UNIVERSIDAD UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL DE LOS LLANOS OCCIDENTALES “EZEQUIEL ZAMORA”
UNELLEZ
JOSÉ CONTRERAS SALAS PROFESOR ASOCIADO ASOCIADO DE LA L A UNELLEZ ASAPROVE N° 101 SUDEBAN N° P-773
GUANARE, MARZO 2007
INDICE INTRODUCCION
3
1. DEPRECIACIÓN
4
DEFINICIONES
4
OBJETIVOS
4
CAUSAS
4
TIPOS
5
METODO LINEA RECTA
6
METODO DE KUENZLE
9
METODO DE ROSS
10
METODO DE ROSS-HEIDECKE
11
2. TERMINOLOGIA BASICA
14
3. TASACION O AVALUO DE INMUEBLES (METODO DEL COSTO)
17
CASAS DE UNA PLANTA, AISLADAS, PAREADAS
17
CASAS DE DOS PLANTAS, AISLADAS, PAREADAS
17
APARTAMENTOS
29
LOCALES COMERCIALES
30
GALPONES, COBERTIZOS
31
EDIFICIOS
31
PAREDES PERIMETRALES
32
PISCINAS
33
EJERCICIOS
33
4. TASACION, AVALUO METODO CIENTIFICO
34
CASAS, APARTAMENTOS, LOCALES COMERCIALES
34
APLICACIÓN DEL PAQUETE ESTADISTICO S PSS 12.0.
36
PROBLEMAS
1
5. AVALUO DE INQUILINATO
42
NUEVA LEY DE DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS INMOBILIARIOS
42
INTERPRETACION INTERPRETACION DEL ART 30
43
EXENCIONES
43
EJERCICIOS
44
6. ESQUEMA INFOME DE AVALUO
45
DEFINICION, PRINCIPIOS, TIPOS DE PRINCIPIOS
45
INFORME DE AVALUO, ESQUEMA DE PRESENTACION
45
REFERENCIAS REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
46
CASO PRACTICO
47
2
INTRODUCCION
El objetivo principal de este material de apoyo, es analizar las normativas que actualmente está exigiendo las instituciones financieras públicas, privadas, tribunales, SENIAT y entes privados, para la presentación de Informes de Avalúo de Bienes Inmuebles Urbanos. Este material está dirigido a todos los profesionales universitarios orientados hacia el campo de la tasación de bienes inmuebles urbanos, a objeto de ampliar y complementar sus conocimientos. Se incluye una primera parte, referente a los aspectos fundamentales que deben ser conocidos para una mejor aplicabilidad de los métodos modernos de tasación de inmuebles urbanos. Se da prioridad a la terminología básica utilizada a nivel nacional e internacional para poder elaborar informes de avalúo. En la segunda parte se analizará los métodos que actualmente se están utilizando universalmente tales como: Línea Recta Mejorada, Ross-Heidecke, Método del Costo y el Método Científico (Inferencia Estadística). Se espera que este material sirva de apoyo a todos aquellos profesionales o no, vinculados con la tasación de inmuebles urbanos.
3
1. DEPRECIACIÓN, OBJETIVOS, CAUSAS DEFINCIONES Es la pérdida de valor de los bienes inmuebles por acción del uso, el tiempo está considerado en contabilidad como un gasto no monetario. La palabra depreciación apareció por primera vez en la literatura sobre contabilidad en el año 1835 en Inglaterra y 1838 en USA. La expresión depreciación anual se empleó en Inglaterra por una comisión que informaba las perspectiva de una compañía de Londres, para la creación de líneas de navegación en la India con buques de vapor. La comisión empleo 5% anual de depreciación de buques y maquinarias y 20% para calderas. El concepto de depreciación como un estado de la condición física del bien inmueble sigue hoy vigente. Calculo depreciación acumulada (DA) DA = BD.
n T
Para explicar la depreciación acumulada, es necesario definir lo que se entiende por depreciación.
Depreciación: es la pérdida de valor de los bienes inmuebles por acción del tiempo, uso y obsolescencia. Este concepto fue creado por la sociedad de contadores públicos; bajo dos objetivos. a. Para saber en que momento los bienes inmuebles han cumplido su vida útil y hay que desincorporarlos de los libros de contabilidad. b. Para reducir el pago de impuestos
Causas de la Depreciación: Directas: deterioro físico, causado por el uso diario del inmueble, y por factores del medio ambiente, lluvias, altas temperaturas, humedad, etc.
Obsolescencia Funcional : se refiere a la pérdida del valor del bien inmueble por deficiencias en la construcción tales como: columnas muy anchas, paredes anchas, decoración deficiente, mala distribución, poseer construcciones no justificados en el lugar, etc. 4
Obsolescencia Económica: es la pérdida de valor de la edificación, por mala ubicación (cercana a cementerios, aeropuertos, zonas de tolerancias, quebradas, etc.
Desuso: las edificaciones cuando están deshabitadas se deprecian debido a la falta de mantenimiento.
Ausencia de Planos: Las edificaciones que no tienen planos, tienen una vida útil menor debido a que no fueron diseñados técnicamente con todos los requisitos exigidos por las ordenanzas e ingeniería municipal.
1.1 Tipos de depreciación. 1.1.1 Contable. Es la que utilizan las empresas para depreciar los activos en los libros de contabilidad para saber en que momento han cumplido su vida útil y desincorporarlos de los libros o revalorizarlos de acuerdo al Art. 12 de la Ley de Impuestos Sobre la Renta, con los índices del BCV (IPC). Dentro de la depreciación contable tenemos los siguientes métodos: -
Línea Recta con valor residual VA = Vo [1 – (1 – r) n ] T
- Números Dígitos: VA = Vo [(1 – K)n]
T
K = 1 –
r _ Vo
1.1.2 Tasativos: Son los que se utilizan en la elaboración de informes de avalúo, debido a que toman en consideración el Valor de Reposición o de mercado y no el inicial o de compra, con ello se reconoce la devaluación del Bolívar y el proceso inflacionario del país, además de considerar los factores año de uso, vida útil, considera otros como son: -
Estado de Conservación.
-
Mantenimiento
-
Deprecian a los activos en línea curva que es lo que acontece en la realidad. 5
DENTRO
DE
LOS
MÉTODOS
TASATIVOS
TENEMOS
LOS
SIGUIENTES -
MÉTODO DE LÍNEA RECTA MEJORADA Su nombre se debe a que llevados sus resultados a un gráfico de coordenadas cartesianas, la depreciación o el valor de avalúo resulta ser una línea recta cuya pendiente dependerá de la esperanza de vida útil que se le asigne al activo o del valor residual. Este método deprecia los activos en línea recta tomando en consideración dos factores. años de uso y vida útil, y como base el valor de reposición o de mercado (VR). Su fórmula es la siguiente:
n
VA = VR [ 1 - (1 - r) T ] A fin de obtener una explicación más clara de la fórmula se procederá a deducirla de la siguiente manera: VA = Valor de avalúo o valor actual VR = Valor de Reposición. r
= Valor residual.
n
= años de uso.
T
= Vida útil
Para la demostración de la fórmula, se parte de la siguiente expresión matemática: VA - VR = DA(l) De aquí se conoce VR, por cotización, siendo DA no conocido pero, se sabe que Da representa la depreciación acumulada en n periodos, es lógico pensar que en una depreciación lineal habrá depreciaciones unitarias iguales para cada periodo llamadas CD, tantas como períodos de vida útil se esperan del activo. Luego tenemos que la depreciación anual es la relación entre la base despreciable y la vida útil. CD = BD T
6
BD T la depreciación anual o unitaria y n representa la cantidad de años del activo, la depreciación depreciación acumulada será: Siendo
DA =
BD x n, que se puede escribir en forma más conveniente: conveniente: T
DA = BD x n (2) T En esta expresión se ve claramente que el factor de variación que está afectando afectand o a la BD es n , que constituye el grado de aceleración aceleració n mayor o T menor de la Depreciación acumulada y del valor del activo, activo, que se está avaluando. En la expresión (2) hay un parámetro que no es posible obtener directamente: BD, pero se sabe por definición que VR = BD + r, donde despejando BD se tiene: BD = VR – r r (3) Aquí se eliminó BD, pero aparece otro término, que no se puede calcular directamente que es r, pero se sabe que r es un porcentaje de VR, determinado por el Avaluador o el propietario del activo, de manera que siendo siendo ese porcentaje porcentaje r, si se expresa como fracción decimal, se tendrá: Vr = VR x r, expresión donde tenemos a VR, que es igual al Valor de Reposición del activo para el momento del avalúo y el porcentaje r que será un dato conocido, que oscila entre 5 y 15%, según el manual del Dr. Elio D’Caires.
Remplazando en la Expresión (3): BD = VR - VR x r, factorizando se se tiene: BD - VR [1 – r] r]
7
Volviendo a la expresión matriz (1): VA = VR - DA reemplazando: VA = VR – VR VR (1 - r)
n T
Factorizando tendremos:
VA = VR [ 1 - (1 - n) n ] T
Donde queda demostrado que VA = VR – DA DA es igual a VA = VR [ 1 – (1 (1 – r) n ] T
REPRESENTACIÓN REPRESENTACIÓN GRÁFICA Figura 1 Valores del Método "Línea Recta Mejorado"
VA Bs
R V
Valor de Reposición
D B
Valor residual rr 0
T años VIDA ÚTIL
8
Estudiosos de los métodos de avalúo, por medio de fórmulas matemáticas que dieran resultados satisfactorios con lo que realmente ocurre en la práctica, coincidieron en que la trayectoria de la gráfica de depreciación no podría ser una línea recta (Figura 1). Esta debía acusar una caída lenta al comienzo de la vida útil esperada, hacerse moderada hacia la mitad de la misma y aumentar su pendiente en los últimos períodos de esta vida útil. Luego por razones lógicas: la línea representativa de la depreciación para activos tangibles debe ser ser una línea curva, curva, decreciente decreciente de izquierda a derecha. Para conseguir estos resultados, los autores "KUENZLE" primero y luego ROSS introdujeron
variantes
en
el
factor
de
incremento
de
la
depreciación
n las cuales mostraremos a continuación. continuación.
T
-
MÉTODO DE KUENZLE: Para mejorar la falla en la fórmula y calcular el Valor Actual (VA) obtenido por el método de la línea recta, el autor Kuenzle, por medio de fórmulas matemáticas, coincidió en que la trayectoria de la gráfica de la depreciación no podía ser una línea recta. Esta debía acusar una caída lenta al comienzo de la vida útil esperada, hacerse moderada hacia la mitad y aumentar su pendiente al final. Por estas razones lógicas la línea de depreciación debe ser una curva decreciente de izquierda a derecha. Para lograr esto Kuenzle Kuenzle le elevó el factor de
n depreciación depreciación T
al cuadrado y la fórmula quedó así: VA = VR [1 - (l – r) (n) ] (T)2 Con esto Kuenzle logró que la trayectoria de la gráfica sea una línea curva. Figura 2.
