Curso Basico Profesionales de Valoracion Inmobiliaria Soitave Zulia Corregido

Curso Básico Profesionales de Valoración Inmobiliaria Estadística Aplicada a la Valuación Inmobiliaria Parte I

CURSO BASICO PROFESIONALES DE VALORACION INMOBILIARIA SOITAVE ZULIA

ESTADISTICA APLICADA A LA VALUACION INMOBILIARIA PARTE I

PROFESORA: Ing. Ana Elena Sánchez

Maracaibo, 2012


Integrantes: Arq. Milva Bracho C.I.V: Ing. Jorge Díaz C.I.V: Ing. Carmen Lucia Pérez C.I.V: 141.649 Ing.Wilmer Melo C.I.V: 20510


Conceptos Generales Población: Conjunto de individuos objetos o medidas que poseen alguna característica común observable. Ejemplo. Locales Comerciales de la ciudad de Maracaibo. Muestra: Un subconjunto de la población o universo. Ejemplo. Locales Comerciales del Municipio Maracaibo y San Francisco. Datos: Números o medidas que han sido recolectados a partir de observaciones. Ejemplo: Locales Comerciales Vendidos en el Primer Trimestre de los Municipios Maracaibo y San Francisco. Variable: Es una característica (magnitud o número) que puede ser medida, adoptando diferentes valores en cada uno de los casos de un estudio. Estos diferentes valores constituyen el dominio de la variable. Si la variable toma un solo valor, entonces la variable se convierte en una constante.


Etapas de un Estudio Estadístico

1- Obtención de los Datos. Se usó como fuente de información para ubicar los datos requeridos en materia inmobiliaria. web, prensa, revistas especializada, Ver Anexo 1

2- Ordenación a- Ascendente. b- Descendente. Se trabajó en este ejercicio de los Locales Comerciales de forma DESCENDENTE. Ver Anexo 2

3- Agrupación La agrupación de los datos nos permite observar el comportamiento para la variable en estudio, cuando se dispone de gran número de datos es útil distribuirlos en clases o categorías y determinar el número de individuos pertenecientes a cada clase en lo que se denomina distribución de frecuencias.

4- Análisis y Conclusiones. Límites de la Clase ( Ls –Li) Son los valores extremos de cada clase, es decir, está delimitada por el límite inferior de la clase y el límite superior de la clase. Cuando uno de los valores extremos se conoce como intervalo de clase abierta.


Rango o Recorrido. Es la diferencia entre el mayor y el menor de los valores de la muestra correspondiente a la variable AREA. Ver Tabla 1 Rango = Limite Superior – Limite Inferior Rango = 3037,00 - 4.50

N 14 3 13 16 17 18 8 1 20 12 19 10 23 11 4 24 6 7 21 9 22 2 5 15 25

AREA m² 4.50

PRECIO Bs. F 250,000.00 Bs. F 230,000.00 5.00 Bs. F 298,000.00 5.00 Bs. F 290,000.00 5.00 Bs. F 210,000.00 5.00 Bs. F 350,000.00 5.00 Bs. F 385,000.00 7.50 Bs. F 650,000.00 10.00 Bs. F 480,000.00 26.00 Bs. F 180,000.00 32.00 Bs. F 390,000.00 44.00 Bs. F 2,438,550.00 54.15 Bs. F 425,000.00 57.00 Bs. F 695,000.00 70.40 Bs. F 470,000.00 74.00 Bs. F 1,980,000.00 110.00 Bs. F 1,000,000.00 135.50 Bs. F 3,728,020.00 140.00 Bs. F 900,000.00 200.00 Bs. F 1,850,000.00 240.00 Bs. F 3,500,000.00 380.00 Bs. F 1,380,000.00 405.00 Bs. F 3,150.00 450.00 Bs. F 800,000.00 1145.00 Bs. F 57,000.00 3037.00

