SUMÁRIO 1. INTRODUÇÃO, 2 2. EVOLUÇÃO EVOLUÇÃO DA AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS, 3 2.1. OS MODELO DE VALORAÇÃO DE IMÓVEL NO BRASIL, 5 2.2. O MODELO DE PATCHIN, 6 2.3. O MODELO DA ANÁLISE DO DO HABITAT EQUIVALENTE, 7 3. MATERIAL E MÉTO MÉTODO, DO, 7 4. ANÁLISE DOS RESULTADOS, 11 4.1.
ESTATÍSTICAS ESTAT ÍSTICAS DOS METAIS, 11
4.2.
RESULTADOS DO MODELO DA ABNT, ABNT , 12
4.3.
RESULTADOS RESULTADOS DO MODELO DA AHE, 13
4.4.
ANÁLISE DO CUSTO DE REMEDIAÇÃO REMEDIAÇÃO DO SOLO, 15
4.5.
ANÁLISE DA RECEITA LÍQUIDA OPERACIONAL, 16
4.6.
ANÁLISE DO RESULTADO DO MODELO MODELO DE PATCHIN, 16
5. CONCLUSÕES, 22 REFERÊNCIAS, 23.
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AVALIAÇÃO SISTEMÁT SISTEMÁTICA ICA DE IMÓVEIS IMÓ VEIS AFETADOS AF ETADOS Dr. Georges Kaskantzis Kaskantzis Neto e MSc. Breno Breno de Paul P aula a Herbe H erbert rt Universidade Universidade Federal do Paraná, Universidade de Stuttgart e SENA I-PR Mestrado Profissionalizante Meio Ambiente Urbano e Industrial – MAUI Centro Centro Politécnico, Politécnico, Jd. Américas, DEQ/ST/UFPR, CEP 81530-970 81530-970
Resumo. A valoração econômica de bens imóveis contaminados é uma atividade relativamente complexa que requer conhecimentos multidisciplinares. A avaliação econômica de imóveis contaminados ainda é pouco conhecida e praticada no país sendo mais solicitada nas periciais judiciais e no licenciamento ambiental de novos empreendimentos. Os modelos disponíveis disponíveis na literatura literatura aberta a berta nacional nacional são aqueles que se encontram descritos nas normas da ABNT. Visando a difusão dos conhecimentos a respeito dos modelos modelos de avaliação de bens i móveis móveis contaminados elaborou-se este estudo, no qual qual apresentam-se: um histórico resumido dos modelos de avaliação de imóveis poluídos e os resultados resultados de três modelos desta natureza aplicados para a investigação da influência da contaminação no valor de mercado e no custo de oportunidade de uma propriedade industrial localizada no Paraná. Os resultados do estudo indicaram que a contaminação do solo do imóvel industrial resulta a perda de rece ita operacional e aumen a umento to dos riscos do negócio, significando significando que a poluição provoca em médio prazo a desvalorização do imóvel. Palavras Palavras chave: Valoração, Imóveis, Imóveis, Contaminação, Modelos, Imobiliário.
1. INTRODUÇÃO A medida que a população aumenta a quantidade per capita de recursos da natureza diminui, significando que o valor da terra e dos bens imóveis deverá aumentar progressivamente. sivamente. No período período de 2009 200 9 a 2013, o valor va lor dos imóveis no país aumentou mais que o dobro da inflação. Com base no IPCA, índice í ndice de inf lação do período, cujo atual valor é 32%, pode-se verificar que que o preço dos imóveis no mercado brasileiro aumentou, cerca de, 64% nos últimos cinco anos (LORETO 2013). A valoração econômica econômica de imóv i móveis eis contaminados é uma atividade relativamente relativamente comco mplexa que exige uma gama de conhecimentos. No Brasil, a valoração de propriedades afetadas é pouco conhecida, sendo mais praticada nas periciais ambientais judiciais e no licenciamento licenciamento a mbiental mbiental de empreendimentos. empreendimentos. Nos Estados Unidos U nidos na América do Norte, o desenvolvimento desenvolvimento de metodologias metodologias e modelos modelos de avaliação de imóv i móveis eis contaminados nados iniciou i niciou nos anos oitenta (MAY, 2002).
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Esse trabalho foi elaborado visando a disseminação dos modelos de avaliação econômica mica de propriedades propriedades contaminadas. Na primeira parte do texto, a presenta-se o histórico da evolução dos modelos de avaliação monetária de imóveis contaminados no período de 1986 a 2000 nos Estados Unidos da América do Norte. Na segunda parte do texto, apresentam-se os resultados de três modelos de avaliação associados para a investigação investigação dos efeitos da contamin conta minação ação do solo de uma propriedade industrial da região metropolitana de Curitiba, PR, na receita líquida operacional, nos custos diretos da contaminação contaminação e no seu estigma. esti gma.
2. A EVOLUÇÃO DA AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS No ano de 1984 CAMPANELLA (1984) publicou publicou um trabalho pioneiro a respeito da valoração de propriedades contaminadas. Neste artigo, o autor definiu os principais aspectos e fatores de caracterização caracterização de imóveis contaminados, contaminados, os quais quais continuam sendo utilizados no presente, tendo descrito o método de comparação da situação do imóvel antes e após a contaminação. Segundo Campanella, os tradicionais métodos de avaliação do valor de mercado dos imóveis imóveis sem contaminação, tais como: a comparação direta co m dados do do mercado; o método da receita líquida operacional; o método dos custos de recuperação e outros não são capazes o suficiente para resolver a complexidade envolvida na valoração de propriedades contaminadas, pois não foram elaborados para essa finalidade. Efeitos secundários, como, por exemplo, a restrição ou perda dos direitos de exploração de recursos naturais disponíveis disponíveis na propriedade; restrição do direito construtivo; construtivo; limitação limitação da transferência da propriedade propriedade e outros o utros são alguns dos aspectos geralmente descondes considerados na avaliação dos imóveis com contaminações, os quais, quais, certamente c ertamente exercem influência no valor da propriedade. O trabalho de DORCHESTER (1991) publicado publicado no ano de 1991 descreve os fatores que influenciam a mudança do valor monetário dos imóveis contaminados, tendo sido também discutidos os aspectos legais relativos ao problema dos imóveis contaminados. O estudo estudo elaborado por RINALDI (1991) apresenta alguns alguns efeitos que se originam da contaminação e repercutem na receita líquida operacional, prejudicando o valor de mercado da propriedade. propriedade. No artigo publicado no ano de 1992, MUNDAY (1992) criticou os modelos de Dorchester e Rinaldi tendo indicado inconsistências que haviam nos resultados fornecidos pelos modelos criticados. Explicou com detalhes a dificuldade inerente a percepção do com-
