1
BAB I PENDAHULUAN.
A. Latar Latar Belakan Belakang g Masalah Masalah Perkembangan suatu daerah tentunya tidak terlepas dari adanya suatu sektor yang memiliki daya saing dan daya unggul. Sekt Sektor or ters terseb ebut ut akan akan memb member erik ikan an damp dampak ak posi positi tiff maup maupun un negatif dalam pengembangan sektor lain. Dampak yang sangat bermanfaat terlihat dari peningkatan perekonomian wilayah dan kesej esejat ater eraa aan n masya asyara raka katt yang yang daer daerah ahny nya a di jadi jadik kan su suat atu u daerah kawasan industri. Dalam
menghadapi
era
globalisasi,
khususnya
pengembangan bisnis dalam bidang property dan industri semua para para invest investor or menca mencari ri untuk untuk menan menanamk amkan an atau atau memban membangun gun suatu bangunan pabrik yang nantinya untuk berekspansi dalam bida bidang ngny nya a masi masing ng - masi masing ng.. PT. PT. rak rakat atau au !ndu !ndust stri rial al "s "sta tate te #ilegon adalah merupakan anak perusahaan PT. rakatau Steel yang bergerak di bidang usaha pengelolaan dan penjualan lahan kawa kawasan san industr industri. i. $wal pelimpah pelimpahan an
lahan lahan yang yang dikelo dikelola la PT. PT.
arakatau !ndustrial "state #ilegon dari PT. rakatau Steel untuk dikelola yang dalam hal ini ditawarkan kepada kepada para investor yang ingin berminat seluas sekitar %%& ha dan ditambah dari hasil pembebasan dari sejumlah pemukiman warga seluas '% ha. PT. PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon ini mempunyai dua kawasan indu indust stri ri,, yang yang pert pertam ama a terl terlet etak ak di awas awasan an !ndu !ndust stri ri ! yang yang terletak di kawasan PT. rakatau Steel #ilegon, dan yang kedua terletak di awasan !ndustri !! #iwandan. Dalam semua kawasan 1
2
sem semua itu itu ada ada berb berbag agai ai kelas elas yang yang dita ditawa wark rkan an dala dalam m hal hal penjua penjualan lanya, ya, contoh contohnya nya lahan lahan yang yang lebih lebih dekat dekat dengan dengan jalan jalan raya dan fasilitas lain yang telah diatur dalam Surat eputusan Direksi PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon. Dalam setiap memperoleh kawasan industri tersebut, yang khusus khususnya nya terlet terletak ak di kawas kawasan an indust industri ri !! #iwand #iwandan an terseb tersebut ut mempe emperroleh olehny nya a
yaitu aitu
den dengan gan
cara ara
membe embeb bask askan
dar dari
pemukiman warga. (arga yang pemukimanya di pakai untuk kawasan industri itu di tempatkan ke tempat yang layak untuk di huni yang agak jauh
dari
kawasan industri
menye enyeba babk bkan an
polu polusi si
yang
kepad epada a
mungkin
war warga. ga.
Sete Setela lah h
akan
nantinya
laha lahan n
war warga
ters terseb ebut ut dibe dibeba bask skan an yang yang dala dalam m arti arti dibe dibeli li oleh oleh piha pihak k PT. PT. raka rakatau tau !ndust !ndustria riall "state "state #ilego #ilegon n tidakl tidaklah ah sediki sedikitt biaya biaya yang yang telah dikeluarkan perusahaan untuk mengelolanya yang nantinya untuk ditawarkan kepada para investornya sudah layak ataupun siap dipakai oleh para investor. Dalam pemb pembeb ebas asan an
pengeluaran
biaya
laha lahan n
pemi pemind ndah ahan an
sert serta a
tersebut,
dimulai
kepem epemil ilik ikan an
dari nam nama
serti) serti)ka katt tanah tanah terseb tersebut ut sampai sampai perawa perawatan tan itu yang yang nantin nantinya ya akan menjadi acuan dalam menentukan harga jual lahan yang dimiliki PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon untuk ditawarkan kepada para investor yang akan menanamkan modalnya pada kawasan industri ! dan !! PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon. Disa Disamp mpin ing g
dala dalam m
pera perawa wata tan n
laha lahan n
ters terseb ebut ut,,
PT. PT.
rak rakat atau au
!ndustrial "state #ilegon pun selalu membayar pajak yanga akan nantinya menjadi sebuah acuan harga lahan di awasan !ndustri. Dalam sejumlah lahan yang dimilik, PT. rakatau !ndustrial 2
3
"sta "s tate te #ile #ilego gon n itu itu meru merumu musk skan an baga bagaim iman ana a cara carany nya a dala dalam m pengelolaan lahan itu agar dalam penjualannya dapat menarik minat
para
investor
dan
juga
mendapatkan
laba
yang
diharapkan. *aka dengan itu setiap pengelolaan lahan tersebut tak terlepas dari segi biaya - biaya yang telah dikeluarkan oleh manajemen PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon dan juga di tamb tambah ah dari dari moda modall awal awal yang yang pada pada awal awal pemb pembeb ebas asan an atau atau pembelian lahan tersebut dari warga yang saat ini tempatnya telah di jadikan awasan !ndustri. PT. rakatau !ndustrial "state #ile #ilego gon n
merup erupak akan an
peru perusa saha haan an
yang yang
kegia egiata tan n
utam utaman anya ya
bergerak dalam bidang usaha pengelolaan dan penjualan lahan kawa kawasa san n indu indust stri ri,, sehi sehing ngga ga sega segala la cara cara atau atau meto metode de untu untuk k bers bersai aing ng deng dengan an daer daerah ah kawa kawasa san n indu indust stri ri yang yang ters terseb ebar ar di selu eluruh
!ndon ndones esia ia
khu khusus usn nya
+ante anten n
yang ang
tel telah
banya anyak k
ber bermunc muncul ulan an kawas awasan an indu indust stri ri yang yang penu penuli lis s tahu tahu di +ant +anten en awasan !ndustri Serang Timur, #ikande dan Serpong Tangerang. Pertumbuhan perusahaan di !ndonesia yang cukup tinggi, menye enyeba babk bkan an
pers persai aing ngan an
usah us aha a
sem semakin akin
bera berat. t.
Sehi Sehing ngga ga
perusahaan saat ini di tuntut melakukan langkah - langkah yang strategis untuk bisa berkembang. berkembang. Strategi untuk memenangkan persaingan, sebagai contoh misalnya .
Pengembangan usaha utama (core (core bussiness bussiness)) dengan mengupayakan keunggulan biaya melalui e)siensi, serta memfokuskan pada pasar sasaran yakni para penanam modal dal
skal skala a
kecil ecil,,
menen enenga gah h,
maup aupun
besa besarr
dar dari
domestik maupun asing. .
Pertumbuhan usaha penunjang (supportin (supporting g business) business) mela melalu luii
pend penday ayag agun unaa aan n
aset aset
peru perusa saha haan an,,
eksp ekspan ansi si
usah us aha, a, dan dan menc mencar arii stra strate tegi gic c part partne ners rs untu untuk k us usah aha a 3
+
patungan. /. *eningkatkan kerjasama dengan bidang - bidang atau lembaga yang terkait. 0.
*eningkatkan
e)siensi
dan
produkti)tas
di
segala
bidang.
Dalam
mengembangkan
usaha
suatu
perusahaan
diharapkan dapat meningkatkan penjualan. Dalam melaksanakan penjualan kepada para konsumen, perusahaan dapat melakukan secara tunai, sudah barang tentu perusahaan akan lebih menyukai jika transaksi penjualan dapat dilakukan secara tunai ketimbang secara kredit,
karena
perusahaan akan segera
menerima kas dan kas tersebut dapat segera digunakan kembali untuk mendatangkan pendapatan selanjutnya. *aka dari latar belakang diatas penulis sangat tertarik untuk menguraikan bagaimana caranya agar lahan yang dimiliki PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon diminati para investor dengan tujuan dapat bersaing dengan kawasan lain sehingga kawasan industri PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon tersebut terjual dengan harapan mendapat keuntungan yang memadai, maka penulis mengambil judul ” Metode Penetapan Harga Jual Lahan Untuk Memperoleh Laba Pada
PT. Krakatau
Industrial Estate Cilegon .
B. Identifkasi Masalah Sebagaimana
telah
dikemukakan
di
atas
maka
permasalahan yang dihadapi perusahaan PT. rakatau !ndustrial 1
Jusup Al. Haryono, Dasar-dasar Akuntansi, Jilid 2, Edisi 6, Cetakan kedua, Bagian Penerit !"#E $%P&, $ogyakarta. 2''3, (ala)an *1.
+
*
"state #ilegon sebagai berikut .
+agaimana penentuan harga jual lahan yang diberikan oleh PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon kepada investor .
.
+agaimana pembagian lahan yang akan ditawarkan oleh PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon kepada !nvestor.
/.
Seberapa besar laba yang ditentukan dalam penetapan harga jual lahan yang diterapkan pada PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon.
0.
Seberapa masalah dalam harga jual
lahan kepada
investor dengan fasilitas yang diberikan PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon. %.
$pakah metode penetapan penjualan lahan di kawasan industri PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon sama dengan kawasan lain yang ada di daerah +anten.
1.
$pakah dalam memasarkan lahan kawasan industri di PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon selalu sesuai dengan target yang diharapkan.
'.
$pakah kesulitan dan hambatan dalam penetapan harga jual lahan di kawasan industri PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon.
C. Pembatasan Masalah $gar pembahasan masalah tidak melebar keberbagai aspek maka perlu ada pembatasan masalah yamg menitik beratkan pada masalah yang berhubungan dengan metode penetapan harga jual lahan terhadap kinerja pada PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon. arena keterbatasan waktu dan biaya penulis hanya akan membatasi penelitinya pada penjualan lahan di *
6
kawasan industri PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon.
D. Rumusan Masalah +erdasarkan
latar
belakang
masalah
dan
identi)kasi
masalah, maka penulis merumuskan masalah, sebagai berikut .
+agaimana metode penetapan harga jual lahan pada PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon2
.
+agaimana penentuan target penjulan lahan dalam penjualan
lahan
terhadap
kawasan
industri
di
PT.
rakatau !ndustrial "state #ilegon. /.
+agaimana penghitungan laba ruginya yang diterapkan pada PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon2
E. u!uan dan "egunaan Penelitian Tujuan penelitian ini adalah . 3ntuk mengetahui metode penetapan harga jual lahan yang ditetapkan oleh PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon kepada investor. . 3ntuk mengetahui target penjualan lahan di awasan !ndustri PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon. /.
3ntuk mengetahui perhitungan rugi laba yang diterapkan pada PT. rakatau !ndusrial "state #ilegon.
Dari hasil penelitian yang diperoleh, diharapkan dapat berguna dalam .
*emperdalam pengetahuan teoritis mengenai masalah metode penetapan harga jual lahan sehingga akan 6
diperoleh
pengetahuan
teoritis
dan
praktis
secara
terpadu. .
Sebagai bahan pertimbangan PT. rakatau !ndustrial "state
#ilegon dalam
penetapan harga jual
lahan
sehingga dapat berani bersaing dengan kawasan industri lainya untuk mendapatkan laba perusahaan. /.
*enambah wawasan dan pengetahuan terutama dalam metode penetapan harga jual lahan di kawasan industri khususnya terhadap pemasaran PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon.
#. em$at dan %aktu Penelitian Tempat penelitian dilakukan pada PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon, beralamat di (isma rakatau, 45. 6. 7asin +eji 8o.1, #ilegon, 000/. Pelaksanaan penelitian dan penyusunan skripsi dilakukan bulan 9ebruari && sampai dengan bulan 4uni &&, keterangan lengkap dapat dilihat pada tabel dibawah ini
Tabel .
&ad'al $en(usunan )kri$si
Tahun No.
2009
Kegiatan
Des 1
1 2 3 4
2010
2
3
Jan 4
1
2
3
Februari 4
1
!tudi %egiatan Penyusunan Proposal !idang Proposal eisi Proposal
2
3
Maret 4
1
2
3
Juli
April - Juni 4
1
2
3
4
1
2
3
4
/
Penelitian
5 Bi)ingan
6 7
Penyusunan !kripsi
8
!idang !kripsi
9
eisi !kripsi
*.
