ARIEF SABARUDDIN
Hak cipta
dilindungi oleh undang-undang.
Dilarang mengutip atau memperbanyak sebagian atau seluruh isi buku ini tanpa izin tertulis dari penerbit. lsi di luar tanggung jawab percetakan.
Ketentuan pidana pasal 72 UU No. igtahun 2002
1.
Barang siapa dengan sengaja dan tanpa hak melakukan perbuatan sebagaimana dimataud dalam pasal 2 ayat (1 ) atau pasal 49 ayat (1 ) dan ayat (2) dipidana dengan pidana penjara paling singkat
juta rupiah) atau pidana penjara paling (tujuh) paling tahun dan/atau denda banyak Rp5.000.000O00,00 (lima miliar rupiah). lama 7 I
2.
(satu) bulan dan/atau denda paling sedikit Rpl.000.000,00 (satu
Barang siapa dengan sengaja menyiarkan, memamerkan, mengedarkan, atau menjual kepada umum suatu Ciptaan atau barang hasil pelanggaran Hak Cipta atau HakTerkait sebagaimana dimaksud pada ayat (1), dipidana dengan pidana penjara paiing lama 5 (lima) tahun dan/atau denda paling banyak Rp500.000.00O00 {lima ratus juta rupiah).
EffiEG€ 03
I
PRAKATA
05 I BAB 1. PERLUNYA MENAATI PERSYARATAN MEMBANGUN 06 / A. Memahami Undang-Undang Bangunan Gedung (UUBG) 10
/ B. Menerapkan PersyaratanTeknis
Bangunan
I BAB 2. MEMBANGUN SESUAI DENGAN PERSYARATAN 14 / A. Sesuaikan denganTata Bangunan dan Lingkungan 16 / B. Sesuaikan dengan Arsitektur Bangunan Lingkungan Sekitar
13
19 I BAB 3. MENGHITUNG KOEFISIEN DASAR BANGUNAN (KDB) 22 / A. Simulasi Perhitungan KDB 24 / B. Ketentuan Khusus dalam KDB 33 34 36
I BAB 4. MENGHTTUNG KOEFISIEN / A. SimulasiPerhitungan KLB / B. Ketentuan Khusus dalam KLB
LANTAI BANGUNAN (KLB)
41 I BAB 5. MENENTUKAN GARIS SEMPADAN BANGUNAN (GSB) 42 / A. Garis Sempadan Bangunan (GSB) 45 / B. Garis Sempadan Belakang dan Garis Sempadan Samping 54
/ C. Pagar Bangunan
55 I BAB 6. KETENTUAN BANGUNAN DI ATAS FASILITAS UMUM 56 I A. Prasarana Umum 58 / B. Bangunan diAtas atau di Bawah Air 61 / C. Bangunan di Daerah Hantaran Udara (SUTET, BTS, dsb)
griya kreasi
I
t
I 64 I 66 I 68 I 69 /
63
BAB7. PERSYARATAN KEANDALAN BANGUNAN
A. Keselamatan B. Kesehatan C. D.
Kenyamanan
Kemudahan
71 I BAB 8. KETENTUAN.KETENTUAN LAINNYA 72 / A. Tinggi Lantai Dasar Bangunan 74 / B. Koefisen Dasar Hijau (KDH) 76 / C. Ruang Terbuka Hijau Pekarangan (RTHP) 77 / D. Basement 78 / E. Sirkulasidan Parkir 79 / F. Pengendalian Dampak Lingkungan 71
I
I 89 / 91 / 92 / 94 / 94 / 96 / 100 I 87
106
2 I
griYa kreasi
I
BAB 9. SIMULASI PERHITUNGAN DAYA DUKUNG S'TE BAB 10. STEPBY STEP MENGURUS IMB DAN SLF
A. Mengumpulkan Data dan lnformasiTentang B. Mengurus lzin Mendirikan Bangunan (lMB) C. Mengurus IMB Rumah Sederhana D.
Mengurus IMB Rumah Tidak Sederhana
E. Mengurus IMB Gedung Fungsi Umum F. Mengurus IMB Gedung Fungsi Khusus G.
Mengurus Sertifikat Laik Fungsi
REFERENSI
(SLF)
Bangunan
Dengan adanya buku ini diharapkan pihak perencana bangunan dan juga pemilik bangunan memiliki pedoman yang dapat dijadikan sebagai acuan dalam proses mendirikan bangunan sesuai dengan peraturan yang berlaku. Bangunan yang didirikan pun dapat lolos persyaratan teknis dan administrasi sehingga mendapatkan izin mendirikan bangunan (lMB) serta sertifikat laik fungsi (SLF). Kedua dokumen tersebut merupakan bagian
penting
dalam kesempurnaan sebuah bangunan. Ucapan terima kasih penulis sampaikan kepada dosen penanggung jawab Studio Perancangan Arsitektur 5 J
urusan Teknik Arsitektu r U n iversitas Parahya nga n Band u ng,
studio Nancy Y. Nugroho, S.T., M.T. yang telah memberikan inspirasi untuk menuangkan ide ini. Semoga buku ini kelak dapat menjadi pedoman yang handal, baik untuk membantu para praktisi DR. lr. Harastuti Dibyo, M.S.A., dan koordinator
di bidang perencanaan, masyarakat awam yang akan membangun rumah, ataupun sebagai literatur untuk para mahasiswa di perguruan tinggi. Akhir kata, saran dan kritik
membangun sangat diharapkan untuk perbaikan buku ini dan buku-buku lain karya penulis di masa yang akan datang.
Bandung, Juli2012
Arief Sabaruddin
4 I
griYa kreasi
F0ta: Arief
engapa perlu mengikuti
Sailnrlijijin i.0krsi H!le 0k!ra,T0ky0.
Je0an0
peraturan yang berlaku
sanksijika tidak memenuhi syarat. Berikut ini adalah pembahasan mengenai seluk-
dalam mendirikan bangunan?
beluk peraturan-peraturan tersebut.
Pada dasarnya peraturan tersebut
telah disusun sedemikian rupa agar bangunan yang akan didirikan memiliki
A.
MEMAHAMI UNDANG.UNDANG BANGUNAN GEDUNG (UUBG)
kelayakan yang baik sehingga tercipta
tatanan lingkungan yang nyaman dan juga teratur. Bahkan di beberapa negara
ini adalah Undang-Undang Bangunan
maju, hal ini sudah menjadi kewajiban
Gedung Nomor 28yang diterbitkan
yang harus dipatuhi dan akan dikenakan
pada akhir tahun 2002 (UUBG 28/2002).
6 I
griya kre*si
Undang-undang yang berlaku saat
Undang-undang inilah yang menjadi
melakukan kegiatannya. Untuk itu,
dasar hukum yang seharusnya dipatuhi
bangunan gedung harus diwujudkan
dalam penyelenggaraan bangunan
sesuai dengan fungsinya dan memenuhi
gedung. Jika suatu saat terjadi sesuatu
persyaratan teknis dan administratif
dikarenakan bangunan yang didirikan
bangunan gedung. Adapun pengertian dari bangunan
tidak sejalan dengan undang-undang tersebut, baik sengaja maupun
gedung adalah wujud fisik hasil
tidak sengaja, akan ada konsekuensi
pekerjaan konstruksi yang menyatu
pidananya. Proses perencanaan
dengan tempat berdirinya (lahan)
bangunanlah yang menentukan apakah
dan merupakan hasil dari sebuah proses perencanaan yang bertujuan
bangunan yang diselenggarakan kelak sejalan atau tidak dengan peraturan
kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan
tersebut. Sebelum membahas lebih dalam mengenai
memberikan jaminan akan keselamatan,
U
UBG 28/2002, penting untuk
memahami terlebih dahulu komponen-
I
komponen yang terkandung didalam undang-undang tersebut. Tujuannya agar setiap orang mengerti mengapa perlu menaatinya. Tujuan dari pembangunan nasional
adalah mewujudkan masyarakat adil dan
,i&rto,srra*o sust& ilrotigll
iorot2rtrfurt0ll tErrro
3rxwtrrffiMc
makmur yang merata secara material dan spiritual berdasarkan Pancasila dan
Undang-Undang Dasar 1 945. Bangunan
gedung merupakan salah satu aspek yang penting agar tercapai berbagai sasaran yang menunjang terwujudnya
tujuan pembangunan nasional. Hal ini dikarenakan bangunan sangat
diperlukan untuk tempat manusia
UUBG Nomor 28 Tahun 2002.
Merupakan norma yang harus dipatuhi oleh seluruh masyarakat dalam penyelenggaraan bangunan gedung; mulai dari perencanaan, pembangunan, pemanfaatan dan pemeliharaan, sampai dengan pembongkaran
griya k"easr
I I
bagi penghuninya. Fisik bangunan
bangunan gedung, komponen, bahan
gedung tersebut dapat sebagian atau
bangunan, serta sarana dan prasarananya
seluruhnya berada di atas tanah, di dalam
agar bangunan gedung dapat terus
tanah, ataupun di atas dan di dalam air
tarjaga fungsinya. Pemeriksaan berkala
asalkan dapat memenuhi fungsi sebagai
adalah kegiatan menelusuri bangunan
tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha,
gedung untuk melihat komponen, bahan bangunan, serta sarana dan prasarananya dalam tenggang waktu tertentu, guna
kegiatan sosial, budaya, dan lain-lain. Sementara itu, penyelenggaraan
mengetahui kelayakan fungsi bangunan
bangunan gedung adalah kegiatan
gedung. Pelestarian bangunan juga diperlukan
pembangunan yang meliputi Proses perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi, serta kegiatan pemanfaatan,
guna mengembalikan performa bangunan
pelestarian, dan pembongkaran.
keadaan atau periode yang sedang
Setelah selesai tahap
tersebut sesuai dengan aslinya ataupun sesuai dengan yang dikehendaki menurut
berlaku. Yang termasuk pelestarian
penyelenggaran bangunan gedung, dilanjutkan dengan tahap pemanfaatan
bangunan antara lain kegiatan perawatan, pemugaran, serta pemeliharaan bangunan
bangunan gedung. Pemanfaatan
gedung dan lingkungannya. Terkadang
bangunan gedung adalah kegiatan di dalam bangunan gedung yang sesuai
diperlukan juga pembongkaran atau
dengan fungsi yang telah ditetapkan
bangunan gedung, komponen, bahan
pada saat perencanaannya, termasuk
bangunan, serta sarana dan prasarananya
di dalamnya kegiatan pemeliharaan, berkala. Pemeliharaan sendiri merupakan
demi kebutuhan pengguna bangunan. Adapun pelaku kegiatan yang terkait dengan bangunan tersebut, yaitu
kegiatan menjaga kelestarian bangunan
pemilik bangunan, pengguna bangunan,
gedung beserta sarana dan prasarananya
pengkaji teknis, dan masyarakat umum.
agar selalu berfungsi dengan baik.
Pemilik bangunan gedung adalah
Perawatan adalah kegiatan memperbaiki
orang, badan hukum, kelompok orang,
dan/atau mengganti bagian-bagian dari
ataupun perkumpulan, yang menurut
perawatan, dan pemeriksaan secara
S I
griYa kreasi
perobohan, baik seluruh maupun sebagian
bangunan gedung adalah siapapun
mewujudkan bangunan gedung yang fungsional serta memiliki tata bangunan gedung yang serasi dan
yang menggunakan dan/atau mengelola
selaras dengan lingkungannya;
bangunan gedung, baik seluruhnya ataupun sebagian, sesuai dengan
mewujudkan ketertiban dalam penyelenggaraan bangunan
fungsi yang ditetapkan. Pengguna
gedung agar terjamin keandalan
bangunan gedung bisa seorang pemilik
teknisnya, mulai dari segi
bangunan gedung dan/atau bukan
keselamatan, kesehatan,
pemilik bangunan gedung yang sudah
kenyamanan, dan kemudahan;
mendapatkan kesepakatan dengan
mewujudkan kepastian hukum dalam penyelenggaraan bangunan
hukum sah sebagai yang paling berhak atas bangunan tersebut. Pengguna
pemilik bangunan gedung. Sementara pengkaji teknis adalah orang perorangan
gedung.
atau badan hukum yang mempunyai UUBG 28/2002 mengatur
sertifikat keahlian untuk melaksanakan uji kelayakan atas fungsi bangunan gedung
ketentuan tentang bangunan gedung
sesuai dengan ketentuan perundang-
yang meliputi fungsi, persyaratan,
undangan yang berlaku. Pihak-pihak yang
penyelenggaraan, peran masyarakat,
terkait tersebut adalah masyarakat yang
dan pembinaan. Untuk itu, selayaknya
membutuhkan adanya bangunan gedung
setiap perencana bangunan dalam
untuk melakukan berbagai kegiatan serta wajib menjaga bangunan gedung dan mematuhi peraturan yang berlaku agar
hal ini seorang arsitek harus dapat
bangunan gedung dapat terus berfungsi
beberapa persyaratan administratif
dengan baik.
berikut ini.
Bangunan gedung diselenggarakan
memberikan kepastian kepada pemilik bangunan, dengan memenuhi
I
Jaminan bahwa produk
berlandaskan asas kemanfaatan,
perencanaan tersebut lolos untuk
keselamatan, keseimbangan, dan
mendapatkan izin mendirikan
harmonisasi dengan lingkungannya.
bangunan (lMB).
Pengaturan bangunan gedung bertujuan untuk:
r
Setelah selesai pembangunan,
berikutnya adalah jaminan
griya kr*asi
ls
bahwa bangunan itu harus sudah
B.
mendapatkan sertifikat laik fungsi
TEKNIS BANGUNAN
(SLF) sebelum digunakan.
i I I
MENERAPKAN PERSYARATAN
r
r
Bangunan gedung, baik itu sebuah
Dalam upaya untuk mendapatkan IMB dan SLF, bangunan harus
rumah ataupun fasilitas umum, yang
memiliki keserasian dengan
merupakan karya seorang arsitek
lingkungan, berkaraktet dan tidak
harus dapat memberikan jaminan bagi
berdampak negatif terhadap
penggunanya. Ada baiknya terjamin dulu
lingkungan.
persyaratan administratifnya saat akan
Bangunan sejalan dengan peraturan
melakukan perencanaan. Apabila sudah
daerah, di antaranya peraturan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
terjamin maka secara otomatis pasti memenuhi persyaratan teknis 4K, seperti
dan RencanaTata Bangunan dan
yang sudah dijelaskan sebelumnya. Untuk dapat memenuhi persyaratan
Lingkungan (RTBL) setempat.
adminsitrasi dan persyaratan teknis, ada Dari aspekteknis, bangunan gedung
beberapa langkah yang harus dilakukan.
harus memenuhi persyaratan 4K.
Daya dukung lahan (site)harus dihitung
r
untuk menentukan luas bangunan
Bangunanmemilikitingkat keselamatan bagi penghuni dan lingkungannya. Bangunan memiliki tingkat
kesehatan yang baik bagi penghuni dan lingkungannya. Bangunan memiliki tingkat
kenyamanan bagi penghuni dan lingkungannya. Bangunan memberikan kemudahan bagi seluruh penggunanya, termasuk kelompok lansia dan penyandang cacat.
10 |
griYa kreas:
yang boleh dibangun diatas lahan yang
dimiliki. Sebelumnya, perlu diketahui beberapa hal yang berkaitan dengan perhitungan daya dukung tersebut, di antaranya:
r r r r r r
koefisien dasar bangunan (KDB),
koefisien lantaibangunan (KLB), garis sempadan bangunan (GSB),
jumlah lantaibangunan (JLB), koefisien dasar hijau (KDH), dan ruang terbuka hijau pekarangan (RrHP).
l,|r
r
:l : l.se a::i
e{1r6
, r ,x7 r.ellurprp
{ueu*nuq,ulp j}le{EuduiX :ueieqaraq lueleurepsq}
ad,r!811lr9,4slq!$€,,tq $dls|u&i,u+lcle{!.lsdrunuaxaur uEe 0ue[ uarn0ueq.eOe uqrqqp npol 'a1s 0uqnp eAep ue0unyqra6
Terpenuhinya daya dukung tersebut
terjadi. Untuk itu, sebaiknya seluruh pihak yang terlibat dari perencanaan
akan menjadi kunci untuk mendapatkan legalisasi kelayakan bangunan, yang
hingga pembangunan gedung harus memperhatikan hal-hal yang terkait
ditandaioleh kepemilikan IMB dan SLF. Untuk mendapatkan data-data I
dengan daya dukung lahan.
tersebut, harus menghubungi Dinas Tata
Arsitek sebagai pihak perencana
Bangunan di lokasisite berada.
wajib untuk menerapkan peraturan
Apabila bangunan gedung tidak
tersebut pada saat mendesain bangunan.
sesuai dengan peraturan, alih-alih
Pada tahap selanjutnya arsitek
akan menempati bangunan dengan
mengawasi pihak kontraktor dalam
nyaman, bisa jadi pihak perencana
melaksanakan pembangunan di
ataupun pemilik bangunan justru akan mendapatkan sanksi administratif dan
lapangan secara berkala. Dengan demikian, hasil pembangunan yang
bahkan kurungan penjara. Semuanya tergantung dari jenis kesalahan yang
dicapai sesuai dengan perencanaan dan juga tertib aturan.
