201009.Altbau.Bianca

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PUCHSBAUMGASSE 48 I 1100 Wien

‐ UND ENTWICKLUNGSKONZEPT SANIERUNGS PROJEKTARBEIT ALTHAUSSANIERUNG I STAND 14.09.2010 I ERSTELLT VON BIANCA GMBH

‐

BIANCA Immobilienprojektentwicklungs und Beteiligungsgesellschaft m.b.H. 1010 Wien, Lobkowitzplatz 1/27, Telefon +43 1 514 18 40, Telefax +43 1 514 18 41, [email protected], www.bianca.at

‐

http://slidepdf.com/reader/full/201009altbaubianca

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Die Arbeit ist von folgenden Lehrgangsteilnehmern erstellt worden: .‐

.

Dipl.‐Ing. Carmen Dilch Andreas Hainzl, MSc Mag. Birgit Ringhofer Grand

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Disclaimer: Alle angegebenen Informationen beruhen auf Unterlagen und Aussagen der Eigentümer und ihrer Vertreter und sind ohne Gewähr. Die angegebenen Informationen sind nach bestem Wissen erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der in dieser Projektarbeit gemachten Aussagen, sowie für jegliche gesonderte, schriftlich oder mündlich erteilte Information an Eigentümer und von diesen involvierte Dritte wird jegliche Haftung ausgeschlossen. http://slidepdf.com/reader/full/201009altbaubianca

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INHALTSVERZEICHNIS PUCHSBAUMGASSE 48 I 1100 Wien

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„Den Bedürfnissen der heutigen Generation zu entsprechen, ohne die Möglichkeiten künftiger Generationen zu

gefährden, ihre eigenen Bedürfnisse zu befriedigen"

‐

so definierte eine UN‐Kommission unter Leitung der früheren norwegischen Ministerpräsidentin Gro Harlem Brundtland

,

.

Zielsetzung der von der Projektgruppe Bianca aufgestellten Grobkonzeptplanung ist mit den Vorgaben des Bestandes der Liegenschaft in der Puchsbaumgasse 48 in 1100 Wien einen zeitgemässen, ansprechenden und leistbaren und vorallem nachhaltigen Wohnraum zu schaffen und ein sichtbares Zeichen in Richtung Nachhaltigkeit zu setzen und den Passanten der Liegenschaft damit einen Denkanstoss mitzugeben..

Durch die Implementierung eines Kindergartens im Erdgeschoß, sowie Integrierung von Photovoltaikanlagen am Dach auf der Strassenseite der Puchbaumgasse und Verzicht auf auf H ‐FCKW‐,H‐FKW‐ und PVC‐ haltige Baumaterialien, soll neben den äußeren Erscheinungsbild der Liegenschaft (Kinderzeichnungen auf der Fassade im Bereich des Erdgeschosses, sowie Projizieren von Teilfragmenten der Nachhaltigkeitsdefinition auf der Fassade) ein Zeichen in Richtung Nachhaltigkeit und schonenden Ressourcenverbrauch gesetzt werden.


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INHALTSVERZEICHNIS PRÄAMBEL

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KONZEPTARGUMENTATION

Seite 7

1. BEWERTUNG ‐ ALLGEMEINES 1.1 BEWERTUNGSGEGENSTAND

Seite 9

1.2 AUFTRAG UND AUFTRAGGEBER

Seite 9

1.3 BEWERTUNGSZWECK

Seite 9

. 1.5 BEWERTUNGSSTICHTAG

Seite 9

1.6 RECHERCHE ZEITRAUM

Seite 9

1.7 GRUNDLAGEN

Seite 9

1.8 ALLGEMEINE VORBEMERKUNGEN

Seite 10

1.9 UMSATZSTEUER

Seite 12

1.10 GENAUIGKEITSANFORDERUNGEN UND HINWEISPFLICHT

Seite 12

1.11 BESONDERE FÜR DIE BEWERTUNG WESENTLICHE VORBEMERKUNGEN

Seite 13

1.12 UNABHÄNGIGKEIT DES GUTACHTERS; VERTRAULICHKEITSERKLÄRUNG

Seite 14

1.13 HÖCHSTPERSÖNLICHKEITSERKLÄRUNG 1.14 GUTACHTENSWEITERGABE

Seite 14 Seite 14

1.15 LITERTATURVERZEICHNIS

Seite 14

2. BEWERTUNG ‐ BEFUND 2.1 ZINSHAUSMARKT WIEN

Seite 16

2.2 BESCHREIBUNG DER LIEGENSCHAFT

Seite 18

2.3 MAKROSTANDORT

Seite 18

2.4 MIKROSTANDORT

Seite 21

2.5 KONFIGURATION

Seite 22

2.6 FLÄCHENWIDMUNG UND BEBAUUNG

Seite 23

2.7 BAUGRUNDKATASTER DER STADT WIEN

Seite 24

2.8 KONTAMINATION

Seite 24

2.9 KULTURGÜTERKATASTER

Seite 24

2.10 VERKEHRSVERHÄLTNISSE UND INFRASTRUKTUR

Seite 25

2.11 VER‐ UND ENTSORGUNG

Seite 27

2.12 BESCHREIBUNG DES GEBÄUDES

Seite 27

.

e e

2.14 BESCHREIBUNG DES ZUBEHÖRS

Seite 28

2.15 MIETVERTRAGLICHE SITUATION UND NUTZUNG

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INHALTSVERZEICHNIS (FORTSETZUNG DER VORANGEGANGENEN SEITE)

3. BEWERTUNG ‐ GUTACHTEN 3.1 ALLGEMEINES UND WERTERMITTLUNGSVERFAHREN

Seite 30

3.2 NACHHALTIG ERZIELBARE ERLÖSE

Seite 32

3.3 NACHHALTIG ANFALLENDE BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN

Seite 33

3.4 BODENWERT UND BODENVERZINSUNG

Seite 36

3.5 LIEGENSCHAFTSZINSSATZ

Seite 37

. 3.7 SACHWERT

Seite 39

3.8 VERKEHRSWERT

Seite 40

4. ENTSCHEIDUNGSANALYSE

Seite 41

5. SANIERUNGSKONZEPT

Seite 45

6. KONZEPTIONIERUNG PHOTOVOLTAIK

Seite 51

7. FINANZIERUNG

Seite 54

8. STEUERRECHT

Seite 60

9. PROJEKTABLAUF

Seite 58

10. PLANSKIZZEN

Seite 66

10. HONORIERUNG

Seite 68

ANLAGENVERZEICHNIS FOTODOKUMENTATION DER BESICHTIGUNGVOM 03. + 06.05.2010

Anlage 1 – 23 Seiten

LAGEPLAN

Anlage 2 – 1 Seite

KATASTERPLAN


PLAENE


GRUNDBUCHSAUSZUG + PLANDOKUMENT


n age –

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PROJEKTABLAUFPLAN


PROGNOSERECHNUNG



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PRÄAMBEL PUCHSBAUMGASSE 48 I 1100 Wien

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Präambel Ziel der Projektarbeit ,

,

und technisches Sanierungskonzept zu erstellen. Das Ergebnis der Arbeit soll ein Sanierungs ‐ bzw. Entwicklungskonzept sein, das dem Mandanten zur Entscheidung vorgelegt werden kann. Erwartet wird ein Ideenfeuerwerk, wobei das Projekt zwar – vor allem wirtschaftlich – verwirklichbar sein soll, allerdings innovative Ansätze durchaus gewünscht sind. Aufgabenstellung Zu Ihnen kommen die (fiktiven) Eigentümer(innen) der ihnen anvertrauten Liegenschaften, sie werden alle noch rund 15 Ja re in i ren Beru en tätig sein. Sie wo en grun sätz ic von I nen wissen, was sie mit i rer Liegensc a t tun so en. Grundsätzlich denken die Mandanten nicht daran ihr Vermögen zu verkaufen. Sie wollen das Gebäude nachhaltig bewirtschaften, brauchen in einem Zeitraum von rund 15 Jahren keinen Ertrag, die Hauptmietzinsreserve bitte ich sie aus den Unterlagen zu errechnen, sie ist nur rechnerisch vorhanden. Ihre Mandanten können aus eigenem keine Mittel für die Entwicklung des Objektes aufbringen. Meilenstein 1 1.

Erstellen Sie eine Verkehrswertbewertung der Liegenschaft im aktuellen Zustand.

2.

Stellen Sie den Status der Liegenschaften aus allen sinnvollen Blickwinkeln dar (rechtlich, finanziell, Wohn/Arbeitsumfeld ....)

3.

Erarbeiten Sie ein Entscheidungsanalyse, deren Endergebnis eine konkrete Arbeitsvorgabe für Ihren Projektansatz sein wird.

4.

Erstellen Sie eine Sanierungssimulation, die möglichst alle kurz‐, mittel‐ und langfristigen Auswirkungen der gewählten Verwertungsform beinhaltet. Diese Unterlage muss insbes. alle wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Fragen abhandeln.

5.

Erstellen Sie eine Argumentationsliste mit Hilfe derer Sie die gewählte Verwertung Ihrem Auftraggeber näher bringen werden

6.

Erstellen Sie einen groben Projektablaufplan

Meilenstein 3 7.

Erstellen Sie eine Planskizze, die geeignet ist Ihre Ideen im Bestand, allenfalls auch darüber hinausgehend dem Auftraggeber zu präsentieren.

8.

Erstellen Sie die Präsentationsunterlage für die Abschlusspräsentation

9.

Erstellen Sie eine Unterlage, die den wirtschaftlichen Erfolg des Projektes aus Honorarsicht für Ihr Unternehmen rechtfertigt (Ressourceneinsatz zu Gewinn)

Abschlusspräsentation Den Abschluss wird eine gemeinsame Veranstaltung aller Projektgruppen bilden im Zuge derer jede Gruppe einen – vom Vortragenden gewählten – Projektbestandteil im „Echtbetrieb“ dem Eigentümer der Liegenschaften präsentieren wird. Zu dieser Veranstaltung werden idR auch wesentliche Entscheidungsträger der Immobilienwirtschaft eingeladen, um den Studierenden Kontakte zu ermöglichen.


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Müssen wir für meine Pensionsvorsorge etwas unternehmen?

Nicht unbedingt, denn die Nullvariante (keine bzw. nur aller notwendigsten Sanierungsmaßnahmen) ist vom Kostenstandpunkt sehr attraktiv, denn Kosten hat man immer, Einnahmen hingegen unterliegen Schwankungen. Wir , ist, denn auch wenn der gesamte Jahresüberschuss in die Sanierung investiert wird, kann die Liegenschaft nicht ausreichend saniert werden. Es existiert sicherlich auch ein Markt für günstige und unterdurchschnittliche Wohnungen, allerdings werden Sie kein ansprechendes Einkommen erwirtschaften können und langfristig wird Ihr Gebäude immer mehr an Wert verlieren. Somit können wir Ihre Vorgabe eines nachhaltigen Zusatzeinkommens wahrscheinlich nicht erfüllen.

Wie kann eine möglichst nachhaltige und ertragreiche Nutzung der Liegenschaft aussehen?

Wir so ten Ma na men ergrei en, ie ie Restnutzungs auer er Liegensc a t er ö en, amit Sie un auc noc I re Kinder von dieser Investition profitieren. Deshalb würden wir eine umfassende Sanierung vorschlagen, einerseits um das Gebäude zeitgemäß zu gestalten und entsprechende Mieter anzuziehen und andrerseits um eine langfristige sicher Einkommensquelle zu schaffen.

Wie soll dies am Besten umgesetzt werden?

Eine frei finanzierte Sanierung hat den Vorteil, dass Sie unabhängig von den Sanierungsbedingungen der Stadt Wien agieren können. Allerdings gebe wir zu bedenken, da Sie ja keine finanziellen Mitteln dafür aufbringen wollen, dass daher nur eine teilweise Sanierung vorgegebenen Zeitraum möglich wäre. Eine komplette Sanierung des Gebäudes und des Innenhofes bedeutet eine Investition von mehr als einer Million Euro. Eine umfassende Sanierung hätte den Vorteil, dass die Restnutzungsdauer des Gebäudes erhöht wird, womit nicht nur Sie eine Einkommensquelle haben, sondern wie bereits erwähnt auch noch Ihre Kinder. Die damit verbundenen Kosten können am besten durch die Nutzung von Förderungen und Ausnutzung von Steuervorteilen gedeckt werden. Daher sollten wir nunserer Erfahrung nach die Förderungsmöglichkeiten , Bedingungen der Förderung d. fehlenden Mieteinnahmen kein K.O. Kriterium da. Daher ist eine derartige Lösung anzudenken ‐ so kann der Rohdachboden ausgebaut und das restliche Haus Schritt für Schritt erneuert werden.

Was bedeutet das im Detail?

Die Flächen im Erdgeschoß sowie im Innenhof sind für Wohnungen nicht besonders gut geeignet. Außerdem haben Sie schon einen gewerblichen Mieter, der zuverlässig ist und eine attraktive Miete zahlt. Deswegen würden wir einen weiteren gewerblichen Mieter vorsehen, welcher auch Ihrer sozialen Ader entsprechen würde. Im konkreten denken wir hier an einen Kindergarten mit 2 Kleinkindergruppen und einer Kindergartengruppe. Der Bedarf nach solchen Fläche wurde durch die Vorstandsvorsitzende der Kindercompany Group bestätigt. Diesen Unternehmen möchte sich auch in weiterer Folge mit Ihnen zusammensetzen und die Möglichkeiten einer Zusammenarbeit besprechen. Bei den drei Obergeschoßen sollen die Leerstände nach und nach genutzt werden um die Wohnungen zu sanieren und falls sinnvoll, auch zusammenzulegen. Wie Sie vielleicht an den umliegenden Häusern gesehen haben, können wir den Rohdachboden nutzen um Dachgeschoß‐ wohnungen auszubauen. Es sollten sich drei bis vier Wohnungen ausgehen, die wir zu einer attraktiven Miethöhe vermieten können. Dadurch wird ein Lifteinbau notwendig, aber ein Lift sollte in einem zeitgemäßen Haus nicht fehlen, da junge Leute zumeist Komfort gewöhnt sind und alten Menschen, die möglicherweise in Häusern ohne Ligz und ohne WV im Wohnungsverband aufgewachsen sind, erleichtert ein Aufzug das Leben wesentlich bzw. verlängert die Zeit, die sie in ihrer gewohnten Umgebung bleiben können. Im Zuge der Fassadenerneuerung können wir auf der südlichen Fassade und am Dach eine Photovoltaikanlage installieren.

Jein, jedoch müssen wir Sie darauf f aufmerksam machen, dass der Stadt als Gegenleistung für die Förderung der Sanierung auch Wohnungen angeboten müssen, die für eine begrenzte Zeit eine niedrigere Miete mit sich bringt. Wir haben dies jedoch bereits in unserer Bewertung mitberücksichtigt und wir können Ihnen versichern, dass eine geförderte Sanierung sich für Sie mit Ihren Eingangsparametern auf jedenfall lohnt. http://slidepdf.com/reader/full/201009altbaubianca

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KONZEPTARGUMENTATION PUCHSBAUMGASSE 48 I 1100 Wien

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Warum schlagen Sie eine Photovoltaikanlage vor?

Die österreichische Förderungsschiene für Alternativenergien ist nicht so interessant wie in anderen Ländern, aber es ist eine gute Möglichkeit um ein Zusatzeinkommen zu generieren. Wenn Sie sich in 15‐20 Jahren zur Ruhe setzen, haben Sie

.

‐

die Energiepreise sicherlich auf einem höheren Niveau als heute, was Ihnen ein nettes Zusatzeinkommen bescheren wird.

Wie sehen Sie den zeitlichen Ablauf?

Wir haben ein Zeitfenster von 15 bis 20 Jahren, das wir nützen sollten um die Liegenschaft zu optimieren und Ihr Zusatzeinkommen zu sichern. Durch den nicht unwesentlichen Anteil an unbefristeten Mietverträgen wird die Sanierung sicherlich zeitaufwendig, aber wir sind zuversichtlich, dass wir innerhalb dieses Zeitrahmens das Gebäude auf einen ansprec en en Stan ar e en önnen. Das Dac gesc o , er Li tein au, ie Fassa en samt P otovo tai an age un as Erdgeschoß sollten so rasch wie möglich begonnen werden. Die Wohnungen werden dann Zug um Zug saniert.

Welche Förderschienen kommen für mich in Frage, sind auch internationale Förderungen interessant?

Die EU bietet in diversen Programmen, auch für Immobilien und immobilienbezogene Technologien, durchaus interessante Förderungen, aber im aktuellen Projekt wird der Aufwand für die Findung eines passenden Förderprogramms und für entsprechende Einreichung als zu hoch eingeschätzt. Die EU‐Förderungen zielen meist auf größere Neubauprojekte mit internationaler Verflechtung, was sich mit diesem Objekt schwierig darstellen lässt. Das Förderprogramm „Haus der Zukunft Plus“ des BM:VIT zielt auf „die energetische Effizienz bezüglich Produktion und Betrieb derart zu erhöhen, dass über den gesamten Lebenszyklus von Gebäuden die treibhausrelevanten Emissionen in Summe auf Null reduziert werden“ (Quelle: www.hausderzukunft.at). In dem Programm wurden schon die Sanierung von Altbauten in Passivhäuser sowie auch die Nutzung von Alternativenergien (Erdwärme, Photovoltaik, Solarthermie usw.) gefördert. Die Frist der letzten Ausschreibung ist allerdings Anfang März 2010 abgelaufen. Es werden sicherlich noch weitere Ausschreibungen folgen, ,

.

Allerdings weisen wir darauf hin, dass sich in dem Investitionszeitraum von 15 Jahren noch interessante Entwicklungen in dieser Förderung auftun können, die zum dann aktuellen Zeitpunkt geprüft werden müssen. Als Konsequenz haben wir daher Förderungen der Stadt Wien betrachtet.


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KAPITEL BEWERTUNG – 1. ALLGEMEINES PUCHSBAUMGASSE 48 I 1100 Wien

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1. ALLGEMEINES 1.1 BEWERTUNGSGEGENSTAND

Liegenschaft 1100 Wien, Puchsbaumgasse 48, EZ 1309, GST‐NR. 1272, GB 01101 Favoriten, BG Favoriten.

1.2 AUFTRAG UND AUFTRAGGEBER

Schriftlicher Auftrag vom 01.05.2010 durch die WAVER Beteiligungs GmbH & Co. KG (1010 Wien, Neutorgasse 12/20) als Ei entümerin der e enständlichen Lie enschaft, die Ermittlun des Verkehrswertes definiert unter 1.1 . , vorzunehmen..

1.3 BEWERTUNGSZWECK

Zweck der Liegenschaftsbewertung ist die Vorlage des Gutachtens bei einem inländischen Bankinstitut zur Finanzierung geplanter Instandsetzungsmaßnahmen und Verbesserungsmaßnahmen bzw. eines Dachgeschossausbaus. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der in diesem Gutachten ermittelte Verkehrswert nicht mit dem Beleihungswert ident ist. Die Ermittlung des Beleihungswertes ist nicht Gegenstand dieses Gutachtens. Bei der Wertermittlung ist der Verkehrswert der im Eigentum der Auftraggeberin stehenden Liegenschaft zu ermitteln.

1.4 BEFUNDAUFNAHME

Die Befundaufnahme fand am 03.05.2010 in der Zeit von 8:30 bis 10:30 , sowie am 06.05.2010 in der Zeit von 8:30 bis 10:00 . Gutachter auch 3 seiner Mitarbeiter teil.

1.5 BEWERTUNGSSTICHTAG

Bewertungsstichtag ist der Tag der Besichtigung, sohin der 6. Mai 2010.

1.6 RECHERCHE ZEITRAUM

Die Recherche beginnt mit der Auftragserteilung im Mai 2010 und endet mit der Fertigstellung des Gutachtens im September 2010. Sollte ein neuer oder geänderter Sachverhalt, der für den Gutachter zum Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens nicht bekannt war, bekannt werden, so behält sich der Gutachter das Recht vor sein Gutachten entsprechend abzuändern.

1.7 GRUNDLAGEN

Das Gutachten basiert auf den vorliegenden und im Gutachten beschriebenen Unterlagen, wobei der Gutachter keine Haftung für die Vollständigkeit der Unterlagen übernimmt. •

Örtliche Besichtigung der Liegenschaft sowie Befundaufnahme am 03.06.2010 in der Zeit von 8:30 bis 10:30 , sowie am 06.05.2010 in der Zeit von 8:30 bis 10:00 (siehe dazu auch Fotodokumentation Anlage 2)

•

Auftrag und Unterlagen durch die WAVER Beteiligungs GmbH & Co. KG am 01.05.2010 (u.a. Pläne der MA 37, Fotodokumentation, Zinsliste 04/2010,etc.)

