, p. 6) indica que o profissional pode “declinar da sua contratação e informar as razões ao cliente, se houver motivo de impedimento ou suspeição em decorrência de conflito de interesse.” Nesses casos, o avaliador pode se afastar do trabalho, devendo então informar seus motivos ao cliente.

Quanto à independência na atuação profissional Quanto à independência profissional, a norma (ABNT, 2001, p. 6) diz que o avaliador deve “assessorar com independência a parte que o contratou, com o objetivo de expressar a realidade.” Ao se realizar uma avaliação, está-se prestando uma assessoria ao cliente; portanto, ao se aceitar tal função, deve-se estar capacitado para realizar tal tarefa com autonomia.

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Quanto à competição por preços No que diz respeito à competição por preços, o avaliador deve “evitar a participação em competições que aviltem honorários profissionais” (ABNT, 2001, p. 6). Isso quer dizer que, em uma situação de competição de preços por trabalhos de avaliação, deve-se ter o cuidado de não aceitar honorários que rebaixem o valor dos serviços da categoria como um todo.

Quanto à difusão do conhecimento técnico A norma também estabelece procedimentos quanto à difusão do conhecimento técnico. Nesse sentido, os profissionais devem “envidar esforços na difusão de conhecimentos para a melhor e mais correta compreensão dos aspectos técnicos e assuntos relativos ao exercício profissional. Expressar-se publicamente sobre assuntos técnicos somente quando devidamente capacitado para tal” (ABNT, 2001, p. 6). É fundamental que os profissionais empenhem esforços na propagação do conhecimento dentro da área de avaliação, qualificando e aumentando o prestígio da categoria como um todo. Além disso, jamais se deve manifestar publicamente a respeito de assuntos sobre os quais não se tem atribuição ou conhecimento.

Atividades 1.

Identifique os procedimentos básicos para a avaliação de imóveis propostos pela NBR 14.653-1, e faça uma discussão em mesa-redonda sobre o assunto com seus colegas.


2.

Relacione as fontes de dados mais usuais na avaliação de imóveis.

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3.

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Indique os procedimentos de excelência, segundo a NBR 14.653-1, a serem seguidos na condução adequada de uma avaliação de imóveis.

Ampliando conhecimentos Para revisão e obtenção de mais informações sobre as atividades básicas e os procedimentos de excelência abordados nesta aula, recomenda-se o acesso direto às determinações da NBR 14.653-1, ou seja, a parte 1 da Norma Brasileira que indica procedimentos gerais para a avaliação de bens (ver referências).

Vistoria para imóveis urbanos Eugenia Aumond Kuhn Patrícia de Freitas Nerbas O principal objetivo desta aula é mostrar a importância da vistoria no processo de avaliação imobiliária. Além disso, apresenta-se uma síntese sobre como desenvolver a vistoria para diferentes finalidades, como a venda, o aluguel ou a feitura de laudo para a desapropriação de um imóvel. Em geral, a finalidade da vistoria na avaliação é caracterizar os aspectos qualitativos e quantitativos dos imóveis e de seu contexto urbano, a fim de determinar seu valor. Se a vistoria não for feita, podem surgir conflitos desnecessários, prejudicando as partes envolvidas. Um exemplo de conflito que pode ocorrer pela falta de vistoria é a redução dos níveis de fundamentação; nesse contexto, a análise final não representará a totalidade das características do imóvel. Durante a avaliação de um imóvel, podem ocorrer situações especiais relacionadas à vistoria: :: impossibilidade de vistoria – pode ocorrer por falta de possibilidade de acesso ao bem ou

por outro motivo justificado. Nesse caso, as informações serão fornecidas pelo proprietário do imóvel. Embora seja possível, essa é uma situação muito difícil de ocorrer; :: vistoria por amostragem – quando o número de unidades a ser vistoriadas for elevado

ou as características das mesmas forem semelhantes, pode-se adotar algum modelo matemático de amostragem; o mais indicado é a Amostragem Aleatória Probabilística Sistemática, pois possibilita que todos os membros da amostra tenham a mesma chance de ser selecionados. A seleção das amostras é realizada a partir de listas e/ou mapas que contenham o universo, ou seja, todos os imóveis que devem ser avaliados. A amostragem mínima, definida pela parte 2 da NBR 14.653, é de 10% do universo total de amostras (ABNT, 2004, p. 8). Para que uma avaliação seja eficiente, é importante que ela contenha o maior número possível de informações sobre o imóvel e sobre a região onde este se localiza, ou seja, o contexto urbano do imóvel. Por isso, é interessante que se crie um banco de dados na imobiliária ou na área de trabalho, a fim de integrar o maior número de informações para a avaliação de imóveis.

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Até aqui se apresentou a importância, os objetivos e a finalidade da vistoria; mas como se transmitem os dados levantados durante uma vistoria de imóvel? Durante a vistoria, o avaliador deve estar atento para as técnicas de coleta de dados, especialmente para como esses dados serão transmitidos. A coleta é realizada a partir de observações diretas e indiretas feitas no imóvel; já a descrição deste é feita por meio de um documento escrito e de levantamentos gráficos, como croquis e fotografias. Sobre a transmissão de dados, é importante ressaltar que quanto mais inteligíveis e coerentes forem as informações, mais fácil será sua compreensão. Por isso, recomenda-se disponibilizar as informações por meio de gráficos e mapas, os quais facilitam a visualização dos dados. As análises realizadas devem ser transcritas em um documento que integrará diferentes informações, descrevendo características físicas, técnicas, funcionais e humanas relacionadas ao imóvel. Para facilitar a compreensão, exemplificam-se a seguir elementos que podem compor o documento resultante de uma vistoria. Segue-se um roteiro mínimo de variáveis, indicando as análises qualitativas e quantitativas elementares a serem feitas e as informações a serem documentadas durante uma vistoria; este roteiro está em conformidade com os requisitos exigidos pela parte 2 da NBR 14.653 (ABNT, 2004, p. 7-8). Contudo, vale lembrar que esses são elementos mínimos, pois cada imóvel terá características próprias, com maior ou menor relevância para a avaliação.

Modelo básico de vistoria O modelo aqui apresentado para a elaboração de uma vistoria é um instrumento que pode ser usado como roteiro para as análises que devem ser feitas no imóvel avaliando. Salienta-se novamente que este é apenas um modelo básico, já que cada imóvel – e logo, cada avaliação – terá suas peculiaridades.

Informações gerais As primeiras informações devem conter os dados gerais sobre o imóvel vistoriado e sobre o contratante do serviço: :: solicitante – é a pessoa ou empresa que solicita a prestação do serviço, ou seja, a realização

da vistoria ou avaliação do imóvel; :: endereço do imóvel – deve-se relacionar todas as informações necessárias, e que permitam

a localização do imóvel; :: classificação do imóvel – deve-se indicar a classificação do imóvel quanto ao uso, quanto ao

tipo e quanto ao agrupamento, conforme a NBR 14.653-2 (ABNT, 2004, p. 5-6); :: objetivos da vistoria – a vistoria pode ser realizada com diferentes finalidades, como subsi-

diar a avaliação do imóvel e compor seu laudo, ou verificar o estado de conservação de um imóvel que será alugado;

Vistoria para imóveis urbanos

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:: exame da documentação – não se pode deixar de conferir todos os documentos legais e

técnicos pertinentes ao imóvel: sua conformidade em relação à Legislação Federal, Estadual e Municipal; sua documentação no cartório de Registro de Imóveis; e por fim a situação dos pro jetos técnicos (edificações ou loteamentos), que devem estar devidamente aprovados junto aos órgãos responsáveis. Depois de se levantar os dados básicos do imóvel vistoriado, é preciso realizar análises qualitativas e quantitativas das características da região onde ele se localiza, das características do terreno e, se for o caso, das características das edificações.

Características da região Na coleta de informações sobre as características da região onde o imóvel está localizado, é importante visitá-la e observar variáveis de crescimento e de valorização ou desvalorização; ou seja, durante essas visitas deve-se relacionar os potenciais e as restrições da área. Para se caracterizar a região, também é importante analisar mapas com informações adicionais como a população, a densidade, os potenciais construtivos e as zonas urbanas.

Aspectos gerais Neste item, é necessário considerar as condições econômicas, políticas e sociais da região, se estas forem relevantes para a formação do valor do imóvel. Deve-se também verificar a compatibilidade entre o padrão construtivo do imóvel vistoriado e o da zona na qual ele se insere.

Aspectos físicos da região Devem ser descritas as características planialtimétricas da área onde se localiza o terreno, analisando-a tanto in loco, quanto por meio de mapas que mostrem a topografia da região como um todo. Também é preciso analisar outros aspectos, como o conforto ambiental da região: as condições climáticas (insolação, ventilação), as condições visuais, a presença de zonas poluídas, e as condições e cobertura do solo. Esses fatores irão caracterizar situações propícias ou não à erosão, a deslizamentos e a alagamentos, entre outros.

Localização da área Neste item, é importante indicar os principais pólos de influência da região, a fim de se analisar as possibilidades para o desenvolvimento local.

Uso e ocupação do solo A análise sobre o uso e a ocupação do solo da região onde o imóvel se localiza é necessária para se realizar prospecções em diferentes escalas de tempo, considerando as tendências para curto, médio e longo prazo. Ainda neste item, é importante:

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:: analisar as possibilidades construtivas da região do imóvel; :: estudar as atividades existentes (comerciais, industriais, residenciais etc.) e compreender as

tendências de ocupação da área e os tipos de atividades que poderão coexistir na região, analisando a situação dos usos predominantes e dos usos permissíveis; :: verificar a densidade demográfica da região e confrontá-la com a infra-estrutura e com os

equipamentos urbanos existentes no local.

Infra-estrutura da região Deve-se observar os elementos que compõem a infra-estrutura existente na região – em qualidade e quantidade –, pois esse é um fator determinante para a avaliação de imóveis. Por isso, é necessário considerar os seguintes itens: :: condições do sistema viário – examinar a largura das vias, sua finalidade e o tipo de pavimen-

tação, bem como os fluxos de trânsito e sua intensidade. É preciso também avaliar as possibilidades de acesso ao imóvel vistoriado, identificando possíveis conflitos; :: situação do transporte coletivo – observar como é o sistema de transporte público no local,

a quantidade e a qualidade do serviço, assim como seu preço; :: condições da coleta de resíduos sólidos – verificar a periodicidade e os horários da coleta de

lixo, e se existe coleta seletiva. Observar se a cidade possui aterro sanitário e sua localização, pois o problema do lixo torna-se mais grave a cada dia, especialmente para as cidades que dependem de outros municípios para fazer o depósito. Essa situação onera o poder público e a sociedade como um todo, que devem suportar o ônus; :: sistema de tratamento de efluentes líquidos urbanos – analisar as possibilidades para im-

plantação de diferentes sistemas de tratamento dos efluentes líquidos provenientes do esgoto cloacal dos imóveis. Verificar as hipóteses de incentivo para soluções que minimizem a poluição do solo e dos recursos hídricos do município; :: sistema de drenagem urbana – averiguar como é o escoamento da água da chuva na região

onde o imóvel se localiza e os locais com potencial de alagamento, pois estes são ambientes próprios para o desenvolvimento de epidemias e de vetores de doenças; :: rede de água potável – verificar as condições de abastecimento de água potável, a compa-

nhia de abastecimento, os valores a serem pagos e a disponibilidade de água; :: rede de energia elétrica – observar as condições da rede de distribuição de energia e os tipos de

cabos utilizados, se protegidos – possibilitando a arborização com maior segurança – ou não; :: rede de telefonia – analisar as possibilidades de acesso às companhias telefônicas e a quali-

dade do serviço; :: redes de comunicação – observar a existência de redes de TV, de transmissão de dados etc.; :: redes especiais – verificar se há, por exemplo, rede de gás canalizado.


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Equipamentos comunitários Os equipamentos comunitários, como escolas, postos de saúde, postos de polícia militar, locais culturais e ambientes para lazer ao ar livre, são essenciais para o desenvolvimento sustentável da região e para incentivar o convívio social e as trocas de informações entre as pessoas. Desse modo, tais equipamentos tendem a ser fatores de valorização da localidade. Além de se analisar a quantidade e a qualidade dos equipamentos comunitários, é importante observar sua distribuição pela região, a fim de identificar os potenciais e as dificuldades que nela se encontram.

Características do terreno Depois de finalizadas as análises qualitativas e quantitativas da região onde se localiza o imóvel vistoriado, parte-se para a observação das características do terreno objeto da avaliação. Esse terreno pode estar vazio ou conter uma ou mais edificações e benfeitorias.

Localização do terreno A localização do terreno inclui sua situação na região e em relação à via pública que dá acesso ao imóvel. Para facilitar seu entendimento, é importante desenvolver um mapa com informações-síntese sobre os pontos referenciais da região. Também é importante analisar o alinhamento predial informado pelo órgão municipal local e as informações que integram o levantamento topográfico do terreno, como os limites e as confrontações.

Aspectos físicos do terreno Devem ser observadas as condições de relevo do terreno, verificando-se sua inclinação (situação de declive, aclive ou plano), suas condições ambientais (solo, ar e clima) e os elementos naturais existentes, como as Áreas de Preservação Permanente (APPs), que segundo o Código Florestal brasileiro devem permanecer intactas. Deve-se verificar também a forma do terreno, as condições físicas de seus limites e suas respectivas dimensões.

Possibilidades para o regime volumétrico da edificação Nesse contexto é importante ressaltar que, se o bem vistoriado é um terreno sem edificação, esse tipo de análise contribui para verificar a tipologia, a forma e a área máxima que a futura construção poderá ter. Se no terreno já existir uma edificação, deve-se comparar o existente com o permitido, para verificar a conformidade do imóvel com a legislação incidente. Algumas vezes essa análise é muito útil também para verificar a possibilidade de ampliação, de mudança de investimento ou de implantação de novas construções na área do terreno.

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É fundamental saber que informações como os potenciais construtivos do terreno (índice de aproveitamento e taxas de ocupação), bem como os recuos que devem ser observados e a altura máxima permitida, são elementos que compõem o regime volumétrico ao qual está sujeita a edificação a ser erguida no terreno. Para determinar os potenciais construtivos e o regime volumétrico, é necessário levantar certos dados na Secretaria de Planejamento Urbano do município onde o imóvel se localiza ou estudar o Plano Diretor local. Por fim, deve-se também analisar as atividades permitidas e a atividade que está sendo desenvolvida atualmente na área.

Conforto ambiental do local Quanto ao conforto ambiental, deve-se verificar a orientação solar de cada face do terreno, bem como identificar as vistas interessantes e as que podem desqualificar o empreendimento. Também é importante realizar análises das condições de conforto acústico, térmico e lumínico do terreno, entre outras.

Infra-estrutura local Deve-se averiguar que elementos de infra-estrutura da região estão disponíveis para o terreno vistoriado; caso algum desses elementos ainda não esteja disponível, é preciso levantar a hipótese de ampliação da infra-estrutura até o terreno.

Condições de acessibilidade do terreno em si É necessário considerar o acesso ao terreno, tanto de veículos quanto de pessoas, inclusive as possibilidades de acesso universal (para deficientes físicos). Deve-se analisar o tipo de pavimento das vias e dos calçamentos, o dimensionamento e as condições de passagem e uso.

Conclusão da etapa Após ser feito o levantamento de dados sobre as características do terreno onde se localiza o imóvel, deve-se contextualizá-lo no seu meio urbano e identificar suas restrições físicas e legais, a fim de cruzá-las com as informações sobre os potenciais existentes no local. Como a atividade de vistoria trabalha com inúmeros fatores – sendo que muitos destes podem ser considerados como variáveis qualitativas, ou seja, não possuem um valor exato de avaliação –, quanto mais análises forem realizadas, mais eficiente será a vistoria.

Características das edificações e benfeitorias Se o imóvel vistoriado contiver uma edificação, suas características também serão decisivas para a avaliação que se pretende desenvolver, pois entrarão no cálculo do valor do imóvel.


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Para facilitar o entendimento sobre quais informações sobre a edificação devem ser coletadas, imagine-se a situação hipotética de se estar ao mesmo tempo como proprietário do imóvel e como possível comprador deste. Quais serão os requisitos de desempenho para o imóvel? Obviamente, os requisitos de desempenho de um imóvel irão variar conforme a sua finalidade e o perfil do futuro usuário; entretanto, existem também requisitos gerais de desempenho que qualquer edificação deve preencher. Para edifícios habitacionais de até cinco pavimentos já existe um projeto de norma que procura estabelecer esses requisitos mínimos (ABNT, 2006). As análises das edificações contemplam a observação de aspectos técnico-construtivos, funcionais, de conforto e de ocupação. Logicamente, grande parte desses aspectos é de caracterização subjetiva; por exemplo, como definir quantitativamente a funcionalidade de um imóvel ou seu estado de conservação? Essas subjetividades exigirão que o avaliador possua, ao realizar a vistoria, critérios prévios sobre como classificar os imóveis de acordo com suas várias características. No entanto, para poder estabelecer critérios, é necessário saber o que deve ser vistoriado; por isso, a seguir é apresentada uma série de aspectos que devem ser observados, baseados na indicação da própria NBR 14.653-2 (ABNT, 2004, p. 7-8).

Aspectos construtivos Quanto à construção, deve-se analisar os aspectos qualitativos, quantitativos e tecnológicos, e compará-los com as informações registradas nos documentos técnicos. Dentro dos aspectos construtivos, devem ser observadas as características a seguir.

Durabilidade Os materiais e soluções construtivas propostas devem ter capacidade de manter seu desempenho aceitável (em termos de segurança, funcionalidade e aparência), durante certo período de tempo, sob as condições ambientais normalmente esperadas para a região do imóvel. Assim, devem ser feitas observações sobre o que foi projetado, sobre como foi construído e sobre como esses materiais estão sendo operados.

Acabamentos Deve-se verificar se os acabamentos estão em harmonia com o padrão-construtivo do imóvel, se os materiais empregados são de boa qualidade, se têm boa aparência e qual a sua durabilidade. Os acabamentos estão entre os elementos mais observados pelos usuários; por isso, é necessário registrar: :: o tipo de piso (cerâmico, madeira, carpete ou pedra, por exemplo); :: os revestimentos das paredes (pintura, papel de parede, cerâmica); :: a existência de forros com diferentes detalhes (como rodaforro e rodapiso); :: as condições e materiais das esquadrias, entre outros.

Patologias da construção Patologia é a área da engenharia que estuda os sintomas, o mecanismo, as causas e as origens das deficiências nas construções. As patologias podem ser consideradas como enfermidades das edificações, que desqualificam e prejudicam seu bom uso e sua habitabilidade.

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O problema patológico acontece no momento em que o nível de desempenho de determinado componente ou da edificação como um todo está abaixo do mínimo especificado (THOMAZ, 2001). As patologias mais usuais nas edificações podem decorrer de: :: fatores técnicos – como falhas no desenvolvimento dos projetos, características inadequadas

dos materiais, mau dimensionamento da estrutura, execução deficiente dos revestimentos e do sistema de impermeabilização; :: fatores atmosféricos – como chuvas e ventos fortes e excesso de umidade; :: fatores biológicos – como a proliferação de microorganismos (fungos e bactérias); :: mau uso – como colocar excesso de peso em uma sacada, causando rachaduras na estrutura.