+ambaran Umum P. "rakatau Industrial Estate Cileg,n PT. rakatau Steel adalah salah satu perusahaan baja
terbesar di $sia Tenggara dengan luas lahan : /./&& 6a, sebelumnya lahan awasan !ndustri #ilegon yang seluas : /./&& 6a tersebut, dikelola sendiri oleh PT . rakatau Steel . Sejalan dengan perkembangan dunia usaha dan PT.rakatau Steel sendiri membutuhkan fasilitas dan infrastruktur yang lain, maka PT.rakatau Steel medirikan prasarana yang dibutuhkan yaitu membangun rakatau Daya listrik ; D5 < sebagai penyuplai listrik, rakatau Tirta !ndustri ; T! < sebagai penyuplai air , pelabuhan yaitu rakatau +andar Samudra ; +S <, kesemuanya dikelola langsung oleh PT. rakatau Steel, merujuk kepada i=in usaha
PT.
rakatau
Steel
yang
mana
bidang
usahanya
memproduksi +aja maka sesuai dengan eputusan Presiden maka dibentuklah perusahan tersebut menjadi anak perusahaan yang berbentuk Perseroan Terbatas ; PT <. Selain anak perusahan diatas masih ada seperti>
PT.
beberapa anak perusahaan yang lainnya
Pelat 8usantara
;
5$T!83S$
<, PT.
rakatau
"ngineering ; " <, PT. rakatau (ajatama ; ( <, PT. rakatau !nformatikan ? Teknologi ; itech <, PT.6! , PT. Semless Pipe !ndonesia 4aya ; SP!4 < , dan P. "rakatau Industrial Estate Cileg,n - "IEC . PT.@$T$3 !8D3S@!$5 "ST$"T" #!5"AB8 ; PT.!"# < /
0
adalah salah satu anak perusahaan PT. rakatau Steel yang didirikan pada tanggal 1 juni C melalui $kta 8otaris Soedarsono, S6. 8o.' yang berkedudukan dan berkantor pusat di (isma +aja 4l.Aatot Subroto 4akarta dan kantor cabang di (isma rakatau 4l.7asin +eji 8o.1 #ilegon. Pada awal berdirinya PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon sebagai anak perusahaan yang
ditunjuk
untuk
mengelola
kawasan
industri
berupa
pengurusan jasa dan lahan industri dari produk PT. @$$T$3 ST""5 saja . $dapun luas lahan yang serahkan untuk dikelola menjadi kawasan industri seluas /01 Ha dari total luas : /&&& 6a yang terletak di desa otasari , (arnasari, Samang @aya , Tegalratu, @andakari, epuh dan Aunung Sugih. 8amun karena semakin pesatnya situasi perkembangan dunia usaha di #ilegon dan sekitarnya maka lahan industri tersebut yang di jual kepada perusahaan-perusahaan
industri
lainnya,
yang
tidak
berhubungan langsung dengan PT @$$T$3 ST""5, misalnya PT. Petro 4aya +oral Plaster +oard, PT. Dystar, PT. @eady 4aya *iE., PT. $sahimas Subentra #hemical, PT. Dong 4in !ndonesia, PT. !ndocement, dan lain F lain yang jumlahmya : 1 perusahaan G investor baik P*$ maupun P*D8, merupakan core bisnis PT.!"# pada mulanya. PT.
rakatau
!ndustrial
"state
#ilegon
merupakan
perusahaan yang bergerak dibidang property dengan bisnis diantaranya industri property , commercial property , dan residential property. Pada tahun CC% PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon mendapat kepercayaan dari PT. arakatau Steel untuk memperluas lahan kawasan industri dengan modal sendiri yaitu membuat kawasan industri di #iwandan tepatnya di desa @andakari dan Tegalratu dengan luas 2 31 Ha , yang mana 0
1'
sudah ada % perusahaan G investor yang menempati kawasan tersebut
diantaranya Pabrik gula PT. Sentra 3saha 4ayatama
; PT.S34 <, Pabrik tepung PT. Pundi encana, PT.#erestar 9loor , PT. +intang #ilegon, PT.#heetam Aaram !ndonesia. Sejalan dengan lajunya perkembangan industri sejak tahun CC1
PT.
rakatau
!ndustrial
"state
#ilegon
mendapat
kepercayaan dari PT. rakatau Steel mengembangkan bidang usahanya sebagai sarana pendukung kawasan industri. $dapun bidang usaha PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon terbagi dalam 0 ; empat < bagian, yaitu a.
Property !ndustri, meliputi < Penjulan kavling industri < Pemeliharaan lingkungan /< Penyewaan kavling industri
b.
Property omersial, meliputi < 6otel Permata rakatau < Penyewaan Pergudangan terdiri dari a< +angunan Pabrik Siap Pakai ; S9+ < b< Pergudangan #* ! /< Penyewaan @uang antor terdiri dari a< (isma rakatau b< (isma Permata c< (isma +aja 4akarta 0< Sarana Blah @aga terdiri dari 1'
11
a< Padang Aolf Permata rakatau b< olam @enang rakatau c< 5apangan Tenis c. Property @umah Tinggal meliputi < Perumahan Pejaten *as "state < Perumahan +umi @akata $sri #iwedus #ilegon d. Penyertaan Saham dan erja Sama dengan Perusahaan 5ain < PT. #itra !ndokarbon Perkasa < PT. rakatau Prima Dharma Sentana /< PT. erismas (itikco *akmur eunggulan yang dimiliki kawasan industri ini adalah dekat dengan pusat bisnis !ndonesia, && km dari 4akarta tepat di pintu keluar #ilegon +arat ruas jalan tol 4akarta - *erak. Dekat dengan Pelabuhan *erak, Pelabuhan #igading, sehingga memudahkan para investor untuk melaksanakan pengiriman bahan baku dan hasil produksinya. awasan industri PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon menyediakan kavling siap bangun dilengkapi dengan sarana jalan kelas !, saluran dan drainase yang cukup baik, serta jalur hijau sepanjang jalan. arena lokasinya yang berdekatan dengan kawasan industri baja dan kawasan industri kimia dasar sehingga mempunyai nilai lebih bagi industri - industri yang memerlukan bahan baku baja dan bahan kimia dasar. Disamping itu kawasan industri PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon juga dilengkapi dengan berbagai fasilitas yang sangat memadai yaitu suplai listrik 0&& *( dari PT. rakatau Daya 5istrik dan &&& *( dari PT. Pembangkit 5istrik 8egara, 11
12
suplai air industri &&& liter per detik dari PT. rakatau Tirta !ndustri, Pelabuhan #igading yang mampu menampung kapal hingga kapasitas 0&.&&& D(T dan jaringan telepon dari PT. T"5B*.
Di samping lahan industri PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon juga menyediakan +angunan Pabrik Siap Pakai ; S9+ < dan jasa sewa pergudangan. Saat ini gudang yang dimiliki adalah / unit S9+ dengan ukuran .1/ m dan 1 unit gudang di area pergudangan #*! dengan ukuran masing-masing .0&& m. 3ntuk mengantisipasi kebutuhan jasa pergudangan dimasa datang PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon bekerja sama dengan PT.
rakatau
+andar Samudra akan membangun
gudang curah seluas ,% hektar di pelabuhan #igading dengan harapan akan menambah aliran bongjar muat di pelabuhan #igading dan dapat meningkatkan aktivitas bisnis di #ilegon. 3ntuk
melepaskan
ketegangan
selama
bekerja,
PT.
rakatau !ndustrial "state #ilegon juga menyediakan fasilitas olah raga dan rekreasi yaitu Padang Aolf Permata raktau yang memiliki hole dan driving range untuk latihan, kolam renang ukuran olimpic dan lapangan tenis yang semuanya terletak disepanjang jalan 7asin +eji #ilegon. 3ntuk mengantisipasi adanya tenaga kerja asing atau relasi-relasi dari investor yang akan tinggal sementara atau singgah di #ilegon, PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon menyediakan hotel dengan fasilitas bintang tiga yaitu 6otel Permata rakatau. 6otel ini terletak di lokasi yang sangat strategis yaitu dekat dengan kawasan industri, pusat bisnis 12
13
#ilegon, fasilitas olah raga dan rekreasi. +agi para pebisnis yang membutuhkan ruang perkantoran, PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon menyediakan (isma rakatau dan (isma Permata dengan harga sewa yang sangat bersaing di lokasi yang strategis serta dukungan fasilitas yang memadai. #ilegon sebagai kota industri memang telah berkembang dengan sangat pesat. 6al ini dapat dilihat dengan banyaknya bank, perkantoran, pusat perbelanjaan dan pusat bisnis lainnya. Sehingga bagi para investor akan banyak memperoleh kemudahan - kemudahan dalam menjalankan usahanya. PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon juga menyediakan jasa pelayanan kepada investor antara lain pengurusan !=in *endirikan +angunan ; !*+ <, penyambungan daya listrik, penyambungan air industri dan penyambungan telepon. Dengan berbagai fasilitas tersebut PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon berusaha untuk menjadi perusahaan internasional yang berkualitas dan berdaya saing tinggi sehingga dapat berkembang
secara
berkesinambungan
demi
memenuhi
kepuasan konsumen. *isi PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon adalah a.Tahun && PT. rakatu !ndustrial "state #ilegon menjadi pemain properti nasional yang kompetitif. b. Tahun &/ PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon menjadi pemain properti yang terkemuka. c.Tahun && PT. rakatau !ndustril "state #ilegon menjadi pemain properti tingkat regional. Sedangkan Hisi PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon 13
1+
adalah menyediakan properti industri, komersial, hunian dan infrastruktur terkait yang memberikan solusi bagi investor, pelanggan dan pihak-pihak yang terkait lainnya.
0. Mana!emen P. "rakatau Industrial Estate Cileg,n *anajemen perusahaan terdiri dari 0 ; empat < orang direksi, yaitu Direktur 3tama, Direktur Bperasi ? omersial, Direktur SD* ? euangan dan Direktur Pengembangan 3saha. Dalam
menjalankan
tugasnya
direksi
diawasi
oleh
dewan
komisaris yang terdiri dari omisaris 3tama dan / ;tiga< anggota omisaris.
sedangkan
staf
perusahaan
dibawah
direksi
merupakan karyawan perusahaan.
Direksi dan dewan komisaris diangkat dan di berhentikan oleh pemegang saham, melalui @apat 3mum Pemegang Saham ; @3PS < dengan masa jabatan untuk direksi selama % tahun dan untuk komisaris selama / tahun. Setiap tahunnya direksi harus menyampaikan pertanggung jawaban kineja perusahaan dan laporan keuangan yang telah diaudit oleh kantor akuntan publik, di depan pemegang saham melalui @3PS tahunan. +erdasarkan anggaran dasar PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon secara umum direksi mempunyai tugas antara lain a. *emimpin dan mengurus
perseroan
sesuai dengan
maksud dan tujuan perseroan dan senantiasa berusaha meningkatkan e)siensi dan efektivitas perseroan. b.
*enguasai,
memelihara
perseroan. 1+
dan
mengurus
kekayaan
1*
c.
*enjalankan
tugas
untuk
kepentingan
dan
usaha
perseroan dengan mengindahkan peraturan perundangundangan yang berlaku. d.
+ertanggung jawab penuh secara pribadi apabila yang bersangkutan bersalah atau lalai menjalankan tugasnya untuk kepentingan dan usaha perseroan.
e.
*ewakili perseroan di dalam dan diluar pengadilan serta melakukan mengenai
segala
tindakan
pengurusan
dan
maupun
perbuatan
mengenai
baik
pemilikan
serta mengikat perseroan dengan pihak lain dengan perseroan dengan batasab-batasan yang ditetapkan. f.
Perbuatan hukum untuk mengalihkan atau menjadikan sebagai jaminan hutang atau melepaskan hak atas serta kekayaan perseroan.
g.
Pembagian tugas dan wewenang setiap anggota direksi ditetapkan oleh @3PS dan wewenang tersebut oleh @3PS dapar dilimpahkan kepada komisaris. +erdasarkan anggaran dasar PT. rakatau !ndustrial "state
#ilegon dewan komisaris mempunyai tugas dan wewenang antara lain sebagai berikut a.
*elakukan pengawasan terhadap kebijakan direksi, serta memberi
nasehat
mengenai
pelaksanaan
kegiatan
perusahaan. b.