•

Grundbuchsauszug mit Abfragedatum vom 24.04.2010 (siehe dazu auch Anlage 1)

•

Baubescheide sowie sonstige bewertungsrelevante Unterlagen, soweit sie im Bauarchiv der MA 37 ausgehoben werden konnten


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1.7 GRUNDLAGEN (FORTSETZUNG DER VORANGEGANGENEN SEITE) •

Erhebungen und Angaben der Mitarbeiter bei der Magistratsabteilung 20 zwecks Feststellung der geltenden e auungsvorsc r en gem

c enw mungs‐ un e auungsp an un esc a ung es g

gen

Plandokuments in 1010 Wien, Rathausstraße 14‐16 und Anfertigung von Plankopien •

Einsichtnahme in die Urkundensammlung des Grundbuches am 07.06.2010

•

Einsichtnahme in den Plan Höhenfestpunkt in Wien der Gemeinde Wien am 02.06.2010

•

Einsichtnahme in den Baugrundkataster der Stadt Wien am 02.06.2010

•

Einsichtnahme in den Verdachtsflächenkataster und Altlastenkataster des Umweltbundesamtes am 02.06.2010

•

Auskunft der Bundesministeriums f. Wirtschaft, Familie und Jugend, 1010 Wien, Stubenring, betreffend Förderung 1963/64 und allfälliger Rückzahlung nach einem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz

•

Auskunft Magistratsabteilung 69, 1010 Wien, Neutorgasse 15, zwecks Erhebung der aktuellen Bodenpreise

•

Auskunft bei der Fernwärme Wien, 1090 Wien, Spittelauer Lände 45, zwecks Erkundung des Fernwärmeanschlusses

•

Auskunft der Monopolverwaltungs GmbH, 1090 Wien, Porzellangasse 47, zwecks Einholung von Informationen

•

Auskunft der bevollmächtigten Hausverwaltung Dr. Gerhard Stingl Hausverwaltung GmbH, 1100 Wien,

über die Nachbesetzungschancen der Trafik Laxenburgerstraße 60, Tel. +43/1/6040640 •

Abfrage und Herstellung einer Teilkopie aus dem digitalen Katasterplan

•

Luftbildaufnahme auf www.bing.com

•

Adressenortungssystem auf www.wien.gv.at

•

•

Besprechung vom 10.06.2010 mit ECC Baumanagement GmbH bzgl. der Baukosten Dachgeschoss und Erhaltungs‐ und Verbesserungsmaßnahmen r e ungen am r c en mmo

enmar

u.a. o ers o um us mmo

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Columbus Immobilienmarktbericht 2010, Otto Immobilien Erster Wiener Zinshaus Marktbericht Frühjahr 2010, etc.) •

Vergleichsobjekte auf www.immobilien.at

•

Eigene Vergleichspreissammlung aufgrund der beruflichen Tätigkeit

•

Nutzungskatalog des Hauptverbandes der allgemein beeideten, gerichtlichen Sachverständigen Österreichs, Landesverband Steiermark und Kärnten

•

Immobilienpreisspiegel der WKO

•

Liegenschaftsbewertungsgesetz idgF

•

Ö‐NORM B 1802 Ö‐NORM B 1802 ‐2

•

Literaturverzeichnis gem. Punkt 1.15

•

Das Gutachten hat nur im Gesamten und nicht auszugsweise Gültigkeit.

•

Das Gutachten wird ausschließlich nach den Bestimmungen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes 1992, BGBI.

•

.

1992/50 sowie der ÖNORM B 1802 erstellt. •

•

•

Es wird der Verkehrswert gem. § 2 Abs 2 LBG ermittelt.

Die Verkehrswertermittlung erfolgt geldlastenfrei. Außerbücherliche Rechte und Lasten finden nur dann Berücksichtigung, wenn sie dem Sachverständigen bekannt gegeben wurden. Dem gefertigten Sachverständigen wurden solche nicht bekanntgegeben, daher basiert der ausgewiesene Wert des Gutachtens auf der Annahme, dass keine außerbücherlichen Rechte und Lasten vorliegen.

•

Währungsbeträge sind in Euro angegeben, Flächen in Quadratmeter.


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1.8 ALLGEMEINE VORBEMERKUNGEN (FORTSETZUNG DER VORANGEGANGENEN SEITE) •

Der fertigende Gutachter geht aufgrund der getätigten Recherchen und erhaltenen Informationen davon aus, ass es s c e er ewer ungsgegens n c en egensc a we er um e n aurec

noc um e n

Superädifikat handelt. •

Die beschriebenen elektrischen, sanitären und sonstigen Einrichtungen und Anlagen, sowie sonstige Ver‐ und Entsorgungsleitungen wurden nicht auf ihre Funktionstüchtigkeit überprüft, deren Funktion wird bei der Bewertung vorausgesetzt. Weiters wird angenommen, dass diese Anlagen dem derzeitigen Stand der Technik entsprechen. Die technischen Ausstattungen und Einrichtungen sind in dem Gutachten insofern berücksichtigt, als diese den unmittelbaren Bestandteilen des Gebäudes zuzuordnen sind. Das vorhandene Inventar, Einrichtungsgegenstände und sonstige Fahrnisse wurden nicht mitbewertet.

•

Nicht beauftragt ist – soweit überhaupt vorhanden – Zirkulationsleitungen einer zentralen Trinkwassererwärmung, die Wasserleitungen und Armaturen selbst, vorhandene Wasserspeicher und Durchlauferhitzer und dergleichen, somit alle Bereiche der Wasserversorgung, weiters Feuerlösch‐ und Brandschutzanlagen sowie etwaige Lüftungsanlagen, Luftwäscher in Klimaanlagen und Kühltürme des Bewertungsgegenstandes nach Legionellenkonzentration zu untersuchen. Es wird daher bei der Wertermittlung davon ausgegangen, dass keine nachweisbare oder geringe Legionellenkonzentration (iS des DVGW‐ Arbeitsblattes W551) in den oben beschriebenen Anlagen vorhanden ist und somit die Maßzahl von 100KBE/100ml nicht überschritten wird.

•

Soweit nichts anderes augenscheinlich feststellbar ist, wird angenommen, dass konsensmäßig gebaut wurde, daher keine Abweichungen der tatsächlichen Bauführung vom genehmigten Bauplan vorliegen und sämtliche

•

behördliche Auflagen erfüllt wurden. Die Beschreibung der Bauteile bezieht sich auf dominante Ausstattungsmerkmale. Einzelne Bauteile können

•

Es wurde in den Bauakt der Liegenschaft bei der zuständigen Behörde Einsicht genommen. Darüber

ervon a we c en. hinausgehende Erhebungen beim zuständigen Referenten der Baubehörde über anhängige und noch nicht in den Bauakt abgelegte Urkunden, Ansuchen oder Bescheiden sind unterblieben. •

Der Bau‐ und Erhaltungszustand des Gebäudes wurde ausschließlich durch äußeren Augenschein anlässlich der Befundaufnahme festgestellt und klassifiziert. Detaillierte Untersuchungen des Bauzustandes wurden nicht durchgeführt. Zerstörende Untersuchungen werden nicht ausgeführt, weshalb Angaben über nicht sichtbare Bauteile und Baustoffe aus Auskünften, die dem Gutachter gegeben werden, auf vorgelegten Unterlagen oder Vermutungen beruhen.

•

Die Bewertung allfälliger Instandhaltungs‐, Instandsetzungs‐ oder Herstellungskosten wird vom Gutachter entsprechend seiner Erfahrung angesetzt und wird dabei von einer der Lage und jeweiligen Nutzung des Objektes marktkonformen Ausführung ausgegangen.

•

Feststellungen hinsichtlich des Bauwerkes und des Bodens werden nur insoweit getroffen, als sie für die Wertermittlung von Bedeutung sind.

•

Nicht beauftragt ist eine Prüfung des Gebäudes oder der Bestandseinheiten auf Systemsicherheit gemäß Ö‐ Norm B 4015 Erdbebenkräfte. Diese Art der Prüfung kann nur durch entsprechende Konsulenten durchgeführt werden. Es können sich maßgebliche und wertbeeinflussende Einschränkungen ergeben, welche bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt sind. Es wird im Weiteren davon ausgegangen, dass die Systemsicherheit gewährleistet ist.

•

Der Wertermittlung werden die Umstände zugrunde gelegt, die im Rahmen einer üblichen, ordnungsgemäßen un angemessenen r orsc ung es ac ver a s, vor a em e er r c en es c

gung, er enn ar waren

oder sonst bekannt geworden sind. •

Die Bewertung erfolgt unter der Annahme, dass keine Materialien und Stoffe vorhanden sind, deren Verunreinigung die Grenzwerte der Baurestmassendeponie überschreitet.


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1.8 ALLGEMEINE VORBEMERKUNGEN (FORTSETZUNG DER 2 VORANGEGANGENEN SEITEN) •

Der rechtlichen Bewertung werden nur die Umstände zugrunde gelegt, die im Rahmen einer üblichen, or nungsgem

en un angemessenen r orsc ung es ac ver a es, vor a em un

erw egen au grun

der vorgelegten Unterlagen und der erteilten Information, erkennbar oder sonst bekannt geworden sind. •

Wertminderungen durch Kontamination oder Altlasten oder auch andere die Liegenschaft entwertende Altbodenverhältnisse sind nicht bekannt. Konkrete Aussagen über das Vorliegen einer Kontamination und der damit verbundenen Sanierungskosten können erst auf Basis eines entsprechenden Gutachtens getroffen werden.

•

Festgehalten wird, dass in die digitale Katastermappe (DKM) Einsicht genommen wurde und die darin dargestellten Grenzen nicht in der Natur überprüft wurden (siehe dazu auch Anlage 5)

•

Ein Energieausweis über die Gesamteffizienz eines Gebäudes iS der Rechtlinie 2002/91/EG des Europäischen Parlaments wurde nicht vorgelegt und es wird daher bei der Wertermittlung von Durchschnitts‐ und Erfahrungswerten ausgegangen.

•

Dieses Gutachten ist allein für den unter 1.3 genannten Zweck erstellt worden. Seitens des Gutachters kann keine Haftung übernommen werden für den Fall, dass sich andere, sei es zum genannten oder zu einem anderen Zweck, darauf berufen. Für allenfalls eintretende Schadensfälle ist die Haftung auf Grundlage der vom gefertigten Gutachter erbrachten Leistung für den einzelnen Schadenfall, soweit gesetzlich zulässig, mit insgesamt EUR 5.000.000 begrenzt.

•

Im Falle von Gewährleistungsansprüchen des Auftraggebers gegenüber dem Gutachter aus dem abgeschlossenen Werkvertrag verzichtet der Auftraggeber unwiderruflich und ausdrücklich auf das Recht der

•

Minderung und Wandlung. Bei der Wertermittlung werden steuerliche Vorteile und gegebenenfalls Optimierungen die sich aus der

•

Bei der Wertermittlung wird davon ausgegangen, dass die in Kopie übergebenen Unterlagen und Urkunden

egensc a s ransa

on es ewer ungsgegens an es erge en nnen n c

er c s c

g.

echt und richtig sind und dem jeweiligen Original entsprechen. Eine Überprüfung der Übereinstimmung zwischen den übergebenen Kopien und dem Original wurde nicht durchgeführt. •

Ergeben sich neue Fakten oder Umstände behält sich der Gutachter ausdrücklich die Änderung oder Ergänzung dieses Gutachtens vor. Das vorliegende Gutachten ist auf die angeführten Unterlagen und Informationen aufgebaut. Daraus ergibt sich zwingend, dass neue Unterlagen oder Informationen zu einer Änderung des Gutachtens und somit zu einem anderen Verkehrswert führen können.

1.9 UMSATZSTEUER

Mit der Wirksamkeit 19.06.1998 trat das Budgetbegleitungsgesetz 1998 in Kraft. Ab diesem Zeitpunkt traten neue umsatzsteuerliche Bestimmungen bei Immobilientransaktionen in Kraft. Daher ist folgender Hinweis nötig: ,

ermittelten Wert hinzuzurechnen, hierbei wäre eine eventuelle Vorsteuerkorrektur nicht nötig. Sollte ohne Inrechnungstellung von 20% Umsatzsteuer verkauft werden, wären eventuell geltend gemachte Vorsteuerbeträge von baulichen Maßnahmen zu berichtigen und anteilig an die Finanzverwaltung abzuführen.

1.10 GENAUIGKEITSANFORDERUNGEN UND HINWEISPFLICHT

Siehe Ö‐NORM B 1802 Pkt. 3.3: Angesichts der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein. http://slidepdf.com/reader/full/201009altbaubianca

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1.10 GENAUIGKEITSANFORDERUNGEN UND HINWEISPFLICHT (FORTSETZUNG DER VORANGEGANGENEN SEITE)

Weiters ist arau zu verweisen, ass er ermitte te Ver e rswert nic t notwen igerweise e eutet, ass ein entsprechender Preis auch bei gleich bleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist. Je nach Verwertungsdauer und Anzahl der Interessenten kann der erzielte Kaufpreis innerhalb einer Brandbreite bis zu 15% nach oben und unten abweichen. Sollte eine sehr kurzfristige Veräußerung – aus welchem Grund auch immer – notwendig sein, ist vom festgesetzen Verkehrswert ein Abschlag vorzunehmen. Diese Kurzfristigkeit der Verwertung bsp. nach Exekutionsordnung, bei der für die Immobilie adäquate Verkaufszeitraum, ist idR durch einen geringen Ausrufpreis berücksichtigt.

1.11 BESONDERE FÜR DIE BEWERTUNG WESENTLICHE VORBEMERKUNGEN

•

Die im Grundbuch unter TZ 4800/1984 eingetragene Sicherheitszone des Flughafen Wien‐Schwechat ist als verkehrswertneutral zu bewerten.

•

Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz.

•

Die Beheizung erfolgt Großteils mittels Gasetagenheizung.

•

Für die Baulichkeiten besteht kein Denkmalschutz.

•

Da keine Hauptmietzinsabrechnung gemäß MRG vorliegt, wird ein etwaiger Saldo als verkehrswertneutral angenommen.

•

•

Von Mietern eventuell hinterlegte Kautionen werden als verkehrswertneutral angesehen. Die Flächen der einzelnen Objekte, sowie deren Nutzung und Kategorien werden der übergebenen Zinsliste entnommen (siehe Anlage 2) und nicht in natura überprüft.

•

Die Liegenschaft unterliegt den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes.

•

Außerbücherliche dingliche oder sonstige Rechte oder Lasten liegen nicht vor.

•

Bei der Bewertung wird davon ausgegangen, dass keine Mietvorauszahlungen bezahlt wurden.

•

Es wird angenommen, dass keine nicht in der Zinsliste (siehe Anlage 3) angeführten Mietverhältnisse/ Wohnrechte oder sonstige Bestands‐ oder Nutzungsrechte an der zu bewertenden Liegenschaft vorhanden sind..

•

Es wird darauf hingewiesen, dass die Fundamente sowie die Tragkonstruktion des Hauses bisher nicht statisch überprüft wurden und der statische Befund daher für die weitere Konkretisierung des Vorhabens notwendig ist. Insbesondere ist eventuell mit einer Unterfangung der tragenden Mauern bzw. Fundamente zu rechnen, es wird für die hier vorliegende Bewertung die Annahme getroffen, dass diese Maßnahmen aufgrund der Struktur des Gebäudes nicht notwendig sind. Weiters empfehlen wir die Überprüfung der Mörteldruckfestigkeit und Beachtung der Bestimmungen des Eurocode 8 bezüglich der Erdbebenstandsicherheit von bestehenden Bauwerken. Bei der Wertermittlung wird angenommen, dass der Dachgeschossausbau statisch möglich ist.

•

Folgende weitere Unterlagen/Informationen liegen dem fertigenden Gutachter nicht vor und werden daher in der Bewertung nicht berücksichtigt bzw. werden übliche Annahmen getroffen: •

Rechtskräftige Baugenehmigung/ Bestehen eines baubehördlichen Konsens

•

Bestehende Mietverträge/ Information über unübliche Mietervereinbarungen

•

Bewirtschaftskostenabrechnung der letzten Kalenderjahre

•

Aktuelle monatliche Vorschreibungen für die Objekte Instandhaltungsabrechnung des letzten Kalenderjahres

•

Information über Forderungsanmeldungen gem. § 27 MRG

•

Information über anhängige streitige oder außerstreitige Gerichtsverfahren

•

Information über Einkünfte von allgemeinen Teilen der Liegenschaft

•

Information über Benützungsregelungen über allgemeine Teile der Liegenschaft

•


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1.12 UNABHÄNGIGKEIT DES GUTACHTERS; VERTRAULICHKEITSERKLÄRUNG

Der gefertigte Gutachter erklärt ausdrücklich, dass er diese Liegenschaftsbewertung als unabhängiger Gutachter objektiv und unparteiisch erstellt hat (siehe dazu Europäische Bewertungsstandards der TEGoVA, 2.deutsche Ausgabe, S 2.10). Die Europäischen Bewertungsstandards der TEGoVA definieren den unabhängigen Gutachter wie folgt: Ein unabhängiger Gutachter ist ein externer Gutachter, der weder direkt noch indirekt über Partner oder Mitgeschäftsführer oder enge Familienangehörige ein erhebliches finanzielles Interesse am Unternehmen des Auftraggebers (oder umgekehrt) hat und der mit Ausnahme des aktuellen Honorars weder derzeit noch in den letzten 24 Monaten vom Unternehmen des Auftraggebers aus einem Arbeitsverhältnis Honorar gezogen hat.

Der gefertigte Gutachter erklärt weiters, sämtliche Informationen, Urkunden und Unterlagen die er vom Auftraggeber oder einem Dritten im Zusammenhang mit der Gutachtenserstellung erhalten hat und den Inhalt des Gutachtens selbst, insbesondere die ermittelten Werte im Rahmen der gesetzlichen Gegebenheiten vertraulich zu behandeln.

1.13 HÖCHSTPERSÖNLICHKEITSERKLÄRUNG

Der gefertigte Gutachter erklärt ausdrücklich, alle wesentlichen wertbeeinflussenden gutachterlichen Feststellungen, also insbesondere das Sammeln der Befundtatsachen, die Besichtigung des Bewertungsobjektes, die Prüfung der Vollständigkeit der für die Wertermittlung notwendigen Unterlagen, Informationen und Urkunden, sowie die Wertermittlung an sich höchstpersönlich durchgeführt zu haben.

1.14 GUTACHTENSWEITERGABE

Das Gutachten wird ausschließlich zum bedungenen Zweck gem. Pkt. 1.3 für die Auftraggeberin gem. Pkt.1.2 erstellt und ist nicht für die Weitergabe an Dritte vorgesehen. Nur bei gesetzlicher Auskunftspflicht darf der Inhalt des Gutachtens Dritten ohne ausdrückliche Einwilligung durch den Gutachter zur Kenntnis gebracht werden. Weiters wird darauf hingewiesen, dass die Zitierung, Vervielfältigung und Veröffentlichung des Gutachtens zum Teil oder zur Gänze nur nach ausdrücklicher Zustimmung durch den Gutachter erfolgen darf.

1.15 LITERTATURVERZEICHNIS

•

Liegenschaftsbewertung, 4. Überarbeitete Auflage – Kranewitter

•

Immobilienbewertung Österreich, Verlag ÖVI ‐ Bienert, Funk

•

Liegenschaftsbewertungsgesetz, Verlag Manz ‐ Stabentheiner

•

Der Wert von Immobilien, Standards und Praxis der Bewertung – Seiser, Kainz

•

Liegenschaftsbewertung in der Praxis – Müller M.H.

•

Marktorientierte Immobilienbewertung, 5.Auflage, Verlag Iboorberg – Petersen

•

Der Einfluss von Dienstbarkeiten auf den Verkehrswert von Liegenschaften, Seminarunterlage 2001 – Bauer

•

ABGB, Manz‐Verlag – Diettrich/Tades

•

MRG 2002, Das Mietrechtsgesetz idF der Mietrechtsnovelle 2006, Verlag ÖVI – Dirnbacher

•

WEG 2002, Wohnungseigentumsgesetz idF WRN 2006, Verlag ÖVI – Dirnbacher

•

Praxis der Grundstücksbewertung, Verlag moderne Industrie – Gerady/ Möckel/ Troff Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 2.Auflage, 1998, Bundesanzeiger Verlag – Kleiber/ Simon/ Weyers

•

Rechte und Belastungen bei der Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Luchterhand Verlag – Knöll

•

Handbuch der Bewertung, Verlag Frankfurter Allgemeine – Loderer/ Jörg/ Pichler/ Zgraggen

•


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1.15 LITERTATURVERZEICHNIS (FORTSETZUNG DER VORANGEGANGENEN SEITE) •

•

Seminarunterlage „Verwertung von Liegenschaften durch den Masseverwalter“, 2003 – Mohr, Strassegger e ppra sa o ea s a e,

.

on, ppra sa ns u e – owe . pencer

•

Seminarunterlage Immobilienbewertung als Grundlage für Bilanzpositionen, 2001 – Reinberg/ Stagel

•

Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken, 28.Auflage, Theodor Oppermann Verlag – Ross/ Brachmann/ Holzner

•

Handbuch Immobilien & Steuern, Manz Verlag – Stingl/ Nidetzky

•

Wohnrecht idF WRN 2002, Manz Verlag, Würth/ Zingher/ u.a.