Existem diferentes tipos de patologias, assim como de fontes geradoras. As patologias mais comuns nas edificações são: :: umidade – é um exemplo de patologia que desvaloriza o imóvel, provoca desconforto en-

tre os usuários e afeta sua saúde, ao causar a proliferação de microorganismos e doenças. A umidade também afeta os materiais e componentes das edificações de diversas maneiras, causando danos a móveis e equipamentos, corrosão, eflorescências, descolamentos, fissuras, diminuição da durabilidade, da capacidade de isolamento térmico e da resistência mecânica, entre outros; :: problemas no sistema de pintura – os principais problemas que ocorrem nesse sistema são

devidos ao preparo inadequado do substrato e à má seleção, à diluição excessiva para aplicação e à formulação inadequada da tinta. As principais manifestações patológicas no sistema de pintura são o descolamento (perda de aderência e escamação da película) e defeitos na película (fissuras, trincas e formação de bolhas); :: problemas no sistema estrutural – esses problemas se manifestam freqüentemente por meio

de fissuras, que podem ocorrer por motivos como movimentação térmica, sobrecarga estrutural e incompatibilidade entre a estrutura, os elementos de fundação e o tipo de solo local; :: problemas nas alvenarias de vedações – as alvenarias de vedações podem apresentar pro-

blemas, devidos principalmente às sobrecargas estruturais, à incompatibilidade entre as propriedades da alvenaria e do concreto, à expansão da argamassa, a juntas de assentamento muito pequenas e a deficiências na argamassa, entre outros motivos. As patologias apresentadas acima são apenas algumas que podem ocorrer; no entanto, demonstrou-se que as análises dos aspectos construtivos devem ser muito criteriosas. A causa e o risco das patologias evidenciadas na vistoria só podem ser identificados pela observação de um técnico responsável na área da construção civil, como um engenheiro ou arquiteto especializado. Assim, o avaliador que não possuir tais atribuições deve solicitar o auxílio de um profissional qualificado, e não deve emitir opiniões acerca desses aspectos técnicos.

Aspectos funcionais Os aspectos funcionais são determinantes para a formação do valor do imóvel, pois podem dificultar ou mesmo impossibilitar o uso adequado dos espaços. Pode-se falar de aspectos funcionais considerando:


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:: dimensionamento – nessa análise, verifica-se se os espaços possuem dimensões proporcionais

e compatíveis aos móveis, aos equipamentos e ao número de usuários que devem comportar; :: forma – as análises referentes à forma do imóvel tanto podem ser realizadas sobre o formato

dos ambientes internos, como sobre a volumetria da edificação. Formas mais suaves (como curvas), proporcionam continuidade visual e são aprazíveis aos usuários, mas tendem a ser mais difíceis de se executar e mobiliar; :: distribuição – uma distribuição adequada dos ambientes em zonas funcionais que definem

tipos de usos comuns (como a zona de serviço, social e íntima, em apartamentos residenciais), possibilita melhor ocupação do espaço pelos usuários e minimiza problemas de acessibilidade e funcionalidade.

Conforto ambiental da edificação O conforto ambiental da edificação refere-se, basicamente, às condições térmicas, acústicas e visuais presentes no interior dos ambientes do edifício.

Condições de manutenção do imóvel As condições de manutenção do imóvel são atividades previstas já na etapa de projeto, visando garantir que a vida útil prevista para a edificação seja atingida. Ao se analisar as condições de manutenção, é necessário verificar quais são as necessidades para a recuperação do imóvel. A recuperação refere-se às atividades necessárias para o restabelecimento parcial ou total do desempenho perdido ao longo da vida útil de um componente ou da edificação como um todo.

Atividades 1.

Descreva resumidamente as principais características que o avaliador deve observar e descrever durante a vistoria de um imóvel.

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2.

Visite um imóvel com um grupo de três pessoas. Cada integrante do grupo deve relatar suas observações sobre as características da região, do terreno e da edificação. Compare os resultados de cada uma das vistorias realizadas no imóvel.

3.

Qual é a alternativa a ser utilizada em uma situação na qual o número de unidades a ser vistoriada for muito elevado, ou as características das mesmas forem semelhantes?

Ampliando conhecimentos Para aprofundamento do assunto tratado nesta aula, sugere-se a leitura do livro Incorporação Imobiliária: roteiro para avaliação de projetos , de Ageu Ramos (ver referências). Bons estudos!

Métodos de avaliação de imóveis Eugenia Aumond Kuhn Patrícia de Freitas Nerbas Esta aula apresenta uma visão geral sobre os métodos para avaliação de imóveis que se encontram normatizados. A escolha da metodologia é fundamental para a realização do trabalho avaliatório; por isso, pretende-se identificar a aplicação de cada um desses métodos, seus procedimentos básicos e suas principais limitações.

Métodos de avaliação de imóveis Inicialmente, é preciso lembrar que a principal função da avaliação é obter uma estimativa técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre ele, sendo empregada dentro e fora do âmbito judicial em várias situações. Assim, diversos métodos estão disponíveis para se calcular esse valor; cada um desses métodos possui uma abordagem distinta, com suas peculiaridades e limitações. Para se procurar o valor de mercado de um imóvel, a melhor alternativa é a comparação com os dados de transações de imóveis semelhantes, e efetuadas na mesma época. Por isso, a NBR 14.653-1 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT, 2001, p. 7) indica que seja adotado, sempre que possível, o método comparativo direto de dados de mercado . Contudo, isso nem sempre é possível, principalmente quando se trata de imóveis singulares, dos quais dificilmente se encontram similares no mercado. Por esse e outros motivos, a Norma Brasileira para Avaliação de Bens estabelece quatro espécies de métodos para se identificar o valor de um bem, seus frutos e direitos que podem ser adotados, tanto para a avaliação de imóveis urbanos quanto de imóveis rurais. São eles:

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:: método comparativo direto de dados de mercado; :: método da capitalização da renda; :: método involutivo; :: método evolutivo.

Adicionalmente, a norma estabelece dois métodos para identificar o custo de um bem , sendo estes também aplicáveis a imóveis urbanos e rurais: :: método comparativo direto de custo; :: método de quantificação do custo.

Além desses, a referida norma aponta métodos específicos para identificar indicadores de viabilidade da utilização de um empreendimento . A escolha da metodologia deverá ser justificada e se limitar às hipóteses estabelecidas pela NBR 14.653, em todas as suas partes (ABNT, 2001, 2002, 2004a, 2004b). Excepcionalmente, em situações nas quais for comprovada a impossibilidade de utilização das metodologias previstas, a norma permite o uso de outro procedimento, desde que devidamente justificado. Nas seções seguintes serão analisados separadamente os principais procedimentos, aplicações e limitações de cada um dos métodos de avaliação de imóveis indicados pela Norma.

Métodos para identificar o valor de um bem, seus frutos e direitos Em primeiro lugar, deve-se analisar o método indicado pela NBR 14.653-1 como preferível.

Método comparativo direto de dados de mercado Esse método é comumente o mais utilizado. Consiste, como o próprio nome diz, em se fazer uma comparação direta com os preços pagos no mercado para imóveis similares, quando existirem substitutos semelhantes transacionados com relativa freqüência (GONZÁLEZ, 1997, p. 36). Assim, com esse método é possível avaliar qualquer tipo de imóvel ou bem, desde que existam dados que possam ser considerados como uma amostra representativa do mercado (DANTAS, 1998, p. 15). A principal dificuldade na utilização desse método decorre do fato de que nunca existirão dois imóveis idênticos, pois há diferenças de localização, de área construída, de padrão de acabamento e de estado de conservação, entre outras. Além disso, os preços variam consideravelmente em espaços de tempo relativamente curtos (GONZÁLEZ, 1997, p. 36). Para se obter o valor de um imóvel por esse método, é preciso que se faça a coleta de dados de mercado. Esses dados devem conter esclarecimentos sobre as transações feitas com imóveis de características semelhantes, em número e com informações suficientes, para que sejam obtidos resultados confiáveis. Escolhida uma amostra significativa de dados de mercado, o avaliador geralmente se depara com informações sobre imóveis com características distintas entre si e em relação àquele que está sendo avaliado, o que se deve às particularidades de cada unidade.

Métodos de avaliação de imóveis

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Com isso, torna-se necessário transformar ou homogeneizar os valores para que os diferentes imóveis possam ser comparados. A homogeneização desses dados será feita em relação ao imóvel avaliando ou a um paradigma adotado (DANTAS, 1998, p. 16). Assim, inicia-se o tratamento dos dados coletados, e para isso dois procedimentos são indicados pela NBR 14.653 em suas partes 2 e 3 (ABNT, 2004a, p. 10-11; ABNT, 2004b, p. 9-10): o tratamento por fatores e o tratamento científico. Ambos são formas de ponderação de valores, ou seja, servem para retirar as vantagens e desvantagens que existem nos dados de referência, em relação ao bem avaliando ou ao paradigma. No tratamento por fatores, os elementos da amostra são alterados por fatores ou coeficientes corretivos e, posteriormente, os resultados homogeneizados são submetidos à análise estatística. Na bibliografia nacional existem diversas tabelas e fórmulas para calcular os fatores de homogeneização; essas tabelas são geralmente obtidas pela experiência dos profissionais ou por comparação de determinadas amostras (GONZÁLEZ, 1997, p. 64). O ponto fraco desse procedimento, apontado por diversos autores (GONZÁLEZ, 1997, p. 36; DANTAS, 1998, p. 17), é justamente a adoção dos fatores, que confere subjetividade à avaliação. No tratamento científico, a homogeneização dos valores é feita pela adoção de modelos resultantes de métodos científicos, baseados essencialmente na inferência estatística (DANTAS, 1998, p. 17). A ressalva quanto a esse procedimento, como indica a própria NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 10), é que qualquer modelo é sempre uma simplificação do mercado, uma vez que não considera todas as suas informações. Seja qual for o procedimento adotado, deve-se ter em mente que o método comparativo direto de dados de mercado só terá um resultado satisfatório e sério se houver uma boa amostra de dados, que é a base para o seu desenvolvimento.

Método da capitalização da renda Esse método é utilizado quando o valor de um bem depende essencialmente de sua capacidade de produzir renda. Logo, ele é muito útil para a avaliação de imóveis que (DANTAS, 1998, p. 31): :: não se encontram corriqueiramente à venda no mercado, não podendo assim ser comparados

e avaliados pelo método comparativo direto de dados de mercado; :: apresentam dificuldades para a reprodução, e por isso também excluem a possibilidade de

serem avaliados por outros métodos, como o evolutivo ou o involutivo; :: possuem potencial para a geração de renda; nesse caso, pode haver pessoas interessadas em

adquirir o bem para ter direito sobre seus rendimentos. Em síntese, todo bem que produza rendimentos pode ser avaliado pelo método da renda. Por isso, ele é freqüentemente utilizado para a avaliação de empreendimentos de base imobiliária, como shopping centers, hotéis, clubes e cinemas, bem como imóveis rurais. No entanto, o método da renda também pode ser usado para outros imóveis, na estimativa de seu aluguel, por exemplo. A essência do método de capitalização da renda consiste em estimar o valor do bem — ou de suas partes —, pela capitalização de sua renda real ou prevista, a uma taxa de juros compatível com o mercado (GONZÁLEZ, 1997, p. 45). Essa estimativa representa o valor atual dos benefícios que serão obtidos no futuro por meio do usufruto do bem.

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Segundo González (1997, p. 45), a abordagem usual é estimar o rendimento bruto que se terá no futuro e subtrair dele os custos de trabalho e juros sobre o capital. Para isso, são levantadas todas as despesas – sejam elas necessárias para a implantação ou manutenção do bem –, e todas as receitas provenientes da exploração do imóvel, segundo os respectivos prazos. Esses dados são geralmente obtidos junto a especialistas ou mesmo com o proprietário do bem avaliando. Aqui se encontra uma das questões-chave do método, pois é fundamental que as informações obtidas sejam completas e confiáveis; caso contrário, o resultado da avaliação pode não representar a realidade. Na opinião de certos autores, as despesas e receitas de uso podem ser determinadas baseando-se nas informações do passado, e a diferença entre elas é projetada para a vida útil restante do imóvel. No entanto, só se podem usar informações do passado se existirem razões para acreditar que essa tendência verificada se manterá (GONZÁLEZ, 1997, p. 45). Um aspecto essencial do método é a determinação do período de capitalização e da taxa de desconto a ser utilizada. Por isso, González (1997, p. 46) afirma que há autores que consideram esse um método muito arriscado para o avaliador, já que pequenas variações no período e nas taxas definidas irão implicar grandes diferenças no valor final do bem. Especificamente quanto a imóveis, deve-se ter em mente que as alterações nas cidades são imprevisíveis; por exemplo, modificações no Plano Diretor de uma cidade podem alterar significativamente as tendências entre suas diferentes áreas, gerando também flutuações econômicas.

Método involutivo Esse método é muito utilizado para a avaliação de glebas urbanizáveis, onde o empreendimento considerado é um loteamento; no entanto, pode ser usado também para qualquer terreno (gleba ou lote), desde que se considere o seu melhor e máximo aproveitamento. Além disso, utiliza-se esse método para a avaliação de obras inacabadas, projetos aprovados ou prédios obsoletos que necessitam de reforma para serem incorporados ao mercado (DANTAS, 1998, p. 41). O método involutivo parte do pressuposto de que um imóvel – principalmente um terreno – pode ser avaliado a partir do seu aproveitamento potencial. O avaliador deve investigar todos os tipos possíveis de utilização, e identificar os melhores para o imóvel avaliado, em quantidade e qualidade. O próximo passo será a realização do anteprojeto, que pode ser de um loteamento ou de edificações, por exemplo. Devem-se levar em conta as utilizações permitidas pelos planos diretores e a demanda do mercado na região. Nesse momento, muitas vezes pode ser necessária também a assessoria de um profissional projetista, que identifique o melhor aproveitamento funcional e espacial do imóvel. Depois de definida a utilização e elaborado o anteprojeto, realizam-se os orçamentos e a pesquisa de dados de mercado. A partir dessa pesquisa, verifica-se a viabilidade, os frutos (como aluguéis e lucros na venda) e as despesas esperadas (como taxas, custos de publicidade e corretagem, entre outros) (GONZÁLEZ, 1997, p. 46). Por fim, o valor do imóvel é a diferença entre o valor de mercado da unidade ou unidades a serem construídas e o total dos custos envolvidos na sua produção. O valor de mercado deve ser obtido pela comparação com imóveis semelhantes, e os custos a partir dos orçamentos e de outras despesas, como taxas e publicidade (GONZÁLEZ, 1997, p. 46).


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Método evolutivo Esse método pode ser empregado na avaliação de imóveis singulares, quando não existirem dados de mercado em número suficiente para a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado (ABNT, 2004a, p. 13). Também pode ser usado para avaliar edificações que dificilmente mudam de dono, como hospitais, escolas e prédios industriais singulares (GONZÁLEZ, 1997, p. 37). O método evolutivo na verdade é uma conjugação de métodos, sendo que o valor total do imóvel avaliado é obtido por meio do valor do terreno e da estimativa do custo de reprodução das benfeitorias – geralmente edificações ou infra-estrutura – nele incorporadas. Além disso, deve-se levar em conta o fator de comercialização. Logo, três elementos precisam ser determinados para se estimar o preço final do imóvel; são eles (ABNT, 2004a, p. 13): :: valor do terreno – obtido pelo método comparativo de dados de mercado ou, quando não

for possível a utilização deste, pelo método involutivo mencionado anteriormente; :: valor das benfeitorias – obtido pela estimativa do custo para se reproduzir os elementos

tais como eles estão no local. Devem ser considerados todos os custos, desde os de materiais e mão-de-obra, passando pelos de projetos, taxas e impostos, incluindo-se até o lucro do construtor. Para se identificar esses custos, deve-se utilizar o método comparativo direto de custo ou o método de quantificação do custo; como foi dito inicialmente, esses dois métodos, também descritos pela NBR 14.653, serão apresentados a seguir. No entanto, outra coisa que deve ser levada em conta ao se aplicar o custo de reprodução, é que essa estimativa está relacionada a imóveis novos; logo, deve-se considerar a depreciação ocorrida nos imóveis antigos ao longo de sua vida útil. O valor dessa depreciação também deverá ser estimado e subtraído (ou descontado) do custo de reprodução, obtendo-se assim o valor final das benfeitorias; :: fator de comercialização – a NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 4) define esse fator como a “razão

entre o valor de mercado de um bem e seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor do que um.” Para entender essa definição, deve-se considerar que existem vantagens e desvantagens na construção pronta em relação àquela ainda em projeto (GONZÁLEZ, 1997, p. 41): :: por um lado, os imóveis já construídos não estão mais sujeitos a riscos, como taxas, multas,

greves, desperdícios, erros de projeto e execução, entre outros. Assim, os imóveis prontos apresentam vantagens que devem ser computadas e acrescidas ao custo de reprodução estimado. Nesse caso, o fator de comercialização será positivo; :: por outro lado, o aproveitamento do terreno pode não ser o mais eficiente e a construção

pode ser obsoleta, sendo ambos inadequados às necessidades da sociedade atual. Assim, seria mais útil se o terreno não tivesse edificações, pois a demolição das mesmas envolverá custos adicionais. Nessa situação, o fator de comercialização será negativo. Compreendidos os fatores envolvidos no método evolutivo, serão estudados os métodos para identificar o custo de um bem , que são recomendados para a utilização daquele método.

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Métodos para identificar o custo de um bem São dois os métodos possíveis de serem utilizados para determinar o custo de um bem. As respectivas explicações encontram-se a seguir.

Método comparativo direto de custo Esse método considera uma amostra de dados composta por imóveis com projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos do primeiro método mencionado acima, o comparativo direto de dados de mercado (ABNT, 2004a, p. 15).

Método de quantificação do custo Esse método determina o custo de uma benfeitoria por meio do orçamento para sua reedição; isto é, seu valor atual é calculado pelo custo necessário para que seja reproduzida, descontada a perda de valor devido à depreciação ao longo de sua vida útil (ABNT, 2004a, p. 15). O cálculo da depreciação física pode ser realizado por meio de orçamento necessário à recomposição do imóvel na condição de novo, ou por meio da aplicação de coeficiente de depreciação, que leve em conta a idade e o estado de depreciação (ABNT, 2004a, p. 15). Já o orçamento para a reedição pode ser feito de duas maneiras: a partir do custo unitário básico ou a partir de um orçamento detalhado; esses dois tipos devem estar em consonância com a NBR 12.721 e possuem os procedimentos indicados a seguir.

Identificação do custo pelo custo unitário básico Para se determinar o custo por esse método, é preciso inicialmente realizar uma vistoria. Nessa vistoria devem-se examinar as especificações dos materiais aplicados, para estimação (palavra usada pela norma) do padrão construtivo, da tipologia, do estado de conservação e da idade aparente. Posteriormente, faz-se a estimação do custo de construção a partir do Custo Unitário Básico (CUB), que é fornecido mensalmente pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil, o Sinduscon de cada estado. Para os casos de prédios em condomínio, as fórmulas adotadas para o cálculo são as previstas pela NBR 14.653-2 e pela NBR 12.721.