9
FIGURA 2 1: LÍNEA RECTA 2: KUENZLE 3: ROSS
VA Bs
3 R V
2
1
D B
Valor r
n 0
-
n
MÉTODO DE ROSS La fórmula de ROSS tiene la misma estructura fundamental que el de la línea recta y KUENZLE. El parecido consiste en que la formula para el cálculo, solamente es diferente la expresión del factor de depreciación. Ross por medio de fórmulas matemáticas logró reemplazar el factor
n
T , por la semisuma de este mismo consciente más este factor al cuadrado que llevado a la figura 2 se obtiene una curva similar a la anterior en cuanto a forma, pero con valores intermedios entre línea recta y Kuenzle, la fórmula de ROSS queda entonces así:
VA= VR [1 - (1-r)½ ( n + (n)2 ] T T 10
Este método es el que mejor representa lo que acontece en la práctica, con el valor de los bienes inmuebles, en el transcurso de su vida útil. -
MÉTODO DE ROSS – HEIDECKE Es el método que se está utilizando para valorar los bienes inmuebles, debido a que toma en cuanta en su fórmula el estado de conservación y mantenimiento del inmueble. Este método fue creado por dos estudioso de la materia avaluatoria (Ross Y Heidecke) y consiste en depreciar los bienes inmuebles mediante la aplicación de la siguiente fórmula: VA = VR {1 – (1 – r) [A + (1 – A) . C ]} VR = Valor de Reposición r
= Valor residual
A = Factor Ross C = Factor de Plus – Depreciación de Heidecke dado por la Tabla Nº 1 A =½
n + (n) T (T)2
Este método deprecia los bienes inmuebles en línea curva que es lo que acontece en la vida practica. En la página siguiente se muestra la tabla de depreciación física de Ross-Heidecke Ejemplo: Calcular el valor actual de un Galpón que posee las siguientes características: Área = 11m x 11m = 121 m2, estructura de hierro, techo liviano Acerolit, piso de cemento rústico, paredes de bloques de concreto sin frisar, ventanas de bloques de ventilación, puertas tipo “Santa María”, instalaciones Eléctricas
exteriores, instalaciones sanitarias empotradas, años de uso: 8, vida útil: 30 años. VA = VR{1 – (1 – r) [A + (1 – A) C]} ó VA = VR[1 – (1 – r) (FRH)]
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1) Calcular valor de reposición (VR) VR = Área x VUC = 121m2 x 180.000 Bs/m2 VR = 21.780.000 Bs. VR = 21.780.000 {1 – (1 – 0,10) [A + (1 – A) . C]}
2) Calculo de A A=½
8 _ + (8) 2
30
(30)
= 0,1685
VA = 21.780.000 {1 – (1 – 0,10) [0,1685 + (1 – 0,1685) . 0,0252]} VA = 21.780.000 [0,829492] = 18.066.326,61 Bs. VA = 21.780.000 [1 – (1 – 0,10) (FRH)] VA = 21.780.000 x 0,829492 = 18.066.326,61 Bs.
DEPRECIACIÓN FÍSICA – HEIDECKE ESTADO
CONDICIONES FÍSICAS
COEFICIENTE C
Estado 1
Nuevo……………………………………………………
0,00%
Estado 1,5
Entre nuevo y regular …………………………………..
0,32%
Estado 2
R egular con conservación normal ……………………...
2,52%
Estado 2,5
Entre regular y reparaciones sencillas ………………….
8,09%
Estado 3
Reparaciones sencillas ………………………………….
18,10%
Estado 3,5
Entre reparaciones sencillas e importantes ……………..
33,20%
Estado 4
Reparaciones Importantes ………………………………
52,60%
Estado 4,5
Entre reparaciones importantes y sin v alor ……………..
75,20%
Estado 5
Sin valor … Demolición ………………………………..
100,00%
12
DEPRECIACIÓN FÍSICA – HEIDECKE Edad en % de Vida Útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 100
Estado de Conservación 1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
4,5
1,02 2,08 3,18 4,32 5.50 6,72 7,98 9,28 10,6 12,0 13,4 14,9 16,4 17,9 19,5 21,1 22,8 24,5 26,2 28,0 29,9 31,7 33,6 35,5 37,5 39,5 41,6 43,7 45,8 48,0 50,2 52,5 54,8 57,1 59,5 61,2 64,4 66,9 69,4 72,0 74,6 77,3 80,0 82,7 85,5 88,3 91,2 94,1 97,0 100
1,05 2,11 3,21 4,35 5,53 6,75 8,01 9,31 10,6 12,0 13,4 14,9 16,4 17,9 19,5 21,1 22,8 24,5 26,2 28,0 29,9 31,7 33,6 35,5 37,5 39,5 41,6 43,7 45,8 48,0 50,2 52,5 54,8 57,1 59,5 61,2 64,4 66,9 69,4 72,0 74,6 77,3 80,0 82,7 85,5 88,3 91,2 94,1 97,0 100
3,51 4,55 5,62 6,73 7,88 9,07 10,3 11,6 12,9 14,2 16,6 17,0 18,5 20,0 21,5 23,1 24,7 26,4 28,1 29,9 31,6 33,4 35,2 37,01 39,1 41,0 43,0 45,1 17,2 49,3 51,5 53,7 55,9 58,2 60,5 62,9 65,3 67,7 70,2 72,7 75,3 77,8 80,5 83,3 85,9 88,6 91,4 94,2 97,1 100
9,03 10,0 11,10 12,1 13,2 14,3 15,4 16,6 17,8 19,1 20,4 21,8 23,1 24,6 26,0 27,5 29,0 30,6 32,2 33,8 35,5 37,2 38,9 40,7 42,6 44,4 46,3 48,2 50,2 52,2 54,2 56,3 58,4 60,5 62,8 65,0 67,3 69,6 71,9 74,3 76,7 79,1 81,6 84,1 86,7 89,3 91,9 94,6 97,3 100
18,9 19,8 20,7 21,6 22,6 23,6 24,6 25,7 26,8 27,9 29,1 30,3 31,5 32,8 34,1 35,4 36,8 38,1 19,6 41,0 42,5 44,0 45,6 47,2 48,8 50,5 52,1 53,9 55,6 57,4 59,2 61,1 63,0 54,9 66,8 68,8 70,8 72,9 74,9 77,1 79,2 81,4 83,6 85,8 88,1 90,4 92,8 95,1 97,6 100
33,9 34,6 35,3 36,1 36,9 37,7 38,5 39,4 40,3 41,2 42,2 43,1 44,1 45,2 46,2 47,3 48,4 49,5 50,7 51,9 53,1 54,4 55,6 56,9 58,2 59,6 61,0 62,4 63,0 66,3 66,7 68,3 59,8 71,4 72,9 74,6 76,2 77,9 79,6 81,3 83,0 84,8 86,6 88,5 90,3 92,2 94,1 96,0 98,0 100
53,1 53,6 54,1 54,6 55,2 55,8 56,4 57,0 57,6 58,3 59,0 59,6 60,4 61,1 61,8 62,5 63,4 64,2 65,0 65,9 66,7 67,5 68,5 69,4 70,4 71,3 72,3 73,3 74,3 75,3 76,4 77,6 78,6 79,7 80,8 81,9 83,1 84,3 85,5 86,7 88,0 89,2 90,5 91,8 93,5 94,5 95,8 97,2 98,6 100
75,4 75,7 76,0 76,3 76,6 76,9 77,2 77,5 77,8 78,2 78,5 78,9 79,3 79,6 80,0 80,4 80,8 81,3 81,7 82,1 82,6 83,1 83,5 84,0 84,5 85,0 85,0 86,0 86,6 87,1 87,7 88,2 88,8 89,6 90,0 90,6 91,2 91,8 92,4 93,1 93,7 94,4 95,0 95,7 97,1 97,1 97,8 98,5 99,3 100
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2. TERMINOLOGIA BÁSICA Antes de elaborar un avalúo de bienes inmuebles hay que conocer los siguientes términos: Valor: Expresión monetaria de un bien inmueble a la fecha de referencia de la tasación, en un mercado de libre competencia, dado por tres características; escasez, utilidad y deseabilidad. Precio: Es lo que se paga en bolívares por un bien inmueble en el mercado Valor Inicial o de Compra: Es el valor que tuvo el inmueble al terminar su construcción o edificación. Se llama también valor histórico. Valor de Reposición: Es el valor que tiene hoy en el mercado un inmueble igual o semejante al que se está tasando, pero nuevo. VR = BD + r. Valor Residual: Es el valor del inmueble cuando cumpla su vida útil. Se le llama también valor de salvamento, valor de chatarra o valor de salvataje. Elio D´Caires en su manual de avalúos, considera este valor entre 5 – 15% del valor residual. r = VR – BD. Base Depreciable: Es la parte del inmueble que no está sujeta a depreciación. BD = VR - r. Vida Útil: El número de años que se considera que el inmueble prestará sus servicios en condiciones normales. En Venezuela a diferencia de otros países, no hay regulaciones legales para definir la vida útil de los activos, es un concepto discrecional, el Art 59 L.I.S.L reza lo siguiente; “Las fuentes más típicas para definir este concepto son; el constructor y el tasador”.
Años de Uso: Número de años que tiene el inmueble de haber sido construido
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Mejoras: Todo bien que se le hace a los terrenos para incrementar su capacidad de desarrollo. Ejemplo: Demoliciones, remociones de piedras, excavaciones, rellenos y terraplenes. Bienhechurias: Todo bien inmueble incorporado permanentemente al terreno por el hombre, que no puede ser retirado sin destrucción, fractura o daño. Ejemplo: Casas, galpones, edificios, cercas y cobertizos. Edificaciones: Construcción terminada cuya función principal es alojar personas, animales o cosas. Construcciones: Conjunto de procedimientos que se llevan a cabo para levantar diversos tipos de edificaciones. Edificaciones Convencionales: Son las que se construyen mediante un proyecto de arquitectura e ingeniería, bajo la normativa técnica vigente y supervisada por un equipo de profesionales universitarios. Edificaciones no Convencionales: Son aquellas que se construyen sin proyectos de arquitectura e ingeniería, no cumple con la normativa vigente y no son inspeccionadas ni supervisadas por profesionales universitarios. Alero: Elemento voladizo no transitable, destinado para resguardo de muros y fachadas. Calzada: Parte de una calle o vía destinada al transito de vehículos. Galpón: Construcción formada por un techo soportado por columnas paredes y puertas. Cobertizo: Construcción formada por un techo, soportada por columnas y abierto por todas partes. Caney: Construcción formada por un techo de forma cónica y abierto por todas partes.
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Fachada: Conjunto de parámetros exteriores que componen cada una de las caras de un edificio. Lindero: Es la línea que limita un lote o parcela de terreno con otro de la misma naturaleza, con una vía o con un accidente natural. Marquesina: Paso techado que se coloca frente a la entrada de un edificio como protección al peatón. Edificaciones Aisladas: Es la que no está adosada a otra edificación por ninguno de sus lados. Edificación pareada: Es la que está adosada por uno de sus costados. Elementos constructivos: Son todos aquellos elementos que constituyen la parte esencial de una construcción o edificación. Obras Preliminares: Son aquellas que se hacen antes de hincar la construcción. Ejemplo: Limpieza del terreno, demoliciones, remoción de escombros. Movimiento de tierra: Comprende excavaciones, rellenos, terraplenes, muros, gaviones. Estructura: Conjunto de elementos constructivos entrelazados entre si y se dividen en; infraestructura, superestructura y cubierta de techos. Infraestructura: Esta integrada por pilotes, bases, fundaciones, pedestales, vigas de riostra, losas de fundaciones, vigas de fundación y base de pavimento. Super Estructura: Conjunto de columnas, vigas de corona, placas, losas, machones. Cubierta de Techo: tipo de material que cubre la parte superior de la edificación, esta puede ser de; acerolit, caña, teja, mini-teja, concreto, machihembrado con teja, tabelones en perfiles metálicos, láminas super lux960, losa maciza, loseta prefabricada con perfiles metálicos, losa reticulada, liviano zing. 16
Obras arquitectónicas: están integradas por albañilería, herrería, carpintería, pintura, accesorios. Área Bruta de Construcción: Es la suma del área de todos los pisos, sección horizontal de muros, voladizos, balcones, pórticos que componen una edificación. Pent-House: Unidad de vivienda con terraza que se puede construir en la parte superior de un edificio de apartamentos. Piso: Espacio comprendido entre el nivel de un piso y el nivel del siguiente sobrepuesto. Apartamento: Es una unidad de vivienda que junto a otras unidades similares o no, forman parte de una edificación en la que se presenta más de un caso de superposición de las diversas unidades, las cuales comparten; circulación, estacionamiento, acometidas de servicio, bajantes de basura, ascensor.