*eneliti dan menelaah laporan tahunan yang disiapkan direksi serta menandatangani laporan tersebut.
c.
*emberi pendapat dan saran kepada @3PS mengenai persoalan
yang dianggap penting 1*
bagi pengurusan
16
perusahaan. d.
*enyetujui
secara
tertulis
menerima
pinjaman dan
memberi pinjaman kepada pihak lain dengan batasan nilai sesuai yang ditetapkan di @3PS. e.
*enyetujui secara tertulis mengagunkan dan melepaskan aktiva tetap, menghapuskan piutang dan persediaan, dengan batasan nilai sesuai yang ditetapkan di @3PS.
f.
*enyetujui
secara
tertulis
mengadakan
kerja
sama
operasi atau kontrak manajemen yang berlaku untuk jangka waktu tidak lebih dari ;satu< tahun. g.
*enyetujui secara tertulis menetapkan dan meyesuaikan struktur organisasi.
4. )truktur 5rganisasi P. "rakatau Industrial Estate Cileg,n *erupakan suatu hal yang la=im dilakukan seseorang jika akan memasuki suatu perusahaan adalah harus memenuhi terlebih dahulu struktur organisasi perusahaan, baik secara garis besar maupun lebih mendetail. 6al ini tidak mengherankan, karena struktur organisasi tersebut merupakan manifestasi dari manajemen yang mencerminkan cara kerja, tanggung jawab, pembagian kerja, koordinasi dari atas sampai bawahannya didalam
mencapai
tujuan
serta
kebijaksanaan
yang
telah
digariskan oleh top manajemen perusahaan tersebut. PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon mempunyai bidang usaha yang cukup komplek, didalam struktur organisasinya juga dibagi-bagi sesuai dengan kebutuhan unit usaha yang ada dan 16
1
unit pendukungnya. Struktur organisasi PT. rakatau !ndustrial "state
#ilegon
terdiri
dari
0
;
empat
<
direktorat
yang
membawahi 0 ;empat < subdirektorat dan 1 ;enam belas< divisi yang masing-masing divisi membawahi dinas-dinas, seksi-seksi dan urusan-urusan. +erhubung struktur organisasi PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon cukup luas, maka yang akan penulis uraikan adalah struktur organisasi yang mendukung dengan pelaksanaan penetapan harga jula lahan saja. a.
Struktur organisasi PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon sampai dengan tingkat direktorat, untuk lebih jelasnya, dapat dilihat pada gambar dibawah ini
)truktur 5rganisasi P. "IEC sam$ai tingkat Direkt,rat
Direktorat ta)a
Eeutie !eretary
!ta4 A(li
1
1/
!atuan Penga)an #ntern
nit tono) %!B7
Diisi Hu)as 8 %ea)anan
Direktorat Penge)angan sa(a
Direktorat perasi 8 %o)ersial
Direktorat !D7 8 %euangan
5a)ar 1.1 Sumber
< Direktur
: Divisi SDM & Keuangan PT. KIEC
3tama,
mempunyai
tugas
mengarahkan
kebijakan perusahaan secara menyeluruh, terintegrasi dan terkendali sesuai dengan kebijakn umum yang digariskan
oleh
@apat
3mum
Pemegang
Saham
; @3PS < serta menetapkan kebijakan dan sasaran @encana 4angka Panjang ; @4P < Perusahaan, Sasaran 4angka *enengah dan @encana erja ? $nggaran Perusahaan
;
@$P
kehumasan
dan
<,
juga
pengamanan
mengarahkan
fungsi
perusahaan
serta
pengelolaan 3nit Btonom (++* untuk tercapainya visi dan misi perusahaan. 1/
10
< Staf $hli mempunyai tugas melakukan pengamatan, menelaah,
memberikan
pemecahan kebijakan
masalah
perusahaan
pertimbangan
dan
secara
konseptual
dalam
berbagai
saran
berbagai
hal
sesuai
dengan tuntutan dan perkembangan perusahaan agar diperoleh aktivitas operasional dan tujuan perusahaan yang terkendali dan berkembang. /< "Eecutive
Secretary
menyelenggarakan
kegiatan
mempunyai administrasi
tugas meliputi
pengetikan surat dinas, pengarsipan, pemeliharaan dokumen serta membantu pengaturan jadwal kegiatan Direktur
3tama
dan
mengkoordinasikan
aktivitas
sekretarisGtata usaha se perusahaan agar terdapat standarisasi pelaksanaan tugas - tugas kesekretariatan. 0< epala Satuan Pengawasan !ntern mempunyai tugas mengorganisasikan aktivitas pemeriksaan atas seluruh kegiatan
organisasi
meliputi
bidang
pemeriksaan
operasional, keuangan, dan pemeriksaan khusus serta audiy mutu agar pelaksanaannya sesuai dengan norma pemeriksaan SP! PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon dan standar akuntansi keuangan. 10
2'
%< epala Divisi 6ubungan *asyarakat dan eamanan mempunyai
tugas
mengorganisasikan
kegiatan
kehumasan dan pengamanan sesuai dengan tuntutan perusahaan. 1< epala
3nit
Btonom
S+*
mempunyai
tugas
mengorganisasikan kegiatan unit usaha S+* yang meliputi
pengelolaan
pengoperasian kebijakan
serta
personel,
pemasaran
perusahaan
dengan
keuangan,
sesuai
dengan
memperhatikan
efektivitas dan efesiensi biaya. '< epala Direktorat Pengembangan 3saha mempunyai tugas mengarahkan perencanaan dan pengembangan kebijakan-kebijakan
strategis
perusahaan,
pengembangan bisnis ;internal, joint venture, akuisisi, dan eIuity placement<, pengelolaan manajemen dan resiko dan pengembangan sistem pada bisnis properti industri dan komersial untuk mencapai visi dan misi perusahaan. < epala Direktorat Bperasi dan omersial mempunyai tugas
mengarahkan
operasional
pencapaian
pamasaran
bisnis properti industri dan 2'
dan
komersial
21
sesuai dengan visi dan misi perusahaan.
C< epala Direktorat SD* dan euangan mempunyai tugas mengarahkan perencanaan dan pengembangan kebijakan-kebijakan strategis perusahaan dalam bidang SD*, 5ogistik, 6ukum ? $dministrasi dan keuangan perusahaan
agar
sesuai
dengan
visi
dan
misi
perusahaan. b.Struktur organisasi PT. rakatau !ndustroal "state #ilegon Direktorat Bperasi dan omersil sampai tingkat divisi, dapat dilihat pada gambar dibawah ini
21
22
)truktur 5rganisasi P. "IEC Direkt,rat 5$erasi 6 Direktorat perasi 8 Pemasaran %o)ersial
!ekertaris
!u Direktorat perasi 8 Pe)asaran
!ekertaris Diisi Hotel Diisi Pe)asaran Diisi !port Center Diisi Perenanaan "eknik
Diisi Pengelolaan Pro ert #ndustri
Diisi Perkantoran 8 Pergudangan 22
23
5a)ar 1.2 Sumber : Divisi SDM & Keuangan PT. KIEC
Direktorat adalah suatu lembaga yang merupakan bagian dari susunan organisasi PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon dipimpin oleh seorang kepala direktorat yang bertanggung jawab langsung kepada pimpinan perusahaan. Tugas pokok direktorat adalah menyelenggarakan sebagian dari tugas perusahaan, sesuai dengan bidangnya masing - masing, yang dibantu oleh sub direktorat dan divisi - divisi dibawahnya. c.Struktur Brganisasi PT. rakatau !ndustrial #ilegon Divisi Pemasaran. )truktur 5rganisasi P. "IEC Di7isi Pemasaran
Diisi Pe)asaran
"ata sa(a
A(li 7adya Pe)asaran
A(li 7adya Pen9ualan Property #ndustri
A(li Perta)a Pen9ualan Property #ndustri Analis Pe)asaran
23
2+
5a)ar 1.3 Sumber
: Divisi SDM & Keuangan PT. KIEC
Divisi Pemasaran dipimpin oleh epala Divisi Pemasaran yang mempunyai tugas mengorganisasikan kegiatan penjualan properti industri serta pemasaran bagi seluruh produk dan jasa perusahaan meliputi riset dan strateginya. Dalam menjalankan tugasnya kepala divisi pemasaran dibantu oleh
* $hli *adya Penjualan Properti !ndustri yang mempunyai tugas menyelenggarakan kegiatan penjualan properti industri sesuai dengan target yang telah ditetapkan perusahaan.
0 $hli
*adya
Pemasaran
yang
mempunyai
tugas
menyelenggarakan kegiatan pemasaran perusahaan sesuai dengan hasil riset dan strategi yang telah ditetapkan dalam rangka menunjang penjualan produk dan layanan perusahaan.
+. )istematika Penulisan )kri$si 3ntuk memudahkan pemahaman dalam penyusunan skripsi ini penulis membagi kedalam % ;lima< +ab, yaitu +ab !
Pendahuluan +ab
ini
meliputi
bab
latar
belakang
masalah,
identi)kasi masalah, pembatasan masalah, rumusan 2+
2*
masalah, tujuan dan kegunaan penelitian, tempat dan waktu penelitian, sistematika penulisan skripsi. +ab !! Tinjauan 3mum +ab ini menguraikan landasan teori yang berhubungan metode penetapan harga jual lahan, yaitu de)nisi sistem keuangan, metode dalam penetapan harga jual, dan penentuan laba penjualan, serta
yang
teori
akan diperoleh dalam
yang berhubungan
dengan
penetapan harga jual lahan. +ab !!! *etodologi Penelitian +ab ini akan menguraikan de)nisi operasional variabel, metode penelitian, teknik pengumpulan data dan teknik analisa data. +ab !H 6asil Penelitian dan Pembahasan +ab
ini
akan
pembahasan
menguraikan
mengenai
hasil
masalah
-
penelitian masalah
dan yang
berhubungan dengan metode penetapan harga jual lahan. +ab H
esimpulan dan Saran +ab ini adalah bab terakhir, sekaligus bab penutup, bab ini akan berisi kesimpulan dan saran - saran dari hasil penelitian.
Demikian sistematika yang digunakan dalam penyusunan skripsi, agar dapat mempermudah pemahaman.
2*
26
BAB II in!auan Pustaka
A. Defnisi )istim "euangan $kuntansi sering dikenal sebagai bahasa bisnis ( the language of business). Perubahan yang cepat dalam masyarakat telah menyebabkan semakin kompleknya bahasa tersebut, yang digunakan
untuk
menginterprestasi
mencatat, data
dasar
meringkas, ekonomi
untuk
melaporkan, kepentingan
perorangan, pengusaha, pemerintah dan anggota masyarakat lainnya. *enurut de)nisi dari Amerika Accounting Association adalah
J...the
process
of 26
identifying,
measuring,
and
2
communicating
economic
information
to
permit
informed
judgment and decisions by users of the information." ;"vanston, !llionis>
$
Statement
of
+asic
$ccounting
Theory,
CC1<.
$kuntansi adalah proses mengidenti)kasikan, mengukur, dan melaporkan informasi ekonomi untuk membuat pertimbangan dan mengambil keputusan yang tepat bagi pemakai informasi tersebut. Di setiap perusahaan mesti terdapat laporan keuangan yang dapat memberikan laporan tertulis yang memberikan informasi kuantitatif tetntang posisi keuangan dan perubahan perubahannya, serta hasil yang dicapai selama periode tertentu dalam melakukan akti)tasnya yang dalam hal ini perusahaan PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon melakukan penjualan lahan kawasan industri. Pada dasarnya laporan keuangan tujuan umumnya adalah sebagai berikut a.
*emberikan informasi tentang jenis dan jumlah aktiva ; harta < yang dimiliki perusahaan pada saat ini.
b.
*emberikan
informasi
tentang
jenis
dan
jumlah
kewajuban dan modal yang dimiliki perusahaan pada saat ini. c.
*emberikan
informasi
tentang
jenis
dan
jumlah
pendapatan yang diperoleh pada suatu periode tertentu. d. *emberikan informasi tentang jumlah biaya dan jenis biaya yang dikeluarkan perusahaan dalam suatu periode tertentu. e. *emberikan informasi tentang perubahan - perubahan yang
terjadi
terhadap
aktiva,
pasiva,
dan
perusahaan. 2
:ili 7 !adeli, Dasar-dasar Akuntansi, Edisi *, etakan ke-* Jakarta, P".Bu)i Aksara, 2''0.(al.2-3
2
modal
2/
f.