Identificação do custo pelo orçamento detalhado Esse método exige uma vistoria mais detalhada do que a realizada para a identificação do custo pelo CUB. Examinam-se as especificações dos materiais aplicados na benfeitoria, o seu estado


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de conservação e sua idade aparente. Também é necessária a quantificação de todos os materiais e serviços aplicados na obra (ABNT, 2004a, p. 15). Assim, de acordo com esses materiais e serviços, coletam-se os respectivos custos em fontes de consulta especializadas – como livros e programas de orçamento –, e preenchem-se as planilhas orçamentárias que seguem o modelo sugerido pela NBR 12.721 (ABNT, 2004a, p. 15). Como se pode observar, a estimativa do custo do imóvel pelo CUB exige menos esforço do que a estimativa por meio do orçamento detalhado; no entanto, a escolha entre os dois procedimentos depende do grau de fundamentação que se deseja com a avaliação.

Considerações finais Deve-se ressaltar que o visto nesta aula foi apenas uma introdução conceitual aos métodos de avaliação existentes, para a identificação tanto do valor quanto dos custos dos imóveis. Como se percebe, a avaliação de um imóvel não é tarefa simples. Muitos avaliadores dedicam-se por anos ao estudo dos métodos e à aquisição de experiência; isso porque a condução de avaliações é um trabalho de muita responsabilidade, já que seus resultados têm reflexos sobre muitos envolvidos. Por isso, são necessários estudos contínuos e atualizações constantes para o aprofundamento nesses métodos, já que os procedimentos e técnicas também são aprimorados com o passar do tempo. Além disso, diferentes particularidades estarão envolvidas em cada avaliação, necessitando que o avaliador busque novas informações e conhecimentos.

Revisão Nesta aula foi apresentada uma visão geral sobre os métodos normatizados para avaliação de imóveis; tendo em vista que a escolha da metodologia é fundamental para a realização do trabalho avaliatório, buscou-se identificar também: :: a aplicação de cada um desses métodos; :: suas principais limitações; e :: os procedimentos básicos envolvidos.

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Atividades 1.

Explique com suas palavras o que é fator de comercialização.

2.

Relacione os métodos existentes para determinar o valor de um bem, seus frutos e direitos. Descreva brevemente os procedimentos envolvidos em cada um, assim como suas principais aplicações.


3.

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Quais são os métodos normatizados usados na determinação do custo de um bem? Quais são as diferenças básicas entre os dois métodos?

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4.

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O que deve ser feito em situações atípicas, quando ficar comprovada a impossibilidade de se utilizar os métodos previstos pela Norma Brasileira para avaliação de bens?

Ampliando conhecimentos Para esta aula, sugere-se a leitura de livros que apresentem maiores detalhes e exemplos práticos da aplicação dos métodos expostos. Diversos títulos de autores nacionais podem ser utilizados, entre eles Engenharia das Avaliações: uma introdução à metodologia científica , de Rubens Alves Dantas, e A Engenharia de Avaliações na Visão Inferencial , de Marco Aurélio González (ver referências). Bons estudos.

Coleta de dados Eugenia Aumond Kuhn Patrícia de Freitas Nerbas Esta aula traz uma visão geral sobre a etapa da avaliação correspondente à coleta de dados; para isso, serão apresentadas algumas das fontes disponíveis e suas particularidades. O foco da aula será a obtenção de informações para a utilização do método comparativo direto de dados de mercado.

Coleta de dados de mercado Ao se analisar os métodos de avaliação existentes, verifica-se que a base para qualquer trabalho avaliatório é a informação, especificamente as informações sobre o mercado e nele obtidas. Isso é válido principalmente para os métodos baseados na comparação de preços, como o método comparativo direto de dados de mercado. O objetivo deste estudo é orientar o avaliador sobre a escolha das informações de interesse, as fontes onde devem ser buscadas e a forma de coletá-las. Não existem normas rígidas para a realização de uma pesquisa, pois cada avaliação apresenta suas particularidades. As recomendações aqui apresentadas constituem um roteiro básico; não são regras absolutas. Em princípio, o que se pretende com a coleta de dados em uma pesquisa imobiliária é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado, que contenha imóveis com características as mais semelhantes possíveis em relação ao bem que está sendo avaliado; para isso, devem ser usadas todas as evidências disponíveis. A amostra recolhida deve ser formada pelos preços praticados no mercado, e pelos aspectos físicos, locacionais e econômicos dos imóveis. Os dados coletados devem apresentar essas características para que possam ser considerados representativos do mercado imobiliário da região do bem avaliando – ou seja, do bem que está sendo avaliado (DANTAS, 1998, p. 49).

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Mas o que se considera um dado representativo do mercado? São representativos do mercado, por exemplo, os dados de imóveis transacionados ou ofertados pelos valores de mercado. A NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 5) define valor de mercado como a “quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.” Em outras palavras – simplificando a definição de González (1997, p. 33) –, valor de mercado é o resultante de uma transação entre um vendedor desejoso de vender e um comprador que também quer comprar, sem serem forçados e tendo pleno conhecimento das condições de compra e venda e de utilidade da propriedade. Assim, não devem fazer parte da amostra, a princípio, preços possivelmente praticados fora do valor de mercado, entre eles (DANTAS, 1998, p. 50): :: transações entre parentes ou sócios de uma empresa; :: desapropriações amigáveis ou judiciais; :: transmissões de bens de doações de parentes ou por morte.

Ao se colher uma amostra, o ideal seria que todos os dados existentes no mercado tivessem a mesma chance de serem selecionados: esse seria o caso de uma amostra coletada aleatoriamente; contudo, essa é uma situação difícil de ser atingida no mercado imobiliário. Por outro lado, para que as avaliações tenham fundamento, é importante que cada dado de mercado tenha uma probabilidade diferente de zero – pelo menos – de fazer parte da amostra; ou seja, mesmo que a probabilidade de ele ser coletado seja inferior à dos demais dados, deve haver alguma chance de que isso ocorra.

Trabalho de campo: fontes de dados O trabalho de campo é essencial na atividade avaliatória; é por meio dele que o avaliador investiga o mercado imobiliário e coleta dados para fundamentar a avaliação. Os dados fundamentais são os que dizem respeito aos preços dos imóveis em oferta ou efetivamente transacionados na época em que se faz a avaliação. Devem ser observadas as principais características físicas do imóvel, sua localização e suas condições econômicas; além disso, é importante que as fontes de informação sejam identificadas e devidamente registradas. Sejam quais forem as fontes de dados utilizadas, o avaliador deve ser cauteloso quanto à veracidade das informações obtidas. Devem-se observar tanto aspectos relacionados aos preços quanto às características físicas do imóvel. Quanto aos preços, é essencial que se verifiquem os valores efetivamente transacionados; para isso, é importante sempre que possível cruzar as informações, aumentando a confiabilidade dos dados utilizados. Quanto às características físicas, as dificuldades estão relacionadas não apenas à veracidade das informações, mas também à subjetividade na definição ou na classificação de certos aspectos dos imóveis. Por exemplo, ao se indagar um informante quanto ao padrão construtivo de uma edificação que irá compor a amostra, ele dará informações baseadas na sua opinião pessoal, de acordo com critérios próprios de julgamento, que provavelmente não serão os mesmos adotados pelo avaliador. Esse tipo de confusão também ocorre quando se procura determinar o estado de conservação ou a idade aparente de uma construção.

Coleta de dados

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As fontes de dados comumente utilizadas utilizadas são várias: empresas imobiliárias, corretores especializados, anúncios de jornais, cartórios de registro de imóveis, prefeituras municipais, agentes financeiros, bancos de dados existentes, visitas de campo, construtores e/ou incorporadores, investidores, compradores e vendedores, companhias de habitação e órgãos de planejamento urbano, entre outros (GONZÁLEZ, 2006; DANTAS, 1998, p. 59). Esses são apenas alguns exemplos de fontes de dados que podem ser utilizadas. No entanto, deve-se ter em mente que cada uma dessas fontes fornece dados sobre imóveis de maneira diferenciada, com mais ou menos detalhes. Além disso, o acesso às fontes possui graus diferentes de dificuldade; algumas são facilitadas apenas para peritos. A partir de agora, serão analisadas as particularidades da obtenção de dados por meio de cada uma dessas fontes.

Empresas imobiliárias e corretores especializados O grau de acesso às informações por meio dessas fontes varia bastante, dependendo essencialmente da postura dos agentes. Algumas imobiliárias e corretores tendem a restringir a disponibilidade desses dados e, ao colocar anúncios, omitem informações como a área e o preço final do imóvel. Assim, obrigam o interessado ou provável comprador a entrar em contato direto. Esse é um meio de dificultar a transmissão de dados, devido à concorrência do mercado; no entanto, outras empresas e corretores têm postura diferente, ao disponibilizar aquelas informações sem obstáculos (GONZÁLEZ, (GONZÁLE Z, 2006; MOREIRA, 1997, p. 148).

Anúncios em geral e classificados de jornal Além dos preços praticados em transações, podem ser utilizados dados de ofertas de imóveis, desde que devidamente identificados; no entanto, esse tipo de informação tende a ser menos consistente que os dados de transações. Primeiramente porque, segundo Dantas (1998, p. 50), um dado de oferta pode ser considerado “incompleto”. Lembrando-se da definição, o valor de mercado é obtido em uma transação onde o comprador e o vendedor entram em acordo quanto ao preço do imóvel e às condições de pagamento; sendo assim, em uma oferta ainda falta a influência da parte compradora. Isso significa que o preço da oferta pode ser considerado o limite superior que se pagaria por um bem no mercado, o que se explica pelo fato de que ninguém – com o juízo perfeito e sem segundas intenções – pagaria pelo bem um valor mais alto do que o ofertado. Também é comum ocorrer uma superestimativa dos preços em imóveis ofertados, o que produz uma razoável margem para negociação (GONZÁLEZ, 2006). Quando os dados de anúncio são obtidos em classificados de jornal, é comum não trazerem todos os dados necessários; assim, normalmente deve-se entrar em contato com os vendedores (FIKER, 1990, p. 39; GONZÁLEZ, 2006). Outro problema relacionado a imóveis classificados em jornal é que, algumas vezes, eles podem estar anunciados mais de uma vez por pessoas diferentes; dessa forma, não é raro que as informações de um mesmo imóvel sejam conflitantes (DANTAS, 1998, p. 50). Esses anúncios tendem a ser mais completos no caso de locações, necessitando apenas que se confira o valor final contratado. Quando há pouca oferta no mercado, é comum que os preços finais se mantenham próximos dos valores anunciados; já quando existem muitos imóveis ofertados, geralmente são observadas variações apreciáveis nos preços acertados nas transações (GONZÁLEZ, (GONZÁLEZ, 1997, p. 52-53).

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Cartórios de registro de imóveis O interesse sobre esse tipo de fonte deve-se ao fato de que o registro em cartório representa a transferência efetiva ou concreta do bem, decorrente da venda (GONZÁLEZ, 1997, p. 54). Nos registros, as informações sobre as características físicas do bem geralmente são razoáveis; no entanto, o valor do imóvel constante nas escrituras de compra e venda nem sempre é confiável. Isso porque, devido a razões tributárias, pode ser conveniente para ambas as partes – comprador e vendedor – que o imóvel fique registrado por um valor inferior ou superior ao efetivamente praticado na transação. transação. Por isso, é preciso verificar junto aos participantes par ticipantes o valor real da negociação. Com o cruzamento de informações, aumenta a confiabilidade dos dados obtidos (FIKER, 1990, p. 39; GONZÁLEZ, 1997, p. 54). O acesso às informações dessas fontes não é simples: geralmente os dados de cartório apresentam um custo e exigem permissão especial para consulta. Além disso, a identificação de dados úteis não é tão fácil, pela maneira como eles são armazenados, o que dificulta a busca por palavras ou informações-chave como datas e endereços (GONZÁLEZ, (GONZÁLEZ, 2006).

Prefeituras As administrações municipais coletam diversos dados sobre imóveis, os quais podem ser úteis para avaliações. Podem Podem ser obtidas informações por meio dos cadastros de impostos, como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Quanto ao cadastro de IPTU, as dificuldades estão relacionadas tanto às restrições de acesso quanto à usual desatualização dos imóveis e dos valores registrados (GONZÁLEZ, (GONZÁLEZ, 1997, p. 53). Já o cadastro de ITBI apresenta um grande volume de informações arquivadas arquivadas de todos os tipos de imóveis, além de possuir uma grande abrangência temporal e espacial. O principal limitador dessa fonte de dados relaciona-se à dificuldade de acesso, devido ao sigilo fiscal; por isso, em geral apenas pesquisadores acadêmicos acadêmicos têm acesso a esses dados (GONZÁLEZ, 1997, p. 53-54). Além dos cadastros de impostos, os registros de projetos aprovados e de habite-se dão valiosos indicativos das atividades imobiliárias por regiões, embora não forneçam dados sobre o valor dos imóveis.

Agentes financeiros Essas fontes apresentam restrições por estarem relacionadas principalmente a imóveis novos destinados às classes econômicas mais baixas, excluindo assim grande parcela do mercado, que são os imóveis usados e voltados para todos os segmentos econômicos. Outra restrição dessa fonte é que o financiamento financiament o de imóveis comerciais não é tão comum (GONZÁLEZ, 2006).

Coleta de dados

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Bancos de dados O banco de dados tem como objetivo acumular informações informações discriminadas sobre diferentes imóveis. Os benefícios dessa fonte relacionam-se à sua capacidade de organizar informações, facilitando o acesso às mesmas sem ou a baixo custo. Bancos de dados informatizados podem ser especialmente úteis, ao possibilitar buscas por diferentes referências referências como data, bairro, tipo de imóvel, idade e padrão construtivo. Uma restrição a essa espécie de fonte é que alguns autores (DANTAS, 1998, p. 50) afirmam não ser prudente trabalhar com bancos de dados sem uma investigação do mercado no momento em que se realiza a avaliação. Isso porque, ainda que o banco seja extenso, novos dados podem ter entrado no mercado, e estes devem ter chances de entrar na amostra, pois do contrário essa amostra seria tendenciosa. Uma vantagem da utilização de um banco de dados é que as informações armazenadas podem integrar as características básicas de cada zona. Assim, com as informações contidas no banco, a análise sobre o entorno do imóvel avaliado pode ser aprofundada; essa análise é de suma importância, tendo em vista que as característica característicass do contexto do imóvel podem valorizar ou desvalorizar o ambiente como um todo. Nesse sentido, deve-se ter em mente que determinadas características do entorno podem ser negativas para imóveis de certos usos, mas positivas para imóveis com outras utilizações. Por exemplo, exemplo, uma rua com grande movimento de automóveis pode ter baixo valor para a implantação de residências, residências, devido ao ruído e à poluição proveniente dos gases liberados; no entanto, esses aspectos podem ser irrelevantes se o objetivo for a implantaçã implantação o de imóveis comerciais, para os quais os fatores mais importantes são a acessibilidade e o grande tráfego de pessoas.

Visita de campo Visitando-se a região onde se localiza o imóvel avaliando, muitas vezes se obtém boas referências sobre outros imóveis, para compor a amostra de dados (DANTAS, 1998, p. 59). Essas referências podem ser obtidas por meio de conversas com os moradores da região ou pela identificação de placas de venda, posicionadas geralmente na frente dos imóveis ofertados. ofer tados. Especificamente Especificamente em cidades interioranas, é comum conseguir informações com a própria população local, já que nesses lugares o mercado imobiliário é pequeno e as transações são freqüentemente freqüentemente conhecidas por todos (GONZÁLEZ, 1997, p. 51).

Compradores e vendedores O principal cuidado que se deve tomar na coleta de dados diretamente com compradores e vendedores relaciona-se à verificação da correspondência entre os preços da transação e os preços anunciados. Ao se questionar um comprador comprador,, ele pode querer demonstrar que é um bom negociante e que realizou um negócio proveitoso, proveitoso, ou pode achar que pagou caro pelo imóvel e se sentir mal por isso; nesse caso, há grandes chances de ele dizer que o preço pago foi mais baixo do que na realidade. Também

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pode acontecer a situação oposta, ou seja, o entrevistado tem interesse em vender um imóvel adquirido recentemente; nesse caso, ele provavelmente dirá que pagou uma quantia superior à efetivamente paga, como forma de valorização do imóvel.

Vistorias de imóveis que compõem a amostra Assim como a vistoria do imóvel avaliando, a vistoria dos imóveis que irão compor a amostra também é de grande importância, fornecendo vários dados físicos. Como foi dito acima, a determinação das características do imóvel por meio de informações de terceiros é muito subjetiva. Sendo assim, é fundamental que o avaliador realize uma visita a cada imóvel que compõe a amostra, pois só assim será possível verificar as informações físicas de interesse. Como toda vistoria, esta não é tarefa para qualquer um, exigindo conhecimentos sobre aspectos construtivos, especialmente no caso de edificações. Além disso, a execução de vistorias, principalmente quando incluir um grande número de unidades, deve ser bem gerenciada, para que se possa reduzir os gastos com tempo e com outros recursos (GONZÁLEZ, 1997, p. 55-56). Primeiramente, devem estar bem definidos os imóveis que irão compor a amostra e que, conseqüentemente, serão vistoriados. O próximo passo é verificar os endereços dos imóveis e determinar sua localização em um mapa. A partir daí, pode-se montar um roteiro com a ordem das visitas (GONZÁLEZ, 1997, p. 55-56). Com o objetivo de otimizar o tempo das vistorias, também é importante definir previamente os aspectos que devem ser observados e as escalas que serão utilizadas para a quantificação de cada um deles. Nesse sentido, antes da coleta dos dados e mesmo antes da realização da vistoria, é ideal que se preparem fichas, planilhas e outros instrumentos que facilitem e racionalizem o processo de coleta de informações.

Instrumentos para coleta de dados A importância da elaboração de fichas e planilhas, previamente à coleta de dados, relaciona-se com a garantia de que nenhum dado será esquecido. Além disso, esses instrumentos facilitam e conferem imparcialidade aos procedimentos, principalmente à realização de entrevistas. Na avaliação de um imóvel, freqüentemente há a necessidade de se realizar entrevistas com corretores, com incorporadores e com pessoas que participam das transações, entre outros. Para que se possa extrair desses informantes dados claros e confiáveis, é necessária a elaboração de perguntas de forma adequada; dessa forma, as fichas são boas guias. Planejando as entrevistas previamente, pode-se elaborar as perguntas com objetividade e organizar seu desencadeamento (DANTAS, 1998, p. 61).