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portamento do mercado imobiliário quanto ao risco do negócio das propriedades injuriadas. Neste artigo, Munday apresenta-se um modelo alternativo para análise dos impactos da contaminação na receita líquida operacional que é produzida pelo negócio desenvolvido na propriedade. No ano de 1993, CHALMERS e ROECHR (1993) publicaram publicaram um trabalho no explicam ex plicam a importância do estigma resultante da contaminação dos bens imóveis, tend te ndo o discutido discutido com detalhes detalhes o custo c usto e a influência i nfluência da recuperação da degradação no valor valor de mercado dos imóveis afetados, conforme citado por Munday. O engenheiro engenheiro e analista a nalista imobiliário imobiliário WILSON (1994) publicou no ano de 1994 um artigo, no qual descreveu os elementos que que constituem o estigma originado pela contaminação de imóveis e recomendou recomendou a aanálise detalhada destes. Wilson também explicou a dificuldade inerente a estimativa dos custos da recup rec uperação. eração. RODDEWING RODDEWING (1996) publicou publicou trabalho no qual discutiu o estigma esti gma da contaminação de imóveis industriais tendo afirmado que este componente do dano deveria ser analisado de modo diferente daquele adotado na época pelos técnicos e os analistas imobiliários. Em 1998, BELL (1998) publicou um artigo apresentando um modelo de valoração de imóveis contaminados que superou na época os modelos desenvolvidos até aquela data, como, por exemplo, os modelos modelos de Bill Bi ll Munday, Munday, Albert A lbert Wilson e Dorchester. RANDALL (1996) descobriu que existem cerca de, 200 tipos de condições prejudiciais prejudiciais que influenciam o valor de mercado dos imóveis. A contaminação e questões de geotécnica são os maiores respon res ponsáveis sáveis pelo detrimento das condições dos i móveis, móveis, assim como, desastres naturais, maus maus odores oriundos oriundos de aterros e ruídos de aeroportos também prejudicam as propriedades resultando a redução do valor no mercado imobiliário. Randall observou que as principais condições de detrimento do imóvel poderiam ser agrupadas agrupadas em e m 10 classes com características próprias. Randall Randall construiu um diagrama diagrama que que indica para cada uma das classes os atributos atributos da condição de detrimento e o co mportamento da mudança. Em 1997, JACKSON (1997) apresentou uma lista de fatores que considerou relevantes para estimativa do efeito da contaminação na receita líquida operacional do negócio conduzido na propriedade afetada. Os fatores citados por Jackson foram: o custo e o tempo da remediação; o valor da compensação; a incerteza quanto à natureza e a extensão da contaminação; a existência do plano de remediação; a estimativa dos custos de paralisação do negócio; e a probabilidade de ocorrem problemas legais junto a terceiros.
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LASTLY, KINNARD e WORZALA (1999) realizam uma consulta junto aos analistas americanos de imóveis contaminados visando a descoberta do método de avaliação mais utilizado pelos entrevistados. O resultado da pesquisa indicou que 50,4% (65 analistas) dos entrevistados usavam a comparação direta de dados do mercado e 49,6% (64 analistas) utilizavam a capitalização da renda. Com base no histórico da evolução dos modelos de valoração monetária de bens imóveis injuriados, injuriados, constatou-se que os métodos métodos tradicionais utilizados utilizados para esse fim são o modelo da receita líquida operacional, o modelo dos custos diretos de remediação da contaminação contaminação e da capitalização da receita r eceita operacional. operacional. Segundo afirmado afirmado pelos autores dos modelos, as dificuldades dificuldades inerentes da va loração de propriedades propriedades contaminadas são as incertezas quanto quanto aos custos e a eficiência das ações de remediação remediação dos danos danos oriundos da contaminação; a falta de conhecimento do comportamento do mercado e os riscos da continui c ontinuidade dade das atividades do negócio negócio e outros o utros que originam o es tigma tigma da contaminação contaminação no imóvel afetado. af etado.
2.1. OS MODELOS DE VALORAÇÃO DE IM IMÓVEIS ÓVEIS NO BRASIL No Brasil, os modelos específicos de valoração econômica de propriedades contaminadas são praticamente desconhecidos sendo mais utilizados nos processos judiciais de investigação e perícia de acidentes ambientais e nos licenciamentos ambientais de empreendimentos preendimentos com potencial de prejudicar pre judicar a natureza. natureza. Os modelos de avaliação econômica de imóveis mais utilizados no país são aqueles que que se encontram apresentados nas normas normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT, como, por exemplo, a NBR 14653 – 1, 2, 3, 4, e 6. 6 . Os métodos de de avaliação apresentados nas citadas normas são o método comparativo direto de dados de mercado; o método evolutivo; evolutivo; o método involutivo involutivo e o método método da capitalização capitalização de renda. Tais metodologias, metodologias, conforme observado observado por Campanella, não capazes o suficiente para serem aplicadas na valoração monetária de propriedades contaminadas. Além dos modelos indicados nas normas ABNT, uma outra fonte de referência que poder utilizada para a avaliação de imóv i móveis eis contaminados é o manual manual de propriedades propriedades contamin c ontaminadas adas que se encontra disponível na página eletrônica da Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental Ambiental do Estado de São Paulo – CETESB (www.cetesb.gov.br). (www.cetesb.gov.br). No conjunto dos modelos de avaliação de propriedades recomendados pela ABNT, o modelo da comparação direta de dados de mercado é um dos mais utilizados em razão da disponibilidade de dados de mercado.
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Basicamente, o modelo de comparação de dados do mercado está apoiado nos fundamentos da estatística. Inicialmente, calcula-se o número de amostras que deverão ser pesquisadas pesquisadas visando a viabilização do modelo de regressão. Depois de terem sido identificados os imóveis semelhantes ao afetado rea liza-se liza-se o ajuste dos coef icientes icientes do modelo linear, determinando determinando as estatísticas e os o s resultados resultados ANOVA. Existem E xistem variantes do citado modelo, modelo, tais como: c omo: as funções transcendentais transcendentais e trigonométricas.
2.2. O MODELO DE PATCHIN No conjunto dos modelos de avaliação de propriedades contaminadas, disponíveis na literatura aberta é o modelo de PATCHIN. Esse modelo inclui pontos de interesse do presente estudo de de caso. cas o. Munday descobriu que a contamin conta minação ação do imóvel i móvel provoca a diminuição da operacional operac ional do do imóvel influenciando influe nciando o seu valor valor de negociação. negociaç ão. Com base na descoberta de Munday, PATCHIN (1992) elaborou um modelo generalizado de avaliação de imóveis afetados, tendo incluído os termos relativos a perdas de receita operacional, custo da contaminação estigma. As equações equações que formam o modelo modelo de Patchin Patchin foram definidas definidas com
NOI V = 1 + i 1 NOI − L + R + I V = 1 + i 2 NOI − L + R + I NOI − L + R + I S = 1 + i − = 1 + i 3 NOI NOI − L + R + I DC DC = 1 + i − = 1 + i 4 V V +DC+S 5 Sendo: Vu – valor do imóvel sem a ccontamin ontaminação ação ($); Vc – valor va lor do do imóv i móvel el contaminado ($); NOIi – receita líquida operacional do imóvel sem contaminação; NOIc – receita líquida operacional do imóvel contaminado; iu – taxa de desconto do mercado (%); ic – taxa de risco do mercado (%); Lt – queda da receita rec eita operacional em razão da contaminação ($); It – comp co mpensação ensação em virtude virtude da contaminação ($); t – tempo; n – período; S – valor
do estigma provocado pela contaminação do imóvel ($); DC
contaminação contaminação ($) ( $)
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– custo
direto da
A equação equação (1) do modelo representa o valor do móvel sem a contaminação (Vu), (Vu), o segundo termo do modelo indica o estigma da conta minação e, o terceiro terceir o e última última equação equaç ão do modelo modelo representa re presenta os custos diretos da contaminação.