*emberikan
informasi
tentang
kinerja
manajemen
perusahaan dalam suatu periode. g. *emberikan informasi tentang catatan - catatan atas laporan keuangan. h. !nformasi keuangan lainya./
5aporan keuangan yang dibuat oleh perusahaan terdiri dari beberapa jenis, tergantung dari maksud dan tujuan pembuatan laporan
keuangan
terkadang
tersebut.
disesuaikan
Penyusunan
juga
dengan
laporan kondisi
keuangan perubahan
kebutuhan perusahaan. $rtinya jika tidak ada perubahan dalam laporan tersebut, tidak perlu di buat sebagai contoh laporan perubahan modal atau laporan catatan atas laporan keuangan. $tau dapat pula laporan keuangan dibuat hanya sekedar tambahan, untuk memperkuat laporan yang sudah dibuat. Dalam praktiknya, secara umum ada % ; lima < macam jenis laporan keuangan yang bisa disusun, yaitu a.
8eraca 8eraca merupakan laporan yang menunjukan posisi keuangan perusahaan pada tanggal tertentu. $rti dari posisi keuangan dimaksudkan adalah posisi jumlah dan jenis aktiva ; harta < dan pasiva ; kewajiban dan ekuitas < suatu perusahaan.
b.
5aporan rugi laba 5aporan laba rugi ( income statement ) merupakan laporan keuangan yang menggambarkan hasil usaha perusahaan dalam suatu periode tertentu. Dalam laporan laba rugi ini tergambar jumlah pendapatan dan sumber -
3
%as)ir, Analisis :aporan %euangan, edisi 1, et ke-1, a9a;ali Pers, Jakarta, 2''/, (al. 1'-11
2/
20
sumber
pendapatan
yang
diperoleh.Dalam
bentuk
laporan rugi laba sering digunakan ada dua macam, yaitu < +entuk
tunggal
adalah
laporan
rugi
laba
yang
menggabungkan penghasilan - penghasilan menjadi satu kelompok dan menggabungkan biaya - biaya pada kelompok lain. < +entuk majemuk adalah laporan rugi laba yang disusun dengan mengelompokkan penghasilan dan biaya dalam beberapa bagian, sesuai dengan prinsip - prinsip penyusunan rugi laba.0 c.
5aporan perubahan modal 5aporan perubahan modal merupakan laporan yang berisi jumlah dan jenis modal yang dimiliki pada saat ini. 5aporan ini jarang juga dibuatbila tidak terjadi perubahan modal, artinya laporan ini baru dibuat bila memang ada perubahan modal dalam perusahaan.
d.
5aporan arus kas 5aporan arus kas merupakan laporan yang menunjukan semua
aspek
yang
berkaitan
dengan
kegiatan
perusahaan, baik yang berpengaruh langsung atau tidak langsung terhadap kas. e.
5aporan catatan atas laporan keuangan 5aporan catatan atas laporan keuangan merupakan laporan yang memberikan informasi apabila ada laporan keuangan yang memerlukan penjelasan tertentu. $rtinya terkadang ada komponen atau nilai dalam laporan keuangan yang perlu diberi penjelasan terlebih dulu
+
:ili 7 !adeli, Dasar-dasar Akuntansi, Edisi *, etakan ke-* Jakarta, P".Bu)i Aksara, 2''0.(al.2+-26
20
3'
sehingga jelas agar pihak - pihak yang berkepentingan tidak salah paham dalam penafsiranya.%
B. Met,de Peneta$an Harga &ual Pada umumnya harga jual produk atau jasa standar ditentukan oleh pertimbangan permintaan dan penawaran pasar, sehingga biaya bukan merupakan penentu harga jual. arena permintaan konsumen atas produk atau jasa tidak mudah ditentukan oleh manajer penentu harga jual, maka dalam penentuan harga jual, manajer tersebut akan menghadapi banyak ketidakpastian. Selera investor, jumlah pesaing yang memasuki pasar, dan harga jual yang ditentukan oleh pesaing, merupakan contoh faktor - faktor yang sulit untuk diramalkan, yang mempengaruhi pembentukan harga jual produk atau jasa di pasar. Disamping pengeluaran biaya yang telah dikeluarkan oleh pihak perusahaan juga yang dapat penentu harga jual suatau lahan terhadap para investor. Pada dasarnya, dalam keadaan normal, harga jual produk atau jasa harus dapat menutup biaya penuh yang bersangkutan dengan
produk
atau
jasa
dan
menghasilkan
laba
yang
dikehendaki. +iaya penuh merupakan total pengorbanan sumber daya untuk menghasilkan produk atau jasa, sehingga semua pengorbanan ini harus dapat ditutup oleh pendapatan yang diperoleh dari penjualan produk atau jasa. Di samping itu, harga jual harus pula dapat menghasilkan laba yang memadai, sepadan denga investasi yang ditanamkan untuk menghasilkan produk atau jasa. !nformasi biaya penuh memberikan manfaat berikut ini bagi manajer penentu harga jual dalam pengambilan *
%as)ir, Analisis :aporan %euangan, edisi 1, et ke-1, a9a;ali Pers, Jakarta, 2''/, (al. 2/ - 3'
3'
31
keputusan penentuan harga jual, yaitu a.
+iaya penuh merupakan titik awal untuk mengurangi ketidakpastian yang dihadapi oleh pengambil keputusan.
b.
+iaya
penuh
perlindungan
merupakan bagi
dasar
perusahaan
yang dari
memberikan kemungkinan
kerugian. c.
+iaya penuh memberikan informasi yang memungkinkan manajer penentu harga jual melongok struktur biaya perusahaan pesaing.
d.
+iaya
penuh
merupakan
dasar
untuk
pengambilan
keputusan perusahaan memasuki pasar.1 Seperti telah disebutkan diatas, dalam keadaan normal, harga
jual
harus
mampu
menutup
biaya
penuh
dan
menghasilkan laba yang sepadan dengan investasi. Dalam keadaan khusus, harga jual produk tidak dibebani tugas untuk menutup seluruh biaya penuh> setiap harga jual diatas biaya variabel telah memberikan kontribusi dalam menutup biaya tetap.
Dalam
keadaan
normal
seorang
penentu
harga
memerlukan informasi biaya penuh masa yang akan datang sebagai dasar penentuan harga jual produk atau jasa. *etode penentu harga jual normal seringkali disebut dengan istilah cost plus pricing, karena harga jual ditentukan dengan menambah biaya masa yang akan datang dengan suatu persentase markup ; tambahan diatas jumlah biaya < yang dihitung dengan formula tertentu. 6arga jual produk dalam keadaan normal ditentukan dengan rumus sebagai berikut @umusnya
6
7ulyadi, Akuntansi 7ana9e)en, edisi 2, et ke-1, !"#E $%P&, $ogyakarta, 1003, (al. 3+-3+/
31
32
@umus Penentuan 6arga Penjualan 5ahan
6arga 4ual K 6arga Permeter L 5uas 5ahan 7ang Terjual
#ost-plus pricing adalah penentuan harga jual lahan dengan cara menambahkan laba yang diharapkan diatas biaya penuh masa yang akan datang untuk untuk memproduksi dan memasarkan produk.' 6ubungan antara besarnya pengeluaran investasi dan volume yang diperlukan untuk mencapai pro)tabilitas disebut analisis pulang pokok atau perencanaan laba. $nalisis pulang pokok merupakan alat untuk menentukan titik dimana penjualan akan impas menutupi biaya. 4ika perusahaan ingin terhindar dari rugi akuntansi, penjualanya harus bisa menutup semua biaya - biaya, dimana ada yang bervariasi langsung dengan tingkat produksi dan ada yang tidak berubah walaupun tingkat produksi mengalami perubahan. +eberapa istilah dasar dide)nisikan dan akan digunkan dalam artian yang sama untuk perubahan selanjutnya. Struktur keuangan
adalah
cara
bagaimana
perusahaan
membiayai
aktivanya. Struktur keuangan dapat dilihat pada seluruh sisi kanan dari neraca. !ni terdiri dari hutang jangka pendek, hutang jangka panjang dan modal pemegang saham. Struktur modal atau kapitalisasi perusahaan adalah pembiayaan permanen yang terdiri dari hutang jangka panjang, saham preferen dan modal pemegang saham. 4adi struktur modal suatu perusahaan hanya
7ulyadi, Akuntansi 7ana9e)en, edisi 2, et ke-1, !"#E $%P&, $ogyakarta, 1003, (al. 3*'-3*1
/
J.
32
33
sebagian dari struktur keuanganya. 8ilai buku dari modal pemegang saham (Equity = E) terdiri dari saham biasa, modal disetor atau surplus modal dan akumulasi modal ditahan. +ila perusahaan memiliki saham preferen, maka saham tersebut akan ditambahkan kepada modal pemegang saham dan kedua saham itu (yaitu saham biasa dan saham preferen) akan disebut kekayaan bersih (net orth) perusahaan. 9aktor le!erage adalah rasio antara nilai buku seluruh hutang (debt= ) terhadap total aktiva (total assets = #A) atau nilai total perusahaan ;total valueK H<. +ila kita membahas total aktiva ;T$<, yang kita maksudkan adalah total nilai buku dari aktiva menurut catatan akuntansi. 8ilai total perusahaan ;H< berarti total nilai pasar
seluruh komponen strukur keuangan
perusahaan. $khirnya dapat dibedakan antara resiko usaha dengan resiko keuangan, resiko usaha adalah berbagai variabilitas dari hasil pengembalian yang diharapkan sebelum pajak (E$%#) terhadap total aktiva perusahaan. @esiko keuangan adalah resiko tambahan yang timbul karena penggunaan leverage keuangan dan tercermin pada berbagai variabilitas arus laba bersih (net income stream), atau 8!.C 4ika perusahaan mempunyai leverage operasi yang tinggi, titik impasnya (breake!en point) terletak pada tingkat penjualan yang rellatif tinggi, dan dampak perubahan tingkat penjualan terhadap laba akan semakin besar. *akin tinggi faktor leverage, makin tinggi pula jumlah penjualan yang diperlukan untuk mencapai titik impas dan makin besar pula dampak perubahan volume penjualan
terhadap
laba.
0
Dengan demikian
dapat
J.
33
3+
digambarkan dalam persentase perubahan volume penjualan yang ada dibawah ini M Perubahan "+!T
#
Tingkat 5everage Bperasi ;DB5< M Perubahan Penjualan
L
5everage keuangan mengambil alih yang dilupakan oleh leverage operasi, yaitu makin memperbesar dampak tingkat penjualan terhadap laba per saham (Earning &ershare). arena itu le!erage operasi sering disebut le!erage tingkat pertama dan leverage keuangan sebagai le!erage tingkat kedua. Tingkat leverage
keuangan
dide)nisikan
sebagi
rasio
persentase
perubahan laba bersihyang tersedia untuk para pemegang saham dengan persentase perubahan laba sebelum bunga dan pajak (E$%#) sebagai berikut &
M Perubahan 5aba +ersih ;8!< Tingkat 5everage euangan ;D95< K M Perubahan "+!T
Dalam penjualan lahan pada PT. !"# di sesuaikan dengan luas tanah yang terjual kepada calon investor dengan harga jual lahan yang telah ditentuka oleh pihak direksi PT. !"#. Dapat penulis gambarkan rumus penjualan lahanya sebagai berikut
@umus Penjualan lahan 1'
J.
3+
3*
6arga 4ual 5ahan K 6arga lahan permeter L 5uas lahan yang Terjual
C. Met,de Penentuan arget Pen!ualan Lahan Dalam
setiap
penjualan
pastinya
setiap
perusahaan
menargetkan setiap barang atau jasa bagaimana caranya setiap periode selalu meningkat dengan laba yang diharapkan. $nalisa impas memberikan informasi mengenai berapa jumlah volume penjualan minimum agar perusahaan tidak menderita rugi. 4ika angka impas dihubungkan dengan angka pendapatan penjualan yang dianggarkan atau pendapatan penjualan tertentu boleh turun agar perusahaan tidak menderita rugi. Selisih antara volume penjulan yang dianggarkan dengan volume penjualan impas merupakan angka margin of safety. $ngka margin of safety ini memberikan informasi berapa maksimum volume penjualan yang direncanakan tersebut boleh turun, agar perusahaan tidak menderita rugi atau dengan kata lain angka margin of safety memberikan petunjuk jumlah maksimum penurunan volume penjualan yang direncanakan, yang tidak mengakibatkan kerugian. Dalam target
penjualan
di
perusahaan
PT.
rakatau
!ndustrial "state #ilegon ;!"#< ini selalu mengacu setiap penjualan sebelumnya yang telah terjadi, dan juga bisa dari jumlah biaya variabel yang telah dikeluarkan dikalikan dengan jumlah lahan yang terjual.
