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Programa de Educação Continuada ao Corretor de Imóveis

Avaliação Mercadológica

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA NOÇÕES SOBRE NORMAS TÉCNICAS ABNT - AVALIAÇÃO DE BENS: NBR 14.653 E AVALIAÇÃO DE CUSTOS UNITÁRIOS DE CONSTRUÇÃO: NBR 12721 NOÇÕES SOBRE A NORMA TÉCNICA ABNT NBR 12721 – AVALIAÇÃO DE CUSTOS UNITÁRIOS DE CONSTRUÇÃO PARA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E OUTRAS DISPOSIÇÕES PARA CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS - PROCEDIMENTO AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE IMÓVEIS ANÁLISE DOCUMENTAL VISTORIA AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE IMÓVEIS URBANOS ELABORAÇÃO DO PARECER MERCADOLÓGICA - PTAM

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TÉCNICO

DE

AVALIAÇÃO


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O que é Avaliação de Imóveis? É a precisão e fundamentação técnica do valor de mercado dos bens ou de direitos sobre eles, o que denominamos intangíveis. Esta definição é feita dentro de procedimentos técnicos e normativos, para a determinação das análises de valor.

Os bens materiais são os imóveis urbanos, rurais e industriais, os veículos, as máquinas e equipamentos, o cultivo agrícola e os semoventes. Na categoria dos intangíveis, estão incluídos o fundo de comércio, os lucros cessantes, as marcas e patentes. Qual o objetivo da Avaliação de Imóveis? É a determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre ele, empregada em uma variedade de situações, dentro e fora do âmbito judicial, tais como, inventários, dissolução de sociedade, operações de compra e venda, aluguel, cobrança de tributos, seguros, hipotecas, estudos de dinâmica imobiliária e outros. Qual tipo de imóvel urbano pode ser objeto de uma avaliação? Podem ser avaliados terrenos para habitação ou comércio, glebas urbanizáveis, casas, apartamentos, salas comerciais ou prédios industriais. O que é LAUDO laudo s. m. s. m. Opinião do louvado ou do árbitro. 4

O que é PARECER parecer |ê| - Conjugar (latim tardio *parescere, do latim pareo, -ere, aparecer) v. tr. v. tr. 1. Dar mostras ou sinais; assemelhar-se. 2. Afigurar-se. 3. Levar a crer. v. pron. v. pron. s. m. s. m. 5. Maneira de pensar ou de ver. = ENTENDER, ENTENDIMENTO, OPINIÃO 6. Forma de pensar ou de avaliar. = JUÍZO, OPINIÃO, VOTO 7. Opinião baseada em argumentos (ex.: parecer favorável, parecer técnico). O que é TÉCNICO técnico (gregp tekhnikós, -ê, ón, artístico, habilidoso, operário) adj.adj. adj. 1. Que pertence ou é relativo exclusivamente a uma arte, a uma ciência, a uma profissão. 2. Relativo a técnica. 3. Relativo a ensino prático, profissional ou tecnológico (ex.: curso técnico). s. m. s. m. 4. Pessoa que conhece a fundo uma arte, uma ciência, uma profissão. = ESPECIALISTA, PERITO 5. Profissional especializado (ex.: técnico de contas). 6. Profissional que orienta e treina uma equipa. equipe desportiva.esportiva. = TREINADOR _________________________________

avaliação (avaliar + -ção) s. f. s. f. 1. Acto.Ato. Ato de avaliar. 2. Valor determinado por peritos, apreciação. 3. Estima.

avaliar - Conjugar (a- + valia + -ar) v. tr. v. tr. 1. Determinar o valor de. 2. Compreender. 3. Apreciar, prezar. v. pron. v. pron. 4. Reputar-se. 5. Conhecer o seu valor. _________________________________

FONTE: Dicionário Priberam da Língua PortuguesaPortuguesa

O que é um Parecer Técnico de Avaliação? PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA ENDEREÇO, MUNICÍPIO/ESTADO DATA DE REFERÊNCIA N° DO PARECER DICA Escolha sempre a melhor foto ou imagem para a capa do trabalho, preferencialmente a fachada do imóvel sem carros ou pedestres na frente. A numeração do parecer deve manter alguma relação com a data que você fez o trabalho. ÍNDICE

FONTE: Dicionário Priberam da Língua Portuguesa

1. OBJETIVO................................................................................................................................. n° da página Definição de avaliação avaliação | s. f. derivação fem. sing. de avaliar


2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL........................................................................................................... n° da página 3. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO................................................................................................. n° da página Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.

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4. TERRENO...................................................................................................................... n° da página

DICA

5. CONSTRUÇÕES E MELHORAMENTOS........................................................................... n° da página

Caso o solicitante não queira se identificar, elabore uma carta para a entrega do trabalho. É importante a identificação do CEP para websites de buscas e outros mapas. Pode ocorrer solicitação para obtenção de valor para venda e locação, não esqueça de mencionar. Site de referência: http://www.correios.com.br.

6. DOCUMENTAÇÃO......................................................................................................... n° da página 7. ANÁLISE MERCADOLÓGICA.......................................................................................... n° da página 8. VALOR DO IMÓVEL....................................................................................................... n° da página 9. ENCERRAMENTO.......................................................................................................... n° da página ANEXOS Plantas, mapas de localização Fotos e/ou imagens Documentos fornecidos Pesquisa de dados de mercado Demonstrativo de cálculo/índices utilizados Currículo do Corretor de Imóveis DICA Todo trabalho deve conter um índice para facilitar a identificação do tema de interesse. Além das abreviaturas inseridas nos textos da avaliação. Ex. m² = metro quadrado, R1 = referencial 1, CRECISP = Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo, COFECI = Conselho Federal de Corretores de Imóveis, CNAI = Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis, PTAM = Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica... A inserção de imagens digitais no desenvolvimento do texto é uma boa opção também.

1. OBJETIVO

2.

DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 1. Tipo de imóvel: área, lote, casa térrea, sala comercial, sobrado, apartamento, conjunto comercial, galpão, etc.; 2. Destinação atual do imóvel: por exemplo, uma casa construída para uso residencial, mas que, atualmente, está ocupada por um escritório; 3. No caso de unidade autônoma, por exemplo: casas de vila ou em condomínio, apartamento, salas e conjuntos comerciais, lotes, etc.; descrever o condomínio, conjunto habitacional ou loteamento; 4. Quadra do imóvel: indicar quais as ruas, avenidas ou outros logradouros públicos que completam a quadra do imóvel e citar a ocupação predominante dos imóveis no entorno; 5. Confrontantes: indicar os imóveis vizinhos nas divisas; 6. Mapa de localização: ilustração obtida em guia ou mapa da cidade; indicar, quando possível, a posição da face norte; 7. Como chegar ao imóvel: citar vias de tráfego principais de acesso; 8. Pontos de referência: distância ao centro da cidade, da orla marítima, aeroporto, porto, praça, avenida, terminal de ônibus, estações de metrô ou ferroviárias, shopping centers, museus, teatros, etc.; 9. Plano Diretor: indicar o zoneamento onde se localiza o imóvel, conforme legislação municipal.

COMENTÁRIOS:

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1. 2. 3. 4. 5.

Identificar o contratante, solicitante e/ou proprietário; Endereço completo do imóvel, inclusive o CEP; Finalidade: valor para venda, compra, locação, e outros; Data da vistoria; Outras observações que entender necessárias para o trabalho.

COMENTÁRIOS:

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DICA Alguns sites de mapas de ruas: http://www.apontador.com.br, http://maplink.uol.com.br; Link para o Zoneamento da cidade de São Paulo: http://portal.prefeitura.sp.gov.br/secretarias/ planejamento/zoneamento. Ao visitar o imóvel, observe a quadra e as circunvizinhanças, não perca a oportunidade; Citar as fontes de informação e pesquisa.


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3.

CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO 1. Infraestrutura urbana ou pública: pavimentação, guias, sarjetas, drenagem de águas pluviais, redes de água, gás encanado e esgoto sanitário, iluminação pública, telefone, energia elétrica, entrega de correio, coleta de lixo, cabeamento de dados/TV, transporte coletivo, etc.; 2. Uso predominante URBANO: residencial, comercial, industrial, institucional ou misto; 3. RURAL - Exploração: agricultura, pecuária, agroindústria, pastagem, etc; 4. Identificar nas circunvizinhanças: escolas, hospitais, postos de saúde, delegacia ou posto policial, parques públicos, etc; 5. Consultar, caso disponível, legislação municipal, estadual e federal sobre a implantação de novos projetos ou intervenções que impliquem na valorização ou desvalorização do imóvel em análise.

COMENTÁRIOS:

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DICA Na cidade de São Paulo, sugere-se consultar o site do Metrô através do link a seguir, para verificar os trechos de expansão de linhas e relação de imóveis desapropriados: http://www.metro.sp.gov.br Transportes públicos no município de São Paulo: http://www2.prefeitura.sp.gov.br/secretarias/ transportes/organizacao/.

DICA Na cidade de São Paulo, sugere-se consultar o site da prefeitura: http://www2.prefeitura.sp.gov.br/secretarias/habitacao/parcelamento_solo

5.

CONSTRUÇÕES E MELHORAMENTOS 1. Tipo de construção: casa térrea, sobrado, apartamento, sala ou salão comercial, loja, escritório, galpão; 2. Áreas em metros quadrados (m²): construída, comum, privativa, total; mencionar a existência de áreas não averbadas; 3. Descrição dos cômodos: dormitórios, salas, banheiros, etc.; 4. Padrão da construção; Ano da edificação: consultar Habite-se, planta aprovada, IPTU, etc.; 5. Indicar os materiais de acabamento: piso, parede, teto, portas, janelas, aparelhos e metais sanitários; 6. Estado de conservação da construção: bom, regular ou péssimo; 7. Identificação de outras melhorias construídas no imóvel: muros, pavimentação, caixa d’água elevada, cobertura, cercas, etc.; 8. Mencionar alguma irregularidade de fácil constatação na construção; 9. Equipamentos instalados no imóvel: grupo gerador, sistema de reutilização da água, sistema de aquecimento solar, cabine primária, etc.

COMENTÁRIOS:

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4. TERRENO

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1. Área em metros quadrados (m²), hectares (ha); 2. Testada e demais divisas; 3. Posição na quadra: esquina ou meio de quadra, encravado, de fundo; 4. Formato: regular e irregular; 5. Topografia: aclive, plano, declive, abaixo ou acima do nível da rua; 6. Seco ou alagadiço (permanente ou periódico); 7. Aproveitamento perante as restrições legais.

DICA Certidão de dados cadastrais do imóvel emitido pela prefeitura municipal de São Paulo: http://www3. prefeitura.sp.gov.br/cert_cad/cert_cad_menu.asp Sites de interesse: http://www.sindusconsp.com.br; http://www.piniweb.com; https://webp.caixa.gov.br/casa/sinapi;

COMENTÁRIOS: __________________________________________________________ __________________________________________________________ __________________________________________________________ __________________________________________________________

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6. DOCUMENTAÇÃO 1. Título aquisitivo e situação dominial; certidão atualizada junto ao Registro de Imóveis; 2. Número do contribuinte municipal (IPTU-SP), mencionar valor venal; número do CCIR e NIRF no caso de imóvel rural; 3. Ônus, encargos, laudêmio, foros ou pensões: caso necessário, sugere-se juntar a certidão atualizada do imóvel e inseri-la no ANEXO correspondente; 4. Valor da taxa condominial e cotas extras de arrecadação; 5. Demais despesas ou receitas que possam interessar ao trabalho.

8.

VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 1. Método empregado para determinação do valor do imóvel: ANÁLISE COMPARATIVA DE TRANSAÇÕES E OFERTAS EQUIVALENTES NO MERCADO IMOBILIÁRIO DA REGIÃO; 2. Valor do imóvel: numérico e por extenso; 3. Data de referência do parecer técnico; 4. Quando houver demonstrativo de cálculo, mencionar que está no ANEXO; 5. Quanto à validade: O presente Parecer não possui prazo de validade, pois representa a situação mercadológica observada na data da avaliação e merecerá revisões periódicas.

COMENTÁRIOS: COMENTÁRIOS: ______________________________________________________ _______________________________________________________ ______________________________________________________ _______________________________________________________

DICA Site de interesse: http://www.cartorio24horas.com.br. Cidade de São Paulo – IPTU - http://portal.prefeitura. sp.gov.br/secretarias/financas/tributos/iptu; Cidade de São Paulo - ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos - Consulta Valor Venal de Referência: http://www3.prefeitura.sp.gov.br/tvm/ frm_tvm_consulta_valor.aspx. 7.

ANÁLISE MERCADOLÓGICA 1. Opinião do corretor sobre o mercado imobiliário da região do imóvel; 2. Ofertas similares e transações realizadas no mercado imobiliário da região; 3. Mencionar que a pesquisa comparativa de imóveis e suas respectivas fontes encontramse no ANEXO.

DICA O parecer é válido por período determinado, pois o mercado imobiliário está sujeito a alterações que podem implicar significativamente no valor do imóvel. A data de referência é a que possui vínculo com o prazo de validade. Aproveite este item para tecer qualquer comentário adicional que influenciou o valor obtido para o imóvel. 9. ENCERRAMENTO 1. 2. 3. 4.

Fechamento do parecer técnico; Local e data; Assinatura e número do CRECI; Aposição do Selo Certificador ao lado da assinatura (conforme Resolução COFECI n° 957/2006 e Ato Normativo COFECI n° 001/2006).

COMENTÁRIOS:

COMENTÁRIOS: ______________________________________________________ _______________________________________________________ _______________________________________________________ _______________________________________________________ 10

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ANEXOS Plantas, mapas de localização Fotos e/ou imagens Documentos fornecidos Pesquisa de dados de mercado Demonstrativo de cálculo/índices utilizados Currículo do Corretor de Imóveis COMENTÁRIOS: ________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________________

DICA Lembre-se de solicitar cópia dos documentos do imóvel ao solicitante; Se optar por imagens, pode inseri-las no texto; No caso de fotos, a revelação do filme pode vir acompanhada dos respectivos arquivos de imagem. Ao entregar o trabalho ao solicitante protocolar a entrega do PTAM. Importante utilizar o selo do COFECI, se o avaliador for inscrito no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis.

NOÇÕES SOBRE NORMAS TÉCNICAS ABNT - AVALIAÇÃO DE BENS: NBR 14.653 E AVALIAÇÃO DE CUSTOS UNITÁRIOS DE CONSTRUÇÃO: NBR 12721 1. PRELIMINARES Esta parte do Curso de Avaliação Mercadológica de Imóveis do PROECCI tem por objetivo fornecer subsídios dentro das normas corretas de avaliações de imóveis, notadamente no que tange às normas ABNT NBR 14653 – Avaliação de bens e ABNT NBR 12721 – Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios - Procedimento, e que, ao mesmo tempo não conflitem com as competências e atribuições profissionais. Não tem por objetivo qualificar profissionais para exercerem a função de engenheiros ou arquitetos, mas sim buscar amparo técnico em futuros trabalhos de Avaliação Mercadológica, conforme Resolução COFECI n° ..............., propiciando confiabilidade na informação prestada pelo corretor de imóveis, profissional atuante no mercado imobiliário, sem o qual a pesquisa de valores tornar-se-ia incipiente. Tem-se por missão a ordenação criteriosa de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), elaborado pelo corretor de imóveis, assim como estabelecer alguns procedimentos mínimos que devam ser observados nas ofertas do mercado imobiliário.

Corretores de Imóveis), estão preocupadas em qualificar seus profissionais. A era do amadorismo brasileiro encerrar-se-á mais cedo ou mais tarde, é somente uma questão de tempo, pois o próprio mercado está se incumbindo desta missão.