2.3. O MODELO DA ANÁLISE ANÁLISE DO HABITAT EQUIVALENTE . O modelo modelo da Análise do do Habitat Equivalente Equivalente (AHE) foi desenvolvido desenvolvido pela pela NOAA – National Oceanic and Atmospheric Administration dos Estados Unidos da América do Norte na década de noventa, notadamente para a valoração dos danos aos componentes do meio biótico (NOAA, 2000). O resultado fornecido pelo modelo é o tamanho do habitat habitat que deve ser criado c riado em conjunto conjunto com a recuperação daquele daquele afetado, para obter os servi s erviços ços ambientais ambientais perdidos em razão da conta minação. O tamanho do projeto de compensação compensação do dano dano ambient a mbiental al é definido definido pela pela equação (5),
j⁄bj B j ∑ ρ×b − x V = j P V ∗ ∑ ρ×(x − b)⁄bj ×J 5 Apesar da aparente aparente complexidade complexidade da equação (4), ( 4), o cálculo cálculo do tamanho do habitat habitat é simples podendo ser realizado com planilha Excel. O denominador da eq. 4 indica a quantidade de serviços ambientais afetados pela contaminação, e o denominador representa o montante montante de serviços a serem fornecidos por área e tempo pelo pro jeto jeto do habitat habitat de compensação a ser desenvolvido desenvolvido pelo responsável causador dos danos. As hipóteses simplificadoras simplificadoras adotadas adotadas pelo modelo modelo AHE são as seguintes: seguintes: o habitat afetado e aquele a ser criado são da mesma mes ma natureza; natureza; os serviços s erviços afetados e a serem fornecido pelo habitat de compensação são iguais; a taxa de variação da perda e incremento de serviços varia de modo linear no tempo e a taxa de desconto adotada para os serviços foi 3% a.a. No presente trabalho o modelo da AHE foi empregado para estimar o valor da compensação dos danos causados pela contaminação do solo da propriedade industrial.
3. MATERIAL E MÉTODO O caso investigado neste trabalho foi a contaminação do solo de um imóvel industrial situado situado na zona rural. Nesta Nes ta propriedade propriedade eram executadas e xecutadas atividades de manipulação manipulação de resíduos para queima queima em e m fábrica fábrica de cimento. No ano de 2005 foi decreta a falência f alência da empresa proprietária do imóvel, o qual foi adquirido tendo sido encontrados, cerca de 3875 t de resíduos, dispostos no solo e abandonados ao céu aberto. Fora m injuriados 1500 m3 de solo. Na FIGURA 3 pode-se observa os toneis abandonados que foram
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encontrados encontrados pelas pe las autoridades autoridades locais. A propriedad propriedade e industrial investigada encontra-se situada no Município de São José dos Pinhais, do PR. A propriedade situa-se a 1159 m de altitude do mar e abrange uma área de 7500 m2. O Rio Miringuava está localizado a 300 m de distância do imóvel. Durante Durante a visita da propriedade propriedade foram for am coletadas 35 amostras a mostras do solo visando a determinação dos teores de metais e compostos de petróleo. As trinta e cinco amostras do solo da propriedade propriedade foram f oram coletadas com trado manual em dois horizontes: o primeiro a profundidade de 20 cm a partir da superfície e o segundo a profundidade de 40 cm, tendo sido acondicionadas acondicionadas em e m sacos plásticos plásticos e, posteriormente posteriormente analisadas no laboralaboratório FRISCHMANN AISENGART. O preparo das amostras enviadas enviadas ao labo labo ratório foi realizado no laboratório de Mineralogia do Solo do departamento de Solos da Universidade dade Federal do Paraná - UFPR. O solo s olo foi seco no ambiente, ambiente, triturado com almofariz e homogeneizado com peneira de 2 mm de abertura de malha.
Figura 1. Tonéis de resíduos encontrados pelas autoridades autoridades na propriedade propriedade industrial. ind ustrial. No laboratório AISENGART, as amostras do solo foram analisadas pelo método de Plasma Indutivamente Acoplado, tendo sido investigados os metais: Alumínio (Al); Cromo (Cr); Cobalto Co balto (Co); (Co) ; Níquel (Ni); (Ni) ; Zinco (Zn); Cobre (Cu) e Chumbo (Pb). Os valores de referência empregados para analisar os resultados foram aqueles que se encontram descritos na Resolução Resolução CONAMA CON AMA 420, de 28 de dezembro dezembro de 2009.
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A metodologia metodologia adotada neste trabalho trabalho contemplou cinco cinco etapas principais. principais. Na primeira primeira etapa do estudo, determinaram-se determinaram-se as estatísticas das concentrações dos metais observados nas trinta e ci nco amostras do solo, da propriedade propriedade industrial, analisadas no laboratório AISENGART. AISENGART. As médias dos valores das concentrações foram também também submetidas metidas aos testes estatísticos de hipóteses. Na segunda segunda etapa do estudo foram pesquisados na região onde se encontra construída a propriedade industrial avaliada, avaliada, os imóveis com a mesma mesma característica car acterística do imóvel imóvel afetado visando a determinação do valor médio de mercado do bem imóvel investigado com o método da comparação co mparação direta de dados dados do mercado. Os imóveis identificados encontram-se situados nas proximidades proximidades da propriedade propriedade avaliada, especificamente especificamente no município de São Jo sé dos Pinhais, PR. Foram selecion se lecionadas adas nove propriedades da mesma natureza do imóvel para assegurar a qualidade do resultado A seleção do processo de remediação remediação da contamin conta minação ação do so lo do imóvel e pesquisa dos custos associados foram realizadas realizadas na terceir a etapa do estudo, estudo, tendo sido determinados minados os valores do mercado dos serviços se rviços de engenharia, aquisição de terra de reposição, transporte de solo mole e resíduos, compactação do terreno e, notadamente os custos c ustos de incineração dos materiais contaminados contaminados em f orno cimenteiro. Na Tabela Tabela 2, 2 , apresentam-se os valores dos serviços pesquisados pesquisados no mercado local. local. Na quarta etapa do estudo determinou-se o valor monetário da compensação dos danos ambientais ambientais provocados pela contaminação do solo da propriedade industrial
N
Área (m2)
Valor (R$)
Posição
Localização
1
5.050
505.000, 505.00 0,
Meio de quadra
Loteamento Audi
2
10.230
1.023.119,
Esquina
Loteamento Audi
3
7.443
731.010, 731.01 0,
Meio de quadra
Loteamento Audi
4
9.620
1.300.000, 1.300.00 0,
Meio de quadra
Zona Rural, Braga Bra ga
5
18.000
1.500.000, 1.500.0 00,
Meio de quadra
R. Sabatina 2591
6
19.746
2.370.000, 2.370.00 0,
Meio de quadra
Barro Preto
7
3.477
320.000, 320.00 0,
Meio de quadra
Barro Preto
8
7.000
1.000.000, 1.000.00 0,
Meio de quadra
Barro Preto