11
7ulyadi, Akuntansi 7ana9e)en, edisi 2, et ke-1, !"#E $%P&, $ogyakarta, 1003, (al. 2*2
3*
36
D. Met,de Per,lehan Laba Pen!ualan 6asil penjualan atau hasil penjualan kotor merupakan kekuatan dinamis yang fundamentil dalam suatu perusahaan, oleh karena itu tanpa hasil penjualan barang F barang atau jasa F jasa yang cukup. 9akta ini demikian jelasnyabagi mereka yang memimpin perusahaan, sehingga perhatian biasanya dipusatkan kepada hasil penjualan, sebelum kepada persoalan F persoalan lainnya. Setiap pengusaha pada umumnya cenderung untuk lebih royal mengeluarkan biaya F biaya untuk tujuan F tujuan lainnya. $kan tetapi jumlah dollar hasil penjualan kadang F kadang hanya merupakan alat pengukur sukses yang dangkal dan keliru. Suatu perusahaan dapat menaikan pendapatan kotor penjualan lainnya setinggi mungkin dengan jalan menjual
barang F
barangnya dengan harga yang begitu rendahnya, sehingga tidak menghasilkan pendapatan yang memuaskan. Setelah dikurangi harga pokok dari barang F barang yang dijual dan biaya F biaya perusahaan. Bleh karena itu maka bukan jumlah dollar hasil penjualan yang mengukur sukses yang terakhir, akan tetapi kemampuan
dari
penjualan
memperoleh
laba.
4umlah
pendapatan bersih, tanpa ragu F ragu merupakan jumlah yang paling
vital
dalam
daftar
F
daftar
keuangan. Perusahaan
bertujuan untuk memperoleh pendapatan dan suksesnya diukur dengan pendapatannya. Bleh karena itu maka perlu untuk mengukur kemampuan dari penjualan untuk memperoleh laba. 3kuran ini diberikan oleh ratio dari pendapat bersih dibandingkan dengan hasil penjualan. 5aba atau keuntungan merupakan salah satu tujuan utama 12
Jo(n &. 7yer, Analisa &eraa Dan ugi :aa, etakan ke-* Jakarta, P". ineka Cipta, 1003, (al.10+-10*
36
3
perusahaan dalam menjalankan akti)tasnya. Pihak manajemen selalu merencanakan besar perolehan laba setiap periode, yang ditentukan melalui target yang harus dicapai. Penentuan target besarnya laba ini penting guna mencapai tujuan perusahaan secara keseluruhan. Penentuan target laba sangat penting agar para manajemen perusahaan termotivasi untuk bekerja secara maksimal dalam mengelola sumber daya yang dimiliknya. 5aba yang diperoleh perusahaan akan digunakan untuk berbagai kepentingan oleh pemilik dan manajemen. 5aba akan digunakan untuk meningkatkan kesejahteraan pemilik dan karyawan atas jasa yang diperolehnya. 5aba juga digunakan penambahan modal dalam rangka meningkatkan kapasitas produksi atau untuk melakukan perluasan pemasaran ke berbagai wilayah. Dalam praktiknya, laba yang diperoleh perusahaan terdiri dari dua macam, yaitu '.
5aba kotor ( gross prot) 5aba kotor artinya laba yang diperoleh sebelum dikurangi biaya - biaya yang menjadi beban perusahaan. $rtinya laba keseluruhan yang pertama sekali perusahaan peroleh. Secara umum penegertian analisa laba kotor adalah
analisa yang digunakan untuk mengetahui jumlah laba kotor dari periode ke satu periode, serta sebab - sebab berubahnya laba kotor tersebut antara dua atau lebih periode. 3ntuk melakukan analisa laba kotor, diperlukan berbagai data perusahaan. $dapun data yang dibutuhkan untuk melakukan analisa laba kotor adalah a. Target yang telah ditetapkan, b. Pencapaian hasil laba pada periode tertentu, c. 5aba pada beberapa periode sebelumnya. 3
3/
Dalam praktiknya perolehan laba perusahaan tiap periode tidak sama atau berbeda - beda. 3ntuk melihat perubahan laba suatu perusahaan, terutama dalam pembahasan ini adalah perubahan laba kotor, perlu dilakukan analisa laba kotor. Dalam praktiknya perubahan yang terjadi laba kotor disebabkan dua faktor, yaitu a. 9aktor penjualan Penjulan maksudnya adalah jumlah omset barang atau jasa yang dijual, baik dalam unit ataupun dalam rupiah. +esar kecilnya penjualan ini penting bagi perusahaan sebagai data awal dalam melakukan analisis. Sementara itu, penjualan dipengaruhi oleh .
9aktor harga jual,
. 9aktor jumlah barang yang dijual. 6arga jual adalah harga persatuan atau unit atau perkilogram atau lainya produk yang dijual di pasaran. Sementara jumlah barang yang dijual maksudnya adalah banyaknya kuantitas atau jumlah barang ;volume< yang dijual dalam suatu periode. b. 9aktor harga pokok penjualan 6arga pokok penjualan adalah harga barang atau jasa sebagai bahan baku atau jasa untuk menjadi barang dengan di tambah biaya - biaya yang berkaitan dengan harga pokok penjualan tersebut. .
5aba bersih ( net prot ) 5aba bersih merupakan laba yang telah dikurangi biaya biaya yang merupakan beban perusahaan dalam suatu periode tertentu, termasuk pajak./
13
%as)ir, Analisis :aporan %euangan, edisi 1, et ke-1, a9a;ali Pers, Jakarta, 2''/, (al. 3'2 - 3'6
3/
30
Dalam penjualan lahan kawasan industri PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon ini diatur sebagai berikut .
Penjualan
lahan
dikoordinasikan
oleh
Direktorat
omersial .
Penjualan lahan dapat dilakukan langsung oleh PT. !"# atau melalui agen yang ditunjuk secara resmi oleh PT. !"#
/.
6arga jual harus mengacu pada Surat eputusan Direksi yang telah tercantum diatas.
0.
Pembagian diskon terhadap harga jual lahan diatur sebagai berikut a<
N /M harus mendapatkan persetujuan Direktur
omersial. b<
O /M harus mendapatkan persetujuan Direktur
3tama. %. Penjualan melalui agen diatur sebagai berikut a< $gen yang ditunjuk dapat berupa perusahaan atau perseorangan. b< omisi yang diberikan kepada agen maksimal adalah &M
terhadap harga transaksi dengan ketentuan
sebagai berikut < /M harus mendapatkan persetujuan Direktur omersial <
/ - %M harus mendapatkan persetujuan Direktur 3tama 30
+'
/< c<
Q%M harus mendapatkan persetujuan omisaris
omisi yang diberikan kepada agen dipotong dengan PPh.
1.
3ang muka (booking fee) a< Pembelian lahan industri dapat menyerahkan uang muka
(booking
fee)
tanda
jadi
yang
besar
minimum /M dari nilai jual lahan industri. b< 3ang muka (booking fee) akan menjadi bagian dari pembayaran lahan industri calon pembeli lahan industri. c<
$pabila telah terjadi pembayaran booking fee dan kemudian
terjadi pemabtalan jual beli oleh calon
pembeli lahan industri, uang muka (booking fee) tersebut akan hangus. d< $pabila karena sesuatu hal, pembatalan jual beli dilakukan oleh PT. !"#, maka calon pembeli lahan industri akan memperoleh kembali seluruh uang muka (booking fee). @umus Penentuan 5aba +ersih Penjualan Pendapatan K @p. LEE 6arga Pokok Penjualan K ; @p. LEE < +eban +iaya K ; @p. LEE < 5aba +ersih Penjualan K @p. EEE
+'
+1
BAB III ME5DE PENELIIAN
A. 5b!ek Penelitian *enurut Suharsimi $rikunto objek penelitian adalah, yaitu sesuatu yang menjadi inti dari problematika penelitian.0 Dalam penelitian skripsi ini, objek penelitian adalah metode penetapan harga jual lahan untuk memperoleh laba pada PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon.
B. 5$erasi,nal 8ariabel Pada
dasarnya
variabel
penelitian
merupakan
segala
sesuatu yang berbentuk apa saja yang ditetapkan oleh peneliti untuk
dipelajari
sehingga
diperoleh
informasi
tentang
hal
tersebut, kemudian ditarik kesimpulanya.% 8ursoleh menyatakan bahwa variabel penelitian adalah suatu atribut atau sifat atau nilai dari orang, objek atau kegiatan yang mempunyai variasi tertentu yang ditetapkan oleh peneliti untuk dipelajari dan kemudian ditarik kesimpulanya.1 *aka dalam hal ini, penulis menyimpulkan variabel yang digunakan adalah . Penetapan harga penjualan lahan 3ntuk menetapkan harga lahan yang diterapkan oleh manajemen PT. !"# adalah acuan dimana awal harga perolehan dalam
pembelian
lahan
dari pemukiman
warga. Dari situ sudah kelihatan jelas nilai jual objek pajaknya
yang
dalam
1+
arti
harga
lahan
Http.;;;.ya(oo.o)>7etodologi Penelitian !ugiyono, 7etode Penelitian Bisnis, Cetakan Perta)a, C?. Al4aeta, Bandung, 1000, Hal. 31 16 &ursole(, 7etodologi Penelitian, C?. Da44a Putra Perdana, !erang, 2''6, Hal. 21 1*
+1
tersebut.
+2
emud emudia ian n dida didala lam m peng pengel elol olaa aan n laha lahan n ters terseb ebut ut yang yang diper ipero oleh leh
dari ari
pembe embeb basan asan
ter terseb sebut
belum elum
ten tentu
langs langsung ung bis bisa a di gunak gunakan an untuk untuk para para invest investor, or, tetapi tetapi pihak pihak perus perusaha ahaan an PT. PT. !"# !"# menge mengelol lola a terleb terlebih ih dahul dahulu u sehingga menjadi lahan yang sudah matang atau siap pakai akai
untu untuk k
para ara
inve inves stor tor
yan yang
berm erminat inat..
Dalam alam
pengel pengelola olaan an terseb tersebut ut pastin pastinya ya terdap terdapat at biaya biaya - biaya biaya yang yang akan akan dikelua dikeluark rkan an oleh oleh PT. PT. !"#. !"#. Dari Dari segi segi biaya biaya ters terseb ebut ut yang yang nant nantin inya ya dapa dapatt pula pula digu diguna naka kan n untu untuk k menentukan harga lahan.
Disamping dari harga perolehan lahan dan biaya - biaya yang ang telah elah dik dikelua eluarrkan oleh leh
pihak ihak PT. PT. !"# !"# untu untuk k
menetapkan harga lahan yang ditawarkan kepada para investor,
situasi
mempe empeng ngar aruh uhii
serta
pen penetap etapan an
kondisi harg arga
pula lah lahan
yang
bisa
dan
jug juga
perbandingan harga dengan kawasan industri yang ada di Prop Propin insi si +ant +anten en.. Sete Setela lah h semu semua a kompo ompone nen n tela telah h terku terkump mpul ul didala didalam m peneta penetapan pan harga harga lahan lahan terseb tersebut, ut, pihak pihak Direks Direksii PT. PT. !"# !"# yang yang meneta menetapk pkan an harga harga lahan lahan yang ditawarkan kepada investor yang berminat.
Dalam penetapan harga pokok penjualan lahan ini dapat di gambarkan dalam tabel dibawah ini @umus Penentuan 6arga Penjualan 5ahan
6arga 4ual lahan K 6arga Permeter 5ahan L 5uas 5ahan Terjual Terjual
+2
+3
.