Limite Superior

P.U Límite Inferior Bs. F 55,555.56 Bs. F 46,000.00 Bs. F 59,600.00 Bs. F 58,000.00 Bs. F 42,000.00 Bs. F 70,000.00 Bs. F 51,333.33 Bs. F 650,000.00 Bs. F 18,461.54 Bs. F 5,625.00 Bs. F 8,863.64 Bs. F 45,033.24 Bs. F 7,456.14 Bs. F 9,872.16 Bs. F 6,351.35 Bs. F 18,000.00 Bs. F 7,380.07 Bs. F 26,628.71 RANGO= 3032.50 Bs. F 4,500.00 Bs. F 7,708.33 Bs. F 9,210.53 Bs. F 3,407.41 Bs. F 7,000.00 Bs. F 698.69 Bs. F 18,768.52


Tabla 1 Datos: Números o medidas que han sido recolectados a partir de observaciones. Ejemplo: Locales Comerciales Vendidos en el Primer Trimestre de los Municipios Maracaibo y San Francisco. Ver Figura 2 Nº PRECIO 1 650,000.00 2 1,380,000.00 3 230,000.00 4 470,000.00 5 3,150,000.00 6 1,000,000.00 7 3,728,020.00 8 385,000.00 9 1,850,000.00 10 2,438,550.00 11 695,000.00 12 180,000.00 13 298,000.00 14 250,000.00 15 800,000.00 16 290,000.00 17 210,000.00 18 350,000.00 19 390,000.00 20 480,000.00 21 900,000.00 22 3,500,000.00 23 425,000.00 24 1,980,000.00 25 57,000,000.00

AREA 10.00 405.00 5.00 74.00 450.00 135.50 140.00 7.50 240.00 54.15 70.40 32.00 5.00 4.50 1,145.00 5.00 5.00 5.00 44.00 26.00 200.00 380.00 57.00 110.00 3,037.00

Tabla 2 N

25

P.UNT 65,000.00 3,407.41 46,000.00 6,351.35 7,000.00 7,380.07 26,628.71 51,333.33 7,708.33 45,033.24 9,872.16 5,625.00 59,600.00 55,555.56 698.69 58,000.00 42,000.00 70,000.00 8,863.64 18,461.54 4,500.00 9,210.53 7,456.14 18,000.00 18,768.52


Medidas de Tendencia Central Media: Es el cociente de dividir la suma de todos los datos entre el número de ellos. Es el valor que más se usa, conocido como promedio. Ver Tabla 3 Para datos no ordenados, se calcula: X=∑X n Donde: X= observaciones, es decir X1, X2, X3,….Xn n= Numero de datos. N 14 3 13 16 17 18 8 1 20 12 19 10 23 11 4 24 6 7 21 9 22 2 5

PRECIO Bs. F 250,000.00 Bs. F 230,000.00 Bs. F 298,000.00 Bs. F 290,000.00 Bs. F 210,000.00 Bs. F 350,000.00 Bs. F 385,000.00 Bs. F 650,000.00 Bs. F 480,000.00 Bs. F 180,000.00 Bs. F 390,000.00 Bs. F 2,438,550.00 Bs. F 425,000.00 Bs. F 695,000.00 Bs. F 470,000.00 Bs. F 1,980,000.00 Bs. F 1,000,000.00 Bs. F 3,728,020.00 Bs. F 900,000.00 Bs. F 1,850,000.00 Bs. F 3,500,000.00 Bs. F 1,380,000.00 Bs. F 3,150.00

AREA m² 4.50 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 7.50 10.00 26.00 32.00 44.00 54.15 57.00 70.40 74.00 110.00 135.50 140.00 200.00 240.00 380.00 405.00 450.00

P.U Bs. F 55,555.56 Bs. F 46,000.00 Bs. F 59,600.00 Bs. F 58,000.00 Bs. F 42,000.00 Bs. F 70,000.00 Bs. F 51,333.33 Bs. F 650,000.00 Bs. F 18,461.54 Bs. F 5,625.00 Bs. F 8,863.64 Bs. F 45,033.24 Bs. F 7,456.14 Bs. F 9,872.16 Bs. F 6,351.35 Bs. F 18,000.00 Bs. F 7,380.07 Bs. F 26,628.71 Bs. F 4,500.00 Bs. F 7,708.33 Bs. F 9,210.53 Bs. F 3,407.41 Bs. F 7,000.00

Curso Básico Profesionales de Valoración Inmobiliaria Estadística Aplicada a la Valuación Inmobiliaria Parte I 15 25