9
6.300
860.000,
Esquina Esquina
Barro Preto
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Tabela 2. Valor de mercado dos serviços e materiais requeridos para remediação da contaminação contaminação do solo so lo da propriedade industrial investigada investigada neste trabalho. Materiais e Serviços (R$ t-1) Custo da incineração dos resíduos resíduos
230,00
Custo do transporte do solo mole
30,00
Custo de aquisição da terra
6,00
Custo da mão de obra (escavação)
7,00
Custos da mão de obra (compactação)
10,00
Custo total
283,00
Observação. Observação. Data da pesquisa julho de 2011. Densid De nsidade ade do solo – 1250 kg m -3
Basicamente, adotando o modelo da AHE determinou-se o tamanho da área com as mesmas características do imóvel afetados que deveria ser desenvolvida para reposição de serviços ambientais que eram providos na área do i móvel móvel antes a ntes da sua contaminação. Fazendo Fazendo o produto produto do valor valor de mercado do metro quadrado quadrado no imóv i móvel, el, estimado esti mado com o modelo ABNT e área de compensação dos danos ambientais determinou-se o valor econômico da compensação ambiental. Na quinta e última etapa do trabalho, os resultados resultados das quatro etapas anteriores foram utilizados utilizados para resolver as equações equações do modelo de Patchin e determinar o valor de mercado da propriedade injuriada, os custos diretos da contaminação do do solo s olo e valor va lor associado ao estigma da propriedade propriedade analisada. Visando Visando a aplicação adequada adequada do modelo de Patchin foram definidas as taxas de inflação, de capitalização e de desconto, bem como, três períodos períodos notáveis de tempo. te mpo. A taxa de inflação de 4% a.a. foi mantida constante. A taxa de capitalização utilizada para a condição condição do imóv i móvel el contaminado foi 9% e para a condição do imóv i móvel el sem se m contaminação ou depois da remediação do solo foi 8%. O primeiro período notável definido corresponde ao intervalo de tempo compreendido a partir do início do ano de 2000 até o final do ano de 2005, tendo sido adotada para este período a taxa de desconto de 20% para a condição do imóvel contaminado e 12% a.a. para a condição do imóvel sem a contaminação. O segundo período notável definido corresponde corresponde ao intervalo de te mpo mpo compreend c ompreendido ido a partir do início do ano de 2006 até o final do ano de 2010, quando, supostamente a contaminação foi recuperada, tendo sido adotada para esse período a taxa de desconto desc onto de 17% a.a, para condição do imóvel contaminado. O terceiro período notável definido abrange o intervalo de tempo definido a partir do início do ano de 20011 até o presente, tendo sido adotada neste período, para a condição do imóvel contaminado, contaminado, uma taxa de desconto de 13% a.a.
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Os principais materiais utilizados na pesquisa foram equipamento de posicionamento geográfico geográfico por satélites; combustíveis para o deslocamento deslocamento e visita a propriedade; propriedade; máquina fotográfica digital de alta precisão; imagens aéreas do local; arquivo digital de elevação artificial do terreno; estação de trabalho de alto desempenho, programas de computador computador para o tratamento tratamento estatístico dos resul r esultados tados das análises análise s do solo no laboratório; Sistema de Informações Geográficas; impressora, papel, mídia e tintas para a redação e edição dos resultados resultados da pesquisa, e outros de menor imp i mportância. ortância.
4. ANÁLISE DOS RESULTADOS 4.1.
ESTATÍSTICAS DOS METAIS
Visando análise do comportamento da contaminação da propriedade industrial, especificamente os metais identificados nas amostras do solo analisadas do laboratório, determinaram-se terminaram-se as estatísticas descritivas do conjunto de valores das c oncentrações oncentrações dos metais, metais, tendo te ndo sido realizado também testes estatísticos para verificar as hipóteses definidas a respeito da origem dos metais que se encontravam acumulados em dois horizontes: zontes: a 20 e 40 c m de profundidade profundidade do solo. Na Tabela Tabela 4, apresentam-se as estatísticas dos valores das concentrações dos metais metais encontrados encontrados no imóv i móvel. el. Inspecionando os dados da tabela constata-se que que as concentrações dos metais encontrados no solo da propriedade propriedade a 20 cm de profundidade profundidade eram maiores que que as dos critérios, indicando indicando que o solo so lo da propriedade propriedade estava es tava contaminado. contaminado. Tabela Tabela 3. 3 . Estatísticas das concentrações dos metais metais encontrados encontrados no solo do imóvel.
Estatística * N Máximo Mínimo Média Desvio padrão Critério legal
Pb 35 850 9,8 66,5 141,1 180
Co 35 96,4 5,7 30,2 20,8 35
Cr 35 337 30,0 97,7 73,9 150
Ni 35 156 4,0 26,7 29,2 70
Zn 35 203 1,0 51,3 58,2 450
(*) – valores expressos na unidade mg kg-1 de solo seco.
Os teores máximos de metais identificados no solo do imóvel, a 0,2 m de profundidade profundidade foram: Pb – 850 mg kg-1; Co – 350 mg kg-1; Cu – 295 mg kg-1; Cr – 337 mg kg-1; Ni – 156 mg kg-1; Zn – 203 mg kg-1. Na profundidade de 0,4 m do solo os máximos de concentração de metais observados foram: Cr - 6 mg kg -1; Co – 96, mg kg-1; Ni – 43 mg kg-1; Cu – 161
mg kg-1; Zn – 136 mg kg-1; Pb – 107 mg kg-1.
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4.2.
RESULTADO DO MODELO DA ABNT
O modelo da comparação direta de dados de mercado da ABNT foi utilizado neste estudo para estimar o valor de mercado da propriedade sem contaminação. Para esse fim, adotaram-se os dados do valor de mercado e da área dos imóveis, identificados na pesquisa pesquisa de campo, campo, os quais quais estão es tão apresentados na Tabela 1. Inicialmente, Inicialmente, determinaram-se as estatísticas e os histogramas das frequências frequências dos valores de mercado e das áreas dos imóveis pesquisados pesquisados para aplicar o modelo, tendo sido a justadas justadas também as funções de densidade de distribuição de frequ f requências ências da amostra a mostra analisada. analisada. Tabela Tabela 4. Estatísticas das concent c oncentrações rações dos metais encontrados encontrados no solo do imóvel. A (m2)
Media
Desvio Desvi o Padrão
IC (+95%)
IC (-95%)
Skewnees Skew nees
Curtoses Curtos es
9651,8
5638,82
13986,1
5317,39
1,08
0,02
609.875,87
1.536.473,1
598.888,
1,18
1,90
P (R$) 1067680
Analisando Analisando os resultados r esultados da a nálise estatística descritiva descr itiva das das características c aracterísticas dos i móveis se pode notar os valores valores da área e do preço dos imóveis se ajustam ajustam a função f unção densidade de distribuição normal.