•

Wertermittlung von Grundstücken 4. Überarbeitete und erweiterte Auflage, Luchterhand Verlag – Simon/ Reinhold

•

Liegenschaftsbewertung, Seminarunterlage, ÖPWZ Wien – Schöbinger

•

Liegenschaftsschätzer, 4. Vollständig überarbeitete Auflage, Schulthess polygraphischer Verlag Zürich – Naegeli/ Wenger

•

Immobilienwertermittlung, 2.Auflage, Verlag C.H.Beck – Götz/ Jochaim/ Gottschalk

•

Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 8.Auflage, Verlag Luchterhand –Rössler/ Langner/ Simon/ Kleiber/ Joeris

•

Lehrbuch zur Grundstückswertermittlung, Luchterhandverlag – Sommer/ Kröll

•

Der Preis von Immobilien – Dynamische Investitionsrechnung für die Immobilienbewertung, Versus Verlag – Padrazzini/ Micheli

•

•

•

•

Fachlexikon Immobilienwirtschaft, 3.Auflage, Verlag Immobilien Wissen –Falk

Lexikon der Immobilienbewertung, Bundesanzeiger Verlag, Prodinger/ Kronreif Grundlagen der Verkehrswertermittlung, Bundesanzeiger Verlag – Schlicht/ Gehri urop sc e mmo

en ewer ungss an ar s, e o en un egr e,

er ag

er –

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•

Ö‐NORM B 2110 – Kommentar, Manz Verlag, Karasek

•

Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn‐ und Gewerberaum, Luchterhand Verlag ‐ Dröge

•

Nationale und internationale Immobilienbewertung, Grundlagen und Vergleiche, VDM Verlag Müller – Brinsa

•

Der Immobilienmarkt, LBA 2008/2009 ‐ Muhr

•

Immobilienbewertung und Investition, Bank 15, Neuer wissenschaftlicher Verlag – Schiller

•

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung, Vahlen Verlag – Francke/ Rehkugler

•

Immobilen im Bieterverfahren kaufen & verkaufen, p.verlag – Probst

•

BKI Objektdaten G2 – Baukosteninformationszentrum BKI – Technische Gebäudeausrüstung

•

Risikomanagement bei der Immobilienprojektentwicklung unter besonderer Berücksichtigung der Risikoanalyse und Risikoquantifizierung, Universität Leipzig, Institut für Stadtentwicklung und Bauwirtschaft – Wiedenmann

•

Die Immobilien AG, Bewertung und Marktattraktivität, Verlag Ouldenburg ‐ Rehkugler

•

Immobilien Benchmarking – Ziele, Nutzen, Methoden und Praxis, Springer Verlag – Reisbeck/ Schöne

•

Basel II & Immobilien, Der juristische Verlag Lexxion, Berlin – Klinger/ Müller

•

Europäische Bewertungsstandards 2009, 6.Auflage, Verlag ARE – Gross/ Muhr/ Reinberg/ Waniek

•

Grundstücks‐ und Gebäudewertermittlung in der Praxis, Verlag Hauffe – Sommer/ Piehler

•

International Valuation Standards, Sixth Edition, 2003 – IVSC International Valuation Standards Comittee

•

Europäische Bewertungsstandards, 2. Deutsche Ausgabe – TEGoVA The European Group of Valuers Association

•

RICS Appraisal and Valuation Standards, 5th Edition – RICS The Royal Institution of Chartered Surveyors

•

Aktuelles Immobilenhandbuch, WEKA Verlag Wien – Fachverband der Immobilien‐ und Vermögenstreuhänder


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KAPITEL BEWERTUNG – 2. BEFUND PUCHSBAUMGASSE 48 I 1100 Wien

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2. BEFUND In diesem Kapitel wird die Liegenschaft detailliert beschrieben. Ausgehend von einer allgemeinen Beschreibung des Wiener Zinshausmarktes, der Lage Wien, und im speziellen Favoriten, werden das Grundstück und das Gebäude näher analysiert. Außerdem werden der Wohnungsmarkt und die demographischen Entwicklungen dargestellt um einen Eindruck für die Nachhaltigkeit der Liegenschaft zu bekommen. Den Abschluss bildet die Darstellung der derzeitigen Nutzung und mietvertraglichen Situation des Bewertungsgegenstandes.

2.1 ZINSHAUSMARKT WIEN

Nach wie vor spielt die Sorge über die Entwicklung des Geldwertes und die weltweite wirtschaftliche Situation die dominierende Rolle für Investitionsentscheidungen in unserem Land – der Wiener Wohnimmobilienmarkt genießt diesbezüglich starkes Vertrauen. Wiener Zinshäuser sind Träger großer Emotionen und Sympathien; sie stehen für die hohe Lebensqualität, die Sicherheit, die Geschichte und das Potenzial der Stadt Wien. Eine aktuelle Studie des Beratungsunternehmens Pricewaterhouse‐Coopers und des Urban Land Instituts platziert Wien unter den Top 10 Europas. Die Preisentwicklung in Wien weist vor allem im Bereich von Eigentumswohnungen und Zinshäusern trotz Wirtschafts‐ und Finanzkrise (WUFK) konstant nach oben. Ein Auszug aus dem Immobilienmarktbericht 2010 von Colliers Columbus sagt folgendes: Das Zinshaus war im Jahre 2009 klarer Branchengewinner. Das Investmentvolumen in Zinshäuser in Wien erreichte erstmals 1 Mrd. € und stieg zum Vorjahr um 17 %, wobei bereits 2008 ein Erfolgsjahr war. Die Käufer waren vermehrt Private und

Stiftungen, die aus Inflationsgründen ihr Barvermögen in Immobilien investieren. Diese grundsolide Wertsicherung beweist das Wiener Zinshaus seit über 150 Jahren. Der Wert für Häuser in guten Lagen Wiens hat sich allein in den letzten zwanzig Jahren teilweise verzehnfacht. Durch diesen Markttrend haben viele Investoren innerhalb der letzten zwei Jahre einen erheblichen Mehrwert erzielt. Die Preise stiegen zum Vorjahr um etwa 20 %. Investoren sind mit Anfangsrenditen um 3 % zufrieden, sofern die Liegenschaft eine gute Substanz aufweist und sich in guter Lage befindet. Da private Zinshauskäufe fast zur Gänze mit Eigenkapital finanziert werden, ist auch die restriktive Kreditpolitik der Banken in diesem Marktsegment kein .

,

,

ausschließlich für erstklassige Althäuser in sehr guten Lagen. Wenn einer der beiden Faktoren nicht zutrifft, scheiden

grundsätzlich private Investoren als Käufer aus und die Liegenschaften sind nur schwer verkäuflich, bzw. nur zu reduzierten Preisen. Die Mietpreise für Wohnungen in Tophäusern und guten Lage steigen permanent bei geringem LeerstandsrisikosDie Nachfrage nach Mietwohnungen innerhalb des Gürtels steht dazu im Verhältnis von 20:1. Langfristig wird aber auch in den Randlagen Wiens eine Steigerung der Nachfrage erwartet, da das Wohnungsangebot in Wien immer geringer wird . Damit werden die Gebiete aufgewertet und in der Folge das Zinshaus in dieser Gegend ebenso. Im europäischen Vergleich liegt Wien im Mittelfeld. Zinshäuser in Paris oder Mailand kosten das Doppelte. Die Durchschnittsmieten liegen bei € 18/m² Kaltmiete. Im Vergleich sind es in Wien derzeit rund € 8/m², wobei der Vergleich aufgrund des komplizierten, anachronistischen österreichischen Mietenrechts nicht sinnvoll ist. Jedenfalls ist die Nachfrage nach klassischen Häusern mit schöner Substanz noch immer höher als das Angebot. Weiterhin ungebrochen verläuft auch die Nachfrage nach bestandsfreien, sanierungsbedürftigen Häusern. Gesucht werden Althäuser mit mindestens 1.500 m² in allen Lagen Wiens.


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2.1 ZINSHAUSMARKT WIEN (FORTSETZUNG DER VORANGEGANGENEN SEITE)

Auch der Zwischenbericht aus dem Frühjahr 2010 des ersten Wiener Zinshausmarktberichtes der Otto Immobilien Gruppe

,

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–

Investoren sich sogar verstärkt hat. Die Prognose der Otto Immobilien Gruppe ist, dass auch in Zukunft derartige Zinshäuser ein nachgefragtes Gut bleiben.

Preise und Renditen Aus der von der Otto Immobilien Gruppe im Rahmen der Erstellung des Zinshausmarktberichtes durchgeführten Studie lässt sich ablesen, dass eine moderate Schwankung der Preise nach oben ersichtlich ist. Dieses leichte Anziehen der Preise in den meisten Regionen von Wien ist durch die hohe Nachfrage nach Zinshäusern begründet. Unangefochtener Spitzenreiter bei den Quadratmeterpreisen ist weiterhin der 1. Bezirk mit einer durchschnittlichen Preisspanne von EUR 3.200,00 bis EUR 5.000,00. Der 10. Bezirk weist eine Preisspanne zwischen 400,00 bis EUR 900,00 gem. der nachfolgenden Darstellung aus dem Wiener Zinshausmarktberichtes der Otto Immobilien Gruppe auf. Die aktuelle Rendite liegt für Zinshäuser in der Region des 18. Wiener Gemeindebezirkes demnach zwischen 5,0 und 7,5 %.


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2.3 MAKROSTANDORT

Die ggst. Liegenschaft befindet sich im 10. Wiener Gemeindebezirk (Favoriten), dabei handelt es sich um einen „äußeren “

,

.

Folgende Darstellung die die Lage von Währing in Wien definiert wurde der Seite http://www.investor.co.at/uploads /pics/WaehringerGuertel_plan.jpg entnommen:

2.3.1 WIEN Wien ist die Bundeshauptstadt der Republik Österreich und zugleich eines der neun österreichischen Bundesländer. Mit ,

,

,

Millionen Menschen über ein Viertel aller Österreicher. Bezogen auf seine Einwohnerzahl ist Wien die neuntgrößte Stadt der Europäischen Union. Seit 2009 zeichnet sich die Stadt Wien durch die höchste Lebensqualität weltweit aus. Durch die internationale Mercer‐Studie vom 26. Mai 2010, in der 221 Metropolen verglichen wurden, wurde bekannt, dass Wien zum zweiten Mal in Folge den ersten Rang weltweit belegt, gefolgt von Zürich und Genf an zweiter und dritter Stelle. Wien wird gemäß dieser Prognose 2045 wieder eine ähnliche Bevölkerungsgröße haben wie 1910. Während des ersten Weltkrieges hatte Wien rund 2,2 Millionen Einwohner und war somit die viertgrößte Stadt der Welt, aber durch den verlorenen Weltkrieg und die darauf folgende Auflösung des Habsburgerreiches, büßte Wien seine Bedeutung ein.

Die folgende Tabelle der Statistik Austria zeigt die Bevölkerungsentwicklung von Wien an:


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2.3 MAKROSTANDORT (FORTSETZUNG DER VORANGEGANGENEN SEITE) 2.3.2 FAVORITEN

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südliche Stadtgrenze und ist mit rund 170.000 Einwohnern der bevölkerungsreichste der Stadt. Hier wohnen etwa 10 % aller Einwohner Wiens. Favoriten besteht aus den Katastralgemeinden Favoriten, Inzersdorf ‐Stadt, Rothneusiedl, Unterlaa, Oberlaa‐Stadt und Oberlaa‐Land sowie aus kleinen Teilen der Katastralgemeinden Kaiserebersdorf und Simmering. Den nördlichen Teil des Bezirks bildet das historische Favoriten (Arbeiterbezirk), ein zumeist rasterförmig bebautes Wohngebiet mit vielfach über 100 Jahre alten Häusern und dazwischen liegenden Industriebetrieben (etwa dem Komplex der Ankerbrot AG). Im nördlichsten Teil des historischen Favoriten wird bis etwa 2012 der neue Hauptbahnhof Wiens entstehen. Nach der Absiedlung des daran anschließenden alten Frachtenbahnhofs wird auf dem so genannten Ostbahnhofgelände ein großer neuer Bezirksteil entstehen.

Im Vergleich mit Österreich und Wien stellt sich Währing gem. Statistik Austria wie folgt dar:

Einwohner Fläche in km² Bevölkerungsdichte Ausländeranteil

Österreich 8.299.075 83.871 99 9,8 %

Wien 1.651.437 414,65 3.983 18,7 %

Favoriten 147.636 3,18 4.643 20,1 %

Bevölkerungsstruktur Die Altersstruktur der Favoritener Bevölkerung wich 2001 kaum vom Wiener Durchschnitt ab. Die Zahl der Kinder unter 15 Jahren lag mit 14,6 %, im Bereich des Wiener Durchschnitts von 14,7 %. Der Anteil der Bevölkerung zwischen 15 und 59 Jahren war mit 62,6 % (Wien: 63,6 %) hingegen unter dem Durchschnitt. Hierbei wies Favoriten insbesondere in den jüngeren Bevölkerungsschichten Defizite auf, während die Zahl der Menschen im Alter von 60 oder mehr Jahren mit 22,8 % über dem Wiener Wert von 21,7 % lag.

Herkunft und Sprache Der Anteil der ausländischen Bezirkseinwohner lag 2005 bei 20,2 % (Wien: 18,7 %), und weist gegenüber 2001 (16,5 %) wie im gesamten Bundesland eine steigende Tendenz auf. Den höchsten Anteil der Ausländer stellten 2005 mit rund 5,5 % Anteil an der Bezirksbevölkerung Staatsbürger aus Serbien und Montenegro. Weitere 3,9 % waren türkische, 1,6 % bosnische, 1,3 % polnische, 1,2 % kroatische und 0,6 % deutsche Staatsbürger. Insgesamt waren 2001 23,7 % der Favoritner Bevölkerung nicht in Österreich geboren. 6,8 % sprachen daher als Umgangssprache Serbisch, 7,4 % Türkisch und 2,6 % Kroatisch.

Bevölkerungsentwicklung Der Bezirk Favoriten umfasste 1869 nur 22.340 Einwohner. Durch den enormen Zustrom von Arbeitern in das Bezirksgebiet bis zum Beginn des Ersten Weltkriegs versiebenfachte sich die Bezirksbevölkerung bis 1910 auf 159.241 Einwohner. Danach konnte der Bezirk seine Bevölkerun szahl bis in die 30er Jahre nahezu halten, ehe die Einwohnerzahl um den Zweiten Weltkrieg und in den 40er Jahren deutlich sank. Im Gegensatz zu vielen Innenstadtbezirken stieg die Bevölkerungszahlen in den 50er und 60er Jahren wieder deutlich an, da im Bezirksgebiet genügend Flächen für Neubauten vorhanden waren, um den gesteigerten Wohnraumbedarf zu befriedigen. Ab den 70er Jahren begann die Bevölkerungszahl zu stagnieren, seit 2001 ist die Zahl der Einwohner jedoch wieder deutlich gestiegen und betrug Anfang 2009 173.623 Menschen.


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2.3 MAKROSTANDORT (FORTSETZUNG DER VORANGEGANGENEN SEITE)

2.3.3 PUCHSBAUMGASSE Die Puchsbaum asse ist eine Straße im 10.. Wiener Gemeindebezirk Favoriten.. Sie wurde 1872 nach dem Dombaumeister von Sankt Stephan Hans Puchsbaum benannt und gehörte damals noch zum 4. Bezirk. Erst seit 1874 liegt sie im neugeschaffenen Favoriten.

Verlauf und Charakteristik

Die Puchsbaumgasse verläuft vom Laaer Wald im Osten bis zum Reumannplatz im Westen und weist etwas mehr als 60 Hausnummern au . A er A s erggasse wir sie a s Ein a n ge ü rt un iegt in einem reinen Wo nge iet. Sie wir von keinen öffentlichen Verkehrsmitteln befahren. Grünfläche gibt es lediglich am Puchsbaumplatz, der etwa in der Mitte des Verlaufs der Puchsbaumgasse liegt.

Bemerkenswerte Gebäude

Vom Beginn der Puchsbaumgasse bis zur Absberggasse befinden sich auf der linken Straßenseite Bauteile der Ankerbrot‐ Fabrik. Auf der gegenüberliegenden Seite liegt eine große Wohnhausanlage aus den Jahren 1982 bis 1985 mit 750 Wohnungen.

Nummer 2 8 Arbeiterwohnhäuser

−

Diese bemerkenswerten Arbeiterwohnhäuser entstanden 1885/86 nach Plänen von Josef Unger. Es handelt sich um 18 Einfamilienhäuser in Sichtziegelbauweise mit Dachgiebeln, zu denen jeweils ein Garten gehört. Solche nach englischem Vorbild errichteten Arbeiterwohnhäuser fanden in Wien sonst keine Verbreitung. Sie standen im Eigentum des Vereins für Arbeiterwohnhäuser , der sich 1896 auflöste, und dann von der Kaiser ‐Franz‐ Jose h I..‐ Jubiläumssti tun

ür

Volkswohnungen und Wohlfahrtseinrichtungen übernommen wurde.

Nummer 5 7

−

In der Wohnanlage befindet sich eine Natursteinplastik Hirte mit Schafen von Franz Barwig dem Jüngeren aus dem Jahr 1958. Eine Brunnenschale mit der Bronzeplastik Zwei Pferde aus demselben Jahr stammt von Walter Lackner.

Nummer 11 13, 15 R c ar P atzer Ho

−

‐

‐

Die städtische Wohnhausanlage Nummer 11−13 stammt aus den Jahren 1929 und wurde nach Plänen von Eugen Rudolf Heger errichtet. Das anschließende Wohnhaus Nummer 15 aus der Nachkriegszeit wurde nach dem revolutionären Sozialisten Richard Platzer (1903−1942) Richard‐Platzer‐Hof benannt und weist an der Fassade ein großflächiges Sgraffito auf.

Nummer 24 36

−

Die große Wohnhausanlage in U‐Form um einen begrünten Innenhof stammt von Konstantin Peller aus den Jahren 1936−38 und setzt die Tradition des kommunalen Wohnbaus des Roten Wien der 1920er Jahre fort. Die Rückfront liegt an der Buchengasse.

Nummer 60

Am Wohnhaus Nummer 60 befindet sich ein Mosaik mit der Darstellung eines Teiles des Stephansdoms und eine Inschrift, die über den Dombaumeister von Sankt Ste han, Hanns Buxböm Hans Puchsbaum informiert.. Damit wird auf den Namensgeber der Puchsbaumgasse Bezug genommen.


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2.4 MIKROSTANDORT

Die Liegenschaft liegt in der Puchsbaumgasse 48/ Gellertgasse 31 im 10. Wiener Gemeindebezirk. Das Bewertungsobjekt liegt im dicht verbauten zentral gelegenen dem innerstädtischen Bereich naheliegendem Wohnbereich. Es handelt sich objektiv betrachtet um eine durchschnittliche Wohnlage. Der 10. Bezirk hat in Wien den einen der höchsten Ausländeranteile (siehe vorangegangene Seite). Im Objekt selbst wohnen fast ausschließlich Nicht‐EU‐Inländer. Die unmittelbare Nahversorgung wird als nicht attraktiv aber als ausreichend eingestuft.

Aufgrund der vorangehenden

Erläuterungen kann festgestellt werden, dass sich das Bewertungsobjekt in einer, aufgrund ihrer verkehrstechnischen Anbindung an die Innenstadt, durchschnittlichen Wiener Wohnlage befindet. Sowohl die Kaufpreise als auch die Mieten sind aktuell in dieser Lage am unteren Ende des Wiener Wohnungsmarktes angesiedelt. Die Parterrebereiche der umgebenden Gebäude werden teilweise für gewerbliche Zwecke genutzt. Der folgend abgebildete Stadtplan wurde Google‐Maps am 09.06.2010 entnommen:

Die Vogelperspektive entnommen von Bing präsentiert die zu bewertende Liegenschaft wie folgt:


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2.5 KONFIGURATION Das Grundstück hat eine nahezu rechtecksähnliche Form 8 im Bereich der östlichen Grundstückskante leicht trapezförmig.), , m2 bebaut sind. Die Liegenschaftsgrenze straßenseitig im Bereich der Puchsbaumgasse misst ca. 25m, die Liegenschaftsgrenze straßenseitig im Bereich der Gellergasse misst ca. 19m. Der Innenhof ist 66 m2 groß und wird von einer ca. 1,4 Meter hohen Wand zu den Nachbargrundstücken abgegrenzt. Es gibt eine befestigte Grünfläche, die als Platz für die Müllcontainer fungiert. Der Hofpavillon im Innenhof wurde ehemals als Waschküche verwendet. Folgend ein Auszug aus dem digitaler Katasterplan – siehe dazu auch Anlage 5:

Die Seehöhe des Grundstücks wurde mit ca. 550 m über Wien Null bzw. 259,50 m über der Adria der folgenden Darstellung (Quelle: http://www.wien.gv.at/ma41datenviewer/public/start.aspx) entnommen:


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2.6 FLÄCHENWIDMUNG UND BEBAUUNG Die Flächenwidmungs‐ und Bebauungspläne der Stadt Wien werden durch Verordnungen des Gemeinderates in Form von "

"

.

,

,

künftigen Nutzungen und die Art der Bebauung eines Gebietes verbindlich festgeschrieben. Ein Flächenwidmungsplan umfasst die Gemeindeplanung für das gesamte Gemeindegebiet und wird auf Basis des

Katasterplanes erstellt. Er ordnet jedem Grundstück eine bestimmte Widmung zu, die festlegt, wie das Grundstück genutzt werden kann (Bauland, Grünland/Freiland, Verkehrsfläche, andere Spezifizierungen). Für die Erteilung einer Baubewilligung ist in den meisten Fällen eine Baulandwidmung erforderlich. Flächenwidmungspläne unterliegen als Verordnungen im Rahmen der örtlichen Raumplanung der Aufsicht durch die jeweilige Landesregierung, welche den Plan nach fachlicher und rechtlicher Prüfung auf Übereinstimmung mit dem zugrundeliegenden Gesetz zu genehmigen oder zu versagen hat. Weiters müssen im Flächenwidmungsplan Ersichtlichmachungen eingetragen werden. Ersichtlichmachungen betreffen planungsrelevante Rechtsmaterien, die außerhalb der Gemeindekompetenz liegen. Diese sind unter anderem: Ein Bebauungsplan regelt die Art und Weise der möglichen Bebauung von parzellierten Grundstücken und die Nutzung der

in diesem Zusammenhang stehenden von einer Bebauung frei zu haltenden Flächen. Der Flächenwidmungs‐ und Bebauungsplan weist für die gegenständliche Liegenschaft folgende aktuelle Widmung auf: •

Baulandwidmung Wiener Bauordnung: Bauland ‐ Wohngebiet (gemäß § 6 Abs. 8 der Wiener Bauordnung sind das Gebiete, in denen eine Mischung von Wohnungen und solchen Betrieben angestrebt wird, die keine unzumutbaren Belästigungen der Nachbarschaft verursachen)

•

Bauklasse gemäß §75 der Wiener Bauordnung: IV (mind. 14m, max. 18 m Bauhöhe, gemessen zwischen der

–

Gebäudes: W III g, an dieser Stelle ist daher nur eine Gebäudehöhe von max. 16m zulässig •

Bauweise gemäß §76 der Wiener Bauordnung: geschlossen

•

Der Innenhof der Liegenschaft ist gemäß der Widmung gärtnerisch auszugestalten (Grünfläche)

•

Für die Baulichkeiten besteht kein Denkmalschutz.