3. TASACIÓN O AVALÚO DE BIENES INMUEBLES (Método del Costo de Reposición). Avalúo de casas Las casas se clasifican en:
Casas aisladas de una sola planta
Casas pareadas de una sola planta
Casas pareadas o aisladas de dos plantas
Casas con una sola área de construcción
Casas con varias áreas de construcción
CASAS AISLADAS DE UNA PLANTA Para valorarlas se utiliza el método de Ross-Heidecke, Donde; VA = VR{1 – (1 – r) [A + (1 – A) C] } Donde; [A + (1 – A) C] = Factor Ross Heidecke [1 – (1 – r) (Factor Ross-Heidecke)] = Depreciación Acumulada en Valor Relativo (%) VR = Valor de Reposición
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De esta formula, la parte más complicada es calcular el valor de reposición (VR), porque se necesitan conocimientos de ingeniería y arquitectura, tales como; Inspección de obras civiles, mediciones, conocimientos de materiales de construcción. VR = Área x P.U.C. Área = L x A = m 2 de Construcción P.U.C. = Es el valor de un metro cuadrado de construcción en el mercado. Para calcular el área es necesario, tener conocimientos sobre el levantamiento de los datos físicos de los inmuebles, en las obligatorias labores de inspección, que son imprescindibles para materializar el juicio del valor dado por el tasador. Estudios realizados por la UNELLEZ, Vice-Rectorado de Producción Agrícola Extensión Guanare, se comprobó que el 98% de las personas compradoras de viviendas en el Estado Portuguesa, no han constatado las medidas establecidas en el documento de propiedad. Hay que tener especial cuidado cuando se va a medir una edificación porque las medidas existentes en los documentos difícilmente coinciden con las medidas tomadas en el sitio, entre otras causas tenemos;
Se dificultó su medición en sitio y no se utilizaron los instrumentos idóneos.
Errores matemáticos en el cálculo de las mediciones.
Por modificaciones realizadas durante la construcción en las unidades habitacionales, que no fueron plasmados en los planos de construcción y que no se consideraron en la elaboración del respectivo documento de propiedad (Art. 26 de la Ley de propiedad Horizontal).
Cuando se realizan mediciones en el sitio, es fundamental que estén establecidos los lineamientos que permitan adecuar la información de campo para el procesamiento de la información y poder determinar en forma correcta las áreas pertinentes, lo cual resulta indispensable para el debido enfoque de la metodología a emplear para determinar el valor del inmueble.
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Como se está aplicando el método del costo, se considera el área de construcción bruta, como área básica a tasar. Es importante que los tasadores sean los que realicen las inspecciones y mediciones a tasar, ya que la experiencia indica que la medición marca la diferencia en el valor final de los resultados. Criterios de medición: para ilustrar se presentan los criterios de medición correspondientes a: 1.
Viviendas aisladas :
El criterio de medición se basa en las áreas brutas de
construcción, que es la totalidad del área edificada, que encierra los espacios del inmueble, es decir, se toma en consideración el área techada cerrada y el área techada abierta, incluyendo los aleros y salientes de losas de pisos. Ejemplo: - Vivienda aislada
Terreno a Aleros
b
VR = Área x Valor unitario de construcción Área = a x b A = 10 x 6 m 2 = 60 m2 VR = 60 m 2 x 750.000 Bs/m 2 VR = 45.000.000 Bs.
19
- Vivienda Pareada
Terreno b Aleros
a
VR = Área x Valor unitario de construcción Área = (a x b) + (a x b) A = (10 x 6 m2) + (10 x 6 m 2)= 120 m2 VR = 120 m 2 x 750.000 Bs/m 2 VR = 90.000.000 Bs.
20
- Vivienda Aislada (dos niveles)
Aleros A1
A2 Salientes de losas
Planta Alta
b = 10m
A1
Planta Baja
A2 VR = Área x Valor unitario de construcción Área = (A1 x b) + (A2 x b) A = (7 x 10 m) + (5 x 10 m)= 120 m 2 VR = 120 m 2 x 800.000 Bs/m 2 VR = 96.000.000 Bs.
Nota: las medidas A1 y A2 se toman desde las caras externas de la pared, incluyendo los aleros y salientes de losas de piso.
21
Precio Unitario de Construcción (P.U.C.): El precio unitario de construcción se puede calcular por varios métodos: a) Cómputos métricos b) Manual de evolución de costos de la construcción de “CINPRONET” (Real Estate Systems), correspondiente al trimestre de elaboración del informe de avalúo. c) Manual de precios de insumos, bienes de capital y servicios del sector agropecuario, de la Universidad del Zulia, correspondiente al semestre de elaboración del informe de avalúo. d) Banco de datos del tasador e) Empresas constructoras ubicadas en la localidad donde reside el tasador Cómputos métricos: Es el instrumento más confiable para la determinación del precio unitario de construcción (P.U.C.). El análisis consiste en desglosar el bien inmueble en siete grandes grupos; Materiales, equipos, mano de obra, costos asociados según contrato de construcción, gastos administrativos, utilidad e imprevistos y el I.V.A. Este método es costoso y complicado para el tasador debido a que sus cálculos son tediosos y hay que hacerlos por computadora. La inspección es más rigurosa, porque hay que medir, puertas, ventanas, altura de techo, número de baños, calidad de los baños, closet, cuantificar los puntos de luz, puntos de tomacorriente, medir pisos, medir ambientes, esto origina pérdida de tiempo. En su lugar se recomienda el manual de evolución de costos de la construcción de CINPRONET, que presentan los precios unitarios de construcción elaborados por cómputos métricos, dependiendo de los elementos constructivos, de la edificación (baja, media, superior) y del área. Además proporciona el porcentaje de incidencia de costos por parte de la obra, y es aceptada por las instituciones financieras públicas y privadas. El manual de precios de la Universidad del Zulia, se recomienda para edificaciones rurales. A continuación se muestra un modelo de cómputos métricos y un modelo de CINPRONET. 22
Nº 1 2
3
4
5
6
7
8
9
10
Descripción CÓMPUTOS MÉTRICOS Honorarios Profesionales Trabajos preliminares - Replanteo - Excavación - Rellenos con tierra de escavacs Estructura - Concreto en fundaciones - Concreto en pedestales y riostras - Concreto en columnas - Concreto en vigas - Lasa entrepisos - Cubierta - Concreto en muros - Base de pavimento con malla - Tanque capacidad (3.000 Ls) - Escalera Instalaciones Sanitarias - Puntos de aguas blancas - Puntos de aguas negras - Ventilación - Aducción - Empotramiento (incluye tanquillas) - Bajantes - Instalaciones del tanque - Sumideros y pozo séptico Instalaciones eléctricas - Punto de luz - Punto de tomacorriente - Teléfono y T.V. - Intercomunicadores - Acometidas - Tableros y caja de medidor - Gas - Timbre Albañilería - Paredes de 0,10 - Paredes de 0,15 - Paredes de 0,20 - Paredes de Obra limpia Obras de concreto - Aceras conjunto de ladrillos inclinada, Av. para el carro y trocha - Pavimento - Escaleras exteriores Impermeabilización - En cubiertas - En fundaciones - Terraza Acabados - Friso interior - Friso exterior - Remate de luces Revestimiento - Porcelana blanca en baño, cocina y lavadero - Porcelana a color - Piedra - Madera
Unidad
Cantidad
m2 m2 m2
103,60 40,36 40,36
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 Uno m2
10,12 9,51 3,20 4,80 104,25 111,65 __ 115,50 1,00 1,76
Pto Pto Pto m m m
17 21 10 10 12
Pto Pto Pto Pto m Uno Pto Pto
20,00 20,00 4,00
m2 m2 m2 m2
166,57 112,64
m2
36,58
Precio Unitario
Precio Total
1,00 1,00 1,00
m2 m2 m2 m2
128,19 28,88
m2 m2 m2
804,29
m2 m2 m2
27,55 24,26
23
Nº 11
12
13
14
15
16
17
18
Descripción CÓMPUTOS MÉTRICOS
Unidad
Cantidad
Pisos - Granito con cemento gris y blanco tipo balgrés en piso del porche y piso delante del comedor - Mosaico - Madera Cerámica - Cemento - Rodapié de plástico - Granito en escalera
m2 m2 m2
191,37 11,90
Herrería - Marcos metálicos - Ventanas de aluminio con paletas de vidrio - Ventanales - Rejas - Barandas de hierro con tu bos 0 1” - Puertas de láminas - Ventanas de aluminio con paleta de vidrio fijos Carpintería - Techos de madera - Puertas madera de cedro incluye herraje - Ventanales incluye Vidrio y herraje - Escalera - Puertas de los closet de cedro - Interiores de closet - Fregadero inoxidable - Muebles de baño - Puerta corrediza incluye herraje Piezas sanitarias - W.C. blanco (Castle, Vencerámica) - Lavamanos blanco (collen, vencerámica) - Bidé blanco - Bañera blanca - W.C. de color (castle vencerámica) - Lavamanos color (chelton) vencerámica - Bidé color higiene vencerámica - Bañera color - Accesorios incluye regadera y tubos cortinero - Gabinetes de baño Mod. 238. Same - Calentadores - Batea de granito Pintura - Caucho - Barniz - Óleo - Salpicado Vidrios Cerraduras Grama y jardinería -
m2 m2 Uno m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 uno uno m2
P/Unitario
P/ Total
130,00 23,81 27,10 5,52 25,72 12,60 21,76 4 1 4,20
Uno Uno
1,00
Uno Uno Uno
2,00 2,00 1,00
Uno Uno
3,00 3,00
Uno
1,00
m2 m2 m2 m2
804,29 115,00 27,10
m2 m2 m2 Una Una Una m2 m2 m2
Bs/m2
TOTAL
24
CINPRONET,C.A. Unifamiliar Construcción Tradicional CARACTERÍSTICAS
Incidencia de Costos por parte de Obra
Sistema estructural: Fundaciones directas, vigas de riostra, columnas, vigas, losas nervadas, concreto RCC 210 Kg/cm2, mallas trucson, techo del garaje de madera machihembrado con paredes y vigas de madera. Instalaciones Sanitarias : Puntos de agua blanca fría y caliente en H.G. puntos de aguas negras y ventilaciones en P.V.C. Instalaciones eléctricas y otros equipos: Tuberías E.M.T. cable TW tranzado, tablero de 12 circuitos, interruptores y tomacorrientes plásticos; cinco (05) tomacorrientes de 208 V. Cubierta de techo: tejas criollas sobre la losas y madera machihembrada. Paredes: Bloques huecos de arcilla Revestimientos: Friso acabado liso con mortero de cemento y cal en paredes interiores, exteriores y techos; porcelana blanca en paredes. Pavimentos: Baldosas de cerámica nacional y arcilla vitrificada, huellas de escalón y rodapié de madera. Carpintería: Puertas de madera entamboradas, closet sin forrar con gavetas y entrepaños de madera, pasamanos de madera. Herrería y cerrajería : Ventanas y puertas corredoras de aluminio anodinado y vidrio, ventanas de romanilla metálica fija, baranda y marco de hierro. Impermeabilización y pintura: impermeabilización en caliente, caucho en paredes y losas interiores , texturizada en paredes exteriores; barniz en los elementos de madera. Artefactos y accesorios sanitarios : W.C., lavamanos y bañera, línea media, toalleras, jaboneras y portarrollos metálicos, calentadores de 50 lts., batea de granito. Obras exteriores: Pantalla para jardineras
DESCRICIÓN Trabajos preliminares Infraestructura Superestructura Instalaciones Sanitarias Instalaciones Eléctricas Cubierta de techo Paredes Revest. y acabado interno Revest. y acabado externo Pavimneto Carpintería Herrería Cerrajería Impermeabilización Pintura Vidrios Artefactos sanitarios Obras exteriores Varios
% 1,45 11,81 24,63 4,04 4,05 1,16 4,75 6,51 2,60 6,55 4,38 9,03 1,06 1,90 3,58 1,81 3,49 6,19 1,03
Bs (M2) 11.308,87 92.128,26 192.055,74 31.508,84 31.577,08 9.066,59 37.046,28 50.790,46 20.307,21 51.084,88 34.131,33 70.446,43 8.247,67 14.828,26 27.882,20 14.116,58 27.180,27 48.257,66 7.994,20
100
779.921,77
TOTAL (M2)
Vivienda unifamiliar de cuatro (4) habitaciones tres (3) baños
Área bruta (mts 2): 200 N° de pisos: 02 Calidad: Media
EVOLUCION DE COSTOS TRIMESTRES 2003 Y 2004
800.000,00 700.000,00 600.000,00 500.000,00 400.000,00 300.000,00 200.000,00 100.000,00 0,00 09/03 12/03 04/04 07/04 10/04 01/05
Bs/M2 09/03
620.374,90
12/03
642.537,98
04/04
690.790,30
07/04
724.817,52
10/04
761.458,03
01/05
779.821,77
25
Pasos Prácticos para Recabar la Información: 1er Paso : Entrevista con el propietario del inmueble, para establecer los honorarios profesionales, solicitarle fotocopia de documento de propiedad, planos y otros documentos que así lo ameriten.