Penca encapa paia ian n targe targett yang yang dihar diharap apka kan n Dalam penjualan lahan yang dimiliki pihak PT. !"# ini past pastin inya ya memp mempun unya yaii tar target get penj penjua uala lan n dala dalam m seti setiap ap period periode e yaitu yaitu terhit terhitung ung dalam dalam satu satu tahun tahun.. Pencapa encapain in tar target get ters terseb ebut ut seba sebaga gaii acua acuan n yang yang past pastin inya ya untu untuk k mengetahui seberapa jumlah lahan yang terjual kepada para investor yang ingin berinvestasi di awasan !ndustri PT. PT. !"#. !"#. Target arget terseb tersebut ut telah telah ditent ditentuk ukan an bebera beberapa pa pers persen en penj penjua uala lany nya a dala dalam m satu satu peri period ode e oleh oleh piha pihak k manajemen
dengan
mengadakan
@apat
3mum
Pemegang Saham (*&+) yang yang untuk untuk mengh menghasi asilk lkan an bera berapa pa tar target get penj penjul ulan an laha lahan n kawas awasan an indu indust stri ri.. Dari Dari sekian target yang ditentukan pihak manajemen PT. PT. !"# tergantung bagaimana cara memasarkan lahan kawasan industri PT. PT. !"# kepada para investor, yaitu dengan cara memasarkan
lewat
internet
ataupun
dengan
mengik mengiklan lanka kan. n. Tapi keban kebanyak yakan an invest investor or yang yang masuk masuk atau berminat membeli lahan PT. !"# melalui referensi semua pihak investor yang telah berinvestasi di lahan kawa kawasa san n indu indust stri ri PT. PT. !"# !"# sehi sehing ngga ga deng dengan an muda mudah h meng mengen enal al apa apa yang yang tela telah h ters tersed edia ia di laha lahan n kawa kawasa san n indust industri ri PT. PT. !"#. !"#. Dengan Dengan letak letak yang yang begitu begitu strate strategis gis dekat dengan pelabuhan dan sebagainya, maka investor banyak sekali yang berminat membeli lahan di kawasan industri PT. !"#.
/.
Penghit enghitung ungan an laba laba dala dalam m penj penjual ualan an laha lahan. n. Dida Didala lam m
pene penent ntua uan n
laba laba dala dalam m
penj penjua uala lan n
past pastin inya ya
beracuan pada semua biaya yang telah dikeluarkannya. +3
++
Dalam penentuan laba dalam penjulan lahan di kawasan industri PT. !"# disini yaitu dengan acuan pendapatan yang kita terima terlebih dahulu dari sekian harga pokok penjualan yang telah dilakukan yaitu lahan yang telah terjua terjuall kepada epada para para invest investor or.. Dari Dari sekian sekian pendap pendapata atan n tersebut dapat dikurangi dengan harga pokok penjualan yang akhirnya akan diketahui laba kotor terlebih dahulu, artinya laba kotor disini yaitu laba yang masih dikurangi dengan biaya - biaya usaha lainya serta pajak yang mesti dibayar. Dapat digambarkan denga rumus yang terdapat dalam tabel dibawah ini
@umus Penentuan 5aba +ersih Penjualan :aa Bersi( @ Pendapatan - Harga Pokok Pen9ualan - Bean
C. Met, Met,de de Pene Peneli liti tian an *etode yang penulis gunakan dalam penulisan ini adalah metod metode e kuali kualitat tatif if.. *etode *etode kualit kualitati atiff adalah adalah metod metode e peneli penelitian tian yang yang digu diguna nak kan untu untuk k mene meneli liti ti kondi ondisi si pada pada obje objek k alam alamia iah h dima dimana na
pene peneli liti ti
peng engump umpulan ulan
adal adalah ah
data ata
seba sebaga gaii
dila dilak kukan ukan
inst instru rume ment nt
secar ecara a
kunci unci..
indu induk katif atif
dan
Tekni eknik k hasi hasill
penelitian kualitatif menekankan makna dari pada generalisasi.' Pendek Pendekatan atan kualitat kualitatif if seringkal seringkalii juga dinamakan dinamakan sebagai sebagai pedekatan yang humanistic, karena didalam pendekatan ini cara pand pandan ang, g, cara cara hidu hidup, p, sele selera ra,, atau ataupu pun n ungk ungkap apan an emos emosii dan dan 1
!ugiyono, 7etode Penelitian Bisnis, Cetakan Perta)a, C?. Al4aeta, Bandung, 1000, Hal. /
++
+*
keyakinan dari warga masyarakat yang teliti sesuai dengan masalah
yang
diteliti,
juga
termasuk
data
yang
harus
dikumpulkan. Penelitian ini merupakan penelitian yang bersifat deskriptif. Penelitian deskriptif adalah penelitian yang dilakukan untuk mengetahui nilai variabel mandiri, baik satu variabel atau lebih ;independen<
tanpa
membuat
perbandingan,
atau
menghubungkan dengan variabel lain.C
D. &enis dan )umber Data .
4enis Data 4enis data yang digunakan untuk mendukung pernyataan dan pembahasan masalah adalah a.
Data primer, yaitu data yang diperoleh langsung dari objek penelitian, data primer dikumpulkan dengan menggunakan observasi ;pengamatan< dan inter!ie ;wawancara< langsung oleh penulis sendiri terhadap PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon. #ontoh data primer
adalah
wawancara
mengenai
metode
penetapan harga jual lahan yang ada di kawasan industri PT. !"# dan penentuan target penjualan serta penghitungan rugi laba penjualan lahannya. b.
Data sekunder, yaitu data yang diperoleh secara tidak langsung, adapun data - data tersebut berupa laporan dan berkas - berkas yang ada mengenai penjualan lahan, penentuan target penjualan lahan serta laporan rugi laba dalam penjualan lahan di PT.
1/
Ha)id Patili)a, 7etode Penelitian %ualitati4, C?. Al4aeta, Bandung, 2''*, (al. 3 !ugiyono, 7etode Penelitian Bisnis, Cetakan Perta)a, C?. Al4aeta, Bandung, 1000, Hal. 11
10
+*
+6
arakatau !ndustrial "state #ilegon selama tahun &&C. Disamping menggunakan data - data diatas, penulis juga menggunakan buku - buku referensi yang berhubungan dengan penelitian ini untuk menunjang teori - teori dalam penulisan. .
Sumber Data Sumber data penelitian ini diperoleh dari PT. rakatau
!ndustrial "state #ilegon.
E. eknik Pengum$ulan Data 3ntuk melakukan penelitian ini penulis menggunakan beberapa teknik pengumpulan data diantaranya .
Pengamatan
;observasi<,
yaitu
pengumpulan
data
dengan mengadakan pengamatan secara langsung ke objek penelitian, dengan
adapun yang penulis lakukan yaitu
mengamati
data
-
data
yang
ada
dalam
perusahaan tersebut. .
Studi
5iteratur,
yaitu
pencarian
data
dengan
cara
membaca buku - buku, dokumen - dokumen atau peraturan - peraturan yang ada hubungannya dengan topik yang dibahas.
#. eknik Analisa Data Teknik analisa data yang digunakan dalam penelitian ini adalah dengan cara mengukur variabel tersebut dan melakukan penelitian atas data perusahaan dan mengacu pada teori - teori yang
diuraikan
pada
landasan
teori
serta
kebijakan
dari
perusahaan, sehingga dapat diketahui apakah kondisi - kondisi +6
+
diperusahaan yang diteliti sesuai dengan ketentuan yang dibuat dan diharapkan. $dapun teknik analisa data yang dilakukan penulis anatara lain . 3ntuk menjawab rumusan masalah pertama dan kedua, penulis akan menjelaskan tahapan analisis sebagai berikut a< *etode penetapan harga jual lahan Penentuan harga jual lahan di perusahaan PT. !"# ditentukan dengan cara berapa jumlah permeter tanah atau lahan yang terjual kepada calon investor dikalikan dengan harga permeter lahan. Dalam penentuan harga permeter lahan tersebut, PT. !"# berpatokan dengan harga pasaran antar pesaing dan juga letak lahan tersebut, misalkan lahan dipinggir jalan utama dengan lahan yang agak masuk kedalam. Disamping harga lahan tersebut hasil dari survai atau perbandingan dengan kawasan
industri
lain,
lalu
pihak
direksi
yang
menentukan jatuhnya harga lahan permeter tersebut dengan kesepakatan pihak pembeli atau calon investor tersebut.
@umus penentuan harga jual lahan adalah
6arga 4ual lahan K 6arga Permeter 5ahan L 5uas 5ahan Terjual
b< Penentuan target penjualan lahan Didalam penentuan target penjualan lahan di kawasan +
+/
industri PT. !"# akan tercapai jika dalam penjualan lahan ditahun &&C lebih besar dari tahun sebelumnya, yaitu tahun &&. *akanya dalam pencapaian target penjualan lahan di tahun &&C ini harus bisa melebihi tahun &&. . 3ntuk menjawab rumusan masalah yang ketiga, penulis akan menjelaskan kebijakan - kebijakan mengenai penetapan rugi laba penjualan lahan di kawasan industri PT. !"#. Dalam penentuan rugi laba penjualan lahan di kawasan industri PT. !"# yaitu beracuan pada pendapatan yang dihasilkan dari penjualan lahan dikurangi dengan biaya biaya
yang
telah
dikeluarkan
oleh
PT.
!"#.
Dapat
digambarkan dengan rumus dibawah ini
5aba +ersih K Pendapatan - 6arga Pokok Penjualan - +eban
+/
+0
BAB I8 PEMBAHA)AN
A. Met,de Peneta$an Harga &ual Lahan Pada umumnya harga jual produk atau jasa standar ditentukan oleh pertimbangan permintaan dan penawaran pasar, sehingga biaya bukan merupakan penentu harga jual. arena permintaan konsumen atas produk atau jasa tidak mudah ditentukan oleh manajer penentu harga jual, maka dalam penentuan harga jual, manajer tersebut akan menghadapi banyak ketidakpastian. Selera investor, jumlah pesaing yang memasuki pasar, dan harga jual yang ditentukan oleh pesaing, merupakan contoh faktor - faktor yang sulit untuk diramalkan, yang mempengaruhi pembentukan harga jual produk atau jasa di pasar. Disamping pengeluaran biaya yang telah dikeluarkan oleh pihak perusahaan juga yang dapat penentu harga jual suatau lahan terhadap para investor. Penentukan harga penjualan lahan pada PT. !"# yaitu menentukan dari harga perolehan lahan awal yang telah dibebaskan dari warga, yang ditambah dengan biaya - biaya yang telah dikeluarkan dalam perapihan atau pematangan lahan yang awalnya diperoleha dari warga masih sejenis lahan mentah yang berupa persawahan. Setelah menjadi lahan yang siap jual, lahan tersebut akan ditawarkan kepada investor dengan harga yang sesuai dengan nilai jual objek pajak ;84BP< yang berlaku +0
*'
serta perbandingan lahan kawasan industri yang ada di sekitar, khususnya daerah +anten. Disamping itu juga dari segi letak strategis, yang dalam arti lahan yang dekat dengan jalan utama dengan lahan yang letaknya agak jauh dari jalan utama pastinya mempunyai perbedaan harga yang pastinya tidak begitu jauh. Dalam penentuan harga disini yang berhak menentukan yaitu pihak direksi PT. !"#. 6arga setiap permeter lahan ditentukan dengan acuan perbandingan harga jual lahan dengan kawasan industri yang lain. Setelah mmengetahui gambaran harga permeter untuk setiap lahan, manajemen PT. !"# yaitu pihak direksi bersepakat masalah penentuan harga dimana PT. !"# menentukan harga permeter sekian kemudian pihak calon investor tinggal menawar dari harga yang telah ditawarkan PT. !"#. Setelah sepakat diantara kedua belah pihak masalah harga permeter lahan tinggal mengalikan dengan luas lahan yang dibeli dengan calon pembeli yaitu investor.
Pada kesempatan ini penulis mengambil hasil penelitian penjualan lahan yang terjadi di kawasan industri !! PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon yang berada di #iwandan. Di tahun &&C terjadi penjualan lahan yang di beli oleh PT. Pundi encana dengan
membeli
permeternya
yaitu
lahan @p.
seluas
.1C'
%&&.&&&Gm.
m
6arga
dengan @p.
harga
%&&.&&&,-
permeter tersebut hasil dari kesepakatan serta perbandingan dengan harga kawasan industri lain yang berada di daerah +anten khususnya. *aka dapat tercantum dalam perhitungan dibawah ini
*'
*1
Penjualan Tanah K @p. %&&.&&&,- L .1C' m K @p. 0./0.%&.&&&,-
Setelah diketahui jumlah nilai penjualan tanah, dalam setiap penjualan
pasti
dikenakan pajak
penjualan, dimana
pajak
tersebut akan dibebankan kepada pihak pembeli yaitu PT. Pundi encana.