Coleta de dados

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Informações indispensáveis à coleta de dados Como referido inicialmente, as informações necessárias à avaliação dependem do tipo de imóvel a ser avaliado, bem como da metodologia adotada. No entanto, Fiker (1990, p. 40-41) aponta certos elementos que no geral devem estar presentes em uma coleta de dados e no registro dos mesmos; são eles: :: data da transação, do compromisso ou do anúncio; :: fontes de informação – no caso de dados sobre transações ou compromissos, deve-se men-

cionar de onde aqueles foram extraídos, se de tabelionato, cartório ou registro de imóveis, por exemplo; nesses casos, deve ser identificado também o número do registro ou qualquer outro código dos documentos. No caso de anúncios em impressos, deve-se mencionar o nome do jornal ou da publicação, e a respectiva página. Devem ser apresentados o nome, o endereço e o telefone do informante; quando os dados de oferta forem obtidos diretamente, essas informações também devem ser expostas; :: endereço do imóvel pesquisado – incluindo o nome da rua e o número; ou seja, tanto no

caso de imóveis urbanos quanto no de imóveis rurais, devem ser fornecidos dados suficientes que possibilitem sua localização; :: preço e condições de venda; :: dimensões – tais como testada, profundidade e área; no caso de benfeitorias, pode ser neces-

sária a identificação de diversos tipos de áreas, como área útil e área padrão, entre outras. Ressalta-se novamente que essas informações são apenas as básicas, que serão necessárias para qualquer tipo de imóvel. No entanto, cada imóvel terá suas particularidades, fazendo com que os aspectos essenciais para a composição de seu valor de mercado e, portanto, as informações indispensáveis a serem coletadas, também variem em cada situação.

Atividades 1.

Acesse algumas das fontes de dados apontadas nesta unidade e indique as restrições e dificuldades encontradas. Observe também as informações disponíveis e ausentes sobre os imóveis.

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2.

Qual é o principal cuidado que se deve tomar ao coletar dados diretamente com compradores e vendedores?

3.

Como foi apresentado nesta unidade, não devem fazer parte da amostragem, em princípio, preços possivelmente praticados fora do valor de mercado. Dê exemplos de transações ou situações em que isso pode ocorrer.

Coleta de dados

4.

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Em uma coleta de dados, além dos preços praticados em transações, podem ser utilizados dados de ofertas de imóveis, desde que devidamente identificados; no entanto, esses dados tendem a ser menos consistentes que os dados das transações. Explique, com suas palavras, por que isso ocorre.

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Ampliando conhecimentos Para adquirir familiaridade com o valor dos imóveis, com os fatores que compõem esse valor e com as fontes existentes, sugere-se ao estudante que pesquise fontes de dados acessíveis, como sites de imobiliárias e classificados de jornais de sua cidade.

Fundamentos para a avaliação de terrenos urbanos Eugenia Aumond Kuhn Patrícia de Freitas Nerbas Nesta aula serão apresentados os fundamentos para a avaliação de terrenos urbanos; o objetivo é identificar os principais aspectos determinantes para a formação do seu valor. Inicialmente, serão expostas as características dos terrenos que podem influenciar na avaliação desse tipo de imóvel.

Características dos terrenos A localização do terreno é considerada uma das principais referências para a avaliação que será desenvolvida (MEYER, 2003, p. 1). Outro aspecto importante é a planialtimetria, que consiste em medir as altitudes e a projeção horizontal dos pontos significativos da área levantada; de modo simplificado, esse procedimento se destina a reconhecer se o terreno é plano, se está em aclive ou em declive, sua configuração geométrica etc. Por meio da planialtimetria, pode-se identificar: :: as dimensões do terreno – incluem a dimensão da frente e das demais faces do terreno, bem

como os alinhamentos estipulados para construção e outras determinações do órgão responsável. As dimensões são representadas em metros, visto que a unidade mais comum para o cálculo de áreas é o metro quadrado; :: a forma do terreno – nem sempre será retangular, podendo assumir outras configurações

geométricas; por isso, é importante verificar os ângulos ou curvas que existirem; :: a área total do terreno – é descrita em metros quadrados, sendo essa a unidade usual na

avaliação de imóveis.

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Além da localização e da planialtimetria, deve-se observar as benfeitorias e os recursos naturais existentes no terreno. Nas benfeitorias, incluem-se tanto as edificações quanto a infra-estrutura e os melhoramentos. Essas são as características principais de um terreno; além delas, existem outras que também são relevantes. A partir de agora, será visto como se avalia um terreno nesse contexto de diversidade de fatores a serem mensurados.

Como avaliar um terreno A Norma Brasileira para avaliações de bens estabelece procedimentos básicos para todos os tipos de trabalho avaliatório. Segundo a norma, diversas etapas devem ser planejadas e executadas no desenvolvimento de uma avaliação, como exames, requisição de documentos, vistoria, coleta de dados, escolha da metodologia etc. (ABNT, 2001; 2004a; 2004b). Entre essas etapas, uma das essenciais para o delineamento do escopo da atividade é a definição do método de avaliação, isto é, deve-se reconhecer o mais adequado para cada caso. Como já se sabe, a escolha do método está restrita aos fixados pela NBR 14.653 (ABNT, 2004a; 2004b). Além disso, ao defini-lo, é preciso saber as características fundamentais dos métodos existentes, bem como identificar os limitadores para a utilização de cada um deles, como as restrições de disponibilidade de dados.

Métodos para avaliação de terrenos Já é sabido que existem diversos tipos de métodos para a avaliação de imóveis em geral: o comparativo direto de dados de mercado, o de capitalização da renda, o involutivo e o evolutivo. Quando se busca o valor de mercado em uma avaliação de terrenos, o método mais comumente usado é o comparativo direto de dados de mercado, sendo também o indicado pela NBR 14.653 (ABNT, 2001, p. 7). Como foi visto, a aplicação desse método depende da existência de dados representativos da realidade do mercado local, ou seja, de se saber o valor de outros terrenos com características semelhantes ao que está sendo avaliado. Para isso, é necessária uma pesquisa de dados para se levantar uma amostra representativa da região onde o terreno se localiza; então, deve-se analisar essa amostra e identificar as característicaspadrão dos terrenos da região. Esses padrões certamente não serão muito rígidos; tomando-se um exemplo relacionado à área, haverá um padrão ou uma área média dos lotes em uma determinada localidade. Admita-se uma situação hipotética em que essa área padrão varie entre 45 e 60m�; nesse caso, o limite mínimo para que a área de um lote seja considerada padrão será 45m�, e o limite máximo 60m�. Dessa forma, a cada avaliação o profissional deve identificar os l imites mínimos e máximos, para os quais determinada característica é considerada padrão. Essa identificação será feita por meio da análise dos dados coletados, devendo-se lembrar que os limites também têm que ser estabelecidos para as outras características do terreno, como a frente e a profundidade.

Fundamentos para a avaliação de terrenos urbanos

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É necessário perceber que, além de ser difícil existirem terrenos com características idênticas, ocorrem freqüentes mudanças no mercado de imóveis, o que faz com que os preços oscilem constantemente. Dessa maneira, não se pode fazer uma comparação direta entre os valores dos imóveis tomados como referência, sendo necessário então homogeneizá-los.

Homogeneização Para que se entenda em que consiste a homogeneização, apresenta-se um exemplo: durante a avaliação de um determinado terreno, são colhidos dados sobre seus aspectos legais e físicos. Na análise destes, observa-se que a testada (frente) do terreno é de 15 metros; já na análise de dados sobre os terrenos semelhantes para comparação, constata-se que estes possuem testadas de 10 metros. Como essa disparidade de dimensões provavelmente terá influência no valor do imóvel avaliado, é preciso realizar a homogeneização dos dados. Para isso, deve-se identificar o fator que representa a diferença de valor ocasionada pela diferença de 5 metros de frente entre os terrenos em questão. A frente do terreno avaliado corresponde a uma dimensão fora do padrão de comparação, e provavelmente será considerada um fator de valorização, pois sua medida é superior à convencional, o que tende a ser visto como positivo; por outro lado, se a testada do terreno avaliado fosse menor que a dos demais, isso provavelmente seria considerado um fator de desvalorização. É importante destacar que esse fator exemplificado se refere apenas à diferença entre as dimensões das testadas; ou seja, esses terrenos podem apresentar diferentes testadas, mas podem ter as mesmas áreas totais. Determinar a influência causada por essas diferenças no valor final do imóvel avaliado não é uma tarefa simples. Tradicionalmente, pode ocorrer de duas maneiras; a NBR 14.653-2 (ABNT, 2004a, p. 10) estabelece que a homogeneização dos dados pode ser feita pelo tratamento por fatores ou pelo tratamento científico. O primeiro utiliza fatores pré-estabelecidos , indicados por autores e profissionais do ramo da avaliação de imóveis, baseados em sua experiência particular. Já o segundo utiliza modelos baseados em inferência estatística ; essa alternativa é considerada mais precisa, pois procura extrair do próprio mercado local a definição da influência de cada característica diferenciada nos preços finais (DANTAS, 1998, p. 17). Entretanto, certos autores da área salientam que em ambos os casos é imprescindível se ter uma boa amostra e o conhecimento do mercado e de suas oscilações. Nesse contexto, deve-se destacar que vários elementos irão influenciar no valor do terreno; sendo assim, todos os terrenos que possuírem características diferentes necessitarão ser homogeneizados para que seus preços possam ser comparados.

Fatores para homogeneização de dados Os elementos considerados como determinantes na variação do valor em avaliações de terrenos dependem de cada contexto de avaliação, e cabe ao avaliador, ao analisar o mercado local, fazer esse julgamento. Abaixo são apresentados exemplos de fatores normalmente considerados na homogeneização de terrenos:

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:: condições de pagamento; :: localização; :: área; :: forma; :: número de frentes; :: dimensão da frente (ou testada); :: profundidade; :: topografia; :: características do solo; :: acesso à infra-estrutura urbana; :: restrições legais; :: entre outros.

Foi visto anteriormente que existem diversos métodos de avaliação, e que os preços dependem das variações do mercado imobiliário e das características dos terrenos; viu-se também que tais características podem ser semelhantes às de outros terrenos ou peculiares apenas ao terreno avaliado. Nesse sentido, deve-se ressaltar que os aspectos semelhantes não são elementos significativos para homogeneização; por exemplo, se algum dado do terreno avaliado (como a testada) é comum aos demais terrenos da amostra, ele não será um diferenciador de importância, e assim não precisa ser homogeneizado. Por outro lado, as características diferenciadas são elementos que precisam ser homogeneizados. Suponha-se que um avaliador deva analisar e determinar o valor de um terreno com 15 metros de testada, e os dados coletados no mercado demonstram a predominância na região de lotes com 10 metros; se o avaliador considerar o metro quadrado dos terrenos com frente de 10 metros e simplesmente utilizar esse valor para avaliar o terreno com 15 metros, ele poderá obter um resultado muito distante da realidade. Isso ocorre porque, dependendo do local e do tipo de atividade predominante na região, o fator testada pode ser considerado importante; por exemplo, se a zona for comercial, o fator testada provavelmente será essencial, já que com uma frente maior pode-se construir mais lojas voltadas para a rua ou vitrines mais amplas. Nesse contexto, o fator testada deve ser considerado como elemento de valorização. Esse fator tende a ser maior que 1 quando a dimensão da testada do terreno avaliado for superior à dos terrenos que compõem a amostra. No entanto, o fator testada pode não ser considerado importante para a formação do valor, ou seja, na região do bem avaliado um terreno com testada grande pode não ser visto como vantajoso em relação a um com frente menor. Em uma situação como essa, mesmo que as características entre os terrenos sejam desiguais, elas não precisariam ser homogeneizadas, já que esses diferenciais não são significativos para a formação do valor do imóvel.


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Pode ocorrer ainda uma situação negativa; a título de exemplo, imagine-se que determinada característica seja considerada uma desvantagem do terreno avaliado em relação aos demais. No caso, esse será um elemento de desvalorização, e o fator correspondente será menor que 1, tendendo a zero quanto maior for a desvantagem. Para facilitar a compreensão sobre os elementos de valorização e de desvalorização dos terrenos urbanos, serão analisados os que são considerados representativos para a formação do seu valor. Também serão apresentados fatores utilizados quando for adotada a homogeneização por fatores.

Fator testada O fator testada é utilizado para a avaliação de terrenos, podendo ser uma vantagem ou uma desvantagem, de acordo com os parâmetros do mercado local. Além de sua dimensão (tamanho), deve-se considerar que o terreno nem sempre apresenta uma única testada; assim, ele pode ter múltiplas testadas, ou seja, mais de uma face voltada para a via de acesso. Um terreno de esquina é um exemplo de duas testadas, e na avaliação desse tipo de lote deverá ser levado em conta esse diferencial. Para facilitar o entendimento de como esse aspecto é importante, apresentam-se, como exemplo, alguns fatores apontados na Instrução Normativa da Secretaria do Patrimônio da União, publicada em 1994:

Número de testadas Terreno com duas testadas Terreno com três testadas Terreno com quatro ou mais testadas

Fator 1,15 1,25 1,30

. 1 ) o 2 . d a p , t 3 p a 0 d 0 A 2 , R E Y E M �

Esse documento deixa claro que os terrenos com mais de uma testada tendem a ser mais valorizados do que os com apenas uma.

Fator profundidade Para que se entenda o fator de correspondência da profundidade dos terrenos, é necessário entender também que em cada região da cidade existe um lote definido como padrão; esse lote com a profundidade-padrão da região será a referência para a homogeneização dos valores. Se o terreno que está sendo avaliado possuir uma profundidade maior do que a do lote-padrão, aquele terreno tende a uma valorização em relação a esse elemento. Contudo, considerando que sua frente permanece a mesma, existe um limite de profundidade dentro do qual o valor do terreno aumentará; por exemplo, terrenos muito profundos podem não ser tão vantajosos, devido às dificuldades de acesso às áreas mais distantes da via de acesso. Nesse contexto, a maior profundidade torna-se um elemento que pode inclusive desvalorizar o terreno. Assim, é necessário encontrar o lote-padrão da localidade e identificar os limites mínimo e máximo para a variação da profundidade do terreno em relação àquele padrão. Os terrenos que apresentam uma profundidade dentro dos limites estabelecidos para a região possuem fator de correspondência igual a 1. Isso quer dizer que esse fator não tem influência – positiva ou negativa – sobre o valor do terreno avaliado, ou seja, tem o mesmo valor dos demais terrenos da região nesse aspecto.

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Fator área quadrada Segundo Maciel Corrêa Meyer (2003, p. 28), o fator a ser considerado em relação à área do terreno deve ficar restrito ao seguinte intervalo:

Área Cerca de 30% inferior ao terreno-padrão Cerca de 30% superior ao terreno-padrão

Fator 0,70 1,30

, ) 3 o 0 d 0 a t 2 , p R a E d Y A E . 8 M � 2 . p

No entanto, deve-se lembrar que o acréscimo da área quadrada, por si só, aumenta o valor do terreno, visto que esse parâmetro é utilizado para o cálculo do custo total do terreno.

Fator topografia Com relação a esse fator, quanto mais plano for o terreno, mais próximo de 1 será seu valor, e quanto mais inclinado, mais próximo de zero será aquele; por isso, sob esse aspecto, quanto mais íngremes forem os terrenos, mais desvalorizados eles tendem a ser. Os terrenos em declive, ou seja, onde a inclinação natural tem como ponto mais baixo os fundos do lote, tendem a ser menos valorizados que os terrenos em aclive, ou seja, aqueles que são “mais baixos” na frente e “sobem” em direção aos fundos; porém, em ambas as situações, quanto maior for a inclinação, menor será o fator de homogeneização. Apresentam-se abaixo alguns fatores indicados pela Instrução Normativa da Secretaria do Patrimônio da União quanto à situação topográfica do terreno, ilustrando o que foi dito.

Situação topográfica do terreno Terrenos em aclive: até 15º entre 15º e 30º mais de 30º Terrenos em declive: até 15º entre 15º e 30º mais de 30º

Fator recomendado 0,90 0,80 0,70

) o d a t p a d A . 3 2 . p , 3 0 0 2 , R E Y E M �

0,80 0,70 0,60

Verifica-se na tabela que os fatores diminuem conforme aumenta a inclinação do terreno; percebe-se também que os valores diminuem ainda mais se a situação topográfica for de declive – isso pode ser observado ao se comparar os fatores de declive com os de aclive. Assim, percebe-se que os terrenos em declive são mais desvalorizados que os terrenos em aclive. Para se entender o porquê dessa diferença entre terrenos em aclive e em declive, suponha-se a situação de haver necessidade de se implantar um sistema de drenagem nos dois terrenos. No terreno


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em aclive, a água pode escoar naturalmente para a frente, e ser coletada pela rede pluvial urbana; já no caso de declive, a água escoará para o fundo do terreno, exigindo que se utilizem estratégias de projeto ou outras mais delicadas e trabalhosas para resolver o problema. Os fatores também levam em conta a necessidade de movimentação de terra, para tornar mais eficiente o aproveitamento do terreno; desse modo, pode ser necessária a criação de platôs, taludes ou a sua planificação completa. Além disso, deve-se considerar a acessibilidade ao terreno; para isso, pode ser necessária a construção de escadas, rampas, ou até a implantação de elevadores. Em síntese, conforme a situação, serão necessários menores ou maiores investimentos.

Fator restrição legal A análise da legislação incidente em cada terreno é imprescindível para qualquer processo de avaliação, visto que, dependendo da restrição legal, a construção de benfeitorias pode até mesmo ser inviabilizada, o que logicamente irá influenciar o valor do terreno. As restrições legais podem ser de diversas ordens; abaixo são apresentados alguns exemplos com seus respectivos fatores.

Restrição legal incidente

Fator

Áreas que não podem ser construídas, por qualquer motivo.

0,10

Áreas de preservação permanente.

0,10

Unidade de conservação da natureza e todos os tipos de reservas naturais pré-determinadas em lei.

0,10

Áreas úmidas, alagadiças: banhados e manguezais.

0,10

Necessidade de construir a partir de um recuo pré-estipulado.

0,30

Imóveis tombados.

) o d a t p a d A . 5 2 . p , 3 0 0 2 , R E Y E M �

0,30-0,70

Como se observa, o fator depende do tipo de restrição legal. Essas restrições podem inviabilizar certos usos e atividades para o terreno; além disso, elas podem impedir a construção de benfeitorias.

Fator melhoramentos Esse fator está relacionado às características de cada terreno em relação ao seu acesso à infra-estrutura. Dessa maneira, terrenos que possuem acesso apenas à rede de água e de energia, por exemplo, tendem a ter valor inferior àqueles que tem acesso a um maior número de serviços e outras infra-estruturas urbanas, como redes de esgoto pluvial e cloacal, iluminação pública, arborização e telefonia. É por isso que, ao avaliar um terreno, deve-se identificar os melhoramentos existentes na sua via de acesso. Cada tipo de melhoramento tem um peso, como se pode observar na tabela abaixo, elaborada a partir das referências de alguns autores.

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Melhoramento Pavimentação Água Energia elétrica Esgoto Iluminação pública Telefone Arborização

Fator 0,30 0,15 0,15 0,10 0,05 0,05 0,01

) o d a t p a d A . 5 2 . p , 3 0 0 2 , R E Y E M ; 8 9 9 1 , S A T N A D �

Como se pode ver, o fator pavimentação é considerado o de maior representatividade, seguido pelos fatores água e energia elétrica.