2do Paso: Se dirige al sitio según hora y fecha determinada, llevando consigo los siguientes instrumentos: Cámara fotográfica, tabla de fórmica, papel, portamina, G.P.S.
3er Paso : Realizar una inspección entendiéndose esta como la actividad técnica de campo, donde el tasador realiza un examen detallado de las características cualitativas externas e internas del inmueble a tasar.
4to Paso: Elaborar la memoria descriptiva, a continuación se muestra un modelo de memoria descriptiva de una casa de dos (2) plantas.
MEMORIA DESCRIPTIVA PRIMERA PLANTA Características Constructivas:
Infraestructura: fundaciones aisladas, vigas de riostra, bases de pavimento en concreto armado
Superestructura: columnas, vigas de corona, dinteles en concreto armado
Entre pisos: platabanda frisada e = 20 cm
Pisos: concreto revestido en cerámica nacional 44 x 44
Ventanas: corredizas panorámicas, con vidrios ahumados
Paredes: bloques de arcilla frisadas y pintadas a base de caucho
Puertas: principal madera maciza, las del interior madera entamboradas
Cocina: sin mampostería, gavetas, puertas, campanas de extracción
Revestimientos: friso liso en paredes, cerámica nacional en baños y cocina
Instalaciones eléctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios
Instalaciones sanitarias: empotradas
Años de uso: nueva completamente nueva
Vida útil: 50 años 26
Área: 65,20 m2
Distribución: Sala – comedor, 1 baño, cocina, 1 habitación
Estado de conservación según Ross-Heidecke: Nueva completamente nueva
SEGUNDA PLANTA Características Constructivas:
Superestructura: vigas de corona, columnas, dinteles en concreto armado
Techos: machihembrado con teja criolla
Pisos: concreto revestido en cerámica nacional
Ventanas: corrediza panorámica con vidrios ahumados
Puertas: madera entamborada
Paredes: bloques de arcilla frisadas a base de caucho
Instalaciones eléctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios
Instalaciones sanitarias: empotradas
Sanitarios: línea media con sus accesorios
Distribución: 3 habitaciones, 2 baños y star
Estado de conservación según Ross-Heidecke: Nueva completamente Nueva
5to Paso: Elaborar un croquis de distribución del inmueble 6to Paso: Elaborar un croquis de ubicación y situación, donde resalte las actividades económicas predominantes del entorno tales como: Bancos, farmacias, instituciones públicas, principales avenidas y calles.
7mo Paso: Realizar las mediciones de acuerdo con los criterios establecidos en este material de apoyo.
8vo. Paso : Toma de fotografías, ¿Cuántas?, las instituciones financieras exigen para una edificación de una sola planta mínimo 8 fotos y de dos plantas 14 fotos, ¿Cuáles?: 1. Una foto del entorno 2. Fachada principal 3. Fachada lateral derecha 4. Fachada lateral izquierda 27
5. Fachada posterior 6. Sala – Comedor 7. Cocina 8. Área de servicios 9. Sanitarios o Baños 10. Habitaciones
9no. Paso: Establecer el estado del conservación de la edificación según Ross – Heidecke, una vez realizada la inspección se dirige al estudio fotográfico para revelar o digitalizar las fotografías, luego en la oficina elabora los cuadros de área brutas de construcción y valor de reposición. A continuación se muestran los cuadros:
ÁREA BRUTAS DE CONSTRUCCIÓN Construcción o Nivel Primera Planta
Área Tipo A (m )
Área Tipo B (m )
Total (m )
65,60
Segunda Planta
65,60 65,60
65,60
Total áreas brutas de construcción
131,20 m 2
VALOR DE REPOSICIÓN (VR)
Construcción o Nivel Primera Planta Segunda Planta
ÁREAS Área Tipo A (m ) Valor Unitario (Bs/m2)* 65,60 875.614,50 65,60
875.614,50
Total 57.440.311,20 57.440.311,20
Total costos directos e indirectos
Bs. 114.880.622,40
Total Valor de Reposición (VR)
Bs. 114.880.622,40
Con el Valor de Reposición se aplica la fórmula de Ross-Heidecke. Depreciación Acumulada [1 – (1 – r) (F.R.H)]
28
Pasos para calcular la Depreciación Acumulada: Se relacionan los años de uso de la edificación con la vida útil (T), asignada por el tasador, ejemplo: n_ 20 = T 50
= 0,40
Con este valor va a la tabla de Ross-Heidecke en la primera columna donde aparece 40%, se va hacia la derecha en forma horizontal y se ubica en el estado según RossHeidecke determinado en la inspección realizada al inmueble, supóngase que sea el estado dos (2), regular con conservación normal, le corresponde un factor RossHeidecke de 29,9%, con este valor va a la fórmula y calcula la depreciación acumulada en porcentaje, que multiplicada por el valor de reposición da el valor de avalúo. Ejemplo: VA = [1 – (1 – r) (F.R.H)] VA = 98.000.000 [1 – (1 – 0,10) 0,2990] VA = 98.000.000 x 0,7309 = 71.628.200 Bs.
AVALÚO
DE
APARTAMENTOS
(MÉTODO
ÁREA
BRUTA
DE
CONSTRUCCIÓN) Para tasar apartamentos por el método de áreas brutas se utiliza la fórmula de RossHeidecke. VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)] VR = Área x P.U.C. Área = L x A Según el Código Civil, Art. 1.496, el valor se calcula “a razón de tanto por medida”. En el caso de apartament os
bajo régimen de propiedad horizontal se deberá
considerar la superficie determinada en el documento de propiedad o en el de condominio, porque es difícil que el inmueble pueda haber sufrido mutaciones o ampliaciones. Ejemplo: Un apartamento, de 104m 2, según el documento de propiedad, 15 años de uso, con una vida útil probable de 50 años. VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]
=
= 0,30
n_ 2 x 15 Calculo de VR = Área x P.U.C. = 104m 850.000 Bs/m 2 = 88.400.000 Bs. T 50 VA = 88.400.000 [1 – (1 – 0,10) 0,195] VA = 88.400.000 x 0,8245 = 72.885.800 Bs.
Nota: Estado de conservación según Ross-Heidecke = 1,5 29
Observaciones: en el avalúo de apartamentos por el método de áreas brutas de construcción, el terreno va indexado en el valor del precio unitario de construcción dado en el mercado. Se toma como un todo indivisible (apartamento y parcela de terreno)
LOCALES
COMERCIALES
(MÉTODO
ÁREAS
BRUTAS
DE
CONSTRUCCIÓN) Estos se tasan con la formula de Ross-Heidecke VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)] Si el local comercial está bajo régimen de propiedad horizontal se debe considerar el área o superficie la determinada en el documento de propiedad. Si no lo está el área se calcula a razón de tanto por medida (art. 1.496 del Código Civil) VR = Área x P.U.C.
Área = L x A
P.U.C. = dado por CINPRONET Ejemplo: Un local comercial de 8 x 14m, con 30 años de uso, vida estimada 50 años, estado de conservación según Ross-Heidecke = 3
Calculo valor de reposición (VR) VR = 112 m 2 x 2.500.000 = 280.000.000 Bs.
Calculo del valor actual (VA) VA = 280.000.000 [1 – (1 – 0,10) (F.R.H)] VA = 280.000.000 [1 – (1 – 0,10) (0,592)]
donde; n_ T
= 30 50
= 0,60
VA = 280.000.000 x 0,4672 = 130.816.000 Bs.
AVALÚO DE GALPONES Y COBERTIZOS Para avaluar galpones y cobertizos se utiliza la formula de Ross-Heidecke VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]; donde VR = área x P.U.C. Área = L x A utilizando los criterios de medición P.U.C. = se calcula por cómputos métricos o por los valores dados en el manual de costos de CINPRONET 30
Ejemplo: Un galpón de 14m de ancho por 25m de largo, techo de acerolit, piso concreto rústico, 25 años de uso, vida útil 30años.
1er paso: calculo de VR VR = 350 m 2 x 465.250 Bs/m 2 = 162.837.500 Bs.
2do paso: calculo del factor Ross-Heidecke (F.R.H.), estado 3 n_ 20 = T 30 = 0,66; F.R.H. = 0,63 3er paso: calculo de VA VA = 162.837.500[1 – (1 – 0,10) (0,63)] VA = 162.837.500 x 0,4330 = 70.508.637,50 Bs.
AVALÚOS DE EDIFICIOS Para valorar edificios solo se puede hacer por el método de áreas brutas de construcción, depreciandolo por Ross-Heidecke. No se puede aplicar el método de mercado por la dificultad de encontrar un número suficiente de referenciales. Ejemplo: Valorar un edificio de construcción tradicional de 9 pisos sin sótano, 3 apartamentos por piso, con 3 habitaciones y 2 baños, 2 P.H. duplex de 4 habitaciones y 3 baños, 1 planta baja, conserjería y área social. Área bruta = 3.580 m 2 No de apartamento = 20 Calidad = Media Años de Uso = 10años T = 60 años
1er Paso. Calculo del Valor de Reposición (VR) VR = Área x P.U.C. VR = 3.580 m2 x 790.552,35 Bs/m 2 = 2.830.177.413,00
2do Paso. Calculo del factor Ross-Heidecke: n_ = 10 = 0,08 = 8% T 60 Estado de conservación según el tasador 1,5 F.R.H. = 0,0435
3er Paso. Calculo del VA VA = 2.830.177.423,00[1 – (1 – 0,10) (0,0435)] VA = 2.830.177.413,00 x 0,9609 = 2.719.517.476,00 Bs.