Folgend ein Auszug aus dem Flächenwidmungs‐ und Bebauungsplan mit der Kennzeichnung des Bewertungsgegenstandes (Quelle: http://www.wien.gv.at/flaechenwidmung/public/html/start.asp?Cmd=Adresssuche):

Das Gebäude befindet sich weder in einer Schutzzone, noch in einem Assanierungsgebiet noch im Zielgebiet einer Blocksanierung (es handelt sich hierbei um getroffene Annahmen).

Darüber hinaus gilt auch das auch das Plandokument Nr. 7137, welches für die Bewertungsliegenschaft bestimmt, dass der höchsten Punkt des Daches nicht höher als 4,5m über der tatsächlich ausgeführten Gebäudehöhe liegt. http://slidepdf.com/reader/full/201009altbaubianca

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2.7 BAUGRUNDKATASTER DER STADT WIEN Im Baugrundkataster Wien findet man Profile aus Bohrungen und Rammsondierungen. Es ist dies mit 54.000 Stück das um angre c s e rc v von o rpro en m

ener a ge e . eue a en un rge n sun er agen erg nzen au en en

Bestand des Baugrundkatasters und halten ihn so auf aktuellem Stand. Folgende Bodenprofile aus Bohrungen und Schächte sind in der Umgebung der Liegenschaft dem Baugrundkataster Wien zu entnehmen (Quelle: http://www.wien.gv.at/baugk/public/):

2.8 KONTAMINATION

Wertminderungen durch Kontamination oder Altlasten oder auch andere die Liegenschaft entwertende Altbodenverhältnisse sind nicht bekannt. Die zu bewertende Liegenschaft wurde nicht auf Kontaminierung untersucht. Konkrete Aussa en über das Vorlie en einer Kontamination und der damit verbundenen Sanierun skosten können erst auf Basis eines entsprechenden Gutachtens getroffen werden. Die Liegenschaft ist jedoch nicht im Altlastenatlas oder Verdachtsflächenkataster verzeichnet. Folgend ist der Auszug aus dem Verdachtsflächenkataster für den Bewertungsgegenstand abgebildet (Quelle: www.umweltbundesamt.at/umweltschutz/altlasten/vfka/):

2.9 KULTURGÜTERKATASTER

Gem. der Homepage des Wiener Rathauses (http://www.wien.gv.at/kulturportal/public/identifySzP.aspx?FeatureByID= 053989&FeatureClass=inventarisiertegebaeude ) am 02.06.2010 sind auf diesem Standort keine archäologischen Fundorte ausgewiesen. http://slidepdf.com/reader/full/201009altbaubianca

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2.10 VERKEHRSVERHÄLTNISSE UND INFRASTRUKTUR Die verkehrsmäßige Lage der Liegenschaft ist als sehr günstig zu bezeichnen. Individualverkehr Mit dem eigenen Auto fährt man auf der Favoritenstraße in 20 Minuten (12,50km) ins Stadtzentrum, sowie über den nur 5 Minuten entfernten Verteilerkreis Favoriten ‐ der Anbindung zur A23 ‐ der "Tangente" ‐ Wiener Stadtautobahn in fast alle Teile Wiens, sowie auf die A1 West‐, A2 Süd‐, und A4 Flughafenautobahn. Obwohl zentral gelegen besteht im 10. Bezirk derzeit noch keine Kurzparkregelung + Parkgebühren. Die durchschnittliche Fahrzeit in die Wiener Innenstadt ist mit ca. 13 min anzusetzen und erfolgt über Strassen/Gassen Canongasse, Schulgasse, Währingerstrasse, Maria Theresienstrasse,B227, Salztorgasse, Marc Aurel Strasse, Tuchlauben, Brandstätte, Bauernmarkt, Jasomirgottstrasse und beträgt 4,2 km.

Öffentliche Verkehr Durch die Nähe zum Reumannplatz kommt die Liegenschaft in den Genuss einer perfekten Verkehrsanbindung. Man erreicht mit U‐Bahn, Straßenbahn, Autobus alle Stadtteile Wiens in kurzer Zeit. Der nur zwei Gehminuten entfernte ‐

‐

,

.

Stephansplatz erreichen. Außerdem ist Reumannplatz Treffpunkt zahlreicher Straßen ‐bahn‐ und Buslinien um in andere Stadtteile zu gelangen. Entfernung zu den Haltestellen der öffentlichen Verkehrsmitteln: U1‐Bahnstation Reumannplatz

ca. 200 m

Straßenbahnhaltestellen der Linien 67, bzw. Buslinien 264, 267, 268, 368, 469 Autobushaltestellen der Linien 7A, 66A, 67A

ca. 200 m ca. 450 m

Straßenbahnhaltestelle der Linien 6, 266, 271

ca. 500 m

Autobushaltestellen der Linien 14A, 68A

ca. 500 m


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2.10 VERKEHRSVERHÄLTNISSE UND INFRASTRUKTUR (FORTSETZUNG DER VORANGEGANGENEN SEITE)

Infrastruktur Es befinden sich praktisch alle notwendigen Geschäfte im Umkreis eines Häuserblocks. Man erreicht innerhalb von 2 Gehminuten: Post , Bank , Bäckerei , Lebensmittelgeschäfte (Billa, Zielpunkt) , Wäscherei , Trafik , Restaurants , div. Geschäfte . Alle Arten von Geschäften erreicht man ebenfalls zu Fuß in der Fußgängerzone der Favoritenstraße ab Reumannplatz. Hier befindet sich Elektrogroßfachhandel, Markt, u.v.m.

das

Columbus

Einkaufszentrum,

sowie

große

Bekleidungsgeschäfte,

Erholung Es befinden sich zwei bekannte Erholungsgebiete gleich in der Nähe der Liegenschaft. Mit dem Bus fährt man in 5 Minuten zum Böhmischen Prater und dem Erholungsgebiet Laaerberg. Auch die Donauinsel erreicht man mit der U1 in wenigen Minuten. Nachbarschaft Die in der näheren Umgebung befindlichen Grundstücke sind größtenteils mit mehrgeschossigen Wohnhäusern bebaut. Die Bevölkerung besteht zu ca. 20 % aus Immigranten der 1. und 2. Generation. Der Akademikeranteil beträgt rd. 2 % .

.


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‐

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2.11 VER UND ENTSORGUNG Auf der Liegenschaft bestehen Anschlüsse an folgende öffentliche Versorgungsnetze: Wasser, Strom, Gas, Kanal, Telefon, .

.

,

Puchsbaumgasse eine Fernwärmeleitung verlegt wurde.

2.12 BESCHREIBUNG DES GEBÄUDES

Das Mietwohnhaus wurde im Jahr 1910 (Annahme) errichtet und hat somit ein aktuelles Baualter von 100 Jahren. Die Baubewilligung wurde am 24.01.1909 (Annahme) und die Benützungsbewilligung am 22.04.1910 (Annahme) erteilt. Eine größer Sanierung der Liegenschaft hat in den Jahren 1963/1964 aus Mitteln des Ministeriums für Handel und Wiederaufbau stattgefunden. Eine rechtskräftige Baugenehmigung konnte im Zuge der Einsichtnahme in das Planarchiv der MA 37 am 30.März 2010 nicht ausgehoben werden. Es wird angenommen, dass konsensmäßig gebaut wurde, daher keine Abweichungen der tatsächlichen Bauführung vom genehmigten Bauplan vorliegen und sämtliche behördliche Auflagen erfüllt wurden. Der Erschließung der Liegenschaft erfolgt von der Puchsbaumgasse aus über ein Hauseingangstor. Das Gebäude ist ein viergeschossiges Eckhaus (Erdgeschoss, drei Obergeschosse und ein nicht ausgebautes Dachgeschoss und wurde in Ziegelmassivbauweise erbaut. Im Innenhof befindet sich ein eingeschossiges Nebengebäude. Das Eckgebäude wurde in geschlossener Bauweise errichtet, das heißt, es reicht jeweils bis an die seitlichen Bauplatzgrenzen und ist an die beiden Nachbarhäuser angebaut. Die Straßenfronten grenzen jeweils ohne Vorgarten direkt an den Gehsteig. Das gesamte Objekt ist einstöckig unterkellert. Das Gebäude wird fast ausschließlich zu Wohnzwecken verwendet, im Erdgeschoss befindet sich eine kleine Ordination bzw. ist im Souterrainlokal ein Tonstudio eingerichtet. Im gesamten Haus sind Bewegungsmelder installiert bzw. verfügt jedes Top über getrennte Wasserzähler. Folgend sind die baulichen Merkmale beschrieben: Die Beschreibung der Bauteile bezieht sich auf dominante Ausstattungsmerkmale. Einzelne Bauteile können hiervon abweichen. Außenwände Dach Fassade ‐ strassenseitig Fassade ‐ hofseitig Fenster

Hauseingangstüre

Ziegel massiv Tonziegel, Satteldach Verputz ohne Gliederung; der Verputz ist teilweise beschädigt; kleinere Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoßbereich Einfach, verputzt und gemalt Holzkastenfenster (sanierungsbedürftig), in einigen Wohnungen Kunststofffenster (Zweischeiben‐isolierverglasung; Drehkippflügel ; Oberlichten). Doppelflügeltüre mit Oberlichte, Aluminium natur, elektrisch

Heizung

teils Einzelöfen (teils für Gas, teils für feste Brennstoffe); teils von den Mietern eingebaute Gasetagenheizungen

Innenwände Innenputz Keller Stiegenhaus

15 cmZiegel massiv, Trockenbau An Wänden und Decken vorhanden; teils beschädigt. Mischmauerwerk Einläufige gewendelte Stiege mit teils leicht beschädigten Natursteinstufen; schmiedeeisernes Geländer mit Holzhandlauf; natürliche Belichtung durch Gangfenster Teils Gasdurchlauferhitzer, teils Elektroboiler in den Wohnungen

Warmwasseraufbereitung


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2.12 BESCHREIBUNG DES GEBÄUDES (FORTSETZUNG DER VORANGEGANGENEN SEITE) Nebengebäude Innentüren

Ehemalige Waschküche Wohnungstüren uneinheitlich: teils Holzpaneelentüren gestrichen oder urn er , e s o z ge ren ges r c en m as c en – e s verg er ; Holztürstöcke; teils Zylinder‐, teils Einfachschlösser , In den Wohnungen teils Holzpaneelen‐, teils Holzfüllungstüren, teils mit Glaslichten; Holztürstöcke. Straßenseitig zweiflügeliges Holztor gestrichen; Zylinderschloss. Hofseitig verglastes einflügeliges Holztor; Anstrich verwittert.

Außentüren

Der Bau‐ und Erhaltungszustand des Gebäudes wurde durch äußeren Augenschein wie folgt festgestellt. Es wird darauf hingewiesen, dass der Bau‐ und Erhaltungszustand des Gebäudes ausschließlich durch äußeren Augenschein anlässlich der Befundaufnahme festgestellt und klassifiziert wurde. Detaillierte Untersuchungen des Bauzustandes wurden nicht durchgeführt. Zerstörende Untersuchungen wurden nicht ausgeführt, weshalb Angaben über nicht sichtbare Bauteile und Baustoffe aus Auskünften, die der Gutachter gegeben werden, auf vorgelegten Unterlagen oder Vermutungen beruhen. Bereich

Bau‐ und Erhaltungszustand Sehr gut Gut

Fassaden Dac ec ung Kaminköpfe Verblechungen Fenster Stiegenhaus

Mittelmäßig X X

Schlecht

Sehr schlecht

X X X (neu)

X (alt) X

Eingangsbereich Gebäude Gesamt

X X

Grundsätzlich kann daher davon ausgegangen werden, dass der Bewertungsgegenstand sich in einem seinem Alter und seiner Nutzung entsprechenden mittelmäßigen bis schlechten Zustand befindet. Abgesehen von der in den Jahren 1963/1964 durchgeführten Sanierung wurden von der Eigentümerseite nur die not‐ wendigsten Wartungs‐ und Erhaltungsarbeiten durchgeführt; teils wurden von den Mietern in ihren Mietobjekten Erhaltungsarbeiten (Annahme) und Verbesserungsarbeiten (z.B. Kunststofffenster und Bäder) durchgeführt.

Der Erhaltungszustand ist somit teils sehr unterschiedlich. Die vermieteten Wohnungen sind teils abgewohnt, teils werden sie von den Mietern instand gehalten. Die leerstehenden Wohnungen befinden sich – bis auf die Wohnung Top 20 – in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand (Obzwar einige Wohnungen aktuell in einem unbrauchbarem Zustand sind, gehen wir in unserer Bewertungen von der Brauchbarkeit aller Bestandsobjekte aus.).

2.13 BESCHREIBUNG DER AUSSENANLAGEN

Hinter dem Straßengebäude befindet sich an der linken hinteren Grundgrenze ein eingeschossiges Nebengebäude, welches ursprünglich als Waschküche verwendet wurde (siehe oben). Der Hof ist gegen die Nachbargrundstücke auf der rechten Seite durch eine Ziegelmauer mit beschädigtem Verputz und auf der linken Seite durch einen Maschendrahtzaun abgegrenzt.

2.14 BESCHREIBUNG DES ZUBEHÖRS

Sämtliches Zubehör ist nicht Gegenstand dieser Bewertung. http://slidepdf.com/reader/full/201009altbaubianca

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2.15 MIETVERTRAGLICHE SITUATION UND NUTZUNG Aktuell befinden sich auf der Liegenschaft 20 Bestandsobjekt; von diesen Bestandsobjekten ist 1 Einheit als Lager, 1 Einheit als Geschäft (Top 2) und die restlichen 18 Einheiten sind als Wohnungen gewidmet (Top 3, 7 ‐8, 9, 10, 11, 12, 13+13a, 14, 15, 17, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 25 und 26) davon sind 15 Objekt aktuell vermietet. Das Geschäft (Top 2) ist unbefristet vermietet; das Objekt wird als Trafik genutzt. Das Lager im Erdgeschoss ist befristet bis November 2014 vermietet. Von den insgesamt 18 Wohneinheiten sind 12 Einheiten (Top 7‐8, 9, 10, 13+13a, 14, 15, 18, 19, 21, 23, 25 und 26) unbefristet und 1 Einheit (Top 11) befristet bis Dezember 2011 vermietet. Die übrigen Wohneinheiten stehen derzeit leer (Top 3, 12, 17, 20 und 24). Top 3 beinhaltet auch ein Gassenlokal von 42,13 m², in welchem zuletzt ein Lebensmittelgeschäft betrieben wurde.

Nutzung •

Keller: Div. Kellerabteile; keine gewerbliche Nutzung erkennbar

•

Erdgeschoß: 1 Geschäftslokal mit angeschlossener Wohnung (Top 4 bis 6 nachträglich verbunden; leerstehend), 1 Geschäftslokal (Trafik; Top 2; WC am Gang), 1 Kleinstwohnung (Top 3; gemeinsames WC mit Top 4 bis 6; leerstehend), 1 Kleinstwohnung (Top 1; nachträglich einbezogenes WC; vorauss. leerstehend)

•

1.Stock: 1 Kleinwohnung (Top 8; vorauss. vermietet), 1 Kleinwohnung (Top 9; Teil des Ganges und 1 WC nachträglich einbezogen; vorauss. vermietet), 3 Kleinwohnungen (Top 9, 10, 11; voraus. Gang‐WC und vermietet), 1 Kleinwohnung (Top 12; Gang‐WC; leerstehend), 2 Kleinwohnungen (Top 13, 13a; Gang‐WC; voraus. leerstehend)

•

2.Stock: 2 Kleinwohnungen (Top 14, 15; Gang‐WC; voraus. vermietet), 4 Kleinwohnungen (Top 16, 17, 18, 19; voraus. Gang‐WC und leerstehend), 1 Kleinwohnung (Top 20 + 20a verbunden; Gang‐WC; unprofessionell teilsaniert)

•

3.Stock: . 1 Wohnun To 21 + 22 verbunden Teil von Gan und ein WC nachträ lich einbezo en voraus.. vermietet , 2 Kleinwohnungen (Top 23, 24; voraus. Gang‐WC und nicht vermietet), 1 Wohnung Top 25; voraus. Gang‐WC und vermietet), 1 Wohnung (Top 26 + 27 + 27a + Teil Gang + 2 WC nachträglich verbunden; vermietet)

•

Dachboden: derzeit keine Nutzung vorhanden

•

Hofgebäude: Im Hof befindet sich ein einstöckiges Hofgebäude, welches den Mietern früher als Waschküche gedient hat. Die Waschküche steht nicht mehr in Verwendung; auch ist keine sonstige Nutzung erkennbar.

•

nnen o : erze

a s e p az

Für die Aufstellung der Gebäudeflächen wurde die als Anlage 3 beigelegte Mietzinsliste verwendet. Es liegen keine verwertbaren Pläne oder genaue Flächenaufstellungen vor, weshalb gewisse Unschärfen nicht ausgeschlossen werden können. Laut Mietzinsliste betrug die Hauptmietzinssumme im April 2010 netto € 1.690,50. . Nutzflächen Die Nutzflächen wurden der zur Verfügung gestellten Mietzinsliste und die am Dachboden bzw. im Hofgebäude zusätzlich erzielbaren Nutzflächen dem Grundrissplan (Anlage 6) entnommen. Nutzfläche lt. Mietzinsliste . erzielbare Nutzfläche Nebengebäude ca. erzielbare Nutzfläche Dachboden ca. Summe aller (künftig)erzielbare Nutzflächen insg.

,

²

9,50 m ² 300,00 m² 1.377,25 m²


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KAPITEL BEWERTUNG – 3. GUTACHTEN PUCHSBAUMGASSE 48 I 1100 Wien

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3. GUTACHTEN 3.1 ALLGEMEINES UND WERTERMITTLUNGSVERFAHREN

Die nachstehende Bewertung erfolgt unter Beachtung aller im Befund enthaltenen Feststellungen sowie aller sonstigen wertbeeinflussenden Merkmale und Voraussetzungen. Der Bewertungsvorgang folgt den Bestimmungen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes. Auftra s emäß wird der Verkehrswert der Lie enschaft ermittelt.. Der Verkehrswert emäß 2 LBG

(Liegenschaftsbewertungsgesetz) ist definiert wie folgt: (1) Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird ist der Verkehrswert der Sache zu ermitteln. (2) Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. (3) Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.

Der ermittelte Verkehrswert entspricht dem market value (Marktwert). Dieser ist gemäß der Europäischen Bewertungsstandards TEGoVA wie folgt definiert: Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Grundsätzlich stehen gemäß LBG für die Bewertung von Liegenschaften, das Vergleichswert‐, das Sachwert‐ und das Ertra swertverfahren oder eine andere dem Stand der Wissenschaft und Bewertun slehre ents rechende Methode zur Verfügung. Die Wahl des Wertermittlungsverfahrens oder allenfalls die Kombination von solchen bleibt gemäß § 7 LBG dem Gutachter überlassen, dabei ist auch Bedacht auf den Stand der Wissenschaft zu nehmen. (1) Soweit das Gericht oder die Verwaltungsbehörde nichts anderes anordnen hat der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln.

(2) Sind für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden (§ 3 Abs. 2), so ist aus deren Ergebnissen der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln. Eine Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren im Sinne §4 LBG setzt voraus, dass ein Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen möglich ist. Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der wertbeeinflussenden Umstände weitestgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Heranzuziehen sind lediglich solche Kaufpreise, die in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten (das muss jedoch nicht zwingend das gleiche Gemeindegebiet sein) erzielt wurden, wobei bei einer solchen Wertermittlung unredliche Verkaufsvorgänge außer Acht zu lassen bzw. gegebenenfalls zu korrigieren sind.


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3.1 ALLGEMEINES UND WERTERMITTLUNGSVERFAHREN (FORTSETZUNG DER VORANGEGANGENEN SEITE) Eine Bewertung mittels des Vergleichswertverfahrens der gegenständlichen Liegenschaft muss unterbleiben, da vom u ac er er au svorg nge von m nne es

gr

m g c verg e c

aren esam o e en n c

er o en wer en

konnten. Jedoch fließen entsprechende korrigierte Marktpreise bzw. Tendenzen sowie mittelbare Vergleichsobjekte, wie sie dem fertigenden Gutachter aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit in erheblicher Anzahl bekannt sind, in die Bewertung ein. Das Wertermittlungsverfahren des Vergleichswertverfahrens ist im Liegenschaftsbewertungsgesetzt unter § 4 wie folgt geregelt: (1) Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen

vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu‐ oder Abschläge zu berücksichtigen.

(2) Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend den Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf ‐ oder abzuwerten. (3) Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, daß sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände

der Vertragsteile beeinflußt wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluß dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfaßt werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden.

Die Bewertung des Bodenwertes erfolgt über das Vergleichswertverfahren. Bei der zur Bewertung vorliegenden Liegenschaft handelt es sich um ein Wiener Mietwohnhaus. Diese Liegenschaftsart gehört nach allgemeiner Verkehrsauffassung zu jenen Immobilien, die in erster Linie als Investition angeschafft werden. In der Bewertung wird wie bereits unter Pkt. 1.11 des vorliegenden Gutachtens ausgeführt davon ausgegangen, dass die bestehenden Mietverträge zur Gänze dem MRG unterliegen. Es ist daher kurz‐mittelfristig nicht davon auszugehen, dass die Erträge massgeblich gesteigert werden können. Da Objekte in der Art des Bewertungsgegenstandes mit einer Ertragserzielungsabsicht angeschaffen werden, erfolgt die Wertermittlung der gegenständlichen Liegenschaft ausschließlich über das Ertragswertverfahren. Ertragswertverfahren Das Wertermittlungsverfahren des Ertragswertes ist im Liegenschaftsbewertungsgesetzt unter § 5 wie folgt geregelt: (1) Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln (Ertragswert). (2) Hiebei ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sache tatsächlich erzielt wurden (Rohertrag). Durch Abzug des tatsächlichen Aufwands für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung der Sache ew r sc a ungsau wan s un er

sc re ung vom o er rag errec ne s c er e ner rag; e

Abschreibung ist nur abzuziehen, soweit sie nicht bereits bei der Kapitalisierung berücksichtigt wurde. Bei der Ermittlung des Reinertrags ist überdies auf das Ausfallwagnis und auf allfällige Liquidationserlöse und Liquidationskosten Bedacht zu nehmen. http://slidepdf.com/reader/full/201009altbaubianca

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3.1 ALLGEMEINES UND WERTERMITTLUNGSVERFAHREN (FORTSETZUNG DER VORANGEGANGENEN SEITE) (3) Sind die tatsächlich erzielten Erträge in Ermangelung von Aufzeichnungen nicht erfaßbar oder weichen sie von en e or nungsgem

er ew r sc a ung er ac e erz e aren r r gen a , so s von enen r r gen, e e

ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten erzielt werden können, und dem bei einer solchen Bewirtschaftung entstehenden Aufwand auszugehen; dafür können insbesondere Erträge vergleichbarer Sachen oder allgemein anerkannte statistische Daten herangezogen werden. (4) Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung.