;a ,( l+
12 |
sriya xreasi
turut
inggal di sebuah lingkungan
(RTRWN), selajutnya setiap provinsi
yang nyaman adalah
harus memiliki RTRW provinsi. Demikian
impian semua orang. Untuk mewujudkannya, diperlukan perencanaan
juga dengan kota dan kabupaten yang memiliki RTRW kota/kabupaten.
yang baik dalam segala aspek, termasuk
Dengan demikian, ketika akan memilih
di dalamnya bangunan rumah. Tidak
lokasi untuk hunian, harus diperhatikan
sulit untuk mempraktikkannya dalam
terlebih dahulu di mana saja lokasiyang peruntukannya sebagai hunian.
perencanaan sebuah bangunan, asalkan
prinsip-prinsip perhitungan dasar dalam
RTBL merupakan panduan
mendirikan bangunan sudah dipahami
rancang bangun suatu lingkungan atau
dengan baik.
kawasan, baik kota maupun desa, yang
digunakan oleh perencana sebagai
A.
SESUAIKAN DENGANTATA
acuan dalam merancang bangunan di
BANGUNAN DAN TINGKUNGAN
atas sitelkaveling. Tujuan diadakannya RTBL
Ketika akan membangun sebuah
bangunan gedung ataupun rumah tinggal, ada baiknya dipilih lokasi yang
adalah untuk mengendalikan
pemanfaatan ruang, penataan bangunan, serta lingkungan pada suatu kawasan. Tidak semua kawasan atau lingkungan
memilikiketentuan tata ruang dan tata bangunan yang sesuai dengan bangunan
diperlukan pada kawasan baru yang
yang akan dibangun. Ketentuan tersebut
berkembang pesat, kawasan terbangun,
terdiri dari Rencana Tata Ruang dan
kawasan yang dilestarikan, kawasan
Wilayah (RTRW), Rencana RinciTata Ruang
rawan bencana, dan kawasan gabungan
(RRTR),
dan Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan (RTBL). Untuk menjamin tertibnya pembangunan maka pemerintah wajib
memiliki RTBL. Umumnya RTBL
atau campuran, baik di perkotaan maupun di pedesaan. Kawasan perencanaan RTBL
memiliki batasan tertentu. Untuk kota
menyediakan RTRW. Rencana tersebut disusun berdasarkan tingkatan yang
metropolitan, luas RTBL adalah 5 ha.
berbeda. Pada skala nasional terdapat
antara 15-60 ha. Sementara untuk kota
Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional
kecil/desa, luas RTBL antara 3-60 ha.
14 |
SriYa i<.easr
Untuk kota besar/sedang, luas RTBL
materi pokok, di antaranya ketentuan
ketentuan tata ruang yang lebih makro. Untuk selanjutnya, pemerintah
bangunan dan lingkungan, rencana
daerah harus segera menyusun dan
umum dan panduan rancangan, rencana investasi, serta ketentuan pengendalian
menetapkan
Di dalam RTBL terkandung beberapa
rencana dan pedoman pengendalian pelaksanaan pengembangan lingkungan. Jika suatu daerah belum
RRTR,
setempat, dan
peraturan bangunan
RTBL. Jika
kemudian
dari ketentuan yang ditetapkan tidak sesuai dengan tata bangunan yang sudah berdiri maka perlu dilakukan penyesuaian dengan risiko ditanggung
memiliki RTRW RRTR, dan RTBL maka pembangunan tetap harus mendapat persetujuan pemerintah daerah,
oleh pemohon atau pemilik bangunan.
sepanjang tidak bertentangan dengan
bangunan, hal mendasar yang harus
Pada saat membuat desain
Udara segar
Persilangan udara. Merupakan salah satu persyaratan rumah sehat yang dapat tercapai dengan terpenuhinya koefisien dasar bangunan (KDB) dan koefisien lantai bangunan {KLB) yang tertuang dalam BTRW RRTB, dan BTBL
griya
kreasi
I
l5
diperhatikan oleh perencana adalah
Bangunan tidak boleh
KDB dan KLB agar dapat diketahui
mengganggu fungsi prasarana
berapa luasan maksimum bangunan
kota, lalu lintas, dan ketertiban
yang diizinkan, baik untuk lantai dasar
umum.
maupun seluruh lantai. Ketentuan JLB juga harus diketahui agar bangunan
Bentuk bangunan harus dirancang dengan memperhatikan bentuk
tidak melampaui ketentuan ketinggian
dan karakteristik arsitektur
maksimum yang telah ditetapkan oleh
lingkungan sekitar. Terutama pada
pemerintah daerah setempat. Dengan
kawasan yang telah terbangun
memperhatikan hal tersebut, akan
lama dan memiliki karakter
dihasilkan penataan bangunan yang
yang kuat, contohnya kawasan
seimbang dengan daya dukung lahan,
perumahan yang dibangun pada
serasi dengan lingkungan sekitar, serta
:
era kolonialisme, kawasan pecinan,
menjamin kesehatan dan kenyamanan
ataupun kawasan tradisional.
I
pen9gunanya.
B.
Bentuk bangunan dapat dijadikan pedoman arsitektur dan panutan
SESUAIKAN DENGAN
bagi lingkungan sekitar apabila
ARSIIEKTUR BANGUNAN
membangun pada kawasan yang
DI LINGKUNGAN SEKITAR
belum banyak bangunan, kawasan baru, ataupun pada kawasan yang
Arsitektur setiap bangunan menentukan wajah dan penataan bangunan di lingkungan sekitarnya. Untuk itu, pada tahap perencanaan diperlukan kelengkapan data-data lokasi dan lingkungan sekitarnya. Berikut ini adalah poin-poin yang sebaiknya
dijadikan acuan bagisang perancang dan perlu diketahui oleh pemilik ketika akan merancang bangunan.
16 |
griya kreasi
belum tertata dengan baik. Apabila lahan terletak bersebelahan dengan bangunan yang dilestarikan (konservasi), maka arsitektur bangunan harus diserasikan. Contohnya seperti di kawasan kota lama di Jakarta dan kawasan pemerintahan (Gedung Sate) di Bandung.
t
{
tl I
tseailE,(llE
uro:'tods0os 6un0usq-uu*ol :olo {
ru ueunBueq
tnppltsr
ue0uap
uq$ueslp
srueq
eiuelqas $
u€un0ueq
e$0uqas rseAl€suof upun0ilBq trnsauual 'Eunpueg ap5 0unpag
I
r
Apabila bangunan didirikan di
Dengan terpenuhinya syarat-
batas samping bangunan lain maka
syarat tersebut maka akan terwujud
pengolahan tampak bangunan harus
pula tatanan lingkungan yang teratur
serasi dengan tampak bangunan di
dan nyaman untuk ditempati. Hal ini
samprn9nya.
tentunya akan menjadi penunjang
Bentuk, tampak, profil, detail,
segala kegiatan masyarakat yang
material, dan warna bangunan
diharapkan dapat menjadi lebih baik
harus dirancang memenuhi
lagi. Oleh karena itu, penting untuk
syarat keindahan dan keserasian
mengetahuinya sebelum mulai
lingkungan yang telah ada atau
merencanakan untuk mendirikan
direncanakan kemudian.
bangunan.
**t(
l8 |
griya kreasi
oefisien dasar bangunan atau disingkat dengan KDB adalah koefisien dalam persentase luas tanah yang dapat dibangun
atau persentase antara luas lantai dasar bangunan yang dapat dibangun terhadap luas lahan keseluruhan. Luas yang
diperhitungkan adalah luas lantai dasar,
yaitu lantaiyang memiliki hubungan ruang dengan permukaan site (tanah). Pada lahan yang berkontur atau tidak rata, perhitungan KDB didasarkan pada luasluas lantaiyang berada di permukaan tanah disetiap
konturnya. Untuk mendapatkan informasi tentang KDB yang ditetapkan diatas lahan yang akan ditempati, dapat
menghubungi Dinas Tata Bangunan kota/kabupaten setempat. Ketetuan KDB diatur di dalam RTBL atau RTRW.
Bila data KDB belum tersedia maka sebelum
melakukan perencanaan bangunan dapat mengajukan planning permil terlebih dahulu kepada Dinas Tata Bangunan setempat dengan melampirkan konsep perencanaan bangunan yang akan dibangun. Dalam dokumen planning permit nantinya akan terdapat
informasitentang KDB, KLB, SEP, GSB, serta berbagi informasi yang diperlukan dalam perencanaan bangunan, termasuk letak utilitas kota yang telah disesuaikan dengan rencana pengembangan kawasan
di atas lahan tersebut ke depannya.
Peraturan KDB mengakibatkan tidak keseluruhan lahan dapat didirikan bangunan; lahan tidak terbangun bisa digunakan sebagai area penghijauan atau area parkir untuk bangunan publik
20 |
griya kreasr
A.
SIMULASI PERHITUNGAN KDB Untuk memahami perhitungan KDB,
diambilcontoh kasus pada sebuah lahan seperti terlihat pada gambar di bawah ini. Lahan atau tanah tersebut memiliki
Untuk mendapatkan luas lantai dasar bangunan (Lbd) dari
keseluruhan luas tanah (Lt) sesuai dengan persyaratan KDB, dapat digunakan rumus sebagai berikut.
luasan 8.996 m2. Menurut data yang
telah diperoleh dari Dinas Tata Bangunan setempat diketahui angka KDB di tapak atau lokasi tersebut adalah
Contoh kasus. Sebuah lahan di Jatan Setiabudhi Bandung dengan luas 8.996 m2
22 |
griya kreasi
20o/o.
Berdasarkan rumus, luas lantai dasar yang diperbolehkan adalah:
Sebagai catatan, pada kawasan
Lbd
=
8.996 m2 x 200/o
=
1.779,20 m2
yang berada di kawasan Pegunungan dengan karakteritik kemiringan kontur
ffiehuhtut nilai KDB lebih kecil dibandingkan dengan kawasan yang memiliki kemiringan kontur
di atas
;";;;; n;; ;
;,,uas,ahan maksimal yang boleh dibangun adalah 1
.779,20 m2, sedangkan sisa lahan seluas
15olo,
di bawah
150/o.
Umumnya kawasan
terbuka atau pekarangan dan tidak boleh
dengan kontur lebih besar dari 15o/o memerlukan penanganan lahan agar
ada bangunan di atasnya. Rendahnya
lahan tersebut layak untuk dibangun.
nilai KDB pada kasus di lokasi tersebut
Adapun kesesuaian pemanfaatan lahan
dikarenakan site berada pada kawasan
berdasarkan kemiringan lahan, menurut SNI 03-1733-2004, dapat dilihat pada
7.216,80 m2 digunakan untuk ruang
dengan ketinggian diatas 750 m dpl (di atas permukaan laut).
tabeldi halaman 24.
u
Luas lantai dasar bangunan
w
Lahan yang tidak boleh dibangun
Hasil perhitungan KDB. Memperlihatkan perbandingan luas lantai dasar bangunan terhadap lahan yang tidak boleh dibangun
griya kreasi
I
Zl
TABEL 1. KESESUAIAN PEMANFAATAN LAHAN BERDASARKAN KEMIRINGAN LAHAN (SNI 03-1 733-2004)
B.
KETENTUAN KHUSUS DATAM KDB
sebagainya. Luas lantai beratap yang sisi-sisinya dibatasi dinding dengan
Perhitungan KDB tidak berhenti
ketinggian lebih dari 1,20 m di atas lantai
sampai perbandingan luas saja. Mengapa
ruang tersebut dihitung penuh (1000/o),
demikian? Perhitungan KDB juga
atau dengan kata lain termasuk dalam
dipengaruhi oleh pengolahan massa bangunan dan beberapa kebutuhan
kategori bangunan tertutup.
fungsi ruang yang bukan merupakan
terbuka atau sisi-sisinya dibatasi oleh
bangunan utama. Berikut iniadalah
dinding tidak lebih dari 1 ,20 m di atas lantai ruang dihitung setengah (50olo),
beberapa hal yang memengaruhi
perhitungan KDB dan dilengkapi dengan contoh perhitungan.
Luas lantai beratap yang bersifat
selama tidak melebihi
100/o
dari luas
denah yang diperhitungkan sesuai dengan KDB. Bila luas lantaiterbuka
1.
Ketinggian dinding pada
tersebut lebih dari
lantaiberatap
diizinkan maka selebihnya dihitun g
Yang dimaksud dengan lantai
atau dianggap bangunan tertutup.
beratap contohnya seperti bangunan pendopo, posjaga, gazebo dan
24 |
griya xr*,ri
10olo
luas KDB yang 1O0o/o
Sebagai contoh kasus, diambil dari lahan pada contoh kasus halaman 22
AB Luas lantai bangunan A dihitung penuh 1 00% sebagai bagian dari luas yang diizinkan dalam KDB; sedangkan luas lantai bangunan B dihitung 50%, sepanjang tidak melebihi 10% dari luas lantai yang diperhitungkan dalam KDB
yang telah dihitung KDB-nya. Pada lahan
Setelah diperoleh luas bangunan
tersebut, akan dibuat sebuah denah
tambahan yang diperbolehkan,
bangunan tambahan di luar bangunan
perhitungan luas keseluruhan lantai dasar bangunan (Lbd") menjadi sebagai
utamanya dengan tinggi dinding tidak lebih dari 1,20 m. Oleh karena tinggi dinding tidak
lebih dari 1,20 m,luas bangunan tambahan tersebut dihitung setengah (500/o).
Maksimal luas bangunan
tambahan beratap adalah 10o/o dari luas lantai dasar bangunan yang diperbolehkan. Dengan demikian, luas denah bangunan tambahan yang diperbolehkan adalah sebagai berikut.
berikut. I-------------
-------------------l
Lbd n =
{Luas bangunan utamo} + {Lu as
tLbd
bong u non ta m baha n}
-
(1}o/oLbd x 50o/o)] +
t|0o/o x Lbd]
{1.779,20 m'z- (177,92 x 50o/o)} + {10o/o
x .779,20 1
t|.779,20
m2
-
m2
}
88,96 m2] +
{177,92 m2}
t|.690,24 m2] + t|77,92 m2] Luas bangunan tambahan
= = =
l0o/o 1
0o/o
1.868,16 m2
x Lbd
x
1779,20 m2
177,92 m2
Apabila diinginkan luas bangunan tambahan lebih dari 177,92 m2 maka luas bangunan utama harus dikurangi.
griya kreasr
I
ZS
Hal tersebut dikarenakan luas bangunan
luas lantai dasar sesuai dengan KDB.
dihitung 1,20 m dari titik 0 permukaan lantai sampai dengan batas atas dinding. Bila dinding tersebut ditambahkan dengan
Pada umumnya luas bangunan
railing maka keting gian railing tersebut
terbuka yang diizinkan tidak melebih dari 10olo
terbuka dengan dinding kurang dari
sudah termasuk dalam hitungan tinggi
1,20 m, sering ditemui pada bangunan
totaldinding. Dengan kata lain, ketinggian dinding betonnya harus dikurangi, seperti pada contoh gambar berikut ini.
restoran semiterbuka, bangunan pasar
tradisional, dan sejenisnya. Tinggi dinding
Raiiing
> 1,20 m
Titik 0 iantai
E]
ol NI \i
--,v_,,-,,__
Ag Ketentuan pengaturan ketinggian dinding rendah dengan ful/ beton (A) serta kombinasi beton dan raitng lBl
2.