Nota: P.U.C. dado por el manual de costos de construcción de CINPRONET
31
AVALÚO DE PAREDES PERIMETRALES Las paredes perimetrales se valoran solo por el método de áreas brutas de construcción, depreciándolas por el método de Ross-Heidecke VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)] Donde el valor de reposición se calcula de la forma siguiente VA = Área x P.U.C. Para calcular el área se mide el largo de la pared por la altura, esto da como resultado m2 de pared. El P.U.C., se consigue por varias fuentes: a) Listado de precios referenciales de edificaciones editado por MINFRA b) Precios referenciales dados en el tabulador de precios de la construcción de cada uno de los organismos del estado. c) Manual de precios de la Universidad del Zulia. El precio Unitario de construcción varía de acuerdo a las características de la pared; altura, obra limpia, frisos, vigas de corona, machones, brocales, dinteles. Ejemplo: Calcular el valor actual de una pared perimetral de bloques de concreto, acabado obra limpia, 2 caras, e = 20 cm, con brocales, machones, dinteles. Área = 162,72 m 2 Años de Uso = 12 Vida Útil = 20 años Estado de conservación según Ross-Heidecke = 3 Solución:
1er Paso. Calculo del Valor de Reposición (VR) VR = Área x P.U.C. = 162,72 m 2 x 130.220 Bs/m 2 = 21.189.398,40 Bs.
2do Paso. Calculo del factor Ross-Heidecke (F.R.H.) n_ 12 = T 20 = 0,60; F.R.H = 0,592 3er. Paso. Calculo del VA VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)] VA = 21.189.398,40[1 – (1 – 0,10) (0,592)] VA = 21.189.398,40 x 0,4672 = 9.899.686,93 Bs.
32
VALOR ACTUAL PISCINAS Para valorar piscinas se aplica el método de áreas brutas y luego se deprecia por Ross-Heidecke. VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)] Donde el VR = (VTR + VC) (P.U.C.) VTR = (L x A x h) VC = (L x e x h) 2 + (A x e x h)2 + (L x A x e) VTR = Volumen de tierra removida VC = Volumen de concreto e
= Espesor
h
= Altura o profundidad
Ejemplo: calcular el valor actual de una piscina que reúne las características siguientes: Largo = 10m Ancho = 5m Profundidad promedio = 1,60m Espesor = 0,20m Años de uso = 7 años Vida útil = 15 años Estado de conservación según Ross-Heidecke = 2,5 VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]
1er. Paso. Calculo de VR; VR = (VTR + VC) VTR = (L x A x h) = 10 x 5 x 1,60 = 80m 3 de tierra removida VTR = 80m3 x 23.250 Bs/m3 = 1.860.000 Bs.
2do. Paso. Calculo de VC VC = [(L x e x h) 2 + (A x e x h)2 + (L x A x e)] VC = [(10 x 0,20 x 1,60) 2 + (5 x 0,20 x 1,60) 2 + (10 x 5 x 0,20)] VC = 19,60m 3 x 620.280 Bs/m 3 = 12.157.488,00 Bs. VR = 1.860.000 + 12.157.488 Bs. = 14.017.488,00 Bs. VR = 14.017.488 Bs. x 1,03 = 14.438.012,64 Bs.
Nota: se incrementa el valor en un 3% por obras de arte VA = 14.438.012,64 [1 – (1 – 0,10) (F.R.H)] Calculo (F.R.H) n_ = 7_ = 0,46 T 15
F.R.H. = 0,389 33
VA = 14.438.012,64 [1 – (1 – 0,10) (0,389)] VA = 14.438.012,64 x 0,6499 = 9.383.264,41 Bs.
4. TASACIÓN, AVALÚO METODO CIENTIFICO Para valorar casas, apartamentos y locales comerciales por el método científico (Inferencia Estadística) se utiliza el método de mercado.
MÉTODO DE MERCADO Consiste en analizar las transacciones de compra-venta de casas, apartamentos y locales comerciales, que se encuentren debidamente registrados y protocolizados en el Registro Subalterno del Municipio donde se ubica el inmueble a tasar, con una diferencia máxima de dos (2) años a partir de la fecha de elaboración del avalúo. Esta muestra debe contener mínimo 15 referenciales representativos, máximo 29 referenciales. A partir de la información de los 15 o 29 referenciales, obtenemos los estadísticos que indican regresión conjunta tales como: R 2 ajustado; llamado coeficiente de determinación, F; llamado distribución de Merrigton y Thomson (análisis de la varianza) y la prueba t de significación de los coeficientes. El paquete también suministra la información del error estándar de la estimación (RMS residual), y los valores de B0, B1, B2, Bn, e indica en el cuadro (Case Wise Diagnostics), cuales son los valores de los referenciales que están dispersos de la recta de regresión y están distorsionando el modelo, por lo tanto hay que eliminarlos, y correr nuevamente el paquete estadístico. Ejemplo: calcular el precio unitario de un apartamento ubicado en el segundo piso del Edificio Sucre, Conjunto Residencial Oriente, Av. Pedro León Torres, Municipio Iribarren, Barquisimeto Estado Lara. Características: Área = 125,75m2 Edad = 19 años Zonificación = AR – V A continuación se muestran los referenciales analizados en el Registro Subalterno del Municipio Iribarren
34
CUADRO DE REFERENCIALES Ref. N°
Vendedor
Comprador
1
Antonio J. Escalona
José Cáceres
Monto Operación Bs. 152.427.600
rea (m2)
Ubicación
Cita de Registro
Fecha de Registro
130
Precio Unitario Bs/m2 1.172.520
Iribarren
N° 29 Tomo 4to Folio 200 N° 21 Tomo 3ro Folio 122 N° 32 Tomo 4to Folio 27 N° 7 Tomo 1ro Folio 45 N° 37 Tomo 3ro Folio 235 N° 37 Tomo I Folio 80 N° 42 Tomo II Folio 30 N° 23 Tomo III Folio 50 N° 38 Tomo III Folio 222 N° 39 Tomo 4to Folio 274 N° 33 Tomo II Folio 120 N° 38 Tomo 4to Folio 225 N° 42 Tomo 4to Folio 132 N° 12 Tomo I Folio 20 N° 38 Tomo III Folio 26
07/12/04
2
Néstor Molina
Juana Salazar
105.960.600
90
1.177.340
Iribarren
3
Olga Flores
Egdys del Corral
88.667.250
75
1.182.230
Iribarren
4
Alexis Bermúdez
Henry Quevedo
112.396.400
95
1.183.120
Iribarren
5
Lisbeth Carrillo
97.375.820
82
1.187.510
Iribarren
6
Armando Espinosa y Otros Bruno Ruíz
Emeterio R.
136.876.450
115
1.190.230
Iribarren
7
Antonio Licata
Amario L.
143.428.800
120
1.195.240
Iribarren
8
Golfredo Rojas
Luis Paz
116.043.040
97
1.196.320
Iribarren
9
José Sutera
Armando Q.
112.612.000
94
1198.000
Iribarren
10
Santiago Fariñas
Luis Chang
119.800.000
100
1198.000
Iribarren
11
Luis Torres
Pedro Díaz
221.550.000
105
2.110.000
Iribarren
12
José Angulo
Petra Calderon
213.250.000
100
2.132.500
Iribarren
13
Ignacio Flores
Lino Febres
214.600.000
100
2.146.000
Iribarren
14
Antonio Ruiz
Juan Mancilla
246.790.000
115
2.146.000
Iribarren
15
Antonio Corres
Armando Tua
289.080.000
122
2.146.000
Iribarren
UBICACIÓN: Edif. Sucre, Conjunto Residencial Oriente. Av. Pablo L. Torres. Brqto ÁREA: 125,75 m2 ZONIFICACIÓN: AR – V FECHA DEL AVALÚO: Enero del 2007
35
20/12/04 30/12/04 08/08/04 10/10/04 15/11/04 17/12/05 20/12/05 30/12/05 30/12/05 15/02/06 22/3/06 26/04/06 21/06/06 21/07/06
APLICACIÓN DEL PAQUETE ESTADÍSTICO SPSS 12.0 A continuación se muestra la tabla con los datos (variables) para ser corridos en el paquete estadístico SPSS 12.0.
Cuadro para el análisis estadístico 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
p.u. 1.172.520 1.177.340 1.182.230 1.183.120 1.187.510 1.190.230 1.195.240 1.196.320 1.198.000 1.198.000 2.110.000 2132.000 2.146.000 2.146.000 2.146.000
Área 130.00 90.00 75.00 95.00 82.00 115.00 120.00 97.00 94.00 100.00 105.00 100.00 100.00 115.00 122.00
Tiempo 4.00 4.00 4.00 3.00 4.00 4.00 8.00 8.00 8.00 8.00 9.00 9.00 10.00 10.00 11.00
Ubicación 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 3.00 4.00 4.00 4.00 4.00
Baños 2.00 2.00 1.00 2.00 1.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 1.00 2.00 2.00 2.00
Primero se realiza un análisis de correlación entre todas las variables, precio unitario con área, tiempo, ubicación y baños, de acuerdo a la intensidad del grado de asociación, correlación y a sus signos (+ -). Los resultados se muestran en el cuadro de matriz de correlación. La tabla muestra la correlación entre la variable dependiente (P.U.), con las independientes y las independientes entre si. Para la variable dependiente (P.U.), la correlación es positiva para todas las variables independientes, es decir, relación directas con todas, débil con área y baños, fuerte con tiempo y muy fuerte con ubicación. A partir de la información precedente se obtienen los estadísticos de regresión siguientes: Validación del modelo: en el cuadro model summary, columna adjusted rscuare (R 2 ajustado), se observa que el coeficiente de determinación es = 0,83, lo que indica que las variaciones de la variable dependiente son explicadas en una proporción del 83%, por las variables independientes, queda sin explicar un 17%. La prueba del estadístico F, indica un nivel de confianza del 100%. La prueba t de significación de los coeficientes señala que el área presenta una significación del 92%, para el tiempo presenta 96%, para ubicación una significación superior al 99% y para N° 36
de baños una significación del 92%. El error de la estimación (cuadro anova) es de 190.874,65 Bs/m 2.
Matriz de Correlación Correlación p.u.
Área Tiempo Ubicación Baños
p.u.
Pearson Correlation 1 276 769** Sig. (2-tailed) 319 001 N 15 15 15 área Pearson Correlation 276 1 339 Sig. (2-tailed) 319 216 N 15 15 15 Tiempo Pearson Correlation 769** 339 1 Sig. (2-tailed) 001 216 N 15 15 15 Ubicación Pearson Correlation 926** 368 893** Sig. (2-tailed) 000 177 000 N 15 15 15 baños Pearson Correlation 004 576* 237 Sig. (2-tailed) 989 025 395 N 15 15 15 ** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)
926** 000 15 368 177 15 893** 000 15 1
004 989 15 576* 025 15 237 395 15 113 689 15 1
15 113 689 15
15
* Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed)
Regresión Variables Entered/Removed b Model
Variable Entered
1
Baños, ubicación, área, tiempo a
Variable Removed Method Enter
a All requested variables entered b Dependent variable: p.u.
Model Summary b Model
R
1
937a
R Squere .878
Adjusted R Square .830
Etd Error of the Estimate 190874.65359
DurbanWatson 1.844
a Predictors: (Constant), baños, ubicación, área, tiempo b Dependent variable: p.u.
37
ANOVAb Model 1
Sumo f df Mean Square Square Regresión 2.63E + 12 4 6.5819E + 11 Residual 3.64E + 11 10 36433133383 Total 3.00E + 12 14 a Predictors: (Constant), baños, ubicación, área, tiempo
F
Sig
18.066
000a
b Dependent variable: p.u.