Figura 2. Distribuição de frequências dos valores das áreas dos imóveis selecionados e resultado resultado do teste da média para a área ár ea da propriedade propriedade contaminad conta minada. a. O teste da média para a área do imóvel verifica a hipótese nula, e indica que a probabilidade lidade da diferença das médias das áreas dos imóveis imóveis selecion s elecionados ados e contaminad c ontaminado o ser menor do que o valor da estatística t é 85,73%, e m nível de 95% de confiança, conforme indicado na Figura 2. O resultado do modelo da comparação de dados de mercado pode
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ser observ o bservado ado na Figura 2. Na Tabela 3, encontram-se indicados os parâmetros parâmetros ajustados e as estatísticas das cara c aracterísticas cterísticas dos imóveis. imóveis. Tabela Tabela 3. 3 . Resultados Resultados do modelo modelo da comparação direta de dados do mercado.
Parâmetros Parâmetros
Ajustado
Erro Padrão
Coeficiente linear linear
98.326,736
167170,3
0,59
0,5749
Área (m2)
100,43272
15,17098
6,62
0,0003*
Equação
Valor t Prob > |t|
Valor (R$) = 98326,736 + 100,43272 * Área (m2)
Substituindo Substituindo o valor da área do imóvel contaminado contaminado na equação indicada na Tabela 3 determinou-se o valor de mercado da propriedade investigada sem contaminação. Deve-se observar que o valor va lor estimado para o i móvel móvel sem se m contaminação corresponde corresponde ao ano de 2010, quando foi realizada a pesquisa pesquisa dos imóv i móveis. eis.
Valor R$ 9832 98326,6,736+ 36 + 100, 100,43272272 × 7.500500 m $ ., O resultado do modelo da ABNT indica que o valor de mercado da propriedade avaliada sem a contaminação contaminação do solo, no ano de 2010, era da ordem de R$ 851.572,12 (oitocentos e cinquenta e um mil quinhentos e setentas e dois reais). O valor de mercado do metro quadro do imóvel sem contaminação estimado foi R$ 113,543. Adotando como hipótese nula o resultado do modelo da ABNT realizou-se o teste da média em relação ao valor da média dos preços dos imóveis pesquisados. O resultado resultado do teste da média do valor de mercado do do imóv i móvel el sem se m contaminação indicou indicou que a hipótese nula não pode ser rejeitada, significando que o valor de mercado estimado pelo modelo da ABNT é coerente, assegurando a qualidade do ajuste dos parâmetros do modelo da ABNT.
4.3.
RESULTADO DO MODELO DA AHE
Tendo sido estimado o valor do metro quadrado da propriedade sem a contaminação, determinou-se o valor monetário da compensação dos danos oriundos da contaminação do solo. Adotando o modelo modelo da Análise do Habitat Equivalen Equiva lente, te, estimou-se o montante dos serviços ambientais perdidos na propriedade em razão da contaminação do solo. Com o conhecimento da quantidade de serviços ambientais afetados determinou-se o tamanho da área de compensação dos danos, cujos serviços fornecidos ao longo do tempo são equivalentes aqueles perdidos na propriedade afetada. Nas Tabelas 4-5 apresentam-se presentam-se as características car acterísticas da área contaminado contaminado e da área de compensação dos danos danos a mbientais mbientais provocado provocado pela contaminação do solo.
~ 13 ~
Os resul res ultados tados do modelo mode lo AHE indicaram que a quantidade de serviços ambientais ambientais perdidos em razão da contaminação solo é equivalente ao montante dos serviços fornecidos por um habitat habitat semelhante s emelhante ao imóvel contaminado, contamina do, cuja área é 13.698,76 13.698 ,76 m 2 a. Com a recuperação da propriedade propriedade contaminada e o desenvolvimento desenvolvimento do habitat de compensação dos danos estima-se que os serviços a serem fornecidos são equival equivalentes entes aqueles oriundos de 3,724 m 2 a m-2 de área do imóvel afetado. Tabela Tabela 4. 4 . Características da área afetada consideradas consideradas no modelo AHE. Tipo do hábitat hábitat afetado Área Rural Ano do do impacto ambiental ambiental (ano) 2000 Tamanho Tamanho da área afetada (m2) 1500 Nível dos serviços antes do dano (%) 80 Nível dos serviços após o dano dano (%) 0 Nível dos serviços recuperados recuperados (%) 50 Tempo de recuperação (ano) 5 Taxa de desconto anual (%) 5 Tabela Tabela 5. 5 . Características do hábitat de compensação da contaminação. Tipo de hábitat hábitat de compensação Área Rural Nível inicial de serviços no hábitat (%) 5 Ano de de implantação do do novo habitat habitat (ano) 2006 Ano do do início da provisão dos dos serviços (ano) 2010 Ano da da produção máxima máxima de serviços (ano) 2014 Nível máximo máximo dos serviços fornecidos (%) 75 Ano do cálculo da da compensação (ano) 2014 Assim, o tamanh ta manho o da área de compensação, compensação, descontado a taxa de 5% a.a., capaz de fornecer o montante dos serviços perdidos desde da criação da área até o ano do máximo fornecimento fornecimento de serviços s erviços é da ordem
13698, 7 6 A 3,724 3.678678,693 m Fazendo o produto da área de compensação e do valor de mercado médio do metro quadrado do imóvel sem contaminação obtém-se o valor da compensação ambiental correspondente ao ano de 2010,
m Valoror da comp compensa ensaçãçãoo 3.678,78,69393 ano ×113,543 mR$ $ ., ~ 14 ~
Figura 3. Resultado do modelo da Análise do Habitat Equivalente do presente caso. Os resultados do modelo da AHE indicaram que o tamanho da área de compensação necessária para restituir a quantidade de serviços ser viços ambientais ambientais afetados af etados na propriedad propriedade e contaminada contaminada é igual a 3679 m2, cujo valor de mercado em 2010 era e ra de R$ 417.689,84. 4.4.
ANÁLISE DO CUSTO CUST O DE REMEDIAÇÃO DO SOLO
O custo financeiro da recuperação da contaminação foi estimado com base nos valores de mercado dos serviços de engenharia e mão de obra, assim como, dos materiais necessário para recompor recompor o ambiente a mbiente alterado. Os custos c ustos de recuperação da contaminação, os quais incluem o valor da incineração do solo e dos resíduos contaminados estimado estimado no ano a no de 2010 foi da ordem de R$ 283,00
t-1.
O tamanho aproximado da área contaminada do imóvel era 1500 m2. Com base nos laudos de análise do solo verificou-se que a contaminação se encontrava ao longo de 0,5 metros de profundidade profundidade do solo. Adotando postura conservadora, decidiu-se remover o solo que se encontrava até 0,75 m de profundidade. profundidade. O valor va lor monetário dos dos serviser viços de remed re mediação iação e destinação do solo contaminado foi estimado calculando o produto do volume volume de solo afetado e o custo de destinação deste, tendo tendo resultado o valor de,
Custo de recuperação R$ 1500m ×0,75m×1250 mkg ×283 1000R$ kg $ ., Com base nos valores de mercado dos serviços de remediação e de destinação do solo e dos materiais contaminados associados verificou-se que o custo de recuperação da contaminação contaminação era da ordem de R$ 397.969,75 (trezentos e noventa noventa e sete s ete mil novecennovecentos sessenta e nove reais e centavos).