Anualmente, é disponibilizado aos cidadãos o Programa Anual de Normalização/ ABNT que demonstra os projetos em estudo no ano e permite participação de modo ativo na elaboração dos textos.

O artigo 39, inciso VII, do Código de Defesa do Consumidor (Lei n° 8078/90), instrumento legal que vem cumprindo tarefa seletiva no mercado, estabelece ser vedado ao fornecedor de produtos ou serviços colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial – CONMETRO o qual, por meio da Resolução n° 07, de 24/08/1992, estabelece a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) como único Fórum Nacional de Normalização.

Conforme as regras de normalização, toda norma é submetida à consulta pública antes de ser publicada, e os comentários gerados nesta, são analisados por meio de votos de membros que não participaram de 1/3 das reuniões de criação do texto-base. Aos membros da comissão é facultado o direito de permitir a participação ativa do votante na defesa de sua opinião, bem como de acatar ou não, por meio de votação da maioria, os comentários feitos.

Toda a abordagem deste trabalho foi compilada do texto original das normas técnicas da ABNT, estando resguardados todos os direitos a este Fórum de Normalização.

01. O que é uma norma técnica?

2. ASSOCIAÇÃO TÉCNICAS - ABNT

BRASILEIRA

DE

NORMAS

A ABNT é o Fórum Nacional de Normalização. As Normas Brasileiras, cujo conteúdo é de responsabilidade dos Comitês Brasileiros (ABNT/ CB), dos Organismos de Normalização Setorial (ABNT/ONS) e das comissões de Estudos Especiais Temporárias (ABNT/CEET), são elaboradas por Comissões de Estudo (CE) formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratórios e outros). Em junho de 2005, somando as normas válidas dos diversos Comitês que afetam somente a construção civil, totalizaram-se mais de 2670 normas. Mensalmente, este gigantesco acervo sofre alterações, através de cancelamentos, erratas, novas publicações ou emendas, cujo acompanhamento é divulgado pela ABNT em sua publicação denominada Boletim ABNT.

Perguntas mais frequentes sobre normas e ABNT

É um documento estabelecido por consenso e aprovado por um organismo reconhecido, que fornece, para uso comum e repetitivo, regras, diretrizes ou características para atividades ou seus resultados, visando a obtenção de um grau ótimo de ordenação em um dado contexto. 02. O que é uma norma nacional? Norma que é adotada por um organismo nacional de normalização e colocada à disposição do público. Exemplos: NBR (Brasil), DIN (Alemanha), ANSI (Estados Unidos), JIS (Japão), IRAM (Argentina). 03. O que é uma norma regional? Norma que é adotada por uma organização regional com atividades de normalização, ou por uma organização regional de normalização, e colocada à disposição do público. Exemplos: NM (normas do Mercosul), EN (normas da Comunidade Europeia).

Cada vez mais, as entidades representativas de classe, como o COFECI (Conselho Federal dos 12



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04. O que é uma norma internacional? Norma que é adotada por uma organização internacional com atividades de normalização, ou por uma organização internacional de normalização, e colocada à disposição do público. São elas: ISO (International Organization for Standardization), IEC (International Electrotechnical Commission) e ITU (International Telecommunication Union). 05. Quem escreve as Normas Brasileiras? As Normas Brasileiras são escritas por voluntários que atuam nas Comissões de Estudos dos Comitês Técnicos. Através de um processo formal de consulta pública, todos os interessados podem apresentar sugestões aos projetos de norma, antes de sua publicação com Norma Brasileira. 06. O que são Comitês Brasileiros e Organismos de Normalização Setorial? São os órgãos técnicos, formados por Comissões de Estudo, onde as Normas Brasileiras são desenvolvidas. A ABNT possui 57 Comitês Brasileiros e 4 Organismos de Normalização Setorial, os quais chamamos genericamente de Comitê Técnico. O Comitê Brasileiro é órgão da estrutura da ABNT e Organismo de Normalização Setorial é a designação dada a uma Entidade Setorial, com experiência em normalização, credenciada pela ABNT para atuar no desenvolvimento de Normas Brasileiras do seu setor. 07. A ABNT presta assistência (ou consultoria) da certificação ISO? As atividades de consultoria e certificação são incompatíveis. Não é possível um

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organismo avaliar de forma isenta um sistema que foi implantado por ele mesmo. Por isso, a ABNT não oferece serviços de consultoria. 08. Qual a diferença entre ABNT NBR e NR? ABNT NBR é a sigla de Norma Brasileira aprovada pela ABNT, de caráter voluntário, e fundamentada no consenso da sociedade. Torna-se obrigatória quando essa condição é estabelecida pelo poder público. NR é a sigla de Norma Regulamentadora estabelecida pelo Ministério do Trabalho, com caráter obrigatório. 09. A ABNT e o INMETRO são os mesmos órgãos? Não, a ABNT é uma entidade civil, sem fins lucrativos, credenciada como único Fórum Nacional de Normalização, responsável pela elaboração das Normas Brasileiras de caráter voluntário. O INMETRO é um órgão governamental com a finalidade de formular e executar a política nacional de metrologia, normalização industrial e certificação de qualidade de produtos industriais.

3.1 Descrição da norma NBR 14653 - 1 – Procedimentos gerais A norma NBR 14653 é composta das seguintes partes, tendo como título geral “Avaliação de bens”, ressalvando que serão abordadas somente aquelas que guardem relação com a Avaliação Mercadológica de Imóveis, ou seja, da Parte 1 até Parte 4. Parte 1 – Procedimentos gerais; Parte 2 – Imóveis urbanos; Parte 3 – Imóveis rurais; Parte 4 – Empreendimentos; Parte 5 – Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral; Parte 6 – Recursos naturais e ambientais; Parte 7 – Patrimônios históricos.

10. O uso das Normas Brasileiras é obrigatório? As Normas Brasileiras são desenvolvidas e utilizadas voluntariamente. Elas tornam-se obrigatórias somente quando explicitadas em um instrumento do Poder Público (lei, decreto, portaria, normativa, etc) ou quando citadas em contratos. Entretanto, mesmo não sendo obrigatórias, as normas são sistematicamente adotadas em questões judiciais por conta do Inciso VIII do Art. 39 do Código de Defesa do Consumidor.

NOÇÕES SOBRE AS NORMAS TÉCNICAS ABNT NBR 14653 - AVALIAÇÃO DE BENS

As normas técnicas de Avaliação de Bens, ABNT NBR 14653, objeto desta dissertação, foram elaboradas no Comitê Brasileiro de Construção Civil (ABNT/CB-02), pela Comissão de Estudo de Avaliação na Construção Civil (CE-02:134.02), estando subdivididas em sete partes, conforme quadro a seguir apresentado:

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Parte 1 – Procedimentos gerais NBR 14653-1 – ABR/2001 Válida a partir de 30.05.2001 Parte 2 – Imóveis urbanos NBR 14653-2 – MAI/2004 Válida a partir de 30.06.2004

Parte 3 – Imóveis rurais NBR 14653-3 – MAI/2004 Válida a partir de 30.06.2004

Parte 4 – Empreendimentos NBR 14653-4 – DEZ/2002 Válida a partir de 30.01.2003

Parte 5 - Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral. NBR 14653-5 – 05/06/2006

Parte 6 Recursos naturais e ambientais

Parte 7 Patrimônio Histórico

De acordo com os procedimentos de normalização, à medida que forem elaboradas as partes supracitadas da NBR 14653, serão canceladas ou substituídas as seguintes: 12. NBR 5676/1990 – Avaliação de imóveis urbanos; 13. NBR 8799/1985 – Avaliação de imóveis rurais; 14. NBR 8951/1985 – Avaliação de glebas urbanizáveis; 15. NBR 8976/1985 – Avaliação de unidades padronizadas; 16. NBR 8977/1985 – Avaliação de máquinas, equipamentos, instalações e complexos industriais; 17. NBR 13820/1997 – Avaliação de servidões. A Parte 1 desta norma possui caráter de premissa básica para as demais partes, sendo que somente poderá ser empregada em conjunto com cada uma delas. 3.1.1 Aplicação Esta parte da NBR 14653 estabelece diretrizes e procedimentos para a avaliação de bens, classificando sua natureza, instituindo definições e terminologia, descrevendo as atividades básicas a serem desenvolvidas, definindo metodologias de aplicação, especificando graus de fundamentação e precisão, além de indicar os requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos. Em todas as manifestações técnicas escritas vinculadas à engenharia de avaliações exige-se o atendimento da NBR 14653-1, válida a partir de 30/05/2001. 3.1.2 Principais referências normativas São relacionadas a seguir, as normas que contêm disposições que, caso sejam citadas no texto da NBR 14653-1, constituem prescrições para a mesma: Decreto Federal n° 81.621, de 03/05/78, que aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida; Resoluções n° 218, de 29/06/1973 e n° 345, de 27/07/1990, do CONFEA. 3.1.3 Definição de termos importantes A Parte 1 da NBR 14653 contempla 52 (cinquenta e duas) definições adotadas pela norma e que são diferenciadas em relação às de domínio público.

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Destacamos a seguir, algumas definições que entendemos convenientes ao objetivo de nossa análise: Amostra Conjunto de dados de mercado representativos de uma população. Arrendamento Retribuição pela cessão de direito à exploração, uso ou fruição de um bem capaz de produzir frutos, por prazo certo e condições convencionadas. Bem Coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito, que integra um patrimônio. Tangível é o bem identificado materialmente (imóveis, equipamentos, etc.) e Intangível é o oposto (fundo de comércio, marcas e patentes, etc.). Benfeitoria Resultado de obra ou serviço realizado em um bem e que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano. Necessária é aquela indispensável para conservar o bem ou evitar sua deterioração; Útil é a benfeitoria que aumenta ou facilita o uso do bem, embora dispensável e Voluptuária é a que visa simples deleite ou recreio, sem aumentar o uso normal do bem. Custo Total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou aquisição de um bem, numa determinada data e situação. Custo de Reprodução Gasto necessário para reproduzir um bem, sem considerar eventual depreciação. Custo de Reedição Custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em vista o estado em que se encontra.

Dado de mercado Conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um determinado bem. Depreciação Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, ocasionadas por: decrepitude, que é o desgaste de suas partes constitutivas, em consequência de seu envelhecimento natural, em condições normais de utilização e manutenção; deterioração, que é o desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados; mutilação, que é a retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes, e obsoletismo, que implica na superação tecnológica ou funcional. Empreendimento Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou exploração econômica. Pode ser: imobiliário (loteamento, prédios comerciais ou residenciais), de base imobiliária (hotel, shopping center, parques temáticos), industrial ou rural. Fator de comercialização Razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor do que 1 (um).


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Fundo de comércio Bem intangível pertencente ao titular do negócio, decorrente do resultado de suas operações mercantis, composto entre outros de: nome comercial, freguesia, patentes e marcas.

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Liquidação forçada Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. Modelo Representação técnica da realidade.

Taxa de desconto Taxa adotada para cálculo do valor presente de uma despesa ou receita futura. Tratamento de dados Aplicação de operações que expressem, em termos relativos, as diferenças de atributos entre os dados de mercado e os do bem em avaliação.

Homogeneização Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem em avaliação.

Parecer técnico Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade.

Imóvel Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas, sendo classificado em urbano ou rural, em função de sua localização, uso ou vocação.

Pesquisa Conjunto de atividades de identificação, investigação, coleta, seleção, processamento, análise e interpretação de resultados sobre dados de mercado.

Inferência estatística Parte da ciência estatística que permite extrair conclusões sobre a população a partir da amostra.

Preço Quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.

Valor patrimonial Valor correspondente à totalidade dos bens da pessoa física ou jurídica.

Infraestrutura Conjunto de obras e serviços que dá suporte às atividades econômicas, sociais ou à utilização de um bem.

Servidão Encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito de outrem.

Valor residual Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil.

Instalação Conjunto de aparelhos, peças ou dispositivos necessários ou acessórios à utilização de um bem.

Situação paradigma Situação hipotética adotada como referencial para avaliação de um bem.

Vantagem da coisa feita Diferença entre o valor de mercado e o custo de reedição de um bem, quando positiva.


Valor de mercado Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. Valor em risco Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar.


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Vida útil Prazo de utilização funcional de um bem. Vida remanescente Vida útil que resta a um bem. Vistoria Constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam.

1.

Símbolos e Abreviaturas

A norma estabelece que todas as notações devem ser explicitadas no laudo ou parecer técnico, com indicação das unidades de medida, conforme Decreto Federal n° 81.621, de 03/05/78, que aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida. 2.

Bens abrangidos pela norma

A NBR 14653-1 classifica os bens em duas categorias: 18. Tangíveis: imóveis, máquinas, equipamentos, veículos, mobiliário e utensílios, acessórios, matérias-primas e outras mercadorias, infraestruturas, instalações, recursos naturais e ambientais, culturas agrícolas, semoventes; e, 19. Intangíveis: empreendimentos de base imobiliária, industrial ou rural, fundos de comércio, marcas e patentes. Procedimentos de excelência Na seção 6 da NBR 14653-1 são descritos todos os procedimentos que devem ser adotados pelo engenheiro de avaliações, abrangendo sua capacitação profissional, sigilo do trabalho, propriedade intelectual, conflito de interesses na contratação, independência na atuação, competição por preço e difusão de conhecimento técnico. Atividades básicas a serem desenvolvidas A seção 7 da NBR 14653-1 estabelece os procedimentos a serem observados nos trabalhos de avaliação, desde o início do processo até a identificação do valor de mercado. Os itens 7.1 e 7.2 dedicam-se à documentação do bem a ser avaliado, sua requisição ao contratante ou interessado e seu pleno conhecimento, merecendo destaque o item 7.2.2, o qual preconiza que na impossibilidade da obtenção de toda a documentação ou esclarecimento de eventuais incoerências, estas serão objeto de ressalvas, bem como a indicação de pressupostos assumidos em função dessas condições, cabendo até a desistência da elaboração da avaliação. 20


A vistoria do bem em avaliação é objeto do item 7.3 sendo prescrito que nenhuma avaliação poderá prescindir de sua execução, observando que na impossibilidade, pode-se adotar uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no trabalho de avaliação. A norma ratifica que a vistoria tem por objetivo a caracterização e conhecimento do bem em avaliação, assim como sua adequação ao seu segmento de mercado, fornecendo subsídios para a coleta de dados; recomenda ainda que sejam registradas suas características físicas, de utilização e todos os outros aspectos relevantes à formação do valor e que possam vir a afetá-lo, tais como, a existência de estudos, projetos ou pesquisas tecnológicas. A NBR 14653-1 também recomenda o planejamento preliminar da coleta de dados, com observância dos aspectos quantitativos e qualitativos e a análise da situação mercadológica. Também nesta seção da norma é prescrita, como atividade básica da avaliação de um bem, a escolha da metodologia, dando-se ênfase ao método comparativo direto de dados de mercado, conforme item 7.5, o tratamento dos dados coletados, finalizando com a identificação do valor de mercado, complementado como respectivo diagnóstico mercadológico.