Panjang overstekatap Perpanjangan atap dari dinding
tidak hanya untuk menambah estetika bangunan, tetapi juga sangat penting
overstek banyak ditemui pada bangunan
untuk melindungi dari cuaca panas dan curah hujan yang cukup tinggi.
di negara-negara beriklim tropis, tidak
Bahkan overstek sudah menjadi ciri khas
terkecuali di lndonesia. Keberadaannya
ataupun karakter bagi bangunan di
terluar bangunan atau yang biasa disebut
20 |
griya kreasi
I
ndonesia. Overstek juga memengaruhi
perhitungan KDB pada suatu lahan. Batas maksimum overstek yang tidak memengaruhi perhitungan KDB adalah 1,50 m. Apabila lebar overstek
melebihi 1,50 m maka luas mendatar kelebihannya tersebut dianggap sebagai luas lantai dasar.
1
0verstek atap. Panjang 1,50 m masih
Luas KDB = 1.779,20 m2
dalam batas maksimal dan tidak memengaruhi perhitungan KDB, lebih dari itu maka luas kelebihannya
I
dianggap termasuk luas lantai dasar
r,so ,n
Untuk bangunan gedung
bertingkat yang menerapkan sistem overstek, perhitungan luas lantai dua dan seterusnya dapat digunakan rumus. Pada contoh kasus di sisi kanan, bangunan
B
secara otomatis
menjadioverstek bagi bangunan A. Oleh karena itu, perhitungan luas total lantai di atas lantai dasar dan seterusnya (dalam hal ini bangunan menjadi sebagai berikut.
Derr.ah
dasar'(A)
B)
Pada contoh kasus selanjutnya, bentuk Luos total lantai n
bangunan semakin lebar ke atas. Untuk
= =
kasus seperti ini, KDB dihitung berdasarkan
Lbd + (luas overstek bangunan) 1.779,20 m2 + t2
x
1,50 Kb +1,50)
ditarik mundur sampai dengan batas 1,5 m. Area tersebut merupakan batas yang
+(a + 1,50)l]
=
luasan bidang overstekyang paling lebar,
1.779,20 m2 + [3(b+a+3)]
dihitung sebagai luas KDB.
it i:,!g
rl
*r
luqr, I I
I KDB
terhitung
,
!
Bangunan yang melebar ke atas. KDB dihitung bukan berdasarkan luas lantai dasar akan
tetapi luas bidang garis KDB (pada gambar ditunjukkan dengan garis putus-putus tebal)
I I
t
28 |
Eriva kreasi
Garii atap
I
t<1,20m
Luas teras terbuka. Tidak diperhitungkan
dalam luas (DB jika dibatasi dinding dengan ketinggian tidak lebih dari 1,20 m
griya kreasi
I
ZS
4.
Lahan berkontur Sering kaliditemui kondisi lahan
yang berkontur. Lalu bagaimana
bangunan yang berada di bawah permukaan jalan tersebut dapat
perhitungan KDB untuk lahan seperti ini? Bila kontur dari muka site ke belakang meninggi maka bangunan yang sejajar
dinyatakan sebagai basement. Bila
dengan jalan tidak dapat dinyatakan sebagai ruang bawah tanah (basement).
kontur maka lantai yang dinyatakan sebagai lantai bosement adala h lantai
Akan tetapi bila pola kontur site kita dari
yang terletak tepat di bawah muka
muka site menurun ke belakang maka
bangunan terendah.
Pada daerah berkontur dengan
muk slte
meninggi ke belakang,
lantai bangunan paling bawah dianggap sebagai lantai dasat {bukan basement}, rneskipun lebih
rendah daripada muka tanah di belakangnya
30 |
griYa kreas!
muka bangunan menghadap ke dua muka tanah dengan perbedaan
Pada daerah berkontur dengan
muka srte menurun ke belakang, lantai bangunan paling bawah dianggap sebagai fusement karena lebih rendah daripada muka tanah di depannya
Batas perhitungan luas ruang
ketentuan KDB sejauh tidak melanggar
bawah tanah (basement) ditetapkan oleh
garis sempadan bangunan (GSB). Bila
Peraturan Daerah (Perda). Oleh karena itu,
harus melampaui garis sempadan maka
setiap daerah bisa saja memiliki aturan
harus mendapatkan izin khusus dari
yang berbeda. Namun, secara umum
pemerintah daerah setempat dengan
luas basemenf satu tidak diperkenankan
pertimbangan keselamatan, kesehatan,
melampaui luas KDB +
kenyamanan, dan kemudahan.
10o/o KDB.
Sementara untuk basement kedua dan
selanjutnya diperkenankan melampaui
Luas basemenf satu dengan
ketinggian kurang dari2,00 m dan
griya kreasi
I tt
Pada perencanaan kawasan superblok
berada di luar garis bangunan utama
dianggap tidak melampaui
100/o
dengan luas sampai dengan 5 ha harus
dari
luas KDB, dengan ketentuan luas ruang
terbuka hijau pekerangan (RTHP) yang disyaratkan tetap dapat dipenuhi. Luas basement dapat j uga d itentu kan
oleh pemerintah daerah dalam bentuk koefisien tapak basemen (KTB), yaitu
terlebih dahulu disiapkan RTBL (yang di dalamnya mengatur tentang ketentuanketentuan KDB, KLB, dan JLB) yang tidak bertentangan dengan yang ada.
RRTR
atau RTRW
Ketentuan-ketentuan KDB dan KLB
antara luas tapak basement dan luas
di atas bertujuan untuk meningkatkan daya dukung lingkungan dan pelestarian
tanah kaveling (slte) perencanaan yang
ekosistem, akibat perubahan fisik
dikuasai.
lingkungan yang disebabkan oleh adanya
angka persentase perbandingan
bangunan. Pada skala rumah tinggal, KDB
6.
Kawasan superblok
juga dapat menjamin rancangan rumah tinggal yang memenuhi aspek
dan
Untuk bangunan yang berskala kawasan (superblok), perhitungan KDB dan KLB diaplikasikan terhadap seluruh
total luas lantai dasar bangunan dan total keseluruhan luas lantai dasar kawasan tersebut terhadap luas total kawasan.
KLB
kesehatan. Terpenu hinya ketentua n
memungkinkan tercapainya sirkulasi udara yang lancar juga masuknya cahaya matahari dengan jumlah yang cukup. KDB dan KLB tersebut
Penyesuaian KDB dan KLB di kawasan superblok. Pada alternatif 3 tampak digunakan dua macam KDB; untuk kaveling dengan bahgunan rumah, tapak KDB nya 6070; sedangkan kawasan rumah susun memiliki nilai KDB 30% sehingga kawasan rumah susun memiliki ruang terbuka hilau yang lebih besar; bandingkan dengan alternatif 1 dan alternatif 2, seluruh kaveling memiiki KDB 60%
32 |
griYa kreasi
Sumber Studi eco-sett/ement Puslitbang Permukiman
pembangunan berkembang dengan
untuk mendapatkan luasan total dari keseluruhan bangunan yang diperbolehkan. Namun, terkadang ada beberapa hal yang dapat mempengaruhi
sangat pesat. Dalam hitungan bulan,
perhitungannya, di antaranya area parkir
bangunan-bangunan gedung menjamur
di atas gedung, tangga darurat, dan
di setiap sudut kota, bahkan hingga ke
sebagainya.
i kota-kota besar seperti
Jakarta, Surabaya, Medan, Makassar, atau Bandung
KLB adalah
daerah-daerah di sekitarnya. Fenomena ini mengakibatkan keterbatasan lahan
A. SIMUtASI
yang semakin melanda sehingga sangat sulit untuk memiliki bangunan yang
PERHITUNGAN KLB
luas. Salah satu solusinya adalah dengan
Sebagai contoh, akan dibangun
membuat bangunan bertingkat. Membuat bangunan bertingkat
bangunan pada sebuah slte dengan spesifikasi dan ketentuan sebagai berikut.
maksimal dari keseluruhan lantai dalam
I I r
suatu bangunan. Ketentuan tersebut
Berdasarkan informasi tersebut
juga tidak bisa sembarangan. Ada ketentuan yang memberlakukan luasan
luas tanah (Lt) 1.000
m'?
KDB 50olo KLB 1,2
adalah koefisien lantai bangunan (KLB).
dapat dihitung luas lantai dasar maksimal
Perhitungan KLB dinyatakan dalam rasio
bangunan dan luas bangunan keseluruhan
luas bangunan terhadap luas tanah.
terhadap luas lahan.
Sebagaicontoh KLB suatu lokasi 1,2. Artinya, rasio luas bangunan dibanding luas tanah adalah 1,2:1
.
lnformasi mengenai KLB dapat dicari di Dinas Tata Kota setempat.
Luas lantoi dasar bangunan maksimal
= = =
LtxKDB 1.000 m2 x 50o/o
500 m2
sama seperti ketentuan yang lain,
juga berbedabeda bergantung dari peruntukan lahan dan kebijakan pemerintah KLB setiap daerah
Luas ba ng una n kesel u ru h a n
setempat. Tujuan dari perhitungan
= = =
34 |
griya kreasi
KLBxLt 1,2
x
1.000 m2
1.200 m2
Berdasarkan perh itungan, Iuas
bangunan dan jumlah lantai bangunan dapat disimulasikan dalam beberapa
alternatif berikut.
r
Alternatif
1. Luas lantai dasar
500 m2, luas lantai satu dan lantai
dua masing-masing 350
:
m2.
Alternatf 2, Luas lantaidasar,luas
Luas lahan 1.000 m2
lantai satu, dan luas lantai dua Lantai dasar
masing-masing4O0 m1
r
Alternatif 3. Luas lantai
dasar dan
Lantai satu
lantai satu masing-mas-ing 500 r*1 , sedangkan luas lantai,.dua.200 nr2.
Lantai dua
frrt','.
I
I ,,*I
@t
E E
Luas lahan 1.000 m2
Lantai dasar
Lantai satu
Lantai dua
r;l f ,-*
Luas lahan 1.000 m2
-l
re;l
Lantai dasar
Lantai satu
Lantai dua
I t.r,"' I
t-','*l t-r.r* I griya kreasi
|
35
B.
KETENTUAN KHUSUS DATAM KtB
1.
Ada beberapa ketentuan khusus
dalam perhitungan KLB terkait dengan
Area parkir di atas gedung Luas lantai bangunan parkir
beberapa kasus sepertiarea parkiri ram dan tangga terbuka, jarak antarlantai,
tidak diperhitungkan dalam
mezanin, ruang bawah atap, dan
500/o
basement. Berikut penjelasan dari
tetapi, penambahan luas parkir
berbagai kasus yang mempengaruhi
tersebut tidak boleh melampaui
perhitungan KLB tersebut.
ketentuan JLB yang disyaratkan.
perhitungan dari
I
!
KLB
KLB, asal
tidak lebih
yang ditetapkan. Akan
Penambahan Iuas dan jumlah lantai untuk parkir tidak dihitung KLB sejauh
tidak lebih dari 50% luas KLB I
tr ffi
I
)
Lantai parkir LantaiKLB
Penambahan luas dan jumlah lantai untuk parkir tidak dihitung KLB sejauh
tidak lebih dari 50% luas KLB
I
tr ffi
36 |
griYa kreasi
Lantai parkir LanraiKLB
Beberapa alternatif lantai parkir yang tidak dihitung dalam perhitungan KLB
r=-
2.
ffi
Lantai oarkir
LantaiKLB ]
Ramdan tangga terbuka Luas ram dan tangga
terbuka dihitung 50
o/o,
selama tidak melebihi 10 %
dari luas lantai dasar Yang diperkenankan. Ram dan tangga diperlakukan sama seperti bangunan berataP dengan tinggi dinding kurang
dari1,20m.
Luas tangga dan ram. Baik untuk kursi
roda maupun untuk parkir basemenf dihitung 50% selama luas keduanYa
tidak lebih dari 10% KDB
griya kreasi
I tl
3.
Jarak antarlantai Dalam perhitungan ketinggian
tersebut diperhitungkan sebagai bangunan dua lantai, tetapi luasnya
bangunan, apabila jarak vertikal dari satu lantai ke lantai berikut lebih
tidak diperhitungkan sebagai luas KLB. Hal ini berkaitan dengan p€ngaturan
dari 5 m maka ketinggian bangunan
t€nung jumlah lantai bangunan
rnl :r ..
.,r.
LAl\,At l tAilTal 2
]LANIA| ,r r
(JLB).
3 LANTAI
&fbagqi kqrungkbran jumlah larrtai bangunan yang terladi akibat atilran jaratr antartanui
4.
Mezanin Mezanin yang
luas Iantainya
lebih dari50 % dari luas lantaidasar
dianggap sebagai
lantaipenuh. Lantai mezanin
L
Lantai mezanin. Jika iuasnya furang dari
toug
Xg
I
50010
antai dasar
luas lantai dasar maka tidak diafiggap iafltai penuh,
bila lebih dari 50% luas lantai dasar dianggap lantai penuh
griya kreasi
lsearli PIUE
#xsp rflusls?nl
?s8g uep qlq8l edusenl
elrt qnusd reilel de0Ouelp 0ueA uEequrel reluE uruezay\
5.
Ruang/rongga dibawah atap Setiap penggunaan ruang/rongga
di bawah atap yang luasnya tidak lebih dari
50olo
<
dari luas lantai di bawahnya
50c,'o
ld
tidak dianggap sebagai penambahan
tingkat bangunan.
6.
Bosement Ketentuan jumlah lantai basement
bergantung dari peraturan daerah setempat. Pertimbangan jumlah lantai basement harus dipertimbangkan
terhadap aspek lingkungan.
tt tl ll -- Fl,rl- ----
I
-- - - - - - --- -- - - ----
ruas
-l
- - - {-i
Bongga di bawah atap. Jika luasnya tidak lebih dari 50% Iuas lantai di bawahnya maka tidak dianggap sebagai penambahan lantai bangunan
40 |
griYa kreasi
eiring dengan pertumbuhan
dan peraturan daerah. Garis sempadan
penduduk yang semakin
bangunan ditentukan berdasarkan kelas
tinggi, Jakarta menjadi kota
jalan. Garis sempadan bangunan diukur
yang selalu dihiasi dengan kemacetan di sepanjang jalan. Hal ini membuat
dalam satuan panjang, yakni panjang jarak antara garis daerah milik jalan (damija)
pemerintah mulai melakukan aktivitas pelebaran jalan di mana-mana, padahal
terhadap batas bangunan yang dapat dibangun.
banyak bangunan yang berbatasan
langsung dengan jalan raya. Akibatnya, kerap terjadi konflik antara pemerintah
A.
GARIS SEMPADAN BANGUNAN (GSB)
dan masyarakat. Kalau sudah terjadi Pengertian garis sempadan bangunan
konflik seperti ini, siapa yang harus disalahkan? lnilah mengapa setiap
adalah garis pembatas yang menandai
warga harus memahami pentingnya
jarak minimum sisi bangunan terluar yang
garis sempadan dalam merencanakan
diizinkan, yang diukur dari daerah milik jalan (Damija) sampai dengan sisi dinding
sebuah bangunan. Garis sempadan (GS) memiliki
bangunan terluar. Tujuan GSB adalah untuk menjamin
fungsi mengatur ruang koridor kota yang dibentuk oleh jalur kendaraan
kualitas lingkungan mikro yang lebih
maupun pejalan kaki. Garis sempadan
baik. Selain itu, beberapa keuntungan
terdiri dari garis sempadan bangunan
bila memiliki
(GSB), garis
sebuah hunian antara lain terdapatnya
sempadan pagar, garis
GSB
yang cukup pada
sempadan bangunan samping (GSBp),
pekarangan hijau dengan tanaman sebagai
garis sempadan bangunan belakang
b
(GSBb), dan garis muka bangunan
udara darijalan raya sehingga udara yang
(GMB). Selain itu, terdapat pula garis
masuk ke dalam rumah merupakan udara
sempadan sungaidan garis sempadan
bersih. Dari sisi arsitektur, GSB juga dapat
pantai.
dimanfaatkan menjadi ruang semipublik
Ketentuan mengenai garis sempadan bisa didapat dari RTBL
42 |
griya kreasi
uffe r terhada p uda ra kotor/pencema ra n
untuk menjaga privasi rumah dengan kualitas yang baik. GSB pun dapat dijadikan
daerah servis seperti untuk area parkir,
penempatan tangki septik, bak sampah, sumur resapan, dan sebagainya. Masalah kerap timbul pada aplikasi
Ketentuan garis sempadan, baik garis sempadan bangunan maupun garis sempadan pagar harus mengikuti
ketentuan yang diatur dalam RTBL, peraturan daerah tentang bangunan
untuk bangunan komersial. Sering kali peraturan GSB mengakibatkan
gedung, atau peraturan daerah tentang
ekspresi bangunan menjadi kurang
garis sempadan bangunan untuk lokasi
menonjol karena GSB biasanya menjadikan sisi terluar bangunan
yang bersangkutan. Penetapan garis
memilikijarak yang cukup jauh darijalan raya. Hal inilah yang yang membuat GSB
pada pertimbangan 4K, yaitu keamanan,
GSB
sempadan bangunan
(GSB)
didasarkan
pada kawasan-kawasan kota dengan
kesehatan, kenyamanan, serta keserasian (baik dengan lingkungan maupun
tingkat komersial tinggi menjadi nol.
ketinggian bangunan).