Bs. F 800,000.00 Bs. F 57,000.00

1145.00 3037.00 6647.05

Bs. F 698.69 Bs. F 18,768.52

∑= Tabla 3

Media -- X = 6647.05

=

25 X= 265.88

Mediana (Me) Es el valor central de “n” datos ordenados o se define como el término de la serie que supera y a la vez es superado a lo sumo por la mitad de los datos. Ver Tabla 4

N

PRECIO AREA m² 14 Bs. F 250,000.00 4.50 3 Bs. F 230,000.00 5.00 13 Bs. F 298,000.00 5.00 16 Bs. F 290,000.00 5.00 17 Bs. F 210,000.00 5.00 18 Bs. F 350,000.00 5.00 8 Bs. F 385,000.00 7.50 1 Bs. F 650,000.00 10.00 20 Bs. F 480,000.00 26.00 12 Bs. F 180,000.00 32.00 19 Bs. F 390,000.00 44.00 10 Bs. F 2,438,550.00 54.15 23 Bs. F 425,000.00 57.00 11 Bs. F 695,000.00 70.40 4 Bs. F 470,000.00 74.00 24 Bs. F 1,980,000.00 110.00 6 Bs. F 1,000,000.00 135.50 7 Bs. F 3,728,020.00 140.00 21 Bs. F 900,000.00 200.00

P.U Bs. F 55,555.56 Bs. F 46,000.00 Bs. F 59,600.00 Bs. F 58,000.00 Bs. F 42,000.00 Bs. F 70,000.00 Bs. F 51,333.33 Bs. F 650,000.00 Bs. F 18,461.54 Bs. F 5,625.00 Bs. F 8,863.64 Bs. F 45,033.24 Bs. F 7,456.14 Bs. F 9,872.16 Bs. F 6,351.35 Bs. F 18,000.00 Bs. F 7,380.07 Bs. F 26,628.71 Bs. F 4,500.00

MEDIANA

Curso Básico Profesionales de Valoración Inmobiliaria Estadística Aplicada a la Valuación Inmobiliaria Parte I 9 22 2 5 15 25

Bs. F 1,850,000.00 Bs. F 3,500,000.00 Bs. F 1,380,000.00 Bs. F 3,150.00 Bs. F 800,000.00 Bs. F 57,000.00

240.00 380.00 405.00 450.00 1145.00 3037.00

Bs. F 7,708.33 Bs. F 9,210.53 Bs. F 3,407.41 Bs. F 7,000.00 Bs. F 698.69 Bs. F 18,768.52

Tabla 4 Mediana = 57

Moda (Mo) Es el valor que más se repite, es decir el que representa mayor frecuencia absoluta. Ver Tabla 5 N 14 3 13 16 17 18 8 1 20 12 19 10 23 11 4 24 6 7 21 9 22 2 5 15

PRECIO AREA m² Bs. F 250,000.00 4.50 Bs. F 230,000.00 5.00 Bs. F 298,000.00 5.00 Bs. F 290,000.00 5.00 Bs. F 210,000.00 5.00 Bs. F 350,000.00 5.00 Bs. F 385,000.00 7.50 Bs. F 650,000.00 10.00 Bs. F 480,000.00 26.00 Bs. F 180,000.00 32.00 Bs. F 390,000.00 44.00 Bs. F 2,438,550.00 54.15 Bs. F 425,000.00 57.00 Bs. F 695,000.00 70.40 Bs. F 470,000.00 74.00 Bs. F 1,980,000.00 110.00 Bs. F 1,000,000.00 135.50 Bs. F 3,728,020.00 140.00 Bs. F 900,000.00 200.00 Bs. F 1,850,000.00 240.00 Bs. F 3,500,000.00 380.00 Bs. F 1,380,000.00 405.00 Bs. F 3,150.00 450.00 Bs. F 800,000.00 1145.00