Métodos para identificar o valor e o custo de um bem A norma NBR 14653-1 prescreve que a metodologia aplicável é função, basicamente, das seguintes características: natureza do bem em avaliação, finalidade do trabalho e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações obtidas no mercado, e se aplica a situações mercadológicas normais e típicas, sendo obrigatória a justificativa de adoção de outra metodologia não prevista na norma, em casos adversos. Para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, o item 8.2 preconiza os seguintes métodos e respectivas definições: Método comparativo direto de dados de mercado: o valor de mercado do bem é obtido através de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra; Método involutivo: o valor de mercado do bem é fundamentado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, compatível com as condições de mercado onde o bem está inserido, conservando suas características, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto; Método evolutivo: o valor do bem é obtido pelo somatório dos valores de seus componentes, considerando-se o fator de comercialização quando necessária a identificação do valor de mercado; Método da capitalização da renda: o valor do bem é obtido através de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra; Os métodos para identificar o custo de um bem, prescritos no item 8.3 da Parte 1 da NBR 14653, são abaixo abordados: Método comparativo direto de custo: o custo do bem é obtido por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra; Método da quantificação de custo: identifica o custo do bem ou de suas partes constituintes empregando-se orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos. No item 8.4 da NBR 14653-1, ratifica-se que os procedimentos de avaliação atualmente empregados para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no fluxo de caixa projetado.


21

A NBR 14653-1, na seção 9, preconiza que a especificação das avaliações é função do prazo demandado, dos recursos despendidos, da disponibilidade de dados de mercado e da natureza do tratamento a ser utilizado. Os trabalhos de avaliação podem ser especificados quanto à fundamentação e precisão sendo que, a fundamentação será função do aprofundamento do trabalho (metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais), enquanto que a precisão será estabelecida quando for possível mensurar o grau de certeza e o nível de erro tolerável numa avaliação.

1. ANEXO DA NORMA

Especificação das avaliações

O anexo da NBR 14653 – 1 possui caráter informativo, relacionando as referências bibliográficas pertinentes à norma, notadamente no que concerne à legislação federal e normas técnicas.

3.2.

Descrição da norma NBR 14653 - 2 – Imóveis urbanos

3.2.1 Aplicação

Nesta parte da NBR 14653 não são definidos os graus de fundamentação e precisão, delegando esta prescrição às demais partes constituintes da norma, estabelecendo somente que o grau I é o menor.

O Projeto da norma NBR 14653-2 circulou em Consulta Pública conforme Edital n° 06 de 30.06.2003, com o número Projeto 02:134.02-001-2.

Apresentação e modalidades do laudo de avaliações

Esta parte da NBR 14653 complementa os conceitos, métodos e procedimentos gerais preconizados na norma de avaliação de bens, Parte 1, no que diz respeito à avaliação de imóveis urbanos, inclusive glebas urbanizáveis, unidades padronizadas e servidões urbanas.

A seção 10 da NBR 14653-1 estabelece que o laudo deverá conter, no mínimo, as seguintes informações: 1. identificação do solicitante do trabalho (pessoa física, jurídica ou representante legal); 2. objetivo da avaliação; 3. identificação e caracterização do bem em avaliação; 4. indicação e justificativa da metodologia empregada; 5. especificação da avaliação; 6. resultado da avaliação e respectiva data de referência; 7. qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pelo trabalho de avaliação; 8. local e data do laudo; 9. outras exigências previstas nas demais partes da NBR 14653. Também é prescrita nesta seção a modalidade de apresentação do laudo de avaliação, conforme item 10.2: 1. Laudo simplificado: as informações são sucintas e necessárias ao seu entendimento; 2. Laudo completo: todas as informações são necessárias e suficientes para ser autoexplicável. No item 10.3 da NBR 14653-1 define-se como laudo de uso restrito aquele que obedece a condições pré-estabelecidas entre as partes contratantes não possuindo validade para outros fins, fato este que deve ser explicitado no trabalho.

A NBR 14653-2, válida a partir de 30/06/2004, fixa diretrizes para a avaliação de imóveis urbanos, classificando sua natureza, instituindo definições e terminologia, descreve as atividades básicas a serem desenvolvidas, define metodologias de aplicação, especifica graus de fundamentação e precisão, além de indicar os requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos. 3.2.2

Principais referências normativas

São relacionadas a seguir, as normas que contêm disposições que, caso sejam citadas no texto da NBR 14653-1, constituem prescrições para a mesma: Resolução do CONMETRO n° 12, de 12/10/1988 - Quadro Geral de Unidades de Leis Federais n° 6766/79 e 9785/99, Decreto-Lei n° 9760/46, e normas ABNT NBR 12721:1999 – Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifícios em condomínio – Procedimento, NBR 14653-1:2001 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais, NBR 14653-4:2002 – Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos. 3.2.3

Definição de termos importantes

Aplica-se, além daquelas constantes da NBR 14653-1, a seção 3 da Parte 2 que contempla mais 73 (setenta e três) definições, dentre as quais selecionamos as seguintes: Aproveitamento eficiente Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente. Área útil e área comum = total de construção Resultante do somatório da área real privativa e da área comum, atribuídas a uma unidade autônoma, definidas conforme a ABNT NBR 12721. Calcula a área útil e a área comum.

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BDI

Estado de conservação

Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construção.

Situação física de um bem em decorrência de sua manutenção.

Defeitos construtivos Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial à saúde ou à segurança do usuário, decorrentes de falhas do projeto, do serviço ou do material aplicado na execução da construção.

Fração ideal

Depreciação física

Edifício

Perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação. (Avaliação de imóvel tombado e Patrimônio Histórico).

Construção com mais de um pavimento, designada a abrigar atividades institucionais, comerciais, industriais ou habitações multifamiliares.

Desmembramento

Gleba urbanizável

Subdivisão de um terreno em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

Terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento.

Percentual pertencente a cada um dos compradores (condôminos) no terreno e nas coisas comuns da edificação.

Idade aparente Domínio Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de alguém.

Idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização, funcionalidade, partido arquitetônico, materiais empregados, entre outros. Idade real

Edifício Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data de referência. Construção com mais de um pavimento, designada a abrigar atividades institucionais, comerciais, industriais ou habitações multifamiliares.

Imóvel alodial

Entidades técnicas reconhecidas

Aquele livre de quaisquer ônus, encargos, foros ou pensões.

Organizações e instituições representativas dos engenheiros de avaliações, e registradas no sistema CONFEA/CREA.

Imóvel de referência Dado de mercado com características comparáveis às do imóvel em avaliação.

Equipamento comunitário Imóvel urbano Benfeitoria que visa atender às necessidades básicas de saúde, educação, transporte, segurança ou lazer da comunidade.

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Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei.


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Infraestrutura básica

Quota-parte

Equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de acesso.

Valor atribuído a uma fração ideal. Renda

Lote Fruto da exploração de bens ou direitos, ou aplicação de capital. Porção de terreno resultante de parcelamento de solo urbano. Terreno de fundo Loteamento Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pública por um corredor de acesso. Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

(Terreno com acesso por passagem de servidão)

Luvas

(Dentre os dois terrenos, qual é o que tem a maior avaliação: em aclive ou declive?)

Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura ou transferência do contrato de locação, a título de remuneração do ponto comercial.

Terreno encravado Aquele que não se comunica com a via pública. (Lembrete: Há municípios que incluem testada mínima, e chamam de terreno encravado, podendo, às vezes, edificar de muro a muro com os vizinhos).

Manutenção Ações preventivas ou corretivas necessárias para preservar as condições normais de utilização de um bem.

Terreno interno Padrão construtivo Qualidade das benfeitorias em função das especificações dos projetos, de materiais, execução e mão de obra efetivamente utilizados na construção.

Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessório da malha viária do município ou de propriedade de particulares, e que não consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do Município.

Pé-direito

Terrenos de marinha

Distância vertical livre entre o piso e o teto.

Terrenos, em uma profundidade de 33 metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831 que são situados no continente, na costa marítima, nas ilhas e margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés, ou que contornam as ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés.

Planta de valores Representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel numa mesma data.

Testada

Ponto comercial

Medida da frente.

Bem intangível que agrega valor ao imóvel comercial, decorrente de sua localização e expectativa de exploração comercial. 26



27

Unidade imobiliária padronizada

3.2.4 Símbolos e Abreviaturas

Imóvel de ocorrência usual e repetitiva no mercado imobiliário, comprovada através de pesquisa específica, identificado de acordo com suas características construtivas.

A NBR 14653-2 estabelece que todas as notações devem ser explicitadas no laudo ou parecer técnico, com indicação das unidades de medida, de acordo com a Resolução CONMETRO n° 12, de 12/10/1988.

Valor depreciável

3.2.5 Classificação dos imóveis urbanos

Diferença ente o custo de reprodução da benfeitoria e o seu valor residual.

A seção 5 da NBR 14653-2 apresenta a seguinte classificação para os imóveis urbanos: 10. Quanto ao uso: residencial, comercial, industrial, institucional e misto; 11. Quanto ao tipo do imóvel: terreno (lote ou gleba), apartamento, casa, escritório (sala ou andar corrido), loja, galpão, vaga de garagem, misto, hotéis e motéis, hospitais, escolas, cinemas e teatros, clubes recreativos e prédios industriais; 12. Quanto ao agrupamento dos imóveis: loteamento, condomínio de casas, prédio de apartamentos, conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos), conjunto de salas comerciais, prédio comercial, conjunto de prédios comerciais, conjunto de unidades comerciais e complexo industrial.

Variável dicotômica Variável que assume apenas dois valores. Vício Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou serviços, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor; o vício construtivo, decorre de falha de projeto, de material aplicado na construção ou de execução, enquanto que o vício de utilização, decorre de uso inadequado ou falha de manutenção.

3.2.6 Procedimentos de excelência A norma indica consulta à seção 6 da ABNT NBR 14653-1:2001.

Vocação do imóvel 1. Uso economicamente mais adequado de determinado imóvel em função das características próprias e do entorno, respeitadas as limitações legais.

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Descrição das atividades básicas

A NBR 14653-2 recomenda que sejam esclarecidos os aspectos essenciais que definirão o método de avaliação e eventuais níveis de fundamentação e precisão, destacando-se: 13. finalidade: locação, aquisição, doação, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e outros; 14. objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locação, outros valores, indicadores de viabilidade e outros; 15. prazo limite para apresentação do laudo; 16. condições a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito. Quanto à documentação do imóvel, a norma reporta-se aos itens 7.1 e 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, recomendando, em seu próprio item 7.2, consultar a legislação municipal, estadual e federal, assim como examinar outras restrições ou incentivos que possam influenciar no valor do imóvel. Além do preconizado no item 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, esta norma faz considerações adicionais quanto à vistoria do imóvel e do entorno, destacando-se as seguintes observações, as quais encontram-se detalhadas no texto original da norma, itens 7.3.1 a 7.3.3: 17. Caracterização da região: aspectos gerais, físicos, localização, uso e ocupação do solo, infraestrutura urbana, atividades existentes e equipamentos comunitários;


29

18. 19.

20. 21.

22.

Caracterização do terreno: localização, utilização atual e vocação, aspectos físicos, infraestrutura urbana e restrições físicas e legais ao aproveitamento; Caracterização das edificações e benfeitorias: aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos, comparados com a documentação disponível; aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais; adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região; condições de ocupação. No item 7.3.5.1 da NBR 14653 – 2, estabelece-se que a vistoria por amostragem é permitida na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas, desde que previamente acertadas pelas partes, ou, se houver omissão, de um percentual mínimo de 10% (dez por cento) do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia. Quando da impossibilidade de vistoria no interior do imóvel, e uma vez justificada no laudo de avaliação, de comum acordo entre as partes, a vistoria interna pode não ser realizada, conforme preconizado no item 7.3.5.2 da NBR 14653 – 2, permitindose dar continuidade ao trabalho com base nos elementos passíveis de obtenção ou fornecidos pelo contratante, como: descrição interna; vistoria da área comum ou de outras unidades padronizadas no caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais, além da obtenção de informações da respectiva administração; vistoria externa, quando unidades isoladas. A vistoria por amostragem é recomendável nas avaliações em massa (planta de valores) a partir da aferição dos dados cadastrais, conforme item 7.3.5.3 da NBR 14653 – 2.

1. Procedimentos para os métodos de avaliação Nesta seção da norma, são descritas as recomendações para aplicação dos métodos de avaliação referidos na seção 8 da ABNT NBR 14653-1:2001. Assim sendo, tem-se as seguintes considerações para o objetivo em pauta, conforme a metodologia empregada: Método comparativo direto de dados de mercado (item 8.2.1 da NBR 14653 – 2) O planejamento da pesquisa, conforme preconizado no item 8.2.1.1 da norma, é fundamental para a aplicação deste método, pois se pretende compor uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, 30

semelhantes às do imóvel em avaliação, usandose toda a evidência disponível. A pesquisa inicia-se pela delimitação e caracterização do mercado em análise, com base em teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor. Na estrutura da pesquisa, são eleitas as variáveis que são relevantes para explicar a formação de valor e estabelecidas suas inter-relações preliminares com a variável dependente. Na estratégia de pesquisa, determina-se a abrangência da amostragem e as técnicas a serem empregadas na coleta e análise dos dados (quantitativa ou qualitativa), elaborando-se os respectivos instrumentos (fichas, planilhas, entre outros).


No item 8.2.1.2 da norma, são caracterizadas as variáveis do modelo, sendo dependentes aquelas que advêm de uma investigação do mercado, e as independentes que se referem às características físicas (como área, frente), de localização (como bairro, logradouro, distância a polos de influência) e econômicas (como oferta ou transação). Ressalta-se no item 8.2.1.3 da norma, dedicado ao Levantamento de dados de mercado, que na amostragem devem ser descartadas as informações que impliquem em opiniões subjetivas do informante e recomenda-se: 23. 24. 25.

visitar, tanto quanto possível, com o intuito de verificar todas as informações de interesse, cada imóvel tomado como referência; ficar atento aos aspectos quantitativos e qualitativos; confrontar as informações das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados.

Para o tratamento dos dados de mercado, o item 8.2.1.4 da norma preconiza uma metodologia através da aplicação de fatores de homogeneização e outra científica, as quais podem ser empregadas alternativamente, e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis.


31

No tratamento por fatores, abordado no item 8.2.1.4.2, os dados de mercado são homogeneizados por fatores e critérios, fundamentados por estudos específicos e posterior análise estatística dos resultados. A norma estabelece que os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados em períodos máximos de dois anos, e devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliação.

No caso de utilização de tratamento de dados por fatores, deve ser observado o Anexo B da NBR 14653-2.

34.

O tratamento científico, contemplado no item 8.2.1.4.3, é o tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado. No caso de utilização de modelos de regressão linear, deve ser observado o Anexo A da NBR 14653-2.

35.

Método involutivo (item 8.2.2 da NBR 14653 – 2) As etapas constituintes deste método estão definidas no item 8.2.2. da ABNT NBR 14653-1:2001, em 8.2.2.1 a 8.2.2.10, cujos tópicos relacionamos a seguir: 26. Vistoria; 27. Projeto hipotético; 28. Pesquisa de valores; 29. Previsão de receitas; 30. Levantamento do custo de produção do projeto hipotético; 31. Previsão de despesas adicionais (compra do imóvel, administração do empreendimento, inclusive vigilância, impostos e taxas, publicidade e comercialização das unidades, entre outras); 32. Margem de lucro do incorporador; 33. Prazos (de execução do projeto e venda das unidades);

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Taxas (valorização imobiliária, de evolução de custos e despesas, de juros do capital investido, mínima de atratividade); Modelo (fluxo de caixa, dinâmico, estático).

Método da renda (item 8.2.3 da NBR 14653 – 2) A norma estabelece que os empreendimentos de base imobiliária (hotéis, shopping centers, e outros) devem observar as prescrições da ABNT NBR 14653-4, caso contrário, consideram-se os aspectos descritos em 8.2.3.1 a 8.2.3.4, cujos tópicos relacionamos a seguir: 36. Estimação das receitas e despesas; 37. Montagem do fluxo de caixa; 38. Estabelecimento da taxa mínima de atratividade (função das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e riscos do negócio); 39. Estimação do valor do imóvel.