Der Ertragswert ermittelt sich aus Addition von Bodenwert und dem Gebäudeertragswert (bauliche Anlagen und Außenanlagen) und wird deshalb auch als gespaltenes Wertermittlungsverfahren bezeichnet. Die Werte werden zunächst getrennt ermittelt und am Ende der Berechnung zum Ertragswert der Liegenschaft zusammengefasst. Dabei wird der Bodenwert nach den Grundsätzen des Vergleichswertverfahrens hergeleitet und als ewige Rente betrachtet. Der Wert der baulichen Anlagen basiert hingegen auf den Rentenbarwert der nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinerträgen unter Berücksichtigung diverses Abzüge ermittelt. Die Ermittlung des Ertragswertes wird nach folgenden Ablaufschema durchgeführt (Quelle: TU‐Skriptum 2009 Ertragswertverfahren, DI Harald Peham):

Bei einer Ertragswertermittlung werden im Wesentlichen gem. dem Buch Grundstücks‐ und Gebäudeermittlung für Praxis von Sommer/Piehler die folgenden Aspekte berücksichtigt: •

Die nachhaltig erzielbaren Erlöse

•

Die nachhaltig anfallenden Bewirtschaftungskosten

•

Der Liegenschaftszinssatz

•

Der Vervielfältiger unter Berücksichtigung der begrenzten Nutzungsdauer des Gebäudes und der unbegrenzten

Nutzungsdauer des Bodens http://slidepdf.com/reader/full/201009altbaubianca

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3.2 NACHHALTIG ERZIELBARE ERLÖSE Derzeitige Ertragssituation r

e rm

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s e e azu auc

Anlage 3) herangezogen. Die Bewertung der Liegenschaft erfolgt unter Berücksichtigung aller im Befund getroffenen Feststellungen (Die Bewertung erfolgt unter der Annahme, dass sich alle leer stehenden Bestandseinheiten grundsätzlich in einem brauchbaren Zustand befinden) sowie unter Bedachtnahme auf die derzeitigen Verhältnisse auf dem Realitätenmarkt hinsichtlich vergleichbarer Liegenschaften. Mangels näherer Informationen über die einzelnen Bestandsverhältnisse (z.B. hinsichtlich Abschlussdatum; allenfalls durchgeführte Maßnahmen zur Kategorieanhebung seitens des Hauseigentümers) und seinerzeit in Anspruch genommene Wiederaufbaubaudarlehen des WWF (Wann erfolgte die Darlehensaufnahme? Erfolgte eine Rückzahlung nach einem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz?) wird der Beurteilung der Erträge die Annahme zugrunde gelegt, dass die für die vermieteten Bestandsobjekte vorgeschriebenen Hauptmietzinse rechtens und nachhaltig sind. Weiters erfolgt die Bewertung unter der Annahme, dass die leerstehenden Wohneinheiten bzw. die nach Ablauf der jeweiligen Befristung freiwerdenden Einheiten zum (jeweiligen) Richtwertzins neu vermietet werden können. Die derzeitige Ertragssituation der Liegenschaft ist mit einem Jahreshauptmietzins 20.286 € sehr niedrig. Ein Ertragswertverfahren auf Basis dieses Hauptmietzinses würde zu einem negativen Ertragswert führen, was allerdings nicht der Marktsicht entspricht. Um einen relevanten Marktwert darstellen zu können, wird die Berechnung des Ertragswertes gemäß dem Buch „Immobilienbewertung Österreich“, Kapitel „Bewertung eines österreichischen Mietzinshauses“ durchgeführt. Der nachhaltig erzielbare Jahresrohertrag der Liegenschaft kann durch die Berücksichtigung des Richtwertmietzinses für die Wohnungen auf ein interessantes Niveau gehoben werden. Der aktuelle Mietzins wird zu 30% und der potentielle Mietzins zu 70% berücksichtigt. Der potenzielle Mietzins basiert für die Wohnungen auf der Annahme, dass die Wohnungen durchschnittlich mit 5,50 €/m² vermietet werden können. Der aktuell gültige Richtwertmietzins für 2010 für eine Kategorie A Wohnung beträgt 4,91 €/m², wobei noch durch Aufschläge die angenommene Miethöhe erreicht werden soll. 75% der Wohnungen sind derzeit als Kategorie C und D Wohnungen geführt, aber vor einer neuen Vermietung wird beabsichtigt die Wohnungen auf Kategorie A Standard anzuheben. Der Zustand des Gebäudes wurde durch, erstens einer Wertminderung aufgrund rückgestautem Instandhaltungsaufwand und zweitens durch Sanierungsbedarf, insgesamt knapp 215.000€, berücksichtigt. Die Informationen zu den aktuellen Mietverhältnissen sind nicht detailliert, womit pauschale Annahmen getroffen wurden.


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3.3 NACHHALTIG ANFALLENDE BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN Die im Ertragswertverfahren zu berücksichtigenden Bewirtschaftungskosten setzen sich aus folgenden Einzelpositionen zusammen: •

Verwaltungskosten

•

Betriebskosten

•

Instandhaltungskosten

•

Mietausfallwagnis

Es sind jedoch nur die Kosten zu berücksichtigen, die die Auftraggeberin /Eigentümerin nicht auf die Mieter umlegen kann. Bei Wohnungsvermietungen sind das insbesondere die Verwaltungskosten, das Mietausfallwagnis und größere nheitsreparaturen und die meisten anfallenden Instandhaltungskosten. Kleinere Instandhaltungskosten, Scho ̈

Betriebskosten können dagegen auf die Mieter umgelegt werden. Die nachfolgende Darstellung bietet einen Überblick über diese Positionen (Quelle: TU‐Skriptum 2009 Ertragswertverfahren, DI Harald Peham):

Nachhaltigkeit bedeutet, dass die Bewirtschaftungskosten über einen langen zukunftsgerichteten Zeitraum anfallen werden. Deshalb müssen allgemeine Entwicklungstendenzen am Markt und der Marktdurchschnitt berücksichtigt werden. Folgende Annahmen bezüglich der nachhaltig anfallenden Bewirtschaftungskosten werden vom fertigenden Gutachter getroffen: Verwaltungskosten Die Bemessung der Verwaltungskosten erfolgt unter der Berücksichtigung der Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Bewertungsgegenstanden und wird mit 3% vom Jahresrohertrag vom Gutachter angesetzt. http://slidepdf.com/reader/full/201009altbaubianca

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3.3 NACHHALTIG ANFALLENDE BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN (FORTSETZUNG DER VORANGEGANGENEN SEITE) Betrie s osten

Es wird davon ausgegangen, dass aufgrund der mietvertraglichen Situation alle Betriebskosten der Liegenschaft auf die Mieter umgelegt werden können. Lediglich bei Leerstand hat die Eigentümerin/Auftraggeberin für diese Betriebskosten anteilig aufzukommen, diese werden mit 2% des Jahresrohertrages angenommen. Instandhaltungskosten Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass der Bewertungsgegenstand sich in einem seinem Alter und seiner Nutzung entsprechenden mittelmäßigen bis schlechten Zustand befindet. Bauschäden und Baumängel sind nicht bekannt. Der Aufwand der Instandhaltungskosten vom Gutachter mit 1% der Neuherstellungskosten von EUR 1.150/m2 angesetzt. Mietausfallwagnis Die Liegenschaft hat prinzipiell eine gute Lage, wobei der aktuelle Zustand des Gebäudes und die eingeschränkte Verfügbarkeit an Stellplätzen sicherlich eine Auswirkung auf das Ausfallswagnis haben, weshalb ein relativ hoher Wert von 6, 0% an enommen wurde. . Der Liegenschaftsreinertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten ohne Berücksichtigung der Bodenverzinsung beträgt daher wie folgt dargestellt:

3.4 BODENWERT UND BODENVERZINSUNG

Für die Auswahl von Vergleichspreisen liegen gemäß Bewertungslehre und –praxis folgende Kriterien vor: •

Zum Preisvergleich sollen Kaufpreise solcher Grundstücke herangezogen werden, die hinsichtlich ihres Werts beeinflussenden Merkmale mit denen des zu wertenden Grundstücks hinreichend übereinstimmen.

•

Die Vergleichspreise sollen in zeitlicher Hinsicht dem Wertermittlungsstichtag möglichst nahe liegen. s so gege enen a s e ne gen gen e nza von erg e c spre sen erangezogen wer en, so ass – s a s sc

•

gesehen – eine ausreichend große Stichprobe vorliegt, die einen Rückschluss auf den Mittelwert der Grundgesamtheit, das heißt auf den durchschnittlichen Marktpreis, zulässt. Idealerweise könnte eine Bodenwertermittlung durch direkten Preisvergleich erfolgen, wenn es genügend Vergleichspreise der genau gleichen Grundstücke gäbe. In der Realität ist dieser Preisvergleich aber nicht durchführbar, da Grundstücke

Unikate mit individuellen Eigenschaften darstellen, die sich selbst bei unmittelbarer Nachbarschaft voneinander unterscheiden. Da ein direkter Preisvergleich praktisch nicht durchführbar ist, wird der Vergleichspreis je m2 mittels indirekten Preisvergleichs unter Verwendung einer Analyse der Abweichungen der Wert bestimmenden Merkmale ermittelt.


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3.4 BODENWERT UND BODENVERZINSUNG (FORTSETZUNG DER VORANGEGANGENEN SEITE)

zu bewertenden Grundstücks dar. Gemäß Wissenschaft und Lehre hat dieser auf der Grundlage •

von Zu‐ oder Abschlägen

•

von Umrechnungskoeffizienten

•

von Regressionsanalysen

•

oder in einer sonst geeigneten Weise zu erfolgen.

Zur Analyse der Grundstücksverkäufe von unbebauten Liegenschaften wurden Informationen zu Kauftransaktionen beim Magistrat erhoben. Von diesen wurden jene ausgewählt, die sich •

auf unbebaute Liegenschaften oder auf Liegenschaften mit Abbruchobjekten bezogen im Zeitraum möglichst nahe dem Bewertungsstichtag stattgefunden haben

•

gemäß Flächenwidmungsplan als Bauland Gemischte Baugebiet ausgewiesen sind und

•

im Nahebereich oder in vergleichbarer Lage gelegen sind

•

Folgende, durchgeführte Transaktionen mit unbebauten Grundstücken konnten beim Magistrat aus der Urkundensammlung des Grundbuchs erhoben werden:

Im Normalfall würde eine Abweichungsanalyse durchgeführt werden um die einzelnen Wert bestimmenden Merkmale, wie zum Beispiel die Bebauungsmöglichkeiten, die Konfiguration, den Kaufvertragszeitpunkt, die Wohnlage, die Größe und Grad der technischen und infrastrukturellen Erschließung durch Zu‐ und Abschläge anzupassen. Durch die beschränkt vorliegenden Informationen wurde keine detaillierte Analyse durchgeführt, weshalb nur offensichtliche Unterscheidungen bei den Zu‐ und Abschlägen berücksichtigt wurden. Es ergibt sich daher folgender Bodenwert für die gesamte Liegenschaft,abzüglich eines Bebauungsabschlages , welcher auch die Ausnutzung, die Individualität des Bauwerks und die Restnutzungsdauer des Gebäudes, die anteilige unverbaute Fläche und andererseits auch die gegebene Aufschließung angemessen berücksichtigt.


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3.4 LIEGENSCHAFTSZINSSATZ Der Kapitalisierungszinssatz ist die zentrale Rechengröße im Ertragswertverfahren. Er drückt die Verzinsung/ Rendite aus, e e n nves or n eger r as vom m n e ewe ge egensc a e nge rac e ap a erwar en ann. n e Berechnung der Kapitalisierung fließt er zur Kapitalisierung des Reinertrags der baulichen Anlage und zur Berechnung des in Abzug zu bringenden Bodenverzinsungsbetrages ein. Weiters ist die Abschreibung und das Risiko des Investments im Kapitalisierungszinssatz enthalten. Das Liegenschaftsbewertungsgesetz schreibt zur Wahl der Höhe des Kapitalisierungszinssatzes folgendes vor: § 5 (4) Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung.

Welcher Zinssatz (Kapitalisierungszinsatz) bei der Bewertung zugrunde legen ist, richtet sich nach

•

Art des Objektes/ Gebäudetyp

•

Baujahr

•

Herrschenden Verhältnisse am örtlichen Grundstücksmarkt

•

Wirtschaftslage

•

Inflation

•

Entwicklung von alternativen Verzinsungen am Kapitalmarkt

Ein weiteres Kriterium für die Wahl des Kapitalisierungszinssatzes ist das Risiko, welchem der Ertrag aus dem Besitz des Eigentums unterworden ist. Es ist leicht zu verstehen, dass zum Beispiel Wohnhäuser mit einem geringeren dafür aber s a en r rag nur e nem ger ngen s o un er egen, ngegen n us r e o er gewer c genu z e ea

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höheren Ertrag auch einer höheren Risikoeinschätzung unterworfen sind. Daher desto höher das Risiko, desto höher der Kapitalisierungszinssatz und umgekehrt. Wie bereits unter Pkt. 2.1 des vorliegenden Gutachtens ausgeführt bleibt das Interesse an Wiener Gründerzeit‐Zinshäusern ungebrochen ist – seitens privater Investoren hat es sich sogar verstärkt. Die Prognose der Otto Immobilien Gruppe ist, dass auch in Zukunft derartige Zinshäuser ein nachgefragtes Gut bleiben. Die aktuelle Rendite liegt gem. der Grafik unter Pkt. 2.1 auf der Seite 14 des vorliegenden Gutachtens für Zinshäuser in der Region des 18. Wiener Gemeindebezirkes demnach zwischen 5,0 und 7,5 %. Es wird daher ein Kapitalisierungszinssatz von 6,00% angesetzt. Dies entspricht einer marktkonformen, nachhaltigen Bruttorendite von 7,0 %.

3.5 ERTRAGSWERT

Es wird darauf hingewiesen, dass das Ertragswertverfahren ein statisches Rechenmodell ist, d.h. davon ausgeht, dass Erträge und Kosten während der angenommenen Nutzungsdauer unverändert bleiben. Die Bewertung ist daher rein stichtagsbezogen und die Erträge sind als zum Zeitpunkt der Bewertung als nachhaltig erzielbar zu beurteilen. Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer (RND) ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch genutzt werden kann. Es wird zwischen wirtschaftlicher und technischer Restnutzungsdauer unterschieden, wobei beim Ertragswertverfahren nur die wirtschaftliche ausschlaggebend ist. http://slidepdf.com/reader/full/201009altbaubianca

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3.5 ERTRAGSWERT (FORTSETZUNG DER VORANGEGANGENEN SEITE) Gem. der Literatur Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken von Bernhard Metzger ist die wirtschaftliche es nu zungs auer w e o g er u er : Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist immer kürzer als die Technische. Zwischen dem Zeitpunkt der Bauwerksfertigstellung und dem Wertermittlungsstichtag verliert das Gebäude an Wert. Je älter ein Gebäude wird, desto höher ist der Wertverlust. Dieser Wertverlust ergibt sich aus der Tatsache, dass ein Gebäude im Laufe der Zeit einer ständigen Abnutzung unterliegt. Darüber hinaus wird die Nutzung eines älteren Gebäudes im Vergleich zur Nutzung eines neuen Gebäudes mit zunehmenden Alter immer unwirtschaftlicher.

Die Wertminderung wegen Alters bestimmt sich nach dem Verhältnis der Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes im Verhältnis zur Gesamtnutzungsdauer (GND). Im Schnitt liegt die gewöhnliche Nutzungsdauer für Zinshäuser bei ca. 100 Jahren. Ausgehend von einem Errichtungsjahr 1890 und dem derzeitigen Erhaltungszustand (siehe dazu Pkt. 2.12 des vorliegenden Gutachtens) wird von einer Restnutzungsdauer von 20 Jahren ausgegangen. Ermittlung des Vervielfältigers Der Reinertrag der baulichen Anlagen stellt den Jahresertrag einer Zeitrente dar. Der Gebäudeertragswert wird als Barwert einer jährlichen nachschüssig zu zahlenden Rente errechnet. Dabei wird unterstellt, dass der auf die baulichen Anlagen

entfallende Reinertrag während der Restnutzungsdauer unverändert bleibt. er nac

zug es erz nsungs e rages es o enwer es ver e en e e ner rag er au c en n agen w r a s

jährlicher Betrag einer zeitlich begrenzten Rente betrachtet. Dementsprechend wird der Ertragswert der baulichen Anlage als Rentenbarwert ermittelt. Der Vervielfältiger beschreibt den Multiplikator für diese Gebäude entfallenen Anteile der Jahresreinerträge. Er errechnet sich aus dem gewählten Kapitalisierungszinssatzes und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes. Mit der Annahme einer wirtschaftlichen RND des Bewertungsgegenstandes von 20 Jahren und eines Kapitalisierungszinssatzes von 6,00 % gem. Pkt. 3.5 des vorliegenden Gutachtens ergibt sich ein Vervielfältigers zur Ermittlung des Jahresreinertrages von 11,4699. Im aktuellen Zustand wird der Dachboden nicht genützt, bietet aber die Möglichkeit eines Ausbaus von ca. 300 m², abhängig von der Planung und statischen Anforderungen. Dieses Potential wird mit 150.000€ bewertet. Die Finanzmärkte sind seit der Finanz‐ und Wirtschaftskrise noch schwieriger als zuvor einzuschätzen, zusätzlich werden die Zyklen tendenziell rascher und kräftiger. Zusätzlich kommen die Leitwährungen der Industrienationen immer mehr unter Druck, was die Entwicklungen zusätzlich verschärft, weshalb viele Investoren auf Realwerte wie Gold, Liegenschaften und Alternativenergieanlagen umschichten. Diese Entwicklung treibt die Preise bei sowohl Wohnungen als auch Liegenschaften, wodurch eine Marktanpassung von 250.000€ für diese Liegenschaft angenommen wurde.


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3.7 SACHWERT Bodenwert Der Bodenwert wird unter Berücksichtigung der Grundstücksgröße, der Wohn‐ und Verkehrslage der Liegenschaft, ihrer zukünftigen Bebaubarkeit* gemäß Flächenwidmungs‐ und Bebauungsplan, des ortsüblichen Bodenanteilspreises je m² Nutzfläche und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer des bestehenden Gebäudes ermittelt. Es wird ein der Situation auf dem Immobilienmarkt entsprechender Bodenanteilspreis je m² Nutzfläche für Wohnungen und Geschäfte in dieser Lage angesetzt. Wegen des durch das vorhandene Gebäude gebundenen Grundes wird ein Bebauungsabschlag vorgenommen, woraus sich der Bodenwert wie folgt ergibt (siehe auch Pkt. 3.6 des vorliegenden Gutachtens):

Bauzeitwert Der Neubauwert inklusive Umsatzsteuer je m² Nutzfläche wird nach den örtlichen und angemessenen Herstellkosten für den Wohnbau ermittelt und aufgrund der im Befund festgestellten Bauweise, Ausstattung und des Bau‐ und Erhaltungszustandes abgemindert. Vom Neubauwert wird ein Abzug wegen technisch‐ wirtschaftlicher Wertminderung beim gegebenen Baualter von 100 Jahren, unter Berücksichtigung der Sanierungen in den Jahren 1963/1964

‐

und der dadurch eingetretenen fiktiven Verjüngung um 20 Jahre –

vorgenommen und wird somit von einer zu erwartenden Restnutzungsdauer von weiteren 20 Jahren unter Berücksichtigung des im Befund festgestellten Bau‐ und Erhaltungszustandes in Anlehnung an die Tabellen von Ross‐Brachmann ausgegangen. Außenanlage Der Zeitwert der im Befund geschilderten Außenanlagen inklusive Hofgebäude ist beim Bauzeitwert mitberücksichtigt.


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3.8 VERKEHRSWERT

em.

s . un

s er er e rswer w e o g e n er :

Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.

Der Verkehrswert wird im Sinne der § 3 Abs. 2 und § 7 Abs. 2 LBG aus dem Sachwert und dem Ertragswert abgeleitet und, falls erforderlich, der Marktlage angepasst. Es wird das gewogene Mittel von Sachwert und Ertragswert gebildet. Da bei einem Ertragsobjekt wie einem Mietwohnhaus der Ertragswert eine wesentlich größere Bedeutung hat als der Sachwert, wird der Ertragswert auch wesentlich höher gewichtet als der Sachwert. Die Mitberücksichtigung des Sachwertes beinhaltet auch den bei derartigen Objekten gegebenen „Hoffnungswert“ einer Ertragssteigerung durch Freiwerden von Wohnungen. Gewichtung: Sachwert : Ertragswert = 30 % : 70 %

Im A2‐Blatt des Grundbuchsausdrucks ist keine Eintragung vorhanden. Weiters gibt es keine Information und keine Hinweise auf außerbücherliche Rechte. Im A2‐Blatt des Grundbuchsausdrucks konnten keine wert‐beeinflussenden Eintragungen festgestellt werden. Auch im C‐Blatt (Lastenblatt) befinden sich keine Eintragungen. Die Besichtigung der Liegenschaft hat weiters keinen Hinweis auf außerbücherliche Rechte Dritter – abseits der bekannten Bestandsrechte (z.B. Dienstbarkeiten, Reallasten, sonstige Nutzungsrechte Dritter) ergeben. So bestehen insbesondere keine Rechte Dritter am Ho ge äu e un am Ro ac o en. Au

er Liegensc a t a ten e o ene Rüc stän e sin nic t e annt.