~ 15 ~
4.5.
ANÁLISE DA RECEITA LÍQUIDA LÍQUIDA OPERACIONAL
A receita líquida líquida operacional operacional de de atividades atividades que supostamente supostamente eram executadas na na área do imóvel foi estimada com base no inventário i nventário dos resíduos que se encontravam a céu aberto na propriedade propriedade contaminada. Na é poca dos fatos foram encontrados encontrados 3587 t de resíduos industrias. Adotando Adotando o valor va lor de destinação do solo em e m forno ciment c imenteiro, eiro, uma vez que, os serviços prestados pela empresa proprietária do imóvel eram da mesma natureza, verifica-se que que a receita anual era aproximadamente, aproximadamente,
Receita3587 t×283,00 R$t $..,
O tempo requerido para o processamento e incineração dos resíduos foi definido considerando a ordem de grandeza do inventário. Adotando como base de cálculo uma batelada telada de resíduos res íduos de 30 t, t , o número de bateladas necessárias para processar o inveninventário de resíduos é 119,56. Em geral, uma batelada dessa magnitude requer, no mínimo, 24 h de processamento, processamento, isto é, preparo preparo e queima. Adotando postura conservadora, definiu-se finiu-se o prazo de 365 dias para queimar queimar o inventário de resíduos encontrados na área do imóvel, imóvel, na época dos dos fatos. fatos . 4.6.
ANÁLISE DOS RESULTADOS DO MODELO DE PATCHIN PAT CHIN
Tendo sido determinados os valores de mercado dos principais componentes de composição do valor econômico global dos danos ambientais, aplicou-se o modelo de Patchin, visando a investigação da influência da contaminação do solo na receita líquida operacional, operacional, nos custos c ustos diretos da contaminação e no valor do esti gma. O primeiro resultado obtido com o modelo de Patchin foi o valor de mercado descontado da proprie propriedade dade contaminada. O resultado resulta do foi obtido analisando o fluxo de caixa, indicado i ndicado na Tabela 10, da receita líquida operacional (NOI), da remediação do solo (R) e compensação pensação dos danos (I), para a condição do imóvel contaminado adotando a capitalização de 9% e a taxa ta xa de desconto variável, e para a segunda condição adotando adotando a capitalização talização de 8% e taxa desconto de 12% fixa. Na Tabela 5, pode-se avaliar os componentes do valor monetário do imóvel contaminado. O valor presente do imóvel contaminado calculando com taxa variável de desconto e capitalização de 9% pode ser observado na última linha da última coluna da Tabela Tabela 6, 6 , e, com co m a taxa de desconto fixa pode pode ser observado na na Tabela 7. Na Tabel Ta bela a8 se encontra apresentado apresentado o valor de mercado do imóvel sem contaminação descontado descontado com a taxa fixa. Os res ultados ultados a serem descritos são referentes ao ano de 2010.
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Tabela Tabela 5. 5 . Fluxo de caixa da receita líquida operacional do imóvel afetado, dos custos de remediação do solo e da comp co mpensação ensação dos danos danos ambientai ambie ntaiss da contaminação.
Ano 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
P -10 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4
NOI R$ 76.158 R$ 79.204 R$ 82.372 R$ 85.667 R$ 89.094 R$ 92.658 R$ 96.364 R$ 100.218 R$ 104.227 R$ 108.396 R$ 112.732 R$ 117.241 R$ 121.931 R$ 126.808 R$ 131.881
L R$ 3.808 R$ 3.960 R$ 4.119 R$ 4.283 R$ 4.455 R$ 4.633 R$ 9.636 R$ 10.022 R$ 10.423 R$ 10.840 R$ 11.273 R$ 11.724 R$ 3.658 R$ 3.804 R$ 3.956
R R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 22.301 R$ 23.193 R$ 24.121 R$ 25.085 R$ 26.089 R$ 27.132 R$ 28.218 R$ 29.346 R$ 30.520 R$ 0
I R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 25.851 R$ 26.885 R$ 27.961 R$ 29.079 R$ 30.242 R$ 31.452 R$ 32.710 R$ 34.019 R$ 35.379 R$ 0
NOI - (L+R+I) R$ 72.350 R$ 75.244 R$ 78.254 R$ 81.384 R$ 84.639 R$ 39.873 R$ 36.649 R$ 38.115 R$ 39.640 R$ 41.226 R$ 42.875 R$ 44.590 R$ 54.908 R$ 57.105 R$ 127.924
NOI – receita líquida operacional (R$), L – diminuição de receita; R – custo c usto da recuperação recuperação (R$), I – custo da compensação (R$)
Tabela Tabela 6. 6 . Fluxo de caixa do valor presente calculado com taxa de desconto variável.
Período NOI - (L+R+I) Variáveis auxiliares Fator VPIC R$ 1.478.485 R$ 0 R$ 1.478.485 0,8849 R$ 1.308.394 3 R$ 54.908 R$ 1.308.394 R$ 1.363.302 0,8849 R$ 1.206.462 2 R$ 44.590 R$ 1.206.462 R$ 1.251.051 0,8849 R$ 1.107.125 1 R$ 42.875 R$ 1.107.125 R$ 1.150.000 0,8547 R$ 982.906 0 R$ 41.226 R$ 982.906 R$ 1.024.131 0,8547 R$ 875.326 -1 R$ 39.640 R$ 875.326 R$ 914.966 0,8547 R$ 782.022 -2 R$ 38.115 R$ 782.022 R$ 820.137 0,8547 R$ 700.972 -3 R$ 36.649 R$ 700.972 R$ 737.621 0,8547 R$ 630.446 -4 R$ 39.873 R$ 630.446 R$ 670.318 0,8333 R$ 558.599 -5 R$ 84.639 R$ 558.599 R$ 643.238 0,8333 R$ 536.031 -6 R$ 81.384 R$ 536.031 R$ 617.415 0,8333 R$ 514.513 -7 R$ 78.254 R$ 514.513 R$ 592.766 0,8333 R$ 493.972 -8 R$ 75.244 R$ 493.972 R$ 569.216 0,8333 R$ 474.347 -9 R$ 72.350 R$ 474.347 R$ 546.696 0,8333 R$ 455.580 -10 VPIC – Valor presente da receita líquida; Fator – Taxa de desconto variável (1) 20% antes do dano; (2) 17% durante durante e (3) 13%, depois da recuperação, recuperação, inflação 4% e capitalização capitalização de 9%.
O valor da receita líquida líquida operacional ajustado ajustado correspond c orrespondente ente ao 3º período período foi f oi obtido aplicando aplicando a capitalização de 9% na receita rec eita líquida operacional operacional do 4º período período (Tabela 5) e somando o resultado com a receita líquida do 3º período, e, assim por diante, até o último período do fluxo de caixa da receita líquida operacional proveniente das atividades que supostamente eram realizadas na propriedade afetada.