40. O valor do terreno deverá ser determinado pelo método comparativo de dados de mercado, ou na impossibilidade deste, pelo método involutivo; 41. As benfeitorias devem ser apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da quantificação de custo; 42. O fator de comercialização deve ser levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação. Método da quantificação do custo (item 8.3.1 da NBR 14653 – 2) Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias, podendo ser apropriado através das seguintes formas: 43. 44.

pelo custo unitário básico (ABNT NBR 12721), item 8.3.1.1 da norma, contemplando as seguintes etapas: vistoria, cálculo da área equivalente de construção e estimação do custo de construção; pelo orçamento detalhado, item 8.3.1.2 da norma, contemplando as seguintes etapas: vistoria, levantamento dos quantitativos, pesquisas de custos, planilha orçamentária e depreciação física.

Para aplicação deste método, definido no item 8.2.3. da ABNT NBR 14653-1:2001, tem-se as seguintes exigências preconizadas no item 8.2.4.2 da norma: 45. O valor do terreno deverá ser determinado pelo método comparativo de dados de mercado, ou na impossibilidade deste, pelo método involutivo; 46. As benfeitorias devem ser apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da quantificação de custo; 47. O fator de comercialização deve ser levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação. Método comparativo direto de custo (item 8.3.2 da NBR 14653 – 2) Lembrete: quando no mercado não se encontram imóveis como referenciais, podemos utilizar valores de locações. Este método considera uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.

Método evolutivo (item 8.2.4 da NBR 14653 – 2) Para aplicação deste método, definido no item 8.2.3. da ABNT NBR 14653-1:2001, tem-se as seguintes exigências preconizadas no item 8.2.4.2 da norma:



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Especificação das avaliações

Servidões (item 11.2 da NBR 14653-2)

Na seção 9 da NBR 14653 – 2, são estabelecidos os graus de fundamentação e precisão dos trabalhos de avaliação de imóveis, observando que, conforme item 9.1.2, na impossibilidade de classificação destes parâmetros, ou seja, nos casos de informações insuficientes para a utilização dos métodos previstos na norma, o trabalho seja designado como parecer técnico.

As servidões podem ser classificadas de acordo com o seguinte critério estipulado pela norma:

Apresentação do laudo de avaliação

14. 15.

12. 13.

Quanto à natureza: administrativa ou pública, ou predial; Quanto à finalidade, entre outras: passagem de pedestres e veículos, linhas de transmissão, tubulações; Quanto à intervenção física: aparente ou não aparente; Quanto à duração: temporária ou perpétua.

(A critério do Professor, inserir um modelo de PTAM formatado) A seção 10 da NBR 14653-2, no item 10.1, preconiza que o laudo de avaliação completo deve conter, no mínimo, as seguintes informações: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.

identificação do solicitante; finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante; objetivo da avaliação; pressupostos, ressalvas e fatores limitantes (atendimento ao disposto no item 7.2 da NBR 14653-1:2001); identificação e caracterização do imóvel em avaliação (atendimento ao disposto no item 7.3 da NBR 14653-1:2001, no que couber); diagnóstico do mercado (conforme item 7.7.2 da NBR 14653-1:2001); indicação do método (s) e procedimento (s) utilizado (s) (relatar conforme seção 8 da NBR 14653-1:2001); especificação da avaliação; tratamento dos dados e identificação do resultado; resultado da avaliação e respectiva data de referência; qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação.

O valor de indenização pela presença de servidão corresponde à perda do valor do imóvel decorrente das restrições a ele impostas, calculadas alternativamente por diferença entre as avaliações do imóvel original e do serviente, ou por diferença entre os valores presentes dos rendimentos imobiliários líquidos relativos ao uso do imóvel antes e depois da servidão. Glebas urbanizáveis (item 11.3 da NBR 14653-2) A avaliação das glebas urbanizáveis deve ser feita preferencialmente com a utilização do método comparativo de dados de mercado. Quando for empregado o método involutivo, deverá ser observado o item 11.3.2 da norma. Avaliação de aluguéis (item 11.4 da NBR 14653-2) A norma recomenda dois métodos de avaliação: 16.

1. Outros procedimentos 17. Na seção 11 da NBR 14653 – 2 são estabelecidos procedimentos específicos para:

Desapropriações (item 11.1 da NBR 14653-2) As desapropriações classificam-se em total ou remanescente, quanto à extensão, e em temporária ou permanente, quanto à duração; as avaliações serão realizadas com adoção dos métodos previstos pela norma.

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Comparação direta: procedimento preferencial, usualmente empregado, sendo exigido o conhecimento de dados de mercado referentes a locações de imóveis semelhantes, sendo requisitada especial atenção quando forem comparados aluguéis com períodos distintos de reajuste ou estágio contratual; no caso de antecipação de aluguéis, devem ser adicionados aos aluguéis nominais, acréscimos constantes, financeiramente equivalentes ao pagamento antecipado; Remuneração do capital: o aluguel é determinado em função do valor do imóvel, podendo ser empregado em casos de imóveis isolados e atípicos, para os quais a comparação direta seja impraticável, sendo que sua utilização exige a determinação da taxa de remuneração e do valor do imóvel. A taxa de remuneração deve ser objeto de pesquisa específica para cada caso, pois varia com a tipologia do imóvel, localização e com a conjuntura econômica vigente na data da avaliação.

De acordo com o item 11.4.3 da norma, o custo de reformas que beneficiem o imóvel alugado pode ser amortizado em forma de desconto do aluguel.


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Liquidação forçada (item 11.5 da NBR 14653-2) Mediante solicitação, além do valor de mercado, pode constar no laudo de avaliação o valor para liquidação forçada, para uma certa data, adotando-se critérios estabelecidos entre as partes do contrato. 1. Anexos da norma A NBR 14653-2 apresenta os seguintes anexos: 18. 19. 20.

Anexo A (normativo) – Procedimentos para a utilização de modelos de regressão linear; Anexo B (normativo) – Procedimentos para a utilização de tratamento por fatores; Anexo C (informativo) – Referências bibliográficas

3.3 Descrição da norma NBR 14653 - 3 – Imóveis rurais Esta parte da NBR 14653 visa detalhar os procedimentos gerais da ABNT NBR 14653-1, no que diz respeito à avaliação de imóveis rurais, inclusive servidões rurais. 3.3.1 Aplicação A NBR 14653-3, válida a partir de 30/06/2004, detalha as diretrizes e padrões específicos de procedimentos para a avaliação de imóveis rurais, classificando sua natureza, instituindo definições e terminologia; descreve as atividades básicas a serem desenvolvidas, define a metodologia básica, especifica graus de fundamentação e precisão, além de indicar os requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos.

3.3.2 Principais referências normativas São relacionadas a seguir, as normas que contêm disposições que, caso sejam citadas no texto da NBR 14653-3, constituem prescrições para a mesma: Resolução do CONMETRO n° 12, de 12/10/1988 - Quadro Geral de Unidades de Medida, as normas: NBR 14653-1:2001 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais; NBR 14653-4:2002 – Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos, e, Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade do Uso da Terra – III aproximação (Ministério da Agricultura/Sociedade Brasileira para Ciência do Solo, ETA – Escritório Técnico de Agricultura Brasil/Estados Unidos). 3.3.3 Definição de termos importantes Aplicam-se além daquelas constantes da NBR 14653-1, a seção 3 da Parte 3 que contempla mais 13 (treze) definições, dentre as quais selecionamos as seguintes: Fator de classe de capacidade de uso das terras Fator de homogeneização que expressa, simultaneamente, a influência sobre o valor do imóvel rural de sua capacidade de uso e das características intrínsecas e extrínsecas das terras, como fertilidade, topografia, drenagem, permeabilidade, risco de erosão ou inundação, pedregosidade, entre outras.

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Todos os direitos reservados.Todos É proibida a reprodução parcial ou total adeste material.parcial ou total deste material. os direitos reservados. É proibida reprodução

Fator de situação Fator de homogeneização que expressa, simultaneamente, a influência sobre o valor do imóvel rural decorrente de sua localização e condições das vias de acesso.

Funcionalidade de benfeitoria Grau de adequação ou atualidade tecnológica de uma benfeitoria em função da sua viabilidade econômica no imóvel e na região. Imóvel rural Imóvel com vocação para exploração animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localização. Situação do imóvel Compreende a localização em relação a um centro de referência e o tipo de acesso, do ponto de vista legal e de trafegabilidade. Funcionalidade de benfeitoria Grau de adequação ou atualidade tecnológica de uma benfeitoria em função da sua viabilidade econômica no imóvel e na região. Imóvel rural Imóvel com vocação para exploração animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localização. Situação do imóvel Compreende a localização em relação a um centro de referência e o tipo de acesso, do ponto de vista legal e de trafegabilidade.

Terra bruta Terra não trabalhada, com ou sem vegetação natural. Terra cultivada Terra com cultivo agrícola. Terra nua Terra sem produção vegetal ou vegetação natural. 3.3.4 Símbolos e Abreviaturas A NBR 14653-3 recomenda as notações, símbolos gráficos e as convenções literais já normalizadas no Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade do Uso da Terra – III aproximação (Ministério da Agricultura/Sociedade Brasileira para Ciência do Solo, ETA – Escritório Técnico de Agricultura Brasil/Estados Unidos). Estabelece que todas as notações devem ser explicitadas no laudo ou parecer técnico, com indicação das unidades de medida, de acordo com a Resolução CONMETRO n° 12, de 12/10/1988. 3.3.5 Classificação dos bens, seus frutos e direitos 3.3.5.1 Classificação dos imóveis rurais O item 5.1.1 da seção 5 da NBR 14653-3 apresenta a seguinte classificação para os imóveis rurais quanto à Dimensão:


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a ) Pequeno – até 4 módulos fiscais; b) Médio – de 4 até 15 módulos fiscais; c) Grande – acima de 15 módulos fiscais.

a) produção vegetal (culturas); b) construções (p.ex.: casa, galpão, cercas) e instalações (p.ex.: rede de energia elétrica, rede de distribuição de água); O item 5.1.2 da seção 5 da NBR 14653-3 apresenta c) obras e trabalhos de melhorias das terras. a seguinte classificação para os imóveis rurais Item 5.2.3 – Máquinas e equipamentos fixos ou quanto à Exploração: removíveis a) Não explorado; Item 5.2.4 – Veículos b) De lazer e turismo; Item 5.2.5 – Semoventes (animais selvagens, c) De agricultura; domesticados ou domésticos.) d) De pecuária; Item 5.2.6 – Recursos naturais (florestais, hídricos e) De silvicultura; (Cultura de árvores florestais) e minerais) f) Agroindustrial; g) Misto. 3.3.5.3 Classificação dos bens, seus frutos e direitos 1. 3.3.5.2 Classificação dos imóveis rurais – item 5.2

dos Item 5.3 - Frutos a) rendas de exploração direta; b) aluguel; O item 5.2.1 preconiza que as terras são c) arrendamento; enquadradas segundo o Sistema de Classificação d) parcerias. da Capacidade de Uso das Terras do Manual Item 5.4 - Direitos Brasileiro para Levantamento da Capacidade do a) servidões; Uso da Terra – III aproximação (Ministério da b) usufrutos; Agricultura/Sociedade Brasileira para Ciência c) concessões; do Solo, ETA – Escritório Técnico de Agricultura d) comodatos; Brasil/Estados Unidos). e) direitos hereditários; Quanto ao estágio de exploração atual, o item f) direitos possessórios; 5.2.2 classifica a terra em: g) outros. a)Terra bruta; b)Terra nua; 3.3.6 Procedimentos de excelência c)Terra cultivada. A norma indica consulta à seção 6 da ABNT NBR Item 5.2.2 - Benfeitorias 14653-1:2001.

Descrição das atividades básicas

componentes

O item 7.1 da NBR 14653-3 recomenda que sejam esclarecidos os aspectos essenciais que definirão o método de avaliação e eventuais níveis de fundamentação e precisão, destacando-se: finalidade: desapropriação, aquisição, arrendamento, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e outros; objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de arrendamento, outros valores, tais como: patrimonial, em risco, preço de liquidação forçada; indicadores de viabilidade e outros; prazo limite previsto para apresentação do laudo; condições a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito. Etapas de desenvolvimento: 1) Conhecimento e requisição da documentação;

2) Vistoria; 3) Coleta de dados; 4) Diagnóstico do mercado; 5) Escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação; 6) Tratamento dos dados de mercado; 7) Cálculo do valor do imóvel. Quanto ao conhecimento e requisição da documentação do imóvel, a norma reporta-se aos itens 7.1 e 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001 – Procedimentos Gerais. Vistoria Além do preconizado no item 7.3 da ABNT NBR 146531:2001, esta norma faz considerações específicas para o ambiente rural, destacando-se as seguintes observações, as quais encontram-se detalhadas no texto original da norma, itens 7.3.1 a 7.3.2:

Caracterização da região: aspectos físicos (relevo, solos predominantes, ocupação existente, clima, recursos hídricos); aspectos ligados à infraestrutura pública (p.ex.: sistema viário e sua praticabilidade sazonal), sistemas de transporte coletivo, escolas, facilidade de comercialização de produtos, sistemas de armazenagem, comércio de insumos e máquinas agrícolas, estrutura fundiária, vocação econômica e desenvolvimento local, disponibilidade de mão de obra, dentre outros. 38



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Caracterização do imóvel – item 7.3.2 1) Características gerais: denominação, dimensões (área registrada e área levantada topograficamente, quanto existente), limites e confrontações, situação, destinação, recursos naturais, sistema viário interno, telefonia, rede de energia elétrica interna, utilização econômica atual e condicionantes legais; 2) Características das terras: aspectos físicos, identificação pedológica (solos); capacidade de uso e condicionantes legais;

devem ser observadas: dimensões e quantidade, aspectos qualitativos e tecnológicos, estado de conservação, vida útil, aspectos funcionais e condicionantes legais; 6) Caracterização das máquinas e equipamentos: fabricante, tipo (marca, modelo, ano de fabricação, número de série), características técnicas (p.ex.: potência, capacidade operacional), estado de conservação e funcionalidade; 7) Caracterização das atividades pecuárias: espécie, raça, categoria dos animais, índices zootécnicos e aspectos sanitários, manejo, alimentação e outros;

3) Características das construções e instalações: dimensões, aspectos construtivos, estado 8) Caracterização de outras atividades: de conservação, aspectos funcionais e agroindústria, turismo rural, hotelaria, mineração. condicionantes legais; No item 7.3 a norma recomenda que a 4) Caracterização das produções vegetais: estado caracterização do bem em avaliação, seja vegetativo, estágio atual de desenvolvimento, complementada com documentos técnicos estado fitossanitário (infestação de doenças, pragas disponíveis, citando as respectivas fontes, e invasoras), nível tecnológico, produtividades por exemplo: cartografia, imagens de satélite, esperadas, riscos de comercialização, adaptação desenhos, fotografias, dentre outros. à região (considerando o risco de intempéries), Os demais itens pertinentes às atividades básicas condicionantes legais; desta norma são os seguintes: 7.4 Pesquisa para estimativa do valor de mercado; 5) Caracterização das obras e trabalhos de melhoria 7.5 Diagnóstico do mercado; das terras: quando não foram enquadrados na 7.6 Escolha da metodologia; classificação da capacidade de uso das terras, 7.7 Tratamento dos dados.

1.

Identificação do valor de mercado.