Fator pedologia A pedologia é o campo da ciência que estuda os tipos de solo e indica os usos mais adequados para cada tipo identificado. A importância das análises de solo está em verificar se este é ou não próprio para determinados usos do terreno. No caso de solos impróprios para a construção, considera-se como base o fator de 0,90, segundo o autor Maciel Corrêa Meyer (2003, p. 25).

Fator tipo de superfície do terreno O fator superfície do terreno está relacionado à quantidade de água presente em sua superfície. Considerando-se esse aspecto, os terrenos podem ser classificados da seguinte forma:

Área Terreno seco Terreno alagadiço (com água apenas em períodos de chuvas intensas) Terreno pantanoso (com água praticamente constante em sua superfície)

Fator 10,00 0,70 0,60

. ) 5 o 2 . d a p , t 3 p a 0 d 0 A 2 , R E Y E M �

Considerações finais Nesta aula foram apresentados exemplos de fatores utilizados na avaliação de um terreno urbano. É importante lembrar que essas são apenas algumas variáveis, mas existem outras que também devem ser observadas. Os fatores apresentados aqui são descritos por autores e profissionais na área da engenharia de avaliação de imóveis. No entanto, outras referências a fatores, adaptados a cada mercado específico, podem e devem ser buscadas. Além disso, não se pode esquecer que o uso de fatores é apenas uma das alternativas para a homogeneização e que, ao se utilizar modelos baseados na inferência estatística, tende-se a obter maior precisão na determinação da influência de cada aspecto na formação do valor do terreno avaliado.


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Atividades 1.

Quais são as principais características dos terrenos urbanos? Visite um bairro de sua cidade e analise os aspectos de no mínimo cinco terrenos localizados nesse bairro, identificando os fatores que diferenciam cada terreno.

2.

Descreva os elementos considerados determinantes na variação do valor em avaliações de terrenos, e usualmente considerados para sua homogeneização.

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3.

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Indique exemplos de restrições legais que podem incidir em um terreno.

Ampliando conhecimentos Como sugestão para aprofundar os conhecimentos, no livro Avaliação de Imóveis: uma análise no campo da engenharia legal , de Maciel Corrêa Meyer (ver referências), encontram-se exemplos de cálculos de fatoração. Esses exemplos facilitam a compreensão de como as diferentes variáveis influenciam na avaliação dos imóveis. Boa leitura.

Fundamentos para a avaliação de edificações Eugenia Aumond Kuhn Patrícia de Freitas Nerbas Já se sabe que a avaliação de imóveis pode envolver terrenos, glebas de terra e benfeitorias existentes em lotes; ao se avaliar qualquer um desses bens, é necessário seguir uma série de critérios e procedimentos. Nesse contexto, as características que determinam o valor de um imóvel são diversificadas e dependem de diferentes fatores, conforme sua natureza. Por isso, é de suma importância analisar as variáveis a serem consideradas na avaliação de edificações urbanas, colocando ênfase nas que são necessárias para a determinação do valor, por meio do seu custo de reedição . Mas o que é custo de reedição? É o gasto necessário para se reproduzir um bem descontada a sua depreciação, tendo em vista o estado em que o mesmo se encontra.

Análises necessárias na avaliação de uma edificação Para identificar as variáveis que influenciam o valor da edificação a ser avaliada, é necessário analisar todas as partes, os sistemas construtivos e os materiais que a compõem; tudo isso com a finalidade de se obter o custo de construção dos elementos integrantes da edificação. Esse custo pode ser corrigido mensalmente, utilizando-se como referência o CUB (Custo Unitário Básico, publicado mensalmente nos estados). Somando-se o custo de construção aos benefícios e despesas indiretas (conhecidas como BDI), obtém-se o custo de reprodução da edificação.

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Mas como se obtém esse custo? O custo de reprodução da edificação pode ser obtido por meio de técnicas e ferramentas propostas pelos orçamentos da construção civil. Já é sabido que existem diversos tipos de orçamento: o paramétrico, o normatizado pela NBR 12.721, o discriminado ou detalhado, e o operacional (GONZÁLEZ, 2006, p. 3-5). Cada um desses orçamentos possui uma finalidade e um determinado grau de precisão. Eles são desenvolvidos basicamente para estabelecer a previsão de gastos durante a execução da edificação, tanto que são elaborados a partir dos projetos técnicos existentes; apenas o orçamento operacional é desenvolvido durante a execução da obra. No caso da avaliação de uma edificação, o procedimento é um pouco diferente, pois o imóvel já está construído, e o que se faz é uma previsão do que foi gasto. Por isso, em uma avaliação deve ser considerado outro fator importante, que diz respeito ao valor do imóvel: a depreciação. Mas como são consideradas essas variáveis na prática da avaliação de edificações urbanas? Primeiramente, apresenta-se o que é definido como o custo de reedição da construção que será avaliada.

Custo de reedição Para se determinar o custo de construção do imóvel, é necessário realizar (1) sua vistoria, com a finalidade de observar as características do mesmo. Também é necessário realizar (2) o cálculo do custo de reprodução da edificação, considerando-se os custos diretos e indiretos de construção; além disso, é fundamental realizar (3) o cálculo da depreciação. A seguir, são apresentados os procedimentos básicos referentes às etapas mencionadas.

Vistoria da edificação Durante a vistoria, o avaliador deve estar atento às características da edificação, como os materiais utilizados nos acabamentos, a tipologia e o padrão construtivos, a conservação e a flexibilidade, entre outras. Lembra-se: cada imóvel apresenta suas peculiaridades, e os aspectos que agregam ou não valor a ele são diferenciados. As análises sobre a edificação podem ser realizadas a partir de observações indiretas (desenhos e documentos técnicos que descrevem as características físicas e técnicas do imóvel) e de observações diretas (análise visual do local). Para facilitar as análises posteriores, é interessante documentar as observações realizadas; por isso, é muito importante planejar a vistoria, utilizando-se instrumentos para a coleta de dados. Por meio da vistoria e das observações indiretas nos documentos da edificação, determinam-se alguns parâmetros para sua avaliação.

O CUB como referência Como mencionado acima, utiliza-se o valor do Custo Unitário Básico de construção (CUB) como referência para a determinação do custo de construção das edificações. No entanto, antes de se iniciar qualquer cálculo para avaliar as áreas construídas e o respectivo custo de construção, é preciso examinar de qual padrão construtivo normatizado pela NBR 12.721 a edificação avaliada mais se aproxima.

Fundamentos para a avaliação de edificações

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Assim, o avaliador precisa fazer uma comparação entre o imóvel objeto da avaliação e os padrões definidos na norma. Depois de se constatar o padrão construtivo ao qual a edificação mais se assemelha, é necessário verificar o valor do CUB para o padrão identificado nas publicações mensais do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) do estado do imóvel. A partir disso, o avaliador poderá determinar o custo de construção por metro quadrado da área padrão da edificação avaliada. Depois, será preciso identificar a área total de construção da edificação; para fazer isso, deve-se estar atento às diferenças que podem ocorrer em relação ao custo básico estipulado para o padrão pré-determinado e o custo das áreas com padrão construtivo diferente do identificado na edificação. Por isso, a fim de tornar essa estimativa de custo mais adequada à realidade, não se pode simplesmente multiplicar a área total de construção do imóvel pelo CUB padrão estipulado. Sendo assim, como se calcula o custo de construção dessa edificação?

Custos diretos e indiretos Para se calcular o custo global da edificação avaliada, é preciso saber que existem custos diretos e custos indiretos de construção (KERN, 2005).

Custos diretos de construção Os custos diretos de construção são considerados no cálculo de valor para o CUB; são custos oriundos dos insumos (mão-de-obra, materiais e equipamentos) utilizados na execução da edificação. O somatório dos gastos com esses insumos integra a composição de preços unitários (CPU) para cada tipo de serviço; por exemplo, o custo para construir 1m� de parede inclui os gastos com materiais, equipamentos e o valor pago à mão-de-obra. Salienta-se novamente que alguns custos – tais como de paisagismo, dos elevadores e das fundações especiais – não são considerados no cálculo do custo de construção por meio do CUB. Por isso, é necessário reconhecer os custos que não fazem parte do projeto padrão determinado pela NBR 12.721, para que também possam ser computados no custo global de construção. Além dos custos diretos, pré-estipulados no valor do CUB, e determinados conforme o padrão construtivo da edificação, é preciso identificar os custos indiretos de construção.

Custos indiretos de construção Os custos indiretos correspondem às despesas ou aos gastos indiretos da construção. Esses gastos se referem, por exemplo, à implantação e à administração do canteiro de obras, às contas de água e de luz, às fotocópias etc.; em suma, são os gastos existentes, mas que não podem ser observados diretamente no produto final da edificação. Assim, somam-se às despesas diretas as taxas dos benefícios e despesas indiretas (BDI) de construção; a taxa de BDI corresponde aos custos estimados a partir da incidência de outros custos na edificação, ou seja, a partir do somatório dos custos diretos e indiretos. A taxa de BDI também tem como

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finalidade adicionar o lucro desejado, considerando todas as despesas não relacionadas explicitamente no orçamento. Dessa forma, o valor correspondente aos custos indiretos não será sempre o mesmo, e dependerá da natureza das benfeitorias que serão realizadas no imóvel, ou seja, dos elementos a serem executados, mas que não estão contidos no padrão convencional da edificação. Conforme Meyer (2003, p. 55-57), o valor do BDI (benefícios e despesas indiretas) varia entre 45% e 63% do custo da construção por meio do CUB; são exemplos de elementos que integram o BDI: :: lucro do construtor ou da construtora; :: despesas administrativas (taxas de administração da obra); :: despesas financeiras (custos financeiros durante o período de construção).

Visto que em uma construção existem custos diretos e indiretos, apresenta-se como esses conceitos são utilizados na prática; para isso, é necessário determinar como será executado o cálculo do custo de construção. Esse cálculo pode ser realizado de duas formas, segundo a NBR 14.653-2 (ABNT, 2004, p. 14-15): :: identificação do custo pelo Custo Unitário Básico (NBR 12.721) – para tal orçamento, uti-

lizam-se como referência o CUB e a área total da edificação; esse orçamento é apenas uma aproximação do custo de construção; :: identificação do custo pelo orçamento detalhado – nesse orçamento, discriminam-se to-

dos os elementos que compõem a edificação, sendo mais preciso que o anterior.

Custo de construção a partir do CUB e da área total da edificação Para se calcular o custo de construção tomando como referência o CUB, utiliza-se o método proposto pela NBR 12.721; assim, por meio desse método o custo da obra é determinado pela área da edificação e pelo valor do CUB. Entretanto, nesse orçamento utilizam-se ponderações para determinar o padrão de construção das áreas construídas, buscando-se a maior proximidade possível com a realidade. Para que se entenda melhor, esse tipo de orçamento tem como finalidade o registro em cartório. Para o cálculo do custo de construção, deve-se estar atento às definições de áreas privadas e áreas úteis; isso porque, para efeitos desse cálculo, as áreas correspondentes às paredes devem ser computadas, já que para construí-las também há um custo. Além disso, é necessário determinar quais são as áreas totais de construção que se assemelham ao padrão pré-estipulado na NBR 12.721, e quais áreas possuem um padrão inferior ou superior a ele. Essa medida tem a finalidade de aproximar a estimativa de custo do custo real de construção do imóvel. Relembrando, as áreas de padrão inferior ou superior ao tipo escolhido entre os padronizados pela NBR 12.721 são denominadas de áreas de padrão diferente . Então, essas áreas devem ser “convertidas” em uma área estimada (fictícia) que, ao Custo Unitário Básico anteriormente identificado, tenha o mesmo valor que o estimado para a área real – descoberta ou coberta –, de padrão diferente. Para facilitar o entendimento, apresenta-se o seguinte exemplo: em um apartamento de padrão normal, a área íntima e social tem um custo de construção por metro quadrado superior ao da área da sacada descoberta. Aqui, para se fazer uma comparação de custos, não se utilizam os custos referentes


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às áreas totais, mas sim os custos de construção por metro quadrado de cada um desses ambientes. Admita-se que o custo de construção por m� da sacada seja 50% do custo das demais áreas, conforme as recomendações de certos autores da área feitas a partir da experiência profissional; assim, o fator de equivalência para essa situação é de 0,5. Para esse exemplo, considera-se hipoteticamente: :: área das zonas íntimas e sociais do apartamento – 80,00m�; :: área da sacada – 8,00m�; :: valor do CUB – R$ 800,00/m�; e :: coeficiente de equivalência – 0,5.

A partir das áreas, pode-se calcular a área equivalente de construção pela fórmula indicada na própria NBR 14.653-2 (ABNT, 2004, p. 14): sendo a área das zonas íntimas e sociais do apartamento considerada dentro do padrão construtivo, o valor do CUB correspondente é de R$ 800,00 por metro quadrado construído. Assim, simplesmente multiplica-se a área construída das zonas íntimas e sociais do apartamento pelo valor do CUB padrão correspondente, ou seja, não existe equivalência de área: Área das zonas íntimas e sociais do apartamento x CUB = 80m 2 x R$ 800,00 = R$ 64 000,00, que é o custo de construção das zonas íntimas e sociais do referido apartamento. No caso da sacada, não se pode simplesmente considerar esse modelo, visto que já se determinou que seu custo de construção é inferior ao padrão da edificação. Dessa maneira, utiliza-se o conceito de área equivalente para calcular o custo de construção aproximado da sacada do apartamento; para isso, deve-se multiplicar a área da sacada por seu coeficiente de equivalência que, conforme o exemplo, é igual a 0,5. Sendo assim, a área equivalente da sacada, para efeitos de cálculo do custo de construção, é igual a: Área da sacada x coeficiente de equivalência = 8m 2 x 0,5 = 4m2, que é a área equivalente da sacada para cálculo do custo de construção. Para determinar o custo de construção desse ambiente, deve-se multiplicar a área equivalente pelo CUB: Área equivalente da sacada x CUB = 4m2 x R$ 800,00 = R$ 1.600,00. Agora já se sabe como calcular, a partir de suas áreas, o valor aproximado do custo de construção por metro quadrado de uma edificação. Contudo, cabe lembrar que esses valores são apenas estimativos, mesmo que sejam próximos da realidade do padrão construtivo da edificação avaliada; claro que no exemplo foram utilizados apenas alguns dados hipotéticos, para ilustrar o conceito de área equivalente. A seguir, apresenta-se a fórmula para o cálculo direto da área equivalente de uma edificação; esta corresponde ao total das áreas-padrão construídas, somadas ao total das áreas de padrão diferente, que devem ser multiplicadas por seu coeficiente de equivalência: S = Ap + Σ (Aq . P)

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Em que: S é a área equivalente de construção; Ap é a área construída padrão; Aq é a área construída de padrão diferente; e P é o percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área de padrão diferente e a

área padrão, de acordo com os limites estabelecidos na NBR 12.721, ou seja, é o coeficiente de correspondência de área equivalente. Substituindo os valores do exemplo na fórmula, tem-se: S = 80,00 + 8,00 x 0,50 S = 84,00m2 Ressalta-se que o valor das áreas equivalentes, encontrado por meio dessa fórmula, serve apenas para o cálculo do custo de construção, uma vez que aquelas não representam as áreas reais da edificação. Além disso, é importante saber que o valor do coeficiente de correspondência varia conforme as características construtivas das áreas de padrão diferente; contudo, esse valor não pode ser inferior a 0,5 se a área for coberta, nem inferior a 0,25 se a área for descoberta, segundo as recomendações da NBR 12.721. Depois de se obter o valor da área equivalente de construção – ou seja, da área para efeitos de cálculo do custo de construção da edificação –, deve-se realizar um novo cálculo, o cálculo do custo de construção por metro quadrado. Logo, é preciso multiplicar as áreas equivalentes pelo custo do CUB padrão, a fim de se obter o custo de construção da edificação. Contudo, esse valor apenas não corresponde ao custo global, visto que existem outras despesas que não são incluídas no CUB padrão; a ele deve-se acrescentar o custo dos demais elementos especiais da edificação, como os elevadores, as instalações de ar-condicionado, o paisagismo, as fundações especiais etc. Por isso, é preciso somar ao custo global da edificação todos os elementos que a constituem, e que não estejam incluídos no valor do CUB padrão determinado pela NBR 12.721. Além disso, é necessário acrescentar o valor do BDI (benefícios e despesas indiretas), como os custos de administração e os custos financeiros. A NBR 12.721 indica uma fórmula para o avaliador poder estimar o cálculo do custo de construção. No presente tópico foram explicados, sinteticamente, os procedimentos básicos que devem ser adotados para o cálculo do custo de construção a partir dos orçamentos que utilizam como referência o valor do CUB. A seguir, passa-se ao estudo dos conceitos básicos para a determinação do custo de construção, utilizando-se como referência o orçamento detalhado.

Custo de construção a partir do orçamento detalhado O cálculo a partir do orçamento detalhado – também chamado de discriminado –, possibilita uma estimativa mais precisa do custo de construção do que o realizado a partir dos parâmetros do CUB e da área total da edificação. Mas, por que ele pode ser considerado mais próximo da realidade?


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Em primeiro lugar, deve-se ter a consciência de que não há orçamentos “exatos”, ou seja, qualquer quantificação de custos será uma estimativa da realidade. Em uma avaliação, existe a vantagem de a obra estar concluída, e se pode ter acesso a todos os elementos que representaram gastos discriminados, quantificados e com o respectivo preço atrelado. No entanto, o fator tempo de construção deve ser considerado, ou seja, o período passado desde que as compras dos materiais e a execução dos serviços foram realizadas, já que as oscilações de preços no mercado são constantes. Determinar o custo de construção por meio do orçamento discriminado exige do profissional conhecimento técnico específico de todas as partes que integram a edificação. O avaliador deve entender sobre a composição dos custos de cada tipo de serviço executado; nessas composições devem estar discriminados todos os materiais e equipamentos, bem como a mão-de-obra necessária à execução do serviço. No cálculo para determinar o preço unitário do serviço, relacionam-se as quantidades de cada insumo (materiais, equipamentos e mão-de-obra) com seus respectivos preços unitários; o avaliador poderá medir a quantidade dos serviços executados in loco – ou seja, na própria obra –, ou por meio dos projetos técnicos da edificação. Deve-se lembrar que, em cada composição de ser viço, é necessário acrescentar os custos com transporte, encargos sociais e outros gastos não computados diretamente. Os orçamentos detalhados são subdivididos em serviços ou grupos de serviços, o que facilita a determinação de seus custos parciais. O detalhamento dos serviços é baseado em uma lista denominada discriminação orçamentária, que pode auxiliar na separação dos elementos que devem ser considerados; por outro lado, as quantidades a serem executadas são medidas seguindo um conjunto determinado de critérios. A lista de discriminação orçamentária utilizada como referência é, normalmente, a recomendada pela NBR 12.721. A precisão da estimativa do custo de construção, determinada por esse tipo de orçamento, depende: :: dos critérios utilizados para a medição de cada serviço; :: da formulação de composições de serviços adequadas à realidade; :: dos preços unitários coletados no mercado.