Dawasla
Damija
a!an
ralan
Paclar utilltgs
Pengaturan garis sempadan bangunan (GSB)
dan garis sempadan pagar (GSP)
griya
kr*asi
I lt
Be
ntu
kavel
k
ingl
Ceretan
kavelinq
As
jalan
Block plan skematik yang menunjukkan penempatan bangunan pada daerah dengan garis sempadan bangunan sama dengan nol (0).
44 |
griYa kreasl
Selain GSB, aturan garis sempadan
yang hampir selalu digunakan pada
batas sisi dinding belakang bangunan.
setiap bangunan adalah garis sempadan
Sementara ketentuan jarak antara
pagar (GSP). Aturan GSP bertujuan agar
sisi bangunan samping dengan batas
pagar tidak terlalu dekat dengan jalan
sisi kaveling disebut garis sempadan
sehingga masih ada jarak yang bisa
samping. FungsiGSB belakang dan
dimanfaatkan untuk utilitas komunal,
samping adalah untuk mengurangi
seperti trotoar atau drainase. GSP diukur darijarak as jalan terhadap batas pagar
risiko kebakaran agar tidak menjalar
site (lihat gambar halaman 43).
kebakaran pada satu bangunan, GSB
GSB
ke bangunan lainnya. Apabila terjadi
kawasan yang memiliki lebih darisatu
samping digunakan juga sebagai jalur untuk petugas pemadam kebakaran
fungsi (seperti fungsi hunian, komersial,
menuju bagian belakang bangunan.
pendidikan, keagamaan, atau budaya),
GSB belakang dan samping
Pada kawasan campuran atau
juga
ditetapkan berdasarkan kelas bangunan. Contohnya garis sempadan
sangat berguna untuk menjamin
pagar dan garis sempadan muka pada
persilangan udara segar dalam
bangunan yang berimpit, bagian muka
bangunan. Pada kaveling dengan
bangunan harus ditempatkan pada garis
luas terbatas, bangunan satu dengan
tersebut. Sementara GSB nol ditetapkan
bangunan lainnya akhirnya membentuk
karena fungsi kawasan memiliki karakter
rumah deret. Untuk kasus ini, keberadaan
koridor yang cukup kuat, biasanya
GSB samping dapat ditiadakan dan
terletak pada kawasan komersial dan perkantoran atau kawasan ruko (rumah
digantidengan sisi salah satu kaveling yang dimundurkan dariGSB depan.
GSB dapat
ffit
antara batas kaveling belakang dengan
toko) dan rukan (rumah kantor), sebagai
contoh kawasan Jalan Braga Bandung.
masuknya sinar matahari serta
Saat ini di kota-kota besar,
keberadaan lahan untuk perumahan semakin terbatas sehingga harga lahan
B. GARIS SEMPADAN
BETAKANG
DAN GARIS SEMPADAN SAMPING
di perkotaan sangat tinggi. Karena itu, developer-developer perumahan sudah mulai melakukan efisiensi lahan melalui
Garis sempadan belakang adalah
garis pembatas yang menentukan jarak
rumah deret, baik tipe besar
(totazn
house) maupun tipe kecil (maisonet). griya kreasi
I
+S
Kedua jenis perumahan tersebut harus mengikuti kaidah GSB ',,i,t4peruilpil$
*lu $eh
d8fsc;HimAtril,.:,
tunggalyang dibangutn baru juga sudah jarang sekali ditemui saat ini, baik diperkotaan rnaupun
daerah pinggiran. Oleh karena itu,
untul(, vili6$,r ,
.
saf,'di90nakan," "'''
sistem,irn$iath;liopdl,katenaluas, kaveling )farr$, eingatan be$ar, .' saat initetap tidak murnpuni untuit dlbang,uh,,iurnbh'1glr!$$al Beri
:
:
:
.
kut ini beberaPa ilustrasi la an I ntkrnqan
penerapan GSB pada rumah dare{dan,kope!:,,:l
Posisi GSB pada kaveling luas (rumah tunggal)
Jalan lrnq
Posisi GSB pada kaveling sempit (rumah deret). GSB samping ditiadakan dan
diganti salah satu sisi kaveling yang dimundurkan
{ditunjukkan dengan garis panah)
46 |
griYa kreasr
"talan lingkun,San
Pengaturan sempadan pada rumah kopel
Pemanfaatan damija untuk penempatan utilitas komunal
griya kreasi
I
+l
orang lain, maupun pada daerah
Bangunan dengan karakteristik atau
fungsi tertentu juga dapat memengaruhi
milik publik seperti trotoar, daerah milik jalan, dan sebagainya.
GSB. Bangunan tersebut di antaranya
adalah sebagai berikut.
1.
I
Fondasi terluar harus berjarak
sekurang-kurangnya 2,5 cm ke
Bangunan untuk menyimpan bahan-bahan berbahaya Untuk bangunan yang digunakan
arah dalam dari batas pekarangan.
Dengan demikian dimungkinkan adanya jarak antara bangunan atau
sebagai tempat penyimpanan bahan-
pagar satu dengan yang lainnya. Bila
bahan mudah terbakar atau bahan berbahaya harus dibuat ketentuan
mengacu pada Permen PU No.29 Tahun 2006 dinyatakan jarak antara
khusus dengan mempertimbangkan
fondasi terhadap batas slfe adalah
keselamatan serta penanganan bahaya
tersebut. Salah satunya dengan membuat jarakyang cukup lebar agar memungkinkan untuk petugas kebakaran dan peralatannya dapat
I
iaias ctaerah I..raa roir.
I I
mencapai lokasi tersebut. Dengan demikian, dampak dari bahaya tersebut
tidak menyebar ke bangunan lainnya dalam satu slfe, maupun terhadap bangunan di daerah sekitarnya.
2,
Bangunan pada kawasan dengan intensitas padat Pada kawasan dengan intensitas
padat, beberapa persyaratan yang harus
dipenuhi adalah sebagai berikut. r Bidang dinding terluar tidak boleh melampaui batas pekarangan, atap tidak boleh menjorok pada halaman
48 |
griYa kreasi
I I I
il
sl I
I
1i-
10 cln
li
I I
Ketentuan jarak fondasi terluar terhadap batas site
r
3.
pengaturan ini berlaku untuk
Bangunan pada kawasan dengan tingkat kepadatan rendah
bangunan gedung umum,
Pada bangunan dengan tingkat
10 cm. Secara keseluruhan
sedangkan untuk bangunan rumah
kepadatan yang rendah, ketentuan GSB
tinggal dapat kurang dari 10 cm.
adalah sebagai berikut.
Pada kawasan bangunan rumah
t
Jarak bebas samping dan belakang
I
minimal4 m pada lantaidasar. Pada setiap penambahan lantaiatau tingkat, jarak GSB ditambah 0,50 m
tinggal yang rapat dan tidak terdapat jarak bebas samping, jarak bebas belakang ditentukan minimal setengah dari besarnya garis sempadan muka bangunan
darijarak bebas lantai di bawahnya. Penambahan dilakukan sampai mencapai jarak bebas terjauh 12,50 m.
Sempadan minimal samping dan belakang untuk bangunan satu lantai di kawasan bukan padal
Bangunan dua lantai. Sempadan minimal samping dan belakang bertambah 0,50 m menjadi 4,50 m
griya kreasi
I
+S
Bangunan tiga lantai. Sempadan minimal samping dan belakang bertambah 1 m menjadi 5 m
r
Apabila ingin mengoptimalkan luas bangunan, dapat dilakukan solusi
sepertidi bawah ini.
Pola penanganan sempadan belakang dan samping (alternatif
5[l I
griYa kreasi
1 )
5
4i
I I I
I I I I
i
3
s.
2
- - t - -- -- - - -- - -- I I I I I
1
Poia penanganan sempadan belakang dan samping (alternatif 2)
Maksimal tiga lantai untuk
sebagai berikut. Diambil contoh kasus
sempadan 5 m. Untuk lantaiyang
dua bangunan dalam satu kaveling,
lebih tinggi, bila menginginkan
dengan
posisi bangunan berada pada garis
6m.
sempadan 5 m maka jarak lantai di
I
atas lantai 3 harus mundur, dengan
tetap mempertimbangkan setiap penambahan satu lantai mundur
r
4.
GSB
yang ditetapkan adalah
Apabila kedua bangunan tersebut
memiliki bukaan yang saling berhadapan maka minimal jarak
0,50 m; sejauh-jauhnya 12 m.
antardinding adalah dua kalijarak bebas yang ditetapkan.
Pada dinding batas pekarangan tidak
Jika sisi bukaan berhadapan
boleh diberi bukaan dalam bentuk
dengan dinding masif maka jarak
apapun.
minimal bangunannya adalah satu kalijarak bebas yang disyaratkan.
Jarak bebas antarbangunan dalam satu tapak
Bila kedua bidang bangunan yang
Ketentuan jarak bebas antara dua
minimal adalah setengah jarak
bangunan dalam satu tapak adalah
berhadapan tertutup maka jarak bebas yang disyaratkan.
griya kreasr
I ft
Jarak antarbangunan minimum 12 m bila dua massa yang berhadapan sisi-sisinya
memiliki bidang terbuka atau jendela
Jarak antarbangunan minimum 6 m bila salah satu massa memiliki jendela dan yang lainnya dinding tertutup
Jarak antara bangunan minimum 3 m bila dua massa yang berhadapan sisr-sisinya
tidak memiliki bidang terbuka atau sama-sama berupa dinding tertutup
Pada kaveling yang didalamnya
matahari pada satu bangunan
terdapat dua bangunan,
mengganggu bangunan di
terkadang bayangan yang
sebelahnya. Dengan diterapkannya
ditimbulkan oleh orientasi
GSB, hal seperti ini dapat
52 |
griYa kreasi
dihindari.
r.-Lr
EL
I::I
s
S
E
e.$
terhadap matahari bangunan lainnya
Jarak antara kedua bangunan juga dipengaruhi oleh ketinggian bangunan, hal ini
dapat dilihat pada tabel di bawah ini. TABEL 2, STANDAR PERBANDINGAN TINGGI DAN JARAK ANTARBANGUNAN
s.d.8 m 9 15
m-14 m-40
m
4m-6m
m
griya kreasi
I
Sl
C.
PAGAR BANGUNAN Pagar merupakan bagian penting
rumah tinggal. Pagar harus tembus pandang maksimal 'l m di atas tanah. Penggunaan material yang tajam
dalam suatu bangunan. Selain sebagai pembatas lahan, pagar juga menjadi
dalam bentuk apapun tidak
salah satu faktor keamanan bagi
diperbolehkan di sepanjang jalanjalan umum.
bangunan tersebut. Dalam mendirikan pagar terdapat juga ketentuan-ketentuan
Tinggi pagar batas samping dan
yang berlaku, di antaranya adalah
belakang maksimal3 m.
sebagai berikut. Berdasarkan ketentuan GSJ dan
Antara halaman belakang dan jaringan umum kota harus dipagar
perbandingan antara
dengan
dan tidak boleh dibuat pintu-pintu
dalam bentuk pagar
masuk, kecuali jika fungsi jalur riol
I
GSJ, pemisah
GSB
maksimal setinggi 2 m untuk
kota juga berfungsi sebagaijalur
bangunan umum dan 1,50 m untuk
jalan belakang.
Ketentuan pagar depan. Harus transparan
54 |
griya kreasi
i lndonesia status kepemilikan
A, PRf,SARAIIA
Ufttluiil
jalan raya, sungai, danau, laut Salah satu prasarana umum adalah
dikuasai oleh negara. Area
tersebut tidak dimungkinkan dapat dimiliki oleh perorangan. Meskipun
jalan raya. Pembangunan diatas jalan
demikian, bukan berarti masyarakat
bangunan tersebut bukan sebagai hunian.
tidak dapat mendirikan bangunan
Untuk selanjutnya, bangunan tetap harus
diatas atau dibawah lokasi-lokasi tersebut. Pada prinsipnya karena jalan,
mengacu pada peraturan daerah setempat
sungai, danau, dan laut tersebut milik
publik maka pembangunan diatasnya harus mengedepankan fungsi-fungsi
yang menjamin kebutuhan publikdan bermanfaat bagi masyarakat luas. Jika ada warga yang ingin memiliki
raya masih diperkenankan sejauh fungsi
dan harus memperhatikan kaidah-kaidah
berikut ini. r Tidak mengganggu fungsi sarana dan prasarana yang berada di bawah/ atasnya dan juga sekitarnya.
r
Memilikisarana khusus untuk kepentingan keamanan dan
suatu usaha, seperti membuka toko
keselamatan bagi pengguna
ataupun restoran, tentunya dibutuhkan
bangunan.
lokasi yang bonafide agar usaha tersebut
E
,!
lebih cepat berkembang. Lahan diatas fasilitas umum tentunya menjadi pilihan
t '5
yang paling tepat karena didukung
E
r
oleh tingginya mobilitas penduduk di sekitar lahan tersebut. Membangun di atas air juga dapat menjadi alternatif
yang menarik untuk bangunanbangunan seperti restoran karena dapat menawarkan sensasi tersendiri dari pemandangan yang dihadirkan. Lalu bagaima nakah ketentuan yang berlaku
untuk membangun di atas lahan-lahan tersebut?
5E I
griYa kreasi
Bangunan perkantoran di Amerika Sedkat yang dibangun di atas jalan raya
tq I
isea"rr e,iu8
lau'pulua^qllslll :oloJ
epuelag uaOeu rp eiier ue;e[ sele rp lrun 0uer{ tnqattste ueOuap unOueqrp 0ue,{ iloo6 as0ee11 0unpag
.. ,.r.3 .rr' 6i4
Jembatan Pondok lndah Mall Jakarta Salah satu bentuk pembangunan di atas jalan raya yang ada di lndonesia Foto: en.wikipedia.org
B.
BANGUNAN DI ATASATAU
r
DI BAWAH AIR Bangunan tidak hanya bisa berdiri
di atas tanah saja, tetapijuga di atas air
Tidak menimbulkan perubahan arus air yang dapat merusak lingkungan.
I r
Tidak menimbulkan pencemaran. Telah mempertimbangkan faktor
atau bahkan didalam air. Membangun
kesela matan, kenya manan,
bangunan gedung di atas air atau
kesehatan, dan kemudahan bagi
di bawah air (sungai, danau, dan
pengguna bangunan.
sebagainya) masih diperkenankan
Bangunan-bangunan yang bersifat
sejauh tidak mengganggu lingkungan
umum dapat dibangun di atas air.
sungai dan mengikuti kaidah-kaidah
Di beberapa daerah di lndonesia dapat
berikut. Tidak mengganggu keseimbangan
ditemukan permukiman di atas air, seperti permukiman diSungai Musi,
lingkungan dan fungsi lindung
Sumatera Selatan atau permukiman di
kawasan.
atas sungai Kapuas, Kalimantan Barat.
r
58 |
griYa kreasi
Foto: ,ArieI Sabaruddin
I
lokasi: Jalan Asia Afrika Bandung
Bangunan di atas Sungai Cikapundung yang berada di Jalan Asia Afrika Bandung. Lebih dari setengah bangunan terletak di atas sungai
griya
kreasi
I
Sg
60 |
griYa kreasi
(.