P.U Bs. F 55,555.56 Bs. F 46,000.00 Bs. F 59,600.00 Bs. F 58,000.00 Bs. F 42,000.00 Bs. F 70,000.00 Bs. F 51,333.33 Bs. F 650,000.00 Bs. F 18,461.54 Bs. F 5,625.00 Bs. F 8,863.64 Bs. F 45,033.24 Bs. F 7,456.14 Bs. F 9,872.16 Bs. F 6,351.35 Bs. F 18,000.00 Bs. F 7,380.07 Bs. F 26,628.71 Bs. F 4,500.00 Bs. F 7,708.33 Bs. F 9,210.53 Bs. F 3,407.41 Bs. F 7,000.00 Bs. F 698.69

Curso Básico Profesionales de Valoración Inmobiliaria Estadística Aplicada a la Valuación Inmobiliaria Parte I 25

Bs. F 57,000.00

3037.00

Bs. F 18,768.52

Tabla 5 Moda es el número 5 se repite 5 veces Moda = 5

Clase = rango / N N= número de muestras Clase = 3032.5 = 303.25 =>305 10 RESUMEN DE DATOS VARIABLE AREA n= 25.00 Li = 4.50 Ls = 3,037.00 Rango= 3,032.50 N° Clases 10.00 Incremento 305 Media 265.88 Mediana 57 Moda 5

Se comienza a ubicar los datos de la tabla donde se comienza con el Li que es el límite inferior donde aparece Ver Tabla 1 para trabajar con numero entero se redondea a 4 el lm que es el límite superior que se obtuvo de la ecuación de clase que dio 303.25 y se redondeó a 305. Ejemplo 4+305= 309 y así sucesivamente el límite inferior siempre será el límite superior anterior. Para obtener Xi seria la resta de (Li – Lm)/2 Para obtener fi se cuantifican los valores cuyos valores están comprendidos en el intervalo de la clase respectiva; por ejemplo entre 4 y 309 hay 21 valores de datos entre este intervalo. Una forma de determinar rápidamente es diferenciar con colores para que resulte más fácil de identificarlos los valores.


N 14 3 13 16 17 18 8 1 20 12 19 10 23 11 4 24 6 7 21 9 22 2 5 15 25

PRECIO Bs. F 250,000.00 Bs. F 230,000.00 Bs. F 298,000.00 Bs. F 290,000.00 Bs. F 210,000.00 Bs. F 350,000.00 Bs. F 385,000.00 Bs. F 650,000.00 Bs. F 480,000.00 Bs. F 180,000.00 Bs. F 390,000.00 Bs. F 2,438,550.00 Bs. F 425,000.00 Bs. F 695,000.00 Bs. F 470,000.00 Bs. F 1,980,000.00 Bs. F 1,000,000.00 Bs. F 3,728,020.00 Bs. F 900,000.00 Bs. F 1,850,000.00 Bs. F 3,500,000.00 Bs. F 1,380,000.00 Bs. F 3,150.00 Bs. F 800,000.00 Bs. F 57,000.00

AREA m² 4.50 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 7.50 10.00 26.00 32.00 44.00

P.U Bs. F 55,555.56 Bs. F 46,000.00 Bs. F 59,600.00 Bs. F 58,000.00 Bs. F 42,000.00 Bs. F 70,000.00 Bs. F 51,333.33 Bs. F 650,000.00 Bs. F 18,461.54 Bs. F 5,625.00 Bs. F 8,863.64

54.15 57.00 70.40 74.00

Bs. F 45,033.24 Bs. F 7,456.14 Bs. F 9,872.16 Bs. F 6,351.35

110.00

Bs. F 18,000.00

135.50

Bs. F 7,380.07

140.00 200.00

Bs. F 26,628.71 Bs. F 4,500.00

240.00

Bs. F 7,708.33

380.00

Bs. F 9,210.53

405.00 450.00 1145.00 3037.00

Bs. F 3,407.41 Bs. F 7,000.00 Bs. F 698.69 Bs. F 18,768.52

Tabla 8

Frecuencia Residual seria la frecuencia acumulada entre el número de datos por 100 %


CLASE LIMITE INFERIOR

LIMITE SUPERIOR

Xi = (Li + Lm)/2 MARCA DE CLASE

Li

Lm 309.00 614.00 919.00 1,224.00 1,529.00 1,834.00 2,139.00 2,444.00 2,749.00 3,054.00