Por isso, é interessante utilizar softwares que facilitem o trabalho e permitam um tratamento de dados mais aproximado da realidade; embora um bom sistema informatizado reduza o tempo despendido, ele sozinho não pode fazer nada. Assim, é fundamental que o avaliador tenha total domínio sobre os procedimentos desenvolvidos. Até agora, foram apresentadas duas maneiras de se calcular o custo de reprodução de uma edificação. No entanto, para edificações que não são novas – que são a maioria –, é preciso ter em mente que o custo de reedição é diferente do custo de reprodução, porque também se deve considerar o envelhecimento das mesmas; tal envelhecimento é quantificado por meio do cálculo da depreciação.

Depreciação da edificação Relembrando, a depreciação é o resultado de uma modificação no estado ou na qualidade de um imóvel, e pode ser de duas espécies:

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:: depreciação física – deve-se à decrepitude (desgaste das partes construtivas), à deterioração

(mau uso ou manutenção inadequada) ou à mutilação (retirada de componentes originais do imóvel); :: depreciação funcional – deve-se ao obsoletismo, isto é, à superação tecnológica ou funcional

do imóvel. Todos esses fatores interferem nas condições de vida do imóvel que será objeto de avaliação. A depreciação física pode ser determinada pela elaboração de um orçamento das modificações necessárias para que o imóvel recupere seu estado original; já a depreciação funcional tem caráter basicamente subjetivo, e por isso é mais difícil de se identificar seu custo ou o valor correspondente à sua desvalorização.

Métodos para o cálculo da depreciação física da edificação Entre os métodos mais utilizados para o cálculo do valor da depreciação de um imóvel, está o composto de Roos e Heidecke, conhecido como Roos-Heidecke. Esse método considera como principal fator a conservação do imóvel; para se calcular o custo de depreciação por meio desse método, é preciso saber sobre o imóvel: :: sua idade real ou aparente; :: sua vida útil; :: suas condições físicas; :: seu valor residual.

A partir dessas informações, consultam-se as tabelas disponíveis em vários livros de avaliação, determinando-se o percentual de depreciação. Identificado o valor correspondente à depreciação, calcula-se o custo atual da edificação, a partir daquele e do custo de reprodução: Custo atual = Custo global – Depreciação O custo atual da edificação será estimado, assim, subtraindo-se do custo de reprodução o valor correspondente à depreciação.

Conclusão Por meio das explanações desta aula, percebe-se a variedade de procedimentos envolvidos na avaliação de edificações; assim, fica claro que é preciso ter subsídios para desenvolvê-los. Esses subsídios estão relacionados principalmente ao conhecimento sobre as diversas etapas de desenvolvimento do produto imobiliário e à sua composição física, pois existem diversas variáveis envolvidas, e cada caso deve ser cuidadosamente analisado.


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Atividades 1.

Os alunos devem se dividir em grupos de quatro componentes, para avaliar os custos de reedição de uma edificação qualquer. Os resultados e as dificuldades do estudo devem ser apresentados para todos os colegas, a fim de se trocar experiências.

2.

Quais são os principais parâmetros para se determinar o custo de construção de uma edificação? A partir do custo de construção, o avaliador poderá determinar o valor dessa edificação, ou são necessárias análises de outros elementos?

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3.

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Explique com suas palavras a que se referem as taxas BDI.

Ampliando conhecimentos Recomenda-se a pesquisa na Revista de Avaliações e Perícias de Engenharia , publicação técnica oficial do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE), pelo acesso ao site .

Valor dos imóveis urbanos e planejamento urbano-ambiental Eugenia Aumond Kuhn Patrícia de Freitas Nerbas Em uma avaliação imobiliária, devem ser analisados diferentes fatores relacionados ao imóvel; esses fatores dizem respeito não só ao terreno em si e às eventuais edificações e benfeitorias a ele incorporadas, mas também às características do seu entorno. É preciso considerar que uma boa ocupação do solo – tanto no terreno propriamente dito como na região em que este se insere –, dependerá de um planejamento e de uma gestão urbano-ambiental integrada e eficiente. Dessa forma, o valor de um imóvel urbano está diretamente relacionado ao planejamento e à gestão urbano-ambiental da cidade na qual ele se situa. Por isso, é de suma importância que o profissional amplie seus conhecimentos sobre o entorno dos imóveis, que podem ser considerados fatores de valorização ou de desvalorização na avaliação imobiliária.

Planejamento e gestão urbano-ambiental Por que o planejamento e a gestão urbano-ambiental estão relacionados à avaliação de imóveis? É óbvio que todo imóvel urbano possui um entorno, estando inserido em um determinado contexto na cidade; assim, a valorização imobiliária depende fortemente das condições desse contexto. No caso de dois imóveis exatamente iguais (com as mesmas características físicas), um ou outro pode ser mais valorizado, dependendo do contexto urbano em que estiver inserido.

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Assim, percebe-se que a avaliação imobiliária também depende da localização do imóvel e do contexto urbano no qual ele está inserido. Para se determinar o valor desse contexto, deve-se estar atento a todas as variáveis existentes na cidade, tanto sob o aspecto dos benefícios proporcionados como sob o aspecto de desvalorização, que podem estar relacionados a uma determinada situação. As cidades que possuem um desenvolvimento planejado e uma gestão eficiente dos serviços, normalmente são mais valorizadas e procuradas, tanto por moradores como por turistas e empresas; no entanto, o planejamento e a gestão das cidades apresentam um custo às prefeituras e a todos os seus habitantes.

“Custos” do planejamento e gestão urbano-ambiental Sabe-se que qualquer processo de urbanização exige investimentos elevados, tanto em recursos financeiros quanto humanos. Isso porque, além de o planejamento ter que ser global – levando em conta as relações da cidade como um todo para a implantação dos elementos urbanos –, é de suma importância que se desenvolva um sistema de gestão eficiente para todos os processos. Então, pode-se dizer que os seguintes custos estão atrelados aos sistemas urbanos: :: custos de planejamento; :: custos de construção ou implantação; :: custos de operação; :: custos de manutenção.

Tais custos são indispensáveis para a existência dos diferentes elementos e sistemas nas cidades; mas quais são esses elementos e sistemas de urbanização?

Sistemas e elementos de urbanização Nas cidades, os elementos de urbanização compõem diferentes sistemas urbanos; esses sistemas correspondem à integração de serviços e equipamentos, que são o suporte para a vida do homem nos meios urbanos. Como se sabe, para manter os atuais padrões de vida existentes nas cidades, são necessários diversos elementos artificiais, ou seja, construídos pelo homem; para isso também são imprescindíveis certos recursos naturais, que são a base para o desenvolvimento de qualquer comunidade urbana, como água, energia e a própria terra. São alguns elementos de urbanização: rede de água, de drenagem e de coleta de esgoto, pavimentação das vias, arborização, iluminação pública e mobiliário urbano (como postes, paradas de ônibus, bancos, lixeiras), entre outros. Nesse contexto, as ruas pavimentadas, a iluminação, o mobiliário e a vegetação, em seu conjunto, integram o sistema viário da cidade, por exemplo. Assim, conclui-se que a infra-estrutura é a integração de diferentes elementos urbanos. Outro ponto importante a ser entendido é que a urbanização não é responsabilidade única e exclusiva do Poder Público; por exemplo, ao se lotear uma gleba privada, todos os custos de urbanização ficam a cargo de quem implanta esse loteamento, que deve seguir os requisitos mínimos necessários à urbanização da área, conforme as exigências legais em âmbito federal, estadual e municipal. Por isso, para aprovar um loteamento, o proprietário das terras e/ou o incorporador deverá investir na

Valor dos imóveis urbanos e planejamento urbano-ambiental

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urbanização de toda a área. É claro que esses custos serão computados no valor de comercialização dos lotes para os consumidores; e quanto maiores forem os custos, maiores serão os preços. Certos autores (LEAL, 2002, apud INOUYE; SOUZA, 2004, p. 82) afirmam que os maiores custos incidentes na implantação de um loteamento promovido pela iniciativa privada são os do terreno e das obras de urbanização. O custo das obras pode corresponder a 23% dos custos totais; isso considerando as exigências mínimas para a urbanização, conforme a Lei Federal 6.766, de 1979. No entanto, esse percentual é considerado apenas como um parâmetro, pois o custo de urbanização depende: das condições topográficas, dos recursos naturais existentes na gleba que será loteada, da acessibilidade ao terreno, da distância dos centros de distribuição de infra-estrutura urbana e do próprio desenho do loteamento, além de outros fatores que podem influenciar de diferentes maneiras o custo de urbanização. Por isso, é importante estar atento para os indicadores de custos dos diversos padrões de loteamento que existem no mercado.

Indicador de custo de urbanização Segundo Bennett (2004, p. 3), um indicador, como o próprio nome diz, indica a relação entre determinados fenômenos e suas diversas influências; basicamente, um indicador simplifica, quantifica e comunica os dados pesquisados. A análise de custos a partir de indicadores é apenas uma das formas de se realizar estudos preliminares sobre os fatores que influenciam o custo de urbanização. Em um estudo de custos, Inouye e Souza (2004, p. 82-88) levantaram dados sobre o custo de urbanização de um conjunto habitacional popular. Nessa pesquisa, os autores analisaram o custo de urbanização a partir de indicadores que procuraram relacionar a quantidade da rede de infra-estrutura com as variáveis do projeto, tais como as áreas dos lotes, suas testadas e a distribuição dos lotes no terreno. Os autores identificaram que o desenho do sistema viário é um dos aspectos de maior influência no custo dos elementos de infra-estrutura, entre eles os custos das redes de água e de eletricidade. Pelo que foi apresentado até aqui, conclui-se que o planejamento e a gestão urbana englobam altos custos de construção, operação e manutenção, o que influencia diretamente o valor da terra urbana. Por isso, as áreas mais urbanizadas, ou seja, as áreas com maior número de elementos de urbanização, geralmente apresentam um valor por metro quadrado mais elevado, se comparado a terrenos que se encontram em áreas menos urbanizadas. No entanto, a infra-estrutura é apenas um dos fatores de valorização ou desvalorização, relacionados ao planejamento e à gestão das cidades.

Planejamento e gestão urbano-ambiental: valorização das cidades Os sistemas de urbanização têm um custo que irá refletir no valor das áreas e dos terrenos das cidades. Contudo, o planejamento urbano não pode ser realizado apenas sob o enfoque econômico imediatista, uma vez que existem fatores que não podem ser mensurados e, por isso, normalmente não são considerados; os aspectos sociais e ambientais são exemplos desses fatores. Um exemplo polêmico relativo aos aspectos ambientais refere-se à importância das Áreas de Preservação Permanente nas cidades, conhecidas como APPs e determinadas pelo Código Florestal brasileiro. Algumas vezes, elas são vistas como áreas perdidas dentro de um empreendimento imobiliário, já que existem restrições à sua exploração; isso ocorre porque o valor dos recursos preservados nessas áreas é difícil de ser estimado.

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As questões referentes à importância da preservação dessas áreas são multidisciplinares, pois envolvem diversas áreas de conhecimento; desse modo, a discussão sobre o valor de uma APP está longe de ter solução única e exclusiva. No entanto, considerando a ameaça cada vez maior do esgotamento de certos recursos naturais indispensáveis à vida humana, atualmente surge a conscientização da necessidade de se repensar o desenvolvimento das cidades. Além disso, é preciso compreender os meios de sustentação dos centros urbanos. Toda cidade precisa – além de ar, de água e de espaço de terra para construir – de certos recursos, como solo para cultivar alimentos e espaço para gerar energia, entre outros que normalmente são explorados em grandes áreas fora dos limites urbanos; tudo isso para que seja possível manter o padrão de v ida e satisfazer os anseios crescentes de seus habitantes. Nesse contexto, é indispensável colocar em prática um modelo de gerenciamento dos recursos ambientais locais que seja mais coerente com os potenciais existentes. O que pode ser visto como uma restrição legal referente à preservação de um determinado recurso natural, por exemplo, logo pode se tornar indispensável à própria vida nas cidades, já que cada vez mais se constata a ameaça de escassez desses recursos, devido a sua superexploração e ao superpovoamento global. Em relação ao valor dos imóveis, também não se pode deixar de considerar os benefícios ambientais de certas áreas (como as áreas verdes) no entorno do imóvel avaliado. Isso porque as paisagens naturais, além de proporcionarem maior qualidade de vida e conforto térmico, geralmente são consideradas mais agradáveis e, por isso, são mais valorizadas pelas pessoas. Por outro lado, os imóveis podem ser desvalorizados devido à poluição (sonora ou visual) e às más condições de conforto térmico, entre outras variáveis relacionadas à saúde humana e ao conforto ambiental. Por todos esses aspectos, os empreendimentos que investem na área socioambiental tendem a ter grande receptividade entre os consumidores, além de serem bem vistos por toda a comunidade, o que ocasiona uma melhoria na imagem empresarial do grupo responsável. Em muitos casos, investimentos na área socioambiental são considerados um diferencial de valorização do empreendimento. Por exemplo, ao se realizar um condomínio residenci al em um terreno com determinada área de preservação ambiental, pode haver algumas desvantagens, como a impossibilidade de implantação de um grande número de unidades. Por outro lado, essa baixa ocupação, bem como a existência da área verde, podem contribuir para um aumento significativo no valor de cada unidade, desde que essas vantagens sejam exploradas de maneira inteligente e cuidadosa; dessa forma, podem ser obtidos inclusive lucros maiores do que se não houvesse a área de preservação.

Planta de valores Até aqui, viu-se que a quantidade e a qualidade dos elementos e sistemas urbanos, bem como dos recursos naturais existentes, influenciam o valor dos imóveis. Contudo, o que ainda não foi visto é que a avaliação de imóveis também pode ser uma importante fonte de dados para subsidiar o planejamento e a gestão do meio urbano. Para que se entenda como isso ocorre, explica-se o que é a planta de valores .


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A planta de valores — também chamada de planta de valores genéricos ou planta genérica de valores valo res —, como o próprio nome diz, é um indicador de valores para os imóveis localizados nas diferentes regiões das cidades. A partir dessas plantas, calcula-se o Imposto Predial e Territorial Territorial Urbano, o IPTU. No entanto, como indica Möller (2006), a planta de valores genéricos também possui outras contribuições; são elas: :: reduzir iniqüidades fiscais; :: facilitar o planejament planejamento o urbano; :: retratar o mercado imobiliário local.

Se a planta genérica de valores do município seguir critérios e técnicas adequados, e for desenvolvida por profissionais competentes na área, poderá ser uma excelente fonte de dados para o mercado imobiliário. Esse documento pode contribuir, por exemplo, para que o mercado trabalhe com valores mais uniformes para imóveis de uma mesma região; assim, segundo Möller (2006), ao se utilizar a planta genérica de valores como fonte de dados para a avaliação, as influências da especulação imobiliária são menores.

Planta genérica de valores e o IPTU O IPTU, como apresentado acima, é calculado a partir da planta genérica de valores da cidade; sendo um imposto sobre as riquezas do cidadão e sempre proporcional à área do imóvel. Deve-se ter em mente que o Poder Público possui a missão e a responsabilidade de desenvolver sistemas urbanos justos e eficientes, sob as óticas social, cultural, ambiental, espacial e econômica. Nesse sentido, quanto mais adequada à realidade for a distribuição das zonas homogêneas de valor, ou seja, quanto maior a exatidão do mapa de valores em retratar a cidade, mais otimizada e justa será a aplicação do IPTU sobre o solo urbano. Do mesmo modo, esse cadastro facilita a gestão urbana, evitando e minimizando conflitos que resultam justamente justamente da má caracterizaçã caracterização o da realidade local. Dessa maneira, as prefeituras que investirem em plantas genéricas de valores – a par tir de procedimentos técnicos adequados adequados à avaliação –, poderão atingir maior eqüidade na carga fiscal; além disso, terão mais facilidade no desenvolvimento e na implantação de projetos e políticas de preservação ambiental e de expansão e melhoramento da infra-estrutura urbana.

Desenvolvimento da Planta Genérica de Valores (PGV) O desenvolvimento de uma Planta Genérica de Valores deve contemplar o maior número de elementos presentes na cidade, além de seguir os procedimentos técnicos e científicos consagrados pela engenharia de avaliações (MÖLLER, 2006). Deve-se realizar um exaustivo levantamento de dados sobre o meio urbano, pois a quantidade e a qualidade dos elementos e recursos naturais contribuem para a valorização diferenciada das áreas da cidade; assim, são levantados:

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:: dados físicos – onde também é analisada a existência de elementos de desvalorização, como

aterros sanitários e assentament assentamentos os espontâneos; :: leis pertinentes à cidade – nos âmbitos federal, estadual e municipal; :: características dos imóveis – incluindo padrões construtivos e aspectos funcionais das edi-

ficações. A Planta Genérica de Valores é elaborada a partir dessas informações, sendo representada por um mapa que incorpora os valores por metro quadrado da terra urbana; tais valores são distribuídos em zonas homogêneas que, em seu conjunto, configuram essa planta da cidade. À guisa de ilustração, apresenta-se a seguir um exemplo de planta de valores urbanos:

Valor por metro quadrado 100,00 80,00 60,00 20,00

Representação de uma planta de valores hipotética.

Nesse mapa, percebe-se que as áreas da cidade estão distribuídas em diferentes zonas de valorização, que estão relacionadas às características de cada área; percebe-se também que certas zonas possuem um valor por metro quadrado superior ao de outras. No exemplo, a zona em vermelho apresenta o maior valor por metro quadrado da região, sendo que as zonas mais distantes têm valorização menor, como é o caso da área em cinza, por exemplo. Essa é uma situação que também ilustra a influência do aspecto acessibilidade aos pólos de valorização no valor da terra urbana.

Pólos de valorização urbana De acordo com Möller (1995, p. 27), os pólos de valorização são pontos ou linhas que servem de referência para a valorização imobiliária. Entende-se a influência desses pólos por meio de um exemplo citado pelo mesmo autor: são pontos de valorização os centros das cidades e determinados núcleos comerciais; assim, quanto maior for a distância de um imóvel em relação a um ponto de valorização tomado como referência, menor tende a ser o seu valor. Em situações reais, considerando-se uma mesma cidade, podem existir diversos pólos de valorização. Desse modo, constata-se uma situação de inter-relação entre os diferentes pólos: nas proximidades de um determinado pólo, os imóveis possuem valores altos; ao se distanciarem daquele, os imóveis tendem a se desvalorizar. Contudo, essa desvalorização tem um limite: a área de influência de outro pólo. A partir desse limite, passa a haver novamente a valorização dos imóveis, que atinge o ápice junto a esse outro pólo.


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Outro exemplo é o crescimento de áreas urbanas no entorno de uma via principal, como uma rodovia que faz a ligação entre estados. No decorrer da história, muitas cidades se desenvolveram – e ainda se desenvolvem – a partir de determinados pontos de uma estrada. Nesse caso, ao invés de pólo de valorização, pode-se falar em linha de valorização; isso significa que, ao longo dessa via – e por certa extensão –, os imóveis terão maior valor e, ao se distanciarem dela, passam a ter valor menor. Os pólos de valorização são fatores que têm grande influência no valor do imóvel; além disso, como foi explicado, a valorização dessas áreas é determinada também pela quantidad quantidadee de seus elementos urbanos e por sua qualidade ambiental. Todos esses são aspectos relacionados ao planejamento urbano-ambiental.