Coefficientsa Unstandardized Standardized Model Coefficients Coefficients B Std. Error beta 1 (Constnt) 1018868.7 358965.13 Área -1388.077 4484.865 -.046 Tiempo -42496.047 43984.143 -.254 Ubicación 444200.74 101290.35 1.174 baños -46967.373 162667.23 -.042 a Dependent variable: p.u.
t
Sig
2.838 -.310 -.966 4.385 -.289
.018 .763 .357 .001 .779
Casewise Diagnostics a Case Number Std. Residual 1 806 2 540 3 211 4 384 5 289 6 -1538 7 -584 8 -746 9 -759 10 -715 11 1994 12 -500 13 042 14 151 15 425 a Dependent variable: p.u.
p.u. 1172520 1177340 1182230 1183120 1187510 1190230 1195240 1196320 1198000 1198000 2110000 2132000 2146000 2146000 2146000
Predicted Value 1018700.55 1074223.63 1142012.16 1109779.29 1132295.62 1483722.45 1306797.88 1338723.65 1342887.88 1334559.41 1729323.73 2227432.23 2137968.81 2117147.65 2064935.07
Residual 153819.45 103116.37 40217.845 73340.708 55214.383 -293492.5 -111557.9 -142403.6 -144887.9 -136559.4 380676.27 -95432.23 8031.1920 28852.345 81064.931
38
Residuals Statisticsa Minimum Máximun Mean Std. Deviation Predicted Value 1018700.6 2227432.3 1504034.0 433651.89752 Residual -293492.4 380676.28 00000 161318.52560 Std. Predicted Value -1.119 1.668 000 1.000 Std. Residual -1.538 1.994 000 845 a Dependent variable: p.u.
N 15 15 15 15
El estadistico t, indica que los coeficientes, área, tiempo, baños, no son significativos, dado que los valores de confianza para este paquete estadístico debe ser igual o mayor del 97%. En vista de estos resultados obtenidos, se procede a efectuar depuraciones, en la muestra, eliminando aquellos referenciales cuyo valor (residuo estandarizado) sea mayor a 1,4 en valor absoluto, en el cuadro Casewise Diagnostics ( Diagnóstico por caso), debido a que indican dispersión con respecto a la línea de regresión y distorsionan el modelo. Al observar la muestra, en el cuadro diagnóstico por caso columna stad, residual, se detecta que los referenciales 11, 6, 15, 4, poseen valores superiores a 1,4, se corrió nuevamente el programa con 11 referenciales y arrojó los resultados siguientes:
Correlación p.u.
Área Tiempo Ubicación Baños
p.u.
Pearson Correlation 1 187 701* Sig. (2-tailed) 583 016 N 11 11 11 área Pearson Correlation 187 1 310 Sig. (2-tailed) 583 353 N 11 11 11 Tiempo Pearson Correlation 701* 310 1 Sig. (2-tailed) 016 353 N 11 11 11 Ubicación Pearson Correlation 940** 259 899** Sig. (2-tailed) 000 441 000 N 11 11 11 baños Pearson Correlation 075 580 344 Sig. (2-tailed) 826 062 300 N 11 11 11 ** Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed)
940** 000 11 259 441 11 899** 000 11 1 11 093 785 11
-075 826 11 580 062 11 344 300 11 093 785 11 1 11
* Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)
39
Regresión Variables Entered/Removed b Model
Variable Entered
1
Baños, ubicación, área, tiempo a
Variable Removed Method Enter
a All requested requested variables variables entered entered b Dependent variable: variable: p.u.
Model Summary b Model
R
1
997a
R Squere .995
Adjusted R Square .991
Etd Error of the Estimate 42367.73922
DurbanWatson 1.690 1. 690
a Predictors: (Constant), (Constant), baños, ubicación, área, tiempo b Dependent variable: variable: p.u.
ANOVAb Model 1
Sumo f df Mean Square Square Regresión 1.97E + 12 4 4.9284E + 11 Residual 1.08E + 10 6 1795025326.7 Total 1.98E + 12 10 a Predictors: (Constant), (Constant), baños, ubicación, área, tiempo
F
Sig
274.559
000 a
b Dependent variable: variable: p.u.
Coefficientsa Unstandardized Standardized Model Coefficients Coefficients B Std. Error beta 1 (Constnt) 1159448.9 88840.104 Área -1041.280 1084.179 -.038 Tiempo -151185.8 15827.576 -.846 Ubicación 606211.29 30398.116 1.703 baños 74631.031 44646.654 -.078 a Dependent variable: p.u.
t
Sig
13.051 -.960 -.9.552 19.942 1.672
.000 .374 000 000 146
40
Casewise Diagnostics a Case Number Std. Residual 1 -054 2 -923 3 585 4 881 5 202 6 -338 7 -372 8 -225 9 -1.466 10 671 11 1.040 a Dependent variable: p.u.
p.u. 1172520 1177340 1182230 1187510 1195240 1196320 1198000 1198000 2132000 2146000 2146000
Predicted Value 1174812.70 1216463.88 1157452.04 1150163.09 1186693.54 1210642.97 1213766.80 1207519.13 2194124.87 2117570.09 2101950.90
Residual -2292.700 -39123.88 24777.957 37346.914 8546.4630 -14322.97 -15766.80 -9519.128 -62124.87 28429.911 44049.104
Residuals Statistics a Minimum Máximun Mean Std. Deviation Predicted Value 1150163.1 2194124.8 1448287.3 443999.79496 Residual -62124.87 44049.105 00000 32817.90968 Std. Predicted Value -671 1.680 000 1.000 Std. Residual -1.466 1.040 000 775 a Dependent variable: p.u.
N 11 11 11 11
Análisis de los Resultados: De acuerdo a los resultados arrojados por el paquete estadístico SPSS 12.0, la ecuación resultante se expresa de la manera siguiente: ~ Y = B0 + B1X1 + B2X2 + B3X3 + …………………………… + BnXn PU = 1.159.448,9 - 1041,28A - 151.185,8T + 606211,29U + 74631,03B PU = Precio Unitario Estimado A = Área en m 2 T = Tiempo expresado en trimestres U = Ubicación B = N° de baños
41
Dado que cumple: F ≥ Fα;
(274,55 > 4,53)
Se puede afirmar con una confianza del 100% que las variables independientes contribuyen en la formación del precio unitario y hay regresión conjunta. R 2 ajustado = 0,991, lo que indica que las variaciones en la variable dependiente, precio unitario, son explicadas en una proporción del 99% por las variables independientes, queda sin explicar un 1%, es decir refleja el movimiento del mercado y hay regresión conjunta. Resolviendo la ecuación de ajuste, se tiene: P.U.= 1.159.448,9 - 1041,28(125,75m 2) - 151.185.,8 (13) + 606211,29(3) + 74631,03(2) P.U. = 1.030.988,47 Bs/m 2 (Valor unitario puntual estimado) Utilizando un intervalo de confianza del 95%, con 6 grados de libertad, se obtiene t = 2,47 P.U. - s.t. < P.U.M. < P.U. + st Siendo: P.U.M = Precio de mercado promedio t x s = 42.367,73 x 2,47 = 104.648,29 Bs/m 2 P.U.
= 1030.988,47 - 104.648,29 < P.U.M. < 1.030.988,47 1.030.988,4 7 + 104.648,29
El rango de los valores valores está entre entre 926.340,18 926.340,18 y 1.135.636,76 Bs/m 2 Se toma el valor superior, porque el apartamento tiene una buena ubicación, el estado de conservación y mantenimiento se ubica dentro de los mejores. Valor del apartamento = 1.135.636,76 1.135.636,76 Bs/m2 x 125,75m 2 VAPART = 142.806.322,5 Bs.
5. AVALÚO DE INQUILINATO NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTO ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO INMOBILIARIO La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), publicada en la Gaceta Oficial N° 36.845 de fecha martes 7 de diciembre de 1.999, pauta la obligatoriedad de su aplicación para el arrendamiento o subarrendamiento a cualquier uso, así como de los anexos, muebles y accesorios que con ellos se arrienden con las excepciones que la misma Ley establece. 42
INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 30 DE L.A.I. El Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), determina los factores esenciales que han de tenerse en cuenta en el avalúo que servirá de base para la fijación de la renta máxima mensual exigible, la falta, insuficiencia, omisión de los factores vicia de nulidad el justiprecio. Factores esenciales: 1. Valor Fiscal del Inmueble: declarado o aceptado por el propietario, este valor debe investigarse en las oficinas de Catastro Municipal de la Alcaldía correspondiente. 2. Valor Establecido en los de Transmisión de la Propiedad: realizados por lo menos 6 meses antes de la fecha de solicitud de la regulación. Se refiere este factor a cualquier acto de compra-venta, que implique transmisión de la propiedad dentro de los últimos 6 meses anterior a la solicitud de regulación. 3. Precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (02) años. Este factor se refiere al valor del inmueble dado por un avalúo realizado por el método de mercado forma tradicional, calculado por la media aritmética, tomando referenciales de los dos últimos años, a partir de la fecha del avalúo. Exenciones: La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), estipula que para la fijación de los cánones de arrendamiento quedan excluidos:
Inmuebles pertenecientes a la República, Estados, Municipios, Institutos Oficiales
Inmuebles destinados a cualquier uso, construidos después del 2 de Enero de 1.987
Viviendas unifamiliares, bifamiliares, cuyo valor individualmente establecido exceda de 12.500 Unidades Tributarias ( Art. 4)
Fijación de los cánones de arrendamiento: El Art. 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), establece lo siguiente: “La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujeto s
a regulación de
conformidad con el presente decreto – Ley, estará basado en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble representado en unidades tributarias: a. Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias
6% Anual
b. Con un valor entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias
7% Anual
c. Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias
9% Anual 43
A continuación un problema para calcular el canon de arrendamientos según la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Calcular el canon de arrendamiento de una vivienda unifamiliar con las siguientes características: Área de terreno: 7,55m 2 Área de construcción: 351m2 Edad: 22 años Valor Fiscal: 2.100.000 ( Junio 1986) Valor de transmisión: 265.597.998,00 ( Marzo 2005) Precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los dos últimos años (Avalúo Enero 2007)……………………….330.104.129,00
Nota: Problema elaborado en Febrero 2007 CUADRO 1 Resumen Requisitos Exigidos en el Art. 30 de L.A.I. N° 1 2
3
Descripción Valor fiscal declarado y aceptado por el propietario en Junio 1986 Valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados 6 meses antes de la fecha de solicitud de regulación (Marzo 2005) Precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los dos últimos años (Enero 2007) TOTAL
Valor Bs. 2.100.000
% Valor Ponderado Bs. 0,3513 7.377,30
265.597.998 44,4291
118.002.800,1
330.104.129 55,2196
182.282.179,6
597.802.127
100%
300.292.356,00
1. Cálculo de las Unidades tributarias de acuerdo al Art. 29 de L.A.I. UT = 300.292.356,00 / 37.632 Bs/UT UT = 7.9789,70 UT 2. Cálculo canon de arrendamiento según Art. 29 de L.A.I. 7.979,70 UT …………………… 7% Anual
C. A/A = 300.292.356,00 x 0,07 = 21.024.464,92 Bs/año C A/m = 21.024.464,92 / 12 meses C A/m = 1.752.038,74 Bs/mes
44
6. ESQUEMA INFORME DE AVALÚO DEFINICIÓN DEL INFORME Un informe de avalúo es una relación de ciertos hechos, previamente analizados, con vista a orientar al tasador hacia una acción determinada.