Metodologia aplicável – Item 8 Abrange as mesmas metodologias mencionadas na norma NBR 14653-2 – Imóveis urbanos. Especificação das avaliações – Item 9 Na seção 9 da NBR 14653 – 3 são estabelecidos os graus de fundamentação e precisão dos trabalhos de avaliação de imóveis, observando que, conforme item 9.1.2, na impossibilidade de classificação destes parâmetros, ou seja, nos casos de informações insuficientes para a utilização dos métodos previstos na norma, o trabalho seja designado como parecer técnico, conforme definido em 3.34 da ABNT NBR 14653-1:2001. Procedimentos específicos – item 10 Este item da norma faz uma abordagem individualizada dos seguintes tópicos: 1) Terras nuas; 2) Construções e instalações; 3) Produções vegetais; 4) Florestas nativas; 5) Terras avaliadas em conjunto com benfeitorias; 6) Equipamentos e máquinas agrícolas; 7) Obras e trabalhos de melhoria das terras; 8) Desapropriações; 9) Frutos e direitos; 10) Servidões rurais; 11) Recursos hídricos; 12) Laudo técnico de constatação.

Servidões rurais (item 10.10 da NBR 14653-3) As servidões rurais podem ser classificadas de acordo com o seguinte critério estipulado pela norma: - Quanto à finalidade, entre outras: passagem de estradas, linhas de transmissão de energia ou telefonia, tubulações; - Quanto à intervenção física: aparente ou não aparente; - Quanto à posição em relação ao solo: subterrânea, superficial ou aérea; - Quanto à duração: temporária ou perpétua.

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Apresentação de laudos de avaliação A seção 11 da NBR 14653-3, no item 11.1, preconiza que o laudo de avaliação completo deve conter no mínimo as seguintes informações: 1) identificação do solicitante; 2) objetivo (p.ex.: valor de mercado, arrendamento) e finalidade (p.ex.: garantia, dação em pagamento, venda e compra) da avaliação; 3) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes (atendimento ao disposto no item 7.2.2 da NBR 14653-1:2001); 4) Roteiro de acesso ao imóvel – planta esquemática de localização; 5) Descrição da região, conforme 7.3.1; 6) identificação e caracterização do bem em avaliação, conforme 7.3.2; 7) indicação do método(s) e procedimento(s) utilizado(s), com justificativa da escolha; 8) Pesquisa de valores; 9) Memória de cálculo do tratamento utilizado; 10) Diagnóstico do mercado; 11) Data da vistoria, conclusão, resultado da avaliação e data de referência; 12) Especificação da avaliação, com grau de fundamentação e precisão; 13) Local e data do laudo; 14) Qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação. Anexos da norma Anexo A (normativo) – Procedimentos para a utilização de modelos de regressão linear; Anexo B (normativo) – Procedimentos específicos para aplicação de fatores de homogeneização; Anexo C (informativo) – Referências bibliográficas 3.4 Aplicação da norma NBR 14653 - 4 – Empreendimentos Primeira norma da ABNT que trata da avaliação de empreendimentos; anteriormente, o assunto foi tratado de forma limitada em algumas das normas de avaliação específicas. Aplicam-se além daquelas constantes da NBR 14653-1, a seção 3 da Parte 4 que contempla mais 96 (noventa e seis) definições, dentre as quais selecionamos somente as seguintes, que entendemos convenientes ao objetivo de nosso Curso de Avaliação Mercadológica: Empreendimento de base imobiliária Empreendimento em imóvel destinado à exploração de comércio ou serviços. Empreendimento de base rural Empreendimento destinado à exploração das atividades agrícolas e pecuárias; à extração e à exploração vegetal ou animal; à transformação de produtos agrícolas ou pecuários, sem que sejam alteradas a composição e as características do produto in natura.

A NBR 14653-4, válida a partir de 30/01/2003, visa detalhar e complementar os procedimentos gerais estipulados na NBR 14653-1, nos aspectos que dizem respeito à avaliação de empreendimentos. Somente a título informativo, uma vez que não é matéria em pauta, os empreendimentos podem ser classificados de acordo com os itens 5.1.1 e 5.1.2 da referida norma, a qual transcrevemos a seguir: Conforme o estágio (item 5.1.1 da NBR 14653 – 4) 21. Concepção ou anteprojeto; 22. Projeto; 23. Implantação ou execução; 24. Pré-operação (start-up ou posto em marcha); 25. Operação (em marcha); 26. Paralisado ou embargado; 27. Desativado; 28. Desmonte. Conforme a base (item 5.1.2 da NBR 14653 – 4) 29. Imobiliários, ou com parcelamento do solo, ou com benfeitorias, ou com ambos, que, quanto ao uso, podem ser: residenciais, comerciais, de serviços, industriais, rurais ou mistos; 30. De base imobiliária, com fins de exploração comercial e/ou de serviços, como: hotel, motel, resort, apart-hotel, shopping center, outlet e centros de compras assemelhados, parque temático, clube, posto de combustíveis, teatro, cinema, casa de diversão, depósito (armazém, silo fixo, reservatório), hospital, clínica, casa de repouso, cemitério, supermercado, estádio, arena, estabelecimento de ensino; 31. De base industrial: de transformação, de construção civil; 32. De base rural: agroindústria, exploração animal, exploração vegetal (extração ou cultivo), exploração mista; 33. De base comercial e serviços, como: transmissão de dados, teleinformática; 34. De base mineral: extração, beneficiamento; 35. Com base em concessões de serviços públicos, como: água potável (produção e distribuição), esgoto, coleta e tratamento de resíduos sólidos, energia elétrica (geração, transmissão e distribuição), telecomunicação, radiodifusão e televisão, gás (distribuição), rodovia, ferrovia, hidrovia, terminais de transporte (rodoviário, hidroviário e marítimo, aeroviário, ferroviário, intermodal), transporte coletivo.

Empreendimento imobiliário Empreendimento em imóvel destinado ao parcelamento do solo ou construção de benfeitorias, com objetivo de venda das unidades geradas. 42



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A seção 11 da NBR 14653-4, no item 11.1.1, preconiza que os laudos de avaliação de empreendimentos para identificação de valor só serão admitidos na modalidade completos e devem conter no mínimo as seguintes informações:

4. NOÇÕES SOBRE A NORMA TÉCNICA ABNT NBR 12721 – AVALIAÇÃO DE CUSTOS UNITÁRIOS DE CONSTRUÇÃO PARA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E OUTRAS DISPOSIÇÕES PARA CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS - PROCEDIMENTO

1) identificação do solicitante; 2) finalidade do laudo, quando informada pelo solicitante; 3) objetivo da avaliação; 3) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes; 4) caracterização física do empreendimento e período de vistoria; 5) indicadores básicos operacionais; 6) análise das series históricas do empreendimento; 7) análise setorial e diagnóstico do mercado; 8) indicação do método(s) e procedimento(s) utilizado(s); 9) tratamento dos dados: taxas de desconto, escolha do modelo, estimativa do horizonte, fluxo de caixa, cenários, análise de sensibilidade e de risco; 10) especificação da avaliação, indicar o grau de fundamentação atingido; 11) identificação e fundamentação do resultado adotado; 12) resultado da avaliação e data-base; 13) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação; 14) local e data do laudo.

A norma técnica objeto desta abordagem direcionada para o Curso de Avaliação Mercadológica de Imóveis foi elaborada no Comitê Brasileiro de Construção Civil (ABNT/CB02), pela Comissão de Estudo de Custo Unitário e Orçamento da Construção (CE-02:139.13). A presente norma visa o atendimento do que foi prescrito pela Lei Federal 4591/64, com as alterações introduzidas pela Lei Federal 4864/65 e posteriores; muito embora tenham sido mantidos os conceitos teóricos básicos da antiga NBR 12721:1999, foi procedida ampla revisão, e profundas alterações no conteúdo, visando atender a sua adaptação periódica e aos novos padrões arquitetônicos praticados atualmente no mercado imobiliário, de fácil constatação no cenário diário das cidades. Resumidamente, as principais alterações foram as seguintes: 1. novos projetos-padrão, incluindo-se subsolos e especificações de acabamentos atuais; 2. introdução de critérios para criação de novos projetos-padrão regionalizados; 3. inclusão de metodologia para a coleta de preços e cálculo do Custo Unitário Básico por m² de construção; 4. orçamentos de novos projetos-padrão a serem orçados mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil (SINDUSCON); 5. alterações nos quadros a serem utilizados nos atos de registro e escrituração; 6. as unidades a serem entregues em pagamento de terreno (art. 39 da Lei Federal 4591/64 – áreas sub-rogadas descritas na norma) serão tratadas como demais unidades, com obtenção das respectivas quotas de rateio.


4.1 Objetivo Estabelecer critérios para avaliação de custos unitários, cálculo do rateio da construção e outras disposições que estejam relacionadas com as disposições e exigências estabelecidas na Lei Federal 4591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. 4.2 Aplicação Notadamente, esta norma se aplica para: 36. edifícios com unidades autônomas dispostas em pavimentos; 37. conjunto de residências unifamiliares isoladas ou geminadas; 38. conjunto de galpões de uso industrial ou comercial que sejam objeto de incorporação; 39. demais edificações que, mesmo não tendo sido incorporadas na forma legal, submetam-se posteriormente à forma condominial disposta na legislação aplicável (partes autônomas e comuns). Esta norma não se aplica aos loteamentos e parcelamentos do solo urbano cobertos pelo

decreto–lei 58, de 10/12/1937, que dispõe sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações, Lei n° 6766, de 19/12/1979, que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências, e legislações posteriores. 4.3 Definição de termos importantes A seção 3 da NBR 12721 apresenta 45 (quarenta e cinco) definições adotadas pela norma; destacamos a seguir, algumas delas que entendemos convenientes ao objetivo do curso: Projeto Arquitetônico Aprovado Conjunto de pranchas da edificação aprovado pela autoridade local competente. NOTA: Constitui um dos documentos a ser arquivado no Ofício de Registro de Imóveis, conforme art.32, alínea d, da Lei 4.591/64. Projetos da Edificação Conjunto de estudos e desenhos constantes dos projetos arquitetônico, estrutural, de instalações, etc., da obra objeto de incorporação ou instituição de condomínio.

Projetos-padrão Projetos selecionados para representar os diferentes tipos de edificações, que são usualmente objeto de incorporação para construção em condomínio e conjunto de edificações, definidos por suas características principais tais como: número de pavimentos, número de dependências por unidade, áreas equivalentes à área de custo padrão privativas das unidades autônomas, padrão de acabamento da construção e número total de unidades.


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Pavimento Parte coberta da edificação situada num nível ou em vários níveis situados entre os planos de dois pisos superpostos, distantes entre si numa altura correspondente ao pé-direito mínimo previsto na legislação municipal, ou parte descoberta do prédio, definida pela sua área. Pavimento Térreo Pavimento com acesso direto à via pública. Quando forem muitos acessos diretos, corresponderá ao principal pavimento de acesso da edificação. Andar Pavimento que está acima ou abaixo do pavimento térreo, podendo receber diferentes nomenclaturas, a serem especificadas no respectivo projeto arquitetônico, tais como: mezanino, subsolo etc. Unidade Autônoma Parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno e coisas comuns, sujeita às limitações da lei, constituída de dependências e instalações de uso privativo e de parcela das dependências e instalações de uso comum da edificação, destinada a fins residenciais ou não, assinalada por designação especial numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação. Áreas de Edificação Áreas estabelecidas a partir da seguinte classificação geral: áreas reais de projeto, áreas em relação ao uso, áreas equivalentes em relação às áreas padronizadas, e áreas em relação à forma de divisão (distribuição).

Áreas Reais de Projeto Medidas de superfície tomadas a partir do projeto arquitetônico utilizadas para cálculos dispostos na Norma NBR 12721. Áreas de Uso Privativo Áreas cobertas ou descobertas que definem o conjunto de dependências e instalações de uma unidade autônoma, cuja utilização é privativa dos respectivos titulares de direito, calculadas a partir de critérios definidos na Norma NBR 12721. Subdividem-se em: áreas privativas principais e acessórias. Área principal destina-se ao uso de moradia, atividade ou uso principal da edificação, situada em determinado andar ou em dois andares interligados por acesso também privativo. Área privativa acessória está situada fora dos limites físicos de sua área principal, tais como: depósitos, vagas de lavagem, box de lavagem.

Área de Vaga de Garagem Vinculada à Unidade Autônoma Área de estacionamento privativo de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto arquitetônico e vinculada à área privativa principal da unidade autônoma por direito de propriedade, sem atribuição de fração ideal específica no terreno e partes comuns do condomínio. Área de Vaga de Garagem como Unidade Autônoma (IPTU separado da unidade) Área de estacionamento privativo de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto arquitetônico, com acesso que independe da ocupação das demais vagas 46


consideradas como unidades autônomas, ou a outras vagas de uso comum e indeterminado, e que, a critério do incorporador, será considerada como unidade autônoma, com atribuição de fração ideal própria no terreno e partes comuns do edifício. Área de Vaga de Garagem de uso Comum e Indeterminado Área de estacionamento privativo de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto tão somente para efeito de quantificação e disponibilidade. Quando atribuído direito de uso de vaga (s) à unidade autônoma, pode ser tratada como área de uso comum de divisão não proporcional. Quando não

atribuído direito de uso de vaga(s) à unidade autônoma, pode ser tratada tecnicamente como área de uso comum de divisão proporcional. Área de Uso Comum Área coberta e descoberta situada nos diversos pavimentos da edificação e fora dos limites de uso privativo, que pode ser utilizada em comum por todos ou por parte dos titulares de direito das unidades autônomas. Áreas Descobertas Medida da superfície de quaisquer dependências não cobertas que integram a edificação tendo como exemplos: área de serviço, terraço privativo etc.


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Área Sub-rogada É aquela relativa às unidades a serem entregues a pagamento ao proprietário do terreno, cuja obrigação de custeio de construção foi transferida aos adquirentes das demais unidades autônomas do empreendimento.

4.4 Área Equivalente – item 5.7 da norma Conceitualmente, trata-se de uma área virtual, cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real, utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção adotado como referência, podendo ser maior ou menor que a área real correspondente.

Custo Global da Construção Valor mínimo que pode ser atribuído à construção da edificação para fins do disposto no art.32, da Lei 4.591/64, quando o contrato for de Construção por Administração. É calculado com utilização do custo por unidade básico pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil da localidade correspondente ao padrão mais semelhante ao do imóvel incorporado.

4.5 Projetos-padrão A seção 8 desta norma estabelece os critérios para a coleta de preços e cálculo dos custos unitários básicos (CUB) de construção, para uso dos sindicatos da indústria da construção civil (SINDUSCON), sendo que, no item 8.2, para representar os diferentes tipos de edificação, usualmente objeto de incorporações, são considerados os seguintes projetos definidos resumidamente a seguir, por suas características principais e acabamentos:

Custo Unitário Básico Custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão considerado, calculado de acordo com a Norma NBR12721, pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, a que serve de base para avaliação dos custos de construção das edificações, os quais devem ser arquivados no Ofício de Registro de Imóveis. Custo Unitário da Construção Quociente da divisão do custo global pela área equivalente em área de custo padrão total. Fração Ideal Fração expressa de forma decimal ou ordinária que representa a parte ideal do terreno e coisas de uso comum atribuída à unidade autônoma, sendo parte inseparável desta. Cota Proporcional de Despesas Ordinárias e Extraordinárias de Condomínio Cota proporcional que corresponde às despesas ordinárias, extraordinárias, ou ambas, no condomínio, atribuídas à unidade autônoma, calculada conforme previsto na convenção de condomínio. Cronograma de Obras Documento em que se registram, pela ordem de sucessão em que são executados, os serviços necessários à realização da construção e os respectivos prazos, previstos em função dos recursos e facilidades que se supõem serem disponíveis. Prestações ou Parcelas de Pagamento da Construção Partes do custo global da construção a serem pagas nas datas preestabelecidas no contrato e destinadas à cobertura das despesas com a construção. Prazo Contratual Período de tempo previsto para entrega das obras, contado a partir da data de início da construção, que deve constar do contrato, o qual estabelece as condições e formas de sua eventual prorrogação.