Atividades 1.

Explique a definição de planta de valores da cidade e indique suas principais finalidades e aplicações.

2.

Procure a planta de valores da sua cidade na prefeitura municipal. municipal. Analise as diferenças entre as zonas homogêneas de valor, apontando as principais características do entorno dessas zonas. Por fim, apresente suas conclusões a seus colegas.

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3.

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Explique como a quantidade e a qualidade dos elementos e sistemas urbanos, bem como dos recursos naturais, influenciam o valor dos imóveis nas cidades.

Ampliando conhecimentos Para o aprofundamento nos assuntos discutidos nesta aula, recomenda-se a leitura de dois textos: Determinação de Planta de Valores Utilizando Técnicas de Inteligência Artificial , de Marco Aurélio Stumpf González e Carlos Torres Formoso, e Os Sistemas de Cadastro e Planta de Valores no Município: prejuízos da desatualização, de Carlos Etor Averbeck (ver referências). Bons estudos.

Fundamentos para avaliação de imóveis rurais Eugenia Aumond Kuhn Patrícia de Freitas Nerbas Nesta aula serão apresentados os fundamentos para a avaliação de imóveis rurais. Primeiramente, serão expostas a norma à qual ela está submetida e suas particularidades; em um segundo momento, será vista a classificação dos bens rurais, ou seja, tanto dos imóveis propriamente ditos quanto de seus componentes. Por fim, serão mostrados os principais aspectos que devem ser observados ao se realizar a vistoria de um imóvel rural.

Norma e particularidades Como já foi visto, a avaliação de imóveis rurais está sujeita à Parte 3 da Norma Brasileira para Avaliação de Bens, a NBR 14.653-3 (ABNT, 2004). Essa parte da norma – assim como a parte sobre imóveis urbanos – está em vigor desde 2004. Relembra-se a definição de imóvel rural segundo a referida norma: “imóvel com vocação para a exploração animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localização” (ABNT, 2004). Com base nessa definição, entende-se que um imóvel rural corresponde a terras não-urbanas e passíveis de exploração; somam-se às terras as benfeitorias, os recursos naturais e demais componentes que, em conjunto, caracterizam os bens rurais. Na avaliação dessas propriedades, devem ser observados elementos e regras que não são usuais no procedimento para imóveis urbanos. Nesse tipo de trabalho avaliatório, são necessários não apenas conhecimentos específicos na área de avaliações, mas também informações básicas sobre agropecuária e engenharia florestal. Em alguns casos, também pode ser necessário pedir o auxílio de profissionais com formação nessas áreas, como o engenheiro agrônomo e o engenheiro florestal (MOREIRA, 1997, p. 243).

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Além disso, o profissional que pretende trabalhar com imóveis rurais deve conhecer as particularidades dos diversos tipos de exploração que podem ser realizados na área em avaliação. Também é indispensável possuir familiaridade com a legislação aplicável aos imóveis rurais, bem como com as perspectivas agrícolas nacionais e até mesmo internacionais (MOREIRA, 1997, p. 243). Na avaliação de imóveis rurais, aplicam-se também os métodos usados na avaliação de imóveis urbanos: comparativo direto de dados de mercado, de capitalização da renda, involutivo e evolutivo; no entanto, devem ser feitas adaptações para os diferentes casos. Segundo certos autores (ABUNAHMAN, 1999, p. 218), o tema da avaliação de imóveis rurais é tão extenso por si só que seu conhecimento aprofundado exigiria um curso exclusivo; contudo, serão apresentados aqui os fundamentos para a sua realização, enfocando os aspectos gerais e mais importantes.

Classificação dos bens rurais Ao se falar em classificação dos bens rurais, faz-se referência tanto aos imóveis propriamente ditos quanto aos componentes que fazem parte deles. Inicialmente, será visto como se classificam os imóveis rurais em si.

Classificação dos imóveis rurais Os imóveis rurais podem ser classificados quanto a suas dimensões e quanto ao tipo de exploração que neles é praticada.

Dimensão Em relação às dimensões, um imóvel rural pode ser classificado em: a) pequeno: imóvel rural com área entre 1 (um) e 4 (quatro) módulos fiscais; b) médio: imóvel rural com área entre 4 (quatro) e 15 (quinze) módulos fiscais; c) grande: imóvel rural com área superior a 15 (quinze) módulos fiscais. Essas são as três classes existentes, segundo a Norma Brasileira para avaliação de imóveis rurais (ABNT, 2004, p. 3); entretanto, o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) denomina de minifúndios os imóveis rurais com área inferior a um módulo fiscal (INCRA, 2006). Desse modo, percebe-se que a classificação quanto às dimensões dos imóveis rurais tem como referência o número de módulos fiscais; mas que medida é essa, o módulo fiscal? O módulo fiscal foi criado pelo Estatuto da Terra (Lei 4.504, de 1964), em seu artigo 50, que trata do cálculo do Imposto Territorial Rural (ITR) (WIKIRIB, 2007). O módulo fiscal é uma unidade de medida – ou área, expressa em hectares –, determinada pelo Incra para cada município e utilizada para efeitos de tributação; a fixação do módulo leva em conta os seguintes fatores (INCRA, 2006):

Fundamentos para avaliação de imóveis rurais

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:: tipo de exploração predominante no município; :: renda obtida com a exploração predominante; :: outras explorações existentes no município que, embora não predominantes, sejam significa-

tivas em função da renda e da área utilizada; :: o conceito de propriedade familiar.

Esses são os fatores considerados para a fixação do módulo fiscal; mas quais são os procedimentos utilizados para se determinar o número de módulos da propriedade que está sendo avaliada? O parágrafo 3.º do artigo 50 do Estatuto da Terra prevê que “o número de módulos fiscais de um imóvel rural será obtido dividindo-se sua área aproveitável total pelo módulo fiscal do município.” (WIKIRIB, 2007) Mas o que se entende por área aproveitável? O parágrafo 4.º do mesmo artigo estabelece que “constitui área aproveitável do imóvel rural a que for passível de exploração agrícola, pecuária ou florestal”; em seguida, o artigo diz que “não se considera aproveitável: a) a área ocupada por benfeitoria; b) a área ocupada por floresta ou mata de efetiva preservação permanente ou reflorestada com essências nativas; c) a área comprovadamente imprestável para qualquer exploração agrícola, pecuária ou florestal.” (WIKIRIB, 2007) Até aqui foi visto o conceito e o modo de se calcular o número de módulos fiscais de um imóvel rural; mas onde se encontra o módulo fiscal do município para se fazer tal cálculo? Essa informação é encontrada no site do Incra: .

Exploração Um imóvel rural também pode ser classificado quanto ao tipo de exploração nele realizada. Nesse sentido, é preciso lembrar que os imóveis podem ser constituídos de áreas exploradas, de áreas nãoexploradas ou de ambas. As áreas exploradas podem ter diversas finalidades, como: a) lazer e turismo; b) agricultura; c) pecuária; d) silvicultura (cultura de árvores florestais ou ciência que tem por finalidade o estudo e a exploração das florestas); e) agroindustrial (industrialização de produtos agrícolas). Além disso, é comum um único imóvel ser explorado de mais de uma forma, ocorrendo assim uma exploração mista. Como se viu, os imóveis rurais propriamente ditos classificam-se quanto a suas dimensões e quanto ao tipo de exploração. No entanto, deve-se lembrar que fazem parte desses imóveis diversos componentes, os quais também possuem classificações.

Classificação dos componentes dos imóveis rurais Os componentes dos imóveis rurais são as terras, os recursos naturais, as benfeitorias, as máquinas e equipamentos, os veículos e os semoventes.

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Terras As terras podem ser classificadas quanto à capacidade de uso e quanto ao estágio de exploração. Em relação à capacidade de uso, as terras são classificadas segundo o sistema de classificação da capacidade de uso das terras, conforme o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra (ABNT, 2004, p. 3). Já o estágio de exploração está relacionado à produção sobre as terras e à alteração das mesmas; nesse sentido, elas podem ser classificadas como: a) terra bruta: é a terra não trabalhada ou não cultivada, podendo conter ou não vegetação natural; b) terra nua: é a terra sem vegetação natural, nem exploração vegetal; c) terra cultivada: é assim denominada a terra na qual é realizada alguma espécie de cultivo agrícola.

Recursos naturais Os recursos naturais podem ser de três tipos (ABNT, 2004, p. 4): a) florestais; b) hídricos; e c) minerais.

Benfeitorias As benfeitorias são melhoramentos, obras ou serviços realizados em um bem, que não podem ser transportados ou retirados sem dano; nos imóveis rurais, as benfeitorias podem ser dos seguintes tipos (ABNT, 2004, p. 3-4): a) produção vegetal (culturas agrícolas); b) construções (como casas, galpões e cercas); c) instalações (como redes de energia elétrica e de distribuição de água); d) obras e trabalhos de melhorias das terras (como planificações, e procedimentos de neutralização do pH e de adubação do solo). Esses são os tipos de benfeitorias que podem ser encontradas em um imóvel rural; no entanto, além das terras, dos recursos naturais e das benfeitorias, também são considerados componentes dos imóveis rurais (ABNT, 2004, p. 4): :: as máquinas e equipamentos (fixos ou removíveis); :: os veículos; e :: os semoventes (constituídos por animais selvagens, domesticados ou domésticos).


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Classificação dos frutos dos imóveis rurais Assim como seus componentes, os frutos dos imóveis rurais também podem ser diversos. Ressalta-se a capacidade que esses imóveis possuem de gerar renda com sua exploração direta, o que pode se dar por diversos meios, como agricultura, pecuária, lazer e turismo, entre outros. Além disso, como ocorre com os imóveis urbanos, os imóveis rurais podem ser alugados por uma certa quantia em dinheiro; eles também podem ser arrendados ou explorados por meio de parcerias (ABNT, 2004, p. 4). Como também acontece nos terrenos urbanos, o valor das terras rurais é formado a partir de sua capacidade de gerar renda (ABUNAHMAN, 1999, p. 218). Assim, o potencial de exploração da terra é um aspecto determinante, embora envolva diversos fatores; por esse motivo, a identificação de tais fatores deve ser feita – assim como nos imóveis urbanos –, por meio da vistoria.

Vistoria Quando se trata de avaliações de imóveis rurais, é indispensável que o avaliador faça pessoalmente o exame da propriedade e de seu entorno. A vistoria permitirá observar não apenas as características físicas do local, mas também obter informações socioeconômicas sobre a exploração do imóvel, por meio de entrevistas com seus proprietários e/ou administradores (MOREIRA, 1997, p. 244). Para que o avaliador se localize com maior facilidade dentro do imóvel, é recomendável que ele realize a vistoria em posse de fotografias aéreas, plantas ou mapas do local (MOREIRA, 1997, p. 244). Porém, o que deve ser observado ao se realizar a vistoria de um imóvel rural? A seguir, são apresentados alguns dos principais aspectos relevantes para a composição do valor desse tipo de imóvel. Esses aspectos são mencionados pela NBR 14.653-3 (ABNT, 2004), e relacionam-se à caracterização tanto da região quanto do imóvel propriamente dito.

Caracterização da região Como acontece na avaliação de imóveis urbanos, a análise da região no entorno do imóvel rural também fornece dados importantes para a formação do valor final deste; dessa forma, a análise deve abranger os seguintes elementos: a) aspectos físicos – como o clima, o relevo, as classes de solo e os recursos hídricos disponíveis na região. Também deve ser observada sua ocupação, bem como as tendências de modificação a curto, médio e longo prazo; b) possibilidades de desenvolvimento local – que dependem, entre outros fatores, das posturas legais para uso e ocupação do solo e das restrições físicas e ambientais condicionantes de seu aproveitamento;

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c) estrutura fundiária – é a forma como se organiza o espaço rural. Nesse sentido, também devem ser observadas a vocação econômica da região e a disponibilidade de mão-de-obra para o tipo de exploração que se pretende; d) infra-estrutura pública disponível – nesse aspecto, deve-se verificar a existência de canais de irrigação e de redes de energia elétrica e telefonia, entre outras. Além disso, um dos elementos fundamentais na determinação do valor de um imóvel rural é o sistema viário; a importância desse sistema dependerá da distância do imóvel à sede municipal, aos mercados consumidores de seus produtos e, no caso de propriedades com exploração turística, aos potenciais visitantes. Contudo, Moreira (1997, p. 251) diz que, em geral, um imóvel rural localizado a grande distância de algum desses pontos, mas que possua boas estradas de acesso, será mais valorizado que outro imóvel a uma menor distância, mas que apresente estradas de difícil circulação, normalmente ou em períodos chuvosos, por exemplo; e) equipamentos urbanos – como escolas, rede bancária, cooperativas, assistência técnica agrícola, entre outros.

Caracterização do imóvel Ao se caracterizar um imóvel rural, deve-se levar em conta os aspectos gerais relacionados ao imóvel propriamente dito, bem como aos componentes que o constituem. Antes de qualquer coisa, é preciso descobrir a denominação da propriedade; a partir de então, deve ser requerida a documentação com informações relativas às dimensões, aos limites e às conformações da área. Nesse sentido, é importante saber que, com a Lei 10.267, de 2001, tornou-se obrigatório o georreferenciamento do imóvel rural na escritura para a alteração das matrículas; ou seja, o georreferenciamento será exigido para quaisquer alterações, como mudança de titularidade, remembramento, desmembramento, parcelamento, modificação de área e alterações relativas a aspectos ambientais (IRIB, 2004, p. 12-46). Para o registro do imóvel no Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR), também é necessária a planta georreferenciada; isto é, não basta uma imagem de satélite: deve-se contratar uma empresa credenciada que faça o georreferenciamento por meio de equipamentos de precisão, como o Sistema de Posicionamento Global (GPS) (IRIB, 2004, p. 12-46). Mas em que consiste esse procedimento? O georreferenciamento é a associação de pontos, ob jetos ou fatos a um lugar geográfico, usando suas coordenadas. Ele é realizado por meio de métodos e equipamentos que tomam como referência o sistema geodésico oficial de um país; no caso do Brasil, utiliza-se o Sistema Geodésico Brasileiro (SGB) (IRIB, 2004, p. 12-46). Uma grande contribuição do georreferenciamento é permitir referências precisas quanto à demarcação das terras. No entanto, os limites e as dimensões do imóvel são apenas dois dos aspectos a serem considerados. Outro fator de suma importância é a situação do imóvel em relação a pólos importantes, ou seja, o acesso a outras localidades; todavia, não se deve ter em vista somente as distâncias, mas também as características do sistema viário da região, sobre o qual se comentou acima. Sobre o sistema viário, deve-se considerar que as propriedades rurais geralmente possuem dimensões bem maiores que as urbanas; assim, muitas vezes é necessária a implantação de sistemas viários internos, que liguem diferentes áreas de produção, facilitando os processos. A existência de redes de


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energia elétrica e telefonia dentro da área do imóvel rural também pode ser um fator importante; como

diversas máquinas e equipamentos dependem de energia, pelo menos em algumas áreas da propriedade essa rede será indispensável. Tudo isso deve ser observado na caracterização de um imóvel rural, pois são fatores determinantes para a formação de seu valor. Também é fundamental a verificação dos recursos naturais existentes, pois eles fornecem bons indícios dos potenciais de exploração das terras. Um recurso particularmente importante – no presente e no futuro – é a água, essencial para a agricultura. No entanto, como indica Moreira (1997, p. 249-250), com o crescimento da população mundial e o aumento da poluição nos reservatórios naturais, há sinais claros de que em breve a falta de água será um problema a ser enfrentado. Por isso, a existência de recursos hídricos no interior das propriedades é, sem dúvida, um fator de valorização das terras cultiváveis. Além disso, devem-se considerar os condicionantes legais , como a reserva legal, que são áreas que não podem ser exploradas, garantindo que parte da terra preserve parte do meio ambiente natural; o percentual correspondente à reserva legal é de 20% (LIMA, 2004, p. 49-52). Quanto à caracterização das terras, um dos principais aspectos a serem observados é a topografia do terreno; deve-se verificar não apenas se ele é plano, ondulado ou acidentado, mas também a relação de sua topografia com outras características do local. Por exemplo, na análise sobre o escoamento das águas, observa-se se existem áreas mais baixas no terreno para onde a água escorre (onde se concentram nutrientes), se existem locais íngremes e sem vegetação onde ocorre erosão, e em que direções estão voltadas as superfícies íngremes, a fim de se estabelecer se receberão muita ou pouca radiação solar. Ou seja, como indica Moreira (1997, p. 245), embora um terreno plano tenda a ser mais valorizado – pois facilita a mecanização da agricultura –, o bom aproveitamento de um terreno depende essencialmente de se identificar sua vocação, e de se tirar o melhor proveito das possibilidades oferecidas. Nesse sentido, o conhecimento da pedologia (ciência que estuda os solos) do terreno também é fundamental para se identificar seus usos potenciais. Como se sabe, diferentes culturas se adaptam a diferentes condições, sendo por isso importante verificar as características físico-químicas do solo, como seu pH e o teor dos fertilizantes. No caso de as condições não serem favoráveis à cultura que se pretende realizar, é possível fazer alterações artificialmente depois de se identificar as características originais do terreno, por meio da coleta de amostras e da realização de ensaios em laboratório (MOREIRA, 1997, p. 247).

Conclusão Nesta aula, foram expostos alguns dos principais fatores a serem observados ao se realizar a avaliação de um imóvel rural. Pelas informações apresentadas, percebe-se que é necessário o conhecimento sobre diversas áreas, pois, geralmente, ao se avaliar um terreno rural, serão considerados elementos muito distintos entre si: desde máquinas e equipamentos até as características do solo local. Assim, o profissional que se dedica à avaliação desses imóveis deve estar familiarizado com informações de diversas áreas: sobre a legislação aplicável, sobre as particularidades e perspectivas econômicas do tipo de exploração que se deseja, entre outras. Assim, muitas vezes será indispensável o auxílio de profissionais de áreas específicas, bem como bastante dedicação e atualização constante.

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Atividades 1.

Explique com suas palavras como se determina o número de módulos fiscais de um terreno rural.

2.

Quais são os tipos possíveis de exploração em um terreno rural, segundo a NBR 14.653-3?


3.

Qual é a diferença entre terra nua, terra bruta e terra cultivada?

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132

4.

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Um dos elementos fundamentais na formação do valor de um imóvel rural é o sistema viário de conexão com outros locais. Explique por quê.

Ampliando conhecimentos Como os procedimentos para avaliação de imóveis rurais são fixados pela par te 3 da Norma Brasileira 14.653, recomenda-se seu estudo aprofundado para se avaliar esse tipo de imóvel. Boa leitura.

Laudo de avaliações Eugenia Aumond Kuhn Patrícia de Freitas Nerbas Esta aula trata da elaboração do laudo de avaliação: inicialmente serão vistos os tipos de laudo existentes; depois, serão apresentados os itens que devem constar em um laudo de avaliação, segundo as normas existentes. Por fim, serão fornecidas algumas sugestões sobre como elaborar com qualidade esse laudo, enfocando sua estrutura de apresentação e aspectos relacionados à redação do texto. No entanto, ressalta-se que o presente material traz apenas um roteiro básico, feito com base nas indicações das normas. Essa restrição ocorre porque nas várias avaliações estarão presentes diferentes particularidades, que terão influência no modo como as informações serão expostas no laudo. Além disso, cada avaliador, no decorrer de sua vida profissional, irá adquirir experiência e desenvolver um estilo próprio de apresentação.