PRINCIPIOS DEL INFORME 1. El informe debe apoyarse sobre un hecho o series de hechos 2. El informe debe reducirse a una demostración 3. El informe debe tender a la presentación de proposiciones practicas
INFORME DE AVALÚO Un aspecto importante y esencial en la tasación de inmuebles, lo constituye la presentación del informe final, aquí se indican los objetivos, metodología, formación del valor, características del inmueble a tasar, estudio de mercado, diagnóstico de la zona. No existe una forma rígida o única de hacer la presentación del informe, porque es estilo y redacción de cada tasador. Un informe de avalúo mínimo debe llevar en su contenido lo siguiente: 1. Carátula o portada. Debe contener el logotipo del tasador o empresa jurídica en el margen superior izquierdo de la portada, en el centro de la portada la leyenda “Informe de Avalúo, nombre, dirección del inmueble, propietario ,
tasador y fecha
del avalúo. 2. Índice 3. Introducción 4. Carta resumen de los resultados 5. Certificación de imparcialidad 6. Metodología 7. Descripción y características del inmueble 8. Diagnóstico de la zona 9. Avalúo, cálculos 10. Resumen de avalúo. 11. Anexos: Material fotográfico Copia documento de propiedad Plano de ubicación y situación Plano de reposición a nueva y fuente de información Memoria Descriptiva Credenciales y Autorización del perito 45
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS 1. ALVES DANTAS RUBENS. Ingeniería de Tasaciones. SOITAV . Lara. Mayo 2002 2. CAMARO PÉREZ ALBERTO. Tomando Medidas en S erio…
Un
Paso para
Unificar Criterios. 18 Congreso UPAV. Cúsco Perú. Octubre 1998. 3. CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO . CAP. IV. Artículos 1.486 al 1.496 4. CONTRERAS JOSÉ. Avalúo Bienes Inmuebles. UNELLEZ. Año 2000 5. DESEDA MEDINA LUIS. Fundamentos de Estadística para Avaluadores de
Inmuebles. Caracas. Julio 1991 6. DESEDA MEDINA LUIS. Avalúo Inmobiliario . UNEXPO. Caracas 2006 7. GARCÍA TAPIA AZUCENA. Calculo de las Depreciaciones en las Valuaciones
de Bienes Inmuebles . 18 Congreso UPAV. Cúsco Perú. Año 1988 8. PEREIRA COLLS MARÍA. Curso de Avalúo de Inquilinato . SOITVE. Carabobo. Septiembre 2.000 9. SOITAVE. IX Congreso Venezolano de valuación, Catastro y Valoración
Económica Ambiental . Maturín. Edo. Monagas. Diciembre 2003 10. SOITAVE. XX Congreso Panamericano de Valuación . Buenos Aires Argentina. Septiembre 2002.
46
A continuación se muestra un Avalúo, como ejemplo ilustrado de la metodología que en los actuales se está utilizando para tasar bienes inmuebles.
47
Avaluador Profesional Magister en Administración
PARCELA DE TERRENO,
“CASA QUINTA UBICADA EN LA
INTERSECCIÓN DE LA CARRERA QUINTA CON CALLE TERCERA MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA
PROPIETARIAS : TAUCA SCHULTS BETTAC SUSANA SCHULTS BETTAC
PERITO AVALUADOR : Msc. José Contreras
GUANARE, JULIO 2006 48
ÍNDICE
Introducción Cartas de Resumen de los resultados Identificación
1
Certificación
2
Resumen
3
Características Generales
4
Localidad y Entorno
5
Situación Jurídica sobre el Arrendamiento
6
Situación Legal del Inmueble
7
Situación Urbanística del inmueble
8
Estudio de Mercado
9
Cálculos
10
Resumen de avalúo
13
Anexos:
Material fotográfico
Plano de ubicación y situación
Copia documento de propiedad
Ubicación Relativa
Ubicación Geográfica
Croquis de Distribución
Valor de Reposición a Nuevo y Fuentes de Información
Credenciales y Autorización del perito
49
INTRODUCCIÓN
El objetivo principal de este informe de avalúo es determinar el valor real y verdadero (justi precio), del inmueble ubicado en la intersección de la carrera quinta con calle tercera Municipio Guanare Estado Portuguesa. Este Informe de avalúo está catalogado dentro de la clasificación como privado o particular, debido a que es elaborado para saber o conocer su verdadero valor a una fecha determinada. El Método utilizado para valorar la parcela de terreno es denominado Mercado o Ventas comparables, con ajustes de precios por tiempo y áreas. Tomando referenciales de las compras ventas de terrenos iguales o semejantes al que se está valorando debidamente registrados y protocolizados en el Registro Subalterno del Municipio Guanare. Para valorar la edificación y bienhechuría, se utilizó el método Ross-Heidecke. Es el método más utilizado actualmente, debido a que deprecia las edificaciones en línea curva, que es lo que acontece en la practica, y toma en consideración el valor de reposición (VR), años de uso, la vida útil, estado de conservación, mantenimiento para el momento del avalúo.
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Ciudadano:
DR. JESÚS CONTRERAS SILVA PRESIDENTE DE IVEC De acuerdo con las instrucciones se procedió a realizar el avalúo del inmueble ubicado en la INTERSECCIÓN DE LA CARRERA QUINTA CON CALLE TERCERA, MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA. En el informe técnico se puede observar que el procedimiento utilizado para el cálculo del valor es el usualmente empelado en el campo de la tasación, por lo cual se da fe de las técnicas empleadas y del uso de la información recabada. Efectuados los estudios y análisis correspondientes resultó que el referido inmueble tiene un valor actual de: QUINIENTOS OCHENTA MILLONES, CIEN MIL BOLÍVARES (580.100.000 Bs.)
PERITO AVALUADOR JOSÉ CONTRERAS ASAPROVE 101 SUDEBAN P-773
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Avaluador Profesional Magister en Administración PÁG 1 de 13
IDENTIFICACIÓN Perito(s) responsable(s) del Avalúo
JOSÉ CONTRERAS S. Nº 4598
Número de Inscripción SUDEBAN del Avaluador P-773 Bien(es) Avaluado(s) PARCELA DE TERRENO, CASA QUINTA Y BIENHECHURIA Fecha del Avalúo 03 – 07 – 2006 Propietario del Bien TAUCA SCHULTS BETTAC
V- 3.835.519
SUSANA SCHULTS BETTAC V- 4.240.564
CERTIFICACIÓN Yo, José Contreras S., Tasador, abajo firmante certifico: a. Que el avalúo obtenido para el inmueble, solicitado por IVEC y realizado por JOSÉ CONTRERAS AVALUADOR 101, en fecha 03-07-2006, es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos, sin que halla influido en mi trabajo ningún factor, como el resultado obtenido al aplicar los mencionados métodos. b. Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en cualquier posible operación comercial o crediticia, ni me ligan con el propietario lazos familiares ni de ningún otra índole. c. Que mis servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi carácter de profesional avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades. d. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las estadísticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avalúo.
Firma del Avaluador
ASAPROVE Nº 101 SUDEBAN Nº P-773 52
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RESUMEN Para: IVEC Fecha: 03-07-2007 De: José Contreras Motivo: Avalúo del inmueble Monto del Avalúo : Bs. 580.100.000,00 Tipo de Inmueble: CASA – QUINTA Y BIENHECHURIA Dirección: INTERSECCIÓN CARRERA 5TA CON CALLE 3 Ciudad: Guanare Municipio Guanare Distrito ________ Estado Portuguesa DATOS DE REGISTRO Registro Protocolo : 1ero Libros : N° 44
Folio: 23 al 25
Tomo: 1°
Fecha: 26-10-1998
CARACTERÍSTICAS CASA QUINTA:
Estructura: concreto armado
Pisos : concreto rústico. Acabado en granito pulido y CERÁMICA 20X20
Paredes : bloque de arcilla frisada y pintados ambas caras
Ventanas : tipo basculante con vidrios transparentes y TIPO MACUTO
Puertas: madera entamboradas
Instalaciones eléctricas : embutidas con salida de 110 y 220 voltios
Instalaciones Sanitarias : empotradas
Techo: platabanda 50% losa con malla sense y conreto e=15 cm (50%) cubierta con laminas de coverit
Años de uso : 30 años
Vida útil: 60 años
Estado de conservación y mantenimiento según Ross-Heidecke : estado 2,5
Distribución: 4 baños, 5 habitaciones, 2 garajes, 2 salas star, 1 salón de estudios, 2 áreas de servicio, 1 cocina, 2 comedores
Área: 437,67 m2
Cocina : empotrada con mampostería de bloques frisados con topes de granito pulido, con gavetas y puertas en madera
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DESCRIPCIÓN DEL ÁREA
Parcela de Terreno
Estado de Conservación
Construcción
Observados según Heidecke
2977,04 m
Construcción Casa Quinta
Edad de
m 437,62
m
30 años
Estado 2,5
Caseta Hidroneumático 12,80
m
25 años
Estado 2,5
Área recreativa
m2
25 años
Estado 2,5
33,00
m2 Total 483,42
m
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CARACTERÍSTICAS GENERALES Topografía Con pendiente
Semiplana
Variada
Plana
Cuadrada
Rectangular
Polígono Regular
Polígono irregular
Agua
Servicios Luz Gas
Cloacas
Séptico
Platabanda Plafón
Forma
Teléfono
Techos Acerolit Fibrocemento Dry Wall
Otros: e= 15 con malla sensencubierta con lámonas de coverit Paredes Ladrillo Bloque arcilla Bloque concreto Pantalla concreto Tabiques Otros
Friso liso
Humilde
Rural
Segunda
Otros
Linderos Norte: Carrera 5ta Sur: Terrenos Motel La Góndola Este: Casa de Rafael Leonidas Oeste: Calle 3 Zonificación y reglamentos Zonificación: AR-III Área Mínima: 300 m2 % construcción: 80 % ubicación: 60 Información sobre la edificación Área de construcción: 483m2 Antigüedad: 30años Nº de plantas: 1 Consejería: Apartamentos x piso: Sala fiestas: Locales comerciales: Piscina: Estacionamiento: 2 Oficinas: Acceso de la Zona Avenida Carretera Calle Vereda Desarrollo de la Zona Urbanizada Semi urbanizada En proceso
No urbanizada
Estructura Prefabricada
Madera
Concreto armado
Metálica
Tabelones
Madera Machihembrada
Transporte público
Tipos de Construcción Gran Lujo Lujo Primera
Losa antrepiso
Zinc
Revestimientos Cerámica Porcelana
Friso rústico
Obra limpia
Texturizado Piedra Ornamental Puertas Hierro y vidrio Mad. Entamb. Reja de Hierro Aluminio y vidrio Vidrio segur Madera maciza Otro: tipo santa maría Ventanas Hierro y vidrio Aluminio y vidrio Batiente Corrediza Basculante Madera y vidrio Panelas alum.
Otros: tipo macuto
Pisos Cerámica Alfombra Caico
Granito Parquet Cemento liso Vinyl Asfalto Cemento Rústico Terracota Mosacio Mármol
Equipos y complementos Intercomunicador Ascensor Portero eléctrico
Equipo hidroneumático
Casillero de correos
Equipo contra incendio
Recolector de basura
Circuito cerrado de T.V.
Central telefónica
Antena parabólica
Calentador
T.V. por cable
Ambiente musical
Jacuzzi
A/A por unidad
Parque infantil
A/A central
Planta tratamiento piscina
Vigilancia privada
Sauna
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LOCALIDAD Y ENTORNO Entorno Viviendas unifamiliares, bifamiliares, multifamiliares, locales comerciales, abastos, farmacias, clínicas privadas, escuelas.
Acceso
Carrera 5ta con calle 3
Servicios Todos los servicios públicos Población Clase media Tendencia Estable Actividades Económicas Predominantes Comercio al detal, bancos, farmacias, estaciones de servicio, abastos, bancos.