BANGUNAN DI DAERAH HANTARAN UDARA (sUTET, BT5, DSB) Pembangunan di lokasiyang dilalui
oleh saluran tegangan ekstra tinggi (5UTET)
juga harus memperhitungkan
diperhatikan
,
seperti yang dijelaskan
pada gambar di bawah. Pada ketinggian empat meter dari
faktor keamanan dan keselamatan secara
permukaan tanah di bawah saluran
ekstra. Oleh karena itu, batas aman dari ruang aliran tegangan tinggi perlu
tegangan tinggi tidak diperkenankan ada bangunan.
Daerah,beba! gangquan fisik pembangr.:na,n
Buang bebas gangguan dari bangunan apapun, termasuk bangunan gedung dan infrastruktur kota lainnya
griya kreasi
I
nt
tZ I
griYa kreasi
angunan yang layak untuk
SNI yang menyangkut struktur di
dihuni harus dapat memenuhi
antaranya sebagai berikut.
persyaratan keandalan
r
SNI 03-1727-1989, tentang tata
bangunan gedung, yang meliputi
cara pembebanan untuk rumah
persyaratan keselamatan, kesehatan,
dan gedung
kenyamanan, dan kemudahan.
r
SNI 03-1728-1989, tentang tata
Persyaratan ini didasarkan pada fungsi
cara pelaksanaan mendirikan
tiap bangunan.
bangunan gedung
A.
I KESETAMATAN Persyaratan keselamatan bangunan
gedung yang pertama adalah kemampuan bangunan gedung untuk mendukung beban muatan. Tolak ukurnya adalah struktur yang stabil
tentang tata cara perencanaan rumah SNI 03-2397-1991,
sederhana tahan angin
r
SNI 03-1729-2002, tentang tata
cara perencanaan struktur baja
untuk bangunan gedung
r
SNI 03-1734-1989, tentang tata
dan kukuh dalam mendukung beban
cara perencanaan beton bertulang
muatan tersebut sampai dengan kondisi pembebanan maksimum dan variasi
dan struktur dinding bertulang
pembebanan, baik beban muatan hidup
untuk rumah dan gedung
r
SNl03-2847-"1992, tentang tata
maupun beban muatan mati. Hal ini
cara perhitungan beton untuk
bertujuan agar bila terjadi keruntuhan,
bangunan gedung
pengguna bangunan gedung masih
r
dapat menyelamatkan diri. Untuk
cara perencanaan ketahanan
daerah/zona tertentu, struktur juga harus
gempa untuk bangunan dan gedung
mampu mendukung beban muatan yang
timbul akibat perilaku alam. Ketentuan mengenai pembebanan,
r
Peraturan Muatan lndonesia (PMl). Daftar
04 |
griya kreasi
RSNI T-02-2003,
tentang tata cara
perencanaan konstruksi kayu
ketahanan terhadap gempa bumi, dan/ atau angin mengacu pada SNI mengenai
SNI 03-1726-2002, tentang tata
lndonesia
r
Pt-T-31-2000-C, tentang tata cara perbaikan struktur beton
bertulang akibat kerusakan atau keropos dengan beton agregat
dalam mendeteksi dan memadamkan kebakaran, pengendalian asaP, dan
prepak.
sarana penyelamatan kebakaran. Kedua
Persyaratan yang kedua adalah
sistem tersebut wajib ada pada semua
kemampuan bangunan gedung dalam
bangunan, kecuali pada bangunan rumah tinggal. Selanjutnya ketentuan
mencegah dan menanggulangi bahaya kebakaran, melalui sistem proteksi
tersebut diatur dalam SNI tentang
pasif dan/atau proteksi aktif. Sistem
proteksi kebakaran untuk bangunan
proteksi pasif meliputi kemampuan
gedung.
stabilitas struktur dan elemennya,
Persyaratan yang ketiga Yakni persyaratan kemampuan bangunan
material konstruksi yang tahan api,
gedung dalam mencegah bahaya petir
kompartemenisasi dan pemisahan, serta proteksi pada bukaan yang
melalui sistem penangkal petir. Sistem penangkal petir pada suatu bangunan
ada untuk menahan dan membatasi
kecepatan menjalarnya apidan asap kebakaran. Sementara sistem proteksi
gedung harus mampu melindungi semua bagian bangunan tersebut, termasuk
aktif meli puti kemampuan peralatan
penghuni di dalamnya. lnstalasi sistem
Terkadang elemen penangkal petir yang berukuran kecil dapat dianggap mengganggu estetika bangunan. Pada bangunan ini disajikan alternatif penangkal petir yang didesain lebih estetis dengan mengikuti gaya Gedung Sate Bandung
I I
\
a
\
\ I
I
s
.=
,9
griya kreasi
I
AS
penangkal petir umumnya dipengaruhi
udara yang harus disediakan pada ban-
oleh letak, sifat geografis, bentuk, dan
gunan gedung melalui bukaan, dan/atau
fungsi bangunan tersebut.
ventilasi alami, dan/atau ventilasi buatan. Sistem pencahayaan juga
B.
KESEHATAN
harus dapat memenuhi kebutuhan pencahayaan yang harus disediakan
Persyaratan kesehatan bangunan
pada bangunan gedung, baik
gedung meliputi persyaratan sistem penghawaan, pencahayaan, sanitasi, dan
melalui pencahayaan alami maupun
penggunaan bahan bangunan gedung.
pencahayaan darurat. Bangunan gedung
Sistem penghawaan mengakomodasi kebutuhan sirkulasi dan pertukaran
griya kreasi
pencahayaan buatan, termasuk
tempat tinggal, pelayanan kesehatan, pendidikan, dan bangunan pelayanan
Matahari pagi
Matahari sore
lt
Pohon sebagai
buffer panas
\i Baik,
mengandung vitamin D
:i ,t
rl
Pengaturan sistem pencahayaan alami pada bangunan rumah. Bukaan yang menghadap timur perlu dimaksimalkan, sedangkan bukaan yang menghadap matahari sore perlu diberi buifer berupa pohon untuk menetralkan udara panas
umum lainnya harus mempunyai bukaan untuk pencahayaan alami. Untuk harus dilakukan studi
\endaRatkannya, terhadap \entasi bangunan
sinar
i
Sistem sanitasi harus disediakan
didalam dan di luar bangunan gedung. Sistem ini bertujuan untuk memenuhi kebutuhan air bersih;
mltahari sebelum mulai mendesain
pembuangan air kotor dan/atau
bangunan tersebut.
air limbah, kotoran dan sampah;
Tempatkan kamar tidur menghadap matahari pagi dengan jendela tembus
serta penyaluran air hujan. Sistem
pandang agar sinar matahari pagi dapat
pengoperasian dan pemeliharaannya,
masuk ke dalam ruangan sampaidengan
tidak membahayakan, serta tidak
pukul 10. Sementara di arah matahari sore, sebaiknya ada pohon pelindung
mengganggu lingkungan.
untuk mengurangi panas dan cahaya langsung dari matahari sehingga cahaya
gedung juga harus aman bagi
yang masuk ke dalam ruangan adalah
gedung dan tidak menimbulkan
cahaya langit saja.
dampak negatif terhadap lingkungan.
sanitasi inisebaiknya mudah dalam
Penggunaan bahan bangunan kesehatan pengguna bangunan
griya kreasi
I
U
C.
KENYAMANAN
Pedestrian yang dibatasi berbagai jenis tanarnan. Sarana penghubung
Persya rata n kenya manan
antarbangunan dahm satu srfe dengn
bangunan gedung meliputi
yang memberi kenyamanan
kenyamanan ruang gerak
Fsto:
dan hubungan antarruang, kondisi udara dalam ruang, pandangan, serta
tingkat getaran dan tingkat kebisingan. Kenyamanan ruang gerak
diperoleh dari dimensi ruang yang cukup serta tata letak ruang yang baik dan sesuai
fungsi sehingga memberikan kenyamanan bergerak dalam ruangan. Kenyamanan hubungan
antarruang berhubungan dengan tata letak ruang dan sirkulasi antarruang di dalam
bangunan gedung. Desain ruangan yang fungsional
merupakan kunciuntuk mendapatkan sirkulasi yang baik sehingga tercipta pola
aktivitas penghuni yang nyaman. Kenyamanan kondisi udara dalam ruang
merupakan tingkat
$8 |
griYa kreasi
Angqm Wbowo I
Lokasi:
Sfrffi
Hijau
kenyamanan yang diperoleh dari
temperatur dan kelembapan didalam ruang. Kenyamanan pandangan
merupakan suatu kondisi terpenuhinya
suatu keadaan tidak terganggunya pengguna dan fungsi bangunan gedung oleh getaran atau kebisingan yang timbul, baik dari dalam bangunan gedung maupun lingkungannYa.
hak pribadi setiap orang dalam melaksanakan kegiatannya di dalam
bangunan gedung, tanpa terganggu kegiatan bangunan gedung lain di sekitarnya, Kenyamanan tingkat getaran
dan kebisingan meruPakan tingkat kenyamanan yang ditentukan oleh
D.
KEMUDAHAN Persyaratan kemudahan meruPakan
kemudahan hubungan ke, dari, dan didalam bangunan gedung, serta kelengkapan sarana dan Prasarana dalam pemanfaatan bangunan gedung.
griya kreasi
|
0S
K1{%BHT .e,q_::_**
* ;:.: - !-t
ffi
"{a
Toilet dalam bangunan gedung dirancang dengan prinsip harus mudah dibersihkan. Gunakan bahan bangunan yang mudah kering pada komponen toilet dan gunakan lantai yang tidak licin dengan warna-warna cerah Foto: commons.wikimedia.org
Kemudahan tersebut meliputi
prasarana dan sarananya lebih luas
tersedianya fasilitas dan aksesibilitas yang
lagi, di antaranya penyediaan fasilitas
mudah, aman, dan nyaman termasuk
yang cukup untuk ruang ibadah, ruang ganti, ruangan bayi, toilet, tempat parkir,
bagi penyandang cacat dan lanjut usia. Pada bangunan gedung untuk
kepentingan umum, kelengkapan
70 |
Briya ki easi
tempat sampah, serta fasilitas komunikasi dan informasi.
engapa dalam proses
bersih, dan temperatur lingkungan
perencanaan bangunan harus
yang semakin panas. Peristiwa
tunduk pada aturan-aturan
banjir disebabkan oleh menurunnya
yang berlaku disuatu daerah? Peraturan
kemampuan permukaan tanah untuk
disusun berdasarkan perhitungan
meresapkan air hujan ke dalam tanah.
daya dukung kawasan dengan
Akibatnya, akan terjadi pengurangan
mem perhatikan vol ue dari kawasa n
cadangan air tanah sehingga ketika
tersebut. Bila manusia memanfaatkan
musim kemarau akan terjadi kekeringan
lingkungan melampaui daya dukungnya maka kerusakan lingkungan akan terjadi.
yang menyebabkan berkurangnya
Peraturan dalam bangunan disusun
bangunan.
sumber air bersih untuk perumahan dan
berdasarkan kaidah keseimbangan antara pemanfaatan lingkungan
A.
oleh manusia dengan kemampuan
TINGGI LANTAI DASAR BANGUNAN
lingkungan tersebut untuk memberikan Berikut ini diuraikan ketentuan-
kehidupan dan penghidupan bagi manusia itu sendiri. Global warmi ng merupakan salah satu indikasi bahwa keseimbangan
lingkungan sudah terganggu. Bangunan gedung senantiasa dibangun dengan bahan bangunan yang bersumber dari sumber daya alam, begitu pula ketika bangunan tersebut dioperasionalkan. Sejumlah sumber daya alam diperlukan
untuk mendukung berfungsinYa bangunan gedung. Potret kondisi lingkungan Yang semakin rusak dapat dirasakan dalam bentuk banjir, krisis air bersih, pencemaran udara, Pencemaran air
12 |
griYa kreasi
ketentuan yang harus diikuti mengenai
tinggi lantai dasar bangunan.
1)
Tinggi ruang dalam (dari lantai ke
plafon)tidak boleh kurang dari 2,80 m.
I
\
2)
Ke\\nggan\antar dasat sua\u
4)
Lantai tanah dan tanah dt
bangunan diperkenankan mencaPai
bawah lantai panggung harus
maksimum 1,20 m diatas tinggi
ditempatkan sekurang-kurangnYa
tanah pekarangan atau tinggi ratarata jalan.
1
\
\
5 cm di atas tanah pekarangan,
serta dibuat kemiringan suPaYa air dapat mengalir.
3)
--f -]-
Ketinggian lantai dapat ditentukan sendiri apabila tinggi tanah pekarangan berada dibawah (peil) bebas banjir, terdapat kemiringan
5)
Ketinggian denah lantai dasar
yang curam, ataupun terdapat
sekurang-kurangnya 15 cm di atas
perbedaan tinggi yang besar pada
titik tertinggi dari pekarangan, atau 25 cm di atas titik tertinggi dari sumbu jalan yang berbatasan.
tanah asli suatu kaveling.
As ialar',
mtn.
!
mtn. 25 cm
griyai{r.a5i
I il
mrn. 15 cm
6)
Ketinggian bangunan atau lantai dasar bangunan harus
Perbandingan antara luas daerah hijau dengan luas lahan bangunan
dipertimbangkan untuk pengendalian keselamatan
gedung harus diperhitungkan dengan mempertimbangkan daerah resapan
bangunan, seperti bahaya banjir, pengeroposan, dan sebagainya.
air dan ruang terbuka hijau kota/
15olo.
kabupaten.
Menurut Undang-Undang Penataan Ruang Nomor 26Tahun 2007,ruang
B.
KOEFISEN DASAR HIJAU (KDH)
terbuka hijau adalah area memanjang/
Selain KDB dan KLB, sebuah
jalur dan/atau mengelompok yang penggunaannya lebih bersifat terbuka;
bangunan yang baikjuga harus
mengikuti ketentuan mengenai ketersediaan ruang terbuka hijau.
tempat tumbuh tanaman, baik yang tumbuh secara alamiah maupun yang sengaja ditanam. Pada pasal2g
Dengan demikian, keseimbangan alam
dikatakan bahwa setiap kawasan kota
di lingkungan sekitar bangunan tersebut
harus memiliki ruang terbuka hijau
akan terjaga dengan baik.
se ku ra n
Ketentuan mengenai ketersediaan
g-ku
ra n g
nya
300/o.
Tujuan dari ruang terbuka hijau
ruang terbuka hijau dikenaldengan
selanjutnya dalam undang-undang
koefisien dasar hijau (KDH). KDH minimal
tersebut dijelaskan bahwa proporsi
100/o
untuk daerah sangat padat/padat.
30olo
merupakan ukuran minimal untuk
KDH menentukan besaran minimum
menjamin keseimbangan ekosistem
daerah hijau bangunan (DHB), yang
kota, baik keseimbangan sistem
harus ada dalam suatu lahan bangunan.
hidrologi dan sistem mikroklimat maupun sistem ekologis lain, yang
DHB
juga dapat berupa taman atap
(roof gorden). Luas DHB diperhitungkan
selanjutnya akan meningkatkan
sebagai luas ruang terbuka hijau
ketersediaan udara bersih yang
pekarangan (RTHP), tetapitidak lebih dari
diperlukan masyarakat serta sekaligus
25% luas RTHP. Untuk bangunan gedung
dapat meningkatkan nilai estetika kota.
yang mempunyai KDB kurang dari
40o/o,
harus mempunyai KDH minimum sebesar
14 |
griYa k'easi
Mengacu pada gambar dihalaman 75, DHB ditentukan 250/o dihitung dari
KDH adalah jumlah keseluruhan ruang terbuka hi1au, merupakan iumlah total dari luas DHB dan BTHP Foto: inhabitat.com
RTHP. Bila luas RTHP 100 m2 maka luas
DHB yang diperhitungkan adalah 25 m2.