Xi 156.50 461.50 766.50 1,071.50 1,376.50 1,681.50 1,986.50 2,291.50 2,596.50 2,901.50

4.00 309.00 614.00 919.00 1,224.00 1,529.00 1,834.00 2,139.00 2,444.00 2,749.00

fi= Li ≤ n ≤ Lm FREC. ABSOLUTA

Fi = Fi + fi+1

Fr = Fi/n*100

FREC. ACUMULADA FREC. RESIDUAL

fi 21 2 0 1 0 0 0 0 0 1

Fi 21 23 23 24 24 24 24 24 24 25

25 Desviación Media Es el promedio aritmético de los valores absolutos de las desviaciones de los valores de la serie con respecto a la media tendencia central, bien sea con relación a la media o la mediana Ver Tabla 9 Dx = ∑‫׀‬Xi - X‫ ׀‬/n = Dx = ∑‫׀‬Xi - X‫ ׀‬/n

Xi 4.50 5.00 5.00

X 265.88 265.88 265.88

∑(Xi-X) 270.38 270.88 270.88

5.00 5.00 5.00 7.50 10.00 26.00 32.00

265.88 265.88 265.88 265.88 265.88 265.88 265.88

270.88 270.88 270.88 273.38 275.88 291.88 297.88

44.00

265.88

309.88

Fr 84.00% 92.00% 92.00% 96.00% 96.00% 96.00% 96.00% 96.00% 96.00% 100.00%

Curso Básico Profesionales de Valoración Inmobiliaria Estadística Aplicada a la Valuación Inmobiliaria Parte I 54.15

265.88

320.03

57.00 70.40

265.88 265.88

322.88 336.28

74.00 110.00

265.88 265.88

339.88 375.88

135.50 140.00

265.88 265.88

401.38 405.88

200.00 240.00 380.00 405.00 450.00 1,145.00 3,037.00

265.88 265.88 265.88 265.88 265.88 265.88 265.88 ∑₌

465.88 505.88 645.88 670.88 715.88 1,410.88 3,302.88 13,294.05

Tabla 9

Varianza La varianza es la media aritmética del cuadrado de las desviaciones respecto a la media de una distribución estadística

S² = ∑ (Xi - X)² /n S²=∑(13294.05) ² 25 S²= 7.069.323,79 S= 2658.82


COEFICIENTE DE VARIACION Es la relación entre la desviación típica y la media expresada en porcentaje CV = S/X * 100 CV=2658.82 * 100 265.88

CV= 1000,00


F R E C U E N C I A

HISTOGRAMA Y POLÍGONO DE FRECUENCIA VARIABLE ÁREA 25.00

20.00

15.00

10.00

Series1 Series2

5.00

0.00

AREA GRAFICO N° 1

CONCLUSIONES E INTERPRETACION DE RESULTADOS:

CURVA DE POLIGONO DE FRECUENCIA: El tipo de curva mostrada en la gráfica N° 1 es en forma de “J” lo cual indica que el máximo está en extremo izquierdo

HISTOGRAMA: En la gráfica N° 1 la clase 1 es el intervalo de la variable área más ofertado.


MEDIDAS DE TENDENCIA CENTRAL : Para obtener elemento representativo del conjunto de datos.

MEDIA =265.88 De acuerdo a la gráfica este valor está comprendido dentro del intervalo de mayor frecuencia. Sin embargo está alejado de los valores extremos. Por lo que su representatividad se ve afectada.

MEDIANA = 57. A pesar que esta medida no pondera todos los datos de la serie, por la distorsión de la media por los extremos, pudiera ser usada como media aritmética. MODA=5 Es el área de local que más se ofrece

MEDIDAS DE DISPERSIÓN: Expresan el grado de representatividad de las medidas de tendencia central

RANGO=3,032.50 El rango de esta serie es considerablemente amplio por lo que no es representativo

DESVIACIÓN MEDIA = 13,294.05 Es muy alta la desviación con respecto la media y la mediana no es representativo

VARIANZA= 2658.82


Representa la distancia existente entre los valores de la serie y la media.

COEFICIENTE DE VARIACION =1000,00 Solo es útil en comparación con otra variable, para medir la dispersión entre ellas.

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