Perhitunganya Pajak
Penjualan sebesar&M adalah sebagai
berikut 8ilai Penjualan PPn &M
@p. 0./0.%&&.&&&,@p. 0/0.%&.&&&,-
@p. 0.'/./%&.&&&,-
6arga pokok penjualan atas penjualan lahan kepada investor yaitu PT. Pundi encana tercantum dalam tabel dibawah ini
Tabel 0. Penentuan 6arga Pokok Penjualan 5ahan Keterangan Luas tanah yang terjual Nilai tanah/m2 erse!iaan tanah
Julah
Total
8,697m2 Rp. 97,243 !p. "4#$%22$3%1
*1
*2
"uture #$st
Rp. 129,757
%e&aji'an !itangguh(an
!p. 1$12"$49&$&29
'arga (o)o) (en*ualan
!p. 1$9%4$219$000
Pada penentuan harga pokok penjualan diatas, tercantum nilai future cost. uture -ost disini adalah biaya pengembangan kawasan persatuan luas dan kewajiban ditangguhkan yang timbul pada saat penjualan lahan dihitung berdasarkan biaya pengembangan
kawasan
kedepan
(future
cost) dikurangi
kewajiban ditangguhkan saat ini, dibagi dengan luas lahan efektif yang masih bisa dijual.
Perhitungan uture -ost dapat dijelaskan sebagai berikut a. +iaya pengembangan kawasan kedepan
@p.
0.0'C.C/&.%' ;future cost< b. ewajiban ditangguhkan
@p.
-/.''./%.%CC 9.
a:b
; R$.
<1.=1=.01/.*=* d. Total luas lahan efektif 1/,'M E &C.'&&
@p.
%1.0' m e. 5ahan terjual
@p.
1/.'
m >.
Sisa lahan efektif
@p.
m *2
/%.'%'
*3
g. ari> #uture C,st
; R$.
*0?.=1= @m0
8ilai biaya pengembangan kawasan kedepan (future cost) akan dievaluasikan ulang setiap ;dua< tahun sekali disesuaikan dengan harga satuan pekerjaan yang berlaku saat ini. 4adi pada dasarnya
penjualan
yang
terjadi
di
tahun
&&C
akan
menggunkan nilai future cost ;dua< tahun kebelakang yaitu senilai @p. C.'%' Gm sesuai hitungan diatas. 8ilai 1/,'M adalah porsentase dari seluruh lahan yang siap huni atau layak dipakai dari jumlah &&M yang telah dikurangi untuk fasilitas jalan serta saluran - saluran yang ada di kawasan industri, sehingga tersisa sekitar 1/,'M lahan yang siap pakai. Dapat penulis uraikan, bahwa dalam penentuan harga penjualan lahan kawasan industri PT. !"# adalah hasil dari perbandingan
dengan
kawasan
industri
lainnya.
Setelah
mengetahui gambaran harga lahan kawasan industri lain, pihak direksi PT. !"# akan merundingkan dengan pihak calon pembeli dengan menawarkan harga yang telah ditentukan dari hasil perbandingan. Dari situlah nantinya yang akan menghasilkan harga permeter lahan hasil dari kesepakatan antara kedua belah pihak.
*enurut penulis dari semua apa yang penulis teliti, dalam penentuan penjualan lahan kawasan industri PT. !"# tidak sesuai dengan apa yang penulis pelajari, karena dari perhitungan harga permeter lahan di putuskan kesepakatan harga pihak direksi PT. !"# dengan PT. Pundi encana selaku pembeli lahan *3
*+
di kawasan industri !! PT. !"#. Dan penulis menilai harga penjualan lahan di PT. !"# sesuai kebijakan manajemen.
B. Nilai &ual ang Ditargetkan Dalam Pen!ualan Lahan Dalam penjualan lahan yang dimiliki pihak PT. !"# ini pastinya mempunyai target penjualan dalam setiap periode yaitu terhitung dalam satu tahun. Pencapaian target tersebut sebagai acuan yang pastinya untuk mengetahui seberapa jumlah lahan yang terjual kepada para investor yang ingin berinvestasi di awasan !ndustri PT. !"#. Target tersebut telah ditentukan beberapa persen penjualanya dalam satu periode oleh pihak manajemen
dengan
mengadakan
@apat
3mum
Pemegang
Saham (*&+) yang untuk menghasilkan berapa target penjulan lahan kawasan industri. Dari sekian target yang ditentukan pihak manajemen PT. !"# tergantung bagaimana cara memasarkan lahan kawasan industri PT. !"# kepada para investor, yaitu dengan cara memasarkan lewat
internet
ataupun
dengan
mengiklankan. Tapi kebanyakan investor yang masuk atau berminat membeli lahan PT. !"# melalui referensi semua pihak investor yang telah berinvestasi di lahan kawasan industri PT. !"# sehingga dengan mudah mengenal apa yang telah tersedia di lahan kawasan industri PT. !"#. Dengan letak yang begitu strategis
dekat dengan pelabuhan
dan
sebagainya,
maka
investor banyak sekali yang berminat membeli lahan di kawasan industri PT. !"#. . 9aktor yang mempengaruhi didalam penjualan lahan. Dalam setiap penentuan target penjualan pun terkadang tergantung situasi yang terjadi di negeri !ndonesia ini. Didalam *+
**
manejemen PT. !"# kadang terjadi dalam faktor - faktor internal dan eksternal yang berpengaruh yang tergambar dalam tabel dibawah ini Tabel 0.. ",ndisi Eksternal dan Internal &o
:angka( yang dia)il
. I
Faktor Eksternal
Persaingan
ketat
antar
perusa(aan Pe)asaran yang lei(
ka;asan industri karena adanya kelei(an supply
la(an
industri,
adanya
intensi4.
pasar
sekunder, adanya produk sustitusi ona industri. Pe)easan
Harga
la(an
rakyat
yang
la(an
enderung untuk )ena)al area
)eningkat karena adanya renana 9alan yang )asi( erluanglingkar
selatan
pe)easan
kota
la(an
Cilegon enderung
iaya terus
luang )en9adi
se(ingga kaling
utu(
yang isa di9ual.
)eningkat.
Faktor Internal
7e)persiapkan
Cadangan la(an ka;asan industri yang pe)easan la(an untuk ka;asan industri ###.
se)akin )enipis.
7enaikan
II
**
tari4
*6
%ualitas sarana dan prasarana ka;asan ukup )e)adai na)un tari4 )aintenane 4ee )asi( terlalu renda(.
)aintenane 4ee seara erta(ap setiap ta(un.
. Sasaran Perspektif Pelanggan Dengan
perspektif
pelanggan,
perusahaan
dapat
mengindenti)kasi pelanggan serta investor pada segmen pasar yang dipilih. Pengukuran perspektif pelanggan dan investor diantaranya dengan kepuasan pelanggan, loyalitas, retensi, akuisisi dan pro)tabilitas ke target pasar dan segmen pasar tertentu. *anajemen mengukur perspektif pelanggan sebagai berikut Tabel 0./ Pers$ekti> Pelanggan
Keterangan
Satuan
Prognosa
!nggaran
"ealisasi
200
200
200#
%'
%2'
%('
Program $tama
Ke)uasan Pelanggan Ka*asan In+ustri
Peningkatan )utu - #ndek kepuasan pelanggan
pelayanan dengan inde
6,*
6,0/
6,61
peningkatan sarana dan kualitas !D7
- #ndek kualitas lingkungan
- %ea)anan 9u)la(
7eningkatkan inde
6,+1
6,+1
6,36
4rek;ensi )onitoring
kali
',''
',''
un9uk rasa
',''
%oordinasi dengan toko(
*6
*
)asyarakat dan Pe)da
/. Pemasaran dalam penjualan Program kerja dalam pemasaran penjualan di tahun &&C Tabel 0.0 Pr,gram ker!a Bidang Pemasaran
Proram iset Pasar
Sasaran 7enari in4or)asi
Pen,a)aian %ondisi pasar
)engenai
(arapan
kondisi
pasar
(arapan
pelanggan,
pelanggan,e4ekti4itas
e4ekti4itas
pro)osi, analisis (arga 9ual
&et
=orking
7e)perluas 9e9aringan )akin
7en9alin
ker9asa)a
untuk pe)asaran
se(ingga
B%P7,%edues>
anyak inestor yang
pe)asaran
dengan
Atase
)asuk.
Pe)erinta(
torita
Bata).
Perdagangan, Asosiasi #ndustri.
7eningkatkan
7elakukan
%o)unikasi
pelayanan
intensi4
pelanggan yang suda(
sosialisasi
inestor
ada
tari4 )aintenane 4ee
ter)asuk
)aintenane 4ee dapat.
dengan
dan
ter(adap
agar
tari4
aru )elalui inestor gat(ering.
)elakukan *
kenaikan
*/
kun9ungan.
3paya
yang
dilakukan
manajemen
PT.
!"#
untuk
meningkatkan pendapatan tahun &&C antara lain
. *elakukan program pemasaran yang lebih intensif dan menjaga komunikasi yang baik dengan calon investor agar dapat merealisasikan penjualan lahan. . *elakukan perbaikan prasarana termasuk melanjutkan program re-layer jalan kawasan, memperbaiki sistem keamanan, meningkatkan kualitas komunikasi dengan investor melalui kunjungan rutin untuk meningkatkan pendapatan maintenance fee. Penulis dapat mencantumkan tabel perbandingan target penjualan antara tahun && dengan tahun &&C adalah sebagai berikut
eterangan
Penjualan
5ahan
Satua
$nggara
Prognos
$nggara
M Pencapaian
n
n &&C ;< 0'%.&&&
a &&C ;< 0.%C
n && ;/< /&.&&&
Terhadap ;< ;/< % &C
@p.G*
awasan !ndustri !!
*aka
penulis
dapat
menyimpulkan
bahwa
dalam
penentuan target ditahun &&C ini tercapai, artinya penjualan di tahun &&C lebih besar dari penjualan tahun && dengan perbandingan @p. 0.%CGm untuk &&C dan @p. /&.&&&Gm untuk tahun && atau antara %M dengan &CM.
C. Perhitungan Laba ang Ditentukan 5leh Perusahaan */
*0
Didalam
penentuan
laba
dalam
penjualan
pastinya
beracuan pada semua biaya yang telah dikeluarkannya. Dalam penentuan laba dalam penjulan lahan di kawasan industri PT. !"# disini yaitu dengan acuan pendapatan yang kita terima terlebih dahulu dari sekian harga pokok penjualan yang telah dilakukan yaitu lahan yang telah terjual kepada para investor. Dari sekian pendapatan tersebut dapat dikurangi dengan harga pokok penjualan yang akhirnya akan diketahui laba kotor terlebih dahulu, artinya laba kotor disini yaitu laba yang masih dikurangi dengan biaya - biaya usaha lainya serta pajak yang mesti dibayar. +iaya - biaya yang berpengaruh didalam penentuan laba penjualan ini dapat dikategorikan sebagai berikut .
+iaya variabel, yaitu biaya yang berubah sebanding dengan perubahan volume kegiatan.
.
+iaya tetap langsung, yaitu biaya yang jumlah totalnya tidak
berubah
kegiatan
dalam
dengan kisar
adanya (range)
perubahan perubahan
volume kegiatan
tertentu. Setelah biaya variabel dan biaya tetap langsung diketahui, maka pendapatan dapat dikurangi dengan total biaya variabel dan biaya tetap langsung yang nantinya akan diketahui laba kotor. Selanjutnya setelah laba kotor diketahui maka tinggal mengetahui laba bersih. Dalam penentuan laba bersih ini, yaitu laba kotor akan dikurangi dengan biaya - biaya yang tercantum dibawah ini yaitu .
+iaya usaha, yaitu biaya tambahan yang mendukung dalam penjulan lahan yang sifatnya tidak tetap
*0
6'
.