Meskipun luas roof garden lebih dari 25
m2, ya n g di
perh itung kan hanya 25o/o
dari RTHP. Untuk mengoptimalkan
ketentuan luas lahan pekarangan tersebut yang dihijaukan (diberi tanaman). Penetapan koefisien dasar hijau (KDH)
blok/petak peruntukan dapat dirumuskan sebagai berikut.
DHB maka RTHP harus diperluas. Pada
gambar tersebut tampak bahwa luas area roof garden lebih luas daripada area RTHP
yang berada di permukaan tanah.
DHB dapat dihitung tidak hanya dari luas taman atap bangunan,
tetapijuga
verticalgarden. RTHP adalah luas dari sisa luas tanah dikurang luas KDB, dengan
,;,ffir$$e*1,: r:,,' r:'r 1;: ti;.uj6rflliq&da;alhtjau, :
.r
''
,:iill,l.1r...',,'r;rLuits,lluang telbuka hijau : ' LBP, r,' ; L*at blqldBetak peruntukan
griya
krearr
I
lS
(.
RUANG TERBUKA HIJAU
lingkungannya serta memperhatikan
PEKARANGAN (RTHP)
RTRW dari daerah/kota yang
bersangkutan. Untuk kawasan konservasi Ruang terbuka hijau yang
dan daerah tangkapan atau resapan air,
berhubungan langsung dengan
ruang terbuka hijau harus diperbesar
bangunan gedung dan terletak pada
guna mengurangierosi dan run-off
lahan yang sama disebut ruang terbuka
air hujan yang tinggi serta menjaga
hijau pekarangan (RTHP). Pengaturan
keseimbangan air tanah.
RTHP
dipertimbangkan berdasarkan
Selain ruang terbuka hijau, ruang
ketetapan GSB, KDB, KDH, KLB, dan
bebas juga wajib ada untuk penempatan
ketetapan lainnya.
prasarana lingkungan dan utilitas
Ruang terbuka hijau yang disediakan
sangat tergantung kondisi fisik alam dan
bangunan. Ruang bebas di antara garis sempadan jalan (GSJ) dan garis
Buang terbuka hijau pekarangan. Sisa lahan tidak terbangun yang dihijaukan dengan tanaman besar dan rerumputan
76 |
griYa xreasi
sempadan bangunan
(GSB)
dapat
D.
BASEMENT
digunakan sebagai ruang hijau, daerah Basement alau ruang bawah
resapan air, ataupun untuk kepentingan lainnya sepertijaringan air bersih, listrik,
tanah juga diatur luasannya melalui
telepon, jaringan air kotor, drainase, dan
koefi sien tapak bosement (KTB).
sebagainya.
Selain itu, pembangunan basement
Ruang terbuka hijau dan ruang bebas tidak boleh di-grading atau cut and
fill(gali dan timbun). Keduanya dapat dialokasikan di bagian depan, belakang, atau samping bangunan dengan lebar
harus mengikuti ketentuan-
ketentuan berikut ini.
r
Atap lantai basement (81)tidak dibenarkan keluar dari taPak bangunan (di atas tanah).
sekurang-kurangnya 2 m.
lt.lrat Irr, S_,07
griya kreasr
I ll
Atap lantai basement kedua (82) yang luasnya melebihi tapak
nyaman beraktivitas di dalamnya. Begitu juga dengan parkir. Luasan dan ruang
bangunan harus berkedalaman
geraknya harus cukup sehingga dapat
sekurang-kurangnya 2 m dari permukaan tanah tempat
mengakomodasi kebutuhan pengguna
penanaman, hal iniditujukan untuk mendapatkan RTHP yang memadai.
akan kenyamanan lahan parkir pada suatu
bangunan. Perencanaan sistem sirkulasi dan parkir harus memperhatikan hal- haldi bawah ini.
r D.
SIRKUTASI DAN PARKIR Sirkulasi pada bangunan sangat
mempengaruhi pola dan ruang gerak pengguna bangunan. Oleh karena
I
Antara sistem sirkulasi eksternal dan internal harus saling mendukung.
Harusmempertimbangkanaksesibilitas pejalan kaki.
r
Perlu diperhitungkan juga ruang gerak
itu, harus direncanakan dengan baik
vertikal (cleorance) dan lebar jalan yang
agar pengguna bangunan merasa
sesuai untuk pencapaian darurat.
Model pengaturan lahan parkir pada kompleks bangunan gedung. Untuk meningkatkan resapan air, perkerasan parkir disarankan menggunakan grass b/ock, kecuali untuk parkir bis dan kendaraan berat lainnya
78 |
griya kreasi
I
Sirkulasi perlu diberi perlengkapan
seperti penujuk jalan, rambu-rambu, papan informasi, dan elemen pengarah sirkulasi (perkerasan
I
Jalur pedestrian tidak menganggu
lingkungan dan dapat mengurangi
dan tidak terganggu oleh lalu lintas
mutu lingkungan.
r
perubahan mendasar pada komponen
pekarangan tidak boleh mengurangi
lingkungan.
I
spesies langka dan dilindungi nlenjadi
Prasarana parkir tidak boleh
punah.
r
Kegiatan yang menimbulkan
sekitarnya.
kerusakan atau gangguan terhadap
Jumlah kebutuhan lahan parkir dihitung berdasarkan jenis
kawasan lindung (hutan lindung, cagar alam, dan taman nasional).
r
Kegiatan yang merusak atau
Penataan lahan parkir harus
memusnahkan benda-benda dan bangunan peninggalan sejarah yang
berorientasi pada kepentingan
bernilaitinggi.
yang berlaku.
kenyamanan pejalan kaki.
E.
Kegiatan yang mengakibatkan spesies-
ditetapkan.
bangunan sesuai dengan standar
I
Kegiatan yang menyebabkan
Penyediaan lahan parkir di
mengganggu lalu lintas lingkungan
r
r
perubahan pada sifat-sifat fisik hayati
daerah penghijauan yang telah
r
di antaranya sebagai berikut. Kegiatan yang menyebabkan
maupun tanaman).
kendaraan.
r
lingkungan (AMDAL). Kegiatan yang berpeluang menimbulkan dampak tersebut
I
memodifi kasi areal yang mempunyai nilai keindahan panorama alami yang
PENGENDATIAN DAMPAK TINGKUNGAN
tinggi.
t
Bangunan yang fungsi dan kegiatan
Kegiatan yang mengakibatkan konflik
atau kontroversi dengan masyarakat atau pemerintah setempat.
di dalamnya berpotensi mengganggu dan menimbulkan dampak tertentu
Kegiatan yang mengubah atau
r
Kegiatan di kawasan dengan
terhadap lingkungan harus dilengkapi
kemiringan kontur yang curam; perlu
dengan analisis mengenai dampak
diperhatikan pemanfaatan ruang griya kreasi
I
iS
bangunan tersebut agar tidak
disarankan sesuai dengan aturan
merusak lingkungan. Walaupun
dapat dilihat pada tabel di bawah.
masih memungkinkan digunakan
Pembangunan di atas lahan
untuk fungsi yang tidak disyaratkan, tetapi tetap harus dilakukan penanganan siteyang baik sehingga
berkontur hanya diperbolehkan pada daerah yang pergerakan massa
dapat meminimalkan dampak
tanahnya cukup stabil. Oleh karena itu, pengolahan tanah secara gali-timbun
terhadap lingkungan. Fungsi yang
sangat dibatasi.
TABEL 3. TIPE BANGUNAN SESUAI DENGAN KEMIRINGAN LERENG
00 |
griYa kreasi
Membangun di lahan berkontur. Selain perlu perbaikan tanah agar tidak longsor, juga perlu penyesuaian bangunan dengan meninggikan bangunan pada srsi kontur terendah agar rekayasa tanah tidak terlalu ekstrem f
oto:
iM.sMahyuni.blogspot.com
griya kreasi
I
gt
Untuk menghindari terjadinya harus dibuat sistem turap dari bahan
dibuat sistem terosering, yakni turapturap berundak dengan kemiringan tidak lebih dari30o.
yang mudah meresap air. Konstruksi
Untuk bangunan yang tidak
longsor pada lereng yang curam,
turap harus mengikuti kontur tanah dan ditanamitumbuhan yang akarnya dapat mengikat sampai ke tanah keras. Tinggi turap tidak boleh lebih dari 3 m. Apabila kemiringan lereng yang
ditahan leblh dari3 m maka harus
82 |
Sriya kreasi
mengganggu dan menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan tidak perlu dilakukan AMDAL,
tetapitetap harus melakukan upaya pengelolaan lingkungan (UKL) dan upaya pemantauan lingkungan (UPL).
etelah membahas berbagai macam ketentuan mengenai bangunan gedung, perlu
I I r
ditentukan
KTB tidak JLB tidak
ditentukan
Diasumsikan didalam desain
kiranya dilakukan simulasi penyelesaian
bangunan terdapat drop off area
contoh kasus. Hal ini bertujuan untuk lebih memperdalam aplikasi rumus
dan selasar atau pedestrion beratap.
perhitungan pada suatu lahan bangunan. Pada dasarnya, aspek penentu dalam
Penyelesaian:
menghitung luasan bangunan gedung
penyelesaiannya dapat dilakukan
yang diperbolehkan di antaranya:
dengan beberapa tahapan sebagai
I ,
berikut.
KDB atau koefisien dasar bangunan, KTB atau koefisien tapakbosement
(jika akan membuat basementatau
I r r r r I
Luas
total lantai dasar yang
diperbolehkan berdasarkan KDB
KLB atau koefisien lantai bangunan,
Lbd =
JLB atau
jumlah lantai bangunan,
KDH atau koefisien daerah hijau,
= =
8.996
m2
x 20o/o
8.996 m2x
20o/o
1.779,20 m2
DHB atau daerah hijau bangunan RTHP atau ruang terbuka hijau
Luas lantai dasar terbuka (tinggi
pekarangan, dan
dinding < 1,20 m; beratap)
GSB
atau garis sempadan bangunan
SIMUtASI PERHITUNGAN
=
KDB 2Oo/o; KLB 0,4; GSB
depan 12 m;
GSB samping dan belakang 5 m
84 I
griya xreasi
100/o
x Lbd
l0o/o
x I .779,20
m2
177,92 m2
{Lbd
-
tertutup (luas lontai dasar
terbuka x 50o/o)]
Luas sife perencanaan (Lt) 8.996 m2
RTHP/KDH 40
= = =
Luas lantai dasar
Diketahui:
I
L
pada lahan berkontur),
(depan, samping, dan belakang).
I r
Berdasarkan contoh soal di atas,
o/o
=
1.779,20m2 - (177,92m2 x 50o/o)
= =
1.779,20 m2 - 88,96 m2 1.690,24 m2
ll.
Luas total lantai dasar
Tentukan luas lantai pertama, kedua,
luos lantai dasar terbuko +
dan seterusnya. Jika salah satu
luas lantai dasor tertutup
lantainya lebih luas dari lantai dasar, misalnya bentuk bangunan seperti gambar di samping, maka
177,92 m2 1.868,16
+ 1.690,24
m2
m2
O
perhitungannya sebagai berikut. Luas total lontai n
=
Lbd + (jumlah sisi
bangunan x 1,50 m)
= =
1.779,20 m2 +
(4x
1,50 m)
1785,20 m2
Jumlah sisi bangunan bergantung pada bentuk bangunan. Pada contoh soal ini bentuk bangunannya segi
empat sehingga jumlah sisinya empat.
lll.
Menentukan luas fasilitas di ruang terbuka, parkir, plaza, pedestrian, sirkulasi kendaraan, dan perkerasan lainnya. Perhitungan didasarkan pada
:-*.--T---------.
.l
I
.. . ':|.l
.i,'. ,, , I
.
.:...
l
,,,,1
i ,,., .l .-t
RTHP
.' Ir.;i--J:-;!---r:I
: . :,.r'i,.
.
tertutup), kemudian dikurangi KDH. Luas minimum ruang terbuka hijau yang harus disiapkan adalah:
...! ..t
.rr
luas total lantai dasar (terbuka dan
. .t 'I . . ...t
.t
l.r
luas tanah keseluruhan dikurangi
,!t
= = =
LtxKDH 8.996 m2 x 40o/o
i.598,40
m2
',... ..', :l
griya kreasi
I
gS
Luas fasilitas terbuka
=
Lt
-
serta JLB. Jumlah lantai bangunan
Luas total lantai dasar
-
ditentukan oleh Peraturan Daerah. Ketentuan jumlah lantai bangunan
RTHP
= =
- 1.868,16 m2 -
3.598,40 m2
diatur berdasarkan pertimbangan bentuk sky exp osure plane (SEP). Fungsi
3.529,44 m2
pengaturan
8.996 m2
SEP
untuk mengatur
pencahayaan, pembayangan, dan
lV.
Untuk basement, karena
KTB
ditentukan maka KTB untuk
tidak
sirkulasi udara pada bangunan.
B1
sama dengan luas total lantai dasar
(terbuka dan tertutup), yaitu 1.868,16 m2
Untuk 82 dan seterusnya boleh lebih sejauh tidak keluar dari tapak dan garis sempadan serta jarak antara permukaan tanah dengan permukaan bosement lebih dari2 m.
V.
Selanjutnya dihitung luas total
bangunan dari keseluruhan lantai. Luos total bangunan luas lahan x KLB 8.996
m2
x 0,4
3.598,4 m2
Ketinggian bangunan ditentukan oleh SEP (sky exposure planel llustras
luas tersebut dapat ditambah untuk
kebutuhan parkir
50olo ke arah
Vl.
Mnyc.go!
Diasumsikan GSB depan dan belakang berjarak 5 m, dapat dibangun sampai
basement maupun ke arah atas
dengan tiga lantai. Jika ingin lebih dari
dan harus mempertimbangkan
tiga lantai, bangunan harus mundur (lihat penjelasan BAB 5 mengenaiGSB).
ketentuan GSB depan-belakang
86 |
Sriya kreas;
etiap bangunan gedung
Bila statusnya berupa hak guna usaha
harus memenuhi persyaratan
(HGU) yang kepemilikannya dikuasai
administrasi sesuai dengan
oleh pihak lain maka harus disertai izin
fungsinya. Hal ini bertujuan untuk menjamin legalitas bangunan sehingga
pemanfaatan yang dinyatakan dalam perjanjian tertulis antara pemegang hak
keberadaannya dilindungi oleh hukum.
atas tanah dengan pemilik bangunan.
Persyaratan administrasi juga menjadi
Persyaratan administrasi bangunan
bukti bahwa bangunan sudah sesuai dengan aspek teknis yang termuat dalam
gedung terdiri dari izin mendirikan bangunan (lMB)dan sertifikat laik
peraturan daerah yang berkaitan dengan
fungsi (SLF). Setiap masyarakat,
RTRW Kota/Kabupaten. Ketika akan
baik perorangan, swasta, maupun
mengajukan pemasangan jaringan listrik,
pemerintah yang akan membangun
telepon, atau air bersih, di dalam surat
bangunan gedung, wajib memegang
permohonan tersebut harus disertakan
IMB dengan terlebih dahulu mengajukan
juga bukti-bukti administrasi bangunan. Bila tidak memiliki bukti adminstrasi,
permohonan dan mengisi formulir yang disediakan oleh pemerintah daerah,
bangunan tidak akan mendapatkan
dalam hal ini DinasTata Bangunan.
suplai air bersih dari PDAM, listrik dari
Formulir tersebut dikembalikan setelah
PLN, atau telepon dariTelkom.
terlebih dahulu dipastikan memenuhi persyaratan admi nsitrasi, yang terdiri
Dokumen administratif terdiri dari beberapa informasi yang meliputi status
atas status hak atas tanah dan status
hak atas tanah, status kepemilikan,
kepemilikan bangunan.
perizinan, dokumen perencanaan,
IMB akan disetujui apabila kaveling
dokumen pembangunan, dan dokumen
yang akan dibangun memilikistatus
pendaftaran.
hak yang jelas, sebagai tanda bukti
Status hak atas tanah adalah
penguasaan atau kepemilikan tanah. Hal
informasi mengenai status tanah yang
ini dapat dijelaskan melalui:
akan didirikan bangunan. Status atas
1) sertifikat tanah, 2) surat keputusan pemberi hak
tanah ini dapat berupa sertifikat hak milik (SHM) atau hak guna bangunan (HGB).