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PROJETO R1-B R1-N R1-A RP1Q PROJETO PIS PP-B PP-N R8 - B R8 - N R8 - A R16 - N R16 - A CSL-8 CSL-16 CAL-8 I

DESCRIÇÃO RESIDÊNCIA UNIFAMILIAR Residência Padrão BAIXO Residência Padrão NORMAL Residência Padrão ALTO RESIDÊNCIA POPULAR DESCRIÇÃO RESIDÊNCIA MULTIFAMILIAR Projeto de Interesse Social (T + 4 pav) Prédio Popular – Padrão BAIXO (T + 3 pav) Prédio Popular – Padrão NORMAL (GARAGEM, PILOTIS + 4 pav)

Padrão BAIXO (T + 7 pav) Padrão NORMAL (GARAGEM, PILOTIS + 8 pav) Padrão ALTO (GARAGEM, PILOTIS + 8 pav) Padrão NORMAL (GARAGEM, PILOTIS + 16 pav) Padrão ALTO (GARAGEM, PILOTIS + 16 pav) EDIFICAÇÃO COMERCIAL (Padrões Normal e Alto) Comercial, Salas e Lojas (GARAGEM, TÉRREO + 8 pav) Comercial, Salas e Lojas (GARAGEM, TÉRREO + 16 pav) Comercial Andar Livre (GARAGEM, TÉRREO + 8 pav) Galpão Industrial

Área Real (m²) 58,64 106,44 224,82 39,56 Área Real (m²) 991,45 1.415,07 2.590,35 2.801,64 5.998,73 5.917,79 10.562,07 10.461,85 5.942,94 9.140,57 5.290,62 1.000,00

No item 8.2.1 da norma, constam das Tabelas 2 e 3 as características de acabamento para as composições dos projetos-padrão, de modo a identificar os padrões construtivos baixo, normal e alto. Para a elaboração das referidas Tabelas, no item 8.2.1.1 foram especificados todos os serviços de acabamento, padronizando os orçamentos dos respectivos projetos-padrão.


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4.6 Custos Unitários Básicos Conforme preconizado no item 8.3, tais custos de construção devem ser calculados regionalmente pelos sindicatos da indústria da construção civil (SINDUSCON), através de lotes básicos de materiais, mão de obra, despesas administrativas e equipamentos, cujas quantidades por metro quadrado de construção estão representadas nas Tabelas 4 a 9 da norma.

4.7 Regionalização dos projetos-padrão Conforme seção 13, visando o atendimento do artigo 54 da Lei Federal 4591/64, os sindicatos da indústria da construção civil (SINDUSCON) ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 do mês subsequente, os custos unitários de construção para os projetospadrão previstos nesta norma, podendo ser acrescidos de outros projetos ou memoriais adequados à realidade das respectivas bases territoriais.

4.8 Anexos da norma Anexo A (normativo) – Quadros de áreas e quadros descritivos Anexo B (normativo) – Discriminação Orçamentária Anexo C (informativo) – Critérios de Orçamentação

AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE IMÓVEIS 1. PRELIMINARES A Avaliação Mercadológica de imóveis está afeta diretamente com os profissionais que atuam no mercado imobiliário, pois estes detêm as informações tanto de ofertas e transações, quanto do comportamento do mercado naquele determinado momento, o qual, via de regra, é determinado pela lei da oferta e procura, como qualquer outra mercadoria, ou seja, quanto maior a necessidade de possuir um bem, maior a procura e, portanto, maior o valor; quanto menor a disponibilidade de determinado bem, mais difícil de encontrá-lo e, consequentemente, maior o seu valor. Conceito de Valor de Mercado No texto sobre conceituação de valor, escrito por José Fiker, publicado em sua obra “Avaliação de Imóveis Urbanos”, o autor observa que em economia política, valor é a relação entre a intensidade

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das necessidades econômicas do homem e a quantidade de bens disponíveis para satisfazêlas. Assim sendo, leis econômicas são relativas, diferentes das matemáticas, que são absolutas; para que se verifiquem, é necessário um mercado livre, sem situações de constrangimento de qualquer espécie e disponível a todos. Dentro desses mesmos princípios, o autor apresenta como definição de valor de mercado, o valor que determinado bem obteria numa transação normal de compra e venda, dentro de prazo razoável, não estando o comprador e o vendedor compelidos a transacionar, sendo ambos conhecedores do bem em seus elementos constitutivos. Avaliação Mercadológica de Imóveis Este curso tem por objetivo a identificação do valor de mercado que, por condição básica, sofre influência de intervenientes econômicos e da lei da oferta e procura. Ressalva-se que a análise técnica do valor de imóveis, através do emprego de metodologias


científicas e estatísticas compete à engenharia de avaliações, e portanto, ambiente distinto do corretor de imóveis, profissional atuante e conhecedor do mercado imobiliário onde atua diariamente. Como não existem, por enquanto, normas específicas para a Avaliação Mercadológica, por vezes nos reportaremos ao ambiente das normas técnicas da ABNT, naquilo que, no nosso entendimento, são de domínio público e não mantêm exclusividade profissional de qualquer categoria. Diagnóstico de Mercado Sem prejuízo das informações relevantes, o avaliador deve classificar o imóvel quanto à: a) liquidez: BAIXA LIQUIDEZ, LIQUIDEZ NORMAL ou ALTA LIQUIDEZ; b) desempenho de mercado: RECESSIVO, NORMAL ou AQUECIDO; c) número de ofertas: BAIXO, MÉDIO ou ALTO; d) absorção pelo mercado: SEM PERSPECTIVA, DIFÍCIL, DEMORADA ou RÁPIDA; e) público-alvo para absorção do bem; f) facilitadores para negociação do bem. Indicar a metodologia empregada conforme disposto nos item 8.2 da NBR 14.653-2, justificando sucintamente sua utilização e atentando para as denominações abaixo. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

MCDDM Método comparativo direto de dados de mercado MINVO Método involutivo MEVOL Método evolutivo MCREN Método da renda MCDCT Método comparativo direto de custo MQTCT Método da quantificação de custo SMDNO Sem metodologia definida em norma

Aplicação no Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica A seguir, serão analisados de forma individual, os elementos que devem ser observados na avaliação de imóveis urbanos e rurais, com vista à elaboração do documento citado acima, conforme Resolução COFECI n° 957/2006.

2.

ANÁLISE DOCUMENTAL

Na Avaliação Mercadológica de imóveis, antes mesmo de iniciar qualquer Parecer Técnico, o profissional do mercado imobiliário deverá averiguar toda a documentação disponível do imóvel, uma vez que ela é a fonte primordial de informações, e fundamentará o valor de mercado que o corretor de imóveis emitirá em seu trabalho avaliatório. Independentemente da tipologia do imóvel, seja ele urbano ou rural, a seguinte documentação merecerá averiguação do avaliador imobiliário, mediante sua requisição ao contratante ou interessado: 1. Título aquisitivo para constatação da situação dominial (p.ex.: escritura de venda e compra, matrícula no cartório de registro de imóveis, etc.); o ideal é a certidão atualizada do imóvel, o que nem sempre é possível; 2. No caso de imóvel urbano, o número do contribuinte municipal para efeito de cadastro na Prefeitura que pode ser obtido no carnê do imposto predial e territorial urbano (IPTU), no caso do município de São Paulo; 3. No caso de imóvel rural, o documento pertinente ao imposto sobre a propriedade territorial rural (ITR), além do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR – INCRA) e do número de inscrição na Secretaria da Receita Federal (NIRF); 4. Plantas aprovadas perante a municipalidade, caso existentes.


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Na impossibilidade da obtenção de toda a documentação ou esclarecimento de eventuais discrepâncias e ausência de elementos, estas serão objeto de ressalvas, a serem descritas no Parecer Técnico, bem como a indicação das considerações assumidas pelo avaliador imobiliário em função dessas condições.

Para IMÓVEIS URBANOS a vistoria deverá contemplar:

Uma vez em elaboração o Parecer Técnico, deverá ser consultada a legislação disponível no âmbito municipal, estadual e federal que implique na valorização ou desvalorização do imóvel que está sendo avaliado.

3. Caracterização das construções e melhoramentos: aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos, comparados com a documentação disponível; aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais; adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região; condições de ocupação.

OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES

Por outro lado, para os IMÓVEIS RURAIS a vistoria deverá abranger:

Informações relevantes, tais como: alerta sobre dívidas, ônus, gravames, invasões, posseiros, benfeitorias não averbadas, riscos de inundação, restrições de órgãos de proteção ambiental ou de, projeto de desapropriação, patrimônio histórico, pioneirismo do empreendimento, obsoletismo, indicar documentos da matrícula e espelho de IPTU que também subsidiaram o trabalho.

1. Caracterização da região: aspectos gerais, físicos, localização, uso e ocupação do solo, infraestrutura urbana, atividades existentes e equipamentos comunitários; 2. Caracterização do terreno: localização, utilização atual e vocação, aspectos físicos, infraestrutura urbana e restrições físicas e legais ao aproveitamento;

3. VISTORIA A vistoria do imóvel é imprescindível na Avaliação Mercadológica, pois, além de conhecer e caracterizar o imóvel propriamente dito, bem como o seu entorno e o mercado regional onde está inserido, consigna uma data de referência, e as informações obtidas no momento que nortearão toda a dissertação do Parecer Técnico.

1. Caracterização da região: aspectos físicos (relevo, solos predominantes, ocupação existente, clima, recursos hídricos); aspectos ligados à infraestrutura pública (p.ex.: sistema viário e sua praticabilidade sazonal), sistemas de transporte coletivo, escolas, facilidade de comercialização de produtos, sistemas de armazenagem, comércio de insumos e máquinas agrícolas, estrutura fundiária, vocação econômica e desenvolvimento local, disponibilidade de mão de obra, dentre outros; 2. Caracterização geral do imóvel: denominação, dimensões (área registrada e área levantada topograficamente, quanto existente), limites e confrontações, situação, destinação, recursos naturais, sistema viário interno, telefonia, rede de energia elétrica interna, utilização econômica atual e condicionantes legais; 3. Características das terras: aspectos físicos, identificação pedológica (solos); capacidade de uso e condicionantes legais;

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É nesta oportunidade que o Avaliador Imobiliário deverá obter a maior gama de informações possíveis, pois também se trata de uma economia operacional, colhendo todos os subsídios que possam afetar a determinação do valor de mercado do imóvel; no caso da necessidade da realização de vistorias adicionais do imóvel, deverão ser mencionadas as respectivas datas no Parecer Técnico.

4. Características das construções e instalações: dimensões, aspectos construtivos, estado de conservação, aspectos funcionais e condicionantes legais;

Em situações especiais, quando a vistoria interna do imóvel não for possível, deverá ser acordado preliminarmente com o contratante, e tal fato deverá ser mencionado no Parecer Técnico.

5. Caracterização das produções vegetais, obras e trabalhos de melhoria das terras, máquinas e equipamentos, atividades pecuárias e outras.

Idêntico procedimento poderá ser adotado quando da avaliação mercadológica de unidades autônomas padronizadas (p.ex.: apartamentos, salas e conjuntos comerciais dentre outros), sugerindose a vistoria de um percentual mínimo de 10% (dez por cento) do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades do mesmo tipo. No caso de condomínios residenciais e comerciais, por exemplo, deverão ser descritas as áreas e equipamentos comuns.

Diferentemente da maioria dos imóveis urbanos, a vistoria de imóvel rural é muito mais complexa, sugerindo-se que o avaliador imobiliário disponha de outros profissionais habilitados e qualificados tecnicamente, para auxiliá-lo da melhor forma, sendo que as informações obtidas devem ser complementadas dos documentos técnicos disponíveis, tais como: mapas, cartas, imagens de satélite, desenhos, fotografias, dentre outros.



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4. 4.1

AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE IMÓVEIS URBANOS Introdução

A Avaliação Mercadológica de imóveis urbanos tratará somente dos terrenos sem ou com construções neles erigidas, situados no perímetro urbano de cada município, definido pelo respectivo Plano Diretor. O valor do terreno é função do seu aproveitamento econômico, sendo este geralmente correlacionado com o potencial construtivo, ou seja, o que nele se pode edificar; por outro lado, a construção é valorizada pelas vantagens que oferece, muitas vezes de forma independente de seu padrão; a construção precisa da existência de um terreno, e dentro de uma visão urbanística, o terreno deveria estar sempre ocupado por uma edificação. 4.2

Classificação

No mercado imobiliário, podemos adotar a seguinte classificação para os imóveis urbanos: 1. De acordo como seu USO: residencial, comercial, industrial, institucional (p.ex.: escolas, universidades) ou misto (p.ex.: edifício residencial com lojas no pavimento térreo); 2. Conforme o TIPO: terreno (lote ou gleba), apartamento, casa, escritório (sala ou andar corrido), loja, galpão, vaga de garagem, misto, hotéis e motéis, hospitais, escolas, cinemas e teatros, clubes recreativos e prédios industriais; 3. Quanto ao AGRUPAMENTO dos imóveis: loteamento, condomínio de casas, prédio de apartamentos, conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos), conjunto de salas comerciais, prédio comercial, conjunto de prédios comerciais, conjunto de unidades comerciais e complexo industrial.

1. Quadra do imóvel: indicar quais as ruas, avenidas ou outros logradouros públicos que completam a quadra do imóvel e citar a ocupação predominante dos imóveis da região (residencial, comercial, misto, institucional, industrial, etc.); 2. Identificar a infraestrutura urbana: tipo de pavimentação (asfalto, paralelepípedos, terra batida, etc.), guias, sarjetas, drenagem de águas pluviais, redes de água potável, gás encanado, sistema de esgoto sanitário, iluminação pública, telefone, energia elétrica, entrega de correio, coleta e reciclagem de lixo, sistema de TV a cabo e transmissão de dados de alta velocidade, observando inclusive a existência de feiras livres nas proximidades e seu impacto na avaliação do imóvel; 3. Como chegar ao imóvel: citar as principais vias de tráfego para acesso ao local, as quais não necessariamente integram a quadra do imóvel; 4. Sistema de transporte coletivo disponível: linhas regulares de ônibus, metrô, trem, transporte marítimo ou fluvial, integração de sistemas; 5. Identificar nas circunvizinhanças: escolas, hospitais, postos de saúde, delegacia ou posto policial, parques públicos, etc.; 6. Pontos de referência: distância ao centro da cidade, da orla marítima, aeroporto, porto, praça, avenida, terminal de ônibus, estações de metrô ou ferroviárias, shopping centers, museus, teatros, etc.; 7. Zoneamento urbano: indicar a zona onde se localiza o imóvel, conforme legislação municipal (Plano Diretor), com a indicação das características de aproveitamento, dimensionamento e ocupação dos lotes; influência do Código de obras ou outra legislação estadual ou federal, notadamente quanto ao meio ambiente, que possa interferir no valor de mercado do imóvel; 8. Mapa de localização: ilustração obtida em guia ou mapa da cidade; indicar, quando possível, a posição da face norte. 4.4

No mercado imobiliário nos deparamos muitas vezes com imóveis que foram construídos para determinado uso, por exemplo, residencial, e atualmente sua destinação atual é diferente, quando, através de adaptações construtivas, transforma-se uma residência em uma escola. 4.3 Características da Região urbana onde se localiza o imóvel Na prática, a caracterização da região, que é uma vistoria do entorno onde se encontra o imóvel, é realizada por uma boa “volta no quarteirão”, ou seja, analisar nas proximidades do imóvel:

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Terrenos urbanos

Serão abordadas a seguir as características que podem influenciar na formação do valor de terrenos urbanos, ressalvando que sua aplicação estará condicionada às regras do mercado imobiliário regional. 4.4.1 Localização e situação Identificar o lote ou gleba quanto aos logradouros públicos e segundo sua situação no contexto urbano, observando: 3. Meio de quadra: aquele situado no interior da quadra, entre os terrenos de esquina; 4. Terreno de fundo: aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pública por um corredor de acesso; 5. Terreno encravado: aquele que não se comunica com a via pública; destacam-se aqueles resultantes de áreas que foram objeto de partilha ou ocupação irregular (Passagem de servidão); 6. Terreno interno: aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessório da malha viária do município ou de propriedade de particulares, e que não consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do Município; 7. Terrenos de marinha: situados em uma profundidade de 33 metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha da preamar-média de 1831, que são situados no continente, na costa marítima, nas ilhas e margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés, ou contornam as ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.