~ 17 ~
Tabela 7. Fluxo de caixa do valor presente da receita líquida operacional do imóvel calculada com taxa de desconto fixa de 12% e taxa de capitalização da renda de 8%.
P NOI – (L+R+I) 3 R$ 1.656.157 R$ 84.529 2 R$ 68.644 1 R$ 66.003 0 R$ 63.465 -1 R$ 61.024 -2 R$ 58.677 -3 R$ 56.420 -4 R$ 61.382 -5 R$ 130.298 -6 R$ 125.287 -7 R$ 120.468 -8 R$ 115.835 -9 -10 R$ 111.379
Variáveis auxiliares R$ 0 R$ 1.656.157 R$ 1.478.712 R$ 1.563.241 R$ 1.395.751 R$ 1.464.394 R$ 1.307.495 R$ 1.373.498 R$ 1.226.338 R$ 1.289.802 R$ 1.151.609 R$ 1.212.633 R$ 1.082.708 R$ 1.141.385 R$ 1.019.094 R$ 1.075.514 R$ 960.280 R$ 1.021.662 R$ 912.198 R$ 1.042.496 R$ 930.800 R$ 1.056.087 R$ 942.935 R$ 1.063.403 R$ 949.467 R$ 1.065.301 R$ 951.162 R$ 1.062.541
Fator 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286
VPIU R$ 1.478.712 R$ 1.395.751 R$ 1.307.495 R$ 1.226.338 R$ 1.151.609 R$ 1.082.708 R$ 1.019.094 R$ 960.280 R$ 912.198 R$ 930.800 R$ 942.935 R$ 949.467 R$ 951.162 R$ 948.697
VPIU – Valor presente da receita líquida operacional calculada com taxa de desconto fixa de 12%
Tabela 8. Fluxo de caixa do valor descontado com taxa de 12% da receita liquida liquida operacional operacio nal e capitalização de 8% da renda do imóvel sem a contaminação.
P NOI 3 R$ 1.775.316 R$ 121.931 2 R$ 117.241 1 R$ 112.732 0 -1 R$ 108.396 -2 R$ 104.227 -3 R$ 100.218 R$ 96.364 -4 R$ 92.658 -5 R$ 89.094 -6 R$ 85.667 -7 R$ 82.372 -8 R$ 79.204 -9 R$ 76.158 -10
Variáveis auxiliares R$ 0 R$ 1.775.316 R$ 1.585.104 R$ 1.707.035 R$ 1.524.138 R$ 1.641.380 R$ 1.465.518 R$ 1.578.250 R$ 1.409.152 R$ 1.517.548 R$ 1.354.954 R$ 1.459.181 R$ 1.302.840 R$ 1.403.058 R$ 1.252.731 R$ 1.349.095 R$ 1.204.549 R$ 1.297.206 R$ 1.158.220 R$ 1.247.314 R$ 1.113.673 R$ 1.199.340 R$ 1.070.839 R$ 1.153.212 R$ 1.029.653 R$ 1.108.857 R$ 990.051 R$ 1.066.209
Fator 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286
VP R$ 1.585.104 R$ 1.524.138 R$ 1.465.518 R$ 1.409.152 R$ 1.354.954 R$ 1.302.840 R$ 1.252.731 R$ 1.204.549 R$ 1.158.220 R$ 1.113.673 R$ 1.070.839 R$ 1.029.653 R$ 990.051 R$ 951.972
NOI – valor da receita líquida líq uida operacional do imóvel sem contaminação; VP – valor presente d a receita líquida operacional do imóvel sem a contaminação.
O valor da receita líquida operacional do terceiro período do fluxo de caixa indicado na Tabela Tabela 7 foi calculado aplicando a capitalização de 8% a receita líquida operacional do do 4º período, do fluxo de caixa da Tabela 5, e so mando mando o resultado resultado com c om a receita líquida líquida operacional associada ao 3º período período do f luxo luxo de caixa, ca ixa, e, assim por diante, até o ú ltimo ltimo período do fluxo de caixa. Tendo sido elaborados os f luxos luxos de caixa das receitas rec eitas líquidas operacionais usando usando taxas de desconto desconto fixa e variável, do imóvel contaminado e sem a contaminação contaminação aplicou-se o modelo de Patchin para obter o valor de mercado do imóvel.
~ 18 ~
A equação equação geral do do modelo de de Patchin é definida como,
V V +DC+S Analisando Analisando a equação equação verifica-se verifica-se que que o valor do imóvel sem a contaminação (Vu) é igual igual a soma do valor de mercado do imóvel injuriado (Vc) somado aos custos diretos da contaminação contaminação (DC) e o estigm es tigma a (S). Os custos diretos da contaminação, em gera l, estão associados a mudança da receita líquida operacional e, o estigma, por sua vez, está relacionado como os riscos, como, por exemplo, as incertezas quanto ao sucesso da recuperação do imóvel. O valor de mercado do imóvel alterado foi estimado calculando o valor presente da diferença da receita líquida operacional (NOI) e da soma da perda de receita (L), dos custos da remediação (R) e da compensação (I), aplicando duas taxas de desconto e duas de capitalização. O valor presente do imóvel afetado no de 2010, calculado com taxa de desconto variável e capitalização de 9%, encontra-se indicado na quarta linha da última coluna da Tabela 6 (R$ ( R$ 982.906,00). E, o valor presente do imóvel, calculado com taxa de desconto de 12% e com capitalização de 9% encontra-se descrito na quarta linha da última coluna da Tabela 7 (R$ (R $ 1.226.338,00). Como se pode notar, a escolh esc olha a da correta taxa de desconto é fundamental para para determinar a verdadeira influência da contaminação do s olo no valor de negociação da propriedade no mercado. Inspecionando as equações do modelo de Patchin verifica-se que a diferença dos somatórios dos valores das perdas da receita líquida operacional calculadas com taxas de desconto fixa (iu) e variável variá vel (ic) é igual igual ao valor do estigma resultante res ultante da contaminação.
NOI − L + R + I NOI − L + R + I S = 1 + i − = 1 + i 1.226.338,00−982.906,00
$ .,
Com base no resultado obtido verifica-se que valor do estigma que provoca a diminuição do valor de merc mercado ado do imóvel contaminado, do ano 2010 é da ordem de de R$ 234.432,00 234.43 2,00.. O efeito da contaminação na receita líquida operacional do imóvel está diretamente diretamente associado aos custos da contam c ontaminação, inação, os quais quais foram f oram determinados determinados com a eq. (4) , A eq. (4) do modelo de Patchin indica que valor dos custos diretos da remediação da contaminação correspondem correspondem a diferença dos somatórios dos valores descontados da receita líquida líquida operacional não af etada e da receita líquida líquida prejudicada. prejudicada.
~ 19 ~
Logo, o valor presente dos custos c ustos diretos da contaminação é igual a diferença do va lor da receita líquida operacional do imóvel sem a contamina, indicado na quarta linha da última coluna da Tabela 8 (R$ 1.409.152,00), e o valor da receita líquida operacional do imóvel contaminado, que se encontra indicado na quarta linha da última coluna da Tabela 7 (R$ 1.226.338,00). 1.226.338,00). Observa-se que neste caso, os valores das receitas líquidas líquidas operacionais foram ajustados ajustados com a mesma mesma taxa de desconto desconto (12%).