+iaya pajak, artinya dalam setiap penentuan rugi laba ataupun transaksi lainya pasti dikenakan potongan pajak, disini dalam penentuan laba di PT. !"# terkena pajak yag namanya Pajak Penghasilan ;PPh< +adan dan Pajak Penghasilan ;PPh< / 9inal. Pada penjualan lahan yang dilakukan PT. !"# di tahun
&&C ini terjadi satu kali transaksi dengan terjualnya lahan seluas .1C' m oleh PT. Pundi encana dengan mencapai keuntungan atau laba senilai @p. 0.C10.,-. Dapat digambarkan dalam perhitungan rugiGlaba sebagai berikut
Tabel 0. 5aporan @ugi 5aba Tahun &&C Keterangan
Julah
Pendapatan Operasi : enjualan lahan 8.697m2 ) 5**.***,+
4,348,5**,***
asa era&atan Ling(ungan
522,34*,5**
Total Pendapatan
4$"%0$"40$#00
'arga (o)o) (en*ualan
1$9%4$219$000
-iaya aria'el -iaya upah langsung
482,727,657
-iaya nsenti0
1*2,312,284
-iaya %eamanan
35,134,284
-iaya era&atan
1*6,319,462
-iaya ir
7*5,556
-iaya Listri(
12,787,932
-iaya perasi Lain
26,493 %40$013$&&"
6'
61
-iaya etap Langsung
-iaya enaga %erja
22*,892,*54
-iaya Reparasi era&atan
1,281,963
-iaya suransi, aja( e&a
5,462,548
-iaya Listri( ir
3,199,542
-iaya %$nsultan Riset
217,945
engem'angan -iaya er(ant$ran mum
5,539,963
-iaya erjalanan inas
5*8,392
-iaya enyusutan
6*5,*42 23%$%0%$449
Total '(($ +ia,a ariabel +ia,a Tetap /angsung
2$9#1$940$11%
/aba Kotor
1$91"$900$3"3
-iaya saha -iaya !ministrasi mum -iaya enaga %erja
737,*82,832
-iaya Reparasi era&atan
14,66*,235
-iaya suransi, aja( e&a
171,1*5,896
-iaya Listri( ir
22,292,235
-iaya %$nsultan Riset engem'angan
87,*2*,499
-iaya er(ant$ran mum
88,9*4,662
-iaya erjalanan inas
22,932,166
-iaya enyusutan
2*,1*9,845
-iaya enyisihan iutang
4,579,729
-iaya emasaran
92,497,**9 Total +ia,a saha
1$2&1$1"#$10"
/aba saha ebelu (a*a)
&#%$%1#$2%#
-iaya aja( h -a!an h 23 "inal
243,542,*25
angguhan
1,2*8,439
/aba +ersih
244$%#0$4&4
412$9&4$"11
3ntuk menunjukan penjualan lahan dalam memperoleh laba, dapat dilihat pada tabel sebagai berikut Tabel 0./ Perbandingan 5aba antara Tahun &&', && dan &&C ahun
Pen!ualan 61
Laba
62
Permeter
Ru$iah
0=
.1C m
/%&.&&&
'1%.%'.%%&,-
03
1.'&& m
/&.&&&
%C%./%.%&,-
0?
.1C' m
%&&.&&&
0.C10.,-
*aka penulis dapat menyimpulkan bahwa dalam penjualan lahan di kawasan industri !! #iwandan PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon di tahun &&C mengalami penurunan dari tahun &&' dan && yang tertera diatas. $rtinya dikarenakan dengan luas yang terjual lebih banyak ditahun &&' dan && daripada tahun &&C.
BAB 8 "E)IMPULAN DAN )ARAN
Dari hasil penelitian dan pembahasan yang telah penulis lakukan pada +ab !H, penulis mencoba memberikan kesimpulan dan saran atas penelitian ini
A. "esim$ulan. .
PT. !"# menentukan harga pokok penjualan lahan yaitu 62
63
menentukan dari harga perolehan lahan awal yang telah dibebaskan dari warga, yang ditambah dengan biaya biaya yang telah dikeluarkan dalam perapiahan lahan yang awalnya diperoleha dari warga masih sejenis lahan mentah yang berupa persawahan. Setelah menjadi lahan yang siap jual, lahan tersebut akan ditawarkan kepada investor dengan harga yang sesuai dengan nilai jual objek pajak ;84BP< yang berlaku serta perbandingan lahan kawasan industri yang ada di sekitar, khususnya daerah +anten. Disamping itu juga dari segi letak strategis, yang dalam arti lahan yang dekat dengan jalan utama dengan lahan yang letaknya agak jauh dari jalan utama
pastinya mempunyai
perbedaan
harga yang
pastinya tidak begitu jauh. Dalam penentuan harga disini yang berhak menentukan yaitu pihak direksi PT. !"#. Disamping apa yang telah dijelaskan diatas, dalam penentuan harga pokok penjualan disini tidak terlepas dari apa yang namanya persaingan antar pengelola kawasan industri. *aka dari itu dalam penentapan harga jual lahan tersebut pihak PT. !"# tidak terlepas dengan mencari perbandingan terlebih dahulu. .
Dalam penjualan lahan yang dimiliki pihak PT. !"# ini pastinya mempunyai target penjualan dalam setiap periode yaitu terhitung dalam satu tahun. Pencapaian target tersebut sebagai acuan yang pastinya untuk mengetahui seberapa jumlah lahan yang terjual kepada para investor yang ingin berinvestasi di awasan !ndustri PT. !"#. *aka penulis dapat menyimpulkan bahwa 63
6+
dalam penentuan target ditahun &&C ini tercapai, artinya penjualan di penjualan
tahun
tahun
&&
&&C
dengan
lebih besar dari perbandingan
@p.
0.%CGm untuk &&C dan @p. /&.&&&Gm untuk tahun && atau antara %M dengan &CM. /.
Didalam
penentuan
laba
dalam
penjualan
pastinya
beracuan pada semua biaya yang telah dikeluarkannya. Dalam penentuan laba dalam penjulan lahan di kawasan industri PT. !"# disini yaitu dengan acuan pendapatan yang kita terima terlebih dahulu dari sekian harga pokok penjualan yang telah dilakukan yaitu lahan yang telah terjual kepada para investor. Dalam pencapai laba penjualan lahan yang dilakukan PT. !"# di tahun &&C ini terjadi satu kali transaksi dengan terjualnya lahan seluas .1C' m oleh PT. Pundi encana dengan mencapai keuntungan atau laba senilai @p. 0.C10.,-. 5aba penjualan lahan di tahun &&C ini lebih kecil dari tahun &&' dan &&, karena penjualan di tahun &&C ini lebih sedikit lahan yang terjual.
B. )aran : )aran +erdasarkan
hasil
analisa
diatas
mengenai
metode
penetapan harga jual untuk memperoleh laba pada PT. !"#, penulis dapat memberikan saran - saran semoga saja dapat bermanfaat bagi peningkatan prestasi yang lebih maju lagi, adapun saran - saran tersebut adalah sebagai berikut .
Dalam meningkatkan penjualan lahan kawasan industri di PT.
!"#,
bagian
Divisi 6+
Pemasaran
diharapkan
6*
memasarkan lahan dengan menawarkan lahanya dengan cara menjemput calon para investor, dalam arti tidak menunggu kepada investor yang ingin berminat membeli lahan yanag ada di kawasan industri PT. !"#. .
PT. !"# dalam penentuan target penjualan agar selalu ditingkatkan dalam setiap periode dan kalau bisa jangan sampai setiap periode sama nilainya dengan periode yang sebelumnya.
/.
Diharapakan
agar
setiap
penawaran
lahan
kepada
investor dengan bahasa yang bisa calon investor tertarik apa yang ada didalam kawasan industri PT. !"#. 0.
3ntuk
mengantisipasi
stock atau
persedian
lahan
kawasan industri yang kian menipis agar manajemen PT. !"#
lebih cepat mencari
lahan yang baru
untuk
dijadikan kawasan industri PT. !"# yang baru. %.
Dalam setiap penjualan lahan diharapkan mendapat untung yang semaksimal mungkin agar bisa keuntungan bisa
mengsejahterakan
karyawanya
demi
untuk
peningkatan kerja. 1.
Disetiap penjualan lahan yang sekiranya lumayan besar, diharapkan
manajemen
PT.
!"#
memberikan
penghargaan khusus kepada Divisi Pemasaran selaku tenaga kerja yang terjun langsung menangani dalam penawaran lahan kepada para calon investor. '.
Dalam era globalisasi yang kian meningkat, seharusnya para
tenaga
kerja
pemasaran,
khususnya
Divisi
Pemasaran diharapkan diiuktsertakan dalam pelatihan 6*
66
bahasa asing untuk peningkatan penawaran pejualan yang mayoritas para calon investornya dari kalangan Penanam *odal $sing ;P*$<.
66
6
6
6/
6/
60
60
'
'
1
1
2
2
3
3
+
+
*
*
6
6
/
/
0
0
/'
/'
/1
/1
/2
/2
/3
/3
/+
/+
/*
/*
/6
/6
/
/
//
//
/0
/0
0'
0'
01
01
02
02
03
03
0+
0+
0*
0*
06
06
0
0
0/
0/
00
00
1''
1''
1'1
1'1
1'2
1'2
1'3
1'3
1'+
1'+
1'*
1'*
1'6
1'6
1'
1'
1'/
1'/
1'0
1'0
11'
11'
111
111
112
112
113
113
11+
11+
11*
11*
116
116
11
11
11/
11/
110
110
12'
12'
121
121
122
122
123
123
12+
12+
12*
12*
126
126
12
12
12/
12/
120
120
13'
13'
131
131
132
132
133
133
13+
DA#AR PU)A"A
4usup $l. 6aryono, Dasar-dasar $kuntansi, 4ilid , "disi 1, #etakan kedua, ------------------------+agian Penerbit ST!" 7P8, 7ogyakarta. 13+
13*
&&/, hal. %. 5ili * Sadeli, Dasar-dasar $kuntansi, "disi %, cetakan ke-% 4akarta, PT.+umi ----------------$ksara, &&C.hal.-/ asmir, $nalisis 5aporan euangan, edisi , cet ke-, @ajawali Pers, 4akarta, ----------------&&, hal. & - *ulyadi, $kuntansi *anajemen, edisi , cet ke-, ST!" 7P8, 7ogyakarta, CC/, -----------hal. /0'-/0 4.9red (eston,Thomas ". #opeland, *anajemen euangan, "disi kedelapan, ------------------4ilid ke , +inarupa $ksara, 4akarta, CC, hal./&% 4.9red (eston,Thomas ". #opeland, *anajemen euangan, "disi kedelapan, ------------------4ilid ke "rlangga, 4akarta, CC, hal./ 0 4ohn 8. *yer, $nalisa 8eraca Dan @ugi 5aba, cetakan ke-% 4akarta, PT. @ineka ------------------#ipta, CC/, hal.C0-C% 6ttp.www.yahoo.comG*etodologi Penelitian Sugiyono, *etode Penelitian +isnis, #etakan Pertama, #H. $lfabeta, +andung, -------------CCC, 6al. / 8ursoleh, *etodologi Penelitian, #H. DaRa Putra Perdana, Serang, &&1, 6al. ------------- 6amid Patilima, *etode Penelitian ualitatif, #H. $lfabeta, +andung, &&%, hal. --------------------/ Surat eputusan Direksi PT. rakatau !ndustrial "state #ilegon +uku Panduan Penulisan Skripsi $l hairiyah
DA#AR RI%AA HIDUP 13*
136
8ama
($673D!
Tempat, Tanggal 5ahir
Serang, & 4uli C&
4enis elamin
5aki - laki
8!*
&&'&
$gama
!slam
$lamat
45. @aya $nyer 8o.0 @t.&/G& blok (arung 4uwet el. Samangraya ec. #itangkil ota #ilegon 000/ 8o. 6p. &&'&01%&
RI%AA PENDIDI"AN .
SD8 Samangraya ! +erija=ah Tahun $jaran CC/
. S*P8 Samnag 4aya +erija=ah Tahun $jaranCC1 /. S* ' Serang +erija=ah Tahun $jaran CCC 0. uliah ST!" $5 hairiyah &&' - Sekarang
RI%AA PE"ER&AAN .
PT. Dharma Polimetal Tahun && - &&/
.
PT. !"# Tahun &&0 - Sekarang
136