88 |
griya k'ea:i
penggunaan atas tanah oleh
pejabat yang berwenang di bidang
A.
pertanahan, 3)
surat kaveling dari pemerintah,
4)
fatwa tanah atau rekomendasi dari Badan Pertanahan Nasional,
s)
surat girik/p etuk/ aktajual beli yang sah dan disertaisurat pernyataan
pemilik bahwa tanah tidak dalam status sengketa serta diketahui oleh
6)
MENGUMPUTKAN DATA DAN INTORMASI TENTANG BANGUNAN Agar dokumen perencanaan mudah
mendapatkan izin bangunan, setiap perencana atau pemilik bangunan harus dapat mengumpulkan beberapa
informasi menyangkut ketentuan yang berlaku di lokasi tersebut pada tahap awal perencanaan. Dengan demikian,
lurah setempat, serta
perencana dapat memberikan jaminan
surat kohir verponding lndonesia
bahwa produk perencaaan tersebut
disertai pernyataan bahwa pemilik
akan dapat dibangun dengan tidak
telah menempati lebih dari 10
bertentangan dengan persyaratan
tahun dan disertai keterangan pemilik bahwa tidak dalam status
administrasi maupun teknis. Berikut ini adalah data-data informasi yang
sengketa yang diketahui lurah
diperlukan.
setempat.
1)
Persyaratan administrasi untuk
Fungsi bangunan gedung yang
bangunan gedung adat, bangunan
diperbolehkan pada lokasi tersebut. lnformasi ini dapat ditanyakan
gedung semipermanen, bangunan
kepada dinas terkait (Dinas Tata
gedung darurat, dan bangunan gedung
Bangunan) di pemerintahan daerah
yang dibangun di daerah bencana
di lokasi bangunan tersebut akan
ditetapkan oleh pemerintah daerah
dibangun. Bila fungsi bangunan
sesuai kondisi sosial dan budaya
yang dibangun tidak sesuai dengan
setempat. Hal ini dikarenakan fungsifungsi bangunan tersebut perlu
peruntukan, konsekuensi Pertama adalah IMB tidak akan diterbitkan
mendapatkan perhatian khusus dari
oleh Pemda. Hal inidikarenakan
pemerintah agar kelayakan fungsi
ketidaksesuaian fungsi terhadap
bangunan lebih terjamin.
lokasi dapat membawa dampak
griya kreasi
|
0S I I
i I
negatif bagi pengguna bangunan.
pernah dibongkar oleh dinas terkait
Misalnya, pembangunan hunian
akibat dibangun melebihi ketentuan
di lokasi bantaran sungaidan
ketinggian bangunan yang diizinkan.
daerah rawan longsor yang akan
Pada tahap awal, kelebihan
berakibat pada bencana banjir
lantai tersebut tidak boleh digunakan/
dan membahayakan keselamatan
dihuni. Tentunya SLF untuk bangunan
pengguna bangunan. Demikian juga
tersebut tidak dapat diterbitkan
bila membangun hunian di kawasan
sehingga bangunan tersebut
industri maka tempat tinggal akan
seyogyanya tidak dapat beroperasi
terganggu oleh polusi udara yang
sepenuhnya.
ditimbulkan oleh industri di kawasan sekitar rumah.
2)
3)
jumlah
Jika bangunan direncanakan berada
di bawah muka tanah (basement)
Ketinggian bangunan yang diizinkan.
maka perlu diketahui jumlah
Setiap daerah memiliki aturan
lantai bangunan gedung di bawah
ketinggian bangunan yang berbeda.
permukaan tanah yang diizinkan
Hal inididasarkan pada ketentuan
melalui ketentuan
skyline kota atau kebutuhan lintasan
informasi tersebut dapat dilihat
pesawat udara. Ketentuan ini
dalam dokumen
dapat diperoleh melalui Dinas Tata
yang telah memilikinya. Namun, di
Bangunan. Akan tetapi, bila kawasan
daerah yang belum mempunyai RTBL,
tersebut berada dekat dengan
pihak perencana wajib mengajukan
lapangan terbang maka harus
izin kepada DinasTata Bangunan
menghubungi Dinas Perhubungan.
setempat. Secara umum,luas lantai
Bila ketentuan tersebut tidak
di bawah permukaan tanah sama
diperhatikan maka dinas yang
dengan KDB yang diizinkan, kecuali
bertugas memantau ketertiban
pemerintah daerah tersebut membuat
bangunan akan membongkar
ketentuan lain.
kelebihan lantai bangunan yang
4)
KTB. Seluruh
RTBL
di daerah
Untuk bangunan hunian, keberadaan
telah dibangun. Sebagai gambaran,
ruang bawah tanah digunakan untuk
kasus ini sempat terjadi di kota
fungsi gudang dan area servis. Selain
Bandung. Sebuah hotel berbintang
itu, ruang bawah tanah juga dapat
90 |
griYa kreasi
Dengan adanya pemenuhan
digunakan sebagai ruang evakuasi ketika terjadi bencana, walaupun
terhadap persyaratan administrasi
hal initidak begitu lazim di
yang dilakukan oleh pemilik bangunan,
ndonesia. Melihat perkembangan
pemerintah daerah berkewajiban
ke depan, ruang bawah tanah
melakukan pendataan bangunan
dapat digunakan sebagai ruang
gedung yang dibangun diwilayahnya
penampungan air hujan untuk cadangan air bersih ketika musim
untuk menjamin terselenggaranya tertib pembangunan dan pemanfaatan
kemarau.
bangunan tersebut.
I
s)
6)
minimum bangunan gedung yang
membangun adalah mendaftarkan hak
diizinkan
atas tanah dengan mengurus sertifikat ke
Koefisien dasar bangunan (KDB)
maksimum yang diizinkan sesuai dengan lokasidan luas lahan perencanaan 7)
Koefisien lantai bangunan (KLB)
maksimum yang diizinkan,
dihitung dari luas lahan yang merupakan daerah perencanaan B)
kantor pertanahan. Untuk itu, diperlukan sertifikat, yang merupakan surat tanda
bukti penguasaan tanah sebagai hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang
bersangkutan (PP No.2411997, pasal
1
ayat 20).
Koefisien daerah hUau (KDH)
minimum yang diwajibkan e)
Tahapan penting sebelum
Garis sempadan dan jarak bebas
Koefi sien tapak bosement (KTB)
B.
MENGURUS IZIN MENDIRIKAN
BANGUNAN (IMB)
maksimum yang diizinkan lzin mendirikan bangunan (lMB)
10) Jaringan utilitas kota 11) Keterangan lainnya yang
terkait
12) Ketentuan khusus, misalnya pada kasus lokasi yang akan dibangun
terletak pada kawasan rawan bencana.
diajukan pada saat membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung. Persyaratan administrasi yang satu ini banyak dilupakan orang karena cukup
griya kreasl
I
St
sulit dan mahal. Akan tetapi, tahukah
tentang Pedoman Mendirikan Bangunan
Anda keuntungan yang akan didapat
Gedung. Jika bangunan memenuhi
jika bangunan sudah ber-lMB? Berikut
persyaratan administrasi, IMB akan
ini beberapa di antaranya.
diberikan oleh pemerintah daerah
r
Pembangunan gedung akan lebih
setempat. Sementara itu, IMB untuk
tertata, tertib, dan teratur sehingga
bangunan gedung dengan fungsi khusus
nyaman untuk dihuni.
diberikan oleh pemerintah pusat melalui
Terjaminnya keandalan teknis
Departemen Pekerjaan Umum, Direktorat
bangunan karena sudah lolos
Penataan Bangunan dan Lingkungan.
r
seleksilMB.
r
Terjaminnya kepastian hukum atas Persyaratan administrasi ini
tersusun di dalam Peraturan Menteri Um u
MENGURUS IMB
RUMAH SEDERHANA
bangunan.
Pekerjaan
C.
m No. 24IPRT/M/2007
Rumah sederhana adalah rumah yang
memiliki desain sederhana dan berfungsi hanya sebagai tempat tinggal, baik satu
Rumah tunggal. Dalam pengurusan IMB tergolong rumah sederhana Foto Aflel Sabarudd
92 |
griYa kreasi
I
Lokas r Peruruhan Frand Sharon, Bandung
atau dua lantai. Yang termasuk rumah
penilaian/evaluasi, serta
sederhana di antaranya rumah rakyat dan
persetujuan dokumen rencana
rumah susun.
teknis yang telah memenuhi persyaratan. Dokumen administratif
Pengurusan IMB untuk rumah sederhana tunggal, deret, satu lantai,
dan/atau dokumen rencana teknis
dan dua lantai memiliki proses sebagai
yang tidak memenuhi persyaratan
berikut.
akan dikembalikan kepada
1)
pemohon.
Pengambilan berkas keterangan rencana kota/kabupaten oleh
2)
s)
pemohon ke kantor Pemda
Besarnya retribusi antardaerah
setempat.
berbeda-beda bergantung dari
Pengambilan dokumen rencana
kebijakan kepala daerah masing-
teknis siap pakaiyang memenuhi
masing. Untuk mengetahui besaran
persyaratan, sesuai dengan
retribusi, sebaiknya pemohon
keterangan rencana kota/kabupaten
menanyakan terlebih dahulu
yang disediakan oleh pemerintah
kepada dinas terkait. Selanjutnya
daerah. Bila tidak ada, dapat
besaran retribusi dikalikan luas
menggu nakan ketentuan teknis
bangunan yang telah direncanakan,
yang disediakan oleh pemerintah
yang telah disesuaikan dengan
pusat, dalam bentuk Keputusan
ketentuan yang sudah ditetapkan.
Menteri. Salah satunya yang dapat
6)
digunakan adalah Keputusan Menteri Kimpraswil No. 403/KPTS/
3)
Pembayaran retribusi IMB melalui
lembaga keuangan yang sah. 7)
Penyerahan bukti PenYetoran
M/2002.
retribusi kepada pemerintah
Pengajuan surat permohonan IMB
daerah.
dengan kelengkapan dokumen
8)
administratif dan dokumen rencana
teknis untuk daPat memulai
Pemeriksaan kelengkapan dan
kebenaran dokumen adiministratif dan dokumen rencana teknis,
Penerbitan IMB sebagai pengesahan-dokumen rencana
teknis oleh pemohon. 4)
Penetapan besarnya retribusi.
pelaksanaan konstruksi. e)
Penerimaan dokumen oleh
pemohon. griya
krea:i I
St
D.
MENGURUS IMB
(SIPPT) untuk luas tanah
RUMAH TIDAK SEDERHANA
ketentuan daerah.
tertentu sesuai
diterbitkan oleh Pemda dan ditanda-tangani oleh gubernur/walikota/bupati atau pejabat
Yang dimaksud dengan rumah
tidak sederhana di antaranya rumah
lain yang ditunjuk.
tinggal mewah dan bangunan gedung dengan fungsi seperti ruko, rukan, dan
E.
sebagainya, baik satu atau dua lantai.
Sl
PPT
MENGURUS IMB GEDUNG FUNGSI UMUM
Pengurusan IMB rumah tinggaltidak sederhana pada umumnya sama saja
Bangunan gedung dengan fungsi
dengan bangunan rumah sederhana. Hanya saja terdapat pengurusan surat
kepentingan umum adalah bangunan yang berkaitan dengan fasilitas yang
izin peruntukan penggunaan tanah
digunakan oleh masyarakat secara
Bumah mewah. Dalam pengurusan IMB digolongkan rumah tidak sederhana Fotc:
94 | griyarr*;:ri
Aref
Sabarudo
n
Lokas: Perumahan iand Sharoi. Bardung
umum, sepertiterminal, pasar, sekolah, dan
2)
Penyediaan dokumen analisis
sebagainya. Umumnya memiliki jumlah lantai
mengenai dampak lingkungan, upaya
lebih daridua lantai.
pengelolaan lingkungan (UPL), dan
Alur pengurusan IMB untuk bangunan dengan fungsi umum juga sama dengan
upaya pemantauan lingkungan.
rumah tinggal. Namun, terdapat beberapa hal yang harus diperhatikan di antaranya sebagai
3)
dari instansi terkait. 4)
Pengkajian dokumen rencana teknis.
s)
Pelaksanaan dengar pendapat publik.
6)
Pemberian nasihat dan pertimbangan
berikut.
1)
Pengurusan SIPPT untuk luas tanah
tertentu disesuaikan dengan ketentuan daerah dan diterbitkan oleh Pemda yang ditandatangani oleh gubernur/walikota/ bupatiatau pejabat lain yang ditunjuk.
Pengu rusan persetujuan/rekomendasi
teknis profesional. 7)
Penilaian/evaluasi dan persetujuan
dokumen rencana teknis.
Bangunan sekolah. Dalam pengurusan IMB tergolong gedung fungsi umum Foto Haldh Ad
tama
Lokas r SMF l,leqer 7, Oepok
griya k:'r.a1i
I
gS
F.
MENGURUS IMB GEDUNG FUNGSI KHUsU5
Alur pengurusan IMB dan poin-poin
Bangunan gedung fungs!
membahayakan keselamatan
penting dalam pengurusan IMB untuk bangunan dengan fungsi khusus sama dengan pengurusan IMB untuk bangunan
masyarakat, seperti gudang peluru,
dengan fungsi umum.
khusus yaitu bangunan-bangunan
yang keberadaannya berpotensi
gudang kimia, laboratorium, instalasi
Secara umum, proses pengurusan IMB
dapat dilihat pada bagan di bawah ini.
militer, dan sebagainya.
BAGAN 2. PBOSES PENGURUSAN I[/B GEDUNG FUNGSI KHUSUS
I
T
ruI I
@ 96 |
griya kreasi
ria"t
ntuk mengetahui keterangan rencana kota atau kabupaten, pemohon
dengan planning permlt meliputi
dapat mengajukan informasi rencana-
ketentuan-ketentuan tentang peruntukan
rencana dan ketentuan yang wajib
kawasan (sehingga fungsi bangunan
dipenuhi dalam proses perencanaan di atas lahan yang akan dibangun. Proses
harus sesuai dengan peruntukkan
tersebut diawali dengan mengajukan
KLB,letak riol kota,lebar jalan, trotoar,
planning permit.
brandga ng, dan sebagainya.
lnformasi yang didapat terkait
U
PEMERINIAH
[]
r*", \<2,
DINAS
kawasan tersebut), garis sempadan, KDB,
F.IA
'ANDUNG BANGUNAN
lt. OAilUn nO. la EAXDUiG
TELP
(022)727S01
I e. Pe tor.* ltr
-.._*:l I ,itrt.*i .-i , {j, ' ' ,l\r
l:",::_
l.
+
rrlnno
i',-
,nlksp,l.no/
.r
I1T
Wi1 l.l
:I
_:
-
_*_ __. Contoh dokumen p/annrng
pernit
yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah
griya kreasi
I
gl
Dokumen planni ng permit digu nakan
3)
Tujuan pengajuan izin, seperti
sebagai acuan awal dalam proses
membangun baru, rehabilitasi,
perencanaan bangunan. Perencana
renovasi, atau pelestarian
wajib mematuhi ketentuan yang diatur dalam dokumen planning permif tersebut
(pemugaran) bangunan gedung. 4)
Penjelasan peruntukan bangunan
agar dokumen perencanaan yang
yang di antaranya sebagai berikut.
dihasilkan memenuhi persyaratan dalam
a.
Bangunan fungsi utama, fungsi
tambahan, jenis bangunan, dan
mengajukan lMB. Ada perbedaan antara planning
nama bangunan
b. Peruntukan sesuai dengan
permit dengan izin mendirikan bangunan. Planning permit mengatur tentang hal-
rencana kota
hal yang dapat direncanakan di atas sife,
c.
Alamat lengkap lokasi bangunan
sedangan izin mendirikan bangunan
d.
Jumlah lantai bangunan (utama maupun tambahan)
terkait dengan proses membangun
e.
dan kesesuaian rencana pembangunan
atas tanah, pemilik, serta batas-
dengan ketentuan teknis.
batas tanah (utara, selatan, barat,
Berikut iniadalah dokumen dan
dan timur)
formulir yang harus dipersiapkan untuk pengajuan permohonan IMB ke
f.