Desarrollo y Consolidación de la zona
Consolidado
Nivel Socio – Económico
Clase media
Tipos de Construcciones en el sector Casas unifamiliares y bifamiliares, cancha deportiva, iglesia, ferretería, clínicas, bancos
Linderos según mediciones del Tasador:
Norte: Carrera 5ta con 39,80 mts Sur: Terrenos y edificaciones Motel La Góndola con 39,80 mts Este : Terrenos del Dr. Rafael Leonidas con 75,40 mts Oeste: Calle 3 con 74,20 mts Área: 39,80 x 74,80 = 2.977,04 m 2
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SITUACIÓN JURIDICA SOBRE ARRENDAMIENTO OCUPADO POR EL PROPIETARIO
ARRENDADO
DATOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FECHA DE LA FIRMA DEL CONTRATO: DURACIÓN DEL CONTRATO: RENTA ESTIPULADA: REVISIÓN DEL CANÓN:
SITUACIÓN LEGAL DEL INMUEBLE Hipoteca(s)/ Prohibición(es)/ Ejido/ Otro(s) No conocidos SITUACIÓN URBANISTICA DEL INMUEBLE Zonificación
AR - III
Cumple con las ordenanzas No cumple con las ordenanzas Cédula de Habitabilidad
SI
X
NO
Comentarios Edificaciones unifamiliares, campos deportivos, farmacias, comercio al por menor, al mayor, bancos, iglesia, instituciones públicas.
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AVALÚO MÉTODO EMPLEADO ROSS-HEIDECKE CASA-QUINTA VA = VR{1 – (1 – r) [A + (1 – A) C]} VA = 405.283.197,7 {1 – (1 – 0,10) [FACTOR ROSS-HEIDECKE]} VA = 405.283.197,7 {0,61660} VA = 249.897.619,7 Bs
CASETA HIDRONEUMÁTICA VA = VR{1 – (1 – r) [A + (1 – A) C]} VA = VR{1 – (1 – 0,10) [FACTOR ROSS-HEIDECKE]} VA = 3.724.747,13 (0,5122) VA = 1.907.815,48 Bs
ÁREA RECREATIVA VA = VR{1 – (1 – r) [A + (1 – A) C]} VA = 6.735.428,04 {0,5122} VA = 3.449.886,24 Bs
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CUADRO N° 1 VALOR ACTUAL BIENHECHURIAS
Nº 1
2 3
4 5
6
Descripción 1 tanque subterráneo y bomba con capacidad de 15.000 litros con hidroneumático y dos bombas de 1 HP y 1,5HP en buenas condiciones Tanque subterráneo de 25.000 litros Tanques elevado de fibra de vidrio con capacidad de 25.000 litros en buenas condiciones de mantenimiento 1 Tanque elevado de fibra de vidrio, con capacidad de 3.000 litros 60,8 metros lineales de cerca de malla ciclón calibre 9, con 6 hilos de alambre púa, doble coronamiento con un brocal de 20x20 en buenas condiciones 87 m de pared de bloques e= 20 cm con machones, vigas de corona y encofrado, en buenas condiciones.
Depreciación Acumulada R. H (%)
VR
VA
49,62
10.260.000
5.914.012,00
49,62
17.100.000
8.485.020,00
41,10
12.500.000
5.137.500,00
41,10
1.500.000
616.500,00
59,65
5.797.188,55
3.458.022,97
52,35
11.260.818,90 5.985.038,69
TOTAL 28.683.093,66
59
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TABLA Nº 1 TABLA DE ROSS-HEIDECKE
ESTADO
CARACTERÍSTICAS
C
1
Nuevo o muy Nuevo
0%
1,5 2
0,032% Regular, conservación Normal
2,5 3
8,09% Necesitando reparaciones sencillas
3,5 4
18,10% 33,20%
Reparaciones importantes
4,5 5
2,52%
52,60% 75,20%
Demolición
100.00%
60
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CALCULOS Desarrollo del Método(s) *VALOR DE TERRENO:
Bs. 296.170.824,4
VALOR DE CONSTRUCCIÓN : **VALOR DE REPOSICIÓN:
Bs. 415.743.372,8
DEPRECIACIÓN ACUMULADA:
Bs. 160.488.051,4
VALOR ACTUAL:
Bs. 255.255.321,4.
MONTO DE AVALUO:
Bs. 551.422.145,8
*VALOR DE LA PARCELA DE TERRENO: VPT: 2.977,04 m2 X 99.485 Bs/m2 = 296.170.824,4 Bs. VA: 296.170.824,4 Bs.
FUENTE UTILIZADA PARA PRECIOS UNITARIOS DE CONSTRUCCIÓN:
CINPRONET. C.A. EVOLUCIÓN DE COSTOS DE CONSTRUCCIÓN. 2do. Trimestre 2006
UNELLEZ. MANUAL DE COSTOS, PRECIOS, INSUMOS. 2do Trimestre 2006
BANCO DE DATOS DEL TASADOR. Junio 2006
MINFRA. LISTADO DE PRECIOS DE EDIFICACIONES. Aragua 4to Trimestre
** Ver Anexo Valor de Reposición a Nuevo
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RESUMEN DEL AVALUO
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RESUMEN DEL AVALÚO 1. Valor Actual parcela de terreno …………………………………. Bs. 296.170.824,4 2. Valor Actual Casa – Quinta ……………………………………... Bs. 249.897.619,7 3. Valor Actual caseta hidroneumática …………………………….. Bs. 1.907.815,48 4. Valor Actual área recreativa …………………………………….. Bs. 3.449.886,24 5. Valor Actual bienhechurias ……………………………………... Bs. 28.683.093,66 Total …………………. Bs. 580.10 9.239,4 Valor redondeado ……. Bs. 580.100.000,00
SON QUINIENTOS OCHENTA MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES
TASADOR JOSÉ CONTRERAS ASAPROVE 101 SUDEBAN P-773
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ANEXOS
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FOTOGRAFÍAS
65
FOTO 1. carrera 5ta. Vista nor-este. Entorno urbano. Guanare julio 2006
FOTO 2. Fachada principal, carrera 5ta. Guanare julio 2006
66
FOTO 3. Fachada principal, cerca tipo alfajor. Carrera 3. Guanare julio 2006
FOTO 4. Fachada lateral derecha, calle 3. Guanare julio 2006
67
FOTO 5. Fachada lateral izquierda carera 5ta. Guanare julio 2006
FOTO6. Garaje, piso concreto rústico, techo machihembrado. Guanare julio 2006
68
FOTO 7. Fachada posterior y área recreativa. Guanare julio 2006
FOTO 8. Sala, piso cerámica 20x20. Guanare julio 2006
69
FOTO 9. Star, piso cerámica nacional 20x20.. Guanare julio 2006
FOTO 10. Área de servicio, paredes revestidas en cerámica. Guanare julio 2007
70
FOTO 11. Comedor, piso granito pulido. Guanare julio 2006
FOTO 12. Cocina empotrada con mampostería de concreto armado, topes de cerámica. Guanare julio 2006 71
FOTO 13. Área de servicios. Guanare julio 2006
FOTO 14. Área recreativa, techo acerolit, piso cemento liso. Guanare julio 2006
72
FOTO 15. Baños línea media, paredes revestidas en cerámica. Guanare julio 2006
FOTO. 16. Solar áreas verdes. Guanare julio 2006
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PLANO UBICACIÓN Y SITUACIÓN
74
PLANO DE UBICACIÓN Y SITUACIÓN
BIEN A TASAR
75
DOCUMENTO DE PROPIEDAD
76
77
78
UBICACIÓN RELATIVA
79
UBICACIÓN RELATIVA
Acarigua 9° 19 9° 00
Guanare
Río Portuguesa Papelón
Río Guanare 8° 40
Río Viejo Guanare
Guanarito
El Regalo 69° 56
69° 53
69° 40
69° 20
80
UBICACIÓN GEOGRAFICA
81
UBICACIÓN GEOGRÁFICA
GUANARE
82
CROQUIS DE DISTRIBUCIÓN
83
CROQUIS DE DISTRIBUCIÓN CASA - QUINTA
N
O
E S
ZONA VERDE TERRAZA
BAÑO
BAÑO
HABITACIÓN 5
COMEDOR
HABITACIÓN 4
ÁREA DE SERVICIO
CERCA PERIMETRAL
COCINA
SALA STAR - ESTUDIO
CERCA ALFAJOL
HABITACIÓN 3
BAÑO
PASILLO
BAÑO HABITACIÓN 2 PASILLO ÁREA DE SERVICIO DESPENSA
HABITACIÓN 1
SALA
STAR GARAJE PASILLO
GARAJE
JARDIN CERCA ALFAJOL ACERA CARRERA 5TA
84
VALOR DE REPOSICIÓN A NUEVO Y FUENTES DE INFORMACIÓN
85
CUADRO 1 CÁLCULO DE ÁREAS BRUTAS DE CONSTRUCCIÓN ÁREAS CONSTRUCCIÓN O NIVEL Casa - Quinta
TIPO A (m2)
TIPO B (m2)
437,62
TOTAL (m2) 437,62
Caseta del hidroneumático
12,80
12,80
Área recreativa (Social)
33,00
33,00
TOTAL área bruta de construcción
437,42 m 2
86
CUADRO 2 VALOR DE REPOSICIÓN A NUEVO
ÁREAS CONSTRUCCIÓN O NIVEL
ÁREA (m2)
VALOR UNITARIO (Bs/m2)*
TOTAL
Casa - Quinta
437,62
926.107,49
405.283.159,7
Caseta del hidroneumático
12,80
290.995,87
3.724.747,13
Área recreativa (Social)
33,00
204.103,88
6.735.428,04
TOTAL COSTOS DIRECTOS E INDIRECTOS
Bs. 415.743.334,8
TOTAL VALOR DE REPOSICIÓN (VR)
Bs. 415.743.334,8
FUENTE:
CINPRONET C.A. 2do Trimestre año 2006
Manual de Costos y Precios de la UNELLEZ. Vice-Rectorado de Producción Agrícola. 2do Trimestre 2006
Cálculos Propios
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DESCRIPCIÓN DE ÁREAS (MEMORIA DESCRIPTIVA)
Infraestructura: fundaciones aisladas. Vigas de riostra, base losas de fundación en concreto armado
Súper Estructura: vigas de corona, columnas en concreto armado y madera
Cubierta de Techo: platabanda e= 25 cm (50%), losa con malla sensen cubiertas con láminas de coverit (50%)
Pisos: granito pulido con flejes metálicos (Cobre) (50%) cerámica 20x20 (50%)
Puertas: madera maciza la principal, entamboradas las del interior
Ventanas: tipo basculante con vidrios transparentes (80%) y protectores metálicos (5% y tipo macuto (15%)
Instalaciones eléctricas: embutidas con salidas de 110 – 220 voltios
Instalaciones sanitarias: empotradas
Distribución: 4 baños, 5 habitaciones, 2 garajes, 2 sala-star, 1 salón de estudio, 2 áreas de servicio, 1 cocina y 1 comedor.
Años uso: 30 años
Vida útil: 60 años
Estado de conservación según Ross -Heidecke: estado 2,5
Área: 437,62 m2
Cocina: empotrada con mampostería de bloques frisados, tope de granito pulido, puertas y gavetas de madera, campana de extracción
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CASETA DEL HIDRONAUMATICO Características Constructivas:
Infraestructura: concreto armado y metálico
Cubierta de Techo: laminas livianas de acerolit
Pisos: concreto rústico
Instalaciones eléctricas: exteriores
Ventanas: marco metálico con malla metálica
Área: 12,80 m 2
Instalaciones sanitarias: empotradas
Años uso: 25 años
Vida útil: 40 años
Estado de conservación según Ross -Heidecke: estado 2,5 ÁREA RECREATIVA
Características Constructivas:
Infraestructura: concreto armado y metálico
Cubierta de Techo: laminas livianas de acerolit
Pisos: concreto rústico, acabado en cemento pulido rojo
Pared: reja metálica a 0,60 mts de altura
Instalaciones eléctricas: exteriores
Área: 33 m2
Años uso: 25 años
Vida útil: 40 años
Estado de conservación según Ross -Heidecke: estado 2,5
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CREDENCIALES Y AUTORIZACIÓN DEL PERITO
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91