Der Verkehrswert beträgt gemäß den vorangegangenen Berechungen gerundet, für die Liegenschaft 1100 Wien, Puchsbaumgasse 48, EZ 1309, GST‐NR. 1272, GB 01101 Favoriten, BG Favoriten.am unter Pkt. 1.5 definierten Bewertungsstichtag:

EUR730.000,00 (in Worten: Euro siebenhundertundzwanzigtausend)

Alle angegebenen Informationen beruhen auf Unterlagen und Aussagen der Eigentümer und ihrer Vertreter und sind ohne Gewähr. Die angegebenen Informationen sind nach bestem Wissen erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der in diesem Gutachten gemachten Aussagen, sowie für jegliche gesonderte, schriftliche oder mündliche erteilte Information an Eigentümer und von diesen involvierte Dritte wird jegliche Haftung ausgeschlossen. Sollte ein neuer oder geänderter Sachverhalt, der für den Gutachter zum Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens nicht bekannt war, bekannt werden, so

behält sich der Gutachter das Recht vor sein Gutachten entsprechend abzuändern. Dieses Gutachten ist nur in seiner Gesamtheit und unter Beachtung der getroffenen Prämissen gültig sowie ausschließlich für den Gutachtenszweck gedacht. Jede Veröffentlichung oder Weitergabe – auch teilweise – bedarf einer ausdrücklichen Zustimmung des Verfassers. Das Gutachten bleibt Eigentum des Sachverständigen. http://slidepdf.com/reader/full/201009altbaubianca

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KAPITEL SANIERUNGSKONZEPT – 4. ENTSCHEIDUNGSANALYSE PUCHSBAUMGASSE 48 I 1100 Wien

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Erläuterung der durchgeführten Entscheidungsanalyse

Im Rahmen des Altbauprojektes wurden unterschiedliche Möglichkeiten zur Optimierung des bestehenden Gebäudes und dessen Erträ e untersucht.. Die Vor aben des Ei entümers, dass er in 15‐20 Jahren die Mieteinnahmen der Lie enschaft als Zusatzeinkommen haben will, keine zusätzlichen finanziellen Mittel für die Liegenschaft aufbringen will und keine Mietzinsreserve vorhanden ist, reduzieren den Handlungsspielraum. So wird auch die Variante eines Komplettverkaufs der einzelnen Wohnungen und Investition in Wertpapiere ausgeschlossen. Handlungsbedarf für Pensionsvorsorge des Mandanten? Nic t un e ingt,

enn

ie Nu variante

eine

zw. nur a er notwen igsten Sanierungsma na men ist vom

Kostenstandpunkt sehr attraktiv, denn Kosten hat man immer, Einnahmen hingegen unterliegen Schwankungen. Wir geben aber zu bedenken, dass der derzeitige Zustand des Gebäudes unterdurchschnittlich und stark sanierungsbedürftig ist, denn auch wenn der gesamte Jahresüberschuss in die Sanierung investiert wird, kann die Liegenschaft nicht ausreichend saniert werden. Es existiert sicherlich auch ein Markt für günstige und unterdurchschnittliche Wohnungen, allerdings werden Sie kein ansprechendes Einkommen erwirtschaften können und langfristig wird Ihr Gebäude immer mehr an Wert verlieren. Somit können wir Ihre Vorgabe eines nachhaltigen Zusatzeinkommens wahrscheinlich nicht erfüllen. Freifinanzierte Sanierung? Eine frei finanzierte Sanierung hat den Vorteil, dass Sie unabhängig von den Sanierungsbedingungen der Stadt Wien agieren können. Allerdings gebe ich zu bedenken, dass Sie mit dem vorgegebenen finanziellen Rahmen die Liegenschaft nur bedingt in dem vorgegebenen Zeitraum sanieren werden können. Eine komplette Sanierung des Gebäudes und des Innenhofes bedeutet eine Investition von mehr als fast zweiMillion Euro.. Die frei finanzierte Sanierun

ist sehr

herausfordernd, da der Klient kein weiteres Eigenkapital investieren will. Um das für eine Finanzierung notwendige Eigenkapital aufzubringen, muß die Liegenschaft belehnt werden. Die Liegenschaft kann wahrscheinlich zu 70% vom Kaufpreis belehnt werden, was eine Summe von 470.000 EUR bedeuten würde. Unter dieser Annahme würde das bei Gesamtinvestitionskosten von 1,9 Millionen EUR eine derzeit geschäftsübliche Eigenkapitalquote von etwas mehr als 25% bedeuten. Bei einem langfristigen Durchschnittszinssatz von 5%, einem niedrigen Aufschlag von 1,5% und einer Laufzeit von 20 Jahren würde das eine Annuität von ungefähr 134.000 EUR bedeuten, was die Einnahmen der Liegenschaft bei weitem ü ersteigt. Durc eine Versc ie ung un Strec ung er Baua tivitäten au

ie 20 Ja re wir nic t

ie vo e

Kreditsumme von Anfang an benötigt. Aber auch mit dieser unrealistischen Annahme, kann keine marktübliche Finanzierung für eine freie Sanierung durchgeführt werden.


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Gibt es noch andere Alternativen? Eine umfassende Sanierung hätte den Vorteil, dass die Restnutzungsdauer des Gebäudes erhöht wird, womit nicht nur Sie eine Einkommensquelle haben, sondern noch Ihre Kinder. Die damit verbundenen Kosten können am besten durch die Nutzung von Förderungen und Ausnutzung von Steuervorteilen gedeckt werden. För erungen ür ie Sanierung

Die EU bietet in diversen Programmen, auch für Immobilien und immobilienbezogene Technologien, durchaus interessante Förderungen, aber im aktuellen Projekt wird der Aufwand für die Findung eines passenden Förderprogramms und für entsprechende Einreichung als zu hoch eingeschätzt. Die EU‐Förderungen zielen meist auf größere Neubauprojekte mit internationaler Verflechtung, was sich mit diesem Objekt schwierig darstellen lässt. Das Förderprogramm „Haus der Zukunft Plus“ des BM:VIT zielt auf „die energetische Effizienz bezüglich Produktion und Betrieb derart zu erhöhen, dass über den gesamten Lebenszyklus von Gebäuden die treibhausrelevanten Emissionen in Summe auf Null reduziert werden“ (Quelle: www.hausderzukunft.at). In dem Programm wurden schon die Sanierung von Altbauten in Passivhäuser sowie auch die Nutzung von Alternativenergien (Erdwärme, Photovoltaik, Solarthermie usw.) gefördert. Die Frist der letzten Ausschreibung ist allerdings Anfang März 2010 abgelaufen. Es werden sicherlich noch weitere Ausschreibungen folgen, aber um ein schlüssiges Bild präsentieren zu können, werden nur die derzeit verfügbaren Förderungen berücksichtigt. Allerdings weisen wir darauf hin, dass sich in dem Investitionszeitraum von 15 Jahren noch interessante Entwicklungen in dieser Förderun auftun können, die zum dann aktuellen Zeit unkt e rüft werden müssen.. Als Konsequenz werden in der Entscheidungsmatrix ausschließlich Förderungen der Stadt Wien betrachtet.


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Entscheidungsgrundlage Die Förderungen der Stadt Wien gemäß der Sanierungsverordnung 2008 basierend auf dem WWFSG wurden analysiert ob sie für das Projekt anwendbar sind und falls ja ob es in unserem Fall sinnvoll umsetzbar ist. Der derzeiti e Zustand des Gebäudes ist stark verbesserun swürdi und die Mö lichkeit des Ausbaus des Dach eschosses sollte ausgenützt werden um den Ertrag zu erhöhen. Die Verbesserung des Zustandes und der Ausbau gewährleisten eine längerfristige und nachhaltigere Bewirtschaftung der Liegenschaft, die dem Eigentümer in Anbetracht dessen, dass er in ungefähr 15 Jahren von den Mieteinnahmen leben will, wichtig sein sollte. Die Umsetzung dieses Ziels bedeutet, dass innerhalb dieses Zeitrahmens alle wesentlichen Maßnahmen durchgeführt sein sollten, womit vor allem Förderungen in Frage kommen, die möglichst umfassende Verbesserungsarbeiten unterstützen.Eine konkrete Kosten‐Nutzen‐Analyse der einzelnen Förderschienen wurde nicht durchgeführt, da sie nur bedingt aussagekräftig ist. Innerhalb einer Förderschiene eein usst ie Lösungsentsc ei ung, z.B. gro er, e in erten reun ic er Li t versus einen simp en Li t, ie Kosten se r stark, weshalb wir den allgemeinen und langfristigen Nutzen für den Eigentümer im Sinn haben. Beschreibung Um eine möglichst gute Übersicht der Förderungsmöglichkeiten zu bekommen und eine sachliche Entscheidung treffen zu können, wurde in einer Tabelle die unterschiedlichen Förderschienen waagrecht gereiht und die Voraussetzungen senkrecht aufgelistet. Die Voraussetzungen wurden in zwei Kategorien aufgeteilt, einerseits die Allgemeinen, die für das Gros der Förderungen gelten, und die Besonderen der einzelnen Förderungen andrerseits. Die Auswertung wurde dann mit drei Bewertungen gemacht, die farblich gekennzeichnet wurden. Ein „X“ bedeutet, dass die Voraussetzung von der Förderschiene erfüllt wird. Die Farbe Grün bedeutet, dass diese Voraussetzung auf das Projekt Puchsbaumgasse 48 zutrifft, rot, dass es nicht zutrifft, während weiße Felder nicht relevant sind. Entscheidungsprozess Die fol enden sechs Förderschienen erfüllen die Voraussetzun en einer eförderten Sanierun und kommen in der Puchsbaumgasse 48 in Frage: 1.

Heizanlagen

2.

Einzelverbesserungsmaßnahmen – Aufzüge

3.

Einzelverbesserungsmaßnahmen – Wohnkomfort

4.

Sockelsanierung

5.

Dachgeschossausbau/Zubau

6.

Sanierungsma na men in Einze wo nungen

Drei Förderschienen Einzelverbesserungsmaßnahmen – Wohnkomfort, Dachgeschoss‐ausbau/Zubau und Sanierungsmaßnahmen in Einzelwohnungen wurden ausgeschieden, weil diese Maßnahmen einzeln, durch ihr eingeschränktes Ausmaß, wenig Sinn machen. In die Vorauswahl der sinnvollen Förderschienen kamen somit Heizanlagen, geförderte Einzelverbesserungsmaßnahme Aufzug sowie die Sockelsanierung. Die Sockelsanierung bietet die umfangreichsten Sanierungsmaßnahmen, was implizit auch den Wert des Gebäudes am meisten und nachhaltigsten steigert. Im Rahmen der Sockelsanierung kann auch der Ausbau des Dachgeschoßes durchgeführt werden, der wiederum den Einbau eines Aufzuges bedingt und beinhaltet. Eine neue Heizanlage würde durchaus Sinn machen wenn man das Gebäude für sich getrennt betrachtet oder Zugang zu heiztechnisch verwertbaren Materialien (z.B. Waldabfälle für eine Hackschnitzelheizung) hätte. Allerdings liegt das Gebäude in geschlossener Bebauung in Wien, was den Anschluss an das Fernwärmenetz der Wien Energie als sinnvollere Alternative erscheinen lässt. Photovoltaikanlage Die Förderun en emäß WWFSG bieten eine roße Auswahl Fördermaßnahmen an, allerdin s sind Alternativener ien nur bedingt enthalten, weshalb für die geplante Photovoltaikanlage andere Fördermaßnahmen ins Auge gefasst werden. Die Stadt Wien fördert Solarthermieanlagen, aber um dem Eigentümer die Möglichkeit zu geben einen Ertrag zu erwirtschaften, wird der Photovoltaik den Vorzug gegeben. Die Ökostromverordnung von 2010 §5 sieht für Photovoltaikanlagen an Gebäuden abhängig von der Anlagengröße eine Einspeisevergütung in der Höhe von 0,33 bis 0,38 €/kWh vor. http://slidepdf.com/reader/full/201009altbaubianca

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KAPITEL SANIERUNGSKONZEPT – 5. SANIERUNGSKONZEPT PUCHSBAUMGASSE 48 I 1100 Wien

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5.1 Gewählte Förderung Als Förderung nach dem Wiener Wohnbauförderungs ‐ und Wohnhaussanierungsgesetz (WWFSG 1989) kommt bei der Sanierung der Liegenschaft Puchsbaumgasse 48 in 1100 Wien die Sockelsanierung (SOS) zur Anwendung. Das WWFSG 1989 definiert als Sockelsanierun die im Rahmen eines Sanierun skonze tes durch reifende, allenfalls auch schrittweise Sanierung eines Gebäudes bei aufrechten Miet ‐ oder sonstigen Nutzungsverhältnissen. Mit der geplanten umfassenden Revitalisierung wird der „Grundstein“ – der Sockel ‐ für die Zukunft des Hauses gelegt. Es werden die allgemeinen Teile des Hauses revitalisiert, zumindest ein Teil der Wohnung, wenn nicht gesamt (in Abhängigkeit des Abschlusses von Huckepackverträgen durch Einbeziehung der Mieter in die Sanierung) im Standard angehoben. Die Infrastruktur des Hauses wird erneuert und so konzipiert, dass zukünftige Wohnungsverbesserungen ohne zusätzliche Eingriffe in die allgemeinen Teile des Hauses durchgeführt werden können.

Folgende Maßnahmen werden im Rahmen der Sockelsanierung in der Puchsbaumgasse 48, A‐1100 Wien durchgeführt: Notwendige Erhaltungsarbeiten an den allgemeinen Teilen gemäß §3 MRG (u.a. Fassadeninstandsetzung, •

Dachreparatur, Instandsetzen der Steigleitungen, des Kanals, etc.) •

Hausseitige Verbesserungsarbeiten gemäß §4 MRG, soweit zweckmäßig und wirtschaftlich vertretbar (u.a. Aufzugseinbau, Einbau von Schallschutzfenstern, Schaffung von Gemeinschaftsräumen, Kinderwagen‐ und Fahrradabstellrum im Erdgeschoss, etc.)

•

Standardanhebung von mindestens 20% der Wohnnutzfläche (derzeit ist ein Leerstand von 179 m² vorhanden dies entspricht 22,4% der Wohnnutzfläche mit ). Im Zuge der „Huckepacksanierung“ ist auch die Verbesserung von bewohnten Wohnungen möglich. Leerstehende Wohnungen werden während der Antragstellungs‐ und Bauvorbereitungsphase an karitative Organisationen befristet vermietet werden.

•

Adaptierung von Erdgeschossflächen

•

Dachgeschossausbau, Zubau von Wohnung

•

Hof estaltun und Schaffun von Grünflächen für die e lante Kinder ri

•

Strukturverbesserung (Abbruch von Gebäudeteilen)

e

Besondere Auflagen einer SOS‐Förderung – Erfüllung dieser Auflagen sind in der genannten Liegenschaft gegeben •

Mindestens 1/3 der Wohnungen müssen der Ausstattungskategorie D oder C zugeordnet sein (maßgeblich für die Einstufung ist der Mietvertrag bzw. bei Leerstehung die Realausstattung), dieser Sachverhalt ist in der Liegenschaft Puchsbaumgasse 48 in 1100 Wien mehr als erfüllt (siehe Anlage 1 Mietzinsliste von 04/2010)

•

Zur Sanierung eantragte Wo nungen sin tei weise er Sta t Wien zur Verga e anzu ieten, un zwar von en nac Sanierung bestandsfreien, die zweiten und jede weitere vierte Wohnung

•

•

Auf Förderungsdauer (15 Jahre) ist eine Vermietung nur nach dem Kostendeckungsprinzip („Mietzinsklausel“) zulässig Im Grundbuch ist ein Pfandrecht für aufgenommene Darlegen, sowie ein Veräußerungsverbot zugunsten des Landes Wien einzutragen

•

Es ist derzeit kein Verkauf der Wohnungen bzw. der gesamten Liegenschaft vom Eigentümer angedacht ‐ jedoch ist zu beachten falls sich seine Entscheidung in Zukunft ändert, dass sich dadurch der Förderungsumfang reduziert

5.2 Grobkonzept Um die Begeisterungsfähigkeit des Eigentümers für sein altes und nicht sehr ansprechendes Objekt zu entfachten, stellt die hier durchgeführte Grobkonzeptplanung dar, welche Möglichkeiten die Sanierung bietet. Die Planung stellt die Entwicklung und Umsetzung der Ideen der Projektgruppe Bianca in Form und Funktion unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen, technischen und nicht zuletzt baurechtlichen Vorgaben dar. Da es sich um ein rößtenteils bewohntes Ob ekt handelt, dürfen keinen falls die lanun srelevanten Wünsche der dort wohnenden und zukünftigen Mieter (in unserem Fall der Kindergarten) außer Acht gelassen werden. Die Projektgruppe Bianca hat sich zum Ziel gesetzt keinen dieser Parameter zu vernachlässigen und somit die Interessen aller Beteiligten wahrzunehmen. Der Zweck des Wohnhauses kann nicht sein möglichst viele Menschen auf wenig Raum unterzubringen (maximale Nutzflächenausbeute), welches durchaus der ursprüngliche Zweck des vorliegenden Zinshauses war, sondern dem Menschen ein komfortables Zuhause bieten – dies ist der Maßstab, welchen die vorliegende Planung der zeitgemäßen http://slidepdf.com/reader/full/201009altbaubianca Sanierung unterliegt.

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5.3 GEPLANTE MASSNAHMEN Zielsetzung der von der Projektgruppe Bianca aufgestellten Grobkonzeptplanung ist mit den Vorgaben des Bestandes der Lie enschaft in der Puchsbaum asse einen zeit emässen, ans rechenden und leistbaren Wohnraum zu schaffen.. GEPLANTE MASSNAHMEN IM KELLERGESCHOSS

•

Räumung und Veränderung der Einteilung der einzelnen Kellerabteile

•

Errichtung eines Liftes Junge Menschen sind zumeist Komfort gewöhnt und alte Menschen, die möglicherweise in Häusern ohne Lift und ohne WC im Wo nungsver an au gewac sen sin , er eic tert ein Au zug as Le en wesent ic

zw. ver ängert ie Zeit, ie

sie in ihrer gewohnten Umgebung bleiben können. Folglich plant die Projektgruppe Bianca den Einbau eines behindertengerechten Liftes, dessen Zugang barrierefrei möglich ist und dessen Ein ‐ und Aussteigestellen gross genug sind, um auch mit einem Rollstohl, einem Kinder‐ oder Einkaufswagen rangieren zu können. GEPLANTE MASSNAHMEN IM ERDGESCHOSS

•

Hauseingangstor ‐Im Erdgeschossbereich gelegen und daher auch für vorbeieilende Passanten spürbar ist das Hauseingangstor als größte Öffnung der Fassade von besonderer, auch psychologischer Bedeutung. Es definiert die Schwelle von außen nach innen, lädt ein hereinzukommen oder sperrt aus. Bei dieser wichtigen Aufgabe wird das bestehende alte Eingangstor welches durch seine Dienstjahre bereits sehr mitgekommen aussieht durch ein farbenfrohes Hoftor ersetzt. Weiters wird darauf geachtet, dass der Haupteingang des Hauses einen rollstuhlgerechten Eingang darstellt (Überbrückung der vorhandenen 2 Stufen zum Lift mittels Rampe).

•

Im lementierun eines Müllraumes und Kinderwa en‐ und Fahrradabstellraumes

‐

Die auf rund der Belichtun s ‐

situation unbrauchbaren Flächen für Wohnungen als auch für den Kindergarten werden für die Implementierung von Allgemeinflächen benutzt. Auch diese neuen Flächen sind behindertengerecht angedacht. •

Adaptierung des Hofes, der ehemaligen Waschküche und des Top 3 in einen Kindergarten (2 Kleinkindergruppen und einer Kindergartengruppe – ein Zusage des Bedarfes der Kindercompany Group durch die Vorstandsvorsitzende liegt vor) ‐ Zugang über den ehemaligen Eingang Gellertgasse/ Puchsbaumgasse

•

Trennung der Bewohner des Hauses vom Kindergarten durch eine zusätzliche Türe

GEPLANTE MASSNAHMEN IM REGELGESCHOSS

•

Revitalisierung der allgemeinen Flächen Die Neugestaltung der Erschliessungsflächen soll das Verweilen angenehm machen und zur Kommunikation mit anderen Hausbewohnern anregen. Der notwendige Einbau von neuen Steigsträngen und im Speziellen der Tausch von Bleiwasserleitungen und die Verlegung aussreichender Leerverrohrungen, die auch die spätere Installation diverser elektrischer Anlagen wie Telekabel leicht möglich macht, wird aus wartungstechnischen Gründen, sowie auch organisatorischen außerhalb der Mietobjekte erfolgen – jedoch wird auf die positiv empfundene Stiegenhaussituation Rücksicht genommen. Die bereits vorhandene Gegensprechanlage und die zukünftige leicht bedienbare Gangbeleuchtung mit ausreichend langen Belichtungsphasen tragen des weiteren zum Sicherheitsempfinden der Bewohner bei.