Surat permohonan yang ditujukan
sebagainya
g. Rencana waktu pelaksanaan h. Perkiraan biaya pembangunan
kepada gubernur, walikota, atau
bupati.
2) Surat dilengkapi
i.
dengan identitas
pemohon dan yang bertanda tangan: a. Nama pemohon
b. Alamat c. Tempat/tanggal d. Nomor KTP e. Pekerjaan
lahir
ldentitas penyedia jasa, seperti nama, alamat, izin-izin usaha, dan
pemerintah daerah setempat.
1)
Penjelasan tanah: luas, status hak
Lampiran permohonan IMB
Selain wajib diiisi dan ditandatangani
oleh pemohon, formulir permohonan harus dilengkapi dengan lampiran sebagai
berikut,
1) 2)
Fotokopi bukti pemilikan tanah Salinan akta pendirian bagi pemohon
badan hukum
98 |
SriYa r'r*a:i
3)
4) 5)
Surat pernyataan/perjanjian
Sebagai antisipasi, dokumen IMB
penggunaan tanah bagi pemohon
dapat diduplikatkan mengikuti ketentuan
yang menggunakan tanah yang
yang berlaku dan dapat dipecah bila
bukan miliknya
ada pemecahan kepemilikan tanah. Bila
Surat kuasa pengurusan apabila
terjadi pelanggaran, perubahan, atau
dikuasakan
ketidaksesuaian dokumen-dokumen
SIPPT izin rencana penggunaan
pengurusan IMB maka IMB tersebut dapat
lahan dan atau arahan teknis
dibekukan atau dicabut.
pemanfaatan ruang kota untuk luas tanah diatas 5.000 m'z(bergantung peraturan daerah).
6)
l
lff,
)r$&tsT.tlt xr)
t'.r
}t,rt",i,\{;
3i0r:- f [1,\]{N,t\ f dRtJISr} T[N],\I}l:
Gambar rencana bangunan lengkap
Jt
ttrii{i l6s!'s{, 1til.r\rl k;&
t,,,,:
r*l
}^1
dengan detailnya, skala 1 : 100 (disiapkan rangkap empat)
7)
Gambar dan perhitungan konstruksi
beton/baja apabila bertingkat (rangkap dua) 8)
l
l
Gambar instalasi listrik, air minum, air kotor, dan sebagainya
e)
Rencana teknis manajemen bencana
untuk bangunan khusus
i
MENUTUSKAN
l
r ir:,r!.nar:r'JrnrLr.r.i'zrEai9.inei
10) Rencana teknis keselamatan kerja untuk bangunan khusus 1 1) Fotokopi KTP 12) PBB tahun terakhir dan persyaratan
Frrdjia..!,(a:,r!n3n i ,,itr,,iL,i,;r, r,,rrr L rn. 1,.!r,-,,r1
::R!t'lnri\ alNns!1-lANilrrlAfviarr5E€RIANA :itr1
lJ,.:.!b€.r.!an,r,ij:r!la[:ii!!a:r:]r:ckar.:r!^rs/ararp!.r.:_rarSarlJt.atJ!b3,,!-z!taioa.a .r 6 .,.. ri.i D.ruunail irar.rr,:.rrriLL!arp.ir$!rJl.ooelrrar ; S/ir /ri,f.fark&aa!\:,il(i:!i,nprar'iytrv/a r !.ria'!,ri r;r, tdJh ir hi! I d,.e,_a. ih.e14.i l'e.reinla! (.ra u3 ana , r': ii.hor !!!a raii i'!it.:n tii6g6rt^.l.r.ai1ri,5baitN1aliz.il rans 2iilea.'...Eanqur. ldE,aiJ rr'sJ:1u i :tr. :2r. i. r.rrr, d'..b!i J! I j a/jui.r 6ra iir.r! ao,tr.ra '.:dap11 d.ra d.ra *r:.i-.:rr :i.rr rha!. r.ra r,f ].!r at.!! anai! a i m.) r a1"s
lain yang dipandang perlu, misalnya
D.rii3
l!.at I ri] Crri3i Sarlrn^r,r drir2l unri( ccsre .tran slaaq.nrara f.srnra Can apa.ra . 35 ani r;rrr.,!rn srnl r r - maia ar.r d L.kukan pii aada. t ianc tr1au peia (ai
hasil penelitian tanah, AMDAL, izin lokasi, dan sebagainya l Contoh dokumen llVB yang telah dikeluarkan oleh pemerintah daerah
griya
kr*iisi I
gS
G.
MENGURUS SERTIFIKAT TAIK
permohonan penerbitan
SLF
setelah pekerjaan konstruksi selesai.
FUNGSI (StF) Sebelum difungsikan, sebuah
Permohonan tersebut dapat diajukan kepada pemerintah daerah untuk
bangunan harus memiliki sertifi kat laik
bangunan gedung selain bangunan
fungsi (SLF) bangunan gedung.
dengan fungsi khusus. Permohonan
SLF
daerah, sedangkan untuk bangunan
untuk bangunan gedung dengan fungsi khusus diajukan kepada Menteri
gedung fungsi khusus diterbitkan oleh
Pekerjaan Umum untuk wilayah provinsi
pemerintah pusat. Dengan adanya
terjamin keandalannya, serta memenuhi
gubernur untuk wilayah provinsi lainnya. Berikut ini rincian lampiran yang harus disertakan ketika
persyaratan administratif dan persyaratan
akan mengurus
teknis bangunan sehingga bangunan
1)
tersebut diterbitkan oleh pemerintah
sebuah bangunan dapat diakui,
SLF,
SLF
DKI Jakarta dan
SLF.
Surat pernyataan pemeriksaan
yang terwujud sesuai dengan fungsinya.
kelayakan fungsi bangunan atau
Masa berlaku SLF diatur berdasarkan
rekomendasi pemeriksaan yang ditandatangani di atas materai oleh pihak yang terkait
jenis bangunan. Untuk bangunan hunian sederhana satu lantai, masa berlaku SLF
tidak dibatasi. Hal ini mengacu
2)
fungsi bangunan gedung.
pada Kepmen Kimpraswil No,403/ KPTS/M/2002. Untuk kelompok hunian
3)
As built drawings,yaitu berupa
dokumen gambar yang dibuat
sederhana sampai dengan dua lantai, SLF
Daftar simak pemeriksaan kelayakan
berdasarkan fakta, sesuai dengan
dibatasi sampai dengan 20 tahun.
Sementara itu, SLF untuk bangunan
pekerjaan yang dilaksanakan di
gedung hunian dua lantaiatau lebih dan dikategorikan tidak sederhana (mewah)
lapangan
dibatasi hingga 5 tahun. SLF mulai diproses sebelum
bangunan mulaidihuni. Untuk itu,
pemohon harus segera mengajukan
100
|
griya kreasi
4)
Dokumen administrasi yang terdiri atas lMB, bukti kepemilikan gedung, dan dokumen status hak atas tanah Proses penerbitan SLF dapat dilihat
pada bagan berikut ini.
- Surat tanah
built
-
As
-
Lain-lain
Surat
permohonan
Surat koordinasi
Daftar simak
Untuk
BG
fungsi khusus
EAGAN 3. PBOSES PENERBITAN SEBTIFIKAT LAYAK FUNGSI
atau dokumen status kePemilikan
Persyaratan administratif yang harus
bangunan gedung yang semula telah
dipenuhi baik untuk bangunan baru dan bangunan lama adalah sebagai berikut.
3) Pemeriksaan pada proses penerbitan sLF 1
)
2)
ada/dimiliki. Kebenaran kepemilikan dokumen lMB.
Pemeriksaan pada proses
Kesesuaian antara data aktual
perpanjangan
(terakhir) dengan data dalam
1)
SLF
Kesesuaian data aktual dari
dokumen status hak atas tanah.
kepemilikan bangunan. Bila terjadi
Kesesuaian antara data aktual
perubahan maka bukti perubahan
dengan data dalam IMB dan/
dalam status kepemilikan bangunan
griya kreasi
I
t0t
gedung harus disertakan dalam dokumen perubahan kepemilikan. 2)
Kesesuaian data dalam dokumen
Kesesuaian data aktual terbaru
pemeriksaan berkala, yaitu dokumen yang berisikan pengujian struktur,
dalam dokumen status kepemilikan
peralatan, dan kelengkapan bangunan.
tanah. 3)
1)
2)
Tes di lapangan dan di laboratorium
Kesesuaian data aktual terbaru
jika perlu, yang menyangkut aspek
dalam dokumen lMB.
4K. Aspek keselamatan
Selain persyaratan administratif,
bangunan
menyangkut stru ktur dan konstruksi
harus dipenuhi pula persyaratan teknis,
bangunan serta perlindungan
baik untuk bangunan baru maupun
terhadap bahaya kebakaran dan
bangunan lama.
petir. Aspek kesehatan meliputi sistem
Pemeriksaan dan pengujian pada
air bersih yang sehat, sanitasi, dan
proses penerbitan SLF untuk bangunan
pengaturan udara. Sementara aspek
baru meliputidua hal berikut.
kenyamanan sebagian memengaruhi
1)
Kesesuaian data dalam dokumen
kesehatan seperti pengaturan
pelaksanaan termasuk os
udara, ruang gerak, dan temperatur.
bu
i
Terakhir aspek kemudaha n mencakup
lt d rawi nqs, pedoma n
pengoperasian, pemel iharan/ perawatan, manual peralatan ME,
2)
dan dokumen ikatan kerja.
ruang dalam menunjang aktivitas di dalam bangunan.
Tes di lapangan atau di
Proses permohonan SLF baru dan SLF
laboratorium jika perlu, untuk menguji aspek 4K pada struktur,
perpanjangan tidak dipungut biaya sama sekali. Akan tetapi, pemilik bangunan
peralatan, dan kelengkapan
atau pemohon tetap harus melakukan pemeriksaan kelayakan yang dirangkum
bangunan. Pelaksanaan
pengujian/tes harus sesuai dengan ketentuan/standar. Adapun pemeriksaan dan pengujian pada proses penerbitan
SLF
untuk bangunan lama (perpanjangan 5LF) adalah sebagai berikut.
102
i
pengaturan ke dan dari fungsi-fungsi
griya krtnsi
dalam sebuah dokumen rekomendasi berbentuk checklist. Dokumen ini perlu disimak satu persatu untuk mendapatkan penilaian dalam bentuk bobot. Penilaian dilakukan oleh tim
ahli sehingga diperlukan anggaran
Daftar simak
Laporan/ catatan Laporan analisis
Laporan/ SP/rekom
Daftar simak Laporan/ catatan
BAGAN 4. PBOSES PEMERIKSAAN BANGUNAN
khusus untuk tim bekerja melakukan
berdasarkan kebutuhan pembangunan
pemeriksaan kelayakan fungsi tersebut. Tim ahli pemeriksaan ini bisa
didaerah setemPat. Tidak seluruh bangunan gedung
berupa konsultan yang mengerjakan
harus melibatkan TABG. Bangunan
perencanaan bangunan. Konsultan
gedung yang harus melibatkan TABG
tersebut melakukan pengujian atas bangunan yang dibangun oleh
meliputi bangunan gedung Yang memiliki tingkat kompleksitas tertentu, yang mengakibatkan dampak terhadap
kontraktor. Namun, pemerintah daerah
juga harus menganggarkan biaya untuk tim ahli bangunan gedung (TABG)
masyarakat maupun lingkungan.
yang harus dibentuk secara ad hoc
bangunan untuk kepentingan umum dan
Bangunan yang dimaksud di antaranya
griya
krrarr I t0l
bangunan gedung fungsi khusus, yang
tersebut dapat terjamin kelayakannya.
perencanaan teknisnya harus melibatkan
Gambaran proses pemeriksaan bangunan
TABG serta jajak pendapat
secara berkala oleh Tim Ahli Bangunan
untuk
menampung aspirasi masyarakat.
Gedung (TABG), yang hasilnya menjadi
Adapun prosedur tentang pengatu ran, pembentukan, tugas, dan tanggung jawab TABG diatur dalam
salah satu syarat untuk perpanjangan
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
berwujud lembaran dari bahan plastik,
No. 26lPRT/M/2007, tenta ng Pedoma n
stiker, fiberglass, kayu, atau metal
Tim Ahli Bangunan Gedung yang
(logam sepertialuminium atau seng). Di dalamnya tercantum logo pemerintah
selanjutnya disebut dengan TABG. Dengan adanya kewajiban
SLF,
dapat dilihat pada bagan 4 (halaman103). Format sertifikat laik fungsi (SLF)
daerah,logo
SLF,
dan diberi nomor,
untuk melakukan perpanjangan SLF, pemilik maupun pengelola bangunan berkewajiban melakukan perawatan
tanggal dikeluarkan, serta masa berlaku.
bangunan. Dengan demikian, bangunan
sepertl terlihat pada ilustrasi berikut.
Sertifikat laik fungsi (SLF) berukuran 30 cm x 1 5 cm dan berbentuk heksagonal
IL J
rr.l
o \, o J
Format sertifikat laik fungsi (SLF). Berbentuk heksagonal
104
I
griya kreasi
Lapora n/catatan pemeliharaan
Laporan/catatan perawatan
5urat permohonan Surat koordinasi
Daftar simak
BAGAN
5
PROSES PERPANJANGAN SLFn
("n" menunjukkan urutan jumlah perpaniangan SLF) i
Selanjutnya setelah dokumen
teknis. Secara garis besar daftar simak tersebut
pemeriksaan selesai maka dokumen
harus dapat memberikan informasi sebagai
tersebut menjadi bagian dalam
berikut.
persyaratan yang harus dilengkapi pada
1) Lokasi bangunan 2) Bagian bangunan 3) Tahun dibangun 4) Ukuran denah dan ketinggian bangunan 5) Bahan bangunan, termasuk di dalamnya
saat proses pengajuan perpanjangan 5LFn. Adapun proses perpanjangan
dilihat pada bagan 5 di atas. Daftar simak merupakan kumpulan
SLFn dapat
informasi dari kondisi bangunan, baik yang menyangkut administratif maupun
bahan struktural, bahan arsitektural, bahan kelengkapan bangunan, dan sebagainya
griya kreasl
I
t0f
6)
Tipe bangunan
10) Kesimpulan
7)
Kerusakan; baik secara struktural,
11) ldentitas pemeriksa dan tanggal
arsitektural, maupun kelengkapan
dikeluarkan
bangunan Kondisi menyeluruh; dinilai dengan
B)
Daftar simak ini menjadi bagian dari
skala kurang, sedang, baik, atau
kelengkapan dokumen rekomendasi yang
sangat baik
dibuat oleh TABG, selanjutnya diproses untuk melakukan permohonan SLFn.
e) Estimasi sisi masa manfaat (tahun)
**,+
106
|
griya treasi
ARIEF SABARUDDIN, Penulis adalah seorang Peneliti
Utama bidang Perumahan dan Permukiman (5KLlPl/2012). Sejak tahun 1990 hingga saat ini penulis bekerja di Pusat Penelitian dan Pengembangan
Permukiman, Badan Penelitian dan Pengembangan, Departemen Pekerjaan Umum. Salah satu hasil penelitiannya yang telah diakui secara internasional adalah RISHA (Rumah lnstan Sederhana Sehat). Penulis adalah seorang Sarjana Arsitektur lulusan Unika Parahyangan Bandung. Setelah lulus tahun 1989, penulis melanjutkan studi pascasarjana di Ecole
Nationale des Travaux Public de l'Etat, di Lyon Perancis dan lulus tahun 1993. Kepeduliannya terhadap kondisi perumahan rakyat telah mendorong beliau untuk aktif melakukan
penelitian serta menyusun buku-buku. Buku-buku ini disusunnya dengan gaya bahasa sederhana agar
mudah dipahami oleh seluruh golongan masyarakat dari berba gai ti n g kata n.
Bu
ku A-Z
Pe rsya
rotan
Tekn is
Bangunan merupakan buku ketiganya yang diterbitkan Griya Kreasisetelah buku Membangun RISHA dan
Membangun Rumah Sederhana SehatTahan Gempa. Beberapa pemikirannya dapat dikunjungi pada a la
m
at http :// a ri efsaba r u d d i n.w o r d press.co m atau
dihubungi melalui email :
[email protected]
griya
krei:i I ttl