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4.4.2 Dimensões Descrever todas as divisas e confrontantes, adotando-se a posição de um observador que está de frente para o terreno, o que deverá estar mencionado de forma clara, assim como a área do terreno, explicitando o documento que a fundamentou; observar o aproveitamento, dimensionamento e ocupação dos lotes urbanos perante a legislação municipal, levando em consideração o coeficiente de aproveitamento, a taxa de ocupação máxima, a área do lote mínimo, a frente mínima, dentre outros parâmetros. Não esquecer de confrontar as dimensões observadas no imóvel na data da vistoria com a documentação fornecida ou consultada; priorizar documentos que possuem fé pública (Presunção legal de autenticidade, verdade ou legitimidade de ato emanado de autoridade ou de funcionário devidamente autorizado, no exercício de suas funções). 4.4.3 Formato Considerar a figura geométrica regular que se assemelha à forma do terreno, no caso de figuras mais conhecidas como o retângulo e o trapézio, por exemplo; caso contrário, sugere-se o termo irregular, indicando o número de lados do polígono. Relembrar as fórmulas de cálculos dos terrenos irregulares. Averiguar a influência do formato do terreno perante o seu aproveitamento legal, de forma a atender os recuos mínimos exigidos. 4.4.4 Topografia Como princípio básico, a influência das condições topográficas do terreno poderá ser determinada pela dedução ou acréscimo correspondente ao gasto necessário para se colocar o terreno em situação de aproveitamento máximo legal permitido; tais considerações podem também ser aplicadas para a posição do terreno em relação ao logradouro publico, ou seja, acima ou abaixo da rua, por exemplo. Quando não forem obtidas informações no mercado imobiliário que norteiem a valorização ou desvalorização de um terreno em função de sua topografia, o que é sem dúvida, o melhor critério, sugere-se a adoção criteriosa das seguintes variações com base em um terreno plano: SITUAÇÃO

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CRITÉRIO

TOPOGRAFIA PLANA

SITUAÇÃO PADRÃO

TOPOGRAFIA EM ACLIVE

DESVALORIZAÇÃO DE 5% ATÉ 10%

TOPOGRAFIA EM DECLIVE (queda para os fundos)


ACIMA DO NÍVEL DA RUA ATÉ 2,00 m

SITUAÇÃO PADRÃO

ACIMA DE 2,00 m e até 4,00 m

DESVALORIZAÇÃO DE 10%

ABAIXO DO NÍVEL DA RUA ATÉ 1,00 m

SITUAÇÃO PADRÃO

ABAIXO DE 1,00 m e até 4,00 m



4.4.5 Superfície e solo No mercado imobiliário, via de regra, dar-se-á preferência a terrenos cuja consistência do solo seja seca, além de imunes a alagamentos periódicos e inundações, ou seja sem a presença de água em sua superfície; dentro da mesma abordagem descrita anteriormente, ou seja, quando não forem obtidas informações no mercado imobiliário que norteiem a valorização ou desvalorização de um terreno em função destas condicionantes, sugere-se a adoção criteriosa das seguintes variações com base em um terreno de consistência seca: SITUAÇÃO

CRITÉRIO

TERRENO SECO

SITUAÇÃO PADRÃO

BREJOSO OU PANTANOSO


ALAGADIÇO


Deve também ser observada a posição do terreno, lotes ou glebas, em relação a cursos d’água, o que implica no atendimento de legislação específica e pode influenciar seu aproveitamento máximo, podendo caracterizar uma desvalorização perante o mercado imobiliário local. 4.4.6 Terrenos de esquina ou várias frentes O profissional do mercado imobiliário deverá analisar a influência destas condicionantes no mercado imobiliário regional, pois teremos situações em que estas características serão preponderantes, por exemplo, um imóvel comercial num terreno de esquina possui valorização inerente ao seu uso, enquanto que, em zonas residenciais unifamiliares, tal valorização, se existir, atinge no máximo 10% (dez por cento). 4.4.7 Passivo Ambiental Conforme texto extraído do Guia para Avaliação do potencial de contaminação em imóveis, disponibilizado pela CETESB - Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental, tem-se a seguinte consideração: (...) O processo de industrialização paulista iniciou-se no final do século XIX, tendo se intensificado a partir da década de 1950. A expansão industrial concentrou-se na capital, na região do ABC e em Cubatão, acompanhando os eixos ferroviários. Desde 1980, houve progressiva diminuição do número de estabelecimentos industriais instalados em algumas regiões do Estado, particularmente na Região Metropolitana de São Paulo (RMSP). Este processo tem acarretado o surgimento de um grande número de imóveis desocupados. Durante a década de 1980, alguns desses imóveis foram convertidos para usos não industriais, tendência que desde então tem se acelerado. Este processo de transformação urbana tende a se acentuar devido à promulgação da Lei Estadual Nº 9.999/98, que possibilita a ocupação, nas zonas de uso predominantemente industriais (ZUPI), por outros usos até então vetados (residencial e comercial), conforme a Lei Estadual 1.817/78, sendo que para tal deverá ser comprovada, dentre outras questões, a ausência de contaminação. É importante observar que, em imóveis desta natureza, é grande a possibilidade da presença de contaminação no solo, ou mesmo em suas instalações prediais remanescentes, o que caracteriza um dos principais aspectos do denominado passivo ambiental. (...) Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.

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Em avaliação imobiliária também se emprega o termo benfeitorias, que no ambiente urbano, define-se como sendo obra ou serviço realizado em um terreno e que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano.

residências de veraneio. Destacam-se, dentre os tipos mais comuns de construções que serão objeto do parecer técnico de avaliação mercadológica, as residências térreas e sobrados, apartamentos, salas e conjuntos comercias, galpão industrial e de armazenagem, 4.5.1 Tipos de construção lojas e edifícios institucionais. O avaliador imobiliário deverá identificar no lote A posição da construção no terreno também urbano a finalidade da construção, observando deverá ser abordada, pois está diretamente que existem edificações com tipologias locais, ligada à insolação e aeração dos cômodos; assim ou seja, fruto de uma ocupação pontual de sendo, considera-se a edificação como: isolada imigrantes e até mesmo por uso específico, – apresenta recuo frontal e com os demais por exemplo, as casas sobrepostas observadas confrontantes; semi-isolada – construída junto comumente no litoral paulista e destinadas a a uma das divisas, podendo apresentar recuos frontal e de fundos; geminada – erigida junto às duas divisas laterais, embora possa apresentar recuos frontal e de fundos.

Compete ao avaliador imobiliário, após consulta ao órgão competente, análise desta condicionante e seu impacto na desvalorização do terreno, caso aplicável. 4.4.8 Insolação Indicação da posição do sol nascente e poente, quando da disponibilidade de alguma documentação que fundamente a questão. 4.4.9 Consulta a Legislação Reitera-se a consulta de legislação disponível, seja no âmbito federal, estadual ou municipal, que contenha qualquer menção sobre a implantação de novos projetos ou intervenções que impliquem na alteração das características físicas e de uso e ocupação do solo, implicando na valorização ou desvalorização do lote ou gleba perante o mercado imobiliário.

4.5

Construções e melhoramentos

No nosso entendimento, para a Avaliação Mercadológica de imóveis, deverão ser observadas as características a seguir apresentadas, ressalvando que, na dúvida de qualquer informação técnica, no ambiente da construção civil, é imprescindível a consulta a profissionais qualificados e habilitados, notadamente engenheiros civis e arquitetos. Da mesma forma, o profissional do mercado imobiliário deverá ficar atento às inovações tecnológicas do setor, pois elas alteram significativamente os padrões da construção, os quais serão observados neste curso, mediante a consulta a publicações especializadas e de conhecimento público. 58


4.5.2 Áreas da construção A documentação apresentada fornecerá ao avaliador imobiliário, em primeira análise, as áreas da construção que serão objeto da vistoria do imóvel; compete ao profissional analisar e confrontar a área existente no imóvel e aquela que consta do documento ou planta aprovada perante os órgãos competentes; mencionar sempre áreas construídas que não estejam averbadas. No caso de unidades padronizadas, tais como: apartamentos, salas e conjuntos comerciais, lojas em centros de compras, condomínio de casas ou galpões, dentre outras, deverão ser observadas as áreas privativas, de uso exclusivo dos respectivos titulares de direito, as áreas comuns, podendo ser cobertas ou descobertas e situadas fora dos limites de uso privativo, que podem ser utilizadas em comum por todos ou por parte dos titulares de direito das unidades autônomas; além da área total, que, via de regra, é a soma de ambas, privativa e comum. 4.5.3 Descrição dos cômodos Na descrição dos cômodos deverá ser adotado critério de simples identificação, ou seja: dormitórios, salas, cozinha, banheiro, etc.; caso haja algum ambiente específico, cuja denominação seja advinda do mercado imobiliário local em determinado momento - por exemplo, “espaço gourmet” atualmente descrever breve destinação do cômodo em questão, que neste caso, comumente se localiza em área comum de condomínios residenciais multifamiliares, composto por cozinha integrada com salão, além de sanitários. Na dúvida, não arrisque, empregue termos de fácil compreensão no parecer técnico.


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4.5.4 Padrão de construção Os padrões construtivos são definidos na norma técnica NBR 12721/2006, que estabelece critérios para avaliação de custos unitários, cálculo do rateio da construção e outras disposições que estejam relacionadas com as disposições e exigências estabelecidas na Lei Federal 4591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Nesta norma técnica, são definidos os padrões construtivos Alto, Médio e Baixo, através de lotes básicos de materiais, mão de obra, despesas administrativas e equipamentos, e respectivas quantidades por metro quadrado de construção. Conforme já abordado anteriormente neste curso, os custos unitários de construção (CUB) devem ser calculados e divulgados regionalmente pelos sindicatos da indústria da construção civil (SINDUSCON), sendo esta informação de fácil acesso ao avaliador imobiliário, através de publicações em revistas especializadas, além de jornais de grande circulação; no caso do estado de São Paulo, pode-se consultar o site http:// www.sindusconsp.com.br.

profissional do mercado imobiliário deverá fazer uso de tabelas divulgadas nas mesmas fontes de informação citadas no parágrafo anterior, levando em consideração a idade do imóvel, idade aparente e seu estado de conservação. No parecer técnico de avaliação imobiliária, sugerese a adoção de simplificação, quando descrever o estado de conservação, limitando-se a bom, regular ou péssimo ou se necessita de modernização. Quanto à idade da construção, o profissional do mercado imobiliário deverá se reportar à documentação disponível, de fácil constatação do tempo decorrido desde a conclusão de fato da edificação até a data da vistoria no imóvel. Não menos importante, muito pelo contrário, o estado de conservação de um imóvel está intrinsecamente relacionado à sua manutenção predial; deve o profissional constatar, por ocasião da vistoria, seja em ambiente residencial, comercial ou industrial, se estão sendo observados os requisitos mínimos de manutenção preventiva, pois todo reparo implica custos, e isto pode vir a influenciar o valor da construção e, consequentemente, da avaliação mercadológica do imóvel.

4.5.5 Estado de conservação e idade da construção Outro fator relevante para o Avaliador Imobiliário é a depreciação da construção, pois os custos unitários publicados mensalmente pelo SINDUSCON regional referem-se a edificações novas; para tanto, o

4.5.6 Estilo arquitetônico – orientar sobre os estilos. Quando necessária a identificação, procure informações no memorial descritivo da construção; esta matéria é controversa no próprio ambiente técnico.

4.5.7 Acabamentos da construção Os materiais de construção, notadamente os destinados a acabamentos internos e externos da edificação, estão em constante atualização tecnológica, seja, por exemplo, para facilitar a manutenção predial de fachadas, sujeitas aos efeitos da poluição dos grandes centros urbanos, seja para criar ambientes mais agradáveis para o ser humano, e menos nocivos à natureza, assunto, aliás, para o qual todos nós acordamos tarde; desta maneira, o profissional do mercado imobiliário deverá estar atento às mudanças e, sempre que possível, fazer uso de profissionais qualificados que possam auxiliá-lo, quando da ocorrência de qualquer dúvida em ambiente técnico da construção civil. A descrição dos acabamentos de piso, teto e parede deve ser simples, e recorrer, caso necessário, a revistas especializadas para especificar melhor a tipologia do material empregado na construção. 60


4.5.8 Irregularidades construtivas Embora trate-se de ambiente técnico, que exige uma qualificação e habilitação específica, quaisquer irregularidades constatadas pelo avaliador imobiliário na construção, quando da relação da vistoria, merecerão destaque; priorizar as irregularidades afetas ao estado de conservação, tais como: manchas de umidade, falta de pintura, janelas e portas emperradas, fissuras na parede, quadro de luz sem disjuntores, válvula de descarga deficiente, etc. Quando se deparar com situações mais complexas e que, no entendimento do avaliador imobiliário, possam vir a causar danos à saúde e à segurança dos usuários, peça auxílio aos profissionais de engenharia para emitir opinião técnica a respeito; lembre-se sempre que a responsabilidade pela informação é do corretor avaliador, não arrisque em matéria alheia. 4.5.9 Melhoramentos Além da construção propriamente dita, o avaliador imobiliário deverá identificar no imóvel, quaisquer melhorias implantadas no terreno, como por exemplo: muros de divisa ou arrimo, grades de fechamento perimetral, pavimentação externa, cercas, coberturas, churrasqueira, piscina, caixa d’água elevada, dentre outras. Para a avaliação destes custos, sugere-se consulta a revistas especializadas, assim como os próprios fabricantes e fornecedores.

4.5.11 Adequação da construção Algumas vezes, o corretor avaliador pode se deparar com edificações que possuem características construtivas inadequadas ao padrão da região, por exemplo, um sobrado residencial erigido em lote urbano popular, com acabamentos de primeira qualidade; caberá ao profissional do mercado imobiliário, o enquadramento desta construção, de forma que se obtenha o valor de mercado do imóvel. Por outro lado, é importante mencionar no parecer, a destinação atual da construção, e a vistoria realizada pelo corretor avaliador deverá contemplar as adequações que foram feitas na construção para a sua atual destinação; por exemplo, uma residência que foi adaptada para um restaurante. 4.5.12 Recomendações As informações que pertencem ao ambiente técnico de engenharia civil ou arquitetura devem ser empregadas de forma criteriosa pelo corretor avaliador, de forma a preservar sua responsabilidade pelo parecer técnico; na dúvida, reitera-se a consulta de profissional habilitado e qualificado na área, pois isto valorizará seu trabalho.