•

Standardanhebung der Wohnungen Die Planun innerhalb von Wohnun sumrissen hat die Beseiti un von Substandard und die Ausstattun so vieler Wohnung wie möglich mit den Merkmalen einer Kategorie – A ‐ Wohnung zum Ziel. Aufgrund der teilweise vorhandenen geringen Wohnungsgrößen von unter 30m² spielt die Zusammenlegung der Wohnungen in der Planung eine grosse Rolle (es wird dabei auf Bedacht auf die Vermeidung von Resträumen gelegt).

•

Ökologie ‐ Anschluss an die Fernwärme, sowie wird bei der Bauausführung wird auf H ‐FCKW‐,H‐FKW‐ und PVC‐ haltige

Baumaterialien verzichtet. http://slidepdf.com/reader/full/201009altbaubianca

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GEPLANTE MASSNAHMEN DER FASSADE

•

Der erste Eindruck eines beliebigen Hauses entsteht durch den Anblick der Strassenfassade. Für die weitere Pro ektkonze tionierun em fehlen wir die Ener iekennzahl von einem Bau h siker berechnen zu lassen..

•

Nach Absprach mit der KÖR (= Kunst im Öffentlichen Raum) wurde die Auskunft erhalten, dass grundsätzlich auch eine Straßenfassade förderbar sein kann. Voraussetzung: Ein Künstler oder Architekt muss involviert sein und Kunstwerk anders sonst nicht finanzierbar. Förderbar sind z.B. Material und Honorare. Die Förderung erfolgt im Rahmen eines Zuschusses bis zu max. € 150.000,‐‐.

GEPLANTE MASSNAHMEN IM DACHGESCHOSS

Hinzukommen von drei neuen Wohnungen, samt Terrassen im Dachgeschoss.

Ausbau Aufstockung ‐

Der Neubau auf dem Altbau – so kann man den Dachgeschossausbau an dem vorliegenden Objekt bezeichnen. Dies bedeutet aufgrund der im jeden Fall notwendigen Dachsanierung eine Neuherstellung der gesamten Dachkonstruktion und –form. Aufgrund der Tatsache dass dieser Neubau in wesentlich geringerem Umfang an den baulichen Bestand bzw. an Bestandsrechte gebunden als Umbautätigkeiten in den darunterliegenden Regelgeschossen. Daher bietet dieser Ausbau mehr Ansatzpunkte zur Umsetzung ökologischer Maßnahmen an Baumaßnahmen in diesem Bereich. Auch für die Planung ergeben sich weitaus mehr Möglichkeiten und Freiheiten, einzig der Umfang der Grundrissfläche und die Lage der Kamine sind vorgegeben. Höhen, Winkel, Öffnungen und dazugehörige Außenräume lassen sich variieren und mit diesen Elementen gute gestalterische Ergebnisse erzielen.

Erschließung Die Erschließung der geplanten 3 Wohnungen im Dachgeschoss ist durch die Situierung des Stiegenhauses in derselben Stelle wie in den Regelgeschossen und durch den neu eingebauten Lift gewährleistet.

Freiräume o nungs ezogene re r ume w e ogg en o er errassen sp e en m ac gesc ossaus au e ne w c

ge o e.

e

stellen die Verbindung zum Außenraum dar. Für Wohnungen, deren Räume, primär mit Dachflächenfenstern belichtet werden, bedeuten Sie eine wichtige Ergänzung. Im gegebenen Fall werden alle drei neu geplanten Wohnungen mit einer Terrasse

in der Größenordnung von 6‐8 m² ausgestattet (diese Dimensionierung ist erforderlich um die

Außenräume für die Bewohner nutzbar zu machen). Durch die dem Wohnung zugehörigen Freiraum und der damit hergestellten Nahbeziehung zur Natur wird der Wohnwert beträchtlich erhöht.

Statik und Konstruktion – Erbebensicherheit Es wird darauf hingewiesen, dass die Fundamente sowie die Tragkonstruktion des Hauses bisher nicht statisch überprüft wurden und der statische Befund daher für die weitere Konkretisierung des Sanierungskonzeptes notwendig ist. Insbesondere ist eventuell mit einer Unterfangung der tragenden Mauern bzw. Fundamente zu rechnen, es wird für das hier vorliegende Sanierungskonzept die Annahme getroffen, dass diese Massnahmen aufgrund der Struktur des Gebäudes und des Vorhandensein aller tragenden Wände (es wurde in der Planung darauf geachtet, dass das Gebäude nicht ausgehöhlt wird) nicht notwendig sind. Weiters empfehlen wir die Überprüfung der Mörteldruckfestigkeit und Beachtung der Bestimmungen des Eurocode 8 bezüglich der Erdbebenstandsicherheit von bestehenden Bauwerken. http://slidepdf.com/reader/full/201009altbaubianca

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Puchsbaumgasse 48 I Geplante Massnahmen

GEPLANTE MASSNAHMEN IM DACHGESCHOSS Als weitere Massnahme ergibt empfiehlt die Projektgruppe Bianca eine Photovoltaikanlage auf der Dachfläche auf Seiten der Puchsbaumgasse. Die Wirtschaftlichkeitsrechnung ist im Pkt. 6 der vorliegenden Projektarbeit dargestellt.

5.4 GEPLANTE ETAPPEN Aufgrund der folgenden Gesamtbaukostenermittlung und unter Bedacht, dass die Mandanten keine eigenen Mittel für die Entwicklung des Objektes aufbringen können und der steuerlichen Situation des Mandanten wird von der Projektgruppe eine Sockelsanierung in Etappen vorgesehen. Die Finanzierung der Sanierung wird mittels Förderungs‐dahrlehen und Bankdahrlehen vonstatten gehen. Für das Bankdahrlehen wird die Liegenschaft eingebracht. Der stetig steigende Wert und die steigenden Mieteinnahmen sowie die Tilgungen und steuerlichen Vorteile durch Abschreibungen ermöglichen die schrittweise Aufnahme der erforderlichen Bankdahrlehen.

Etappe 1 Im Rahmen einer Sockelsanierung werden die allgemeinen Teile des Hauses erneuert: •

Erneuerung aller Leitungsführungen, Einbau von neuen Fenstern, Aufbringen einer Vollwärmeschutzfassade, Herstellen von Fernwärmeleitungen,…

•

Wohnungssanierungen und Standardanhebungen erfolgen bei den zu diesem Zeitpunkt leerstehenden Wohnungen.

•

Der leerstehende Teil des Erdgeschosses soll als Kindergarten mit 2 Kleinkindergruppen 0 bis 3 Jahre und einer Kindergartengruppe für Kinder von 3 bis 6 genutzt werden. Dafür soll auch der Hof integriert und begrünt werden. Die derzeitige Waschmaschine soll als offener Pavillion umfunktioniert werden.

Etappe 2 •

Einbau eines Liftes vom Kellergeschoss bis zum Dachgeschoss

Etappe 3 •

Im Dachgeschoss werden 3 Tops mit je einer Terrasse geschaffen.

Weitere Etappen Das nachhaltige Ziel wird natürlich sein möglichst viele Wohnungen zu sanieren, zusammenzulegen und den Standard anzuheben. Eine Zusammenarbeit mit den Mietern in Kombination mit Huckepacksanierungen soll das nach und nach ermöglichen. http://slidepdf.com/reader/full/201009altbaubianca

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Puchsbaumgasse 48 I Mietrechtliche Rahmenbedingungen und Förderbestimmungen


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Puchsbaumgasse 48 I Mietrechtliche Rahmenbedingungen und Förderbestimmungen


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KAPITEL SANIERUNGSKONZEPT – 6. KONZEPTIONIERUNG PHOTOVOLTAIK 14.09.2010 PUCHSBAUMGASSE 48 I 1100 Wien

6.1 Allgemein Die Liegenschaft in der Puchsbaumgasse 48 bietet nach einer ersten Schätzung die Möglichkeit ein System mit etwa 20 kWp Leistung zu installieren. Es wird nur die Fassadenfläche in der Puchsbaumgasse (südseitig) sowie die Dachfläche der Dach eschosswohnun en verwendet.. Die Installation einer Photovoltaikanla e in der Gellert asse macht durch die Westlage der Fassade keinen wirtschaftlichen Sinn. Die Sonneneinstrahlung in Österreich ist gut, jedoch nicht vergleichbar mit den Spitzenwerten der Mittelmeerländer, und lässt eine sinnvolle Nutzung von Photovoltaikanlagen zu. Für das aktuelle Projekt wurden Einstrahlungswerte von 1.117 kWh/m² für die 35° montierten Anlagen am Dach und 753 kWh/m² für die vertikalen Fassadenflächen errechnet. Die Finanzierung er An age wir mit Frem mitte antei in er Hö e von 100% un mit einer Lau zeit von 15 Ja ren angenommen um den Projektvorgaben zu entsprechen, denn somit kann während dieser Phase ein steuerlicher Verlust realisiert werden. Nach Ablauf der 15 Jahre trägt die Anlage mit mehr als 4.000 € Jahresnettoeinnahmen bei. Für die Berechnungen wurde der aktuell gültige, geförderte Einspeisetarif von 0,33€/kWh für gebäudeintegrierte Anlagen über 20 kWp angesetzt.

6.2 Systemwahl Es hat lange gedauert bis die Nachhaltigkeit und Energieunabhängigkeit von einem Randgruppenthema zum allgemeinen Interesse geworden ist. Derzeit handeln weder die Politik noch Bauunternehmen noch die meisten Konsumenten konsequent genug um wirklich etwas zu bewegen, aber zumindest stimmt einmal der Trend. Mit freundlicher Unterstützung von Russland und abgedrehter Gaszufuhr könnte dieser Trend noch mehr Rückenwind bekommen. Um diesem Trend Folge zu leisten, wollen wir gewisse Flächen des Gebäudes nutzen um Photovoltaiksysteme zu installieren.

S stembeschreibun en Die Solarindustrie hat in den letzten Jahren immer bessere und einfacher einsetzbare Produkte entwickeln können. Mittlerweile ist die gebäudeintegrierte Photovoltaik marktreif und wird in wegweisenden Projekten, wie z.B. Pearl River Tower, eingesetzt. Eine Kurzbeschreibung der marktgängigen Technologien sowie die Technologieentscheidung für das Projekt finden Sie nachfolgend ausgeführt

organische Solarzelle Eine organisc e So arze e ist eine So arze e, ie aus Ko enwassersto ‐Ver in ungen Kunststo en , we c e e e trisc halbleitende Eigenschaften haben. Der Wirkungsgrad, mit dem Sonnenenergie in elektrische Energie umgewandelt wird, liegt mit ca. 6 % (Stand Oktober 2009) noch weit unter dem von Solarzellen aus anorganischem Halbleitermaterial. Organische Solarzellen bzw. Plastiksolarzellen, wie sie auch genannt werden, sind aufgrund der Möglichkeiten hinsichtlich günstiger und vielseitiger Herstellungsverfahren ein aktuelles Forschungsthema Die organische Photovoltaik (OPV) hat das technologische Potenzial, um als sogenannte „Low‐cost Energy Source“ Einzug in die mobile Stromversorgung zu halten.

Dünnschicht Hierbei handelt es sich um Solarmodule bei denen ein vereinfachtes Produktionsverfahren zum tragen kommt. Außerdem ist die Schichtdicke der eingesetzen Materialien deutlich geringer. Inzwischen existieren unterschiedliche Typen von Dünnschicht Modulen (Thinfilm), bei den verwendeten Materialien kommen amorphes Silizium Cadmium ‐Tellurid (CdTe) oder Kupfer‐Indium‐Schwefel‐Selen‐Verbindungen zum Einsatz. In den letzten Jahren sind im Bereich der Wirkungsgrade erhebliche Fortschritte erzielt worden, allerdings sind die verwendeten Materialien aufgrund ihrer Umweltverträglichkeit auch nicht anz unumstritten.. In den letzten Jahren haben Dünnschicht Module edoch immer mehr an Po ularität gewonnen da diese ein gutes Preis‐Leistungs‐Verhältnis aufweisen.


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Polykristallin Polykristalline Solarmodule sind weltweit die wohl am meist verbreitetsten Solarmodule. Der Wirkungsgrad polykristalliner Module ist geringer als der Wirkungsgrad monokristalliner Solarmodule. Das verwendete Silizium in den Zellen ist ein Mix aus reinem und unreinem Silizium und wird in der Herstellun verschmolzen und zu einem Block e ossen wobei multikristalline Verbindungen entstehen. Polykristalline Solarmodule sind in ihrer Färbung heller als monokristalline Solarmodule und dadurch leicht zu unterscheiden. Aufgrund der niedrigeren Herstellungs‐ und Rohstoffkosten sind polykristalline Module günstiger in der Anschaffung und werden in Projekten eingesetzt in denen große Flächen mit Solarmodulen zu bestücken sind.

Monokristallin Mono rista ine So armo u e zeic nen sic

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aus. Diese Mo u e

ommen

überwiegend dann zum Einsatz wenn nur eine begrenzte Dachfläche für die Montage einer Solaranlage zur Verfügung steht und eine maximale Umwandlung von Sonnenenergie in Solarstrom angestrebt ist. Charakteristisch für diesen Modultyp ist der hohe Silizium Gehalt in den Solarzellen und die daraus resultierende dunkelblaue bis schwarze Färbung der Solarzellen. Da der Rohstoff Silizium ein bestimmender Kostenfaktor ist, sind monokristalline Module meist teurer als die anderen Modul Typen. Zu den höheren Kosten trägt auch der aufwendige Herstellungsprozess monokristalliner Module bei. Die höheren Kosten relativieren sich allerdings wenn man diese in Verhältnis zu dem höheren Wirkungsgrad und der Lebensdauer von 20‐ 30 Jahren setzt. Hierbei übernehmen die Hersteller in der Regel eine Produktgarantie von 3 ‐5 Jahren und eine Leistungsgarantie von 20 ‐ 25 Jahren, so dass sich eine Investition in monokristalline Solarmodule rentiert.

Konzentratorzellen Bei Konzentratorzellen (auch Konzentrator‐Photovoltaik, engl: Concentrated PV, CPV) wird Halbleiterfläche eingespart, indem das einfallende Sonnenlicht zunächst auf einen kleineren Bereich konzentriert wird. Das erreicht man gewöhnlich durch Linsen, zumeist Fresnel‐Linsen.. Diese sind im Ver leich zu Halbleitern bezo en auf die Fläche reiswerter.. Es kann somit zu geringeren Kosten die Sonneneinstrahlung einer größeren Fläche ausgenutzt werden. Häufig verwendete Materialien für Konzentratorsolarzellen sind III‐V‐Halbleiter. Zumeist werden Mehrfachsolarzellen verwendet, die für vollflächige Solarzellen unwirtschaftlich wären. Sie arbeiten noch zuverlässig bei mehr als dem 500‐fachen der Sonnenintensität. Konzentrator‐solarzellen müssen dem Sonnenstand nachgeführt werden damit ihre Optik die Sonnenstrahlung auf die Zellen bündeln kann. Zusätzlicher Effekt der Lichtkonzentration ist außerdem eine Erhöhung des Wirkungsgrades, da die Leerlaufspannung ansteigt.

Schwarzes Silizium ist eine neuartige Entwicklung, die weltweit als eine der erfolgsträchtigsten Systeme gilt. In Harvard wurde 1998 von einer Forschungsgruppe um Professor Eric Mazur durch Zufall eine neuartige Variation von Silizium entdeckt. Durch Versuche mit kurzwelligem Laser konnten die Materialeigenschaften entscheidend verändert werden. Die veränderte Oberflächenstruktur kann mehr Licht und eine größeres Wellenspektrum absorbieren, womit eine Leistungsausbeute von 30‐40% möglich ist. Im Vergleich zu den heute marktgängigen Spitzenprodukten, die eine Effizienz von 18‐20%

haben, ist ein bedeutender Quantensprung gelungen. Zusätzlich hat der Einfallswinkel auf Grund der

geänderten Oberflächenstruktur keinen so großen Einfluss mehr auf die Absorption. Das Spin‐Off ‐Unternehmen SiOnyx hat die kommerzielle Serienproduktion für 2009 angekündigt und rechnet nur mit marginalen Mehrkosten in der Herstellung.

Concentrated Solar Power (CSP) Mit der Concentrated Solar Power‐Technologie steht eine zweite Möglichkeit der Stromgewinnung zur Verfügung, die vor allem für den roßtechnischen Einsatz bestimmt ist.. Unter den verschiedenen CSP‐Verfahren hat sich die CSP‐Technolo ie auf Basis der Parabolrinnen‐Technologie durchgesetzt, bei der Sonnenlicht in Wärme umgewandelt wird. Das geschieht mittels großer, parabolisch geformter und in langen Reihen angeordneter Spiegel wird die Sonnenstrahlung gebündelt und lokal bis zur 80‐fachen Konzentration verstärkt auf den so genannten Receiver geleitet. In ihm wird ein Wärmeträgeröl erhitzt, das über einen Wärmetauscher Dampf erzeugt, der wiederum herkömmliche Elektroturbinen antreibt. Thermische Speicher erlauben die zuverlässige Stromerzeugung sogar bei Nacht. http://slidepdf.com/reader/full/201009altbaubianca

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Gewähltes System

Derzeit sind am Markt vor allem polykristalline und monokristalline Systeme von sehr vielen Herstellern zu finden. Die Finanzkrise hat eine gewisse Marktbereinigung mit sich gebracht, allerdings ist der Markt noch lange nicht bereinigt. Derzeit sind noch viele o

ortunistische Anbieter und Entwickler aktiv, die den Solarboom für ihren ersönlichen Gewinn

nutzen möchten. Allerdings legen immer mehr Investoren, Finanziers und Betreiber großen Wert auf eine nachhaltige Lösung, womit sehr viele Produkte und Hersteller ausfallen. Bei den Produkten sind Produktdegradation, Montage und Entsorgung oft kritische Punkte, die es zu beachten gilt. Asiatische Hersteller können mit sehr guten Produktspezifikationen erstaunen, aber sehr oft altern die Zellen sehr schnell bzw. gibt es starke Unterschiede von Modul zu Modul, womit die kalkulierte Leistung nicht produziert wird. Zudem werden o t pro ematisc e Materia ien wie Ca mium o er Arsen verwen et, ie ei er Entsorgung ür

errasc ungen sorgen

können. Bei Herstellern sind Garantien und Gewährleistung, Service und Entsorgung oft kritische Punkte, da eine 20‐ jährige Garantie oft länger ist als die Lebensdauer des Unternehmens, womit auch Unterhalt und Service gefährdet sind. Die führenden Hersteller haben ein gutes Servicenetz und Erfahrungswerte Aus diesen Überlegungen wurden die wichtigen Kriterien in einer Matrix dargestellt, wobei die beste Technologie den Höchstwert von 10 erhält und die anderen im Verhältnis dazu Werte zwischen 0 und 10. Die aktuellen Hochleistungssysteme Concentrated Solar Power (CSP), die zB bei Desertec vorgesehen sind, wären natürlich wünschenswert, da sowohl Hitze als auch Licht verwertet werden können, aber durch die niedrige durchschnittliche Einstrahlung in Wien ist der Einsatz nicht sinnvoll. Zudem gibt es noch keine Produktvarianten für eine Gebäudeintegration. Letzten Endes fiel die Entscheidung gemäß obiger Entscheidungsmatrix auf die derzeit meist verbreitete Technologie. Es wären sicherlich interessantere Technolo ien auch einsetzbar ewesen, aber in Anbetracht der relativ kleinen Fläche und konservativen Bewirtschaftung der Liegenschaft, ist ein Modulsystem aus monokristallinem Silizium die vernünftigste Wahl.

6.3 Finanzierung Die Sonneneinstrahlung in Österreich ist gut, jedoch nicht vergleichbar mit den Spitzenwerten der Mittelmeerländer, und lässt eine sinnvolle Nutzung von Photovoltaikanlagen zu. Für das aktuelle Projekt wurden Einstrahlungswerte von 1.117 ²

°

²

.

Die Finanzierung der Anlage wird mit Fremdmittelanteil in der Höhe von 100% und mit einer Laufzeit von 15 Jahren angenommen um den Projektvorgaben zu entsprechen, denn somit kann während dieser Phase ein steuerlicher Verlust realisiert werden. Nach Ablauf der 15 Jahre trägt die Anlage mit mehr als 4.000 € Jahresnettoeinnahmen bei. Für die Berechnungen wurde der aktuell gültige, geförderte Einspeisetarif von 0,33€/kWh für gebäudeintegrierte Anlagen über 20 kWp angesetzt. http://slidepdf.com/reader/full/201009altbaubianca

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KAPITEL SANIERUNGSKONZEPT – 7. FINANZIERUNG PUCHSBAUMGASSE 48 I 1100 Wien


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Im Folgenden werden nicht alle miet‐ und förderrechtlichen Detailbestimmungen erläutert, da es den Umfang der Projektarbeit sprengen würde. Es soll ein grober Überblick gegeben werden und die für die Bewertung der Liegenschaft nach der Sanierung wesentlichen Schlüsse gezogen werden. Da das Objekt aufgrund einer vor dem 8. Mai 1945 erteilten Bewilligung errichtet wurde unterliegen die Mietgegenstände darin zur Gänze den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG: man spricht auch vom „Vollanwendungsbereich des MRG“). Eine Ausnahme davon bilden die neu geschaffenen Dachgeschosswohnungen. Die zwei grundlegenden Säulen des MRG sind der Kündigungsschutz und die Beschränkungen in der Höhe der Miete. Da das MRG ein Schutzgesetz für den Mieter ist stellen fast alle Bestimmungen relativ zwingendes Recht dar. Daraus folgt, dass diese Regelungen des MRG auch durch vertragliche Vereinbarung nicht zum Nachteil des Mieters abgeändert werden können.