Tipos de laudo O resultado do trabalho avaliatório deve ser apresentado na forma de laudo; assim, sua elaboração é a etapa final da avaliação, e também uma das mais importantes. De maneira simplificada, o laudo é um parecer realizado por um perito ou técnico em determinado assunto; o profissional é chamado para fornecer esclarecimentos sobre a matéria, que pode ser uma questão controversa ou que precisa ser conhecida mais a fundo. Sendo assim, a apresentação dos resultados desse parecer deve ser feita com cuidado, para que o l audo atinja seu objetivo, que é informar total e claramente a autoridade ou o cliente que o solicitou (MOREIRA, 1997, p. 369). Os itens que devem constar nos laudos de avaliação, bem como os demais procedimentos e diretrizes para a avaliação de bens, são fixados pela Norma Brasileira 14.653 em suas respectivas partes. A mesma norma (ABNT, 2001, p. 4) define laudo de avaliação como o “relatório técnico elaborado por enge nheiro de avaliações em conformidade com esta parte da NBR 14.653, para avaliar o bem.” Por outro lado,

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na própria NBR 14.653 (ABNT, 2001, p. 4) há a ressalva de que, na engenharia legal, o termo laudo de avaliação é reservado ao trabalho do perito; ou seja, o laudo é apontado como o documento resultante do trabalho de perito. Nesse sentido, como indica Moreira (1997, p. 369), os laudos de avaliação podem ser classificados em judiciais e extrajudiciais (ou particulares), sendo que o modelo de apresentação será diferente em cada caso: :: para laudos judiciais não é possível estabelecer normas rígidas, já que existe uma infinidade

de ações e, além disso, as questões a serem respondidas variam em quantidade e espécie. Nesse tipo de laudo, o perito deve ter uma série de cuidados, desde a utilização do papel padronizado pela Justiça, até a maneira pela qual deve se referir a quem for dirigido o laudo (por exemplo, um juiz); :: já para laudos extrajudiciais , o profissional encontra-se um pouco mais livre, considerando o

rigor formal dos laudos judiciais. Nos laudos extrajudiciais pode-se estabelecer uma forma própria de apresentação, desde que as exigências da norma não sejam desrespeitadas. Os laudos de avaliação – além de serem classificados quanto a seu destino –, de acordo com a Norma Brasileira para Avaliação de Bens (ABNT, 2001, p. 9), podem ser apresentados em duas modalidades, simplificado e completo: :: o laudo simplificado é o que contém as informações necessárias para o seu entendimento; :: já o laudo completo contém todas as informações necessárias e suficientes para ser auto-

explicável. Em certos casos, o laudo de avaliação pode não seguir os requisitos mínimos estabelecidos pela norma, sendo então chamado de laudo de avaliação de uso restrito . Nessa situação, o laudo obedecerá a condições específicas, combinadas pelo avaliador e pelo contratante, e não terá validade para outros usos ou para exibição a terceiros (ABNT, 2001, p. 9). Outro relatório técnico, semelhante ao laudo de avaliação, é o parecer técnico, definido pela norma (ABNT, 2001, p. 5) como um “relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade.” Segundo Fiker (1989, p. 59), nas avaliações judiciais, parecer técnico é o documento emitido por assistentes técnicos e poderá ser concordante ou discordante do laudo do perito oficial. Ainda segundo o autor, o objetivo do parecer é verificar todos os pontos do laudo oficial, e deve sempre se ater a seus possíveis enganos e omissões.

Itens que devem constar no laudo de avaliação Como já foi visto, os procedimentos de uma avaliação de imóveis devem seguir as diretrizes da Norma Brasileira para Avaliação de Bens, em suas partes 1, 2 e 3 (ABNT, 2001; 2004a; 2004b), e o mesmo vale para a elaboração do laudo de avaliação. A NBR 14.653 indica os itens-padrão que devem constar em cada tipo de laudo. As informações mínimas estabelecidas como obrigatórias são um pouco diferentes no caso de imóveis urbanos e no de

Laudo de avaliações

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imóveis rurais; para imóveis urbanos, os requisitos encontram-se no item 10 da parte 2 da NBR 14.653 (ABNT, 2004a, p. 23), e para imóveis rurais, no item 11 da parte 3 da mesma norma (ABNT, 2004b, p. 19). Com base no que estabelece a norma, serão feitos esclarecimentos para que sua interpretação seja mais fácil. No entanto, é importante lembrar que, dependendo do tipo do imóvel avaliado e da finalidade da avaliação, determinados elementos deverão ser mais detalhados. Assim, serão analisados os itens mínimos estabelecidos pela NBR 14.653, que devem constar em um laudo de avaliação completo para bens imóveis.

Identificação do solicitante O solicitante é a pessoa física ou jurídica (ou seu representante legal) que encomenda o trabalho avaliatório.

Motivo do laudo, quando informado pelo solicitante Ao solicitar uma avaliação de imóvel, o contratante geralmente menciona o motivo de sua realização, que pode ser, por exemplo, a venda, a compra, a utilização do bem como garantia ou a dação em pagamento, entre outros.

Objetivo da avaliação O objetivo da avaliação consiste no que se busca identificar, no que se procura obter como resultado da avaliação; usualmente, o objetivo é a determinação do valor de mercado ou de outro valor do imóvel.

Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes Este item se refere às limitações da avaliação, decorrentes da incoerência, da insuficiência ou da falta de informações disponíveis sobre o imóvel avaliando. Como já se sabe, a documentação relativa ao bem deve ser fornecida pelo contratante; logo, nesses casos, as limitações devem-se a motivos que estão fora do alcance do avaliador e, por isso, é importante que todas as ressalvas sejam devidamente registradas.

Identificação e caracterização do imóvel avaliando Neste item, “apresenta-se” o imóvel que está sendo avaliado; inicialmente, deve-se indicar seu endereço, com todas as informações necessárias para que possa ser localizado. Adicionalmente, o imóvel deve ser classificado como urbano ou rural, sendo que, se for urbano, deve-se mencionar também o tipo de uso e a forma de agrupamento; no caso de imóvel rural, deve-se indicar sua classificação quanto às dimensões e quanto ao tipo de exploração. Para imóveis rurais, a parte 3 da Norma Brasileira para

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Avaliação de Bens (ABNT, 2004b, p. 19) estabelece que deve ser anexada uma planta esquemática de localização, com um roteiro de acesso ao imóvel; também deve ser descrito o tipo de imóvel, se terreno ou terreno com benfeitorias. Em síntese, devem ser descritos todos os aspectos físicos e de utilização do bem – observados durante a etapa de vistoria – e que sejam relevantes para a formação do valor. Também devem ser registrados quaisquer outros aspectos que não estejam relacionados ao imóvel em si, mas que tenham influência em seu valor; assim, freqüentemente é necessário que se faça uma descrição do entorno do imóvel avaliando. Conforme estabelece a parte 3 da Norma Brasileira 14.653 (ABNT, 2004b, p. 19), a descrição da região dos imóveis rurais é um tópico que deve constar obrigatoriamente no laudo. Para estes imóveis, outros subitens também são fundamentais; são eles: :: data da vistoria; :: descrição detalhada das terras, construções, instalações e produções vegetais; :: descrição detalhada das máquinas e equipamentos, obras e trabalhos de melhoria das terras.

Diagnóstico do mercado Neste tópico, é feita a exposição das conclusões a que o avaliador chegou ao fazer a análise do mercado onde se situa o bem avaliando; deve-se relatar, tanto quanto possível, a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado. Segundo Dantas (1998, p. 9), devem constar os seguintes aspectos de cada um desses itens: :: estrutura do mercado: :: concentração dos vendedores; :: perfil dos compradores; :: diferenciação do produto; :: identificação da facilidade de inserção do produto no mercado; :: conduta do mercado: :: como os vendedores estabelecem preços; :: como atuam (isoladamente, em cartel ou das duas formas); :: quais formas de pagamento adotam; :: quais os novos produtos que oferecem; :: desempenho do mercado: :: tendências; :: velocidade de vendas (liquidez); :: velocidade de ocupação do solo urbano; :: modificações no mercado decorrentes de: :: implantação de novos empreendimentos; :: implementação de infra-estrutura ou novos equipamentos urbanos.


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Indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s) Nesta seção, deve-se registrar qual ou quais foram os métodos e procedimentos utilizados para a obtenção do resultado da avaliação. Como já se sabe, o uso dos métodos deve ser justificado, e estes devem se restringir aos estabelecidos pela Norma Brasileira que regula as avaliações de imóveis (ABNT, 2001; 2004a; 2004b). Para justificar a escolha do método, deve-se mencionar basicamente a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação, a disponibilidade, a quantidade e a qualidade de informações no mercado.

Especificação da avaliação Em um laudo completo, deve-se indicar o grau de especificação atingido pela avaliação, em relação à sua precisão e à sua fundamentação. Além disso, quando solicitado pelo contratante – e previamente acordado –, deve também ser apresentado um demonstrativo de como a pontuação foi atingida.

Tratamento dos dados e identificação do resultado Aqui, deve ser apresentada a memória de cálculo do tratamento dos dados; em outras palavras, deve-se descrever passo a passo todos os cálculos efetuados, os quais, como se sabe, dependem da metodologia adotada. Deve-se explicitar também o campo de arbítrio e as justificativas para o resultado obtido; nesse sentido, é importante lembrar que a Norma Brasileira para Avaliação de Bens (ABNT, 2001, p. 7) permite que: :: o valor resultante da avaliação seja arredondado, desde que esse ajuste não seja maior do que

1% do valor estimado; :: se indique a variação de preços do mercado admitida como tolerável em relação ao valor final, desde que indicada a probabilidade associada.

No caso de se utilizar o método comparativo de dados de mercado, deve-se apresentar também uma descrição dos imóveis que compõem a amostra, bem como os preços observados (ABNT, 2004a, p. 23; ABNT, 2004b, p. 20).

Resultado da avaliação e data de referência Neste penúltimo item, apresenta-se o resultado da avaliação para a respectiva data de referência. Como se sabe, o valor de um bem é único, e válido apenas para o momento da avaliação; isso acontece porque, com o tempo, determinados acontecimentos podem alterar de maneira significativa as condições do mercado, o que conseqüentemente irá alterar o valor do imóvel.

Qualificação legal e assinatura O último item a constar em um laudo de avaliação é a qualificação legal completa e a assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação.

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Este item e os acima descritos são os básicos que um laudo de avaliação completo deve ter. Já em um laudo simplificado devem constar, de forma resumida, apenas alguns desses itens; um dos itens não-obrigatórios, por exemplo, é o relativo à apresentação dos cálculos efetuados para o tratamento dos dados.

Estrutura de apresentação do laudo Até aqui, foram vistos os itens que devem constar em um laudo de avaliação; agora se verá como deve ser a estrutura de apresentação do laudo. Não existe uma estrutura normatizada para a apresentação do laudo, ou de como os itens obrigatórios devem ser apresentados; no entanto, a organização e a boa apresentação são fundamentais para a fácil compreensão do conteúdo do laudo. Nesse sentido, alguns modelos podem ser encontrados na bibliografia sobre o assunto, ou obtidos com profissionais do ramo. Será apresentada, de modo simplificado, a estrutura básica proposta por Dantas (1998, p. 225). Em seu estudo, o autor sugere que o laudo de avaliação seja dividido em quatro partes principais: :: capa; :: sumário; :: corpo do laudo; :: anexos.

A capa corresponde à primeira página que deve haver em um laudo; nela devem constar a identificação, a finalidade da avaliação e a data de referência. Na página seguinte, deve ser apresentado o sumário da estrutura do laudo, que tem como objetivo fornecer uma idéia geral do que será encontrado em sua leitura. As páginas posteriores trazem o corpo do laudo propriamente dito. Nessas páginas, deve-se expor basicamente a descrição detalhada do bem, do mercado, da metodologia adotada e as conclusões devidamente fundamentadas; ou seja, no corpo do laudo estão presentes as principais informações sobre a avaliação. Concluído o corpo, a última parte do laudo constitui-se nos anexos. Nestes estão inclusos todos os dados e documentos que são dispensáveis para a compreensão da avaliação, mas que ao mesmo tempo comprovam o que está descrito no corpo do laudo; esses dados e documentos podem ser: :: demonstrativos de cálculo; :: fotografias; :: identificação dos dados de referência; :: plantas e demais desenhos técnicos; :: escrituras; :: memoriais descritivos, entre outros documentos.


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Redação do laudo Ao se redigir o texto de um laudo de avaliação, deve-se dar atenção à linguagem utilizada; nesse sentido, devem ser observadas as mesmas recomendações feitas para textos técnicos e científicos. Nesta seção, serão vistas algumas recomendações formuladas com base nos estudos de Fiker (1989, p. 93-95) e de Richardson (1999). Em primeiro lugar, deve-se manter uma linguagem formal e um tom impessoal no texto, sem contudo cometer exageros ao tentar mostrar conhecimento sobre a linguagem escrita. Também é de fundamental importância usar corretamente o idioma, no caso usual, o português; assim, devem ser observadas as regras gramaticais referentes à forma das palavras e à composição das frases. A segunda recomendação relaciona-se à clareza: um texto claro é o que expressa as idéias de modo fácil e compreensível. Nesse sentido, deve-se ter cuidado em não utilizar expressões com significado subjetivo, que possam deixar dúvidas ou dar margem para interpretação diferente da que se pretende mostrar. Outra recomendação está relacionada à concisão do texto. Esse atributo diz respeito à capacidade de comunicação do pensamento com o menor número de palavras, sem que, no entanto, se deixe de expressar o seu sentido completo. Para se obter concisão, uma boa idéia é reler o texto e procurar eliminar as palavras supérfluas ou dispensáveis; deve-se também preferir frases curtas e simples. Pode-se falar também em precisão no uso das palavras; nesse sentido, o cuidado que se deve tomar é em utilizar a construção, a palavra, o termo ou a definição mais exata possível para o que se está fazendo referência. Enfim, deve-se dar a devida importância a cada palavra utilizada, e conhecer o significado dos termos específicos da área; a utilização de um termo inapropriado em um laudo coloca à prova a capacitação do profissional. Ainda com relação ao uso das palavras, deve-se evitar o nome vulgar ou popular de objetos ou coisas; além disso, nunca se deve utilizar gírias. Outro aspecto a ser observado é a harmonia, obtida por meio de uma cadência agradável do texto. Para isso, deve-se procurar variar a extensão das frases, intercalando frases curtas com outras mais longas; deve-se também ter cuidado no uso das palavras, para que a seqüência de sons não seja desagradável para quem lê. A originalidade do texto também é um aspecto que atribui qualidade ao mesmo; isso não significa que se deva buscar palavras, expressões ou comparações inusitadas. Para ser original, é preciso evitar lugares-comuns, bem como o abuso de adjetivos; devem ser evitados também aumentativos, diminutivos e superlativos. O ideal é que, ao se fazer comparações ou expressar grandezas, sejam apresentados os valores exatos. Para desenvolver um estilo próprio de redação, que manifeste a capacidade de expressão do profissional, é fundamental ler bons autores, observando a linguagem adotada por cada um deles.

Considerações gerais sobre a elaboração de laudos O que se pretendeu nesta aula foi apresentar um roteiro básico, abordando os aspectos fundamentais e buscando esclarecer as determinações da norma. Contudo, é importante saber que qualquer

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um pode estabelecer seu próprio roteiro para elaborar laudos de avaliação, desde que sejam seguidas as exigências da Norma Brasileira para Avaliação de Bens e de suas respectivas partes. É possível alterar a ordem de apresentação aqui exposta, assim como incluir informações, como um breve currículo do autor do laudo ou outros dados relevantes à avaliação. Na elaboração de laudos, bem como no campo de perícias e avaliações como um todo, é preciso experiência, que apenas se adquire com o tempo, com o estudo e com o contato freqüente com o tema. Nesse sentido, não se deve esquecer que a responsabilidade do avaliador é muito grande, especialmente em casos judiciais, já que o que estiver escrito no laudo será determinante para a decisão da Justiça.

Atividades 1.

Explique com suas palavras o que é um laudo de avaliação e qual é a sua finalidade.

2.

Quais são as duas modalidades de laudo de avaliação indicadas pela NBR 14.653 e qual a diferença entre elas?


3.

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Relacione os itens mínimos, estabelecidos pela NBR 14.653, que devem constar em um laudo de avaliação completo.

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4.

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Aponte algumas recomendações a serem seguidas na redação de laudos de avaliação.

Ampliando conhecimentos Informações detalhadas sobre a elaboração de laudos judiciais podem ser obtidas no livro Avaliação de Imóveis: manual de redação de laudos , de José Fiker (ver referências); esse livro também mostra exemplos, tanto de laudos quanto de pareceres técnicos, que reproduzem casos reais.

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Hino Nacional Poema de Joaquim Osório Duque Estrada Música de Francisco Manoel da Silva

Parte I

Parte II

Ouviram do Ipiranga as margens plácidas De um povo heróico o brado retumbante, E o sol da liberdade, em raios fúlgidos, Brilhou no céu da pátria nesse instante.

Deitado eternamente em berço esplêndido, Ao som do mar e à luz do céu profundo, Fulguras, ó Brasil, florão da América, Iluminado ao sol do Novo Mundo!

Se o penhor dessa igualdade Conseguimos conquistar com braço forte, Em teu seio, ó liberdade, Desafia o nosso peito a própria morte!

Do que a terra, mais garrida, Teus risonhos, lindos campos têm mais flores; “Nossos bosques têm mais vida”, “Nossa vida” no teu seio “mais amores.”

Ó Pátria amada, Idolatrada, Salve! Salve!

Ó Pátria amada, Idolatrada, Salve! Salve!

Brasil, um sonho intenso, um raio vívido De amor e de esperança à terra desce, Se em teu formoso céu, risonho e límpido, A imagem do Cruzeiro resplandece.

Brasil, de amor eterno seja símbolo O lábaro que ostentas estrelado, E diga o verde-louro dessa flâmula – “Paz no futuro e glória no passado.”

Gigante pela própria natureza, És belo, és forte, impávido colosso, E o teu futuro espelha essa grandeza.

Mas, se ergues da justiça a clava forte, Verás que um filho teu não foge à luta, Nem teme, quem te adora, a própria morte.

Terra adorada, Entre outras mil, És tu, Brasil, Ó Pátria amada!

Terra adorada, Entre outras mil, És tu, Brasil, Ó Pátria amada!

Dos filhos deste solo és mãe gentil, Pátria amada, Brasil!

Dos filhos deste solo és mãe gentil, Pátria amada, Brasil!

Atualizado ortograficamente em conformidade com a Lei 5.765, de 1971, e com o artigo 3.º da Convenção Or tográfica celebrada entre Brasil e Portugal em 29/12/1943.

avaliacao_de_imoveis_e_pericias[1].pdf

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