4.5.10 Equipamentos instalados Dentro do mesmo princípio, deverão ser identificados na vistoria do imóvel, e posteriormente averiguados seus respectivos custos, todos os equipamentos e sistemas que não estão contemplados especificamente nos serviços de construção civil, destacandose: grupo gerador, central de ar condicionado, sistema de segurança patrimonial, sistema de reutilização da água, aquecimento solar, cabine primária, etc. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.

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Para entendimento desta classificação, torna-se necessária a definição de MÓDULO FISCAL, a qual segundo disponível em http://www.incra.gov.br/ tem-se: (...) O que é módulo fiscal? Unidade de medida expressa em hectares, fixada para cada município, considerando os seguintes fatores: :: Tipo de exploração predominante no município; :: Renda obtida com a exploração predominante; :: Outras explorações existentes no município que, embora não predominantes, sejam significativas em função da renda ou da área utilizada; :: Conceito de propriedade familiar. Qual é a aplicação do módulo fiscal? O módulo fiscal serve de parâmetro para classificação do imóvel rural quanto ao tamanho, na forma da Lei nº 8.629, de 25 de fevereiro de 1993. :: Pequena Propriedade - o imóvel rural de área compreendida entre 1 (um) e 4 (quatro) módulos fiscais; :: Média Propriedade - o imóvel rural de área de área superior a 4 (quatro) e até 15 (quinze) módulos fiscais. :: Serve também de parâmetro para definir os beneficiários do Pronaf (pequenos agricultores de economia familiar, proprietários, meeiros, posseiros, parceiros ou arrendatários de até quatro módulos fiscais). (...)

5.2

Classificação dos imóveis rurais

No mercado imobiliário, podemos adotar a seguinte classificação para os imóveis rurais: 17. De acordo como sua DIMENSÃO: segundo o INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) em propriedades pequenas, médias, e por consequência, grandes, expressas em módulos fiscais; 18. Conforme a EXPLORAÇÃO: agricultura, pecuária, agroindustrial, silvicultura (cultura de árvores florestais), de lazer e turismo, misto e não explorado. 5.2.1 Classificação quanto à dimensão Inicialmente, reitera-se que a unidade de medida oficial para áreas rurais é o hectare (ha), equivalente a 10.000 m² (metros quadrados), muito embora seja empregada comumente no mercado imobiliário rural, a unidade alqueire, conforme definido abaixo: [Do ár. al-kayl, ‹medida (de cereais)›.] S. m. 2. Bras. Unidade de medida de superfície agrária equivalente em MG, RJ e GO a 10.000 braças quadradas (4,84 hectares), e em SP a 5.000 braças quadradas (2,42 hectares): «Servir de espoleta a um sujeito mau como Seu Juca, de coração duro como pedra .... dono de muitos alqueires de terra, esquecido de que, para o descanso daqueles ossos velhos, eram suficientes sete palmos dela, nada mais, nada menos!» (Nélson de Faria, Tiziu e Outras Estórias, p. 133.) Fonte: Novo Dicionário Aurélio - Século XXI – Editora Nova Fronteira

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MÓDULO FISCAL (ha)

MUNICÍPIO

PEQUENA MÉDIA PROPRIEDADE PROPRIEDADE

Santo André S. Caetano Sul São Paulo Taboão da Serra

5

Até 20 ha 200.000 m²

Santana de Parnaíba

7

Até 28 ha 280.000 m²

20 ha até 75 ha ou de 200.000 m² até 750.000 m²

GRANDE PROPRIEDADE Acima de 75 ha ou 750.000 m²

28 ha até 105 ha Acima de 105 ha ou de 280.000 m² até ou 1.050.000 m² 1.050.000 m²

Do que foi abordado sucintamente, o corretor avaliador deverá ficar atento, quando de sua atuação, pois assim como o Plano Diretor possui âmbito municipal, a classificação das propriedades rurais quanto a suas dimensões, possuirá idêntico critério. 5.2.2 Classificação quanto à exploração do imóvel rural: Deverá ser observado também na data da vistoria, o estágio atual da terra, conforme a seguir definido: Terra bruta: não trabalhada, com ou sem vegetação natural; Terra cultivada: com cultivo agrícola. Terra nua: sem produção vegetal ou vegetação natural.


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5.3

Capacidade de uso das terras

Devido à grande diversidade das características das terras que compõem um imóvel rural, foi adotado um procedimento científico, de sentido econômico, ou seja, da capacidade de gerar renda, eliminandose distorções de interpretação pessoal do avaliador. Tal critério, proposto pelo pesquisador norte-americano Norton em 1940, e adotado desde longa data no Brasil, encontra-se no Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade do Uso da Terra – III aproximação, editado em julho de 1971 (Ministério da Agricultura/Sociedade Brasileira para Ciência do Solo, ETA – Escritório Técnico de Agricultura Brasil/Estados Unidos). Assim sendo, tem-se a seguinte ilustração das oito classes de capacidade de uso das terras:

A

B

CLASSE I - Sem práticas especiais CLASSE II - Com práticas simples CLASSE III - Com práticas intensivas CLASSE IV - Com uso limitado e práticas intensivas

CLASSE V - Sem restrições ou práticas especiais CLASSE VI - Com restrições moderadas CLASSE VII - Com severas restrições de uso

C

CLASSE VIII - Terra extremamente acidentada, arenosa, úmida ou árida

5.4

Localização de propriedades rurais

Segundo abordagem de KOZMA, a análise da localização de um imóvel rural difere fundamentalmente da análise feita para um imóvel urbano, pois, enquanto que nos imóveis urbanos a variação da distância ao polo considerado tem grande importância, no ambiente rural, variações de distância que seriam consideradas absurdas, segundo critérios urbanísticos, não possuem qualquer significado. Nos imóveis rurais, o julgamento da localização está relacionado, principalmente, à qualidade dos acessos e à proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados. 5.5

Nota Agronômica - INCRA

O INCRA define como Nota Agronômica um fator que associa Capacidade de Uso das Terras com a sua localização e acesso (Quadro II), pela existência de posse e sua ancianidade (Quadro III) e outras notas ou fatores fundamentados estatisticamente, considerados relevantes na determinação do valor, como por exemplo, antecipação para pagamento à vista, elasticidade, dimensão, benfeitorias, recursos hídricos, entre outros. O corretor avaliador deverá, como insistentemente mencionado neste curso, de forma criteriosa, empregar os coeficientes apresentados a seguir, de tal forma que possa usá-los quando de sua análise dos dados do mercado imobiliário rural.

Conforme abordagem de KOZMA, o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade do Uso da Terra representa a utilização da terra em função de sua rentabilidade econômica, como se observa no gráfico I abaixo: Do mesmo modo, KOZMA observa que a terra cuja capacidade de uso apresenta possibilidade de aproveitamento mais intensivo, e que propicia ao proprietário maior liberdade na escolha do uso, tem, evidentemente, maior valor. Este valor decresce na medida em que aquelas condições diminuem, ao mesmo tempo em que aumentam as limitações e risco de uso, conforme pode ser observado no gráfico II, extraído do Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade do Uso da Terra.

Fonte: Adaptado de FRANÇA, 1983 - Citado por ROSSI, 2005

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65

Preliminarmente à apresentação do Quadro III, conforme abordagem do INCRA, ancianidade é o título e a combinação entre a porcentagem de área ocupada por posseiros, associada ao tempo de ocupação.

Conforme instrução do INCRA, e que no nosso entendimento deverá ser observada pelo corretor avaliador, as benfeitorias localizadas em áreas de preservação permanente e reserva legal serão identificadas, descritas no Parecer Técnico, porém não avaliadas; as benfeitorias não reprodutivas localizadas em áreas de preservação permanente e reserva legal que se encontrem em desconformidade com a legislação ambiental não serão avaliadas.

5.7

5.6

Construções, instalações e melhoramentos

Dentro do mesmo critério adotado para as terras, comparativamente aos lotes urbanos, as obras de natureza civil, existentes no meio rural, devem ser tratadas de maneira diferenciada, observandose que devem ser todas identificadas por ocasião da vistoria. Segundo abordagem do INCRA, sob esta designação genérica, incluem-se aquelas benfeitorias que estão vinculadas ao solo e não podem ser negociadas separadamente da terra, compreendendo as construções e instalações como casas, galpões para máquinas e veículos, depósitos, secadores, pocilgas, aviários, armazéns, estábulos, silos, abrigos, cercas, currais, estradas internas, pista de pouso, açudes, barragens, poços, cisternas, sistemas de abastecimento de água, energia elétrica, sistemas de drenagem, máquinas, motores, equipamentos, etc. Sugere-se que o corretor avaliador recorra ao mercado local para obtenção dos preços praticados, quer seja na execução de serviços especializados, concessionárias de máquinas, equipamentos e implementos agrícolas, dentre outros, para averiguar os valores atuais; a prática da consulta a profissionais habilitados e qualificados somente enaltecerá o trabalho avaliatório. A depreciação das benfeitorias em ambiente rural, conforme ressalvas já feitas neste trabalho, também está contemplada no trabalho realizado pelo INCRA, e apresenta a seguinte classificação, em relação à sua funcionalidade e estado de conservação:

Produções vegetais

Devido à complexidade do assunto, vez que trata-se de ambiente específico, sugere-se que o corretor avaliador recorra a profissionais qualificados e habilitados, preferencialmente da mesma região do imóvel rural que está se avaliando, para auxiliá-lo na obtenção de uma opinião de valor, quer seja para culturas ou pastagens. 5.8

Reserva Legal e de Preservação Permanente

O corretor avaliador também deve estar atento ao meio ambiente, assunto para o qual o ser humano acordou tarde, mas ainda há tempo; somente para informação, a Constituição Federal, em seu art. 225, impõe ao Poder Público e à coletividade o dever de defender e preservar o meio ambiente, sendo que no parágrafo 3º enfatiza que as condutas e as atividades lesivas a este sujeitarão os infratores, pessoas físicas ou jurídicas, a sanções penais e administrativas, definidas na Lei nº 9.605/1998, independentemente da obrigação de reparar os danos causados. 5.9

Licença Ambiental

Compete também ao Avaliador Imobiliário, a verificação da existência de tal documento para as atividades ou empreendimentos desenvolvidos no imóvel, sujeitas ao licenciamento ambiental, em conformidade com o Anexo 01 da Resolução do CONAMA n° 237/1997.

• Adequada: edificação está perfeitamente adequada à sua utilização; está 100% aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imóvel e a região num período de um ano agrícola; • Inadequada: edificação está parcialmente adequada à sua utilização; aproximadamente 75% de sua capacidade é aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imóvel e a região num período de um ano agrícola; • Superada: edificação está superada, considerando as recomendações técnicas atuais, mas aproximadamente 50% de sua capacidade ainda é aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imóvel e a região num período de um ano agrícola; • Residual: edificação não tem utilidade nenhuma, servindo apenas como fonte de material usado; 20% aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imóvel e a região num período de um ano agrícola. 66



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1. ELABORAÇÃO DO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA - PTAM 1.1 Preliminares Antes de adentrarmos especificamente na elaboração do Parecer Técnico, que será o produto da experiência do corretor de imóveis, e demais profissionais atuantes no mercado imobiliário, com os fundamentos desenvolvidos durante este curso, abordaremos alguns tópicos que devem ser integrados às informações já ministradas, e que são imprescindíveis para o atendimento legal deste trabalho de avaliação. 1.2

Metodologia empregada para a Avaliação Mercadológica de Imóveis

Quando vamos adquirir qualquer bem ou serviço, fazemos uma comparação, de forma instintiva, dos valores que estão sendo praticados no respectivo mercado. Assim sendo, se o corretor de imóveis é o profissional conhecedor das transações imobiliárias da região onde atua especificamente, não haveria outro método melhor para a Avaliação Mercadológica que o Comparativo de dados do Mercado, pois estará intrinsecamente associado a sua experiência profissional, e refletirá a realidade do mercado naquele determinado momento. Assim sendo, para obtenção do valor de determinado imóvel, o profissional deverá, através da comparação de dados advindos do mercado imobiliário regional, com características similares ao imóvel que está sendo avaliado, fundamentar sua pesquisa, a qual abrange tanto as ofertas quanto as transações.

Sugere-se que a Pesquisa do Corretor Avaliador contenha, no mínimo, os seguintes dados: 1. Fontes: indicando nomes, telefones ou endereço eletrônico, no caso de informantes; nome do jornal ou revista, página e data de publicação; no caso de transação ou compromisso, indicar o registro de imóveis, número da matrícula, livro e folhas, natureza do documento pesquisado; 2. Data da informação pesquisada, qualquer que seja a fonte; sempre observar a validade dos valores indicados em transações; 3. Caracterizar os imóveis que empregou para comparação, indicando: localização, dimensões, preço e condições de venda ou locação (o ideal é conhecer os imóveis, mesmo que seja somente uma olhada na fachada).

Como as características das ofertas e transações, geralmente não são idênticas ao imóvel objeto do Parecer Técnico, por vezes, quando o corretor avaliador não dispuser de informações do mercado imobiliário que norteiem uma desvalorização ou valorização do imóvel que está se avaliando, com relação às características dos imóveis empregados para comparação, poderão ser empregados índices, coeficientes ou fatores divulgados por diversos meios de comunicação, o que deverá ser feito de forma criteriosa e mencionado no Parecer Técnico.

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Observa-se que, ao contrário dos imóveis urbanos, as propriedades rurais diferem, fundamentalmente, umas das outras, em vários aspectos, tais como: destinação, relevo, solos, métodos de produção, qualidade e quantidade de construções, instalações e melhorias, o que reduz consideravelmente o número de dados comparativos, adicionando maiores dificuldades a serem superadas pelo Corretor Avaliador. 1.3

Valor de construções, instalações e melhoramentos

Quando da realização de Avaliação Mercadológica, cujo valor de mercado do imóvel seja resultante da adição das parcelas pertinentes ao Terreno e às Construções, uma vez definida a parcela do terreno pelo Corretor Avaliador, o valor da construção poderá ser calculado através de seu custo unitário do padrão construtivo considerado, cuja divulgação é de responsabilidade do sindicato da indústria de construção civil local, associado a um fator de depreciação, quando for imóvel usado; nestes casos, é imprescindível a análise do profissional do mercado imobiliário, de modo a não obter um valor do imóvel inadequado à região; quando não dispuser de elementos técnicos suficientes, recorra a profissionais qualificados. No que se refere a instalações e melhoramentos, na maioria das vezes, faça uso de informações obtidas em publicações específicas; do mesmo modo, quando necessário, solicite orçamentos de empresas especializadas, pois isto só valorizará seu trabalho. 1.4

Qualificação e Habilitação do Avaliador Imobiliário

Conforme a Resolução COFECI n° 957/2006 e o Ato Normativo COFECI n° 001/2006, o Parecer Técnico deverá conter a identificação do corretor de imóveis habilitado e qualificado através deste curso; empregue este recurso no dia a dia, pois ele fará a diferença. Sugere-se também, que seja mencionada a legislação que rege as atribuições dos Corretores de Imóveis (artigo 3° da Lei n° 6.530/78 e artigo 2° do Decreto n° 81.871/78). 1.5

Modelo do PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA - PTAM

Apresentamos a seguir, um modelo de Parecer Técnico que, além de contemplar os requisitos mínimos estabelecidos no Anexo III do Ato Normativo COFECI n° 001/2006, apresenta uma sequência lógica de informações; este exemplo não possui qualquer caráter de obrigatoriedade de uso, pois caberá a cada profissional adequá-lo, de modo a facilitar seu trabalho avaliatório.


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6_apostila_avaliacao.pdf

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