Da bei der Sanierung (Sockelsanierung; geförderte § 18 MRG Sanierung) der Puchsbaumgasse 48 öffentliche Fördergelder nach dem Wiener Wohnbauförderungs‐ und Wohnhaus‐sanierungsgesetzes 1989 (WWFSG 1989) beansprucht werden, sind neben den mietrechtlichen Bestimmungen in diesem speziellen Fall auch förderrechtliche Bestimmungen zu beachten. Bei der Sockelsanierung handelt es sich um eine

Objektförderung die direkt zur Finanzierung von Bau‐ oder

Sanierungsmaßnahmen am Gebäude oder an der Wohnung dienen und dem Förderungswerber (Hauseigentümer, bei Einzelwohnungsverbesserung Mieter) gewährt werden. Der Dachgeschossausbau wird ebenfalls gefördert. Derartige Objektförderungen bestehen in Form von Landesdarlehen und Annuitätenzuschüssen zur Rückzahlung aufgenommener Kapitalmarktdarlehen. Nach § 18 ff MRG ist es dem Vermieter möglich die Hauptmietzinse erhöhen. „Die Voraussetzungen für einen Antrag auf Erhöhung der Hauptmietzinse liegen vor, wenn Erhaltungsarbeiten notwendig sind und diese Kosten inklusive aller Nebenkosten und unter Berücksichti un der Verzinsun des Darlehens mit einer Laufzeit von zehn Jahren mit der Hauptmietzinsreserve (Hauptmietzinssaldo aus der Gegen‐überstellung der Hauptmietzinseinnahmen und Ausgaben) der letzten zehn vollen Kalenderjahre und den zu erwartenden Einnahmen der nächsten zehn Jahren nicht gedeckt werden können (§ 18c Abs. 1 MRG).“ „Sollen neben den Erhaltungsarbeiten auch Verbesserungsarbeiten durchgeführt werden und werden Förderungsmittel des Landes Wien in Anspruch genommen, so muss die Gesamtbelastung der Mieter (geförderte Kosten inklusive geförderte Nebenkosten einschließlich Hauptmiet‐zinssaldo berechnet auf die Laufzeit des Darlehens von zehn oder 15 Jahren) niedriger sein als die Gesamtbelastung bei "reinen" Erhaltungsarbeiten inklusive Nebenkosten und Hauptmietzinssa o erec net au

ie Lau zeit eines ze njä rigen Dar e ens gemä

18 MRG .

Es wird von einer positiven Entscheidungen der Schlichtungsstelle und des Amtes der Wiener Landesregierung von einer Zusicherung der Fördermittel ausgegangen. Ebenso wird eine widmungsgemäße Verwendung der Mittel und die Einhaltung aller förderrechtlichen Bestimmungen unterstellt. Während der Förderdauer

‐

in diesem Fall von 15 Jahren

‐

unterliegt die Hauptmietzinsbildung dem Kostendeckungs ‐

prinzip. Unter Hauptmietzins wird die reine „Kaltmiete“ ohne Nebenkosten des Mietzinses wie Betriebskosten oder Umsatzsteuer verstanden. Der Grundsatz der Kostendeckung besagt, dass grundsätzlich der Mietzins aller Objekte im Haus gerade nur so viel betragen darf, als für die Darlehens ‐rückzahlung der geförderten Darlehen auf Laufzeit erforderlich ist. Der Grundsatz der Kostendeckung gilt nicht für Geschäftslokale.

Schlussfolgerungen •

Aufgrund des hohen Deckungserfordernisses sind die Kosten der Sanierung auf die kommenden 15 Jahre nach dem Kostendeckun s rinzi auf die Mieter umzule en..

•

Für die Bestandsmieter gilt nach 15 Jahren wieder die alte (jetzt gültige) Mietzinsbildung.

•

Bei Neuvermietung sanierter Wohnungen ist nach 15 Jahren das Richtwertmietzinssystem anzuwenden. Indexierung der Miete kann vereinbart werden. (Richtwertzins: Ausgehend vom veröffentlichten Richtwert wird durch Zuschläge bzw. Abschläge vom Richtwert der Mietzins ermittelt).


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Bei Geschäftslokalen (beim geplanten Kindergarten) kann von Beginn an der angemessene Mietzins vereinbart werden. Das Minimum des Mietzinses für Geschäftslokale liegt bei der Höhe der Kostendeckung

•

Für die Dachgeschosswohnungen kann nach der Förderdauer von 15 Jahren der freie Mietzins vereinbart werden.

•

Zu berücksichtigen ist auch die Anbotspflicht von gefördert sanierten Wohnungen. Die zweite und jede weitere vierte Wohnung muss angeboten werden. Während des Förderzeitraumes gilt ebenfalls das Kostendeckungsprinzip. Nach Sanierung ist der Kategoriemietzins (§15 a MRG) anzuwenden .

Förderhöhe Es wird davon ausgegangen, dass die gesamten Baukosten (inkl. Nebenkosten) förderbar sind. Förderdarlehen des Landes Wien im Ausmaß 25 % der förderbaren Gesamtbaukosten (Verzinsung: 1 %, jährlich dekursiv). Die Restfinanzierungen erfolgt durch Aufnahme eines Kapitalmarktdarlehens mit einer Laufzeit von 15 Jahren, welche mit Annuitätenzuschüssen gefördert wird.

Die maximal förderbaren Kosten der Sanierungsmaßnahmen (einschließlich Anschlussgebühren und Nebenkosten) dürfen einen Betra nicht überschreiten der sich errechnet aus: •

EUR 660,‐‐ pro m² Nutzfläche aller Wohnungen und Geschäftsräume

•

plus bis zu € 260,‐‐ pro m² Gesamtnutzfläche bei außergewöhnlichen Erschwernissen und für ökologische Maßnahmen

•

plus bis zu € 120, ‐‐ pro m² Gesamtnutzfläche bei Durchführung umfangreicher Verbesserungen (z.B. bei Einbau eines Personenaufzuges)

•

EUR 620,‐‐ pro m² Nutzfläche aller im Standard anzuhebender Wohnungen ,‐‐

•

²

‐

Geschäftsräumen („erweiterte Brauchbarmachung“, wobei eine maximale Nutzfläche von 150 m² pro Einheit gefördert wird) im Zuge einer Sockel ‐ oder Totalsanierung

•

EUR 1.660,‐‐ pro m² neu geschaffene Nutzfläche bei Dachgeschossausbauten, Zubauten (im Zuge von Sockelsanierung, Totalsanierung, Thewosan) und Totalsanierungen

Das Kostendeckungserfordernis verlangt bei den Mietwohnungen bzw. den Geschäftslokalen eine Anhebung über den Richtwertzins (Kategoriemietzins D bei Kat. D‐Wohnung und Richtwertzins Kat. A bei Geschäftslokalen) in Höhe von ca. EUR 3,04/m². Bei den Dachgeschosswohnungen wird eine Kostendeckung bei ca. EUR 6,16/m² erreicht (Berechnung siehe Kapitel Sanierungskonzept).

Die Hauptmietzinserhöhung selbst erfolgt gemäß § 64 WWFSG analog den verfahrenstechnischen Bestimmungen der §§ 18 ff MRG. Bei einer geförderten Sanierung nach § 18 MRG ist die Miete zunächst auf den entsprechenden Kategoriemietzins anzuheben (bei Geschäftslokalen auf den Richtwert A). Vom errechneten Deckungserfordernis ist der anzurechnende Mietzins abzuziehen und durch die Gesamtquadratmeteranzahl zu dividieren.

Für Huckepackwohnungen (Anhebung auf Kategorie A) ist mit einer zusätzlichen Anhebung von EUR 1,56/m² zu rechnen.


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KAPITEL SANIERUNGSKONZEPT – 8. STEUERRECHT PUCHSBAUMGASSE 48 I 1100 Wien


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KAPITEL SANIERUNGSKONZEPT – 9. PROJEKTABLAUF PUCHSBAUMGASSE 48 I 1100 Wien

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Der Weg zu mehr Wohnqualität

1. ÜBERLASSUNG DER LEER STEHENDEN WOHNUNG KARITATIVEN ORGANISATIONEN MITTELS EINES BEFRISTETEN

BESTANDS VERTRAGES ‐

Leerstehende Wohnungen werden während der Antragstellungs‐ und Bauvorbereitungsphase an karitative Organisationen befristet vermietet werden.

2. FÖRDERUNGSANSUCHEN

gerichtet an den wohnfonds_wien für Wohnbau und Stadterneuerung.

3. BESICHTIGUNG DES OBJEKTES – VEREINFACHTES SANIERUNGSKONZEPT

mit dem Förderungswerber und dem namhaft gemachten Bevollmächtigten und einem Mitarbeiter des wohnfonds_wien. Anhand des hier vorliegenden vereinfachten Sanierungskonzeptes werden die projektierten Arbeiten besprochen.

4. MIETERVERSAMMLUNG

Zur Abstimmung der projektierten Maßnahmen ist spätestens zu diesem Zeitpunkt eine Mieterversammlung abzuhalten. Die Mieter werden über die Renovierung, deren Ablauf und Kosten informiert und können auch weitere Ideen einbringen. Durch das frühzeitige Einbinden der Mieter soll das Interesse der Mieter an der Wohnungsverbesserung geweckt werden um mit Ihnen einen „Huckepack‐vertrag“ abzuschließen. Als Unterstützung werden hier Leistungen des wohnfonds_wien miteinbezogen, welche durch ihre Erfahrungen mit den Mieterversammlungen helfen sollen. Bei Einigkeit aller Mieter ist auch eine Außerstreitstellung über Kosten und Maßnahmen möglich.

5. PUNKTEBEWERTUNG/VORPRÜFBERICHT

Erfassun des Ob ektes Puchsbaum asse 48, A‐1100 Wien im Punktebewertun ss stem, in dem die Sanierun santrä e nach den Kriterien Verfahrensstand, städtebauliche Situation, nutzerorientierte Kriterien, objektspezifische Kriterien und Verfahrenstechnik objektiv gereiht werden. Erst nach Erreichen der erforderlichen Punktezahl erstellt der wohnfonds_wien den Vorprüfbericht, mit welchem das Sanierungsvorhaben zur Förderung empfohlen wird. Der Vorprüfbericht ist ein Jahr gültig.

6. BEAUFTRAGUNG BAUBETREUER – DETAILLIERTE PLANUNG

Danac er o gt ie Beau tragung eines Fac manns mit er Bau etreuung, er nac er genauen Er assung es Gebäudezustandes, eine detaillierte Planung unter Berücksichtigung der vorhandenen Bausubstanz erstellt, diese ist mit dem wohnfonds_wien abzustimmen.

7. BAUBEWILLIGUNG – ÖFFENTLICHE AUSSCHREIBUNG

Anschließend ist bei der Baubehörde (MA37) die Baubewilligung zu erwirken. Parallel dazu hat der beauftragte Baubetreuer die öffentliche Ausschreibung (Erstellung der Leistungsverzeichnisse mit Angebotseröffnung mit wohnfonds_wien) abzuwickeln.

8. MIETERVERSAMMLUNG – AUßERSTREITSTELLUNG

Nach Vorliegen des Ausschreibungsergebnisses wird im Rahmen einer Mieterversammlung versucht werden, eine Außerstreitstellung zu erreichen, um das Hauptmietzinserhöhungsverfahren abzukürzen. Das bedeutet, sowohl die Vermieter als auch alle Hauptmieter des Hauses Art, Kosten und Umfang der Sanierungsmaßnahmen, Nutzflächen und Ausstattun skate orien der Mietob ekte sowie die Höhe des Hau tmietzinssaldo der letzten 10 Jahre anerkennen..

9. HAUPTMIETZINSERHÖHUNGSVERFAHREN

Bei keiner Einigung gem. Punkt 8 ist für die Hauptmietzinserhöhung gem. §18 MRG ist ein entsprechender Antrag bei der MA 50 – Wohnbauförderung und Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten einzureichen. http://slidepdf.com/reader/full/201009altbaubianca

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10. PRÜFBERICHT/ ZUSICHERUNG Der wohnfonds_wien erstellt auf Basis des Einreichplanes und des Vergabevorschlages den Prüfbericht, der Grundlage für – nach Vorlage des Aktes im Beiratsrundlauf die Förderungszusicherung der Wiener Landesregierung und, falls erforderlich, die Entscheidung der MA 50 – Wohnbauförderung und Schlichtungsstellte für wohnrechtliche Angelegenheiten ist.

11. BAUBEGINN Die Kontrolle der Bauführung obliegt dem beauftragten Baubetreuer. Der wohnfonds_wien übt als amtliche Bauaufsicht eine begleitende Kontrolle hinsichtlich des zweckentsprechenden und widmungsgemäßen Einsatzes der Förderungsmittel aus.

12. 1 BAUPHASE ‐

Im Rahmen einer Sockelsanierung werden die allgemeinen Teile des Hauses erneuert: Erneuerung aller Leitungsführungen, Einbau von neuen Fenstern, Aufbringen einer Vollwärmeschutzfassade, Herstellen von Fernwärmeleitungen,… Wohnungssanierungen und Standardanhebungen erfolgen bei den zu diesem Zeitpunkt leerstehenden Wohnungen. Der leerstehende Teil des Erd eschosses soll als Kinder arten mit 3 Kleinkinder ru

en 0 bis 3 Jahre enutzt werden. Dafür soll

auch der Hof integriert und begrünt werden. Die derzeitige Waschmaschine soll als offener Pavillion umfunktioniert werden. Weiters erfolgt der Einbau eines Liftes.

13. 2 BAUPHASE ‐

Im Dachgeschoss werden 3 Tops mit je einer Terrasse geschaffen.

14. SCHLUSSABNAHME Nach Fertigstellung des Bauvorhabend findet eine gemeinsame Schlussbegehung zw. Ihnen und dem wohnfonds_wien statt. Die Schlussabrechnung der Professionisten sind innerhalb eines Jahres vorzulegen.

15. FEST I Gemütlicher Austausch im Innenhof der fertig sanierten Wohnhausanlage zw. Eigentümern und den Bewohnern

16. ENDABRECHNUNG Der wohnfonds_wien erstellt auf Basis dieser Schlussabrechnung den Schlussprüfbericht, der die Grundlage für die förderungsrechtliche und mietrechtliche Endabrechnung bildet.


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KAPITEL SANIERUNGSKONZEPT – 10. ENTWURFSPLANUNG PUCHSBAUMGASSE 48 I 1100 Wien


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KAPITEL SANIERUNGSKONZEPT – 10. ENTWURFSPLANUNG PUCHSBAUMGASSE 48 I 1100 Wien


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KAPITEL SANIERUNGSKONZEPT – 11. HONORIERUNG PUCHSBAUMGASSE 48 I 1100 Wien

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Es wird angenommen, dass der Kunde die Liegenschaftsverwaltung durch unsere Gesellschaft durchführen lässt. Die dafür anfallenden reinen Hausverwaltungskosten werden gemäß MRG verrechnet. Im Zuge der Optimierung des Liegenschafts ‐ ertrags um die zukünftige Altersvorsorge in 15‐20 Jahren sicher zu stellen, wird eine Sanierung der Liegenschaft geplant und dem Kunden an eboten.. Der Kunde soll ein o timales Produkt an eboten bekommen, welches nicht nur seinen Anforderungen so weit wie möglich entspricht, sondern es sollen noch weitere vom Kunden nicht bedachte Aspekte eingebracht werden, die für ihn vorteilhaft sind. Diese Dienstleistung ist umfangreich und aufwändig, was entsprechend honoriert werden soll, ohne dass dem Kunden übertriebene Kosten entstehen, weshalb zusätzlich zum obig genannten Entgelt noch folgende Honorare verrechnet werden. Für die Abrechnung des Sanierungskonzeptes der betreffenden Liegenschaft in der Puchsbaumgasse könnten dem Kunden untersc ie ic e A rec nungsmo e e ange oten wer en, je oc wir em Kun en nur ein sc üssiges Mo e er Leistungsverrechnung angeboten 1. Abrechnung nach Aufwand 2.

Abrechnung nach Leistungspaketen

3.

Abrechnung nach Leistung

ad 1 Abrechnung nach Aufwand Bei der Abrechnung nach Aufwand werden die Stundensätze der involvierten Professionissten (z.B. Architekt) und der eigene Stundensatz festgelegt. Im Zuge der Leistungserbringung werden die anfallenden Kosten monatlich abgerechnet. Dieses Modell hat den Vorteil, dass der Kunde eine stundengenaue Abrechnung der erbrachten Leistungen erhält. Außerdem kann der Kunde seine eigenen Wünsche auch im Laufe der Konzeptentwicklung einbringen, da der entstehende Aufwand voll zu seinen Lasten geht. Die Nachteile dieses Modells sind die für den immobilienunerfahrenen Kunden, dass er den verrechneten Aufwand nicht nachvollziehen bzw.. mit anderen An eboten ver leichen sowie die end ülti e Höhe der finanziellen Belastun nicht abschätzen kann. ad 2 Abrechnung nach Leistungspaketen Die Abrechnung nach Leistungspaketen bietet dem Kunden eine Anzahl an unterschiedlichen Paketen aus denen er seine bevorzugte Variante wählen kann. Es wären folgende Pakete denkbar •

Vermögensverwaltung ‐ dieses Paket ist für den Kunden verpflichtend und unabhängig von der Wahl der nachfolgend ange otenen Dienst eistungspa ete. Es ient em Dienst eister a s Basisein ommen.

•

einfaches Sanierungskonzept ‐ es wird ein einfaches Konzept entwickelt, welches einen geringen Aufwand mit sich

•

bringt. Es werden keine besonderen Lösungen, weder im technischen noch im wirtschaftlichen Sinn gesucht. großes Sanierungskonzept ‐ es wird ein besonderes Konzept entwickelt, welches die projektspezifischen Rahmenbedingungen detailliert berücksichtigt. Es werden technische, wirtschaftliche und steuerliche Lösungen entwickelt um dem Kunden ein maßgeschneidertes Paket anzubieten. Es werden auch Förderungen so weit wie sinnvoll berücksichtigt.

•

Durchführung einfaches Sanierungskonzept ‐ die begleitende Durchführung des Sanierungskonzeptes um die getreue Umsetzung des Konzeptes zu gewährleisten.

•

Durchführung großes Sanierungskonzept ‐ die begleitende Durchführung des Sanierungskonzeptes um die getreue Umsetzung des Konzeptes zu gewährleisten. Durch das komplexere und aufwändigere Konzept entsteht natürlich auch bei dessen Durchführung ein entsprechend höherer Aufwand.

Die Vorteile der Leistungspakete sind, dass der Kunde selbst eine Sanierungsvariante auswählen kann, die mit einer klaren Kostenstruktur verbunden ist.. Die Nachteile sind, dass Änderungen auf Kundenwunsch im Konzept oder in der Durchführung nicht enthalten sind und zusätzliche Kosten verursachen. Für den Immobilien‐ und Vermögensverwalter bedeutet dieses Modell einen höheren Aufwand, da die einzelnen Pakete definiert und kalkuliert, sowie eine plausible Kosten‐Nutzen‐Rechnung erstellt werden muss um dem Kunden einen anschaulichen Überblick geben zu können. http://slidepdf.com/reader/full/201009altbaubianca

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ad 3 Abrechnung nach Leistung Dieses Abrechnungsmodell besteht aus drei Bausteinen: 1.

Grundsätzlich wird ein jährliches Honorar für die Vermögensverwaltung in der Höhe von 1% des verwalteten Vermö ens verrechnet..

2.

Das komplette Sanierungspaket, inklusive der begleitenden Durchführung, wird dem Kunden zum Fixpreis in der Höhe von 68.000 EUR (gem. Berechnung nach HO‐PS siehe nachstehende Berechnung)angeboten.

3.

Zusätzlich wird eine Erfolgskomponente vergütet, die auf der Steigerung des Hauptmietzinses basiert. Hier werden dem Kunden 15% der Steigerung des Hauptmietzinses fünf Jahre (16. bis 20. Jahr) lang verrechnet. Die Hauptmiet‐ zinssteigerung errechnet sich immer aus der Differenz des aktuellen Jahres zum ersten Betriebsjahr.

Für den Kunden bietet dieses Modell einerseits den Vorteil einer lebenszyklusumfassende Betreuung seiner Immobilie. An ererseits urc en Fixpreis es Sanierungspa etes sin ie an äng ic en Kosten ür en Kun en nie riger un er bezahlt erst später bei nachweislichem Erfolg, der sich durch den nachhaltig gesteigerten Hauptmietzins und damit verbundenen Wertsteigerung der Immobilie nachvollziehen lässt, eine leistungsbasierte Vergütung. Eventuell könnte die lange Vertragsbindung als Nachteil gesehen werden, allerdings bietet die lange Zusammenarbeit auch die Möglichkeit einer maßgeschneiderten Betreuung des Klienten.

Conclusio Alle drei Modelle bieten dem Kunden und dem Dienstleister unterschiedliche Vor‐ und Nachteile. Nach Prüfung aller Varianten sind wir zum Schluss gekommen, dass das dritte Modell für beide Vertragspartner am Schlüssigsten ist. Die Bezahlung des Immobilien‐ und Vermögensverwalters basiert auf dem langfristigen Erfolg, womit sichergestellt wird, dass der Dienstleister motiviert und engagiert im Interesse des Kunden agiert. Der Verwalter erhält für das Konzept nur eine aufwandsorientierte Entlohnung und kann bei Erfolg ein gutes und langfristiges Einkommen generieren. Der Liegenschaftseigentümer bekommt ein auf seine Bedürfnisse optimierte Einkommensquelle und bezahlt nur gemäß der nachweislich erfolgten Wertsteigerung.


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Bianca Immobilienprojektentwicklungs u. Beteiligungs GmbH Lobkowitzplatz 1/27 I A ‐ 1010 Vienna Kontakt: Mrs. Bayer, Mrs. Dilch, Mr. Hainzl , Mrs. Ringhofer, T +43 1 514 18 40 I F +43 1 514 18 41 I E [email protected] I www.bianca.at


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