NOI NOI − L + R + I DC= 1 + i − = 1 + i 1.409.152,00−1.226.338,00
$ ..,
Tendo Tendo sido si do determinados determinados os valores va lores dos termos que determinam determinam o valor do imóvel afetado pela contaminação do solo, estimou-se o valor de mercado da propriedade no ano de 2010, que foi era da ordem de,
V R$ 982.906,00 +R$ 182.814,00+243.432,00$ .., Assim, conforme determinado determinado com o modelo modelo de Patchin, no ano a no de 2010, o valor de mercado do imóvel sem contaminação era da ordem de R$ 1.409.152,00 (um milhão quatrocentos e nove mil centos e cinquenta reais). E, o valor de mercado do imóvel contaminado, estimado com o modelo de Patchin, no ano de 2010, era da ordem de R$ 982,906,00. Logo, a contaminação do solo provocou ou poderia ter provocado a diminuição de 30,25% do valor de mercado do imóvel original, o que representa o montante de R$ 426.246,00 (qu ( quatrocentos atrocentos e vinte seis mil duzentos e quarentas e sei reais). Deste D este montante de desvalorização do imóvel, R$ 243.432,00 (57,1%) são decorrentes pelo efeito do estig es tigma ma e R$ 182.814,00 (42,9%) são os aos custos diretos da contaminação. contaminação. No gráfico da Figura 4 pode-se observar o comportamento comportamento dos valores va lores dos compon c omponenentes de desvalorização do imóvel em função do tempo. Analisando o gráfico verifica-se que no início da contaminação o efeito do estigma é bastante pronunciado e à medida que que o tempo vai passado, esse valor diminui. diminui. Conforme C onforme descrito na literatura este comportamento do estigma indica que, no início o desconhecimento, as dúvidas e incertezas quanto quanto a remediação da contaminação, continuidade continuidade do negócio e capacid c apacidade ade de pagar as dívidas dívidas são maiores por parte dos fornecedores e clientes. O gráfico indica indica tamb ta mbém ém que ao longo do tempo, o valor do estigma diminui e os custos diretos da contaminação aumentam, aumentam, uma vez ve z que, inicia o projeto de recuperação dos danos e diminui o risc o do negócio.
~ 20 ~
VC
DC
S
VU
100%
90%
80%
O N A D O D S E T N E N O P M O C
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0% 2000 20 00 20 2001 01 20 2002 02 20 2003 03 20 2004 04 20 2005 05 20 2006 06 20 2007 07 20 2008 08 20 2009 09 20 2010 10 20 2011 11 20 2012 12 20 2013 13 ANO
Figura 4. Comportamento dos fatores de composição do valor de mercado do imóvel contaminado indicado que ao longo tempo o valor do estigma representado pela área de cor amarelo, diminuiu e que o valor dos custos diretos da contaminação, representados pela área de cor laranja aumentam.
Uma vez que, que, os valores do imóvel sem contaminação e os valores da compensação e da remediação da contaminação contaminação foram pesquisados pesquisados no mercado e também estimad esti mados os com o modelo de Patchin calcularam-se os desvios absolutos e os relativos destes , do ano de 2010, os quais podem ser observados observados na Tabela 9. Tabela Tabela 9. 9 . Comparação dos valores do dano dano calcul ca lculados ados e pesquisados pesquisados no mercado. Imóvel industrial
Mercado
Modelo Modelo
Desvio absoluto absoluto Desvio relativo relativo
Valor sem contaminação R$ 851.574 R$ 1.409.152
-R$ 557.578
-39,57%
Valor com contaminação R$ 35.916
R$ 982.906
-R$ 946.990
-96,35%
R$ 397.969 R$ 182.814
R$ 215.155
117,69%
Valor Valor da compensação compensação R$ 417.690 R$ 243.432
R$ 174.258
71,58%
Valor Valor da remediação
Para comparar comparar os valores va lores dos fatores pesquisados no mercado e calculados com o modelo, adotaram-se as seguintes seguintes hipóteses: o valor “pesquisado ” do imóvel contaminado é igual a diferença do valor do imóvel imóvel pesquisado e da soma dos valores va lores da remediação e compensação dos danos ambientais oriundos da contaminação do solo, e que o valor da compensação compensação pode ser associado com o valor do estigma.
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5. CONCLUSÕES Neste trabalho investigou-se a influência da contaminação no valor de mercado de uma propriedade propriedade industrial cujo solo continha c ontinha metais. A vinte centímetros de profundidade profundidade do solo, as concentrações dos metais Pb, Cr, Co, Ni e Zn eram maiores do que as concentrações correspondentes correspondentes permitidas para solo agrícola da Resolução CO NAMA 420. Empregando Empregando o modelo da co mparação mparação de direta de dado do merca do e os valores va lores dos nove imóveis semelhantes ao imóvel contaminada determinou-se que o valor de mercado médio o imóvel afetado era R$ 851.574,00. Com a pesquisa de preços realizada realizada verificou-se que que o valor de mercado da remed re medição ição do solo solo era da ordem de R$ 417.690, e que o valor da compensação dos danos danos ambient a mbientais ais decorrentes da contaminação do solo da propriedade propriedade industrial era da or dem de R$ 397.969,75. Aplicando Aplicando os valores valores da remediação do solo solo e da compensação compensação dos dos danos aplicados aplicados ao modelo modelo de Patchin determinaram-se os valores valores da propriedade propriedade contaminada sem e com c om a contaminação que eram, no ano de 2010, R$ 982.906, e R$ 1.409.152, respectivamente. Portanto, nas condições empregadas empregadas neste trabalho, a contamin c ontaminação ação da propriedade resultou uma desvalorização do imóvel de R$ 426.246,00. Deste total, no ano de 2010, os custos c ustos de remediação remediação contribu co ntribuirão irão com 42,9% e da compensação 51,1%. Os resultados do estudo realizado indicaram que a medida que tempo avança o valor do estigma diminui e dos custos diretos da contaminação aumentam. aumentam. Adotando Adotando factível associar as sociar os custos de remedição do solo so lo com os custos diretos de recuperação da contaminação calculados cm o modelo, bem como, associar os valores da compensação compensação dos danos e do estigm es tigma, a, os resultados resultados do modelo modelo e a queles pesquisados no mercado foram comparad co mparados, os, tendo sido s ido verificados desvios relati r elativos vos do valor va lor de mercado do imóvel sem contam co ntaminação inação da ordem de 39,57%, do valor de mercado do do imóvel contaminado da ordem de 96,35%, do valor de remediação da contaminação de 117,69% e do valor do estigma/compensação da ordem de 71,58%. Posto acima, conclui-se que a discrepância discrepância observada entre os valores va lores estimados estimados e os calculados calculados pelo modelo está associada, as sociada, principalmente principalmente ao desconhecimento desconhecimento do verdadeiro valor da renda líquida operacional que era supostamente oriunda do negócio executado cutado no imóvel e das incertezas quanto quanto ao valor da receita operacional. operacional.
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